Mohd Suffian Bin Daud v Roshamidi Bin Halim (DA-24NCvC-104-03/2025)

Kaveat Persendirian di bawah No. Perserahan 1803/2024 yang dimasukkan oleh Roshamidi bin Halim (“Defendan”) pada 01.12.2024 ke atas hartanah yang dikenali sebagai No. Hakmilik GRN 32522, Lot 178, Seksyen 27 Jajahan Kota 04/03/2026 10:44:43 DA-24NCvC-104-03/2025 Kand. 19 Bharu, Kelantan (“Hartanah”) dipotong, dibatalkan dan/atau diketepikan;

Pendaftar Hakmilik Tanah Kota Bharu membatalkan pendaftaran kaveat persendirian menurut seksyen 327 Kanun Tanah Negara 1965 dengan serta merta;

Defendan serta ejen-ejen dan/atau nomininya dilarang dan/atau tidak dibenarkan memasukkan kaveat persendirian selanjutnya ke atas hartanah tersebut selepas kaveat persendirian tersebut dibatalkan;

Defendan hendaklah membayar mana-mana jumlah yang diperintahkan oleh Mahkamah kepada Plaintif sebagai gantirugi memasukkan kaveat persendirian yang salah;

Segala kos bagi tindakan ini ditanggung oleh Defendan; dan

Relif-relif lain yang dianggap sesuai dan munasabah oleh Mahkamah yang Mulia ini. [2] Mahkamah ini pada 13.8.2025 telah membenarkan permohonan Saman Pemula tersebut dengan perintah supaya Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh Defendan ke atas Hartanah tersebut dipotong, dibatalkan dan/atau diketepikan oleh Pendaftar Hakmilik Tanah Kota Bharu menurut seksyen 327 Kanun Tanah Negara dan juga perintah gantirugi khas sebanyak RM30,070.02 serta kos sebanyak RM2000.00. [3] Terkilan dengan keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan Notis Rayuan ke Mahkamah Rayuan pada 12.9.2025. Latar belakang kes [4]

(1) The person or bodies at whose instance a private caveat may be entered are –

any person or bodies claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest;

any person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest; and

the guardian or next friend of any minor claiming to be entitled as mentioned in paragraph (b)." [12] Seterusnya Mahkamah ini juga merujuk kepada peruntukan berkaitan pembatalan kaveat yang berkaitan dengan permohonan di hadapan Mahkamah ini iaitu seksyen 327 KTN 1965: "Removal of private caveats by the Court

(1) Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat may at any time apply to the Court for an order for its removal, and the Court (acting, if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application as it may think just.” [13] Prinsip undang-undang berkenaan dengan permohonan pembatalan kaveat persendirian ini telah mantap sebagaimana yang diputuskan oleh mahkamah dalam kes-kes terdahulu. [14] Mahkamah ini merujuk kepada kes Wong Kuan Tan v. Gambut Development Sdn Bhd. [1984] 1 CLJ (Rep) 441, Mahkamah Persekutuan menyatakan bahawa – "To put it more simply, the caveator in this case must first satisfy the Court that he has a "caveatable interest" in the land. Only if he has such an interest can he qualify to lodge a caveat under s.323 of the National Land Code. In the application to have the caveat removed the onus is cast upon the caveator to satisfy the Court that on the evidence presented his claim to an interest in the land raises a serious question to be tried and after having done so he must go on to show that on the balance of convenience, the caveat should be extended until the disposal of the main action." (Penekanan ditambah) [15] Daripada prinsip yang telah diputuskan dalam kes di atas, terdapat tiga (3) perkara yang perlu dipenuhi oleh seseorang pengkaveat bagi membolehkan kaveat persendirian dimasuki, iaitu –

Sama ada, dalam permohonan memasuki kaveat persendirian, pengkaveat telah mendedahkan kepentingan yang boleh dikaveatkan;

Sekiranya ia mendedahkan kepentingan yang boleh dikaveatkan, sama ada bukti yang dikemukakan oleh pengkaveat mendedahkan isu-isu serius yang mewajarkan untuk dibicarakan; dan

imbangan kesenangan (balance of convenience) antara kepentingan pengkaveat dengan orang yang terkilan (aggrieved person), jika soalan (a) dan (b) dijawab positif. [16] Oleh itu, Mahkamah ini dalam mempertimbangkan permohonan Plaintif ini meneliti kepada Afidavit Jawapan Defendan untuk menentukan sama ada Defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan (caveatable interest) ke atas Hartanah tersebut. Analisis dan dapatan Mahkamah Isu 1: Sama ada Defendan mempunyai kepentingan boleh kaveat (caveatable interest) [17] Mahkamah ini telah meneliti keseluruhan keterangan yang dikemukakan dalam afidavit oleh pihak Plaintif dan Defendan serta penghujahan bertulis pihak Plaintif kerana Defendan tidak memfailkan hujahan. Mahkamah ini menegaskan bahawa dalam memutuskan tindakan ini, Mahkamah ini telah meneliti keterangan dokumen yang dilampirkan sebagai ekshibit dalam kesemua afidavit yang diikrarkan oleh pihak Plaintif dan Defendan untuk mempertimbangkan sama ada keterangan-keterangan tersebut adalah memadai untuk membatalkan atau mengekalkan Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh Defendan. [18] Defendan menyatakan bahawa pemilik berdaftar Hartanah tersebut iaitu Roshazuwan bin Halim (adik Defendan) telah memberikan kuasa wakilnya kepadanya melalui Surat Wakil Kuasa tersebut sebagai wakilnya yang sah untuk melakukan apa-apa urusan pindah milik Hartanah tersebut kepadanya atau sesiapa sahaja bagi tujuan permohonan pecah sempadan, pecah bahagian, ubah syarat, serah balik, berimilik semula Hartanah tersebut. Defendan selanjutnya menyatakan bahawa Hartanah tersebut bukan milik Roshazuwan bin Halim, namun adiknya telah beberapa kali cuba menjual Hartanah tersebut kepada individu lain. [19] Defendan selanjutnya menyatakan bahawa beliau menduduki Hartanah tersebut dan beliau tiada pengetahuan berkenaan Hartanah tersebut telah dilelong dan dipindah milik. Defendan juga menyatakan bahawa beliau ingin membeli semula Hartanah tersebut daripada Plaintif. Oleh itu, bagi menghalang Plaintif daripada mendaftarkan gadaian ke atas Hartanah tersebut, Defendan pada 1.12.2024 telah memasukkan Kaveat Persendirian ke atas Hartanah tersebut yang didaftarkan melalui No. Perserahan 1803/2024. [20] Selanjutnya, Defendan juga menyatakan bahawa Surat Wakil Kuasa kepadanya masih lagi berkuatkuasa dan tidak boleh dibatalkan. Bagi menyokong kenyataannya, Defendan telah mengekshibitkan Surat Wakil Kuasa tersebut yang antara lain menyenaraikan segala wakil kuasa yang boleh dibuat oleh Defendan dan juga menyatakan bahawa Surat Wakil Kuasa tersebut tidak akan terbatal dengan bayaran RM100.00 oleh penerima kuasa kepada pemberi kuasa. [21] Maka, dalam meneliti isu ini adalah menjadi keperluan untuk Mahkamah ini meneliti peruntukan di bawah Akta Surat Kuasa Wakil 1949 (Disemak 1990) [Akta 424] yang akan dijelaskan sebagaimana di bawah. [22] Plaintif menghujahkan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut sudah terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan lagi. Ini kerana Surat Kuasa Wakil tersebut dibuat oleh pemilik berdaftar terdahulu (pemberi kuasa) iaitu Roshazuwan bin Halim selepas gadaian kepada bank yang memberikan pinjaman kepadanya yang mana ia bertentangan dengan kontrak gadaian. Plaintif menghujahkan bahawa tiada kebenaran diberikan oleh pemegang cagar kepada Roshazuwan bin Halim sebelum Surat Kuasa Wakil tersebut dibuat. [23] Plaintif selanjutnya menghujahkan bahawa Roshazuwan bin Halim hanya memegang Hartanah tersebut sebagai constructive trustee bagi pihak bank. Maka, beliau tidak mempunyai kapasiti undang-undang untuk membuat Surat Kuasa Wakil tersebut. [24] Balasan berharga bagi Surat Wakil Kuasa tersebut juga tidak pernah dibuktikan dan ia tidak didaftarkan di Pejabat Tanah. [25] Berhubung dengan pendaftaran Surat Wakil Kuasa tersebut, Mahkamah ini merujuk kepada seksyen 4 Akta 424 yang memperuntukkan seperti di bawah: “4. Deposit of power of attorney

Except as hereinafter provided no instrument purporting to create a power of attorney shall, after the commencement of this Act, have any validity to create such power within Peninsular Malaysia until-

a true copy of the said instrument duly compared therewith and marked by the Senior Assistant Registrar with the words "true copy"; or …” (Penekanan ditambah) [26] Berdasarkan peruntukan tersebut, setiap Surat Kuasa Wakil yang lengkap perlu disetemkan sebelum didaftarkan di Mahkamah Tinggi. Di dalam kes ini, tiada mana-mana bukti yang dikemukakan oleh pihak Defendan yang menunjukkan Surat Kuasa Wakil tersebut telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi dan juga di Pejabat Tanah. [27] Selanjutnya, Defendan menyatakan bahawa wujud balasan bernilai antara beliau dengan pemberi kuasa kerana Surat Wakil Kuasa tersebut menyatakan dengan bayaran RM100.00 oleh penerima kuasa kepada pemberi kuasa. [28] Mahkamah ini merujuk kepada seksyen 6 Akta 424 yang memperuntukkan seperti yang berikut: “6. Powers of attorney given for valuable consideration

If a power of attorney, given for valuable consideration, is in the instrument creating the power expressed to be irrevocable, then, in favour of a purchaser-

the power shall not be revoked at any time, either by anything done by the donor of the power without the concurrence of the donee of the power, or by the death, marriage, mental disorder, unsoundness of mind, or bankruptcy of the donor of the power; and

any act done at any time by the donee of the power, in pursuance of the power, shall be as valid as if anything done by the donor of the power without the concurrence of the donee of the power, or the death, marriage, mental disorder, unsoundness of mind, or bankruptcy of the donor of the power, had not been done or happened; and...” (Penekanan ditambah) [29] Dalam kes ini, Mahkamah ini mendapati tiada apa-apa bukti pembayaran yang diekshibitkan oleh Defendan untuk membuktikan terdapat pembayaran balasan wang RM100.00 yang dibuat oleh pemberi kuasa atau diterima oleh Defendan. Maka, Defendan tidak boleh menyatakan Kaveat Persendirian yang dimasukkan olehnya boleh dikekalkan semata-mata berdasarkan Surat Wakil Kuasa tersebut yang sah dan berkuatkuasa. [30] Mahkamah ini juga bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa Defendan gagal mengemukakan Borang 19B KTN kepada Mahkamah ini untuk membantu Mahkamah ini meneliti alasan-alasan permohonan oleh Defendan untuk memasukkan Kaveat Persendirian tersebut. Mahkamah ini juga berpandangan tiada apa-apa usaha atau tindakan lain yang dibuat oleh Defendan untuk menunjukkan haknya sebagai pihak yang mempunyai kepentingan atas Hartanah tersebut. [31] Alasan Defendan berkenaan kewujudan kepentingan antara beliau dengan pemilik berdaftar Hartanah tersebut adalah tidak bersandarkan kepada apa-apa hak yang sah di sisi undang undang sebagaimana yang telah dihuraikan oleh Mahkamah ini di atas. Prinsip undang-undang adalah jelas iaitu hak pembeli mempunyai keutamaan undang-undang berbanding apa-apa kepentingan yang hanya dilindungi oleh kaveat persendirian. [32] Mahkamah ini merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan, See Hoon Cheen v Konsortium Pantaimas Sdn Bhd [2012] 10 CLJ 151 yang menyatakan seperti berikut – “[20] Indeed there are serious questions to be tried. And the balance of convenience, the final question to answer, clearly lies with the respondent to have the private caveat to remain on the register. It is always important to consider whether the balance of justice or convenience lies in favour of the private caveat remaining on the register or whether it favours its removal (Paya Terubong Estates Sdn Bhd v. Pusaka Warisan Sdn Bhd [1998] 2 CLJ 909, CA). And it is prudent, on the facts of the present appeal, to allow the private caveat to remain on the register. The respondent as the caveator has satisfied the court that it is just for the private caveat to remain on the register (Nanyang Development (1966) Sdn Bhd v. How Swee Poh [1969] CLJU 116; [1969] 1 LNS 116, FC).” (Penekanan ditambah) [33] Mahkamah ini mendapati bahawa tiada keterangan atau bukti kukuh dikemukakan oleh Defendan untuk menyangkal hak Plaintif bagi menunjukkan Defendan mempunyai kepentingan (caveatable interest) untuk terus mengekalkan Kaveat Persendirian atas Hartanah tersebut. Isu 2: Sama ada Plaintif adalah aggrieved person [34] Plaintif di dalam hujahannya menghujahkan bahawa Plaintif sebagai pemilik sah yang berdaftar kepada Hartanah tersebut adalah aggrieved person kerana Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh Defendan telah menghalang hak dan kepentingan Plaintif sebagai pemilik yang berdaftar daripada melakukan sebarang transaksi. [35] Mahkamah ini turut merujuk kepada kes yang dirujuk oleh pihak Plaintif iaitu kes Wu Shu Chen & Anor v. Raja Zainal Abidin bin Raja Hussin [1997] 3 CLJ 854: "The Code contains no definition on who is an aggrieved person. To my mind, the word 'aggrieved' must be given its ordinary meaning. To be aggrieved means one is dissatisfied with or adversely affected by a wrongful act of someone. An aggrieved person is therefore a person whose legal right or interest is adversely affected by the wrongful conduct of another person or body. The category of aggrieved person is never closed." (Penekanan ditambah) [36] Daripada fakta kes dan bukti dokumen yang dikemukakan oleh Plaintif dalam Afidavit Sokongannya, Mahkamah ini berpandangan bahawa Plaintif merupakan pihak yang terkilan sebagaimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 327(1) KTN 1965. Ini selaras dengan prinsip dalam kes Netsafe (M) Sdn Bhd v. Loi Teak Kuong [2005] 2 CLJ 285: "Under s. 327(1) of the NLC, a private caveat may be removed by the court on the application of any person or body aggrieved by its existence. That sub-section reads as follows... "Under s. 327(1) of the NLC, a private caveat may be removed by the court on the application of any person or body aggrieved by its existence. That sub-section reads as follows... It is rather obvious from the provision of s. 327(1) of the NLC that it is not necessary for an applicant to show that he has a registered title or Interest affected by the existence of a private caveat. Lord Diplock in Ens, Mee Yong (supra)pointed out that the procedure in s. 327(1) of the NLC is available to any person aggrieved by the existence of a private caveat and this is irrespective of whether or not that person has a registered title or interest in the land. Where the applicant aggrieved by the existence of a private caveat is the caveatee.. the onus lies on the caveator to satisfy this court that on the evidence presented to it the private caveat ought to remain pending the trial of the action (Nanyang Development (1966) Sdn Bhd v. How Swee Poh [1967] CLJU 109; [1967] 1 LNS 109 [1970] 1 MLJ 145 at p. 146 to p. 147). There is no necessity for the caveatee (like the present plaintiff here) to show that it is aggrieved by the existence of the private caveat.." (Penekanan ditambah) [37] Berdasarkan kes di atas, Mahkamah ini menegaskan bahawa kaveat hendaklah dikeluarkan atas permohonan orang yang terkilan dengan kaveat tersebut dan seterusnya dinyatakan juga bahawa "it is not necessary for an applicant to show that he has a registered title or interest affected by the existence of a private caveat". Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, bukan sahaja Plaintif ialah seorang yang terkilan, malah Plaintif telahpun menunjukkan bahawa dia mempunyai hakmilik berdaftar dan kepentingannya terjejas dengan kewujudan kaveat persendirian oleh Defendan tersebut. [38] Plaintif di dalam kes ini adalah pembida yang berjaya dalam satu lelongan awam kerana pemilik asal gagal membayar balik pinjaman pembiayaan yang dijamin dengan gadaian berdaftar. Seksyen 323(1) KTN dengan jelas memperuntukkan bahawa hanya seseorang atau badan yang mendakwa mempunyai hak milik atau apa-apa kepentingan yang boleh didaftarkan ke atas mana-mana tanah hak milik, atau apa-apa hak terhadap hak milik atau kepentingan tersebut, boleh memasukkan kaveat. [39] Oleh itu, beban adalah ke atas Defendan selaku pengkaveat untuk menyakinkan Mahkamah ini bahawa dia ada kepentingan yang boleh dikaveat pada Hartanah tersebut. Namun, di dalam kes ini, Defendan melalui afidavit jawapannya menyatakan pemilik berdaftar iaitu adik Defendan, Roshazuwan bin Halim telah memberikan kuasa wakilnya kepadanya melalui Surat Wakil Kuasa sebagai wakilnya yang sah untuk melakukan apa-apa urusan melibatkan Hartanah tersebut dan Surat Wakil Kuasa tersebut masih sah serta berkuatkuasa. Maka, beliau adalah berhak dan mempunyai kepentingan ke atas Hartanah tersebut. [40] Pada pandangan Mahkamah ini, Defendan belum pun lagi menjadi pemilik berdaftar yang sah kepada Hartanah tersebut kerana Hartanah tersebut tidak pernah didaftarkan atas nama beliau. Apabila proses jualan lelongan selesai, Plaintif memperoleh hak milik baharu yang bebas daripada bebanan kemudian termasuk kaveat persendirian sebagaimana yang diperuntukan di bawah undang-undang. [41] Oleh itu, atas imbangan kebarangkalian (balance of convenience) kaveat Defendan tidak boleh menjejaskan atau menghalang hak Plaintif sebagai pemilik berdaftar Hartanah tersebut. Mahkamah ini mendapati tindakan Defendan memasukkan kaveat adalah tidak berasas dan bercanggah dengan peruntukan undang-undang. Ia merupakan suatu halangan yang tidak sah kepada hak sah Plaintif di bawah undang-undang. [42] Pada dapatan Mahkamah ini, berdasarkan fakta dan peruntukan undang-undang, atas imbangan kebarangkalian, Plaintif telah berjaya membuktikan bahawa kaveat tersebut wajar dibatalkan. Dengan itu, Mahkamah ini membenarkan permohonan Plaintif untuk membatalkan Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh Defendan.

[43] Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan yang telah diberikan tersebut, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah dengan ini mendapati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya. Justeru, Mahkamah ini membenarkan permohonan dan memerintahkan seperti yang berikut: KAUNSEL: Bagi pihak Plaintif: Bagi pihak Defendan: Mohd Rizwani bin Adam (bersamanya Wan Mohd Zuhdi bin Wan Abdullah) Peguambela & Peguamcara Tetuan Rithauddeen & Aziz Mohd Azrul Hasyimi bin Mohammad Peguambela & Peguamcara Tetuan Azrul Hasyimi & Co