Mtrustee Berhad v 1. ) Personal Banc Berhad (WA-B52NCvC-543-11/2023)

PERSONAL BANC BERHAD (No. Syarikat: 201901013987 (1323315-H))

DATUK MURUGAN A/L SUPPARAMANIAM (No. Syarikat: 770813-14-5145)

(Kandungan 8) Pendahuluan

Kandungan 8 adalah permohonan plaintif untuk penghakiman terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah, 2012 bagi tuntutan berikut- 30/06/2025 15:51:16 WA-B52NCvC-543-11/2023 Kand. 25

Sejumlah RM493,482.70.

Faedah pada kadar 12% setahun ke atas RM66,966.00 (jumlah tunggakan sewa bulanan dari Januari 2023 sehingga Februari 2023) dari 1.12.2023 sehingga ke tarikh penghakiman.

Kos atas dasar peguamcara dan anak guam sepertimana yang diperuntukkan dalam Klausa 8.13 (b) dan Klausa 8.1(b) Perjanjian Sewa bertarikh 29.4.2022 dan/atau Klausa 7.13 (b) dan Klausa 7.1 (b) Perjanjian bertarikh 29.4.2022 dan/atau Klausa 14 Perjanjian Jaminan dan Tanggungrugi bertarikh 29.4.2022.

Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah penghakiman dan kos dari tarikh penghakiman sehingga ke tarikh penyelesaian penuh.

Secara alternatif, apa-apa amaun kerugian yang dialami oleh plaintif.

Relif atau perintah selanjutnya yang Mahkamah ini anggap sesuai. Hubungan Plaintif dan Defendan-Defendan

Hubungan antara plaintif dan defendan 1 adalah berlandaskan dua(2) Perjanjian Sewa berikut-

Perjanjian Sewa bertarikh 29.4.2022 (“Perjanjian 1”)- Eksibit A1 dengan sewa bulanan sebanyak RM29,263.00 sebulan, tempoh sewaan 36 bulan (1.9.2022-31.8.2025); dan

Perjanjian Sewa bertarikh 29.4.2022 (“Perjanjian 2”)-Eksibit A2 dengan sewa bulanan sebanyak RM4,220.00 sebulan, tempoh sewaan 36 bulan (1.9.2022-31.8.2025)

Perjanjian 1 dan Perjanjian 2 dijamin oleh defendan 2 melalui dua

Perjanjian Jaminan dan Tanggungrugi yang kedua-duanya bertarikh 29.4.2022 (sila rujuk Eksibit A3). Kausa Tindakan

Plaintif mendakwa bahawa defendan 1 telah mengingkari Perjanjian-Perjanjian Sewaan tersebut apabila-

Gagal membayar sewa bulanan.

Gagal menyempurnakan tempoh sewaan yang dipersetujui.

Enggan mengeluarkan lekapan, kelengkapan dan papan tanda dan/atau mengembalikan semula (reinstate) premis tersebut.

Dan akibatnya plaintif telah mengalami kerugian dan kerosakan sebagaimana perenggan 14 Afidavit Sokongan berjumlah RM493,482.70.

Sebagai penjamin, defendan 2 perlu menanggung dan membayar segala kerugian dan kerosakan dan menyelesaikan kesemua liabiliti defendan 1. Isu-Isu yang dibangkitkan oleh defendan-defendan

Terdapat perjanjian lisan antara plaintif dan defendan-defendan seperti berikut-

Defendan 1 mengalami krisis kewangan akibat penyelewangan dana kewangan oleh bekas pekerja defendan 1.

Defendan 1 telah menulis surat kepada plaintif pada 25.1.2023 untuk penamatan Perjanjian-Perjanjian Sewaan tersebut.

Dalam awal bulan Februari 2023 wakil-wakil plaintif dan defendan-defendan telah berjumpa dan mempersetujui perkar-perkara berikut-

Perjanjian-Perjanjian Sewaan ditamatkan.

Defendan 1 dan defendan 2 tidak mempunyai obligasi dan liabiliti untuk membuat apa-apa bayaran selanjutnya kepada plaintif termasuk jumlah sewaan bulanan yang kononnya tertunggak, fi elektrik bagi papan tanda luaran.

Berikutan daripada penamatan bersama tersebut, defendan-defendan telah bersetuju mengadakan joint inspection dengan wakil plaintif untuk menyerahkan balik milikan kosong kepada plaintif atas dasar as is basis. Namun, tiada maklumbalas daripada plaintif.

Plaintif sepatutnya menolak jumlah sebanyak RM1,271,524.00 (iaitu kos-kos pengubahsuaian serta item-item lekapan dan kelengkapan yang dibuat oleh defendan-defendan ke atas premis-premis yang berkenaan) daripada jumlah tuntutan. Plaintif telah mendapat manfaat daripada pengubahsuaian yang dibuat.

Plaintif sepatutnya menolak kos deposit sebanyak RM150,673.50 daripada jumlah tuntutan dengan mengambil kira klausa 7.5 Perjanjian Lesen dan klausa 8.1 Perjanjian Sewaan).

Plaintif sendiri yang mengunci premis-premis berkenaan menghalang akses defendan-defendan untuk membuat kerja-kerja mengosongkan premis-premis tersebut. Oleh itu tidak praktikal bagi pihak defendan untuk membuat bayaran sewa lagi.

Tuntutan plaintif untuk jumlah sewa bulanan yang belum tamat tempoh adalah berunsur mala fide kerana defendan-defendan tidak mempunyai akses kepada premis-premis berkenaan pada waktu yang material.

Bagi menjawab isu-isu di atas, ianya adalah deposisi pihak plaintif bahawa-

Selepas menerima surat penamatan awal bertarikh 25.1.2023, plaintif melalui peguamcara telah menyerahkan notis tuntutan bertarikh 13.2.2023 menuntut, inter alia sewa bulanan yang belum dibayar, pengembalian kunci-kunci premis-premis berkenaan dan kerja-kerja reinstatement. Namun, defendan 1 gagal patuhi surat tersebut.

Plaintif menafikan berkenaan kewujudan perjanjian lisan tersebut dan pihak defendan gagal memperincikan dakwaan kewujudan perjanjian tersebut.

Segala urusan antara defendan-defendan dan pihak ketiga bukan berkaitan dengan pihak plaintif kerana plaintif bukan privy kepada urusan tersebut.

Kegagalan defendan 1 mematuhi perjanjian-perjanjian sewaan menyebabkan plaintif meneruskan dengan tindakan Writ Distress. Apabila kerja-kerja sitaan dilaksanakan oleh Bailif Mahkamah pada 23.3.2023, kunci-kunci premis-premis berkenaan adalah dalam simpanan Mahkamah dan defendan-defendan berhak untuk membuat permohonan untuk memasuki premis-premis tersebut. Namun itu semua gagal dilakukan oleh pihak defendan. Keputusan Mahkamah

Ini adalah keputusan Mahkamah.

Mahkamah ini telah meneliti Kandungan 9 yang difailkan oleh plaintif dan berpuashati bahawa pihak plaintif telah memenuhi syarat-syarat yang disenaraikan di dalam kes National Company For Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 CLJ 220 and Cempaka Finance Bhd v Ho Lai Ying & Anor [2006] 3 CLJ 544.

Oleh itu, beban bagi permohonan ini kini berpindah kepada pihak defendan-defendan untuk membuktikan bahawa wujudnya isu atau isu-isu untuk dibicarakan.

Bagi tujuan tersebut, Mahkamah ini adalah dipandu dengan keputusan kes Mahkamah Agong Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ Rep 14 di mana Mohd Azmi, HMA (pada ketika itu) menyatakan seperti berikut-Under an O. 14 application, the duty of a Judge does not end as soon as a fact is asserted by one party, and denied or disputed by the other on affidavit. Where such assertion, denial or dispute is equivocal, or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent or is inherently improbable in itself, then the Judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue as not triable. In our opinion, unless this principle is adhered to, a Judge is in no position to exercise his discretion judicially under an O. 14 application. Thus, apart from identifying the issues of fact or law, the Court must go one step further and determine whether they are triable. This principle is sometimes expressed by the statement that a complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is a triable issue.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, pihak-pihak tidak mempertikaikan tentang wujudnya hubungan kontraktual berdasarkan perjanjian-perjanjian di atas.

Oleh itu, kesemua pihak adalah terikat dengan KESEMUA terma dalam perjanjian-perjanjian tersebut.

Isu utama yang dibangkitkan oleh pihak defendan dalam Afidavit Jawapan mereka adalah kewujudan perjanjian lisan seperti deposisi berikut-

Dalam awal bulan Februari 2023 wakil-wakil plaintif dan defendan-defendan telah berjumpa dan mempersetujui perkara-perkara berikut-

Perjanjian-Perjanjian Sewaan ditamatkan.

(ii) Defendan 1 dan defendan 2 tidak mempunyai obligasi dan liabiliti untuk membuat apa-apa bayaran selanjutnya kepada plaintif termasuk jumlah sewaan bulanan yang kononnya tertunggak dan fi elektrik bagi papan tanda luaran.

Berikutan daripada penamatan bersama tersebut, defendan-defendan telah bersetuju mengadakan joint inspection dengan wakil plaintif untuk menyerahkan balik milikan kosong kepada plaintif atas dasar as is basis. Namun, tiada maklumbalas daripada plaintif.

Plaintif menafikan kewujudan perjanjian lisan tersebut.

Dan Mahkamah ini bersetuju dengan pihak plaintif bahawa isu tersebut bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan kerana, berbalik kepada kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail Ali Johor di atas, dakwaan tersebut adalah-

lacking in precision – tiada butiran lengkap berkenaan perjanjian lisan sebagaimana yang didakwa.

inconsistent with undisputed contemporary documents-apabila pihak-pihak telah bersetuju dalam perjanjian sewaan yang difailkan bahawa No amendment of or addition to the provisions of this Agreement (including the Schedules hereto) shall be binding or effective unless it is in writing signed by all the parties hereto (Klausa 8.20) dan Entire Agreement Clause (Klausa 8.21)

Oleh itu, dakwaan berkenaan kewujudan perjanjian lisan tersebut adalah, pada Mahkamah ini, tidak berasas dan holds no water.

Memandangkan kewujudan perjanjian lisan tersebut menjadi asbab utama kepada penafian kesemua tuntutan plaintif, maka dakwaan-dakwaan berkaitan dengan set off yang diutarakan tersebut mempunyai kesan yang sama i.e. ianya bukan isu yang perlu dibicarakan.

Apa yang dituntut oleh pihak plaintif sebagaimana yang diterangkan dengan terperinci beserta dengan peruntukan dalam perenggan 15- 44 adalah hak mereka di bawah terma-terma perjanjian-perjanjian yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak.

Oleh itu, Isu-isu lain yang dibangkitkan iaitu-

Plaintif sepatutnya menolak jumlah sebanyak RM1,271,524.00 (iaitu kos-kos pengubahsuaian serta item-item lekapan dan kelengkapan yang dibuat oleh defendan-defendan ke atas premis-premis yang berkenaan) daripada jumlah tuntutan. Plaintif telah mendapat manfaat daripada pengubahsuaian yang dibuat;

Plaintif sepatutnya menolak kos deposit sebanyak RM150,673.50 daripada jumlah tuntutan dengan mengambil kira klausa 7.5 Perjanjian Lesen dan klausa 8.1 Perjanjian Sewaan);

Plaintif sendiri yang mengunci premis-premis berkenaan menghalang akses defendan-defendan untuk membuat kerja-kerja mengosongkan premis-premis tersebut. Oleh itu tidak praktikal bagi pihak defendan untuk membuat bayaran sewa lagi; dan

Tuntutan plaintif untuk jumlah sewa bulanan yang belum tamat tempoh adalah berunsur mala fide kerana defendan-defendan tidak mempunyai akses kepada premis-premis berkenaan pada waktu yang material, adalah bukan isu-isu yang perlu dibicarakan kerana ia hanyalah pemahaman defendan-defendan semata-mata.

Pihak plaintif telah menguatkuasakan hak mereka dengan prosiding Writ Distress yang menyebabkan barang-barang dalam premis-premis tersebut disita oleh pihak bailiff Mahkamah.

Oleh itu, sebagaimana yang ditekankan oleh Mahkamah Agong dalam Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail Ali Johor dakwaan yang dibangkitkan oleh defendan adalah inherently improbable in itself.

Mahkamah ini berpuas hati dengan keterangan dan hujahan pihak plaintif dalam afidavit-afidavit dan hujahan-hujahan difailkan. Oleh itu Mahkamah membenarkan Kandungan 8 perenggan 1(a), (b), (c),

dengan kos sebanyak RM3,500.00.