Mystique Bay Sdn Bhd (731691-H) v 1. LAM YOKE HENG (BA-24FC-906-06/2016)

1.

LAM YOKE HENG ONG LEE PHING …Defendan-Defendan 3 ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 1 - Pembatalan kaveat persendirian) A. PENDAHULUAN [1] Plaintif (Mystique Bay Sdn Bhd) adalah sebuah syarikat kewangan yang berdaftar di Malaysia dan beralamat di Tingkat 23, Plaza See Hoy Chan, Jalan Raja Chulan, 50200 Kuala Lumpur. [2] Defendan-Defendan (i. Lam Yoke Heng & ii. Ong Lee Phing) adalah individu-individu yang telah memasukkan dua siri kaveat-kaveat persendirian ke atas tanah yang dipegang di bawah Hakmilik GRN 296517, Lot 5771, Bandar Subang Jaya, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan (hartanah tersebut). [3] Defendan-Defendan di dalam alasan penghakiman ini kadang kala juga akan dirujuk sebagai kedua-dua Defendan. B. LATAR BELAKANG KES 4 [4] Latar belakang kes yang membawa kepada permohonan ini difailkan oleh Plaintif adalah seperti berikut:

4.1 Melalui Surat Tawaran bertarikh 1.10.2003, Standard Chartered Bank Malaysia Berhad (“SCB”) telah meluluskan dan memberikan kemudahan pinjaman perumahan berjumlah RM230,000.00 (“kemudahan pinjaman tersebut”) kepada tuanpunya-tuanpunya berdaftar hartanah tersebut iaitu Thunisinigam @ Thuraisingam A/L R. Kuppusamy (No. K/P: 520122-08-5727) dan Vijayaletchumy A/P Arunasalam (No. K/P: 590316-08-6262) (peminjam-peminjam).

4.2 Bagi menjamin pembayaran kemudahan pinjaman tersebut, peminjam-peminjam telah menandatangani suatu Gadaian No Perserahan 1290/2004 yang telah didaftarkan pada 12.1.2004 untuk faedah Plaintif.

4.3 Melalui Perintah Letak Hak bertarikh 20.11.2007 yang diperolehi di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur melalui Saman Pemula No. D4-24-323-2007, pihak Plaintif telah mengambil 5 alih hak, kuasa, kepentingan dan liabiliti / tanggungan SCB di atas kemudahan pinjaman tersebut.

4.4 Pada sekitar tahun 2007, peminjam-peminjam tersebut telah gagal membuat pembayaran balik ansuran bulanan mereka di bawah akaun kemudahan pinjaman tersebut dan oleh itu SCB telah seterusnya melaksanakan prosiding halang tebus terhadap hartanah tersebut. Tarikh lelongan awam bagi hartanah tersebut telah ditetapkan pada 21.11.2007.

4.5 Namun, prosiding halang tebus telah tidak diteruskan oleh Plaintif kerana Defendan-Defendan melalui ejen hartanahnya IProp Realty (SJ) Sdn Bhd (IProp) telah menghubungi Plaintif dengan menyatakan hasrat kedua-dua Defendan untuk menebus hartanah tersebut dan kedua-dua Defendan dan peminjam-peminjam telah memasuki dan menandatangani satu OFFER TO PURCHASE bagi hartanah tersebut peminjam pada 7.11.2007. 6

4.6 IProp kemudiannya menulis surat bertarikh 27.11.2007 kepada Plaintif dengan mengkelatkan/ melampirkan dokumen-dokumen berikut:

4.7 Seterusnya melalui surat peguamcaranya Tee Bee Kim & Partners, bertarikh 14.12.2007 (surat 14 Disember), Defendan-Defendan telah memohon persetujuan daripada Plaintif untuk menjual hartanah tersebut melalui Triti Persendirian. Surat bertarikh 14 Disember 2007 tersebut berbunyi seperti berikut: “We refer to the above matter and the telephone conversation held this morning between Mr. Melvin and ours Ms. Tee. As discussed, we seek your consent for a private sale of the said Property by the Vendor to the Purchaser subject to the following terms and conditions:- i) the purchase price for the said Property shall be RM275,000.00. ii) that the redemption sum for the said Property is to be fixed at RM212,000.00 after taking into account the sum of 7 RM63,000.00 paid by the Purchaser into the above account on 7/11/2007. iii) the said Property is to be redeemed within 3 months after the private caveat lodge by Varatbaraju a/l Munusamy vide Presentation No. 18771/2006 is being removed by the registrar of the land office at the Purchaser’s costs and expenses. Kindly let us have written consent to enable us to prepare the Sale and Purchase Agreement for parties execution.”

4.8 Plaintif telah bersetuju dengan tawaran dan syarat-syarat Defendan-Defendan tersebut dan melalui surat peguamcaranya (Tetuan Shan & Su) bertarikh 21.12.2007 kepada peguamacara Defendan-defendan telah menyatakan berikut: “In this regard, we have been forwarded copies of your letter dated 14.12.2007, wherein we have been instructed that our clients are agreeable to the said disposal and the removal of the caveat lodged against the said property (costs to be borne by your client), on condition that the draft Sale and Purchase Agreement (SPA) to be prepared by your goodselves on behalf of the Purchaser shall be 8 forwarded to us for our comments and approval before the same is finalised. Our main concern shall be with regards to the situation where the caveat is not removes within stipulated time as prescribed by your goodselves in item (iii) of your letter and as such, we have been instructed by our client to peruse the said Draft SPA to ensure that our clients rights are safeguarded.”

4.9 Sehubungan dengan itu, peguamcara Defendan-Defendan melalui surat mereka bertarikh 28.12.2007 telah memajukan deraf perjanjian jual beli untuk semakan dan persetujuan oleh peguamcara Plaintif.

4.10 Selepas kesemua terma-terma dan klausa-klausa dipersetujui oleh Tetuan Shan & Su, Defendan-Defendan dan peminjam-peminjam telah seterusnya menandatangani Perjanjian Jual Beli hartanah tersebut pada 25.01.2008.

4.11 Plaintif kemudian melalui surat bertarikh 23.06.2008 telah bersetuju memberi persetujuan untuk proses jualan hartanah tersebut kepada Defendan-Defendan melalui Triti Persendirian 9 dengan syarat kaveat persendirian yang telah dimasuki oleh seorang bernama Varatbaraju a/l Munusamy melalui perserahan no. 18771/2006 dikeluarkan dalam tempoh 6 bulan dari tarikh perjanjian jual beli tersebut.

4.12 Kaveat persendirian perserahan no. 18771/2006 tersebut telah kemudiannya dipotong pada 26.08.2008.

4.13 Pada 29.08.2008, Defendan-defendan telah memasukkan kaveat persendirian (kaveat pertama) ke atas hartanah tersebut dan alasan yang dinyatakan di dalam Borang 19B Kanun Tanah Negara (KTN), bagi kemasukan kaveat pertama adalah yang “sementara menunggu proses taksiran disempurnakan”. Kaveat pertama ini telah didaftarkan pada 10.09.2008 di bawah No. Perserahan: 42977/2008.

4.14 Selepas perjanjian jual beli tersebut ditandatangani dan di dalam proses mendapat pinjaman bank bagi membiayai pembelian hartanah tersebut, Defendan-Defendan telah 10 dimaklumkan bahawa kedua-dua peminjam adalah individu-individu yang telah dijadikan bankrap.

4.15 Sehubungan dengan itu juga, Jabatan Insolvensi Malaysia melalui surat mereka bertarikh 14.05.2012 telah menyatakan bahawa memandangkan bahawa pada tarikh 25.1.2008 tersebut, peminjam-peminjam adalah bankrap, maka perjanjian jual beli tersebut adalah batal dan tidak sah.

4.16 Walaupun perjanjian jual beli telah ditandatangani oleh kedua-dua Defendan dan peminjam-peminjam ditandatangani sejak tahun 2008 dan kaveat Varatbaraju a/l Munusamy telah dikeluarkan pada tahun 2008 lagi, sehingga tahun 2015 (satu tempoh melebihi tujuh (7), Defendan-defendan telah tidak mengambil apa-apa langkah atau inisiatif untuk menebus hartanah tersebut. Di samping itu, walaupun telahpun mengetahui bahawa peminjam-peminjam semasa menandatangani perjanjian jual beli tersebut dengan mereka adalah si bankrap-si bankrap, namun Defendan-defendan tidak mengambil apa-apa langkah mengenainya. 11

4.17 Dalam pada itu, apabila carian rasmi dibuat oleh Plaintif ke atas peminjam-peminjam di Jabatan Insolvensi Malaysia, carian rasmi bertarikh 11.3.2016 telah menunjukkan dan mengesahkan bahawa peminjam-peminjam tersebut sememangnya telahpun dihukumkan sebagai bankrap pada tahun 2005 lagi. Peminjam Thunisinigam @ Thuraisingam A/L R. Kuppusamy telah dijadikan seorang bankrap pada 5.9.2006, manakala peminjam Vijayalatchumy A/P Arunasalam telah dijadikan bankrap pada 28.12.2005.

4.18 Walaupun tujuh tahun telah berlalu tanpa mengambil apa-apa tindakan untuk menebus hartanah tersebut, namun apabila kaveat pertama Defendan-Defendan tersebut tamat tempoh keesahannya pada tahun 2015, Defendan-Defendan sekali lagi pada 27.04.2015 telah memasukkan kaveat persendirian yang baru dan kaveat baru ini telah didaftarkan di bawah No. Perserahan: 21710/2015 (kaveat 2015) dengan alasan yang sama seperti kemasukan kaveat pertama iaitu “sementara menunggu proses taksiran disempurnakan”. 12

4.19 Memandangkan sehingga tahun 2016, tidak ada sebarang penebusan telah dibuat oleh Defendan-Defendan ke atas hartanah tersebut (tempoh telahpun melebihi lapan (8) tahun) dan gadaian Plaintif masih berterusan dan berkuatkuasa ke atas hartanah tersebut, Plaintif telah berhasrat untuk melaksanakan prosiding halang tebus ke atas hartanah tersebut, namun Plaintif-Plaintif tidak dapat berbuat sedemikian dengan kehadiran kaveat 2015 yang dimasukkan oleh Defendan-defendan. [5] Justeru, Plaintif yang mendakwa ia adalah orang yang terkilan atas kehadiran kaveat 2015 yang dimasukkan oleh Defendan-defendan, telah memfailkan saman pemula di dalam Kandungan 1 bagi memohon antara lain perintah-perintah berikut:

suatu perintah di bawah seksyen 327 Kanun Tanah Negara 1965 supaya Kaveat Persendirian dibawah No. Perserahan 21710/2015 yang dimasukkan oleh Defendan-Defendan pada 28.04.2015 ke atas tanah yang dipegang di bawah Hakmilik GRN 296517, Lot 5771, 13 Bandar Subang Jaya, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan dibuang atau dibatalkan serta-merta;

suatu Perintah di bawah Seksyen 328 Kanun Tanah Negara 1965 supaya Kaveat Persendirian dibawah No. Perserahan 42977/2008 yang dimasukkan oleh Defendan-Defendan pada 10.09.2008 ke atas tanah yang dipegang di bawah Hakmilik GRN 296517, Lot 5771, Bandar Subang Jaya, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan dibuang atau dibatalkan serta-merta;

Pentadbir Tanah di Pejabat Daerah dan Tanah Petaling membatalkan dan/atau memotong kaveat persendirian No. Perserahan: 42977/2008 dan 21710/2015 dan yang telah dimasukkan oleh Defendan-Defendan untuk memberi kesan kepada perintah sepertimana di perenggan (a) dan (b) di atas. [6] Undang-undang mengenai perlanjutan tempoh kaveat ataupun permohonan untuk pembatalannya adalah jelas dan jitu. Di dalam sesuatu permohonan untuk melanjutkan atau membatalkan kaveat, Mahkamah hendaklah menentu dan mempertimbangkan persoalan-persoalan seperti berikut: 14 i. samada pengkaveat mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut. ii. samada kepentingan berkaveat tersebut menimbulkan atau mendedahkan isu-isu serius untuk dibicarakan. iii. samada imbangan keselesaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan. iv. samada terdapat keadaan istimewa di pihak pemohon yang melayakkan status quo diganggu/diubah. [7] Di dalam perkara kepentingan berkaveat dan peruntukan seksyen 323 KTN, Mahkamah ini suka merujuk kepada perenggan B-D, muka surat 755 alasan penghakiman Gopal Sri Ram, HMR di dalam kes

Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ Di muka surat 755 ini, YA Gopal Sri Ram telah menerangkan ruang lingkup kepentingan berkaveat yang diperuntukkan di bawah seksyen 323 dengan menyatakan berikut: 15 “CAVEATABLE INTEREST To paraphrase s 323(1)(a) of the Code, a private caveat may be entered at the distance of any person or body who claims either:

the title to land; or

any registrable interest in land. The parameters of caveatability under s 323(1)(a) are therefore circumscribed by these words: ’title’ and ‘registrable interest’. It is only one who makes a claim to either of these in land may enter a private caveat. Although the words ‘title’ and ‘registrable interest’ are not defined by the Code, their meaning may be gathered from the scheme of the Code and from indefeasibility provision, namely, s 340(1). The latter points to a bifurcation between title (the equivalent of the English fee simple) and registrable interests, that it, leases, charges and easements. [8] Mahkamah Rayuan di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ 719 juga telah menggariskan ujian-ujian yang harus digunapakai di dalam menentukan dan menimbangkan sesuatu permohonan untuk membatalkan kaveat di mana muka surat 724, Mahkamah Rayuan telah menyatakan berikut: 16 “In considering an application for the removal of a caveat, the procedure to be adopted should be a simple and summary one. At first stage, the court will examine the grounds expressed in the application for the caveat to see whether they show a caveatable interest. Once the court is satisfied that the caveator’s claim amounts in law to a caveatable interest, it must then go on to consider whether the claim disclosed a serious question meriting a trial. After these two stages have been crossed, the court must decide where the balance of convenience” [9] Di dalam perkara berkaitan permohonan untuk membatalkan kaveat juga, Majlis Privy di dalam kes Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 telah memutuskan berikut: “This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under section 327 for removal of a caveat; he must first satisfy the court that on the evidence presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried; and having done so he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party.” 17 [10] Di dalam kes Kho Ah Soon V Duniaga Sdn Bhd [1996] 2 MLJ 181, Mahkamah Persekutuan telah sekali lagi menekankan berkenaan prinsip undang-undang di dalam pembatalan kaveat di mana Peh Swee Chin, HMP telah menyatakan di muka surat 184 seperti berikut: “It is settled that in a matter of removal of a caveat as between a caveator and caveatee, as in the instant appeal, the onus is on the caveator to satisfy the Court that his evidence does raise a serious question to be tried as regards his claim to an interest in the land in question, and having done so he must show that, on a balance of convenience, it would be better to maintain the status quo until the trial of the action by preventing the caveatee from disposing of his land, as laid down by Lord Diplock in Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212, and by analogy indirectly to American Cyanamid Co v Ethicon [1975] AC 396 as indicated by Lord Diplock, the serious question for trial referred to above could mean a question not being vexatious or frivolous”. C. Samada Defendan-Defendan mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut [11] Defendan-defendan di dalam kes ini telah cuba bergantung kepada perjanjian jual beli bertarikh 25.01.2008 yang dimasuki mereka 18 dengan peminjam-peminjam sebagai asas atau alasan bagi memasukkan kaveat 2015 dengan penyataan “sementara menunggu proses taksiran disempurnakan”. Alasan yang sama telah juga digunakan oleh Defendan-Defendan semasa kemasukan kaveat pertama pada tahun 2008 iaitu tujuh tahun dahulu. [12] Adalah menjadi dakwaan Defendan-defendan bahawa memandangkan mereka telah membuat bayaran pendahuluan sebanyak 10% (RM63,000.00) kepada Plaintif, maka Defendan-Defendan mempunyai kepentingan ke atas hartanah tersebut. [13] Namun Mahkamah ini perlu menyatakan bahawa daripada dokumen di Eksibit “B”, AFIDAVIT JAWAPAN DEFENDAN-DEFENDAN (Kandungan 4) adalah jelas dan nyata bahawa bayaran RM63,000.00 yang dibayar oleh Defendan-Defendan tersebut bukan suatu pembayaran deposit kepada pembelian hartanah tersebut kepada Plaintif tetapi adalah pembayaran yang telah dibuat oleh Defendan-Defendan kepada akaun pinjaman perumahan peminjam-peminjam dengan SCB (Akaun 38060612) yang mana Defendan-Defendan telah membayar jumlah tunggakan ansuran yang tidak dibayar oleh 19 peminjam-peminjam ke dalam akaun pinjaman perumahan mereka. Oleh sebab itulah, Plaintif tidak pernah mengeluarkan sebarang resit penerimaan pembayaran kepada Defendan-Defendan. [14] Justeru, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Plaintif bahawa wang RM63,000.00 tersebut bukanlah suatu bayaran deposit kepada satu perjanjian jual beli hartanah tersebut tetapi hanya merupakan pembayaran hutang tertunggak peminjam-peminjam pada ketika itu yang telah dibayar oleh Defendan-Defendan bagi pihak peminjam-peminjam. Di dalam hal bayaran RM 63,000.00 ini juga, Defendan-Defendan di dalam (Kandungan 4) mereka bagi menentang permohonan Plaintif telah juga menuntut Plaintif memulangkan kepada mereka bayaran RM 63,000.00 tersebut serta ganti rugi. Berkaitan perkara ini, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Plaintif bahawa tuntutan untuk mengembalikan wang deposit tersebut merupakan suatu tuntutan monetari kediri ‘personal monetary claim’ terhadap peminjam-peminjam tersebut dan bukanlah terhadap Plaintif. Undang-undang adalah jelas dan jitu bahwa suatu tuntutan monetari atau berbentuk wang/kewangan tidak membangkitkan apa-apa kepentingan berkaveat yang membolehkan 20 kaveat 2015 yang dimasukkan oleh Defendan-Defendan tersebut berada di atas hartanah tersebut. (Sila lihat kes: Kundang Lakes Country Club Bhd v Garden Masters (M) Sdn Bhd [1999] 2 MLJ 537). [15] Apatah lagi di dalam kes ini, ‘personal monetary claim’ Defendan-Defendan tersebut adalah terhadap peminjam-peminjam tersebut dan bukannya terhadap hartanah tersebut. Di samping itu juga tuntutan persendirian di antara Defendan-Defendan dan peminjam-peminjam adalah tidak ada kena mengena langsung dengan Plaintif. [16] Perlu juga dinyatakan bahawa persetujuan Plaintif terhadap perjanjian jual beli yang dimasuki kedua-dua Defendan dan peminjam-peminjam tersebut adalah tertakluk kepada syarat-syarat yang dipersetujui sendiri oleh Defendan-defendan dan sehingga kini hartanah tersebut masih tidak ditebus oleh Defendan-Defendan dari pihak Plaintif. [17] Perjanjian bertarikh 25.1.2008 tersebut sudah lama tamat tempoh dan telah terbatal kerana syarat-syarat persetujuan Plaintif yang 21 dinyatakan di dalam surat bertarikh 21.12.2007 telah tidak dipatuhi oleh Defendan-Defendan sendiri. Daripada tarikh perjanjian jual beli tersebut (25.1.2008) sehingga kini iaitu selama lebih lapan (8) tahun berlalu (selain daripada menulis surat terakhir pada tahun 2009 kepada Jabatan Insolvensi Malaysia), Defendan-Defendan telah tidak mengambil sebarang langkah dan tindakan lanjut untuk membayar wang penebusan ataupun menyelesaikan pembayaran RM275,000.00 kepada Plaintif. Defendan-Defendan nampaknya di dalam memasukkan kaveat 2015 telah menggunakan alasan “sementara menunggu proses taksiran disempurnakan” bagi perjanjian yang telah dimasuki lapan tahun lalu di mana perjanjian ini bukan sahaja telah luput tempohnya serta batal atas kegagalan pematuhan syarat-syarat yang tidak dipatuhi oleh Defendan-Defendan tetapi juga tidak boleh dikuatkuasakan oleh Defendan-Defendan kerana perjanjian tersebut telah dimasuki oleh Defendan-Defendan dengan peminjam-peminjam yang pada masa perjanjian ditandatangani mereka adalah orang-orang yang bankrap yang peminjam-peminjam tidak mempunyai kapasiti untuk melaksanakan atau meneruskan perjanjian jual beli tersebut. Perjanjian jual beli tersebut sememangnya adalah terbatal (void contract) dan tidak sah. 22 [18] Dengan perjanjian yang batal dan tidak sah, alasan bagi kemasukan kaveat persendirian yang baru pada tahun 2015 yang diberikan oleh kedua-dua Defendan di dalam Borang 19B Kanun Tanah Negara (KTN) pada 27.04.2015 adalah “sementara menunggu proses taksiran disempurnakan” (alasan yang sama digunakan untuk kaveat pertama pada tahun 2008) menjadi tidak relevan kerana tidak ada proses taksiran yang perlu disempurnakan. [19] Atas alasan-alasan di atas Defendan-Defendan adalah jelas dan nyata tidak mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah tersebut. [20] Di dalam keadaan ini, apabila Defendan-Defendan telah gagal melepasi ujian peringkat pertama iaitu membuktikan bahawa mereka mempunyai kepentingan berkaveat ke atas hartanah tersebut, maka peringkat-peringkat seterusnya samada terdapat pendedahan isu-isu serius untuk dibicarakan, samada imbangan keselesaan memihak bahawa kaveat tersebut dikekalkan ataupun samada terdapat keadaan istimewa untuk pengekalan status quo menjadi tidak relevan lagi. 23 [21] Justeru itu, Mahkamah ini membenarkan Kandungan 1 Plaintif dengan kos sebanyak RM10,000.00. t.t. .................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Selangor Darul Ehsan Bertarikh 14 haribulan Disember 2016 Peguam Plaintif - Tetuan Sidek Teoh Wong & Dennis Dato’ John Clark Aiman Syafiq Peguam Defendan-Defendan - Tetuan Tee Bee Kim & Partners Siti Sarah binti Mohamed