Mujur Zaman Sdn Bhd v 1. Citra Tani Sdn Bhd (No. Syarikat: 189592-X) (BA-24-220-03/2017)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA SAMAN PEMULA: BA-24-220-03/2017 ANTARA MUJUR ZAMAN SDN BHD …PLAINTIF

Lampiran

Lampiran 1. c. Atas sebab pembayaran tersebut yang telah dibuat, Kaveat Persendirian ini harus dimasukkan untuk memelihara dan menjaga kepentingan Syarikat ini sebagai pembeli Hartanah tersebut seperti di dalam Akuan Berkanun pengarah Syarikat ini yang dilampirkan di sini. 7.16 Defendan Pertama seterusnya telah memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah-hartanah tersebut pada 2.9.2015 15 dengan bersandarkan alasan yang sama iaitu perjanjian-perjanjian jual beli tersebut membangkitkan kepentingan berkaveat Defendan Pertama ke atas hartanah-hartanah tersebut; 7.17 Di dalam Borang 19B (PERMOHONAN UNTUK MEMASUKKAN KAVEAT PERSENDIRIAN) bertarikh 26.9.2014 (perserahan didaftar pada 2.9.2015) jelas menyatakan berikut: 1. Kami, CITRA TANI SDN BHD (No. Syarikat 189592-X), sebuah syarikat yang ditubuhkan di Malaysia di bawah Akta Syarikat 1965 dan mempunyai alamat berdaftar di Unit 1005, Tingkat 10, Block E, Pusat Perdagangan Phileo Damansara 1, No. 9, Jalan 16/11, Off Jalan Damansara, 46350 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan, dengan ini memohon supaya dimasukkan suatu kaveat persendirian ke dalam hakmilik tanah yang diperihalkan dalam Jadual di bawah ini supaya dimaksudkan untuk mengikut kepentingan tertentu yang diperihal dalam Jadual tersebut. 2. Alasan-alasan tuntutan kami atas kepentingan tertentu itu adalah:- a. Pada 15hb Mac, 2010, satu Perjanjian Jualbeli telah ditandatangani oleh kami dengan MUJUR ZAMAN SDN BHD (No. Syarikat 495108-T), sebuah syarikat yang ditubuhkan di Malaysia di bawah Akta Syarikat dan mempunyai alamat berdaftar di 13A, Jalan SS 21/56B, Damansara Utama, 47400 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan untuk membeli sekeping tanah kosong yang dipegang di bawah Hakmilik LOT 6241 PN 100459 (dahulu dikenali sebagai H.S.(D) 5469 P.T. 9144) di Mukim Ijok, 16 Daerah Kuala Selangor, Selangor Darul Ehsan (selepas ini disebut sebagai “Hartanah tersebut”) dengan harga belian Ringgit Malaysia Dua Puluh Empat Juta Lapan Ratus Tujuh Puluh Enam Ribu Dua Ratus Empat Puluh Lima (RM24,876,245.00) sahaja (“Harga Hartanah”) dan tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian tersebut. Kami telah diberi kuasa yang sepenuhnya untuk mengikrarkan Surat Akuan ini bagi pihak Syarikat ini. b. Syarikat ini telah membayar Harga Hartanah sepenuhnya kepada MUJUR ZAMAN SDN BHD bagi pembelian Hartanah tersebut. Sesalinan Perjanjian Jualbeli tersebut dilampirkan di sini dan ditandakan sebagai Lampiran 1. c. Atas sebab pembayaran tersebut yang telah dibuat, Kaveat Persendirian ini harus dimasukkan untuk memelihara dan menjaga kepentingan Syarikat ini sebagai pembeli Hartanah tersebut seperti di dalam Akuan Berkanun pengarah Syarikat ini yang dilampirkan di sini. [8] Atas kemasukkan kaveat-kavaet persendirian (perserahan-perserahan pada tahun 2012 dan 2015) oleh Defendan Pertama tersebut, pada 6.12.2016 Plaintif telah memulakan satu tindakan Saman Pemula BA-24-1299-12/2016 (SP 1299) untuk mendapatkan perintah supaya kaveat-kaveat persendirian tersebut dipotong/dibatalkan. 17 [9] Seperti dinyatakan awal tadi, atas permohonan Plaintif di dalam SP 1299, Mahkamah ini pada 14.2.2017 telah membatalkan/memotong kaveat-kaveat persendirian tersebut dengan keputusan bahawa Defendan Pertama tidak mempunyai sebarang kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut. Defendan Pertama telah merayu kepada Mahkamah Rayuan terhadap keputusan Mahkamah ini. [10] Namun, sebelum keputusan Guaman 1299 diputuskan oleh Mahkamah ini, pada 13.2.2017 dua orang pengarah Defendan bernama Goh Chee Keong (No. K.P: 711022-10-5841) dan Yong Loong Chen (No. K.P: 660819-10-6297) telah memperakukan dan menandatangani Surat Akuan di hadapan Pesuruhjaya Sumpah untuk menyokong permohonan Defendan Pertama untuk memasukkan kaveat amanah ke atas hartanah-hartanah tersebut. [11] Di dalam Borang 19E (PERMOHONAN UNTUK MEMASUKKAN KAVEAT AMANAH) nya, Defendan Pertama telah menyatakan alasan-alasan berikut untuk memasukkan kaveat-kaveat amanah tersebut: 18 1. Pada masa yang berkenaan iaitu dalam tahun 2010, kami CITRA TANI SDN BHD (No. Syarikat: 189592-X) dan syarikat MUJUR ZAMAN SDN BHD (495108-T (selepas ini dirujuk sebagai “Penghutang”) adalah anak syarikat sepenuh FOUNTAIN VIEW DEVELOPMENT BERHAD (No. Syarikat: 585360-T) (Selepas ini dirujuk sebagai “Pemiutang”). 2. Setakat tahun 2010, Penghutang telah berhutang kepada Pemiutang sebanyak RM285,331,319.00. 3. Pemiutang, Penghutang dan kami telah bersesama bersetuju bahawa Pemiutang akan menyerah hak jumlah hutang yang perlu dibayar oleh Penghutang sebanyak RM155,937,831.00 kepada kami sebagai benefisiari. Sesalinan segala surat penyerahan hak jumlah RM155,937,831.00 adalah dilampirkan di sini iaitu Eksibit bertanda “ii” – Resolusi Pekeliling Pengarah Penghutang bertarikh 25.2.2010, dan Eksibit bertanda “iii” – surat kami kepada Penghutang bertarikh 10.3.2010. 4. Berikutan itu, Penghutang telah menjadualkan lapan (8) keping tanah kepada kami untuk jumlah RM155,937,831.00 melalui lapan perjanjian jual beli bertarikh 15.3.2010 termasuk untuk tanah yang dipegang dibawah hakmilik dikenali sebagai PN100459 (dahulu HSD 5469)….. 19 (dahulu PT No 9144) Mukim Ijok Daerah Kuala Selangor Negeri Selangor (Hantar….untuk jumlah Ringgit Malaysia Dua Puluh Empat Juta Lapan Ratus Tujuh Puluh Enam Ribu Dua Ratus Empat Puluh Lima (RM24, 876,,245.00) sahaja (“Harga Pembelian tersebut”) Salinan Perjanjian Jual Beli bertarikh 15.3.2010 bagi harta tersebut adalah dilampirkan sebagai eksibit bertanda iv (“Perjanjian Jual-Beli tersebut”). 5. Sebagai pembayaran keseluruhan harga pembelian RM155, 937, 831.00, Penghutang menandatangani perjanjian penyelesaian bertarikh 15.3.2010 (“Perjanjian Penyelesaian tersebut”) mengakui penerimaan keseluruhan harga pembelian termasuk Harga pembelian tersebut. Salinan Perjanjian Penyelesaian tersebut adalah dilampirkan sebagai Eksibit bertanda “v”. 6. Adalah terma Perjanjian Jual Beli tersebut bahawa: (i) Klausa 4 – Transaksi yang dipertimbangkan ini adalah dianggap telah sempurna sebaik sahaja perjanjian jual beli ini ditandatangani dan selepas itu kami sebagai Pembeli adalah dianggap tuanpunya benefisial Harta tersebut. (ii) Klausa 5.4 – Untuk mengelakkan keraguan, adalah dengan ini dipersetujui dan diakui oleh Penghutang sebagai Penjual bahawa sebaik sahaja pembayaran atau penyelesaian harga jual beli Harta 20 tersebut, kami sebagai pembeli adalah dianggap sebagai tuanpunya benefisial yang mutlak terhadap Harta tersebut walaupun kebenaran pindahmilik dari Pihak Berkuasa Negeri masih tidak selesai atau tidak diperolehi dan walaupun bahawa harta tersebut mungkin masih lagi berdaftar atas nama Penghutang. 7. Adalah terma Perjanjian Penyelesaian bahawa: (iii)Klausa 4 – Kami sebagai Penerimahak adalah dianggap telah menyelesaikan sepenuhnya harga jual beli Harta tersebut apabila Perjanjian Penyelesaian ini ditandatangani dan Penghutang sebagai Pemilik Berdaftar harus terus dipenuhi tanggungjawab sebagai pemilik berdaftar seperti yang terkandung dalam terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Penyelesaian tanpa lewat dalam tempoh Tarikh Tamat (‘Cut-Off Date’). (iv) Klausa 5.5 – Seandainya Kebenaran Pindahmilik dari Pihak Berkuasa Negeri tidak diperolehi atau ditolak dapat waktu lanjutan Tarikh Tamat (“Cut-Off Date”), Penghutang sebagai Pemilik Berdaftar adalah memegang Harta tersebut sebagai Pemegang Amanah untuk kami sebagai Penerimahak dalam ketiadaan sebarang perjanjian bertulis yang berlawanan antara pihak-pihak. Seandainya Hartanah-Hartanah yang kemudiannya 21 terjual atau dipindahmilik kepada pihak yang lain, ianya mestilah dengan kebenaran bertulis dari kami sebagai Penerimahak dan segala keuntungan jualan atau pindahmilik Hartanah-Hartanah adalah kepunyaan mutlak kami sebagai Penerimahak kecuali sebaliknya dengan persetujuan kami. [12] Di dalam kemasukan kaveat-kaveat amanah tersebut, berbeza dengan kemasukan kaveat-kaveat persendirian pada tahun 2012 dan 2015 Defendan Pertama Pertama hanya bergantung kepada perjanjian-perjanjian jual beli tersebut bagi pembangkitan kepentingan berkaveat tetapi pada kali ini Defendan Pertama telah juga bergantung kepada klausa-klausa di dalam Perjanjian Penyelesaian 2010 bagi membangkitkan kepentingan berkaveatnya ke atas hartanah-hartanah tersebut. [13] Pendaftar Hakmilik kemudiannya pada 14.2.2017 telah mendaftarkan kaveat-kaveat amanah ke atas hartanah-hartanah tersebut dengan mendaftarkan perserahan-perserahan sewajarnya menurut seksyen 333 KTN. 22 [14] Atas kemasukkan kaveat-kaveat amanah oleh Defendan Pertama tersebut, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula ini memohon antara lain supaya kaveat-kaveat amanah tersebut dibatalkan dan/atau diketepikan. Saman Pemula Plaintif ini telah disokong oleh afidavit-afidavit yang diikrarkan Dato’ Koh Foong Soon yang merupakan pengarah Plaintif. [15] Pada 25.5.2017, Pencelah-Pencelah yang dicadangkan telah memfailkan permohonan di Kandungan 20 untuk mencelah prosiding di hadapan Mahkamah ini. Pada 7.6.2017 Mahkamah ini telah membenarkan Kandungan 20. Bagi memberi kesan kepada kebenaran pencelahan tersebut Plaintif telah memfailkan Saman Pemula Terpinda di Kandungan 26. Kepentingan Pencelah-Pencelah terhadap tindakan Plaintif terhadap Defendan adalah bersandarkan fakta-fakta berikut: i. Pencelah-pencelah adalah mewakili peneroka-peneroka yang diberikan tanah di dalam rancangan pembangunan tanah (“Rancangan Revolusi Hijau Bukit Cherakah peringkat II dan III”) dan pada sekitar tahun 1987, peneroka-peneroka masing-masing telah diberikan hakmilik untuk tanah tersebut di Mukim Ijok, Kuala Selangor, Selangor. 23 ii. Peneroka-peneroka secara individu kemudiannya memajakkan tanah kepada Perbadanan Kemajuan Pertanian Selangor (PKPS) untuk tempoh 10 tahun iaitu sehingga tahun 1997. Pada sekitar 1997, Pajakan antara PKPS dan peneroka-peneroka masing-masing telah tamat dan sepatutnya dipulangkan kepada mereka. iii. Peneroka-peneroka kemudiannya dimaklumkan oleh Kerajaan Negeri Selangor bahawa tanah mereka akan dimajukan dalam pembangunan bersepadu oleh sektor swasta dan Plaintif dilantik untuk tujuan itu. iv. Peneroka-peneroka telah memasuki Perjanjian Pengurusan dengan Plaintif pada sekitar tahun 2000 di mana tanah mereka telah dijual kepada Plaintif. v. Pada sekitar 2002, setiap peneroka-peneroka memasuki Perjanjian Pengurusan Tambahan dengan Plaintif dan Mujur Zaman Properties Sdn Bhd dan sekitar tahun 2004, setiap peneroka-peneroka memasuki Perjanjian Jual Beli dengan MZ Development Sdn Bhd dan Plaintif untuk membeli sebuah rumah teres 2 tingkat. vi. Walaubagaimanapun projek bersepadu yang sepatutnya dibangunkan oleh Plaintif terbengkalai dan peneroka-peneroka hanya menerima 24 sebahagian sahaja daripada bayaran yang terhutang kepada mereka dan tidak menerima unit perumahan seperti yang dijanjikan. Pada 11.1.2016, pencelah-pencelah yang dicadangkan telah memasuki Perjanjian Penyelesaian dengan Plaintif dan Paragon Pinnacle Sdn Bhd (“PPSB”) untuk mencapai penyelesaian terhadap obligasi-obligasi Plaintif kepada peneroka-peneroka dan tanah yang dibeli oleh Plaintif daripada peneroka-peneroka akan dijual kepada PPSB. vii. Pada 17.5.2016, melalui Penghakiman Persetujuan di Mahkamah Persekutuan, Plaintif dan PPSB mengakujanji akan memenuhi obligasi-obligasi yang dinyatakan dalam Perjanjian Penyelesaian dengan Pencelah-pencelah yang Dicadangkan. viii. Pada 3.9.2016, PPSB telah mengeluarkan Sijil Kelayakan kepada peneroka-peneroka terhadap unit perumahan daripada PPSB. x. Apabila Defendan Pertama memasukkan kaveat-kaveat persendirian atas tanah-tanah yang sama di mana kaveat-kaveat amanah adalah perkara dalam Saman Pemula Plaintif bagi tindakan ini di Lamp.1. Kaveat-kaveat amanah Defendan Pertama ini akan menyebabkan kelewatan kepada pembinaan, penyiapan dan penyerahan unit-unit perumahan kepada kesemua 980 peneroka-peneroka yang menunggu unit-unit perumahan yang dijanjikan pada tahun 2000 lagi. 25 [16] Pencelah-pencelah di dalam kes ini telahpun memfailkan afidavit-afidavitnya bagi menyokong permohonan Plaintif. Pencelah-Pencelah juga telah menerimapakai hujahan-hujahan yang telah dikemukakan oleh peguam bijaksana Plaintif di dalam keempat-empat permohonan. [17] Sebelum Kandungan 1 (Kandungan 26) didengar dan dibicarakan, Defendan Pertama telah memfailkan tiga (3) notis permohonan iaitu Kandungan 11, Kandungan 14 dan Kandungan 16. [18] Kandungan 11 - adalah permohonan Defendan Pertama memohon supaya Saman Pemula Plaintif dan Afidavit Sokongan oleh Dato’ Koh Foong Soon dibatalkan menurut Aturan 18 Kaedah 19(1)(b),(c) dan (d) Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012), dan/atau secara alternatif Saman Pemula Plaintif dipindah dan disatukan dengan tindakan Writ Saman No.:BA-22NCVC-27-01/2017 bawah Aturan 4 Kaedah 1 KKM 2012. [19] Kandungan 14 - adalah permohonan Defendan Pertama diberi kebebasan untuk memeriksa balas Dato’ Koh Foong Soon atas 26 affidavit-afidavit yang diikrarkan pada 1.3.2017 dan 31.3.2017 menurut Aturan 38 Kaedah 2(2) KKM 2012. [20] Kandungan 16 - adalah permohonan Defendan Pertama untuk satu perintah bahawa Saman Pemula ditukarkan kepada suatu tindakan writ dan diteruskan seolah-olah ianya dimulakan melalui writ menurut Aturan 28 Kaedah 8 KKM 2012. D. KANDUNGAN 11 [21] Defendan Pertama telah memfailkan Kandungan 11 pada 16.5.2017. Di dalam Kandungan 11 ini, Defendan Pertama telah memohon supaya Saman Pemula Plaintif dan Afidavit Sokongan oleh Dato’ Koh Foong Soon dibatalkan menurut Aturan 18 Kaedah 19(1)(b),(c) dan (d) Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012), dan/atau secara alternatif Saman Pemula Plaintif dipindah dan disatukan dengan tindakan Writ Saman No.:BA-22NCVC-27-01/2017 (Guaman Writ 27) di bawah Aturan 4 Kaedah 1 KKM 2012. 27 [22] Permohonan Defendan Pertama di Kandungan 11 ini telah disokong oleh afidavit sokongan yang diikrarkan oleh Goh Chee Keong pada 15.5.2017. [23] Alasan-alasan Defendan Pertama di dalam membuat permohonan boleh disimpulkan seperti berikut: a. Plaintif yang sebelum memfailkan Kandungan 1 telahpun mempunyai adalah berpengetahuan mengenai Guaman Writ Saman 27 yang telah dimulakan oleh Defendan Pertama terhadapnya. Malahan, Guaman Writ Saman 27 Terpinda telah pun disampaikan kepada Plaintif pada 1.3.2017. Walaupun mempunyai pengetahuan penuh berhubung guaman writ 27 tetapi Plaintif masih juga meneruskan Kandungan 1. Memandangkan perkara subjek dan fakta-fakta dalam Guaman Writ 27 Terpinda adalah sama dengan Kandungan 1 Plaintif, maka Kandungan 1 Plaintif terhadap Defendan Pertama adalah satu tindakan yang mengaibkan, remeh atau menyusahkan; 28 b. persoalan undang-undang dan perkara fakta di dalam Kandungan 1 dan Guaman Writ 27 adalah sama, maka pemfailan Kandungan 1 adalah mengaibkan, remeh atau menyusahkan; c. terdapat pertikaian fakta-fakta yang substantial di dalam tindakan ini, maka tindakan melalui saman pemula oleh Plaintif adalah tidak sesuai dan ianya hendaklah dibatalkan; d. Kandungan 1 Plaintif terhadap Defendan Pertama ini telah menjejaskan, menghalang atau melengahkan perbicaraan Guaman Writ 27 Terpinda dengan adil; dan e. memandangkan hak untuk mendapat relief yang dituntut di dalam Kandungan 1 adalah berkenaan dengan atau berbangkit daripada transaksi atau siri transaksi yang sama dengan Guaman Writ 27, maka kedua-dua tindakan adalah sewajarnya disatukan. 29 UNDANG-UNDANG BERHUBUNG PEMBATALAN KES MENURUT ATURAN 18 KAEDAH 19 KKM 2012 [24] Di dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7, prinsip-prinsip undang-undang mengenai kuasa budi bicara mahkamah di bawah A.18 k.19 KKM 2012 ini telah diterangkan dengan begitu jelas oleh Mohamed Dzaiddin HMA (YAA pada ketika itu) seperti berikut: “It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule (per Lindley MR in Hubbuck & Sons Ltd v Wilkinson, Heywood & Clark Ltd), and this summary procedure can only be adopted when it clearly seen that a claim or answer is on the face of it “obviously unsustainable” (see AG of Duchy of Lancaster v L & NWRly & Co). It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or a defence (see Wenlock v Moloney & Ors). The authorities further show that if there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under Order 33 r 3 (which is in pari material with our Order 33 r 2 of the RHC)(see Hubbuck & Sons Ltd v Wilkinson, Heywood & Clark Ltd). The court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable.” 30 [25] Manakala Vincent Ng H (YA ketika itu) dalam kes Suppuletchemi v Palmco Bina Sdn Bhd [1994] 2 AMR 1191, di muka surat 1205 penghakimannya telah berkata: “But in an application under Order 18 r 19 or Order 14, it is still incumbent upon the court to determine whether issues could more appropriately have been decided, without the expence of a full trial with a witnesses and expenditure of the court’s invaluable time. No party in a proceeding is entitled to require the court to accord them valuable time of several days open court viva voce trial only upon mere or bare assertions in their affidavits. The crucial question the court would have to ask itself in applications under Order 14 or Order 18 r 19(1)-(d) is first, whether the piece or pieces of evidence essential to make out the reasonable prima facie cause of action or a prima facie triable issue of fact are of the nature such that they are adduceable by affidavit evidence; and secondly – if the answer to this question is in the positive – whether such essential prima facie evidence had been so adduced in the supporting affidavits. Such affidavits ought not to contain bare averments but must condescend or come definitely into particulars fro serious argument such that they are sufficient to satisfy the court that there is a reasonable prima facie cause of action or triable issue or issue of fact or law in the defence as the case may be. …the court must and ought to look at the whole situation and ask itself whether the plaintiff (in an application to strike off a claim) has satisfied the court that he has a bona fide or prima facie cause of action,…” 31 [26] Di dalam kes Mooney & Ors v Peat Marwick Mitchell & Co & Anor [1967] 1 MLJ 87 Raja Azlan Shah J (DYMM pada ketika itu) di muka surat 88 telah menyatakan seperti berikut: “It is firmly established that the power exercisable under r. 4 “is only appropriate in cases which are plain and obvious so that a judge can say at once that a statement of claim as it stands is insufficient, even if proved, to entitle the plaintiff to the relief of which he ask for”: See the judgment of Lindley MR in Hubbuck & Sons v Wilkinsons Heywood & Clark Ltd.(1) Where the situation arises, the pleadings and particulars alone shall be considered and all the allegations in it shall be presumed to be true, and it is only on that assumption that any statable case can be made for this application: see Peck v Russell.(2) The court cannot and indeed is not empowered to look behind the pleadings and particulars if it discloses a reasonable cause of action. So long as the statement of claim discloses some ground of action, the mere fact that the plaintiff is not likely to succeed on it at trial is no ground for it to be struck out: see Boaler v Holder.(3) A recent exposition of the law is afforded by the judgment of Danckwerts LJ in Wenlock v Moloney.(4): “Under the rule (ie. O. 25 r. 4) it had to appear on the face of the plaintiff’s pleadings that the action could not succeed or was objectionable for some other reason. Not evidence could be filed… But, as the procedure was of a summary 32 nature the party was not to be deprived of his right to have his case tried by a proper trial unless the matter was clear.’’ After stating that the former rules are now incorporated in the revised Rules of the Supreme Court, O. 18 r. 19, he continues: “But this summary jurisdiction of the court was never intended to be exercised by a minute and protracted examination of the documents and facts of the case in order to see whether the plaintiff really has a cause of action. To do that is to usurp the position of the trial judge.” …” UNDANG-UNDANG BERHUBUNG PENYATUAN TINDAKAN MENURUT ATURAN KAEDAH 4 KKM 2012 [27] Aturan 4 kaedah 1 KKM 2012 memperuntukkan berikut: Penyatuan kausa atau perkara (A. 4, k. 1) 1. (1) Jika dua atau lebih kausa atau perkara belum selesai, dan sekiranya ternyata kepada Mahkamah bahawa – (a) beberapa persoalan undang-undang atau fakta yang sama berbangkit dalam kedua-dua atau kesemua kausa atau perkara itu; 33 (b) hak untuk mendapatkan relief yang dituntut di dalamnya adalah berkenaan dengan atau berbangkit daripada transaksi atau siri transaksi yang sama; atau (c) Kerana sesuatu sebab yang lain adalah wajar dibuat suatu perintah di bawah kaedah ini. [28] Adalah menjadi undang-undang yang mantap dan jitu bahawa bagi menjimatkan masa dan kos, Mahkamah mempunyai bidang kuasa yang tidak terhad untuk memerintahkan supaya kausa atau perkara disatukan di dalam keadaan-keadaan berikut: (Sila lihat: i. Central Securities (Holdings) Bhd v Haron bin Mohamed Zaid [1978] 1 LNS 20; ii. Applied Creative Technology Sdn Bhd V. Mohamad Hashim Ali & Ors [2012] MLRHU iii. Del E Webb International Hotel Co V. Hotel Merlin Penang Sdn Bhd [1972] 1 MLRH 397) BANTAHAN PLAINTIF 34 [29] Permohonan Defendan Pertama ini telah dibantah dengan sekeras-kerasnya oleh Plaintif di atas alasan-alasan berikut: i. Permohonan Defendan Pertama untuk penyatuan tindakan dan pembatalan kes adalah satu taktik untuk melengah-lengahkan prosiding Saman Pemula Plaintif. ii. Defendan Pertama telah memohon untuk membatalkan Saman Pemula Plaintif semata-mata bersandarkan kepada alasan bahawa ia telah memfailkan tindakan writ terhadap Plaintif di dalam tindakan writ BA-22NCVC-27-01/2017 (Guaman Writ 27) dan alasan pemfailan Guaman Writ 27 ini bukanlah satu alasan yang membolehkan Saman Pemula Plaintif untuk membatalkan/mengenepikan kaveat-kaveat amanah yang dimasukkan oleh Defendan Pertama dibatalkan/ditolak menurut Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH BAGI KANDUNGAN 11 [30] Berbalik semula kepada alasan-alasan yang dibangkitkan oleh Defendan Pertama bagi menyokong permohonannya untuk 35 membatalkan Saman Pemula Plaintif, benarkah seperti hujahan peguam bijaksana Defendan Pertama bahawa alasan-alasan yang telah dibangkitkan oleh Defendan Pertama tersebut menjadikan kes atau tindakan Plaintif di dalam Kandungan 1(26) ini satu kes yang sesuai dan patut bagi Mahkamah ini menggunakan kuasa budibicara di bawah A.18 k.19 untuk membatalkan kes Plaintif. [31] Berhubung dengan pemfailan Guaman Writ 27 oleh Defendan Pertama ini, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa Defendan Pertama telah hanya memfailkan tindakan writ mereka terhadap Plaintif pada 18.1.2017. [32] Perjanjian-perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh kedua-dua Plaintif dan Defendan pada 15.3.2010. Namun, setelah tempoh lebih daripada 6 tahun (15.3.2010 sehinggga 18.1.2017) berlalu selepas perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dimasuki dan ditandatangani, Defendan Pertama baru kini mengambil posisi bahawa perjanjian-perjanjian tersebut mempunyai kesan kuatkuasa terhadap Defendan Pertama dan berhasrat menguatkuasakannya, yang mana Defendan Pertama telah memfailkan Guaman Writ 27. 36 [33] Mahkamah ini perlu juga menekankan di sini bahawa semasa pemfailan writ tersebut, kaveat-kaveat amanah tersebut masih belum wujud dan Defendan Pertama tidak pernah langsung mendakwa atau membangkitkan bahawa terdapatnya satu perlanggaran amanah di pihak Plaintif terhadap Defendan Pertama. [34] Apatah lagi di dalam kes ini, Plaintif telah memfailkan Kandungan 1 (Kandungan 26) ini pada 1.3.2017, dan di pihak Defendan Pertama walaupun Guaman Writ 27 difailkan pada 18.1.2017 lagi, Defendan Pertama telah hanya memilih untuk menyerahkan writ tersebut kepada Plaintif pada 1.3.2017 iaitu pada tarikh yang sama Saman Pemula Plaintif difailkan untuk memotong kaveat-kaveat amanah Defendan Pertama. [35] Untuk menentukan samada permohonan Plaintif ini telah dibuat di atas alasan-alasan bermerit ataupun sengaja bertujuan untuk melengah-lengah prosiding, Mahkamah ini akan merujuk kepada rentetan/kronologi peristiwa yang berlaku di hadapan Mahkamah ini. 37 35.1 Kandungan 1 telah difailkan oleh Plaintif pada 1.3.2017. Apabila kes dipanggil untuk pengurusan kes di hadapan Timbalan Pendaftar (TP) pada 7.3.2017, TP telah mengarahkan Defendan Pertama menjawab afidavit sokongan Plaintif pada atau sebelum 28.3.2017. Plaintif pula telah diarahkan untuk membalas afidavit jawapan Defendan Pertama pada atau sebelum 3.4.2017. TP kemudian telah mengarahkan bahawa kesemua afidavit hendaklah dimuktamadkan pada atau sebelum 4.4.2017 dan menetapkan tarikh pengurusan pada tarikh yang sama. Pada tarikh tersebut (4.4.2017), Defendan Pertama tidak langsung memberi indikasi yang mereka berhasrat untuk memfailkan permohonan untuk penyatuan tindakan/pembatalan tindakan. 35.2 Namun, tarikh pengurusan kes pada 4.4.2017 telah ditangguhkan ke 15.5.2017 kerana TP bercuti. 35.3 Setelah dua bulan setengah selepas pemfailan Kandungan 1 dan apabila kes dipanggil untuk pengurusan kes di hadapan TP pada 15.5.2017, pada pagi itulah peguam Defendan Pertama 38 telah memaklumkan kepada TP yang mereka akan memfailkan satu permohonan untuk membatalkan Saman Pemula Plaintif. TP telah memberi arahan supaya pihak-pihak memfailkan hujahan-hujahan bertulis mereka serentak pada atau sebelum 22.5.2017 dan hujahan balas pada atau sebelum 30.5.2017. TP juga telah menetapkan bahawa Kandungan 1 ditetapkan untuk perbicaraan di hadapan Hakim pada 14.6.2017. 35.4 Namun, pada 18.5.2017, Defendan Pertama telah memfailkan tiga permohonan iaitu Kandungan 11, 14 dan 16 (permohonan-permohonan tersebut). TP kemudian telah menetapkan Kandungan 11 ditetapkan untuk pengurusan kes pada 22.5.2017. 35.5 Apabila Kandungan 11 dipanggil untuk pengurusan kes pada 22.5.2017, peguam Defendan telah memohon Kandungan 11 didengar dahulu sebelum perlupusan Kandungan 1. 35.6 Mahkamah ini telah mengarahkan supaya ketiga-tiga permohonan Defendan Pertama dan Kandungan 1 Plaintif dibicarakan pada tarikh 14.6.2017. 39 [36] Daripada rentetan peristiwa ini, apa yang boleh dilihat melalui perlakuan Defendan Pertama adalah pertama; Defendan Pertama telah menunggu selama dua bulan setengah baru memfailkan Kandungan 11nya. Kedua, Defendan Pertama telah memilih untuk memfailkan Kandungan 11 di saat-saat akhir sebelum perbicaraan Kandungan 26 (Kand.1) didengar di mana arahan-arahan untuk Kandungan 26 (Kand.1) pemfailan hujahan bertulis bagi Kandungan 1 diberikan oleh TP dan pada tarikh 22.5.2017 peguam Defendan Pertama telah cuba memohon penangguhan perbicaraan Kandungan 26 (Kand.1) dengan alasan ketiga-tiga permohonan tersebut telah difailkan dan memohon permohonan-permohonan tersebut didengar dahulu sebelum Kandungan 26 (Kand.1) dibicarakan. [37] Di dalam hal ini, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam bijaksana Plaintif bahawa perlakuan Defendan Pertama memfailkan permohonan-permohonan Kandungan 11, Kandungan 14 dan Kandungan 16 ini adalah sememangnya merupakan suatu taktik Defendan Pertama untuk melengah-lengah pendengaran Kandungan 26 (Kand.1). Perbuatan sebegini adalah satu perbuatan yang tidak boleh diterima oleh Mahkamah ini kerana ianya jelas adalah satu 40 penyalahgunaan proses dan perlakuan sebegini tidak boleh dibiarkan oleh Mahkamah ini. [38] Berhubung dengan taktik melengah-lengahkan pendengaran Kandungan 26 in, Mahkamah ini merujuk kepada kata-kata Mahkamah Persekutuan di dalam kes Hong Leong Finance Bhd v Low Thiam Hoe and Anor [2016] 1 MLJ 301 (kes yang dirujuk oleh peguam Plaintif) seperti berikut: “[18]… Nowadays the court recognises especially under the new case management regime that a different approach needs to be taken to prevent delay in the progress of a case to trial and for its completion. The progress of the case is no longer left in the hands of the litigants but with the court in the driver’s seat (see the case of Syed Omar bin Syed Mohamed v Perbadanan Nasional Bhd [2013] 1 MLJ 461; [2012] 9 CLJ 557). In particular when an application to amend the pleading is made at a very late stage as was done in the present case, the principles inYamaha Motor ought not to be the sole consideration. This is because an order for compensation by payment of costs in such a case may not be an adequate remedy and it would also disrupt the administration of justice which affects the courts, the parties and the other users of the judicial process (see 41 the case of Conlay Construction Sdn Bhd v Perembun (M) Sdn Bhd [2014] 1 MLJ 80). [26] It is to be stated here the requirement that a cogent explanation for such a delay must be furnished when making a late application to amend would be clearly in line with pre-trial case management procedures (introduced in year 2000). The management of cases by the courts prior to the trial is intended to ensure ‘just, expeditious and economical disposal’ of an action (see O 34 r 4(1) of the RHC 1980, now O 34 r 1(1) of the RC 2012) and the Practice Direction No 2 of 2014 issued by the Chief Judge of High Court in Malaya). Timely disposal of cases and the limitation of cost are now the primary considerations under the present regime. [27] In our instant case, there had been five case managements since 2011 and there was no indication at all that an amendment application was contemplated by the defendant. The only explanation given by the defendant in his affidavit for the delay was that he had only discovered that these new issues were not pleaded when preparing for trial. Such an explanation in our view surely cannot be acceptable. TACTICAL MANOEUVRE 42 [28] Another factor which our courts have taken into consideration is whether the amendment application was made as a tactical manoeuvre. In the Court of Appeal case of Everise Hectares Sdn Bhd v Citibank Berhad the amendment application was disallowed as the application was a tactical manoeuvre to delay and prevent the respondent bank from completing the sale of land.” [39] Atas alasan perlakuan tactical manoeuvre Defendan Pertama yang sengaja melengah-lengah prosiding ini sahaja telah memberi kewajaran ke atas Mahkamah ini untuk menolak Kandungan 11 Defendan Pertama dengan kos. [40] Namun, untuk tujuan kesempurnaan, Mahkamah ini seterusnya akan menyentuh satu lagi alasan yang disandarkan oleh Defendan Pertama di dalam percubaannya untuk membatalkan tindakan saman pemula Plaintif iaitu pemfailan Guaman Writ 27 oleh Defendan Pertama terhadap Plaintif. [41] Peguam bijaksana Defendan Pertama telah menghujahkan bahawa di dalam kes ini Plaintif telahpun mempunyai pengetahuan mengenai guaman writ 27 dan pindaannya. Peguam Defendan Pertama telah 43 menghujahkan bahawa di dalam keadaan ini Plaintif tidak sepatutnya memfailkan Kandungan 26 (Kand.1)nya ini tetapi sewajarnya membela tindakan terhadapnya di dalam Guaman Writ 27 dan memfailkan tuntutan balas bagi melepaskan kaveat-kaveat amanah tersebut di dalam Guaman Writ 27 tersebut. [42] Peguam Defendan Pertama seterusnya menghujahkan bahawa pemfailan Kandungan 26 (Kand.1) oleh Plaintif ini adalah terjumlah kepada penyalahgunaan proses Mahkamah, membangkitkan pra sangka (prejudicial) dan merupakan penduaan tindakan. [43] Peguam Plaintif yang bijaksana telah berhujah di sebaliknya. Adalah menjadi hujahan peguam bijaksana Plaintif bahawa Defendan Pertama lah yang telah menyalahgunakan proses mahkamah berdasarkan kronologi berikut: 43.1 Perjanjian-perjanjian tersebut telah ditandatangani pada 15.3.2010. Pada tahun 2012 dan 2015 Defendan Pertama telah memasukkan kaveat-kaveat persendirian terhadap hartanah-hartanah tersebut. 44 43.2 Di dalam kemasukan kaveat-kaveat persendirian tersebut, Defendan Pertama telah mendakwa bahawa ia merupakan pemilik benefisial hartanah-hartanah tersebut. 43.3 Untuk membatalkan kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkkan oleh Defendan Pertama, Plaintif pada 6.12.2016, telah memfailkan SP 1299 . 43.4 SP 1299 telah ditetapkan pendengaran oleh Mahkamah ini pada 20.1.2017. Pada 18.1.2017, Defendan Pertama telah memfailkan dua permohonan iaitu permohonan untuk menukarkan prosiding Saman Pemula kepada Writ dan permohonan untuk Pemeriksaan Balas Deponen dalam Affidavit Plaintif. 43.5 Kedua-dua permohonan tersebut telah difailkan oleh Defendan Pertama pada 18.1.2017, sedangkan Defendan Pertama telah mengetahui bahawa SP 1299 tersebut telahpun ditetapkan untuk pendengaran pada 20.1.2017. 43.6 Apabila SP 1299 dipanggil untuk perbicaraan di hadapan Mahkamah ini pada 20.1.2017, peguam Defendan Pertama telah memohon penangguhan perbicaraan SP1299 atas alasan bahawa dua permohonan lain telah difailkan oleh Defendan Pertama dan 45 memohon permohonan-permohonan yang difailkan pada 18.1.2017 tersebut didengar dahulu. 43.7 Setelah mendengar hujahan-hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini telah menolak permohonan Defendan Pertama untuk penangguhan dan meneruskan pendengaran SP 1299 dan seterusnya menetapkan SP 1299 untuk keputusan pada 14.2.2017. 43.8 Pada 25.1.2017, Defendan Pertama telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan untuk merayu terhadap keputusan Mahkamah ini yang tidak membenarkan penangguhan yang dipohonnya. 43.9 Defendan Pertama kemudiannya telah memfailkan satu permohonan untuk penggantungan prosiding SP 1299 di Mahkamah Rayuan sementara pelupusan rayuan untuk penangguhan prosiding dan pelupusan permohonan-permohonan bertarikh 18.1.2017. 43.10 Pada 6.2.2017, permohonan-permohonan bertarikh 18.1.2017 telah dipanggil untuk pengurusan kes di hadapan Penolong Kanan Pendaftar (PKP). PKP telah membatalkan permohonan-permohonan bertarikh 18.1.2017 di atas alasan bahawa permohonan-permohonan tersebut telah menjadi akademik berdasarkan fakta bahawa SP 1299 46 telah selesai didengar oleh Mahkamah ini pada 20.1.2017 dan keputusannya telahpun ditetapkan pada 14.2.2017. 43.11 Pada 14.2.2017, permohonan penggantungan prosiding di Mahkamah Rayuan telah dipanggil untuk perbicaraan. Mahkamah Rayuan telah menolak permohonan penggantungan prosiding tersebut. 43.12 Pada hari yang sama juga, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan Plaintif di SP 1299. 43.13 Di dalam alasan penghakimannya, Mahkamah ini telahpun memutuskan bahawa di dalam kes ini tidak wujud amanah ketika itu. Apatah lagi, Defendan Pertama sendiri di dalam surat-suratnya bertarikh 13.7.2016 telah mengatakan bahawa Defendan Pertama tidak mempunyai sebarang bantahan terhadap pemindahan hartanah-hartanah tersebut oleh Plaintif kepada Paragon Pinnacle Sdn Bhd. 43.14 Pada 15.2.2017, Defendan Pertama telah memfailkan rayuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi bertarikh 14.2.2017. 43.15 Pada 20.2.2017, Defendan Pertama telah memfailkan permohonan menggantung penguatkuasaan perintah Mahkamah ini bertarikh 14.2.2017. 47 [44] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam bijaksana Plaintif bahawa rententan pemfailan permohonan demi permohonan oleh Defendan Pertama, sebenarnya Defendan Pertamalah yang telah menyalahgunakan proses mahkamah di dalam perlakuan-perlakuannya yang telah digariskan di perenggan 43 di atas. [45] Malahan di dalam keadaan ini Mahkamah ini berpandangan bahawa perlakuan Defendan Pertama yang memfailkan permohonan demi permohonan ini pada sangat-sangat akhir sebelum perkara substantif didengar adalah satu perbuatan yang bukan sahaja satu penyalahgunaan proses Mahkamah tetapi juga adalah satu tindakan/perlakuan remeh-temeh dan menyusahkan. [46] Berhubung dengan hujahan peguam bijaksana Defendan Pertama bahawa persoalan undang-undang dan perkara fakta di dalam Kandungan 26 (Kand.1) dan Guaman Writ 27 adalah sama, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa hujahan peguam Defendan ini tidak bermerit dan tidak berasas langsung. 48 [47] Adalah sangat jelas dan nyata bahawa bahawa Kandungan 26 (Kand. 1) Plaintiff adalah tindakan yang sangat berbeza daripada Guaman Writ 27 yang difailkan Defendan Pertama terhadap Plaintif. Guaman Writ 27 adalah tindakan Defendan terhadap Plaintif untuk menuntut antara lain relif-relif berikut: a) Suatu deklarasi bahawa Plaintif adalah pembeli Lima tanah tersebut dari Defendan di bawah Perjanjian tersebut; b) Suatu deklarasi bahawa Plaintif telah membayar keseluruhan harga pembelian Lima Tanah tersebut di bawah perjanjian penyelesaian tersebut; c) Suatu deklarasi bahawa walaupun Defendan adalah pemilik berdaftar Lima Tanah tersebut, pemilik benefisial mutlak Lima tanah tersebut adalah Plaintif; d) Satu deklarasi bahawa Defendan adalah sekadar pemegang amanah Lima tanah tersebut bagi Plaintif; e) Suatu deklarasi bahawa sebarang urusniaga termasuk penjualan Lima Tanah tersebut atau mana-mana 49 bahagiannya kepada pihak ketiga termasuk PPSB adalah tanpa persetujuan bertulis dari Plaintif dan adalah tidak sah. [48] Manakala tindakan saman pemula Plaintif adalah semata-mata satu permohonan untuk membatalkan kaveat-kaveat amanah yang telah dimasukkan oleh Defendan Pertama di mana isu yang harus diputuskan oleh Mahkamah ini hanyalah samada Defendan Pertama mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut untuk membolehkan kaveat-kaveat tersebut terus kekal di atas hartanah-hartanah tersebut. [49] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa kes ini bukanlah suatu kes yang terang dan jelas untuk dibatalkan menurut Aturan 18 kaedah 19 (b), (c) dan (d) hanya semata-mata kerana Defendan Pertama telah memfailkan Guaman Writ 27. [50] Hujahan peguam bijaksana Defendan Pertama bahawa terdapatnya pertikaian fakta-fakta yang substantial di dalam tindakan ini dan justeru menjadikan tindakan Plaintif melalui Saman Pemula ini adalah 50 satu mod yang tidak sesuai dan tindakan ini sepatutnya hendaklah dibatalkan adalah tidak dipertahankan kerana jelas bahawa bersandarkan di mana asas kemasukan kaveat-kaveat amanah oleh Defendan Pertama adalah perjanjian-perjanjian tersebut yang mana Mahkamah di awal penghakiman telahpun menyatakan fakta-fakta yang merangkumi perjanjian-perjanjian tersebut (sila lihat perenggan). [51] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini tidak wujud pertikaian substantial di dalam kes ini yang boleh menjadikan mod Saman Pemula yang diambil oleh Plaintif untuk membatalkan dan/atau mengenepikan kaveat-kaveat amanah yang dimasukkan Defendan Pertama ke atas hartanah-hartanah tersebut adalah satu mod yang salah. [52] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Oleh itu, Kandungan 11 Defendan Pertama ditolak dengan kos sebanyak RM10,000.00 kepada Plaintif. E. KANDUNGAN 14 51 [53] Di dalam Kandungan 14 ini Defendan Pertama telah memohon kepada Mahkamah ini supaya diberi kebebasan untuk memeriksa balas Dato’ Koh Foong Soon atas afidavit-afidavit yang diikrarkan oleh beliau pada 1.3.2017 dan 31.3.2017 menurut Aturan 38 kaedah 2(2) KKM 2012. [54] Di dalam afidavit sokongan yang diikrarkan oleh Goh Cheng Keong (Goh) yang menyokong Kandungan 14 Defendan Pertama, Goh telah menyatakan bahawa di dalam kes ini terdapat fakta-fakta dan/atau keterangan yang bercanggah dan telah membangkitkan isu-isu berikut: i. Sama ada Pelan Penyusunan Semula (Restructuring Plan”), pemindahhakkan Hutang yang diserahhakkan, SPA-SPA 2010 dan Perjanjian Persetujuan adalah untuk pengurusan dalaman semata-mata dan tidak mengikat (binding) seperti yang dikatakan oleh Plaintif? ii. Sama ada posisi Plaintif sebagai pemegang amanah sahaja (“bare trustee”) menolak kepentingan beneficial mutlak atas 5 Tanah-Tanah? 52 iii. Sama ada dalam pemfailan OS ini, Plaintif telah bertindak melanggar obligasi kontrak iaitu di bawah, antara lain, klausa-klausa 4 dan 5.4 SPA-SPA 2010 dan seksyen-seksyen 5.5 dan 11.2 of Perjanjian Penyelesaian? iv. Sama ada Plaintif memegang 5 Tanah-Tanah sebagai pemegang amanah sahaja bagi Defendan Pertama? v. Sama ada Plaintif sebagai pemegang amanah sahaja dan setelah melepaskan semua kepentingannya atas 5 Tanah-Tanah boleh mengekalkan (“maintain”) kepentingannya, jika ada, atas 5 Tanah-Tanah terhadap Defendan Pertama? vi. Sama ada Defendan sebagai pemilik benefisial mutlak 5 Tanah-Tanah memiliki hak in rem atas 5 Tanah-Tanah? [55] Adalah menjadi hujahan peguam bijaksana Defendan Pertama bahawa berdasarkan percanggahan yang digariskan tersebut, wujud fakta-fakta yang dipertikaikan di mana kesahihan fakta-fakta itu dicabar atas alasan bahawa terdapat beberapa perkara fakta yang telah dinyatakan oleh Dato’ Koh di dalam afidavit-afidavitnya berlaku 53 sebelum Dato’ Koh dilantik sebagai Pengarah Plaintif pada 25.2.2013. [56] Maka, menurut peguam bijaksana Defendan Pertama lagi, Dato’ Koh perlulah disoal balas akan kebenaran dan pengetahuan peribadinya mengenai perkara-perkara yang berlaku sebelum Februari 2013 kerana perkara-perkara yang berlaku sebelum Februari 2013 adalah relevan kepada isu-isu di mana Mahkamah perlu membuat keputusannya. UNDANG-UNDANG BERHUBUNG ATURAN KAEDAH 38 KAEDAH 2(2) KKM 2012 (A.38 k. 2(2) KKM 2012). [57] Prinsip undang-undang berhubung permohonan untuk menyoalbalas deponen menurut A38 k. 2(2) KKM 2012 adalah jitu dan mantap. Adalah satu undang-undang yang jelas bahawa di dalam apa-apa kausa atau perkara yang dimulakan melalui Saman Pemula dan atas apa-apa permohonan yang dibuat melalui Notis Permohonan, keterangan hendaklah diberikan melalui afidavit melainkan jika dalam kes apa-apa kausa, perkara atau permohonan apa-apa peruntukan Kaedah-Kaedah ini yang diperuntukkan selainnya atau diarahkan 54 selainnya oleh Mahkamah, tetapi Mahkamah boleh, atas permohonan mana-mana pihak, memerintahkan supaya orang yang membuat mana-mana afidavit sedemikian untuk hadir bagi pemeriksaan balas. [58] A.38 k.2 (2) KKM 2012 memperuntukan berikut: (2) Dalam apa-apa kausa atau perkara yang dimulakan melalui saman pemula dan atas apa-apa permohonan yang dibuat melalui notis permohonan, keterangan hendaklah diberikan melalui afidavit melainkan jika dalam kes apa-apa kausa, perkara atau permohonan apa-apa peruntukan Kaedah-Kaedah ini yang diperuntukkan selainnya atau diarahkan selainnya oleh Mahkamah, tetapi Mahkamah boleh, atas permohonan mana-mana pihak, memerintahkan supaya orang yang membuat mana-mana afidavit sedemikian untuk hadir bagi pemeriksaan balas, dan jika, selepas perintah sedemikian dibuat, orang dalam persoalan itu tidak hadir, afidavitnya tidak boleh digunakan sebagai keterangan tanpa kebenaran Mahkamah. [59] Kuasa budi bicara yang telah diperuntukkan di bawah A. 38 k.2(2) KKM 2012 adalah satu kuasa budi bicara yang luas dan tidak terhad, namun undang-undang telah menetapkan bahawa kuasa budi bicara tersebut hendaklah dilaksanakan secara kehakiman dengan 55 berpandukan prinsip undang-undang dan otoriti-otorit kes yang telah mengariskan pemakaiannya oleh Mahkamah. Justeru itu, molek kiranya Mahkamah ini merujuk kepada beberapa kes sebagai panduan. [60] Di dalam kes Tetuan Kumar Jaspal Quah & Aishah (suing as a firm) v The Co-Operative Central Bank Ltd [2007] 4 MLJ 638, telah diputuskan di perenggan [25] alasan penghakiman di dalam kes ini bahawa terdapat tiga pertimbangan utama yang perlu diberikan Mahkamah yang akan mempengaruhinya di dalam menggunakan kuasa budi bicaranya untuk membenar atau tidak membenarkan permohonan untuk menyoal balas deponen atas afidavitnya. Tiga pertimbangan utama tersebut adalah: i) the truth of the averment in the affidavit must be challenged or the issues of fact identified. ii) cross-examination would only be allowed if the disputed fact is relevant to the issue to be decided and must be limited to that issue only; and 56 iii) cross-examination would not advance the cause of justice and should be refused if there is sufficient affidavit evidence or contemporaneous documents to enable the court to property decide without the need of cross-examination. [61] Di dalam kes Regional Centre for Arbitration v Ooi Beng Choo & Anor [1998] 2 MLJ 383, telah diputuskan di muka surat 391 bahawa:- “It is settled law that the court retains an absolute discretion whether or not to allow to cross-examine a deponent on his affidavit. Generally, cross-examination will not be allowed unless there is a question of fact to be tried which requires viva voce testimony tested by cross-examination (see Arab-Malaysian Merchant Bank Bhd v City Properties Sdn Bhd [1992] 4 CLJ 2123), or where there are ‘special circumstances’” Re Smith & Fawcett Ltd [1942] 1 All ER 542; [1942] Ch 304. In the sphere of judicial review proceedings, it is matter for the 57 discretion of the court; it should not be allowed except where the court believes that it is necessary in order that justice may be done between the parties (per Lord Denning MR in George v Secretary of State for Environment & Anor (1979) 38 P & CR 609…” [62] Di dalam kes Leisure & Allied Industries Pty Ltd v Udaria Sdn Bhd [1980] 1 MLJ 189, Salleh Abas HMP, di dalam mempertimbangkan samada untuk menggunakan kuasa budi bicaranya berhubung permohonan responden di hadapannya untuk menyoal balas deponen, telah menyatakan di muka surat 190 seperti berikut: “It is necessary for me to see how the proposed cross-examination would be relevant to the issue in the appellant’s application. An examination of this issue is therefore essential…” [63] Di dalam kes Emporium Jaya (Bentong) Sdn Bhd v Emporium Jaya (Jerantut) Sdn Bhd (No. 2) [2002] 5 MLJ 675, Ramly Ali H, 58 (YA pada ketika itu) di muka surat 685 C-D telah menyatakan berikut:- “In order to enable me to exercise my judicial discretion as regards the present application made by the applicants in the present case, it is necessary for me to see how the proposed cross-examination would be relevant to the issue in the petition. An examination of this issue is therefore essential in order to enable me to determine whether the applications are made ‘without just cause, or motivated by desire to delay proceedings or without bona fide or sham or vexatious.” [64] Di dalam kes Indrani a/p Rajaratnam & Ors v Fairview Schools Bhd [2001] 4 MLJ 56, Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain: (1) (Per Siti Norma Yaakob, NH Chan JJCA and KC Vohrah J concurring) As to whether the dismissal of the appellants' oral application fell within the ambit of ss 67(1) and 68 of the Courts of Judicature Act 1964 so as to be a judgment or order which was appealable, the instant case was 59 concerned with a substantive application under O 38 r 2(3) of the Rules of the High Court 1980 ('the RHC'). The lack of formal application here which the parties were prepared to do away with due to a constraint of time did not change the character of the application. As such, when the judge decided that the petition could proceed without the necessity of cross-examining any deponent, he had made an order on a substantive application for which a dissatisfied party could appeal (see pp 60H, 61D-E); Re Products Ltd [1985] 1 NZLR 710 distinguished. (2) (Per Siti Norma Yaakob JCA, KC Vohrah J concurring) The grant or refusal of an application under O 38 r 2(3) of the RHC was very much an exercise of a judge's power of discretion and the question which had to be determined was whether the judge had exercised his discretion judicially. He had taken into consideration that the appellants had never identified the issues for which they maintained cross-examination had become necessary, nor had they shown that the factual disputes which they 60 alleged were raised by the respondents' affidavits were relevant to their petition to warrant cross-examination. The judge had also taken into consideration the appellants' delay in making the application to cross-examine. Under these circumstances, the trial judge had not erred in law or in principle when he exercised his discretion, as he had put his mind to relevant considerations in deciding as he did (see pp 61F-I, 62A, C). (3) (Per KC Vohrah J, Siti Norma Yaakob JCA concurring) It was important to take into account all factors when considering an application for cross-examination and if it has little relevance or little weight to the issue which the judge has to decide, then cross-examination should not be permitted (see p 64B); Comet Products v Hawkex Plastics [1971] 1 All ER 1145 (folld) and Leisure & Allied Industries Pty Ltd v Udaria Sdn Bhd [1980] 1 MLJ 189 (folld) followed. The judge below had certainly considered the issue of relevancy. He was mindful that although the petition was grounded under s 218 of the Act, yet counsel for the 61 petitioners had argued that cross-examination was necessary because the basis of the petition was not only mismanagement of the affairs of the company, which fell under s 218 of the Act, but also oppression of minority rights, which fell under a different provision, s 181 of the Act. Quite clearly, the bringing in of the ground of oppression of minority rights under s 181 of the Act was completely irrelevant (see pp 64H-65A). [65] Di dalam kes Wako Merchant Bank (Singapore) Ltd v Lim Lean Heng [2003] 5 MLJ 56), Abdul Aziz H (YA pada ketika itu) memutuskan antara lain bahawa: “It is, therefore, not true in every case that the court is equipped to deal with conflicts in affidavit evidence without resort to cross-examination. Where it is necessary to come to a determination of the matter that is the subject of a conflict of affidavit evidence and it is not possible to reject the evidence of one side for any of the stated reasons, the court is not equipped to deal with the conflict without resort to cross-examination.” 62 BANTAHAN PLAINTIF [66] Plaintif telah membantah Kandungan 14 ini dengan membangkitkan hujahan-hujahan berikut: a. di dalam kes ini tidak ada pertikaian fakta, maka persoalan samada Defendan Pertama mempunyai suatu kepentingan untuk berkaveat boleh diputuskan oleh Mahkamah ini melalui keterangan afidavit. b. Pihak-pihak telahpun memfailkan kesemua dokumen yang merupakan keterangan-keterangan yang material melalui afidavit-afidavit masing-masing dan melalui dokumen-dokumen/ keterangan-keterangan ini Mahkamah ini boleh memutuskan persoalan samada Defendan Pertama mempunyai suatu kepentingan untuk berkaveat atau tidak ke atas hartanah-hartanah tersbut. c. Justeru, tiada sebarang keperluan atau keadaan istimewa yang mewajarkan pemeriksaan balas ke atas Dato’ Kong walaupun Dato‘ Kong telah dilantik sebagai Pengarah Plaintif pada 23.2.2013, Dato’ Kong pada hakikatnya mempunyai pengetahuan mengenai perkara-perkara yang merangkumi perjanjian-perjanjian tersebut berdasarkan kepada dokumen-dokumen dalam milikannya dan Plaintif. 63 ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH [67] Di dalam kes ini, Mahkamah ini sangat berpandukan kepada prinsip-prinsip undang-undang dan otoriti-otoriti yang telah digariskan berhubung dengan penggunaan kuasa budi bicara yang telah diperuntukkan di bawah A.38 k.2(2) KKM 2012. [68] Di dalam kes ini, adalah jelas dan nyata bahawa di dalam menentukan samada permohonan Plaintif di Kandungan 26 (Kand.1) wajar dibenarkan atau tidak, Mahkamah ini hanya perlu mempertimbangkan dan memutuskan samada Defendan Pertama mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut. Defendan Pertama telah mempertahankan kaveat-kaveat amanah yang dimasukkan dengan membangkitkan pengamanahan yang wujud daripada klausa-klausa perjanjian-perjanjian tersebut. [69] Di dalam perkara ini, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa afidavit-afidavit yang bersamanya dieksibitkan keterangan-keterangan dokumentar yang difailkan oleh pihak-pihak di hadapan Mahkamah ini adalah keterangan-keterangan yang relevan, memadai dan mencukupi yang membolehkan Mahkamah ini menentukan dan 64 memutuskan samada Defendan Pertama mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut untuk membolehkan kaveat-kaveat amanah tersebut terus kekal di atas hartanah-hartanah tersebut ataupun dibatalkan/diketepikan. [70] Di dalam kes ini alasan-alasan yang ditimbulkan oleh Defendan Pertama untuk menyoal balas Dato’ Kong di atas afidavit-afidavitnya adalah alasan-alasan yang tidak berasas serta tidak mempunyai merit. [71] Berdasarkan alasan-alasan di atas kandungan 14 Defendan Pertama ditolak dengan kos sebanyak RM 8,000.00. F. KANDUNGAN 16 [72] Kandungan 16 pula adalah permohonan Defendan Pertama untuk satu perintah bahawa Saman Pemula Plaintif ini ditukarkan kepada suatu tindakan writ dan diteruskan seolah-olah ianya dimulakan melalui writ menurut Aturan 28 Kaedah 8 KKM 2012. 65 [73] Defendan Pertama telah menggunakan alasan-alasan sama sepertimana permohonannya bagi Kandungan 14. UNDANG-UNDANG BERHUBUNG ATURAN KAEDAH 28 KAEDAH 8 KKM 2012 (A.28 k.8 (1) KKM 2012). [74] A.28 k. 8(1) KKM 2012 memperuntukkan berikut: Penerusan prosiding seolah-olah kausa atau perkara dimulakan melalui writ (A. 28, k. 8) 8. (1) Jika dalam hal suatu kausa atau perkara yang dimulakan melalui saman pemula, ternyata kepada Mahkamah pada mana-mana peringkat prosiding bahawa prosiding itu patut kerana apa-apa sebab diteruskan seolah-olah kausa atau perkara itu telah dimulakan melalui writ, ia boleh memerintahkan untuk prosiding itu diteruskan seolah-olah kausa atau perkara itu telah dimulakan sedemikian dan boleh, khususnya, memerintahkan bahawa pliding hendaklah diserahkan atau bahawa mana-mana afidavit hendaklah dijadikan sebagai pliding, dengan atau tanpa kebebasan kepada mana-mana pihak untuk menambah kepadanya atau untuk memohon bagi mendapatkan butir-butir mengenainya. 66 [75] Di dalam menyokong permohonannya untuk satu perintah untuk menukar Saman Pemula Plaintif kepada satu tindakan writ menurut A.28 k. 8(1) KKM 2012, peguam bijaksana Plaintif telah merujuk kepada Mahkamah kepdaa kes-kes berikut: i. Eng Mee Yong v. Letchumanan [1979] 2 MLJ Privy Council di dalam kes Eng Mee Yong telah memutuskan di muka surat 216B seperti berikut: “Their Lordships must therefore turn to the evidence that was before the High Court on the hearing of the application, bearing in mind that if there appears to be any conflict of evidence which is not on the face of it implausible, such a conflict ought not to be disposed of on affidavit evidence only. It leaves a serious question to be tried. Di muka surat 217G kes Eng Mee Yong ini, Privy Council telah menyatakan yang berikut: “It is for him to determine in the first instance whether statements contained in affidavits that are relied upon as raising a conflict of evidence upon a relevant fact have 67 sufficient prima facie plausibility to merit further investigation as to their truth.” ii. Ting Ling Kiew v. Tang Eng Iron Works Co Ltd [1992] 2 MLJ 217. Di dalam kes Ting Ling Kiew Mahkamah Agung di muka surat 227E-F dan 228E-F telah memutuskan: “Unquestionably, these conflicts in the evidence can only be properly and satisfactorily be resolved if oral evidence is adduced and witnesses cross-examined on their evidence, which, however, is not possible in proceedings begun by originating summons.” “In any case it is most inappropriate and iniquitos to decide disputed facts summarily by relying simply on affidavit evidence and in this respect we would echo the words of Lord Diplock in American Cyanamid v Etchicon Ltd at p 407: 68 It is no part of the Court’s function at this stage of the litigation to try to resolve conflicts of evidence on affidavits as to facts on which the claims of either party may ultimately depend nor to decide difficult questions of law which call for detailed argument and mature considerations. There are matters to be dealt with at the trial…” iii. Husli Mok v. Jundar Realty Development Sdn Bhd [2014] 2 CLJ 205, Di dalam kes Husli Mok ini, Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara lain bahawa: “In our judgment, it is here that the learned High Court Judge, with respect, erred. In the light of the conflicts in the evidence, he should have acceded to thr appellant’s/plaintiff’s oral application and converted the originating summons action to a writ application and proceeded with the matter in the manner as prescribed by O. 28 r. 8 (1) of the Rules of the High Court 1980: to order 69 that the affidavits be deemed to be pleadings, with liberty to any party to apply for particulars; or alternatively, to issue directions to the parties to file their respective pleadings (Statement of claim, statement of defence, etc.)” iv. HSBC Bank Malaysia Bhd v. Wong Thien Boon [2008] 6 CLJ 381 Mahkamah Rayuan di dalam kes HSBC Bank Malaysia Bhd telah memutuskan bahawa: “Given the material that was places before him by way of affidavits a conflict of evidence emerged on several issues including, whether the defendants were either estopped or barred in making their demand due to the operation to equitable doctrine of laches. There also appears to be a serious dispute between the parties as to whether, and if so, when limitation set in. these are matters which require full argument and mature consideration. It is also plain that viva voce evidence is necessary to determine in which direction the balance of equity would turn.” 70 ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH [76] Mahkamah ini mengulangi sekali lagi bahawa adalah jelas dan nyata di dalam kes ini bagi menentukan samada permohonan Plaintif di Kandungan 26 (Kand.1) wajar dibenarkan atau tidak, Mahkamah ini hanya perlu mempertimbangkan dan memutuskan samada Defendan Pertama mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut. Defendan Pertama telah mempertahankan kaveat-kaveat amanah yang dimasukkan dengan membangkitkan pengamanahan yang wujud daripada klausa-klausa perjanjian-perjanjian tersebut. [77] Naratif fakta-fakta yang merangkumi perjanjian-perjanjian tersebut daripada rentetan peristiwa yang bermula dengan perjanjian-perjanjian tersebut, perjanjian-perjanjian jual beli tersebut, tatacara perjanjian-perjanjian tersebut, perkara-perkara fakta yang merangkumi perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dan posisi yang diambil oleh Defendan Pertama ke atas perjanjian-perjanjian jual beli tersebut (klausa 4 dan klausa 5. 4) klausa-klausa di dalam Perjanjian Penyelesaian 2010 (klausa-klausa 3.1, 4.1, 5.5 dan 11.2) tidak 71 langsung menimbulkan pertikaian-pertikaian substantial sepertimana yang dihujahkan oleh peguamcara bijaksana Defendan Pertama. [78] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam bijaksana Plaintif bahawa tidak terdapat pertikaian fakta berbangkit dalam tindakan ini untuk Mahkamah ini menukarkan Saman Pemula Plaintif kepada kepada suatu tindakan writ dan diteruskan seolah-olah ianya dimulakan melalui writ. [79] Di dalam kes ini, kes-kes yang telah dirujuk oleh peguam Defendan Pertama bagi menyokong permohonannya di Kandungan 16 tidak dapat membantu Defendan Pertama langsung. Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa di dalam saman pemula yang telah dimulakan oleh Plaintif perkara-perkara fakta yang merangkumi kes ini berhubung dengan isu samada Defendan Pertama mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut. Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa fakta-fakta di dalam kes ini tidak mewajarkan suatu perintah menurut A 28 k 8(1) KKM 2012 diberikan bagi memerintahkan prosiding Saman Pemula Plaintif ini diteruskan seolah-olah ia dimulakan dengan writ. 72 [80] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Kandungan 16 Defendan Pertama ditolak dengan kos sebanyak RM 10,000.00. G. KANDUNGAN 26 (KANDUNGAN 1) [81] Berhubung dengan kemasukkan kaveat-kaveat amanah oleh Defendan Pertama ke atas hartanah-hartanah tersebut, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa alasan-alasan Mahkamah ini yang membenarkan permohonan Plaintif membatalkan kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkan di SP 1299 tidaklah boleh diketepikan atau tidak diambil peduli oleh Mahkamah ini bagi membuat keputusan terhadap permohonan Plaintif di dalam Kandungan 26 (Kand.1) dan keputusan berhubung kepentingan berkaveat Defendan Pertama. [82] Di dalam percubaan Defendan Pertama mempertahankan kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkannya, di SP 1299 Defendan Pertama telah menegaskan bahawa perjanjian-perjanjian jualbeli tersebut telah membangkitkan kepentingan berkaveat Defendan Pertama ke atas hartanah-hartanah tersebut. 73 [83] Namun, Mahkamah ini di dalam membenarkan permohonan Plaintif untuk membatal/mengenepikan kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkan Defendan Pertama tersebut, Mahkamah ini telah memutuskan di perenggan-perenggan [2], [3], [4], [7], [8], [9], [10] dan [11] Alasan penghakiman SP 1299 seperti berikut: “[2] Mujur Zaman Sdn Bhd (“Plaintiff”) and Citra Tani Sdn Bhd (“Defendant”) are both wholly owned subsidiaries of the parent company, Fountain View Development Berhad (“FVDB”). As an internal management measure between the parties, five Sale and Purchase Agreements dated 15.3.2010 (“SPAs”) were signed between the Plaintiff and Defendant regarding the Plaintiff’s Properties. However, although these SPAs do exist, it is utterly clear that these SPAs were entered into without any real intent for the sale and purchase to take effect. It is just a measure for the companies to restructure their assets and liabilities. No purchase price was ever fixed for the SPAs. In fact to date, no purchase price had ever been paid by the Defendant to the Plaintiff as consideration. In fact against the essence of the SPAs itself, the Defendant had written to agree that the Plaintiff is allowed to sell the same properties to another third party. 74 [3] It is pertinent to note that the Properties have with them a Restriction-in-interest which stipulates that any dealings against the properties require the consent of the state authority. The same restriction is incorporated as terms in all of the SPAs. It remains undisputed that this consent was never obtained by any of the parties, particularly the Defendant. Thus, the consequence of the Defendant not having any caveatable interest remains constant, irrespective of the fact that the SPAs were valid agreements or otherwise. The question of the SPAs legitimacy is already moot. Whether or not the SPAs were valid, the SPAs remain to be unenforceable as the State Authority had never consented to the SPAs. State Authority has not consented to the SPAs and has no intention to consent to the SPAs [4] It transpired that the State Authority has already stated that it is not at all interested to consent to the transfer under the SPAs between the parties. The State Authority instead circa 2012, intended to acquire the properties and re-alienate the properties to Pemerbadanan Menteri Besar Selangor (“MBI”) for purposes of development. The Plaintiff had since brought the acquisition to the Courts through multiple suits and applications stretching to the 75 Federal Court level in Federal Court Civil Appeal No. 01(i)-14- 04/2014(W). The Plaintiff also filed for judicial review in Application No. 25-252-11/2012 against the acquisition. In conclusion of the Federal Court appeal as well as the judicial review, it was agreed that the matter would be settled once and for all vide two Consent Judgments dated 17.5.2016 (“Consent Judgment”) recorded in the FC Appeal as well as the judicial review application. The salient terms of the Consent Judgment stipulate that the parties agreed that the Properties shall be sold to Paragon Pinnacle Sdn Bhd (“PPSB”) and that the State Authority shall only consent to the sale of the Properties to PPSB. [7] The Defendant, after abandoning the SPAs, now made a u-turn and contends that it is the beneficial owner of the properties as Purchaser under the SPAs. However, it is easy for this Court to find that the Defendant clearly has no caveatable or any registrable/beneficial interest in the Properties. This is simply because of the following facts. i. Even if the SPAs were valid, the State Authority had never consented and will never give the consent to transfer the Properties to the Defendant. Thus, however the stone is turned, the SPAs remain unforceable and the Defendant shall never be the owner or prospective owner of the Properties. 76 ii. The Defendant has itself admitted to the non-enforceability of the SPAs and the Defendant shall be estopped to contend against its own admission. [8] Firstly, it is trite law that no future rights or rights contingent to a future condition can be good basis of a caveatable interest. The restriction in interest attached to the Properties as well as the terms of SPAs stipulate that consent of the State Authority is required. It remains undisputed that to date, and at all material times, the consent of the State Authority was never obtained or even applied for in view of the SPAs. Thus, at the time when the Defendant lodged the caveats hinging on the SPAs, the Plaintiff was never in any position to transfer good title to the Defendant and the Defendant was never in any position to obtain good title over the Properties. At the time when the Caveats were lodged, the SPAs remain unenforceable. Clearly now, that no rights, be it registrable or beneficial rights, can ever be found in an agreement which in essense is entirely unenforceable. Thus this similarly should not allow such contention of a right as doing so would contradict the very fabric of the land law as well as the law of contract. [9] This finding is not without precedent. This Court finds valuable guidance in the decision of Mahadev Shanker J (as he then was) in 77 the case of Goh Hee Sing v Will Raja & Anor [1993] 3 MLJ 610 which had held the following: “In order to file a caveat, the caveator must have a caveatable interest. What is a caveatable interest has been the subject of many decisions, some of the most recent cases being Tan Heng Poh v Tan Boon Thong &Ors 1, Hew Sook Ying v Hiw Tin Hee 2, and Khoo Cheng Yee (f) in Khoo Teng Seong & Anor 3. To put it in a nutshell, on 29 September 1989, the plaintiff should have been able to claim title to the said land, or a right to such title by virtue of the deed of sale aforesaid. Alternatively, he should be a person who could validly claim a right to such title. The point however is that the claim must be to title or a right thereto in praesenti, and not to some contingent title or right thereto in futuro. This to my mind raises a question of paramount importance to the administration of land law in Malaysia, whenever the title contains a restriction in interest of the present kind. Because the prohibition in dealing with the land is total, nothing can happen without the consent of the pihak kuasa negeri. 78 Consequently, it must follow that a prospective purchaser, chargee, or lessee of such land can have no caveatable interest in such land until the consent of the pihak kuasa negeri has first been irrevocably obtained.” [10] The same principle was echoed by the Federal Court where YAA Arifin Zakaria CJ has decided in the case of Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd [2012] 6 MLJ 475: It is also our considered view that the caveator under s 323(1)(a) of the NLC must have a present interest as opposed to a potential interest in the land. The registrable interest that the caveator is claiming for, must be an existing interest. The caveator under s 323 (1)(a) of the NLC must be limited to those who are claiming to an existing interest in the land or right to such existing interest and cannot include potential interest or interest in future”… … This principle is also applied by other jurisdictions where the Torrens system is in place, Shannon Lindsay in her book Caveats Against Dealings in Australia and New Zealand, the Federation Press Australia, 1995 at p 67 states that: “A caveator must have an interest in the land at the time that it lodges the caveat – it is insufficient that it has some potentially enforceable right 79 against the registered proprietor which has not yet ripened into an interest in particular land” [11] Similarly so in the present case, the Defendant’s claim for interest in the SPAs, not only has not yet ripened, in fact the Defendant’s claim in the SPAs has no chance at all to ripen as the State Authority has no interest to transfer the land to the Defendant.” [84] Pada kesimpulannya, Mahkamah ini di dalam membuat keputusannya di SP 1299 telah membuat dapatan-dapatan berikut: a. Borang 19B dan akuan berkanun yang menyokong kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan Pertama ke atas hartanah-hartanah tersebut adalah berasas dan bersandarkan kepada kelima-lima perjanjian jual beli bertarikh 15.3.2010. b. berdasarkan keterangan-keterangan afidavit yang disokong oleh keterangan dokumentar, perjanjian-perjanjian jual beli yang bertarikh 15.3.2010 tersebut adalah perjanjian-perjanjian ‘sham’ yang telah dimasuki dan ditandatangani semata-mata sebagai cara pengurusan dalaman (internal management measure) yang 80 dibentuk oleh syarikat induk Fountain View Development Berhad (FVDB) ke atas kedua-dua pihak iaitu Plaintif dan Defendan Pertama yang merupakan anak-anak syarikatnya dengan tujuan utama mengelakkan pendedahan kepada pemiutang-pemuitang. c. Tidak terdapat bayaran atau balasan yang dibuat oleh Defendan Pertama kepada Plaintif untuk pembelian hartanah-hartanah tersebut. d. Terdapat restriction-in-interest ke atas hartanah-hartanah tersebut. Pemindahmilikan hartanah-hartanah tersebut daripada Plaintif kepada Defendan Pertama adalah tertakluk kepada kelulusan daripada pihak berkuasa negeri. Adalah suatu fakta yang tidak dipertikaikan bahawa Defendan Pertama tidak pernah memohon kelulusan yang diperlukan daripada pihak berkuasa negeri dan di dalam apa jua keadaanpun, tiada kelulusan telah diperolehi dan/ atau pihak berkuasa negeri tidak akan memberikan kelulusannya. Justeru, syarat terdahulu bagi penjualan dan pembelian perjanjian 15.3.2010 sememangnya tidak dipenuhi dan oleh itu Defendan Pertama tidak boleh dikatakan mempunyai kepentingan benefisial ke atas hartanah-hartanah tersebut yang membangkitkan suatu 81 kepentingan berkaveat Defendan Pertama terhadap hartanah-hartanah tersebut. [85] Sama seperti di dalam SP 1299, di dalam memasukkan kaveat-kaveat amanah ke atas hartanah-hartanah tersebut pula, Defendan Pertama juga telah bersandarkan kepada perjanjian-perjanjian jual beli tersebut, cuma pada kali ini Defendan Pertama telah menambah di dalam Borang 19Enya berkenaan Perjanjian Penyelesaian 2010 bagi menyokong penegasan bahawa Defendan Pertama mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut. Adalah menjadi tegasan Defendan Pertama bahawa perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dan Perjanjian Penyelesaian 2010 telah menjadikan Defendan Pertama sebagai benefisiari (beneficiary) hartanah-hartanah tersebut lantas mewujudkan suatu amanah di antara Plaintif dan Defendan Pertama. [86] Untuk penegasan tersebut, Defendan Pertama sama seperti di dalam SP 1299, telah sekali lagi merujuk dan bergantung kepada klausa 4 dan klausa 5. 4 perjanjian-perjanjian tersebut dan 82 menambah klausa-klausa di dalam Perjanjian Penyelesaian 2010 iaitu klausa-klausa 3.1, 4.1, 5.5 dan 11.2. [87] Adalah telah dihujahkan oleh peguam bijaksana Defendan Pertama klausa-klausa yang tersebut telah menjadikan Defendan Pertama sebagai pihak benefisiari yang mempunyai kepentingan benefisial ke atas hartanah-hartanah tersebut lantas membangkitkan atau mewujudkan amanah di antara Plaintif dan Defendan Pertama. [88] Defendan Pertama juga telah membangkitkan bahawa di dalam mempertahankan kepentingan benefisialnya terhadap hartanah-hartanah tersebut, oleh itu Defendan Pertama telah memfailkan Guaman Writ 27 berasaskan atau berpremiskan kepada keingkaran Plaintif mematuhi perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dan Perjanjian Penyelesaian 2010. [89] Mahkamah ini di SP 1299 di dalam membuat dapatan bahawa Defendan Pertama tidak mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut telah memutuskan bahawa perjanjian-perjanjian Jual Beli tersebut sememangnya dan pada hakikatnya 83 TIDAK BOLEH DIKUATKUASAKAN DAN DEFENDAN PERTAMA TELAH MELEPASKAN HAK-HAKNYA DI BAWAH PERJANJIAN-PERJANJIAN JUAL BELI TERSEBUT. H. SAMADA DEFENDAN MEMPUNYAI KEPENTINGAN BERKAVEAT KE ATAS HARTANAH TERSEBUT [90] Prinsip undang-undang berkaitan permohonan untuk membatalkan kaveat adalah jelas. Di dalam sesuatu permohonan untuk membatalkan kaveat, Mahkamah hendaklah menentu dan mempertimbangkan persoalan-persoalan berikut: i. samada pengkaveat mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut. ii. samada kepentingan berkaveat tersebut menimbulkan atau mendedahkan isu-isu serius untuk dibicarakan. iii. samada imbangan keselesaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan. 84 iv. samada terdapat keadaan istimewa di pihak pemohon yang melayakkan status quo diganggu/diubah. [91] Di dalam perkara berkaitan permohonan untuk membatalkan kaveat, Majlis Privy di dalam kes Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 telah memutuskan berikut: “This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under section 327 for removal of a caveat; he must first satisfy the court that on the evidence presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried; and having done so he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party.” [92] Di dalam kes Kho Ah Soon V Duniaga Sdn Bhd [1996] 2 MLJ 181, Mahkamah Persekutuan telah sekali lagi menekankan berkenaan 85 prinsip undang-undang di dalam pembatalan kaveat di mana Peh Swee Chin, HMP telah menyatakan di muka surat 184 seperti berikut: “It is settled that in a matter of removal of a caveat as between a caveator and caveatee, as in the instant appeal, the onus is on the caveator to satisfy the Court that his evidence does raise a serious question to be tried as regards his claim to an interest in the land in question, and having done so he must show that, on a balance of convenience, it would be better to maintain the status quo until the trial of the action by preventing the caveatee from disposing of his land, as laid down by Lord Diplock in Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212, and by analogy indirectly to American Cyanamid Co v Ethicon [1975] AC 396 as indicated by Lord Diplock, the serious question for trial referred to above could mean a question not being vexatious or frivolous”. [93]Di dalam perkara ini juga, Mahkamah Rayuan di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ 719 telah menggariskan ujian-ujian yang harus digunapakai di dalam 86 menentukan dan menimbangkan sesuatu permohonan untuk membatalkan kaveat di mana mukasurat 724, Mahkamah Rayuan telah menyatakan berikut: “In considering an application for the removal of a caveat, the procedure to be adopted should be a simple and summary one. At first stage, the court will examine the grounds expressed in the application for the caveat to see whether they show a caveatable interest. Once the court is satisfied that the caveator’s claim amounts in law to a caveatable interest, it must then go on to consider whether the claim disclosed a serious question meriting a trial. After these two stages have been crossed, the court must decide where the balance of convenience” [94] Berhubung dengan kaveat amanah ini, persoalan samada siapa yang berhak untuk memasukkan kaveat amanah telah dijelaskan oleh Privy Council di dalam kes Registrar of Titles, Johore v Temenggong Securities Ltd [1976] 2 MLJ 44 yang memutuskan berikut: 87 “There are four classes of caveats: a “Registrar’s caveat,” a “private caveat,” a “lien holder’s caveat” and a “trust caveat.” The instant appeal is concerned with a Registrar’s caveat, and it is unnecessary for present purposes to say anything more about lien-holders’ and trust caveats, save to note that the letter are entered on the application of the settlor or trustees and not on the application of a beneficiary. An understanding of the nature and effect of private caveats, however, is in their Lordships’ view an essential aid to the construction of sections 319 to 321 which deal with Registrar’s caveats.” [95] Di dalam kes of Bank of Tokyo Ltd v Registrar of Title, Selangor [1990] 1 CLJ (Rep) 344, Hakim Abdul Razak di dalam suatu permohonan untuk membatalkan atau memotong kaveat amanah telah menyatakan berikut: “Maka jelaslah dari peruntukan-peruntukan di bawah s. 332 dan s. 344 itu, bahawa pihak yang berhak membuat tuntutan di 88 bawah s. 332 itu adalah tertentu kepada mereka-mereka yang namanya telah tercatit di dalam pendaftaran memorial itu sebagai Pemegang Amanah sahaja…” [96] Di dalam kes ini, Mahkamah ini sekali lagi mengulangi bahawa di dalam mempertahankan kaveat-kaveat amanahnya, Defendan Pertama masih bergantung kepada perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dan juga Perjanjian Penyelesaian 2010, sedangkan perkara perjanjian-perjanjian jual beli hartanah-hartanah tersebut telahpun diputuskan oleh Mahkamah ini di dalam SP 1299. Mahkamah ini telahpun memutuskan bahawa perjanjian-perjanjian jual beli tersebut sememangnya tidak boleh dikuatkuasakan dan Defendan Pertama telahpun melepaskan hak-haknya di bawah perjanjian-perjanjian jual beli tersebut. Dengan keputusan tersebut, penggantungan dan sandaran Defendan Pertama ke atas Perjanjian Penyelesaian 2010 itu semestinya juga tidak dapat dipertahankan. Perjanjian Penyelesaian 2010 juga tidak boleh dikuatkuasa dan hak-hak Defendan Pertama yang ada di dalam Perjanjian Penyelesaian 2010 juga telah dilepaskan oleh Defendan Pertama sepertimana 89 perjanjian-perjanjian jual beli tersebut. Malahan di dalam kes ini perjanjian-perjanjian jual beli tersebut adalah asas kepada Perjanjian Penyelesaian tersebut, maka kalau sekiranya asas bagi Perjanjian Penyelesaian 2010 tersebut iaitu perjanjian-perjanjian jual beli telah rebah dan tidak ada kuatkuasanya apatah lagi dengan Perjanjian Penyelesaian 2010 tersebut yang pastinya tidak boleh berdiri lagi. [97] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini penggantungan Defendan Pertama kepada klausa-klausa perjanjian-perjanjian jual beli tersebut (klausa) serta Perjanjian penyelesaian 2010 (klausa-klausa) adalah satu penggantungan yang tidak memberi apa-apa kesan kerana perjanjian-perjanjian jualbeli tersebut dan Perjanjian Penyelesaian 2010 itu pada hakikatnya tidak boleh dikuatkuasakan dan Defendan Pertama telahpun melepaskan hak-haknya di bawah perjanjian-perjanjian tersebut. [98] Sekali lagi Mahkamah ini memutuskan bahawa Defendan Pertama sememangnya tidak mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut dan amanah yang dilaung-laungkan oleh Defendan Pertama yang kononnya dibangkitkan atau diwujudkan 90 daripada perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dan Perjanjian Penyelesaian adalah tidak boleh dapat dipertahankan. Apatah lagi melihat kepada kelima-lima Borang 19E Eksibit “A-1”, Kandungan 2 (Afidavit Sokongan Dato’ Koh Foong Soon) dan Surat Akuan menyokong kemasukan kaveat amanah, jelas menunjukkan bahawa kemasukan kaveat amanah oleh Defendan Pertama ke atas hartanah-hartanah tersebut adalah berasaskan kepada pengataan bahawa Defendan Pertama adalah benefisiari terhadap hartanah-hartnah tersebut dengan bersandarkan kepada kedua-dua perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dan Perjanjian Penyelesaian. Sandaran atau penggantungan Defendan Pertama kepada kedua-dua perjanjian-perjanjian jual beli tersebut dan Perjanjian Penyelesaian tidak boleh dikuatkuasakan dan hak-hak telah dilepaskan yang memustahilkan pengwujudan atau pembangkitan amanah ataupun hak benefisial. [99] Justeru, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Defendan Pertama adalah pihak yang tidak mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah-hartanah tersebut dan kaveat-kaveat amanah 91 tersebut yang dimasukkan hendaklah dibatalkan atau dipotong serta merta. [100] Defendan Kedua di dalam kes ini tidak memfailkan apa-apa afidavit jawapan dan tidak mempunyai bantahan terhadap permohonan Plaintif. Pada dasarnya, Defendan Kedua mengambil pendirian bahawa ia akur dan bersedia mematuhi sebarang perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah ini. PENGATAAN TIDAK BERASAS DAN MELAMPAU OLEH GOH CHEE KEONG DI DALAM AFIDAVIT KANDUNGAN 9 [101] Di dalam kes ini juga, Mahkamah ini tidak boleh membiarkan atau tidak ambil peduli (ignore) pengataan-pengataan Goh Chee Keong (Goh) di perenggan-perenggan 8, 9 dan 10 di dalam Afidavit Jawapan Defendan Pertama (Kandungan 9) yang diikrarkan oleh Goh pada 27.3.2017. [102] Perenggan 8, 9 dan 10 di dalam Afidavit Jawapan Defendan Pertama (Kandungan 9) yang diikrarkan oleh Goh pada 27.3.2017 diperturunkan di bawah ini: 92 (8) Keputusan YA Datuk Azimah adalah berdasarkan sepenuhnya kepada bukti afidavit sahaja yang mana banyak fakta material adalah dipertikaikan. Isu samada wujudnya amanah antara Plaintif dan Defendan Pertama adalah satu isu serius yang perlu dibicarakan dan menerima keterangan viva voce; (9) Jika benar apa yang dialigasikan oleh Plaintif, keputusan Mahkamah Tinggi dalam OS 2016 tersebut bererti bahawa Plaintif boleh dan telah menjadualkan 5 Tanah tersebut sebanyak dua (2) kali kepada dua pihak yang berlainan dan menerima dua balasan berlainan iaitu tidak kurang RM155 juta bagi penjualan pertama kepada Defendan Pertama dan tidak kurang dari RM326 juga bagi penjualan kedua kepada pihak ketiga bernama Paragon Pinnacle Sdn Bhd (“PPSB”) yang keseluruhan berjumlah RM481 juta! ; dan (10) Saya sesungguhnya percaya bahawa wujud perkara yang busuk (‘something rotten’) dalam pengeluaran Perintah Potong Kaveat Persendirian tersebut jika ianya bererti dan mempunyai kesan seperti dalam perenggan 10(9) diatas. [103] Mahkamah ini perlu menekankan bahawa pengataan-pengataan Defendan Pertama di perenggan 8, 9 dan 10 (khasnya) adalah 93 pengataan-pengataan yang telah dibuat dengan niat yang jahat untuk mencemarkan integriti Mahkamah ini serta mempertikaikan ketelusan dan keadilan Mahkamah ini. Mahkamah ini menegaskan bahawa pengataan-pengataan Goh tersebut terjumlah kepada satu tuduhan yang tidak berasas dan tuduhan melulu. [104] Defendan Pertama nampaknya telah membuat tuduhan yang tidak tidak berasas dan tuduhan melulu dengan mengatakan bahawa terdapat perkara yang busuk (rotten) di dalam pengeluaran perintah pemotongan Kaveat-Kaveat Persendirian oleh Mahkamah ini di dalam SP 1299. [105] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam bijaksana Plaintif bahawa tindakan Saman Pemula ini bukanlah forum bagi Defendan Pertama untuk menunjukkan ketidakbersetujuan Defendan Pertama terhadap keputusan Mahkamah bertarikh 14.2.2017 tersebut. [106] Adalah sesuatu undang-undang yang mantap dan jitu bahawa sebarang ketidakpuasan hati terhadap keputusan yang dibuat oleh 94 Mahkamah Tinggi, pihak yang tidak berpuas hati bolehlah merayu terhadap keputusan tersebut ke Mahkamah Rayuan. [107] Namun di dalam kes ini, Defendan Pertama telah mengambil pendekatan kotor dan busuk dengan membuat tuduhan yang tidak berasas dan melulu terhadap Mahkamah ini dengan mengatakan ada sesuatu perkara kotor disebalik perintah Mahkamah ini membatalkan atau memotong kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkannya. Walhal, permohonan Plaintif untuk membatalkan/ memotong kaveat-kaveat persendirian tersebut telah dibicarakan di hadapan Mahkamah ini dengan pengemukaan keterangan-keterangan afidavit dan keterangan-keterangan dokumentar yang menyokongnya di samping hujahan-hujahan telahpun dikemukakan oleh kedua-dua pihak Plaintif dan Defendan Pertama. Justeru, perintah pemotongan kaveat-kaveat yang dimasukkan oleh Defendan Pertama telah dibuat berdasarkan kepada prinsip undang-undang dan keterangan-keterangan yang ada di hadapan Mahkamah ini. 95 [108] Pengataan-pengataan Defendan Pertama di perenggan 8, 9 dan 10 adalah pengataan-pengataan yang tidak mempunyai justifikasi dan sesuatu yang tidak sewajarnya (uncalled for). [109] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini membenarkan Kandungan 26 (Kand.1) Plaintif bagi perenggan-perenggan (a), (b), (c) dan (d). [110] Mahkamah ini juga, memerintahkan tuntutan-tuntutan balas Defendan Pertama di perenggan 51, Kandungan 9 ditolak dengan kos. KOS [111] Setelah mendengar hujahan ringkas pihak-pihak, Mahkamah ini memerintahkan Defendan Pertama membayar kos global bagi Kandungan 1 (Kandungan 26) dan tuntutan balas sebanyak RM40,000.00 kepada Plaintif, manakala kos sebanyak RM10,000.00 hendaklah dibayar oleh Defendan Pertama kepada Pencelah-Pencelah. 96 t.t. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 14hb Jun 2017 Peguam Plaintif-Plaintif - Tetuan Mohanadass Partnership Tan Sri Cecil Abraham bersama En.Sanjay Mohan, En.Sunil Abraham, En.Gobinath Karuppan & En.Syukran Syafiq Peguam Defendan Pertama - Tetuan Lee & Lim Dato' Seri Gopal Sri Ram bersama Datuk Ben Chan, En. Lim Kien Huat, En.Chin Yu Yen & En. David Yei Peguam Defendan Kedua - Pejabat Penasihat Undang-Undang Selangor Tuan Mohd Abdul Hakim bin Mohd Ali