Mystique Bay Sdn Bhd v Suziana Binti Abd Samat (BA-24FC-705-05/2016)

(D) 119836, PT 31771, Pekan Baru Sungai Buloh, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan; Dan 2 Dalam perkara mengenai Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. ANTARA MYSTIQUE BAY SDN BHD …PLAINTIF DAN SUZIANA BINTI ABD SAMAT (NO. K/P: 650131-10-5668) …DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Notis Permohonan – Kandungan 7) A. PENDAHULUAN [1] Plaintif (Mystique Bay Sdn Bhd) adalah sebuah syarikat kewangan yang berdaftar di Malaysia yang beralamat di Tingkat 23, Plaza See Hoy Chan, Jalan Raja Chulan, 50200 Kuala Lumpur. Manakala Defendan (Suziana Binti Abd Samat) pada masa perjanjian fasiliti 3 ditandatangani pada 15.9.1997 adalah merupakan pelanggan Standard Chartered Bank Malaysia Berhad (Bank Standard Chartered). [2] Atas permintaan pihak Defendan, Bank Standard Chartered telah meluluskan satu kemudahan Pinjaman Berjangka sebanyak RM169,150.00 dan kemudahan Pinjaman Overdraf sebanyak RM169,150.00. Berikutan daripada kelulusan kemudahan perbankan tersebut, pada 15.9.1997, Defendan telah menandatangani suatu perjanjian pinjaman fasiliti (“pinjaman fasiliti tersebut”) dengan Bank Standard Chartered di atas terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung di dalam pinjaman fasiliti tersebut. [3] Sebagai jaminan kepada pinjaman fasiliti tersebut, Defendan telah bersetuju untuk menggadai sekeping tanah kepunyaannya yang dipegang di bawah Hakmilik Sementara H.S (D) 119836, PT 31771, Pekan Baru Sungai Buloh, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan (hartanah tersebut) bagi faedah Bank Standard Chartered. Untuk itu, Defendan telah menandatangani satu Surat Kuasa Wakil bertarikh 15.9.2017 yang mana Defendan telah memberikan kuasa 4 kepada Bank Standard Chartered untuk menyempurnakan sebarang dokumen bagi pihak Defendan termasuklah penyempurnaan Gadaian jika hakmilik individu/berasingan telah dikeluarkan bagi hartanah tersebut. [4] Melalui satu Perintah Letak Hak bertarikh 20.11.2007 yang diperolehi di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur melalui Saman Pemula No. D4- 24-323-2007, Plaintif telah mengambil alih hak, kuasa dan liabiliti tanggungan Standard Chartered Bank Malaysia Berhad yang termasuk kemudahan Pembiayaan/Akaun Cagaran Penyerahakan yang telah diberikan kepada pihak Defendan di dalam tindakan ini. [5] Plaintif kemudiannya telah menggunakan kuasa dan haknya di bawah Surat Ikatan Penyerahakkan dan Surat Kuasa Wakil tersebut untuk menyempurnakan gadaian bagi menjamin pinjaman-pinjaman tersebut yang mana telah didaftarkan pada 15.10.2015 melalui Perserahan No.107922/2015 (gadaian tersebut). [6] Defendan telah memungkiri syarat dan terma-terma pinjaman-pinjaman tersebut apabila gagal untuk membayar ansuran bulanan 5 seperti yang ditetapkan dan oleh itu Plaintif melalui peguamcaranya telah menghantar surat bertarikh 8.4.2016 berserta Notis Kemungkiran Mengenai Suatu Gadaian (Borang 16D) bertarikh 8.4.2016 kepada Defendan untuk menuntut wang terhutang berjumlah RM867,938.78 setakat 8.4.2016 bagi Pinjaman Berjangka dengan faedah pada kadar 9.25% setahun dan RM413,419.61 setakat 8.4.2016 bagi Pinjaman Overdraft yang terhutang di bawah pinjaman-pinjaman tersebut. [7] Defendan walau bagaimanapun telah gagal mematuhi notis Borang 16D tersebut dan justeru itu Plaintif telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) untuk mendapatkan satu perintah untuk menjual hartanah tersebut melalui lelongan awam. [8] Defendan telah tidak memasuki kehadirannya atas saman pemula ini walaupun kertas-kertas kausa telahpun diserahkan kepadanya. Pada 16.8.2016, Mahkamah ini telah membenarkan Kandungan 1 Plaintif dan mengeluarkan satu perintah untuk menjual hartanah tersebut melalui lelongan awam. Tarikh lelongan awam bagi hartanah tersebut telah ditetapkan pada 8.12.2016. 6 B. KANDUNGAN 7 [9] Pada 23.1.2017, Defendan pada telah memfailkan permohonan di Kandungan 7 yang antara lain memohon perintah-perintah berikut:

Perintah Jualan (Order For Sale) yang diberikan oleh Mahkamah ini berkenaan Hakmilik Sementara H.S (D) 119836, PT 31771, Pekan Baru Sungai Buloh, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan pada 16.8.2016 (hartanah tersebut) diketepikan.

Suatu pengisytiharan bahawa Gadaian yang didaftarkan di bawah Perserahan No. 107922/2015 adalah batal dan tidak sah. [10] Permohonan Defendan di dalam Kandungan 7 telah disokong oleh afidavit-afidavit berikut: i. Afidavit Sokongan Defendan bertarikh 23.1.2017 (Kandungan 8) ii. Afidavit Balasan Defendan bertarikh 24.3.2017 (Kandungan 10) 7 [11] Di dalam percubaan Defendan untuk mendapatkan perintah-perintah yang dipohon di Kandungan 7, Defendan telah bersandarkan kepada alasan-alasan berikut:

Plaintif tidak berhak untuk mendapatkan perintah jualan tersebut kerana tidak ada gadaian yang sah menurut undang-undang telah didaftarkan di pejabat tanah atas hartanah tersebut.

(ii) Defendan tidak pernah menandatangani apa-apa dokumen gadaian terhadap hartanah tersebut dan jika wujud gadaian sekalipun, pinjaman-pinjaman tersebut adalah diantara Defendan dan Standard Chartered Bank Malaysia Berhad.

(iii) Defendan tidak mengetahui kewujudan saman pemula dan tidak pernah menerima sebarang kertas kausa.

(iv) Tindakan Plaintif disini adalah terhalang oleh had masa. [12] Permohonan Defendan ini telah ditentang oleh Plaintif dan adalah menjadi tegasan Plaintif bahawa alasan-alasan yang dibangkitkan oleh Defendan adalah alasan-alasan yang tidak berasas dan langsung tidak membangkitkan atau mewujudkan kausa yang 8 bertentangan (cause to contrary) yang membolehkan Plaintif dinafikan kepada satu perintah jualan oleh Mahkamah ini bagi menjual hartanah tersebut melalui lelongan awam. Kausa yang bertentangan [13] Undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa di dalam sesuatu prosiding halang tebus, bagi penguatkuasaan hak atau remedi statutori yang ada kepada pemegang gadaian (chargee), Mahkamah akan hanya mengeluarkan satu perintah menjual sesuatu hartanah yang digadai oleh pemberi gadaian (chargor) melalui lelongan awam sekiranya mahkamah berpuas hati bahawa tidak wujud suatu kausa yang bertentangan. [14] Seksyen 256 (3) Kanun Tanah Negara (KTN) telah memperuntukkan berikut: “(3) On any such application, the Court shall order the sale of the land or lease to which the charge relates unless it is satisfied of the existence of cause to the contrary”. 9 [15] Di dalam pentakrifan frasa kausa yang bertentangan, Mahkamah ingin merujuk kepada kes Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Berhad [1997] 1 MLJ 77. Di dalam kes Low Lee Lian ini, di muka surat 82 Mahkamah Persekutuan telah menerangkan tiga kategori kes yang mewujudkan kausa yang bertentangan menurut seksyen 256(3) KTN seperti berikut: “In our judgment, 'cause to the contrary' within s 256(3) may be established only in three categories of cases. First, it may be taken as settled that a chargor who is able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine housed in s 340 of the Code establishes cause to the contrary. That section provides as follows: 340(1) The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section, be indefeasible.

The title or interest of any such person or body shall not be indefeasible –

in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law. 10

Where the title or interest of any person or body is defeasible by reason of any of the circumstances specified in sub-s (2) –

it shall be liable to be set aside in the hands of any person or body to whom it may subsequently be transferred; and

any interest subsequently granted thereout shall be liable to be set aside in the hands of any person or body in whom it is for the time being vested: Provided that nothing in this subsection shall affect any title or interest acquired by any purchaser in good faith and for valuable consideration, or by any person or body claiming through or under such a purchaser.

Nothing in this section shall prejudice or prevent –

the exercise in respect of any land or interest of any power of forfeiture or sale conferred by this Act or any other written law for the time being in force, or any power of avoidance conferred by any such law; or

the determination of any title or interest by operation of law. In other words, a chargor who is able to demonstrate that the charge, the enforcement of which is sought, is defeasible upon one or more of the grounds specified under sub-ss (2) and (4)(b) above will be held to have established cause to the contrary under s 256(3). The decision of Smith J in Subchent Kaur v Chai Sau Kian [1958] MLJ 32, of the former Federal Court inPhuman Singh v Kho Kwang Choon [1965] 2 MLJ 189, of Raja Azlan Shah J (as he then was) in Overseas Union Finance Ltd v Lim Joo Chong [1971] 2 MLJ 124 and that of Edgar Joseph Jr J (as he then was) in United Malayan Banking Corp Bhd v Syarikat Perumahan Luas Sdn Bhd (No 2) [1988] 3 MLJ 352 (affirmed on appeal) sufficiently illustrate the proposition now under discussion. 11 Secondly, a chargor may show cause to the contrary within s 256(3) of the Code by demonstrating that the chargee has failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order for sale. For example, failure on the part of the chargee to prove the making of a demand or service upon the chargor of a notice in Form 16D would constitute cause to the contrary. So too, where the notice demands sums not lawfully due from the chargee. See Co-operative Central Bank Ltd v Meng Kuang Properties Bhd [1991] 2 MLJ 283. However, in such a case, it would be open to the chargee to subsequently serve a notice or a proper notice (as the case may be) before commencing proceedings afresh as the cause shown to the contrary does not in substance affect the chargee's right to apply for an order for sale. Thirdly, a chargor may defeat an application for an order for sale by demonstrating that its grant would be contrary to some rule of law or equity. This principle finds its origins in the judgment of Aitken J in Murugappa Chettiar v Letchumanan Chettiar [1939] MLJ 296 at p 298 where he said: I agree that equitable principles should not be invoked too freely for the purpose of construing our Land Code, but surely a chargor, who shows that there would be no need to sell his land if the chargee paid up in full what is due from himself in another capacity, has shown good and sufficient cause why the land should not be sold. Section 149 of the Land Code obviously contemplates that there may be cases in which charged land should not be sold, even though there has been a default in payment of the principal sum or interest thereon secured by the charge; and it seems to me that a chargor may 'shew cause' either in law or equity against an application for an order for sale, and that the courts should refuse to make an order in every case where it would be unjust to do so. By 'unjust' I mean contrary 12 to those rules of the common law and equity which are in force in the Federated Malay States. (Penekanan oleh Mahkamah ini) [16] Di dalam mencapai pendekatan terhad dengan memberikan tiga kategori kausa yang bertentangan ini, Mahkamah Persekutuan telah memberikan alasan-alasannya dengan berkata di muka surat 87 begini: “As earlier observed, unless a chargor can bring himself within one of the three categories of cases set out earlier in this judgment, no cause to the contrary would be shown and the court will be obliged to make an order for sale. It would not be sufficient, as was done in the instant case, to allege mere breaches by the chargee of the loan agreement between the chargee and the borrower or even of the terms of the annexure to the charge in order to resist an application under Section 256(3) of the Code. An allegation that the chargee acted in breach of contract, while it may give rise to an independent action in personam, is insufficient per se to defeat the ad rem rights of a chargee under his registered charge to an order for sale. We are conscious that the approach we have adopted results in a very narrow and restrictive interpretation of s 256(3) of the code. But there are 13 good reasons of policy for such an interpretation. It must not be forgotten that in the ordinary way, banks and other financial institutions loan moneys deposited with them by their customers to a borrower on the faith of the security of a charge created over the landed property of the borrower, or as here, of a third party. In the event of a default by the borrower, the lending institution normally looks to early recovery of all or a substantial part of the money due to them from a sale of a security. If the courts of this country interpret the phrase ‘cause to the contrary’ appearing in s 256(3) of the Code liberally, then, institutional lenders would loose confidence in their right to realize their security through an order for sale. Financial institutions would then become reluctant to lend money to bonafide entrepreneurs. Commerce would come to a standstill and the development of land and industries in this country which are largely dependent upon loans from banks would cease. No judgment of this court will be designed to produce such a consequence.” Alasan (i): Plaintif tidak berhak untuk mendapatkan perintah jualan tersebut kerana tidak ada gadaian yang sah menurut undang-undang telah didaftarkan di pejabat tanah atas hartanah tersebut. Alasan (ii): Defendan tidak pernah menandatangani apa-apa dokumen gadaian terhadap hartanah tersebut dan jika wujud gadaian sekalipun, 14 pinjaman-pinjaman tersebut adalah di antara Defendan dan Standard Chartered Bank Malaysia Berhad. {Alasan (i) dan Alasan (ii) akan ditentukan bersekali} [17] Adalah telah dihujahkan bagi pihak Defendan bahawa Plaintif tidak berhak untuk mendapatkan perintah jualan tersebut kerana tidak ada gadaian yang sah menurut undang-undang telah didaftarkan di pejabat tanah atas hartanah tersebut. Menurut Defendan lagi, gadaian yang didaftarkan di bawah No. Perserahan 107922/2015 pada 15.10.2015 tersebut adalah suatu gadaian yang tidak sah kerana beliau tidak pada bila-bila masapun ada menandatanganai apa-apa dokumen gadaian berkenaan hartanah tersebut. [18] Defendan juga telah cuba mempertikaikan dokumen gadaian di No. Perserahan 107922/2015 bertarikh 15.10.2016 dengan mengatakan bahawa gadaian tersebut adalah satu gadaian yang tak sah kerana di dalam Borang 16A (GADAIAN) perenggan (a) dan (b) di muka surat pertama gadaian tersebut telah dipotong dan telah meninggalkan catatan di perenggan (c) sahaja. Menurut Defendan pemotongan perenggan (a) dan (b) telah menjadikan gadaian 15 Defendan sebagai gadaian pihak ketiga (third party charge) dan bukannya gadaian pihak pertama (first party charge). [19] Penelitian Mahkamah ini ke atas Borang 16A di Eksibit HR-5, Kandungan 2 (Afidavit Sokongan Plaintif) menunjukkan bahawa Borang 16A telahpun didaftarkan oleh Plaintif dengan Pendaftar Hakmilik Selangor pada jam 12.57 pada 15.10.2015. Di Borang 16 A tersebut jelas menunjukkan bahawa Defendan sebagai tuanpunya hartanah tersebut telah menggadai hartanah tersebut bagi maksud menjamin pembayaran pinjaman yang telah diberikan oleh pemegang gadaian (Plaintif) kepadanya. Di muka surat 1, Borang 16A yang telah didaftarkan oleh Plaintif jelas menunjukkan bahawa Defendan sebagai tuanpunya berdaftar hartanah tersebut sememangnya telah bersetuju bahawa hartanah tersebut digadai kepada Plaintif sebagai jaminan pembayaran pinjaman yang telah diperolehinya. Pengakuan Defendan di muka surat 1, Borang 16A diperturunkan di bawah ini: “Saya, SUZIANA BINTI ABD SAMAT (NO. K/P: 650131-10-5668) seorang warganegara Malaysia yang cukup umur dan beralamat di b1-11, pj Industrial Park, Jalan Kemajuan, 46200 Petaling Jaya, Selangor 16 ……………………………………………………………………………………………. *tuanpunya tanah/bahagian yang tidak dipecahkan atas tanah yang tersebut dalam jadual di bawah ini; *pemajak/pemajak kecil dalam pajakan/pajakan kecil yang tersebut dalam jadual di bawah ini bagi tanah yang tersebut itu; Bagi maksud menjamin- *(a) pembayaran balik pinjaman sebanyak RM yang dengan ini saya telah mengaku telah terima, kepada pemegang gadaian yang tersebut namanya di bawah ini, beserta faedah; *(b) pembayaran wang sebanyak RM kepada pemegang gadaian yang tersebut namanya di bawah ini, beserta faedah dan sebagai balasan; _____________________________________________________ _____________________________________________________ ____________________________________________________ *(c) pembayaran kepada pemegang gadaian yang tersebut namanya di bawah ini, beserta faedah, wang yang dari semasa ke semasa kena dibayar kepadanya daripada *akaun semasa saya/akaun yang berikut yang disimpan di antara kami ”. (Penekanan oleh Mahkamah ini) 17 [20] Defendan di dalam kes ini telahpun menandatangani suatu Surat Kuasa Wakil bertarikh 15.9.1997 di mana Defendan telah memberikan kuasa kepada Bank Standard Chartered untuk menyempurnakan suatu gadaian ke atas hartanah tersebut serta menyempurnakan segala dokumen-dokumen berkaitan yang lain sekiranya hakmilik berasingan telah dikeluarkan bagi hartanah tersebut. [21] Plaintif melalui Perintah Letakhak Mahkamah (Vesting Order) bertarikh 20.11.2007 telahpun mengambil alih hak serta kuasa yang berkaitan dengan perjanjian pinjaman tersebut termasuk segala hak yang termaktub di dalam Surat Kuasa Wakil tersebut dari Bank Standard Chartered. [22] Mahkamah ini juga perlu merujuk kepada Surat Kuasa Wakil bertarikh 15.9.1997 {Eksibit HR-B, Kandungan 9 (Afidavit Jawapan Plaintif)} yang jelas menyatakan seperti berikut: “NOW THIS INSTRUMENT WITNESSETH that in consideration of the Bank agreeing to grant or to continue to grant from time to time the Facilities to 18 the Borrower, the Assignor hereby by way of security irrevocably appoints the Bank to be general attorney of the Assignor on behalf of the Assignor and in the name of the Assignor or otherwise, and with full power of substitution:-

to execute, deliver and otherwise complete and perfect charge(s) under the provision of the National Land Code in form and substance satisfactory to the Bank in favour of the Bank as the legal charge (the Charge) of the Said Property and to register the Charge with the appropriate authority;” [23] Defendan semestinya terikat dengan Surat Kuasa Wakil bertarikh 15.9.1997 (SKW 1997) tersebut yang telah dilaksanakannya sendiri. SKW 1997 tersebut adalah dokumen yang masih sah kuatkuasanya di mana ianya tidak pernah dibatalkan oleh mana-mana pihak ataupun Defendan. Atas SKW 1997 ini, Plaintif telahpun melaksanakan suatu gadaian ke atas hartanah tersebut. [24] Mahkamah ini merujuk kepada seksyen 243 KTN yang memperuntukkan seperti berikut: 19 “Every charge created under this Act shall take effect upon registration so as to render the land or lease in question liable as security in accordance with the provisions thereof, express or implied” [25] Mahkamah ini juga merujuk kepada seksyen 253 KTN yang memperuntukkan bahawa: “(1) The provisions of this chapter shall have effect for the purpose of enabling any chargee to obtain the sale of the land or lease to which his charge relates in the event of a breach by the chargor of any of the agreements on his part expressed or implied therein.” [26] Atas dakwaan Defendan berhubung pemotongan perenggan (a) dan

di Borang 16A tersebut, Mahkamah ini hanya perlu merujuk kepada kes Malaysia Building Society Berhad v. KCSB Konsortium Sdn Bhd [2017] 4 CLJ 24 di mana Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut: “(19) In the present case paras (b) and (c) of the charge instrument were deleted hence making it into a first party instead of a third party charge as intended by the parties. Apart from that error the instrument does not suffer from any other efficiency. Form 16A was sealed with the seal of the 20 Respondent’s company and attested to by directors of the company or a director together with the secretary of the company. For those reasons we find that Form 16A filed in the present case is not an ‘insufficient instrument’ as envisaged by s. 340(2)(b) of the NLC which renders the charge created pursuant thereto defeasible.

For those reasons alluded to above, we hold that the impugned charge is a valid charge and accordingly the order of the High Court as affirmed by the Court of Appeal is set aside. Further, in exercise of the power under s. 417 of the NLC, we direct the Registrar to review the file relating to the said charge and cause the rectification of the charge as a third party charge”. [27] Mahkamah Persekutuan di dalam kes Malaysia Building Society Berhad ini telahpun memutuskan bahawa kesilapan pemotongan perenggan-perenggan dalam Borang 16A (Gadaian) adalah hanya satu kesilapan semata-mata dan kesilapan tersebut tidak mempunyai kesan mengubah gadaian kepada pindah hak milik atau apa-apa urusan instrumen lain. [28] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa dakwaan Defendan bahawa pemotongan perenggan (a) dan (b) di dalam Borang 16A telah menjadikan gadaian yang didaftarkan oleh Plaintif terhadap hartanah tersebut sebagai gadaian pihak ketiga bukannya gadaian 21 pihak pertama, lantas menjadikan gadaian tersebut menjadi defektif adalah satu dakwaan yang tidak bermerit. Di dalam Borang 16A tersebut adalah jelas menunujukkan bahawa hartanah tersebut telahpun digadaikan oleh Defendan kepada pemegang gadaian iaitu Plaintif bagi menjamin pembayaran balik segala wang beserta faedah, dari semasa ke semasa kena dibayar oleh Defendan kepada Plaintif daripada akaun semasa Defendan/ akaun yang lain yang disimpan di antara Plaintif dan Defendan. Defendan sememangnya terikat dengan gadaian yang telah didaftarkan ke atas hartanah tersebut. Defendan tidak langsung diprejudiskan ataupun terkeliru atas kesilapan pemotongan perenggan-perenggan (a) dan (b) tersebut. [29] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa gadaian di Eksibit HR-5 tersebut adalah merupakan satu gadaian yang sah di mana keesahannya tidak pernah dicabar, ditarik balik atau dibatalkan oleh mana-mana pihak termasuklah Defendan. Defendan tidak boleh kini mempertikaikan gadaian tersebut dan cuba mengelakkan diri daripada terikat dengan gadaian yang telah didaftarkan dengan sahnya oleh Plaintif. 22 [30] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini, alasan-alasan di atas yang dibangkitkan oleh Defendan adalah alasan-alasan yang tidak berasas dan tidak bermerit dan tidak langsung membangkitkan atau terjumlah kepada satu kausa yang bertentangan sepertimana yang telah digariskan di dalam kes Low Lee Lian. Alasan iii: Defendan tidak mengetahui kewujudan saman pemula dan tidak pernah menerima sebarang kertas kausa. [31] Defendan telah mendakwa bahawa kertas-kertas kausa bagi saman pemula Plaintif ini telah tidak diserahkan dan disampaikan kepadanya secara teratur kerana ianya tidak diserahkan kepada alamat terkini Defendan iaitu di No. 36, Jalan 5, Taman Ampang Jaya, 68000 Ampang, Selangor Darul Ehsan. Defendan telah mengatakan bahawa kertas kausa-kertas kausa saman pemula Plaintif telah di sampaikan ke alamat lamanya iaitu Golden Cape (M) Sdn Bhd, B1-11, PJ Industrial Park, Jalan Kemajuan, 46200 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan {Golden Cape (M)}. Defendan telah 23 mendakwa bahawa alamat {Golden Cape (M)} tidak lagi digunakan oleh beliau. [32] Di dalam perkara penyampaian kertas kausa ini juga, Defendan seterusnya menyatakan bahawa Plaintif telahpun mempunyai pengetahuan berkenaan alamat terkini Defendan sejak tahun 2008 lagi apabila Plaintif telah menulis surat kepada Defendan menggunakan alamat terkini Defendan di No. 36, Jalan 5, Taman Ampang Jaya, 68000 Ampang Selangor {Eksibitkan S-6, Kandungan 8 (Afidavit sokongan Defendan)}. [33] Penelitian Mahkamah ini kepada Kandungan 4 (Afidavit Penyampaian oleh Hasrizal bin Ahmad) sememangnya menunjukkan bahawa penyampaian dan pengeposan kertas kausa saman pemula kepada Defendan adalah kepada alamat terakhir Defendan iaitu Golden Cape (M) Sdn Bhd, B1-11, PJ Industrial Park, Jalan Kemajuan, 46200 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan. Alamat ini adalah merupakan alamat Defendan yang terdapat di dalam dokumen gadaian. 24 [34] Berhubung dengan perkara penyampaian dan penyerahan kertas-kertas kausa kepada Defendan, Mahkamah ini merujuk kepada klausa 16.1 dokumen gadaian yang telah memperuntukkan bahawa: “16. SERVICE OF NOTICES AND PROCESS

16.1 Every notice, demand or other communication under this Charge shall be in writing and may dispatched as follows:-

if to the Bank, by registered letter sent to its address specified at the head of this Charge;

if the borrower it may, at the option of the Bank, be delivered personally or by prepaid letter, and be sent to his address specified in Section 1 of the schedule hereto OR his usual OR last known place of residence”. [35] Manakala klausa 16.4 dokumen gadaian seterusnya memperuntukkan bahawa: “16.4 In addition to and not in derogation of any mode of service that may be permitted or prescribed by any wrotten law, in the event legal proceedings are instituted by the Bank against the Borrower the originating process shall be deemed to have been duly served on the Borrower:- 25

if the originating process is sent by hand, at the time a copy of the originating process is left at the address of the Borrower stated herein;

if the originating process is sent by registered post, on 7th day (including the of posting) from the date the originating process is put into post addressed to the Borrower at the address of the Borrower herein stated”. [36] Manakala Aturan 10 Kaedah 3 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) pula memperuntukkan seperti berikut: “(1) Where-

a contract contains a term to the effect that the Court shall have jurisdiction to hear and determine any action in respect of a contract or, apart from any such term, the Court has jurisdiction to hear and determine any such action; and

the contract provides that, in the event of any action in respect of the contract being begun, the process by which it is begun may be served on the defendant, or on such other person on his behalf as may be specified in the contract, in such manner or at such place (whether within or out of the jurisdiction) as may be so specified, 26 then, if an action in respect of the contract is begun in the Court and the writ by which it is begun is served in accordance with the contract, the writ shall, subject to paragraph (2), be deemed to have been duly served on the defendant”. [37] Di dalam kes ini, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Plaintif telahpun menyampaikan kertas kausa saman pemula kepada Defendan dengan sempurna di mana Plaintif mempunyai pilihan untuk menyerahkan kertas kausa saman pemula kepada Defendan berpandukan mod penyampaian di dalam dokumen gadaian tersebut yang jelas menyatakan “be sent to his address specified in Section 1 of the schedule hereto OR his usual OR last known place of residence”. [38] Di dalam perkara ini, Mahkamah ini merujuk kepada kes Hong Leong Bank Bhd v. HGM Machinery Sdn Bhd (formerly known as Handee Engineering & Consultancy Services Sdn Bhd) & Ors [2013] 9 MLJ 412 yang telah memutuskan antara lain bahawa: “The plaintiff were justified and entitled to issue or send the said notices of demand to the address as stated in the guarantee 27 notwithstanding the said letter of 5 January 1999 stating the purported ‘new address’ of the fifth defendant given that under cl 21 of the said guarantee, the plaintiff were entitled to issue the said notices of demand EITHER to the last known address of the fifth defendant or the address as stated in the said guarantee (see para 150)”. [39] Di dalam kes Bank Pertanian Malaysia Bhd v. Rinta ak Dali (A) Chayar ak Dali (F) & Anor [2014] 9 MLJ 263, Mahkamah telah menggariskan seperti berikut: “From the letters of demand sent to the defendants, the plaintiff was obviously aware of other addresses used by the defendants. Although the plaintiff had served the letters of demand at these other addresses, it did not mean that all cause papers or proceedings must be served on the defendants at all these addresses. There was no requirement and no necessity to include these other addresses in the proceedings and to serve all cause papers and proceedings at all these other addresses”. 28 [40] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa walaupun Plaintif di dalam kes ini mempunyai pengetahuan berkenaan alamat Defendan selain daripada yang tercatat di dokumen gadaian tersebut, namun Plaintif adalah tidak bertanggungan atau tidak bertanggungjawab untuk menyerahkan kertas kausa saman pemula kepada alamat Defendan yang baru kerana dokumen-dokumen gadaian/ Surat Tawaran/ perjanjian pinjaman tidak memperuntukkan bahawa Plaintif dikehendaki berbuat demikian. Apa yang jelas di sini adalah; kertas kausa saman pemula telahpun diserahkan kepada alamat di Golden Cape (M) yang merupakan alamat Defendan yang telah dinyatakan secara spesifik di Seksyen 1, Jadual Pertama dokumen gadaian. [41] Di samping itu, Mahkamah ini perlu juga menekankan di sini bahawa sebelum pemfailan tindakan saman pemula ini di Mahkamah, Plaintif telah terlebih dahulu menyampaikan kepada Defendan Surat Tuntutan dan Penamatan bertarikh 12.2.2016 serta surat bertarikh 8.4.2016 bersama Borang 16D ke alamat Defendan yang sama seperti dicatatkan di dalam dokumen gadaian tersebut iaitu alamat di Golden Cape (M). Bukti pengeposan juga telah disertakan sebagaimana di dalam Eksibit HR-6 dan HR-7, Kandungan 2. Di 29 dalam perkara penyampaian Surat Tuntutan dan Penamatan bertarikh 12.2.2016 serta surat bertarikh 8.4.2016 bersama Borang 16D, Defendan sama sekali tidak pernah dan tidak pula menafikan bahawa beliau tidak menerima Surat Tuntutan dan Penamatan serta Borang 16D tersebut. [42] Berpandukan kepada kes-kes yang telah diputuskan serta berdasarkan alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa dakwaan Defendan yang beliau tidak mengetahui kewujudan saman pemula dan tidak menerima sebarang kertas kausa adalah suatu penafian kosong semata-mata, serta merupakan penafian yang tidak bermerit dan tidak berasas. Alasan iv: Tindakan Plaintif disini adalah terhalang oleh had masa [43] Adalah menjadi dakwaan Defendan bahawa tindakan Plaintif terhadapnya adalah satu tindakan yang lapuk yang dihalang oleh had masa menurut seksyen-seksyen 6, 9, dan 21 Akta Had Masa 1953 (AHM 1953). 30 [44] Defendan di dalam kes ini telah cuba menghujahkan bahawa kausa tindakan Plaintif seharusnya dianggap bermula pada 1.10.1998 apabila Bank Standard Chartered melalui peguamcaranya menamatkan perjanjian-perjanjian pinjaman tersebut melalui surat tuntutan mereka bertarikh 1.10.1998. [45] Pertama, Mahkamah ini perlu menekankan bahawa peruntukan peruntukan seksyen 6 dan seksyen 9 AHM 1953 adalah tidak terpakai di dalam prosiding halang tebus yang telah dimulakan oleh Plaintif ini. [46] Benarkah dakwaan Defendan bahawa tindakan Plaintif adalah dihalang oleh tempoh had masa yang diperuntukan di bawah seksyen 21 AHM 1953? [47] Seksyen 21 AHM 1953 memperuntukkan berikut: Section 21. Limitation of actions to recover money secured by a mortgage of charge or to recover proceeds of the sale of land. 31

No action shall be brought to recover any principal sum of money secured by a mortgage or other charge on land or personal property or to enforce such mortgage or other charge on land or personal property or to enforce such mortgage or charge, or to recover proceeds of the sale of land or personal property after the expiration of twelve years from the date when the right to receive the money accrued.

No foreclosure action in respect of mortgaged personal property shall be brought after the expiration of twelve years from the date on which the right to foreclose accrued. Provided that if, after that date the mortgagee was in possession of the mortgaged property, the right to foreclose on the property which was in his possession shall not, for the purposes of this subsection, be deemed to have accrued until the date on which his possession discontinued.

The right to receive any principal sum of money secured by a mortgage or ther charge and the right to foreclose on the property subject to the mortgage or charge shall not be deemed to accrue so long as that property comprises any future interests or any life insurance policy which has not matured or been determined. 32

Nothing in the preceding subsections of this section shall apply to a foreclosure action in respect of mortgaged land but the provisions of this Act relating to actions to recover land shall apply to such an action.

No action to recover arrears of interest payable in respect of any sum of money secured by a mortgage or other charge or payable in respect of proceeds of the sale of land, or to recover damages in respect of such arrears shall be brought after the expiration of six years from the date on which the interest became due. Provided that –

Where a prior mortgagee or other incumbrancer has been in possession of the property mortgaged or charged, and an action is brought within one year of the discontinuance of such possession by the subsequent incumbrancer, he may recover by that action all the arrears of interest which fell due during the period of possession by the prior incumbrancer or damages in respect thereof, notwithstanding that the period exceeded six years.

Where the property subject to the mortgage or charge comprises any future interest or life insurance policy and it is term of the mortgage or charge that arrears of interest shall be treated as part of the principal 33 sub of money secured by the mortgage or charge, interest shall not be deemed to become due before the right to receive the principal sum of money has accrued or is deemed to have accrued.

This section shall not apply to any mortgage or charge of a ship. [48] Berhubung dengan tempoh masa 12 tahun menurut seksyen 21 (2) AHM 1953 ini, molek sekiranya Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes Peh Lai Huat v. MBF Finance Bhd [2009] CLJ 69. Mahkamah Rayuan di dalam kes Peh Lai Huat ini telah memutuskan antara lain bahawa: “…Similarly, S 21(2) of the Limitation Act which reads:-

No foreclosure action in respect of mortgaged personal property shall be brought after the expiration of twelve years from the date on which the right to foreclose accrued: Provided that if after that date the mortgagee was in possession of the mortgaged property, right to foreclose on the property which was in his possession shall not, for the purposes of this subsection, be deemed to have accrued until the date on which his possession discontinued. 34 Also has no application to this case. That is because the cause of action here, that is to say, the right to exercise the statutory remedy of an Order for Sale did not arise until after the Appellate had failed to remedy the default specified in the Form 16D notice…” [49] Mahkamah ini juga merujuk kepada kes Jigarlal K. Doshi @ Jigarlal A/L Kantilal Doshi v. Resolution Alliance Sdn Bhd [2013] 3 MLJ 61 di mana Mahkamah Rayuan juga telah memutuskan antara lain seperti berikut: “The law is clear that the cause of action by a chargor does not accrue from the date of default of repayment of the loan but instead from the time the chargor fails to remedy the default as specified in the Form 16D Notice”. [50] Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, Plaintif melalui peguamcaranya telah mengeluarkan Borang 16D bertarikh 8.4.2016 terhadap Defendan dan Borang 16D tersebut telahpun disampaikan kepada Defendan untuk memberikan notis kepada Defendan supaya meremedikan kemungkirannya terhadap pinjaman-pinjaman tersebut. Defendan telah tidak mematuhi notis tersebut dan gagal 35 meremedikan kemungkirannya. Justeru itu, saman pemula di Kandungan 1 difailkan. Di dalam hal, adalah jelas di sini bahawa tindakan saman pemula Plaintif adalah tidak dihalang langsung oleh had masa. Pengiraan Faedah [51] Defendan telah juga mendakwa pengiraan faedah yang dibuat oleh Plaintif ke atas hutang tertunggak sepanjang tempoh kebankrapan beliau daripada 18.4.2007 sehingga 29.4.2014 adalah sesuatu yang salah. Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa sepanjang tempoh beliau berstatus bankrap, Plaintif tidaklah boleh membuat pengiraan faedah ke atas hutang tertunggaknya. Di dalam ertikata lain, menurut Defendan apabila beliau diisytiharkan sebagai seorang bankrap pada 18.4.2007, maka pengiraan faedah atas jumlah hutang tertunggaknya sepatutnya terhenti. [52] Di dalam perkara ini, pertamanya Mahkamah ini merujuk kepada klausa 5 dokumen gadaian yang memperuntukkan berikut: “CAPITALISATION OF INTEREST 36

5.1 The interest on any moneys for the time being hereby secured including capitalized interest shall on the date of the same becoming due and at the end of every rest period thereafter be capitalized and added for all purposes to the principal sum then owing and shall thenceforth bear interest at the Prevailing Interest Rate or as the case may be and be secured and payable accordingly and all covenants and conditions contained in or impliedly by these presents and all powers and remedies conferred by law or these presents and all rules of law or equity in relation to the said principal sum and interest shall equally apply to such capitalized arrears of interest an to interest on such arrears. It is also hereby expressly agreed that nothwithstanding any provisions to the contrary, the decision of the Bank as to what is the rate of interest chargeable at any time shall be final and conclusive and shall not be questioned on any account whatsoever”. [53] Kedua, Mahkamah ini merujuk kepada apa yang telah diputuskan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Jigarlal K. Doshi @ Jigarlal A/L Kantilal Doshi berhubung isu pengiraan faedah. Mahkamah Rayuan telah menjelaskan seperti berikut: “The mere fact that the respondent had filed the foreclosure proceedings some 15 years after the appellant had defaulted in the repayment of the loans in March 1996, does not mean that the respondent had deliberately delayed the commencement of proceedings to exploit the circumstances of 37 default and unjustly obtain huge snow balling interest claims against the appellant as contended by counsel for the appellant. There was nothing to prevent or restrain the appellant from repaying the whole or any part of the loans at any time to avoid the accumulation of the “snow balling interest”. The accumulation of interest was well within the knowledge of the appellant and cannot lie in the mouth of the appellant to now complain that the respondent was exploiting the situation or delaying by design to earn interest from the appellant. It is not wrong for banks to claim for interest when it is their business to do so. Equity has no bearing in a case of foreclosure and thus it cannot be said by the appellant that the orders of sale were contrary to “the rule of law and equity”. [54] Ketiga, Defendan telahpun dilepaskan dari status bankrap pada 29.4.2014 (Eksibit S-5, Kandungan 8). Untuk itu, Mahkamah ini perlu merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Kwong Yik Bank v Hah Chiew Yin Yin [1985] 2 MLJ 452 yang telah memutuskan bahawa: “It is pertinent to observe that the bankrupt was not applying for an order of discharge but was applying for an order annulling her adjudication. The effect of this is to wipe out the bankruptcy altogether and put the bankrupt in the same position as there had been no adjudication order”. 38 [55] Defendan di dalam kes ini telahpun dilepaskan dari status bankrap pada 29.4.2014. Apabila prosiding halang tebus ini dimulakan oleh Plaintif pada 19.5.2016, Defendan bukanlah seorang bankrap. Memandangkan Defendan bukan seorang bankrap, maka Plaintif adalah berhak menguatkuasakan hak statutorinya dalam pengiraan faedah sepertimana tertakluk dalam syarat dan terma pinjaman-pinjaman serta gadaian tersebut ke atas Defendan. [56] Berdasarkan alasan-alasan di atas Mahkamah bersetuju dengan hujahan peguam Plaintif bahawa walaupun tindakan halang tebus bagi kes di hadapan Mahkamah telah dimulakan setelah kemungkiran telah lama berlaku, Plaintif masih tetap berhak ke atas jumlah serta faedah tertunggak di bawah kemudahan pinjaman-pinjaman tersebut dan Plaintif tidaklah boleh dianggap dengan sengaja mengumpul faedah yang tidak adil ke atas Defendan. Keputusan Mahkamah [57] Berdasarkan alasan-alasan yang telah dinyatakan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa alasan-alasan yang ditimbulkan Defendan tidak langsung membangkitkan / mewujudkan 39 kausa yang bertentangan bagi mengetepikan suatu perintah penjualan melalui lelongan awam yang telah diperolehi Plaintif. [58] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa perintah jualan hartanah yang telah dikeluarkan pada 12.8.2016 telahpun dikeluarkan dengan teratur dan selaras dengan peruntukan undang-undang. [59] Berdasarkan alasan-alasan di atas, notis permohonan Defendan di dalam Kandungan 7 adalah dengan ini adalah ditolak dengan kos. Mahkamah ini juga memerintahkan supaya Defendan membayar kos sebanyak RM8000.00 kepada Plaintif. t.t. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 19hb Julai 2017 40 Peguam Plaintif - Tetuan Sidek Teoh Wong & Dennis Puan Jagjit Kaur Peguam Defendan -