Narmah Binti Salleh v Naizah Bt Mohd Nor (DA-24NCVC-155-06/2017)

Plaintif adalah tuan punya bersama berdaftar tanah yang dimaksudkan dan ingin menamatkan ketuanpunyaan bersama dan memecahkan sebahagian tanah yang menjadi “subject matter” di dalam permohonan ini, namun tidak dipersetujui Defendan. Justeru itu, Plaintif telah membuat permohonan ini untuk mendapatkan satu Perintah atau relif untuk pecah bahagian ke atas tanah yang dimiliki bersama oleh Plaintif dan Defendan tersebut. 2

Setelah mendengar hujahan pihak-pihak, Mahkamah telah membenarkan permohonan Plaintif dengan kos sebanyak RM2,500.00 bersekali dengan satu lagi kes yang melibatkan tanah asal yang sama.

Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan telah menfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan. Ini merupakan alasan kepada keputusan tersebut.

Plaintif dan Defendan adalah tuanpunya bersama berdaftar masing-masing 1/4 bahagian dan 3/4 bahagian tanah Lot 3594, GM2921, Mukim Kemubu, Kg. Bebatu, Daerah Ketereh, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (selepas ini disebut Tanah Tersebut).

Tanah tersebut dimiliki secara bersama sebagaimana nama-nama dan bahagian berikut: 1) Naizah bt Mohd Nor (Defendan) - 3/4 bahagian (K/P No: 7053705) 2) Narmah bt Salleh (Plaintif) - 1/4 bahagian (K/P No: 620424-03-5002) (Sila lihat ekshibit “NS-1”) 3

Keluasan keseluruhan kawasan tanah tersebut ialah 0.204 hektar sebagaimana ekshibit NS-1.

Plaintif berhasrat untuk memecah bahagian tanah tersebut (sila lihat NS-2, Petak 2) sebagaimana yang tertera dalam pelan cadangan pecah bahagian iaitu untuk dibahagikan sebagaimana berikut: a) Naizah binti Mohd Nor -

0.1530 ha b) Narmah binti Salleh -

0.0510 ha [8] Plaintif berhasrat untuk menamatkan ketuanpunyaan bersama bagi mendapatkan Suratan Hakmilik berasingan tetapi tidak dapat memperolehi persetujuan daripada Defendan. [9] Tanah tersebut pada asalnya diusahakan dengan tanaman padi, tetapi telah lama terbiar tanpa diusahakan oleh mana-mana pihak. [10] Menurut Plaintif bahagian Defendan pada asalnya dipunyai oleh ibu Defendan dan semasa pengambilan balik tanah berlaku untuk dijadikan tali air, Plaintif telah membeli dan membayar jelas bahagian ibu Defendan tetapi tidak sempat tukar nama kepada Plaintif dan dengan itu 3/4 bahagian telah menjadi milik Defendan. [11] Defendan telah dimaklumkan mengenai perkara ini tetapi dinafikan Defendan. Di dalam keadaan tersebut, Plaintif tidak mampu untuk membuat tuntutan bagi mendapatkan 3/4 bahagian tersebut dan Plaintif 4 hanya berhasrat untuk meneruskan dengan permohonan pecah bahagian sahaja bagi menentukan bahagian Plaintif. [12] Pada masa dahulu semasa diusahakan dengan tanaman padi bahagian Petak 2 adalah bahagian yang Plaintif usahakan. Namun setelah lama tidak diusahakan, iaitu kedua-dua pihak tidak usahakan atau duduki mana-mana bahagian, keseluruhan tanah tersebut hanya di penuhi semak samun. [13] Memandangkan tidak ada mana-mana bahagian pun sejak sekian lama dimiliki atau diusahakan untuk tentukan bahagian masing-masing, maka Plaintif telah kemukakan Pelan Cadangan yang dirasakan Plaintif sebagai yang terbaik supaya kedua-dua pihak dapat memunafaatkan bahagian masing-masing dan kedua-dua pihak pula ada akses kepada jalan. [14] Menurut Plaintif lagi, walaupun cadangan pecahan yang Plaintif cadangkan tidak menjejaskan hak Defendan, Defendan tanpa apa-apa sebab tidak bersetuju dengan cadangan Plaintif untuk pecah bahagian dan Plaintif terpaksa mengemukakan permohonan ini ke Mahkamah Tinggi. [15] Permohonan Pecah bahagian ini juga tidak dapat diteruskan dan didaftarkan di Pejabat Tanah & Jajahan Kota Bharu, memandangkan keluasan Petak 2 sebagaimana Cadangan Pecah bahagian tidak mencukupi 0.500 Ekar sebagaimana syarat yang diperlukan di mana tanah ini adalah tanah “Pertanian” di Negeri Kelantan. 5 [16] Justeru itu, adalah kehendak undang-undang Plaintif perlu terlebih dahulu mendapatkan Perintah Mahkamah ini untuk pecah bahagian kerana hanya Mahkamah yang mempunyai kuasa sedemikian bilamana melibatkan tanah pertanian sebagaimana yang dinyatakan di atas. Apatah lagi Plaintif bukan merupakan pemegang bahagian majoriti (1/4 bahagian sahaja). [17] Usaha untuk perbincangan secara damai tidak dapat kerjasama daripada Defendan malahan mendapat tentangan hebat daripada Defendan. [18] Plaintif tidak ada jalan lain selain daripada menfailkan permohonan ini ke Mahkamah ini. [19] Justeru itu Plaintif telah menuntut relif atau perintah berikut: 1) Bahawa ketuanpunyaan bersama tanah Lot 3594, GM 2921, Mukim Kemubu, Kg. Bebatu, Daerah Ketereh, Jajahan Kota Bharu, Kelantan ditamatkan; 2) Tanah Lot 3594, GM 2921, Mukim Kemubu, Kg. Bebatu, Daerah Ketereh, Jajahan Kota Bharu, Kelantan di pecah bahagian kepada dua (2) bahagian,iaitu PETAK 1 dan PETAK 2 sebagaimana pelan berkembar bertanda ekshibit "NS-2"; 6 3) Bahawa Pejabat Tanah dan Jajahan Kota Bharu Kelantan mendaftarkan pecah bahagian Tanah Lot 3594, GM 2921, Mukim Kemubu, Kg. Bebatu, Daerah Ketereh, Jajahan Kota Bharu, Kelantan tersebut kepada dua (2) bahagian bertanda Petak 1 dan Petak 2 sebagaimana dalam pelan berkembar bertanda Ekhibit "NS-2", di mana Pecah Bahagian adalah mengikut jadual berikut: a) Naizah binti Mohd Nor -

0.1530 ha b) Narmah binti Salleh -

0.0510 ha 4) Kos; 5) Apa-apa relif yang Mahkamah Yang Mulia ini merasakan sesuai dan patut. [20] Perlu ditekankan disini bahawa Alasan Penghakiman ini perlu dibaca bersama kes DA-24NCVC-156-06/2017, Norma binti Salleh vs Naizah binti Mohd Nor. C. HUJAHAN PLAINTIF [21] Plaintif menghujahkan bahawa pada asalnya Plaintif telah membeli dan membayar jelas bahagian ibu Defendan tetapi tidak sempat menukar nama kepada Plaintif dan dengan itu ¾ bahagian telah menjadi milik Defendan. 7 [22] Berlatar belakangkan fakta tersebut dan keadaan dimana kedua-dua bahagian tidak diusahakan sekian lama sehingga dipenuhi semak samun, maka adalah wajar permohonan Plaintif untuk pecah bahagian dibenarkan supaya bahagian Plaintif dapat ditentukan secara muktamad. Menurut Plaintif, Pelan Cadangannya adalah yang terbaik kerana kedua-dua pihak dapat memunafaatkan bahagian masing-masing. Malahan kedua-dua pihak mempunyai akses kepada jalan. [23] Menurut Plaintif, walaupun Plaintif tidak bersetuju dengan cadangan pecah bahagian ini, namun dengan tindakan Defendan mengenai keluasan Pelan Cadangan Balasnya maka ini bermakna Defendan bersetuju dengan cadangan menamatkan ketuanpunyaan bersama ini. [24] Plaintif berhujah bahawa memandangkan permohonan ini tidak dapat diselesaikan di peringkat Pejabat Tanah kerana Defendan membantah maka adalah wajar permohonan ini dibuat ke Mahkamah Tinggi. D. HUJAHAN DEFENDAN [25] Antara lain, Defendan menghujahkan bahawa pada asalnya tanah Lot 3594 ini adalah bercantum dengan Lot 3595 dan dikenali sebagai Lot 104 dan berpecah menjadi dua Lot iaitu Lot 3595 dan Lot 3594 setelah berlakunya satu projek pengambilan tanah untuk tali air oleh pihak Kerajaan Persekutuan Malaysia. 8 [26] Sejak dari geran asal dan geran terkini, syarat penggunaan tanah bagi lot ini adalah dusun dan syarat tersebut masih kekal sehingga ke hari ini. [27] Defendan menghujahkan cadangan Pelan asal Defendan di NM1 dan Cadangan Pelan Terbaru di NMN1 adalah lebih prektikal. Pembahagian rentahan asal di NM1 dan NMN1 iaitu petak 1 diduduki Defendan dan petak 2 diduduki Plaintif adalah bukan direntah secara sembarangan atau secara semberono oleh Defendan dan juga ibu Plaintif selaku tuan tanah asal Petak 2. E. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [28] Perlu ditekankan bahawa sama ada sesuatu permohonan sebegini boleh dibenarkan atau tidak adalah bergantung kepada fakta kes masing-masing. Fakta kes berbeza diantara satu kes dan kes yang lain. Justeru Mahkamah perlu membuat pertimbangan seadil-adilnya dengan mengambil kira fakta-fakta tersendiri sesuatu permohonan itu dengan mengambil kira antara lain, pelan cadangan yang dikemukakan oleh pihak-pihak, dan juga sejarah mengenai bagaimana pemilikan bersama ke atas tanah tersebut wujud. [29] Kes ini perlu dibaca bersama dengan Alasan Penghakiman mahkamah ini di dalam kes DA-24NCVC-156-06/2017 iaitu Norma binti Salleh vs Naizah binti Mohd Nor. 9 [30] Mahkamah ini telah meneliti hujahan kedua-dua pihak serta affidavit-afidavit yang telah difailkan. Berlatar belakangkan fakta kes dan hujahan dan kandungan afidavit-afidavit tersebut dan setelah membuat pertimbangan sewajarnya, Mahkamah memutuskan bahawa permohonan Plaintif ini wajar dibenarkan sama seperti di dalam kes DA-24NCVC-156- 06/2017 di atas alasan-alasan yang Mahkamah akan berikan di bawah. [31] Adalah menjadi lumrah bahawa sesuatu pertikaian itu ada titik kemuktamatanya. Sekarang ini Plaintif tidak mendapat kepastian dengan jelas akan kedudukan ¼ bahagian hak Plaintif tersebut ke atas tanah tersebut secara fizikal. Dengan pemberian perintah ini masalah di atas akan dapat diatasi. [32] Mahkamah mendapati melalui Afidavit dan hujahan, Plaintif telah memaklumkan kepada Defendan hasratnya untuk memecah bahagian tanah tersebut tetapi mendapat tentangan hebat daripada Defendan. [33] Dilihat dari segi merit, Mahkamah telah membuat satu pendekatan imbangan (balancing act). Dari Afidavit dan Afidavit Jawapan Defendan, setelah penelitian secara “judicial appreciation of evidence” dilakukan, di atas imbangan, Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak dapat memberi alasan-alasan yang lebih kukuh dan munasabah jika dibandingkan dengan alasan permohonan Plaintif ini yang lebih bermerit seperti diterangkan di perenggan-perenggan di bawah. 10 [34] Mahkamah mendapati Defendan banyak menekankan fakta bahawa Plaintif perlu berbincang dan mendapat persetujuan Defendan terlebih dahulu. [35] Namun Defendan telah bersetuju dengan syarat Pelan Cadangan yang dikemukakannya di Eksibit NMN1 diterima. Setelah membuat pertimbangan sewajarnya, Mahkamah mendapati bahawa Pelan Cadangan Plaintif adalah lebih sesuai dan munasabah daripada Pelan Cadangan Balas Defendan. [36] Ini adalah kerana Mahkamah mendapati bahawa Pelan Cadangan Defendan NM1 adalah tidak jelas dan tidak betul-betul mencerminkan keadaan sebenar. Ianya juga tidak mendapat pandangan atau kelulusan pihak-pihak berkuasa berkenaan. [37] Mahkamah juga mendapati bahawa Ekshibit NM1 juga tidak menjelaskan kedudukan tanah dan bahagian yang akan menjadi milik Plaintif, menjadikan ianya tidak jelas, mendatangkan kekeliruan, dan tidak mencerminkan keadaan sebenar bahagian yang diduduki pihak-pihak. Nama Plaintif juga tidak dinyatakan di dalam “NM1”. Malahan Nombor Lot tanah ini tidak dinyatakan di dalam Pelan Cadangan Tersebut. [38] Mahkamah telah meneliti Pelan Cadangan Defendan NM1 dengan Pelan Cadangan Plaintif secara holistik. Mahkamah mendapati Pelan Cadangan Defendan sebagai berat sebelah dan menindas Plaintif menjadikan Plaintif akan berterusan mengalami kesusahan. 11 [39] Mahkamah ini berpendapat jika permohonan ini tidak dibenarkan maka keadaan keseluruhan tanah ini yang terbiar sekian lama akan berterusan. Sebaliknya dengan Perintah ini, akan memberikan peluang kepada Plaintif untuk mengusahakan tanah bahagiannya. [40] Pelan cadangan Defendan juga menunjukkan Defendan membelakangkan hak Plaintif seolah-olah Defendan yang boleh kekal tinggal di atas tanah tersebut kerana dengan bahagian sejalur memanjang tidak akan memberi apa-apa manfaat kepada Plaintif kerana ia membuatkan bahagian Plaintif bertambah sempit. [41] Tambah-tambah lagi Plaintif mempunyai hak dari segi undang-undang seperti yang termaktub dibawah Seksyen 140(1) Kanun Tanah Negara yang berbunyi: “140. Kuasa tuanpunya bersama untuk memecah-bahagi dengan kelulusan Pengarah Negeri, Pentadbir Tanah atau Pihak Berkuasa Negeri.

Mana-mana tanah bermilik yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah oleh dua orang atau lebih sebagai, tuan punya bersama boleh, dengan perjanjian di antara orang-orang itu dan dengan kelulusan di bawah Bab ini Pengarah Negeri atau Pentadbir Tanah, sebagaimana yang diperuntukkan oleh sub seksyen (2), dipecah-bahagi: 12

supaya terletak hak kepada setiap tuan punya bersama itu, di bawah suatu hakmilik berasingan, suatu bahagian tanah yang luasnya berkadar seberapa hampir dengan bahagiannya yang tak dipecahkan dalam seluruh tanah itu; atau

jika sekiranya dua orang atau lebih daripada mereka berhasrat untuk berterusan menjadi tuan punya bersama, supaya terletak hak:

kepada tuan punya bersama yang lagi satu atau, mengikut mana-mana yang berkenaan, setiap tuanpunya bersama itu, di bawah suatu hakmilik berasingan, suatu bahagian tanah yang luasnya berkadar seberapa hampir dengan bahagiannya yang tak dipecahkan dalam seluruh tanah itu;

(ii) kepada tuan punya bersama yang berterusan baki tanah itu di bawah suatu hakmilik berasingan.” [42] Mahkamah juga berpendapat sekiranya Mahkamah menolak permohonan Plaintif ini, Plaintif tidak akan dapat menikmati hak tanah sendiri, sebagaimana terkandung dan dijamin di dalam Kanun Tanah Negara 1965, khususnya di dalam Seksyen 340 dan Seksyen 343. 13 [43] Mahkamah bersetuju dengan kes yang dirujuk oleh peguam Plaintif iaitu kes Young Yean Chin vs Quek Yak Kang & Ors (2016) 6 CLJ 860 dimana Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut: “Per Abdul Aziz Abdul Rahim JCA delivering the judgment of the court:

Under s. 145 of the National Land Code, the court is empowered with a discretion to order the partition of any Land owned under a co. proprietorship or to make any order that the court thinks Just for the purpose of enabling the co-proprietorship to be terminated. This provision is available to any of the co-proprietors who wanted to terminate the proprietorship but is facing a problem When any or the GO-proprietors wilt neither join in nor consent to the ranking of the application for partition jointly owned by them as in the case herein.” [44] Di dalam kes tersebut Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa Mahkamah boleh membuat perintah yang dirasakan adil untuk tujuan pemilikan bersama dipecahkan. Oleh itu Mahkamah berpandangan dalam kes ini pelan cadangan oleh Plaintif (Eksibit NS-2) lebih adil kepada semua pihak. Tambahan dari itu, pelan cadangan dari Plaintif juga telah dipersetujui oleh agensi-agensi kerajaan malahan Pelan Cadangan Defendan adalah tidak lengkap langsung dan tidak memberikan jawapan yang sebenarnya. 14 [45] Pihak Defendan turut mengemukakan cadangan supaya kes ini didengar melalui writ di mana satu perbicaraan penuh diadakan. Mahkamah berpendapat ini adalah satu tindakan “after thought” dan hanya dibangkitkan semasa hujahan sahaja dan tidak dibangkitkan di dalam Afidavit dan Defendan tidak pernah membuat permohonan sedemikian kepada Mahkamah. Mahkamah berpendapat ini merupakan satu-satu kes yang tidak memerlukan perbicaraan penuh dengan memanggil saksi-saksi. Mahkamah hanya perlu memutuskan pelan cadangan mana yang lebih sesuai dan adil sahaja. F. KESIMPULAN [46] Setelah meneliti hujahan, kertas-kertas kausa, affidavit-affidavit berkaitan dan setelah membuat imbangan sewajarnya, Mahkamah mendapati bahawa permohonan Plaintif adalah lebih bermerit daripada alasan-alasan bantahan yang dikemukakan pihak Defendan. Dengan itu permohonan Plaintif ini dibenarkan dengan kos. Alasan Penghakiman ini perlu dibaca bersama dengan kes Norma binti Salleh melawan Naizah binti Mohd Nor (DA-24NCVC-156-06/2017) kerana ianya melibatkan “subject matter” yang sama dan tanah asal yang sama. 15 Tarikh: 30 Oktober 2018. (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu, Kelantan. Peguamcara Perayu/Plaintif Pn. Wan Jawahir binti Haji Harun & En. Khuzaimi bin Mohd Salleh, Tetuan Wan Jawahir & Co, Peguambela & Peguamcara, PT 2226, Jalan Long Yunus, 15200 Kota Bharu, Kelantan. Peguamcara Responden/Defendan En. Mohd Rafizi bin Abdullah, Tetuan Rafizi Zubairi & Co, Peguambela & Peguamcara, Lot 1384, Jalan Bayam, 15200 Kota Bharu, Kelantan.