Mohd Shukri Bin Omar v Naz Kel Sdn. Bhd. (DA-24NCvC-295-08/2024)

Ini adalah permohonan pemohon untuk mengisytiharkan bahawa perjanjian sewaan bertarikh 15.10.2019 bagi premis PT 3924-1-1, Bandar Satelit Islam Pasir Tumboh, 16150 Kota Bharu, Kelantan (premis tersebut) ditamatkan dan juga untuk suatu perintah supaya responden menyerahkan milikan kosong premis tersebut kepada pemohon.

Pada 15.10.2019, pemohon sebagai tuan punya telah memasuki satu perjanjian sewaan berkenaan premis tersebut dengan responden sebagai penyewa untuk tempoh masa selama 3 tahun bermula dari 15.9.2019 sehingga 14.9.2022.

Antara terma utama perjanjian sewaan tersebut ialah responden mempunyai pilihan untuk melanjutkan tempoh sewaan tersebut tertakluk kepada syarat-syarat bahawa responden tidak melanggar atau memungkiri mana-mana terma perjanjian sewaan tersebut dan responden hendaklah memberi notis niat untuk melanjutkan tempoh sewaan tersebut kepada pemohon dalam masa 3 bulan sebelum tamatnya tempoh sewaan tersebut.

Apabila tempoh perjanjian sewaan tersebut telah tamat, pemohon dan responden telah berunding untuk melanjutkan tempoh sewaan tersebut.

Pada dasarnya pemohon telah bersetuju untuk melanjutkan tempoh sewaan tersebut dengan syarat responden menyelesaikan segala tunggakan sewa terdahulu dan kadar sewa bulanan yang baru dinaikkan kepada RM4,000.00 sebulan dan deposit sebanyak RM8,000.00.

Dalam tempoh rundingan tersebut sehingga termeterainya satu perjanjian baru, pihak-pihak bersetuju supaya sewaan premis tersebut diteruskan atas terma-terma perjanjian sewaan yang sedia ada namun dengan kadar sewa bulanan yang baru.

Responden telah bersetuju untuk menyambung sewaan premis tersebut tetapi bukan di atas nama responden sendiri sebaliknya responden meminta supaya pemohon memasuki perjanjian sewaan yang baru dengan pihak Nasken International Sdn. Bhd. (NISB).

Pemohon telah menyediakan perjanjian sewaan yang baru di antara pemohon dan responden dan telah menghantarnya kepada responden untuk ditandatangani melalui surat pemohon bertarikh

26.3.2024 namun responden tidak menandatanganinya kerana mahukan perjanjian tersebut dibuat antara pemohon dan NISB. [9] Selepas pemohon menghantar surat bertarikh 26.3.2024 tersebut kepada responden, pemohon telah menerima sepucuk surat bertarikh 31.3.2024 daripada NISB memohon agar pemohon menukar nama penyewa premis tersebut daripada responden kepada NISB. [10] Pemohon, melalui suratnya bertarikh 2.4.2024, telah membalas surat NISB tersebut dan telah menyatakan pendirian pemohon yang tidak berhasrat untuk menyewakan premis tersebut kepada NISB. [11] Pemohon selanjutnya telah mengeluarkan sepucuk surat bertarikh

21.4.2024 kepada responden menuntut tunggakan sewa premis tersebut. [12] Responden pula, melalui suratnya bertarikh 22.4.2024 telah memaklumkan kepada pemohon bahawa responden telah melepaskan segala tanggungan dan liabiliti sewaan premis tersebut kepada NISB. Dalam surat tersebut juga, responden mengatakan bahawa perjanjian yang mengikat antara pemohon dan responden telah pun tamat. Responden menegaskan bahawa sambungan perjanjian adalah sepatutnya antara pemohon dengan NISB. [13] Selanjutnya, pada tarikh yang sama iaitu pada 22.4.2024, NISB juga ada mengutuskan sepucuk surat kepada pemohon memberitahu bahawa NISB tidak akan membuat bayaran tunggakan sewa sehinggalah pemohon menyerahkan perjanjian baru kepadanya. [14] Pemohon akhirnya telah mengeluarkan sepucuk surat bertarikh 2.5.2024 kepada responden menamatkan perjanjian sewa tersebut dan menuntut tunggakan sewa dan serahan milikan kosong premis tersebut. Surat tersebut kemudiannya telah disusuli dengan notis tuntutan guaman yang dikeluarkan oleh peguam pemohon bertarikh 18.6.2024 juga menuntut perkara yang sama. Isu-isu untuk diputuskan [15] Terdapat 2 isu yang diutarakan oleh responden untuk diputuskan seperti berikut: a. Sama ada penerimaan bayaran sewa oleh pemohon daripada responden bagi bulan Mac dan April 2024 adalah satu penepian (waiver) kepada hak penamatan perjanjian penyewaan pemohon; dan b. Sama ada kes ini hendaklah dibicarakan melalui prosiding saman pemula ini atau perlu ditukarkan kepada prosiding writ saman. Ringkasan hujahan responden [16] Peguam responden yang bijaksana telah berhujah bahawa pemohon telah menerima bayaran sewa premis tersebut bagi bulan Mac 2024 sebanyak RM7,000 dan April 2024 sebanyak RM7,000 yang dibayar oleh responden melalui NISB. Selain dari itu, segala tunggakan sewa yang lama sehingga ke tarikh 05.03.2024 telah dijelaskan oleh responden. Penerimaan bayaran sewa tersebut oleh pemohon tanpa bantahan adalah satu penepian (waiver) ke atas penamatan yang kononnya dibuat oleh pemohon. [17] Peguam responden yang bijaksana juga menghujahkan bahawa harga sewaan yang lama perlu dikekalkan selagi mana perjanjian penyewaan yang baru masih belum dimuktamadkan justeru pembayaran RM7,000.00 bagi bulan Mac 2024 dan RM7,000.00 bagi bulan April 2024 yang diterima oleh pemohon tanpa bantahan hendaklah dikira sebagai penerimaan penyewaan premis-premis tersebut. [18] Peguam responden yang bijaksana selanjutnya berhujah bahawa tindakan pemohon untuk menuntut deklarasi penamatan perjanjian penyewaan tersebut atas alasan kegagalan pembayaran penyewaan bulan Mac dan April 2024 yang mana ianya telah dibayar oleh responden melalui NISB, dan tuntutan pemilikan kosong terhadap responden sedangkan yang menduduki premis tersebut adalah NISB, hendaklah ditolak oleh Mahkamah ini. [19] Berkenaan dengan cara permulaan prosiding, peguam responden yang bijaksana menghujahkan bahawa prosiding ini melibatkan pelbagai isu yang perlu dibicarakan kerana terdapat pelbagai fakta yang dipertikaikan antara kedua-dua pihak. Oleh itu ia patut dijalankan melalui writ saman dan bukan melalui saman pemula. Analisis dan dapatan Mahkamah [20] Pertikaian pihak-pihak dalam kes ini adalah berkenaan penyewaan sebuah premis PT 3924-1-1, Bandar Satelit Islam Pasir Tumboh, 16150 Kota Bharu, Kelantan yang pada asalnya sewaan tersebut telah dibuat melalui perjanjian sewaan bertarikh 15.10.2019. [21] Semasa perbicaraan, kedua-dua pihak telah bersetuju dan mengakui bahawa perjanjian sewaan bertarikh 15.10.2019 tersebut telah pun tamat tempoh pada 14.9.2022 dan tidak berkuatkuasa lagi. [22] Selain daripada perjanjian sewaan bertarikh 15.10.2019 tersebut, tiada perjanjian bertulis lain yang telah dimasuki antara pemohon dengan responden atau mana-mana pihak lain secara rasmi. [23] Apabila perjanjian sewaan bertarikh 15.10.2019 tersebut telah tamat tempoh, pemohon dan responden telah berbincang untuk menyambung tempoh sewaan tersebut atau untuk memasuki satu perjanjian sewaan yang baru dan antara terma yang dipersetujui untuk penyambungan sewaan tersebut adalah bahawa responden dikehendaki menjelaskan segala tunggakan sewaan yang lama serta kadar sewa baru dinaikkan kepada RM4,000.00 sebulan. Pihak-pihak juga bersetuju bahawa dalam tempoh perbincangan tersebut, responden dibenarkan terus menduduki premis tersebut tertakluk kepada terma sewaan lama tetapi dengan kadar sewa yang baru. [24] Hujahan responden mengatakan bahawa penerimaan bayaran sewaan bulanan bagi bulan Mac dan April 2024 adalah satu pelepasan (waiver) oleh pemohon akan hak untuk menamatkan perjanjian sewaan tersebut adalah tidak boleh dipertahankan. Begitu juga dengan hujahan responden yang mengatakan bahawa selagi mana perjanjian sewaan yang baru belum dimasuki, kadar sewa yang lama hendaklah dikekalkan juga tidak boleh dipertahankan. [25] Ini adalah kerana dalam surat pemohon bertarikh 27.2.2024 tersebut, telah dinyatakan bahawa kadar sewa yang telah dipersetujui bagi tempoh sambungan adalah sebanyak RM4,000.00 dan responden juga telah pun membayar sewa atas kadar baru tersebut kepada pemohon. [26] Responden dalam surat jawapannya bertarikh 3.3.2024, tidak menafikan kadar sewa RM4,000.00 tersebut malah bersetuju agar kadar RM4,000.00 tersebut dijadikan kadar sewa bagi perjanjian baru yang akan disediakan nanti. Namun dalam surat responden tersebut, responden telah memohon agar perjanjian baru yang akan dimasuki nanti ditukar dari nama responden iaitu Naz Kel Sdn Bhd kepada nama NISB dan tempoh sewaan pula dipanjangkan sehingga 2027. [27] Melalui surat responden bertarikh 5.3.2024 kepada pemohon, responden memberitahu bahawa segala tunggakan telah dijelaskan dan sekali lagi memohon agar perjanjian baru disediakan sehingga ke tahun 2027 dengan nama responden ditukarkan kepada NISB. [28] Pada 2.3.2024, pemohon telah menghantar perjanjian sewaan (sambungan) kepada responden untuk ditandatangani oleh responden. Namun perjanjian tersebut tidak ditandatangani oleh responden. Sebaliknya responden telah menulis kepada pemohon pada 22.4.2024 bahawa responden telah melepaskan segala tanggungan liabiliti ke atas NISB. Dalam surat tersebut, responden juga telah menegaskan seperti berikut: “3. Selain itu, perjanjian yang mengikat yang menggunakan nama syarikat Naz Kel Sdn Bhd bersama Mohd Shukri bin Omar telah pun tamat dan Naz Kel Sdn Bhd tidak lagi mempunyai sebarang urusan yang mengikat dengan Mohd Shukri bin Omar. Sepertimana surat kami sebelum ini, sambungan perjanjian adalah sepatutnya di bawah nama Nasken International Sdn Bhd secara sepenuhnya.” Penekanan ditambah. [29] Dari kandungan surat responden ini, adalah jelas bahawa responden tidak lagi berminat untuk terus menyewa premis tersebut daripada pemohon dan responden juga menegaskan bahawa sewaan yang sedia ada juga telah tamat. [30] Ini bermakna bahawa sejak 22.4.2024 lagi responden telah pun menganggap tiada sebarang kontrak yang mengikat antara responden dan pemohon. Perjanjian sewaan yang lama telah pun tamat tempoh pada 14.9.2022 dan tiada perjanjian sewaan baru telah dimasuki antara pemohon dengan responden. [31] Dalam ertikata lain, sejak 22.4.2024 tiada sebarang perjanjian sewaan berkenaan premis tersebut wujud antara pemohon dan responden namun milikan kosong premis tersebut tidak diserahkan oleh responden kepada pemohon. [32] Dalam kes ini, bayaran sewa yang dikatakan telah diterima tanpa bantahan oleh pemohon dan menjadi penepian hak bagi menamatkan sewaan premis tersebut adalah bayaran sewa bagi bulan Mac dan April 2024. Namun pada 22.4.2024 responden sendiri yang telah menegaskan bahawa tiada lagi apa-apa hubungan kontrak yang mengikat antara pemohon dan responden. [33] Melalui surat bertarikh 22.4.2024 tersebut juga, responden secara tersirat telah mengakhiri sebarang rundingan untuk melanjutkan tempoh sewaan premis tersebut. Oleh itu, persetujuan pemohon untuk terus membenarkan responden menduduki premis tersebut sementara rundingan untuk melanjutkan sewaan premis tersebut dimuktamadkan juga telah turut tamat dan berakhir. [34] Dalam keadaan tersebut, adalah agak pelik dan mengelirukan apabila responden yang telah mengatakan bahawa tiada lagi sebarang perjanjian yang mengikat antara responden dengan pemohon tetapi telah membantah permohonan pemohon untuk menamatkan perjanjian tersebut dan menuntut milikan kosong premis tersebut. [35] Walaupun terdapat permohonan daripada responden dan NISB agar premis tersebut disewakan kepada NISB, namun permohonan tersebut telah tidak dipersetujui oleh pemohon. [36] Pemohon sebagai tuan punya premis tersebut mempunyai hak dan budibicara yang mutlak untuk menyewakan atau tidak menyewakan premis tersebut kepada sesiapa sahaja yang dia persetujui. Pemohon tidak boleh dipaksa untuk menyewakan premis tersebut kepada pihak yang tidak dipersetujuinya. [37] Persetujuan untuk memasuki sesuatu kontrak hendaklah dibuat secara sukarela sebagaimana yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Lai Fee & Anor v. Wong Yu Vee & Ors [2023] 4 CLJ 1 seperti berikut: “... Fourth, all contracts must be made by the free consent of the parties (s. 10, Contracts Act). The parties to a contract are said to consent ‘when they agree upon the same thing in the same sense’ (s. 13, Contracts Act); this is also known by the Latin phrase ‘consensus ad idem’ – which has been defined in the Australian Legal Dictionary as ‘agreement to do the same thing. The common consent necessary for a binding contract’. Consent is said to be only free within the meaning of s. 14 of the Contracts Act ...” [38] Kes-kes Toys Box Marketing (M) Sdn Bhd v. Penn-Mart Toys (M) Sdn Bhd [2020] MLRHU 676 dan Presto Supermarkets (Subang) Sdn Bhd & Ors V. Attic Holdings Sdn Bhd [2024] 3 MLRA 744 yang dirujuk oleh pihak responden adalah boleh dibezakan dari segi fakta material dan isu-isu yang dibicarakan dalam kedua-dua kes tersebut. [39] Dalam kes Toys Box Marketing (M) Sdn Bhd v. Penn-Mart Toys (M) Sdn Bhd (supra), terdapat penerimaan bayaran sewa oleh plaintif iaitu tuan punya yang baru melalui tuan punya lama (Raya Realty Sdn Bhd) daripada defendan yang merupakan penyewa yang masih berminat untuk meneruskan sewaan premis tersebut. Namun dalam kes yang dibicarakan ini, penyewa sendiri yang telah tidak berhasrat untuk meneruskan sewaan premis tersebut sebaliknya meminta supaya premis tersebut disewakan kepada pihak ketiga manakala bayaran sewa bagi bulan Mac dan April 2024 yang diterima oleh pemohon adalah bayaran sewa dalam tempoh rundingan sebagaimana yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak. [40] Dalam kes Presto Supermarkets (Subang) Sdn Bhd & Ors V. Attic Holdings Sdn Bhd (supra) pula, tuan punya yang baru telah memasuki perjanjian sewaan yang baru dengan pihak penyewa tetapi penyewa telah menamatkan sewaan tersebut sebelum tempoh sewaan berakhir. Fakta material dalam kes tersebut adalah sangat berbeza dengan kes yang dibicarakan ini. [41] Atas perkara-perkara yang dinyatakan di atas, berkenaan isu pertama yang ditimbulkan oleh responden, Mahkamah ini mendapati bahawa penerimaan bayaran sewa oleh pemohon bagi bulan Mac dan April 2024 bukanlah merupakan satu penepian (waiver) kepada hak pemohon untuk menamatkan perjanjian penyewaan tersebut. Penerimaan bayaran sewa tersebut adalah selari dengan apa yang dipersetujui oleh pihak-pihak dalam tempoh perbincangan untuk memasuki perjanjian sewaan yang baru. [42] Dalam isu kedua pula, iaitu sama ada prosiding ini perlu dimulakan dan diteruskan melalui saman pemula atau writ saman, Mahkamah ini, setelah meneliti keseluruhan afidavit-afidavit dan hujahan-hujahan kedua-dua pihak, mendapati bahawa tidak terdapat isu fakta yang rumit atau yang dipertikaikan secara serius oleh pihak-pihak. Pertikaian dalam kes ini hanya berkisar tentang perjanjian sewaan, penamatan perjanjian sewaan serta permintaan untuk memasuki perjanjian sewaan yang baru dengan pihak ketiga. Kesimpulan [43] Oleh yang demikian, Mahkamah ini berpuas hati bahawa di atas imbangan kebarangkalian, pemohon telah berjaya membuktikan tuntutannya dan Mahkamah ini telah membenarkan permohonan pemohon dan memerintahkan bahawa penyewaan premis tersebut melalui perjanjian sewaan bertarikh 15.10.2019 adalah tamat dan responden diperintahkan untuk menyerahkan milikan kosong premis tersebut dalam masa 30 hari dari tarikh perintah ini. Kos sebanyak RM5,000.00 hendaklah dibayar oleh responden kepada pemohon tertakluk kepada fi alokatur. Alasan penghakiman ini bertarikh pada 06.04.2025. ………..……………………………. MOHD ROSLI BIN YUSOFF Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi (2) Kota Bharu. Peguam Pemohon: En. Vimalan Ramanathan, Tetuan Edorra Arfah Khandar, No. 13A-10, Duplex Office, Plaza Azalea, Persiaran Bandaraya, Seksyen 14, 40000 Shah Alam, Selangor Darul Ehsan. Peguamcara Responden: Datuk Adnan Bin Seman @ Abdullah, Tetuan Adnan Sharida & Associates No. 3-1-1A, 3-1-1B, 3-2-2A & 2B, Jalan Medan PB 2A, Pusat Bandar Seksyen 9, 43650 Bandar Baru Bangi, Selangor Darul Ehsan.