Lampiran
Lampiran 1 dengan pindaan-pindaan di perenggan-perenggan 65,66, dan 67 dalam Petisyen; (g) Pembeli-pembeli sub-kelas 1 akan dianggap bersetuju dan menerima terma-terma dan syarat-syarat untuk memulihkan dan menyiapkan Fasa 2A, 3A, 4A dan 5A Projek tersebut mengikut terma-terma skim pengaturan di dalam lampiran 1 dengan pindaan-pindaan di perenggan-perenggan 65,66, dan 67 dalam Petisyen; (h) Pembeli-pembeli sub-kelas 1 yang meneruskan dengan perjanjian jual beli mereka dan Perjanjian Tambahan dengan NCT United Development Sdn Bhd akan dianggap bersetuju dan membayar ke dalam Akaun 10 Kewangan Projek Bayaran Tambahan dalam 4 ansuran yang sama, seperti berikut: (a) Ansuran Pertama dalam masa 90 hari daripada tarikh Permulaan Fizikal (b) Ansuran Kedua dalam masa 6 bulan daripada tarikh Ansuran Pertama (c) Ansuran Ketiga dalam masa 6 bulan daripada tarikh Ansuran Kedua (d) Ansuran Keempat dalam masa 6 bulan daripada tarikh Ansuran Ketiga (i) Bagi tujuan melaksanakan Skim Pengaturan, semua dan sebarang bebanan sedia ada atau bebanan masa hadapan (termasuk tanpa had sebarang kaveat) yang diwujudkan atau bakal diwujudkan terhadap tanah-tanah projek atau mana-mana bahagian daripadanya oleh pemiutang-pemiutang skim, pembiayanya, mana-mana pihak yang menuntut di bawah mereka, dan/atau mana-mana pihak berkuasa relevan kerana jumlah yang kena 11 dibayar atau hutang statutori tidak dibayar, adalah dengan serta-merta dibatalkan ipso facto. 6.8 Lanjutan daripada Skim Pengaturan tersebut, hartanah tersebut telah dipindahmilik kepada Plaintif pada 11.9.2012 dan Plaintif telah menjadi tuanpunya atau pemilik berdaftar hartanah tersebut. 6.9 Plaintif seterusnya telah meneruskan dengan proses membaik pulih (rehabilitasi) pembangunan yang terbengkalai dengan mengkhususkan kepada penyiapkan unit-unit lot kedai untuk diserahkan kepada pembeli-pembeli unit-unit lot kedai tersebut. 6.10 Bagi tujuan meneruskan dengan kerja-kerja pemulihan dan pembangunan hartanah tersebut, Plaintif seterusnya telah mengeluarkan Notis Pengusiran bertarikh 2.3.2016 untuk mengeluarkan orang-orang di dalam penghunian haram hartanah tersebut (Lot Kedai 3 Tingkat Fasa 1A tersebut). 12 6.12 Namun, Notis Pengusiran tersebut telah tidak diendahkan oleh orang-orang/penghuni-penghuni menghuni hartanah tersebut secara haram. Lantaran itu, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula (Kandungan 1) menurut Aturan 89 kaedah 1 KKM 2012 di Mahkamah ini bagi mendapatkan suatu perintah milikan kosong terhadap hartanah tersebut. 6.13 Kandungan 1 kemudiannya telah ditetapkan untuk perbicaraan pada 31.10.2016. Pada tarikh 31.10.2016 tersebut Mahkamah ini telah membenarkan permohonan Plaintif di dalam Kandungan 1. Namun bagi unit-unit No. 13, 14, 45 dan 58, Plaintif telah menarikbalik permohonan mereka dengan kebebasan memfailkan semula. [7] Selepas lebih kurang lima bulan dari tarikh perintah Aturan 89 KKM 2012 tersebut diberikan, Pemohon-Pemohon yang mendakwa bahawa mereka masing-masing adalah pemilik-pemilik bagi Lot-lot / unit-unit 8, 10,11,12,25, 28, 29, 30, 32, 34, 35, 36, 37, 39,42, 43, 44, 46, 50, 53, 63, 68, 69, 83, 84, 89, 90, 91, 92, 100, 102, 109, 112, 115, 118, 119 dan 120 (“selepas ini akan disebut sebagai Lot-lot 13 tersebut atau kadang kala dirujuk sebagai unit-unit atau kedai-kedai pejabat tersebut”) yang telah membeli lot-lot tersebut daripada KSU melalui perjanjian-perjanjian jual beli pada pelbagai tarikh telah memfailkan permohonan mereka di Kandungan 26 pada 12.4.2017 bagi mengenepikan perintah yang diberikan Mahkamah ini pada 31.10.2016 (Perintah Pengusiran tersebut) menurut Aturan 42 Kaedah 13 & Aturan 89 Kaedah 8 KKM 2012. C. PERUNTUKAN ATURAN 42 KAEDAH 13 & ATURAN 89 KAEDAH 8 KKM 2012 [8] Di dalam memfailkan Kandungan 26 ini, Pemohon-Pemohon telah bersandarkan kepada Aturan 42 kaedah 13 & Aturan 89 kaedah 8 KKM 2012. [9] Aturan 42 kaedah 13 KKM 2012 memperuntukkan: “Setting aside or varying judgment and Orders (O.42 r. 13) 13. Save as otherwise provided in these Rules, where provisions are made in these Rules for the setting aside or to vary such 14 order or judgment, a party intending to set aside or to vary such order or judgment shall make an application to the court and to serve it on the party who has obtained the order or judgment within thirty days after the receipt of the order or judgment by him”. [10] Aturan 89 Kaedah 8 KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut: “Setting aside order (O.89 r. 8) The Court may, on such terms as he thinks just, set aside or vary any order made in proceedings under this Order”. D. PENGATAAN-PENGATAAN/ TEGASAN-TEGASAN PEMOHON-PEMOHON [11] Terdapat sebanyak tiga puluh satu (31) afidavit sokongan telah difailkan oleh Pemohon-Pemohon bagi menyokong permohonan mereka. Di dalam afidavit-afidavit sokongan Pemohon-Pemohon tersebut, pada dasarnya Pemohon-Pemohon membuat pengataan-pengataan/ tegasan-tegasan berikut: 15 i. Pemohon-Pemohon telah memasuki perjanjian-perjanjian jual beli dengan KSU untuk pembelian kedai pejabat 3 Tingkat di Fasa 1 tersebut dan telah mendakwa bahawa bayaran penuh harga belian bagi lot-lot tersebut telah dibayar kepada KSU dan/atau Malaysia Building Society Berhad (“MBSB”) sebagai pemegang cagaran bagi hartanah tersebut berikutan pinjaman yang dibuat oleh KSU. Senarai Pemohon-Pemohon dan unit-unit yang didakwa telah dibeli dengan bayaran penuh yang dikatakan telah dibuat telah disenaraikan sepertimana tertera di perenggan 8 Afidavit Sokongan Ang Kar Aik yang diikrarkan 3.4.2017 (Kandungan 27). ii. Pemohon-Pemohon telah mendakwa bahawa, apabila KSU meninggalkan projek tersebut pada tahun 2003 dan kemudiannya digulungkan pada 23.7.2003, KSU telah memungkiri terma-terma dan syarat-syarat dalam perjanjian jual beli tersebut yang antara lain adalah: a) gagal mendapatkan pengeluaran hakmilik individu berasingan bagi kedai-kedai pejabat tersebut dan 16 seterusnya memindahmilik kepada Pemohon-Pemohon; dan b) gagal mendapatkan Sijil Layak Menduduki (kini dikenali sebagai Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan) bagi kedai-kedai Pejabat tersebut. iii. Walaupun Plaintif adalah merupakan pemilik berdaftar hartanah tersebut, Plaintif telah gagal mendedahkan kepada Mahkamah bahawa ia hanyalah pemegang hartanah tersebut sebagai pengganti KSU sementara menunggu pengeluaran hakmilik-hakmilik individu kedai-kedai pejabat tersebut. iv. Berdasarkan kepada Penyata Penerangan kepada Pembeli-Pembeli Skim (Explanatory Statement to the Scheme Purchasers) bertarikh 11.12.2015, Plaintif telah hanya dibenarkan memulakan satu skim pengaturan untuk kerja-kerja pemulihan dalam projek ini untuk mengikat KSU, Malaysia Building Society Bhd (MBSB) dan Pembeli-Pembeli Fasa 2A, 17 3A,3B, 4A, 4B, 5A, 5B dan 5C, Taman Kenanga, Bandar Baru Salak Tinggi, Selangor Darul Ehsan itu. v. Plaintif juga telah mengesahkan bahawa Skim Pengaturan tersebut tidak memasukkan pembeli-pembeli Lot-lot Kedai-Kedai Pejabat Fasa 1 dalam projek tersebut dan memandangkan Pemohon-Pemohon adalah pembeli-pembeli Lot-lot Kedai-Kedai Pejabat Fasa 1, maka Fasa 1 adalah tidak tidak terikat kepada Skim Pengaturan tersebut. vi. Plaintif juga sedia maklum dan/atau mempunyai notis kontruktif bahawa Lot-lot Kedai-Kedai Pejabat di Fasa 1 dalam projek tersebut telah dibeli oleh pembeli-pembeli termasuk Pemohon-Pemohon. vii. Plaintif telah mengesahkan bahawa di dalam Latihan Penentusahan setakat 11.12.2015 seramai 49 orang Pembeli-Pembeli termasuk Pemohon-Pemohon telah mengemukakan bukti pemilikan Kedai-Kedai Pejabat Tersebut kepada Plaintif. 18 viii. Pemohon-Pemohon telah memfailkan beberapa guaman sivil terhadap KSU dan Plaintif untuk mendapatkan antara lain relif-relif berikut: a. satu deklarasi bahawa Perjanjian-Perjanjian Jual Beli yang dimasuki di antara KSU dan Pemohon-Pemohon (Perjanjian-Perjanjian Jual Beli tersebut) adalah mengikat Plaintif dan boleh dikuatkuasakan oleh Pemohon-Pemohon terhadap Plaintif; b. satu deklarasi bahawa Pemohon-Pemohon adalah tuan punya benefisial kedai-kedai pejabat tersebut dan juga bahagian tanah di atas mana lot-lot kedai-kedai pejabat tersebut didirikan; c. satu deklarasi bahawa Plaintif memegang tanah di mana kedai-kedai pejabat tersebut didirikan dan kedai-kedai pejabat tersebut secara amanah bagi pihak Pemohon-Pemohon. 19 d. perlaksanaan spesifik Perjanjian-Perjanjian jual beli tersebut dan satu perintah bahawa Plaintif dalam suatu masa yang munasabah yang akan ditetapkan oleh Mahkamah yang mulia ini untuk:- (i) memohon pecah-bahagi tanah tersebut; (ii) mendapatkan pengeluaran hakmilik individu berasingan kedai-kedai pejabat tersebut; (iii) melaksanakan satu pindahmilik yang sah dan boleh daftar untuk hakmilik tanah individu berasingan kedai-kedai pejabat tersebut memihak kepada Pemohon-Pemohon; dan (iv) melaksanakan kerja-kerja dan tindakan-tindakan yang diperlukan untuk mendapatkan sijil layak menduduki (kini dikenali sebagai Perakuan Siap dan Pematuhan) untuk kedai-kedai pejabat tersebut. 20 ix. Pemohon-Pemohon tidak mempunyai pengetahuan mengenai Saman Pemula Plaintif bertarikh 10-5-2016 (Kandungan 1), Afidavit yang diikrarkan oleh Dato’ Seri Yap Ngan Choy pada 10-5-2016 (“Afidavit Sokongan Plaintif”) dan Perintah bertarikh 31-10-2016 (“Perintah Pengusiran Tersebut”) sehingga pada 20-3-2017, apabila Ang Kar Aik mengunjungi kedai-kedai Pejabat itu dan mendapati Perintah Pengusiran tersebut dilekatkan di Kedai Pejabat tersebut; x. Pemohon-Pemohon telah menegaskan bahawa penyampaian Kandungan 1, Afidavit Sokongan Kandungan 1 dan Perintah Pengusiran tersebut di Kedai-kedai Pejabat Pemohon-Pemohon adalah tidak teratur. E. BALASAN PLAINTIF [12] Plaintif telah menyangkal keras pengataan-pengataan/tegasan-tegasan Pemohon-Pemohon. Plaintif menafikan dengan kerasnya akan tegasan Pemohon-Pemohon yang mereka adalah pemilik benefisial lot-lot kedai tersebut dan telah membuat bayaran penuh kepada KSU dan/atau MBSB. 21 [13] Adalah tidak dipertikaikan di dalam kes ini bahawa Plaintif adalah tuanpunya/pemilik berdaftar keseluruhan hartanah teresebut mulai 11.9.2012. [14] Plaintif telah menegaskan bahawa unit-unit yang dikatakan telah dibeli oleh Pemohon-Pemohon belum lagi ditebus daripada pembiaya pinjaman penyambung, Malaysia Building Society Berhad (“MBSB”). Plaintif telah menyenaraikan unit-unit yang belum ditebus tersebut seperti senaraikan di bawah ini: NO. PEMBELI-PEMBELI NO. LOT 1. Naza Properties Sdn Bhd TKP1/SO-010 TKP1/SO-011 TKP1/SO-012 2. Mak Yew Cheong dan Wong Yuen Choy TKP1/SO-025 3. Choo Poh Ling ( Sebagai pentadbir harta pusaka Puah Poh Wah ) dan Puah Joon Weng TKP1/SO-028 4. Chung Nyap Yoon Property Sdn Bhd TKP1/SO-035 5. Aw Kah Foon dan Choo Yean Fong TKP1/SO-039 22 6. Lim Seng Kee & Sons Holdings Sdn Bhd TKP1/SO-043 TKP1/SO-044 7. Ang Yoke Lian Constructions Sdn Bhd TKP1/SO-063 8. Chin Choong Hoi dan Oon Siew Fong TKP1/SO-068 TKP1/SO-069 9. Low Boon Hing TKP1/SO-083 10. Lee Lin Fatt dan Chong Woon Leng TKP1/SO-089 11. Peh An Leng TKP1/SO-090 12. Chin Sow Keng dan Chin Shaw Loong TKP1/SO-109 [15] Plaintif telah menyangkal dakwaan Pemohon-Pemohon terdapatnya penyerahan pemilikan kosong kerana walhal hakikat yang jelas adalah bahawa sehingga kini, Sijil Kelayakan Menduduki (Certificate of Fitness for Occupation) (“CFO”) (kini dikenali sebagai Pengakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion dan Compliance) (“CCC”) masih belum dikeluarkan kepada Pemohon-Pemohon. [16] Menurut Plaintif guaman–guaman sivil yang dimulakan oleh Pemohon-Pemohon adalah tidak relevan dan tidak mempunyai perhubungan dengan pemohonan Plaintif di Kandungan 1 kerana 23 guaman-guaman tersebut adalah bagi mendapatkan remedi yang berbeza dengan apa yang dipohon Plaintif di dalam Kandungan 1. Adalah menjadi tegasan Plaintif bahawa Kandungan 1 telah difailkan bertujuan semata-mata untuk mengusir penceroboh-penceroboh yang telah secara haram menduduki Kedai-kedai Pejabat tersebut tanpa lesen, pengetahuan dan/atau kebenaran Plaintif. Tanpa satu perintah pengusiran dan dengan adanya penceroboh-penceroboh yang menduduki Kedai-kedai Pejabat tersebut pada masa material tersebut, kerja-kerja pemulihan tidak dapat dijalankan oleh Plaintif; [17] Plaintif telah menerima satu senarai yang terkini bagi unit-unit kedai-kedai pejabat tersebut yang telah ditebus daripada MBSB melalui surat MBSB bertarikh 1.6.2017 yang mana salinan karbonnya telah diberi kepada Plaintif. Berdasarkan senarai terkini tersebut, hanya unit yang dibeli oleh seorang bernama Low Boon Hing (No. Lot TKP1/SO-083) telah ditebus sepenuhnya hari MBSB. [18] Plaintif telah menegaskan bahawa kemudahan (facility) yang ada ke atas hartanah tersebut telah diselesaikan sepenuhnya (fully settled) 24 oleh Plaintif sepertimana yang telah disahkan oleh MBSB dalam surat mereka bertarikh 1.6.2017. [19] Kesemua kertas kausa berhubung Kandungan 1 dan perintah bertarikh 31.10.2016 telah dianggap disampaikan dengan sempurnanya menurut Aturan 89 kaedah 4 KKM 2012. F. ISU-ISU UNTUK DIBICARAKAN [20] Berdasarkan kepada pengataan-pengataan/ tegasan-tegasan kedua-dua pihak Pemohon-Pemohon dan Plaintif, isu-isu yang perlu dipertimbangkan dan ditentukan oleh Mahkamah ini bagi pemutusan samada terdapat merit di dalam permohonan Pemohon-Pemohon di Kandungan 26 mereka adalah seperti berikut: (a) samada serahan kertas kausa bagi Lampiran 1 telah diserahkan kepada Pemohon-Pemohon dengan teratur dan sempurna. 25 (b) samada terdapat terdapat isu mengenai fakta dan undang-undang “triable issues” yang mewajarkan suatu perbicaraan penuh dijalankan. (c) samada Plaintif telah memenuhi kriteria-kriteria yang digariskan oleh Aturan 89 Kaedah 1 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 dalam mendapatkan Perintah milikan kosong. Isu (a): samada serahan kertas kausa bagi Lampiran 1 telah diserahkan kepada Pemohon-Pemohon dengan teratur dan sempurna. [21] Pemohon-Pemohon di dalam afidavitnya telah mengatakan bahawa penyampaian kertas-kertas kausa plaintif kepada Pemohon-Pemohon adalah tidak teratur atas sebab-sebab berikut: a) Plaintif telah menyampaikan Saman Pemula, afidavit sokongan dan juga Perintah Pengusiran (kertas-kertas kausa) di kedai- 26 kedai pejabat tersebut sedangkan Plaintif pada sepanjang masa mempunyai pengetahuan dan mengetahui: i) alamat surat-menyurat dan kediaman Defendan-defendan; ii) bahawa kedai-kedai Pejabat tersebut telah terbengkalai dan tiada sesiapa menghuni atau menduduki hartanah tersebut; iii) Pihak Plaintif telah sejak November menghubungi Pemohon-Pemohon melalui telefon, emel dan juga surat yang dihantar ke alamat kediaman terkini Pemohon-Pemohon dan bukannya alamat Kedai-Kedai Pejabat tersebut biarpun Pemohon-Pemohon adalah diwakili oleh peguamcara mereka. b) Akan tetapi peguamcara Plaintif masih memilih untuk menyampaikan kertas-kertas kausa tersebut di alamat Kedai-Kedai Pejabat tersebut dan bukannya ke atas peguamcara 27 Pemohon-Pemohon atau alamat surat-menyurat Defendan-defendan. c) Oleh kerana itu Pemohon-Pemohon mengatakan bahawa serahan kertas kausa kepada Pemohon-Pemohon adalah tidak teratur dan dengan niat jahat untuk menghalang Pemohon-Pemohon daripada mengambil bahagian dalam prosiding Saman Pemula ini. [22] Plaintif di sebaliknya telah menegaskan bahawa serahan kertas kausa kepada Pemohon-Pemohon di premis tersebut adalah memadai dan dianggap teratur seperti yang diperuntukkan di bawah undang-undang. [23] Menurut Plaintif lagi, Plaintif tidak mengetahui pada masa tersebut bahawa Pemohon-Pemohon telah diwakili oleh seorang peguam. Terdapat agak ramai pihak yang diwakili oleh peguamcara Pemohon-Pemohon pada masa tersebut. Lantaran itu, ianya adalah agak membingungkan bagi Plaintif untuk menentukan dan mengesahkan 28 bahawa semua pihak sebenarnya telah diwakili oleh peguamcara yang sama pada masa tersebut atau sebaliknya. [24] Berhubung perkara serahan kertas kausa bagi permohonan Saman Pemula di bawah Aturan 89, Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa serahan kertas kausa bagi permohonan Saman Pemula di bawah Aturan 89 adalah sememangnya berbeza daripada permohonan-permohonan melalui saman pemula lain seperti saman pemula bagi perlanjutan dan pemotongan kaveat, untuk perintah deklarasi atau sebagainya. Ini adalah kerana, kaedah serahan kertas kausa bagi permohonan milikan kosong menurut Aturan 89 KKM 2012 telah secara jelas diperuntukkan di bawah Aturan 89 KKM 2012 itu sendiri iaitu di bawah Aturan 89 Kaedah 4 KKM 2012. Aturan 89 Kaedah 4 KKM 2012 jelas dan nyata memperuntukkan seperti berikut: Service of originating summons (O. 89, r. 4) (1) Where any person in occupation of the land is named in the originating summons, the summons together with a copy of the affidavit in support shall be served on him— 29 (a) personally or in accordance with Order 10, rule 5; (b) by leaving a copy of the summons and of the affidavit or sending them to him, at the premises: or (c) in such other manner as the Court may direct. (2) The originating summons shall, in addition to being served on the named defendants, if any, in accordance with paragraph (1) be served, unless the Court otherwise directs, by-a) affixing a copy of the summons and a copy of the affidavit to the main door or other conspicuous part of the premises: and (b) if practicable, inserting through the letter-box at the premises a copy of the summons and a copy of the affidavit enclosed in a sealed envelope addressed to “the occupiers”. 30 (3) Every copy of an originating summons for service under paragraph (1) or (2) shall be sealed with the seal of the Court out of which the summons was issued.”(Penekanan oleh Mahkamah) [25] Justeru, secara jelas dan terang tanpa perlu Mahkamah ini mengupas dengan lebih lanjut tentang isu ini, memadai dengan pembacaan kepada A.89 K.4 sub para 1 (b) dan 2(b), bahawa kaedah penyampaian kertas-kertas kausa Plaintif kepada Pemohon-Pemohon seperti yang telah dinyatakan adalah memadai dan dianggap sebagai serahan yang sempurna. [26] Maka, berhubung penyerahan kertas kausa Kandungan 1, Plaintif adalah tidak bertanggungan untuk menyerahkan kertas-kertas kausa tersebut di alamat terkini atau alamat kediaman Pemohon-Pemohon biarpun Plaintif dan Pemohon-Pemohon ada menghubungi antara satu sama lain. [27] Mahkamah ini perlu menegaskan juga di sini bahawa prosiding yang dibawa Plaintif menurut Aturan 89 KKM 2012 adalah untuk mendapat pemilikan kosong hartanah tersebut daripada mana-mana orang 31 yang telah didapati menduduki atau menghuni {(occupants)(orang-orang tersebut)} tanpa kebenaran Plaintif sebagai tuanpunya berdaftar hartanah tersebut. Perintah pemilikan kosong yang dipohon adalah bertujuan untuk mengeluarkan atau mengusir orang-orang tersebut dari hartanah tersebut. Orang-orang tersebut adalah dkatakan atau telah didapati menduduki atau menghuni hartanah tersebut tanpa kebenaran Plaintif dan dikatakan penceroboh (trespasser) kepada hartanah kepunyaan Plaintif. Memandangkan lot-lot tersebut masih belum diduduki dengan sah kerana tidak ada sijil kelayakan untuk mendudukinya dikeluarkan, maka penghuniannya atau kependudukan orang-orang tersebut adalah sebagai penceroboh. [28] Maka di dalam kedudukan sebegini, bagi menjawab kepada isu pertama, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa serahan kertas-kertas kausa Plaintif kepada orang-orang tersebut di premis-premis yang terletak di atas hartanah tersebut adalah serahan yang sempurna dan sah seperti yang diperuntukkan oleh undang-undang. 32 [29] Lagipun, Pemohon-pemohon di dalam permohonan hanya mendakwa mereka adalah pemilik-pemilik lot-lot di atas hartanah tesebut, namun tidak ada keterangan langsung di dalam kes ini yang menunjukkan atau membuktikan bahawa Pemohon-Pemohon sememangnya adalah orang-orang tersebut yang telah benar-benar menghuni (inhabited/resided/stayed) dan/atau menduduki (oocupied) lot-lot tersebut. Isu (b): samada terdapat pertikaian fakta dan isu “triable issues” yang mewajarkan suatu perbicaraan penuh dijalankan. [30] Adalah menjadi undang-undang mantap dan jitu bahawa A.89 K.1 KKM 2012 merupakan satu prosidur ringkas ‘summary procedure’ yang diperuntukkan oleh Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 yang mana secara amnya, ianya boleh digunapakai dalam situasi yang tidak melibatkan suatu pertikaian fakta dan isu-isu. [31] Pemohon-Pemohon telah cuba menghujahkan bahawa bahawa kes ini membabitkan banyak fakta-fakta dan isu-isu yang perlu dibicarakan maka untuk itu ia tidak boleh dilupuskan melalui 33 ‘summary procedure’ dengan membawa tindakan melalui Saman Pemula. [32] Pemohon-Pemohon telah mendakwa bahawa mereka adalah merupakan pemilik Kedai-kedai Pejabat tersebut melalui perjanjian-perjanjian jual beli tersebut yang dimasuki mereka dengan KSU. Pemohon-Pemohon juga telah mendakwa bahawa walaupun Plaintif adalah tuanpunya berdaftar hartanah tersebut, Plaintif hanyalah memegang hartanah tersebut sebagai pemegang amanah bagi pihak KSU sementara menunggu pengeluaran hakmilik-hakmilik individu Kedai-kedai Pejabat tersebut. Pemohon-Pemohon telah mendakwa bahawa Plaintif telah gagal Plaintif gagal mendedahkan fakta ini kepada Mahkamah. [33] Adalah menjadi tegasan Pemohon-Pemohon bahawa mereka adalah merupakan tuanpunya/pemilik benefisial kepada Kedai-kedai Pejabat tersebut di mana bayaran penuh harga belian telahpun dibuat. 34 [34] Menurut Pemohon-Pemohon lagi, perenggan 1 perintah tersebut secara jelas memperuntukkan bahawa skim tersebut hanya mengikat KSU, MBSB dan pembeli-pembeli Fasa 2A, 3A, 3B, 4A, 4B, 5A,5B dan 5C. Maka, memandangkan Pemohon-Pemohon adalah pembeli-pembeli Fasa 1, perintah tersebut tidak terpakai kepada Pemohon-Pemohon. [35] Dengan yang demikian adalah menjadi tegasan Pemohon-Pemohon bahawa Plaintif telah sedia maklum dan mempunyai notis konstruktif bahawa Kedai-Kedai Pejabat tersebut di Fasa 1 telah dibeli oleh pembeli-pembeli termasuk Pemohon-Pemohon. Lantaran itulah Plaintif melalui Saman Pemula Ex Parte No. 24NCC-419-11/2015 telah memohon untuk mengadakan mesyuarat dengan pembeli-pembeli Kedai 3 Tingkat di Fasa 1 untuk meneruskan kerja-kerja pemulihan di Fasa 1 dalam Projek itu. Pemohon-Pemohon telah seterusnya mendakwa bahawa memandangkan Pemohon-Pemohon telah mencelah di dalam prosiding tersebut Plaintif telah kemudiannya menarik balik permohonan Skim Ke-2 itu dan tidak memperolehi apa-apa perintah untuk memulakan kerja-kerja pemulihan dalam Skim Ke-2 tersebut. 35 [36] Namun demikian, Plaintif telah menyangkal setiap satu dakwaan-dakwaan Pemohon-Pemohon yang Pemohon-Pemohon adalah pemilik-pemilik lot-lot tersebut atau tuan punya benefisial kepada Kedai-kedai Pejabat. Menurut Plaintif, unit-unit selain unit yang dibeli oleh Low Boon Hing, unit-unit Pemohon-Pemohon belum lagi ditebus daripada MBSB. [37] Menurut Plaintif lagi, sehingga kini, Sijil Kelayakan Menduduki (Certificate of Fitness for Occupation) dan “Certificate of Completion and Compliance” masih belum dikeluarkan kepada pembeli-pembeli ataupun kepada Pemohon-Pemohon. [38] Adalah menjadi tegasan Plaintif bahawa walaupun perintah bertarikh 6.3.2012 tersebut tidak melibatkan Fasa 1, Plaintif masih berniat untuk memulihkan Kedai-kedai Pejabat tersebut bagi tujuan untuk memperolehi hakmilik individu dan CFO bagi setiap unit bagi semua Fasa dan termasuklah Fasa 1 yang sememangnya terletak di atas hartanah tersebut yang telah dipindahmilikkan kepada Plaintif untuk kerja-kerja baikpulih. 36 [39] Hakikatnya, setelah KSU digulung, Kedai-kedai Pejabat tersebut telah menjadi terabai, yang kemudiannya telah diletakkan di bawah pengawasan Jabatan Pemulihan Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (“KPKT”). [40] Perlu diyatakan di sini bahawa berdasarkan kepada geran hakmilik hartanah tersebut di Eksibit “NCT-3” (Kandungan 2) adalah jelas dan nyata bahawa Plaintif adalah merupakan pemilik/tuanpunya keseluruhan 1/1 bahagian hartanah tersebut termasuklah kawasan atau tanah di mana lot-lot kedai Fasa 1 itu berada dan terletak. [41] Maka, berdasarkan perintah Mahkamah bertarikh 6.3.2012 tersebut, Plaintif sememangnya adalah tuanpunya berdaftar ke atas hartanah tersebut. Keempunyaan Plaintif ke atas hartanah tersebut samada bagi Fasa 1 atau sebaliknya adalah tidak boleh disangkal melainkan jika pembeli-pembeli lot-lot kedai tersebut telah dikenalpasti dan terlibat dengan skim pengaturan tersebut. [42] Walaupun Pemohon-Pemohon di sini mengatakan bahawa lot-lot kedai tersebut telah dibeli mereka dari KSU, fakta yang tidak dinafikan oleh mana-mana pihak adalah bahawa hartanah tersebut 37 telah diabaikan dan telah diletakkan di bawah pengawasan Jabatan Pemulihan Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (“KPKT”). [43] Di samping itu adalah suatu yang tidak dinafikan oleh Pemohon-Pemohon bahawa lot-lot kedai yang dikatakan dimiliki Pemohon-Pemohon ataupun Pemohon-Pemhon tuanpunya benefisial lot-lot tersebut, belumlah lagi ditebus sehingga kini dari pihak MBSB dan sijil layak menduduki juga tidak pernah dikeluarkan. [44] Untuk ini, adalah penting bagi Mahkamah ini merujuk kepada surat-surat-surat pelbagai tarikh yang dikeluarkan oleh KSU pada tahun 2000 kepada pembeli-pembeli lot-lot kedai-kedai di Eksibit “AKA-1” (Kandungan 27) bahawa mereka tidak dibenarkan menduduki lot-lot tersebut sehingga sijil kelayakan menduduki diisu/dikeluarkan: “Kindly also be reminded that you are not allowed to occupy the said property until such time that the CF is issued” 38 [45] Surat-surat dari KSU tersebut juga telah menyatakan bahawa: “In accordance with Clause 15 of the Sale & Purchase Agreement, you shall be deemed to have taken possession of the said property (whether or not you have actually taken possession of the same) upon the expiry of fourteen (14) days from the date hereof. Should you fail to take possession of the said property within the specified period, we will not be liable for any loss or damage to the property…”. [46] Berhubung hal penghunian atau pendudukan hartanah tersebut, berdasarkan surat-surat KSU dan perletakkan hartanah tersebut kepada KPKT, kedudukan yang jelas adalah hartanah tersebut samada Fasa 1 atau Fasa 2 atau Fasa 3 atau fasa seterusnya, hartanah tersebut adalah di dalam keadaan terbiar dan tidak layak diduduki. Oleh demikian secara jelas milikan kosong lot-lot kedai tersebut tidak pernah diperolehi oleh Pemohon-Pemohon. 39 [47] Justeru itu, Mahkamah ini tidak boleh lari dari membuat kesimpulan bahawa lot-lot kedai yang dikatakan milik Pemohon-Pemohon tersebut adalah sebenarnya unit-unit yang tidak dijual dan tidak ditebus dan untuk itu berdasarkan kepada perintah mahkamah bertarikh 6.3.2012 tersebut iaitu secara spesifiknya perenggan (5), Plaintif untuk itu adalah berhak kepada unit-unit tersebut yang tidak dijual dan tidak ditebus. [48] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa atas hal sedemikian, biarpun perintah mahkamah bertarikh 6.3.2012 tidak secara spesifik merujuk kepada Fasa 1, Plaintif secara jelas mempunyai hak ke atas unit-unit yang kononnya diakui oleh Pemohon-Pemohon sebagai milik mereka. [49] Berbalik kepada guaman-guaman sivil yang dimulakan oleh Pemohon-Pemohon terhadap Plaintif dan KSU, guaman-guaman yang telah difailkan oleh Pemohon-Pemohon adalah bagi mendapatkan relif deklarasi atas perjanjian-perjanjian jual beli yang mereka masuki dengan KSU dan keberhakkan (kempunyaan) mereka ke atas lot-lot tersebut. Tetapi apa yang jelas dan terang adalah guaman-guaman tersebut tidak membuktikan bahawa pada 40 masa Notis Pengusiran dikeluarkan, pada masa Kandungan 1 difailkan dan pada masa perintah pengusiran dikeluarkan, Pemohon-Pemohon mempunyai milikan ke atas lot-lot tersebut ataupun lot-lot/ unit-unit tersebut adalah dalam pemilikan Pemohon-Pemohon atau untuk lebih jelas di dalam bahasa Inggerisnya “the applicants are in possession of those lots/units”. [50] Apa yang jelas adalah, sijil kelayakan menduduki dan milikan kosong lot-lot tersebut tidak pernah diberikan kepada Pemohon-Pemohon sehingga kini. [51] Untuk itu, Mahkamah ini suka merujuk kepada keputusan di dalam kes Bodco Engineering And Constrution Sdn Bhd v Christopher Ak Matthew Mattius & Anor And Other Applications [2016] 7 MLJ 275 yang telah menyatakan antara lain bahawa: [34] This court finds that the date of completion of the said building is the date of the issuance of the certificate of practical completion (‘CPC’) for the following reasons: 41 (a) cl 19(1) of the SPA clearly stipulates that ‘Upon the issuance of a certificate (CPC) by the architect certifying that the construction of the said Building has been DULY completed ...’ ; and (b) pursuant to cl 19(1) of the SPA, the only person qualified to certify the completion of the building is the Architect and not the Council and the said Architect has stated in the CPC as follows; We hereby certify that the above project has been completed according to the approved building plans, and has achieved Practical Completion (exh LC7). [52] Justeru, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa bahawa sesiapa yang menduduki lot-lot kedai tersebut termasuk Pemohon-Pemohon sekiranya benar mereka menduduki lot-lot tersebut, maka selayaknya dianggap sebagai penceroboh. [53] Di samping itu, tanpa suatu perintah milikan kosong oleh mahkamah, kerja-kerja pemulihan pembangunan di atas hartanah tersebut tidak akan dapat dijalankan dan akan terus mengakibatkan prejudis bukan sahaja kepada Plaintif, malah pembeli-pembeli lain yang terlibat di bawah skim pengaturan tersebut. 42 [54] Mahkamah ini juga merujuk kepada kes CHIU WING WA & ORS v ONG BENG CHENG [1994] 1 MLJ 89 di mana Mohamed Azmi, HMA telah menyatakan bahawa: “The summary procedure under O 89 is governed by the same principles as those under O 14 of the RHC 1980. To entitle a defendant to a trial, all he needs to do is to show that there is a triable issue of law or fact. It is only in clear cases of trespass that a summary order can be made under O 89. The learned judicial commissioner did not seem to address his mind sufficiently to the importance of determining the existence or absence of triable issues. It is unfortunate that the learned judicial commissioner did not give due consideration to the Federal Court decision of Leong Yoong v Lee Sem Yoong 3 (cited to him in argument) where it was held that where reliance is placed on the provision of the Act to avoid eviction by landlord, all that the tenant has to do is to show that he is a protected tenant under the Act. In the circumstances, the application by originating summons although remedied by the learned judicial commissioner to one under O 89 of the RHC should be dismissed as there are triable issues of fact and law, and as such the application for vacant possession ought to have been commenced by writ”. 43 [55] Atas alasan-alasan yang telah dinyatakan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa tiada fakta-fakta atau isu-isu bercanggah di dalam kes ini yang memerlukan suatu perbicaraan penuh dijalan. Apa yang jelas di dalam kes ini penentuan isu yang dibangkitkan boleh dan sesuai di putuskan melalui Saman Pemula menurut A. 89 k.1 KKM 2012. Isu (c): samada Plaintif telah memenuhi kriteria-kriteria yang digariskan oleh Aturan 89 Kaedah 1 KKM 2012 dalam mendapatkan Perintah milikan kosong. [56] Pemohon-Pemohon telah menghujahkan bahawa permohonan Plaintif menurut Aturan 89 tidak sewajarnya dibenarkan kerana Plaintif telah gagal mematuhi/ memenuhi kriteria-kriteria yang telah digariskan bagi mendapatkan milikan kosong di bawah A.89 k.1. [57] Aturan 89 k.1 telah diperuntukkan seperti berkut: “Proceedings to be brought by Originating Summons (O.89 r.1) 44 Where a person claims possession of land which he alleges is occupied solely by a person or persons (not being a tenant or tenants holding over after the termination of the tenancy) who entered into or remained in occupation without his licence or consent or that of any predecessor in title of his, the proceedings may be brought by originating summons in accordance with the provisions of this Order”. [58] Pemohon-Pemohon telah menegaskan mereka bukanlah penceroboh yang menghuni hartanah tersebut tanpa kebenaran dari Plaintif, tetapi sebaliknya merupakan pemilik benefisial lot-lot kedai pejabat tersebut seperti yang diperuntukkan oleh undang-undang. Justeru, tindakan ini tidak boleh dibawa melalui Saman Pemula. [59] Mahkamah ini telahpun menerangkan hal perkara keempunyaan/hakmilik benefisial dan pemilikan (possession) dengan jelas dan panjang lebar di isu (b) tadi, namun bagi mengulangi dapatan-dapatan penting yang telah dibuat, Mahkamah ini sekali lagi menekankan bahawa melalui bukti-bukti dokumentar yang telah 45 dikemukakan, tidak ada langsung yang menunjukkan bukti bahawa Pemohon-Pemohon adalah merupakan pemilik / pemilikan benefisial ataupun mempunyai pemilikan kepada atau terhadap lot-lot kedai tersebut dan tidak juga menunjukkan bahawa mereka merupakan penyewa. [60] Sebaliknya, apa yang jelas dan nyata adalah, Plaintif adalah merupakan pemilik berdaftar keseluruhan bahagian hartanah tersebut yang mana sekaligus mempunyai hak ke atas lot-lot kedai di atas hartanah tersebut. [61] Berdasarkan kedudukan Plaintif di dalam kes ini yang bersandarkan dan disokong dengan keterangan-keterangan dokumentar, Plaintif telahpun memenuhi kriteria-kriteria di bawah A.89 k.1 dan oleh itu perintah milikan kosong yang telah diberikan oleh mahkamah pada 31.10.2016 terhadap Plaintif adalah teratur dan tidak sewajarnya diketepikan. 46 H. KEPUTUSAN MAHKAMAH [62] Berdasarkan alasan-alasan di atas, permohonan Pemohon-Pemohon di Kandungan 26 untuk mengetepikan Perintah Mahkamah bertarikh 31.10.2016 dengan ini adalah ditolak dengan kos sebanyak RM5,000.00. t.t. ..................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula) Selangor Darul Ehsan Bertarikh 07hb November 2017 Peguam Plaintif - Tetuan Dennis Nik & Wong Cik Siti Mardhiyyah Zamani Peguam Defendan - Tetuan Tan Chap & Associates Cik SY Cheung Cik YY Lim