Mok Chia Wu v Chua Chee Weae (JA-22NCvC-141-10/2024)

CHUA CHEE WEAE

CHUA CHEE LIANG (NO. K/P: 710919-01-5475) ........... DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Encl. 15 – Permohonan Defendan Kedua di bawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012 dan/atau Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012)

Permohonan di hadapan Mahkamah ini ialah permohonan oleh Defendan Kedua melalui Encl. 15, yang difailkan di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a), (b), (c) dan/atau (d) 06/02/2026 16:34:34 JA-22NCvC-141-10/2024 Kand. 52 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”), serta secara alternatif di bawah bidang kuasa sedia ada Mahkamah menurut Aturan 92 Kaedah 4 KKM 2012, bagi membatalkan Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif setakat terhadap Defendan Kedua sahaja.

Permohonan ini memerlukan Mahkamah untuk meneliti secara khusus sama ada tindakan Plaintif terhadap Defendan Kedua menzahirkan apa-apa kausa tindakan munasabah di sisi undang-undang, atau sama ada tindakan tersebut, walaupun semua fakta Plaintif diandaikan benar bagi tujuan permohonan ini, adalah jelas dan nyata tidak berdaya maju (‘plainly and obviously unsustainable’) dan oleh itu wajar ditamatkan di peringkat awal prosiding.

Mahkamah ini sedar bahawa kuasa membatalkan sesuatu tindakan pada peringkat awal adalah suatu kuasa yang bersifat drakonian, dan Mahkamah perlu bertindak dengan penuh berhati-hati agar tidak menafikan hak mana-mana pihak untuk mendapatkan perbicaraan yang adil. Namun begitu, Mahkamah juga mempunyai tanggungjawab untuk memastikan bahawa pihak-pihak tidak dipaksa menjalani suatu perbicaraan penuh yang sia-sia, apabila kegagalan tindakan tersebut adalah kegagalan undang-undang yang asas, dan bukan sekadar isu pembuktian fakta.

Dalam konteks inilah Mahkamah ini menilai permohonan Defendan Kedua, dengan berpandukan prinsip-prinsip yang telah lama dimantapkan oleh Mahkamah tertinggi, khususnya prinsip yang digariskan dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 3 MLJ 36, yang menjadi batu asas (landmark) dalam bidang kuasa ‘strike out’ di Malaysia.

Mahkamah setelah meneliti kesemua afidavit pihak-pihak, hujahan bertulis dan lisan serta prinsip undang-undang yang berkaitan, pada akhirnya membenarkan permohonan Defendan Kedua, dan membatalkan tindakan terhadap Defendan Kedua sahaja, dengan kos RM3000.00 dibayar oleh Palintif kepada Defendan Kedua. Tindakan terhadap Defendan Pertama kekal diteruskan pada peringkat ini. Oleh kerana tidak berpuashati dengan keputusan tersebut, Plaintif telah memfailkan Notis Rayuan ke Mahkamah Rayuan terhadap keputusan tersebut. Berikut merupakan alasan penghakiman saya.

Plaintif dalam tindakan ini mendakwa bahawa beliau telah memasuki satu perjanjian ‘Option to Purchase’ (OTP) dengan Defendan Pertama berhubung satu hartanah yang terletak di Negeri Johor. “Hartanah” tersebut adalah dimiliki secara bersama oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua sebagai pemilik bersama (‘co-owners’), masing-masing dalam nisbah ½ bahagian tak terbahagi setiap seorang.

Adalah tidak dipertikaikan bahawa OTP yang menjadi asas tuntutan Plaintif hanya ditandatangani oleh Defendan Pertama. Defendan Kedua tidak menandatangani OTP tersebut, tidak dinamakan sebagai pihak, dan tidak ada sebarang dokumen bertulis lain yang menunjukkan persetujuan beliau terhadap penjualan bahagian kepentingannya dalam hartanah tersebut.

Plaintif mendakwa bahawa beliau telah membayar sejumlah wang ‘earnest deposit’ sebanyak RM112,500.00 kepada tengah/broker, iaitu Ng Wen Sin dan Chin Kim Huat. Plaintif Defendan Pertama melalui dua orang yang digelar sebagai orang seterusnya mengambil langkah memasukkan satu kaveat persendirian ke atas hartanah berkenaan, atas alasan untuk melindungi kepentingan kontraktual yang didakwanya wujud di bawah OTP.

Dalam tindakan ini, Plaintif menuntut antara lain pelaksanaan khusus (‘specific performance’) OTP, supaya Hartanah dijual dan dipindah milik kepadanya dan tuntutan-tuntutan lain yang berkaitan, bukan sahaja terhadap Defendan Pertama tetapi juga terhadap Defendan Kedua

Defendan Kedua menafikan sebarang penglibatan dalam rundingan, pengetahuan tentang OTP atau penerimaan deposit, serta menafikan bahawa beliau pernah memberikan sebarang mandat, sama ada secara nyata atau tersirat, kepada Defendan Pertama untuk bertindak bagi pihaknya. Defendan Kedua seterusnya memfailkan permohonan ini untuk membatalkan tindakan terhadapnya, atas alasan bahawa tuntutan Plaintif terhadap beliau adalah tidak berasas dari sudut undang-undang.

Bagi tujuan permohonan ini, Mahkamah telah meneliti antara lain: a) Notis Permohonan Defendan Kedua (Encl. 15) b) Afidavit Sokongan Defendan Kedua (Encl. 16); c) Afidavit Jawapan Plaintif (Encl. 19); d) Afidavit Ng Wen Sin (Orang Tengah – Encl. 21); e) Afidavit Balasan Defendan Kedua (Encl. 27); f) Afidavit Balasan Defendan Pertama (Encl. 26); g) Hujahan Bertulis Defendan Kedua; h) Hujahan Bertulis Plaintif.

Hujahan Defendan Kedua 12. Defendan Kedua menghujahkan bahawa keseluruhan tuntutan terhadapnya gagal pada peringkat sumber hak (‘source of right’). OTP yang dirujuk oleh Plaintif tidak pernah mengikat Defendan Kedua kerana beliau bukan pihak kepada perjanjian tersebut.

Defendan Kedua menegaskan bahawa:

prinsip ‘privity of contract’ menghalang Plaintif daripada menguatkuasakan OTP terhadap seorang pihak yang tidak menandatanganinya iaitu beliau bukan pihak kepada OTP, tidak pernah berunding apatah lagi menandatangani atau meluluskan OTP tersebut;

(ii) tiada asas fakta yang mencukupi bagi mewujudkan hubungan agensi, sama ada dalam bentuk ‘actual authority’ atau ‘apparent authority’;

(iii) keterangan orang tengah hanyalah kenyataan pihak ketiga yang bersifat ‘hearsay’ dan tidak berpunca daripada sebarang representasi oleh Defendan Kedua sendiri. Walaupun afidavit saksi-saksi tersebut diambil pada nilai muka (‘at its highest’), mereka masih tidak menunjukkan apa-apa representasi atau perbuatan oleh Defendan Kedua yang boleh mewujudkan liabiliti kontraktual terhadap Plaintif.

Oleh itu, tuntutan terhadap Defendan Kedua adalah ‘plainly and obviously unsustainable’, tidak menzahirkan apa-apa kausa tindakan yang munasabah, remeh, menyusahkan dan merupakan suatu penyalahgunaan proses Mahkamah, justeru wajar dibatalkan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 dan/atau Aturan 92 Kaedah 4 KKM 2012.

Defendan Kedua menekankan bahawa walaupun Mahkamah mengambil keseluruhan versi Plaintif pada tahap tertinggi, tuntutan tersebut masih gagal dari sudut undang-undang, dan justeru jatuh di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) (KKM 2012). Limb-limb lain seperti ‘frivolous’/’vexatious’ dan ‘abuse of process’ mengukuhkan lagi dapatan tersebut.

(ii) Hujahan Plaintif 16. Plaintif melalui afidavit dan hujahan bertulisnya, secara ringkas menegaskan bahawa:

Mahkamah hanya boleh membenarkan permohonan ‘strike out’ dalam kes yang paling jelas (‘the clearest of cases’) dan remedi ini bersifat drakonian yang perlu digunakan secara berhati-hati, dengan merujuk kepada kes Bandar Builder (supra);

(ii) Dalam kes ini wujud pelbagai isu fakta dan kredibiliti, terutamanya berhubung dakwaan bahawa Defendan Pertama bertindak dengan kebenaran dan mandat Defendan Kedua serta peranan saksi-saksi Ng Wen Sin dan Chin Kim Huat yang menurut Plaintif menimbulkan ‘triable issues’ yang tidak boleh diputuskan melalui permohonan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012;

(iii) Plaintif menyandarkan bahawa dua saksi tersebut merupakan ‘independent witnesses’ yang bersedia memberi keterangan bahawa Defendan Kedua mengetahui dan bersetuju, termasuk dakwaan bahawa Defendan Kedua dihubungi melalui telefon ketika mesyuarat di Restoran Lemon Tree dan telah mengesahkan persetujuannya;

(iv) Sebarang percanggahan di antara pliding dan afidavit Plaintif mengenai butiran mesyuarat di restoran Lemon Tree ditegaskan hanyalah isu kredibiliti dan ‘omission’, yang menurut Plaintif adalah perkara untuk perbicaraan dan bukan asas untuk membatalkan tindakan;

Isu kaveat dan Notis Hasrat Menggugurkan Kaveat pula dihujahkan sebagai isu sampingan (‘collateral’) yang tidak memadamkan hak kontraktual Plaintif di bawah OTP;

(vi) Plaintif menghujahkan bahawa kewujudan ‘multiple triable issues’ terhadap agensi, autoriti, kredibiliti saksi dan persoalan alamat dalam notis kaveat seharusnya mengecualikan Mahkamah daripada membenarkan permohonan pembatalan writ saman dan pernyataan tuntutan.

Plaintif selanjutnya berhujah bahawa sebarang percanggahan atau kelemahan dalam afidavit adalah isu kredibiliti, dan bukan asas untuk menyingkirkan tindakan pada peringkat awal.

Daripada Pernyataan Tuntutan, pliding, afidavit serta hujahan pihak-pihak, Mahkamah merumuskan isu-isu berikut untuk diputuskan, dengan penekanan bahawa limb teras yang menentukan keputusan adalah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a)

Isu 1 (Limb utama – A.18 K.19(1)(a)) KKM 2012: Sama ada, berdasarkan pliding Plaintif (dan pada tahap yang dibenarkan oleh undang-undang bagi tujuan permohonan ini), tuntutan terhadap Defendan Kedua menzahirkan apa-apa kausa tindakan munasabah, sedangkan OTP yang menjadi asas tuntutan hanya ditandatangani oleh Defendan Pertama dan Defendan Kedua bukan pihak penandatangan.

Isu 2 (Berkait langsung dengan limb (a)) KKM 2012: Sama ada Plaintif telah memplidkan fakta material yang memadai untuk mengikat Defendan Kedua melalui konsep agensi / autoriti (‘actual’ atau ‘apparent’), termasuk dakwaan “persetujuan melalui telefon” ketika pertemuan di restoran, seperti dihujahkan Plaintif.

Isu 3 (Kesan afidavit orang tengah & kehendak ‘triable issues’): Sama ada afidavit dua orang tengah/broker (Ng Wen Sin dan Chin Kim Huat) boleh, pada sisi undang-undang dan pada peringkat ini, mewujudkan ‘triable issues’ yang menghalang strike out dan dalam hal ini, apakah kedudukan kebolehterimaan/pertimbangan afidavit tersebut khususnya apabila Mahkamah memutuskan isu di bawah A.18 K.19(1)(a) KKM 2012. PRINSIP UNDANG-UNDANG TERPAKAI

Aturan 18 Kaedah 19 – Struktur, fungsi dan pra syarat pembuktian 19. Aturan 18 Kaedah 19(1) KKM 2012 memperuntukkan Mahkamah boleh pada mana-mana peringkat prosiding memerintahkan pliding atau endorsan writ dibatalkan/ dipinda atas salah satu daripada empat limb, termasuk limb (a) ‘discloses no reasonable cause of action’, limb (b) ‘scandalous, frivolous or vexatious’, limb (c) “prejudice, embarrass or delay”, dan limb (d) “abuse of process”.

Yang lebih penting bagi kes ini ialah Aturan 18 Kaedah 19(2) KKM 2012 yang menyatakan secara nyata bahawa: ‘No evidence shall be admissible on an application under subparagraph’ (1)(a).”

Maka, apabila Mahkamah memutuskan isu di bawah limb (a), tumpuan Mahkamah adalah kepada pliding untuk menentukan sama ada satu kausa tindakan munasabah dizahirkan, dan bukannya “membaiki” kecacatan asas melalui bukti afidavit.

Walau bagaimanapun, Mahkamah tidak menolak hakikat bahawa pihak-pihak telah berhujah juga di bawah limb lain dan di bawah Aturan 92 Kaedah 4 (‘inherent jurisdiction’). Oleh itu, afidavit-afidavit, termasuk afidavit orang tengah, boleh disentuh setakat relevan untuk menilai hujahan di bawah limb (b)/(c)/(d) dan untuk menilai konteks sama ada tindakan itu bersifat menyusahkan/menindas atau suatu penyalahgunaan proses, namun ratio utama tetap bergantung kepada limb (a) kerana kegagalan yang dikenal pasti adalah kegagalan undang-undang yang asas.

Kes Bandar Builder (supra) sebagai landmark: ‘plain and obvious’, ‘obviously unsustainable’, dan fungsi ‘strike out’

Kedua-dua pihak merujuk kepada kes Bandar Builder (supra) sebagai autoriti utama mengenai kuasa strike out. Plaintif menekankan bahawa ia suatu remedi yang draconian dan hanya sesuai dalam kes yang paling jelas. Defendan Kedua pula menekankan prinsip ‘plain and obvious’ serta ‘obviously unsustainable’.

Dalam kes Bandar Builder (supra), Mahkamah Agung menegaskan prinsip bahawa kuasa di bawah O.18 r.19 (kini A.18 K.19) KKM 2012 adalah ‘well settled’, dan ‘recourse’ kepada proses ringkas ini wajar hanya dalam ‘plain and obvious cases’ serta apabila tuntutan itu ‘obviously unsustainable’ pada asasnya. Ia merupakan kes rujukan utama yang menetapkan sempadan dan falsafah di sebalik kuasa ‘strike out’. Dalam kes ini, Mahkamah Agung menegaskan bahawa: i. Kuasa ‘strike out’ adalah kuasa yang keras dan hendaklah digunakan dengan berhati-hati; ii. Namun, Mahkamah tidak terikat untuk membenarkan sesuatu tindakan diteruskan semata-mata kerana terdapat dakwaan fakta; iii. Jika, walaupun fakta-fakta plaintif diandaikan benar sepenuhnya, tuntutan tersebut masih gagal dari segi undang-undang, Mahkamah bukan sahaja boleh, malah wajar, membatalkannya.

Prinsip praktikal yang Mahkamah ini ambil daripada kes Bandar Builder (supra) bagi tujuan kes ini adalah seperti berikut:

Mahkamah tidak boleh membenarkan perbicaraan penuh hanya untuk menguji sesuatu tuntutan yang, walaupun semua fakta didakwa itu diandaikan benar, masih gagal dari segi undang-undang;

(ii) Sebaliknya, Mahkamah juga tidak seharusnya melakukan ‘mini trial’ pada peringkat ‘strike out’, maka Mahkamah perlu membezakan antara pertikaian fakta yang material dan menentukan dengan pertikaian fakta yang utama yang penting dan tidak mampu menyelamatkan tuntutan yang asasnya cacat;

(iii) Justeru, analisis Mahkamah mesti bermula dengan soalan, apakah pada pliding itu sendiri, wujud satu jalinan hak dan liabiliti di sisi undang-undang yang menghubungkan Plaintif dan Defendan Kedua? ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH ISU 1: Sama ada tuntutan menzahirkan kausa tindakan munasabah terhadap Defendan Kedua (Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) – limb teras)

Mahkamah memulakan analisis dengan prinsip yang ditetapkan oleh A.18 K.19(2) KKM 2012 bagi limb (a), tiada keterangan (‘evidence’) boleh diterima. Oleh itu, isu ini ditentukan dengan merujuk kepada sifat tuntutan yang diplidkan oleh Plaintif dan bentuk dokumen asas yang dijadikan sandaran, iaitu OTP.

Intipati kausa tindakan Plaintif terhadap Defendan Kedua, apabila diteliti, adalah cubaan untuk mengikat Defendan Kedua kepada satu urus niaga penjualan hartanah bersama, serta memohon remedi seperti pelaksanaan khusus yang pada hakikatnya memerlukan Defendan Kedua dipaksa memindahkan bahagian tak terbahaginya kepada Plaintif. Plaintif mengemukakan naratif bahawa Defendan Pertama menandatangani OTP dan Defendan Kedua didakwa bersetuju/berpengetahuan melalui perhubungan kekeluargaan serta komunikasi yang didakwa berlaku. Dalam erti kata lain, OTP yang ditandatangani oleh Defendan Pertama didakwa dibuat “dengan kebenaran dan mandat” Defendan Kedua.

Namun demikian, Mahkamah mendapati satu fakta yang tidak dapat dielakkan iaitu dokumen OTP yang menjadi sumber kontrak yang didakwa itu hanya ditandatangani oleh Defendan Pertama manakala Defendan Kedua bukan penandatangan, bukan pihak, dan tiada jalinan kontraktual yang nyata pada wajah OTP tersebut.

Dalam konteks tuntutan kontrak dan remedi khusus (seperti pelaksanaan khusus), kewujudan suatu kontrak yang mengikat pihak yang disasarkan adalah prasyarat asas. Jika Plaintif tidak mampu, melalui plidingnya sendiri, menunjukkan bagaimana Defendan Kedua terikat di sisi undang-undang kepada OTP (sama ada sebagai pihak, sebagai prinsipal yang mengesahkan, atau melalui doktrin undang-undang yang diakui), maka tuntutan terhadap Defendan Kedua tidak melepasi ambang ‘reasonable cause of action’.

Mahkamah ini merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan di dalam kes Glomac Alliance Sdn Bhd v. Nordin bin Md lain [2023] 3 CLJ 485; [2023] 3 MLJ 393 at 404, the Court of Appeal held: “[35] The law of privity of contract is well settled. The landmark case of Kepong Prospecting [1968] 1 MLJ 170, the Privy Council in its judgment affirms the doctrine of privity of contract in the Contracts Act 1950. According to Kepong Prospecting Ltd, a person who has provided a valid consideration under s. 2(d) of the Contract Act 1950 cannot enforce a contract if the person is not a party to the contract...”

Begitu juga di dalam satu lagi kes Mahkamah Rayuan Razshah Enterprise Sdn Bhd v Arab Malaysian Finance Bhd [2009] 2 MLJ 102, Abdul Malik Ishak HMR menyatakan, “It is germane to mention that the doctrine of privity of contract is a creature of the common law. The doctrine means that a non-party cannot bring an action on the contract”

Defendan Kedua dari awal menekankan bahawa faktor ini “secara langsung meruntuhkan kes Plaintif” kerana Defendan Kedua “bukanlah penandatangan, pihak kepada, mahupun mempunyai sebarang hubungan perundangan terhadap dokumen tersebut”. Dalam erti kata lain, Defendan Kedua bukanlah “privity of the contract”.

Mahkamah bersetuju bahawa, pada limb (a), ketiadaan tandatangan/ keterikatan pada dokumen bukan sekadar kelemahan keterangan, tetapi menunjukkan ketiadaan hubungan undang-undang yang membentuk punca tindakan. Plaintif membalas bahawa kuasa ‘strike out’ adalah drakonian dan hanya sesuai dalam kes yang paling jelas, dan bahawa Mahkamah tidak patut menyingkirkan tuntutan jika wujud isu fakta dan kredibiliti.

Prinsip itu diterima. Namun ia tidak menjawab soalan asas iaitu adakah, walaupun semua fakta Plaintif diterima benar, wujud asas undang-undang yang boleh mengikat Defendan Kedua kepada OTP? Inilah jenis analisis yang kes Bandar Builder (supra) nyatakan sebagai sesuai untuk proses ringkas apabila kes itu ‘plain and obvious’ dan tuntutan ‘obviously unsustainable’.

Pada penilaian Mahkamah, kegagalan Plaintif di sini adalah kegagalan undang-undang yang asas. Tanpa mekanisme pengikatan yang sah pada pliding, tindakan terhadap Defendan Kedua adalah suatu cubaan untuk “menarik” seorang co-owner ke dalam matriks kontrak yang beliau tidak menjadi pihak. Defendan Kedua menyifatkannya sebagai ‘post-facto rationalisation’ dan cubaan ‘retroactively drag the 2nd Defendant into a contractual matrix in which he never belonged’.

Mahkamah mendapati kritikan ini selari dengan penilaian di bawah limb (a) Aturan 18 Kaedah 19(1) KKM 2012. Justeru, Mahkamah memutuskan bahawa tuntutan terhadap Defendan Kedua tidak menzahirkan kausa tindakan munasabah dan dengan itu terjatuh di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) KKM

ISU 2: Sama ada Plaintif telah mewujudkan asas undang-undang untuk mengikat Defendan Kedua melalui agensi / autoriti 37. Mahkamah menerima bahawa, secara konsep, agensi boleh menjadi saluran undang-undang yang mengikat seorang prinsipal kepada tindakan ejen.

Dalam kes Mahkamah Rayuan, KGN Jaya Sdn Bhd v Pan Reliance Sdn Bhd [1996] 1 MLJ 233, YA Gopal Sri Ram memutus seperti berikut: “In the first place, the law does not require that an agency or sub-agency agreement must be in writing. See Bowstead &Reynolds on Agency (17th Ed) at p 55 et seq. Further, Part X of the Contracts Act 1950, which contains the relevant provisions on agency does not contain any requirement that the appointment of an agent or sub-agent has to be in writing or be evidenced in writing. Hence the appointment may be express or implied, that is to say, it may be gathered from the facts and circumstances of a case and from the conduct of the parties: see, Kuchwar Lime & Stone Co v Dehri Rohtas Light Railway & Co Ltd AIR 1969 SC 193. Another way of stating the proposition is that a party may, by his conduct in all the circumstances of a particular case, be estopped from asserting the absence of an agency relationship between him and he who claims to be his principal.”

Plaintif menyatakan bahawa Defendan Pertama bertindak dengan ‘actual’ dan/atau ‘apparent authority’ daripada Defendan Kedua dan mendakwa Defendan Kedua ‘orally confirmed his consent’ melalui panggilan telefon semasa mesyuarat restoran, disokong oleh dua orang ‘independent witnesses’.

Di peringkat limb (a), Mahkamah tidak menilai kesahihan bukti, Mahkamah menilai sama ada fakta material yang perlu untuk agensi telah diplidkan sehingga wujud kausa tindakan munasabah. A. 18 K. 7, KKM 2012 memperuntukkan bahawa: “7. Fakta, bukan keterangan, yang hendak dirayu (A. 18 k. 7)

Tertakluk kepada peruntukan kaedah ini dan kaedah 10, 11 dan 12, tiap-tiap pliding hendaklah mengandungi, dan hanya mengandungi, suatu pernyataan dalam bentuk ringkas tentang fakta material yang bersandarkannya pihak itu membuat pliding bagi tuntutan atau pembelaannya, mengikut mana-mana yang berkenaan, tetapi bukannya keterangan yang melaluinya fakta itu hendak dibuktikan, dan pernyataan itu hendaklah seringkas sebagaimana sifat kes membenarkan.

Tanpa menjejaskan perenggan (1), kesan apa-apa dokumen atau yang berupa sebagai apa-apa perbualan yang disebut dalam pliding itu hendaklah, sekiranya material, dinyatakan secara ringkas, dan perkataan yang setepatnya dalam dokumen atau perbualan itu tidak boleh dinyatakan, kecuali setakat yang perkataan itu sendiri adalah material.”

Dalam kes Mahkamah Persekutuan, Iftikar Ahmed Khan (as a representative for the estate of Sardar Mohd Roshan Khan, deceased) v Perwira Affin Bank Bhd (previously known as Perwira Habib Bank Malaysia Bhd) [2017] MLJU 1765, YA A Samah Nordin FCJ menjelaskan apa itu fakta material: “[23] What are material facts? All facts which must be proved in order to establish the ground of claim or defence are material: Philip v Philips [1974] 4 QBB 127 at 133, 134. Parties are bound by their pleadings. This is a rule which will be strictly enforced by the Court. Thus, where a party’s case in based on a contract and the other party to the contract is in breach of it, these material facts must be pleaded.” [Penekanan ditambah]

Dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa dakwaan agensi Plaintif bersifat konklusif dan tidak mencukupi pada tahap yang diperlukan untuk mengikat seorang pemilik berdaftar bagi satu urus niaga pelupusan kepentingan tanah. Plaintif pada asasnya mengatakan: “D1 ada autoriti” dan “D2 bersetuju melalui telefon”, tetapi pliding tidak memperincikan dengan jelas fakta material seperti mandat, skop autoriti, bentuk representasi oleh prinsipal, serta tindakan susulan yang menunjukkan pengesahan atau ratifikasi oleh Defendan Kedua.

Tambahan pula, Defendan Kedua menekankan satu aspek yang pada hemat Mahkamah adalah signifikan iaitu berdasarkan dokumen/pendirian yang dirujuk oleh Defendan Kedua, Defendan Pertama sendiri telah menyatakan bahawa beliau perlu mendapatkan persetujuan Defendan Kedua sebelum penjualan dimuktamadkan.

Jika transaksi itu pada setiap masa ‘subject to’ persetujuan Defendan Kedua yang belum diperoleh, maka ia menghakis dakwaan bahawa Defendan Pertama mempunyai autoriti unilateral untuk mengikat Defendan Kedua.

Mahkamah juga menilai hujahan Plaintif bahawa isu autoriti adalah isu fakta yang mesti dibicarakan melalui pemeriksaan balas, dan oleh itu tidak boleh diselesaikan pada peringkat ‘strike out’.

Prinsip itu betul pada situasi di mana fakta yang dipertikaikan, jika dibuktikan, mampu mewujudkan hak undang-undang. Namun, apabila dakwaan autoriti itu sendiri tidak diperkukuh oleh fakta material yang mencukupi dalam pliding untuk membentuk jambatan undang-undang yang munasabah, maka ‘triable issue’ yang dihujahkan menjadi isu yang tidak berupaya menyelamatkan kecacatan asas.

Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa dakwaan agensi/autoriti yang dikemukakan tidak mengangkat tuntutan Plaintif melepasi kehendak kausa tindakan munasabah terhadap Defendan Kedua. Isu ini menguatkan dapatan Mahkamah bahawa tindakan terhadap Defendan Kedua tetap terjatuh di bawah A.18 K.19(1)(a) KKM 2012. ISU 3: Kebolehterimaan afidavit dua orang tengah dan sama ada ia mewujudkan ‘triable issues’ yang menghalang ‘strike out’

Plaintif memberi penekanan besar bahawa terdapat dua orang saksi bebas (orang tengah) yang telah mengikrarkan afidavit menyokong versi Plaintif, dan bahawa isu kredibiliti saksi serta percanggahan fakta memerlukan perbicaraan penuh.

Mahkamah menangani isu ini dalam dua peringkat, supaya alasan penghakiman jelas dan tidak terdedah kepada salah faham:

Peringkat Pertama (undang-undang di bawah limb (a)) Oleh sebab Mahkamah memutuskan isu teras di bawah A.18 K.19(1)(a) KKM 2012, Mahkamah ini terikat dengan A.18 K.19(2) KKM 2012 bahawa “No evidence shall be admissible” bagi permohonan di bawah subperenggan (1)(a).

Maka, setakat limb (a), afidavit dua orang tengah itu tidak boleh digunakan untuk membina atau “membaiki” kewujudan kausa tindakan terhadap Defendan Kedua. Mahkamah tidak boleh menukarkan proses ini menjadi suatu penilaian bukti yang menyamai perbicaraan mini.

(ii) Peringkat Kedua (walaupun versi Plaintif diandaikan benar sepenuhnya/ “at its highest”)

Walaupun begitu, Mahkamah juga menilai hujahan Plaintif secara alternatif (tanpa prejudis kepada dapatan di atas) iaitu andaian bahawa afidavit orang tengah itu diambil pada nilai diandaikan benar dan bahawa panggilan telefon/ pengesahan lisan benar-benar berlaku.

Namun, walaupun pada andaian maksimum tersebut, Mahkamah mendapati afidavit orang tengah masih menghadapi batasan yang tidak dapat diatasi bagi tujuan mengikat Defendan Kedua, iaitu:

ia tidak mengubah hakikat bahawa OTP tetap tidak mengikat Defendan Kedua pada dari sudut undang-undang; dan

(ii) ia tidak menjawab jurang undang-undang yang dikenal pasti di bawah Isu 1 dan Isu 2 khususnya, mekanisme pengikatan yang sah terhadap seorang co-owner yang tidak menandatangani perjanjian OTP serta kekurangan fakta material dalam penyata tuntutan yang kononnya mewujudkan hubungan prinsipal dan ejen antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua secara lisan.”

Defendan Kedua juga menegaskan bahawa Plaintif bergantung kepada andaian, inferens dan keterangan yang tidak boleh diterima, dan walaupun diambil pada tahap tertinggi sekalipun, pernyataan tuntutan gagal mewujudkan apa-apa kaitan ‘prima facie’ yang boleh menahan penelitian di peringkat perbicaraan.

Mahkamah mendapati bahawa inti pati hujahan ini adalah selari dengan kesimpulan Mahkamah iaitu afidavit orang tengah, pada tahap terbaik bagi Plaintif, hanya menimbulkan pertikaian fakta yang bersifat sampingan yang tidak mampu mencipta hubungan kontraktual yang tidak wujud, memandangkan fakta material berkenaan dengan hubungan principal dan agen gagal diplidkan oleh Plaintif.

Dalam kes Mahkamah Tinggi, Chin Siaw Hong v Chong Chieng Jen [2020] MLJU 761, Y. A. Christopher Chin Soo Yin memutuskan seperti berikut: “[18] In Yap Nyo Nyok v Bath Pharmacy Sdn. Bhd. (1993) 2 MLJ 250 at 255 -Justice Chong Siew Fai as he then was had said: “And, in Bruce v Odhams Press Ltd at Pg. 294 Scott LJ said: “The words “material‟ means necessary for the purpose of formulating a complete cause of action; and if any one „material‟ statement is omitted, the statement of claim is bad. …. It is, however, noted that no objection was taken by the Defendant on the above basic. But even then, I do not think the Plaintiff should have allowed to raise in this submission, any point or matter which is essential to his claim in the action and has not been pleaded, and in respect of which no evidence has been adduced. In fact I do not think he could be permitted to adduce any evidence of such unpleaded matter if he has attempted to. As Brett LJ said in Philipps v Philipps at p. 133 ….” [19] In Bruce v Odhams Press Ltd (1936) 1 ALL ER 287 at Pg. 294 CA Lord Scott stated that:- “The cardinal rule in Order XIX rule 4 is that the statement of claim must state the material facts. The word “material” means necessary for the purpose of formulating a complete cause of action; and if anyone “material” statement is omitted, the statement of claim is bad; it is “demurrable” in the old phraseology, and in the new is liable to be struck out under RSC Order XXV r4” (at Pg. 294). The statement of claim is said to be defective. The action must be struck out as a matter of right, and not a matter of discretion. (at Pg. 295). Note: RSC Ord. XIX r4 is the equivalent of our current Order 18 r7(1) Rules of Court 2012 [20] In Chartered Bank v Yong Chan (1974) 1 MLJ at Pg. 159) the Federal Court held that since: “the Judge had decided on an issue which was not pleaded in the pleadings, the Judgment must be set aside”. [21] In this case the failure to plead “publication” being a material fact, cannot be cured by affidavit cadence, and no evidence is allowed to be adduced of any unpleaded fact at the trial.” (Penekanan ditambahkan)

Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa kewujudan afidavit orang tengah tidak menghalang strike out dalam kes ini kerana:

bagi limb (a), ia tidak boleh diterima menurut A.18 K.19(2) KKM 2012; dan

walaupun dipertimbangkan secara alternatif, ia tetap tidak menyelamatkan kecacatan undang-undang yang asas. A. 18 K. 19 KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut: “19. Pembatalan pliding dan pengendorsan (A. 18 k. 19)

Mahkamah boleh pada mana-mana peringkat prosiding memerintahkan supaya dibatalkan atau dipinda mana-mana pliding atau pengendorsan, apa-apa writ dalam tindakan itu, atau apa-apa jua dalam mana-mana pliding atau dalam pengendorsan, atas alasan bahawa…”

Mahkamah ini ingin menekankan bahawa Plaintif tidak pada bila-bila masa memohon kepada Mahkamah ini untuk meminda pliding. Oleh itu, Mahkamah ini memutus untuk membatalkan penyata tuntutan Plaintif berdasarkan alasan-alasan di atas.

Setelah meneliti keseluruhan Pernyataan Tuntutan, pliding teras, hujahan pihak-pihak, serta analisis terperinci yang dihuraikan di atas, Mahkamah ini merumuskan dan membuat dapatan-dapatan berikut secara kumulatif dan berlapis:

Pertama, Mahkamah mendapati bahawa tuntutan Plaintif terhadap Defendan Kedua gagal menzahirkan apa-apa kausa tindakan munasabah di sisi undang-undang. Sumber hak yang dijadikan sandaran Plaintif, iaitu Option to Purchase (OTP), tidak mengikat Defendan Kedua kerana beliau bukan pihak penandatangan, bukan pihak yang dinamakan, dan tiada mekanisme undang-undang yang sah telah diplidkan untuk mengikat beliau kepada dokumen tersebut.

Kegagalan ini adalah kegagalan undang-undang yang asas, bukan kegagalan pembuktian fakta. Walaupun keseluruhan naratif Plaintif diandaikan benar bagi tujuan permohonan ini, tuntutan terhadap Defendan Kedua tetap tidak dapat berjaya di sisi undang-undang. Justeru, tuntutan tersebut jatuh secara langsung dan tepat di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) KKM

2012.

Kedua, Mahkamah mendapati bahawa dakwaan Plaintif berhubung agensi atau autoriti (sama ada ‘actual authority’ atau ‘apparent authority’) tidak diperkukuh oleh fakta material yang mencukupi pada tahap pliding untuk membentuk jambatan undang-undang yang mengikat Defendan Kedua. Dakwaan yang bersifat konklusif, inferens dan andaian tidak memadai untuk mengikat seorang pemilik bersama bagi tujuan pelupusan kepentingan tanah.

Mahkamah seterusnya mendapati bahawa ketiadaan fakta material berkenaan agensi ini mengukuhkan dapatan bahawa tuntutan Plaintif terhadap Defendan Kedua tidak dapat dipertahankan di peringkat punca (source of right) dan tidak melepasi ambang ‘reasonable cause of action’ sebagaimana yang dikehendaki oleh Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) KKM 2012.

Ketiga, berhubung afidavit dua orang tengah/broker (Ng Wen Sin dan Chin Kim Huat), Mahkamah menegaskan bahawa bagi penentuan di bawah limb (a), Mahkamah terikat dengan Aturan 18 Kaedah 19(2) KKM 2012 yang melarang penerimaan keterangan. Oleh itu, afidavit-afidavit tersebut tidak boleh digunakan untuk membina atau membaiki kewujudan kausa tindakan yang tidak dizahirkan pada wajah pliding.

Walau bagaimanapun, Mahkamah juga telah menilai hujahan Plaintif secara alternatif, dengan mengandaikan afidavit orang tengah tersebut benar sepenuhnya dan pada tahap tertinggi. Namun, walaupun pada andaian tersebut, afidavit berkenaan tidak mampu mengatasi kecacatan undang-undang yang dikenal pasti, iaitu ketiadaan kontrak yang mengikat Defendan Kedua dan ketiadaan asas agensi yang sah.

Mahkamah mendapati bahawa apa yang dihujahkan oleh Plaintif sebagai ‘triable issues’ adalah pertikaian fakta yang bersifat sampingan dan tidak menentukan, yang walaupun diputuskan memihak kepada Plaintif, tidak berupaya mencipta hubungan kontraktual atau liabiliti undang-undang yang tidak wujud terhadap Defendan Kedua.

Keempat, selaras dengan prinsip yang digariskan oleh Mahkamah Agung dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 3 MLJ 36, Mahkamah ini berpuas hati bahawa setakat terhadap Defendan Kedua, tindakan Plaintif adalah suatu tindakan yang ‘plainly and obviously unsustainable’, dan bahawa membenarkan tindakan tersebut diteruskan ke perbicaraan penuh hanya akan membawa kepada suatu perbicaraan yang sia-sia.

Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa kes ini memenuhi piawaian yang ditetapkan oleh kes Bandar Builder (supra) sebagai kes yang sesuai untuk penamatan awal melalui kuasa di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) KKM 2012. Limb-limb lain di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan (d), serta Aturan 92 Kaedah 4 KKM 2012, adalah bersifat sokongan dan pengukuhan kepada dapatan utama tersebut.

Akhir sekali, Mahkamah menegaskan bahawa keputusan ini tidak menyentuh dan tidak menjejaskan tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama, yang boleh dan hendaklah diteruskan untuk diputuskan melalui proses perbicaraan biasa berdasarkan merit masing-masing.

Berdasarkan keseluruhan alasan dan dapatan yang dihuraikan di atas, Mahkamah ini dengan ini memerintahkan seperti berikut:

Permohonan Defendan Kedua melalui Encl. 15 adalah DIBENARKAN.

(ii) Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif, setakat mana ia difailkan terhadap Defendan Kedua sahaja, adalah dengan ini DIBATALKAN di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, serta disokong oleh Aturan 18 Kaedah 19(1)(b) dan Aturan 18 Kaedah 19(1)(d) dan/atau Aturan 92 Kaedah 4 KKM

2012.

(iii) Tindakan Plaintif terhadap Defendan Pertama tidak terjejas oleh keputusan ini dan hendaklah diteruskan mengikut peraturan dan penjadualan Mahkamah.

(iv) Kos permohonan ini diberikan kepada Defendan Kedua dan ditetapkan pada jumlah RM3,000.00, dibayar oleh Plaintif kepada Defendan Kedua.

Dengan perintah-perintah ini, prosiding terhadap Defendan Kedua ditamatkan sepenuhnya di peringkat ini. BERTARIKH: 6 FEBRUARI 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif G.K Sritharan Tetuan G.K Sritharan Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Defendan