Nena Suraya binti Abdullah v Daud bin Hj Othman (BA-24NCvC-1530-07/2024)

Melalui Saman Pemula bertarikh 19 Julai 2024, plaintif memohon supaya Mahkamah ini menyingkirkan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh suami plaintif iaitu defendan, bagi hartanah yang didaftarkan atas nama plaintif.

Pada 13 Februari 2025, Mahkamah Tinggi telah menolak Saman Pemula plaintif dengan kos. Plaintif tidak berpuashati dengan keseluruhan keputusan tersebut dan memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan.

Plaintif dan defendan merupakan pasangan suami isteri yang tidak tinggal serumah dan berada dalam konflik rumah tangga. Defendan telah berpoligami pada Januari 2010.

Plaintif ialah pemilk berdaftar kondominium yang terletak di bawah Hak milik PM 3012 No. Bangunan M1, No. Tingkat 6, No Petak 122 melalui Petak PA(B) 152678-06 melalui Perserahan 10CS1145/2024 yang terletak di Pekan Dengkil (hartanah).

Plaintif telah membuat carian rasmi atas hartanah tersebut pada 29 Mei 2024. Plaintif mendapati defendan telah memasukkan kaveat persendirian No. Perserahan 10B414/2024 atas hartanah tersebut sebagaimana ditunjukkan dalam Ekshibit NS-2 Afidavit Sokongan plaintif.

Berikutan itu, Saman Pemula (Kandungan 1) difailkan oleh plaintif untuk menyingkirkan kaveat persendirian tersebut.

Pada 15 Ogos 2024, defendan memfailkan tuntutan Harta Sepencarian Semasa Poligami di Mahkamah Tinggi Syariah Shah Alam No. Kes 2408-H0310-211-0491 terhadap plaintif. Kes tersebut telah ditetapkan untuk Majlis Sulh pada 26 September 2024.

Defendan ada memfailkan Saman Pemula untuk pelanjutan kaveat persendirian bagi hartanah tersebut dan satu lagi hartanah lain di Mahkamah Tinggi Shah Alam melalui Saman Pemula No: BA-24NCVC- 1779-08/2024 pada 17 Ogos 2024 dengan menamakan Nena Suraya binti Abdullah @ Nena Sumedca dan Pentadbir Tanah Daerah Sepang sebagai defendan. Permohonan tersebut tidak dibantah oleh defendan-defendan. Pada 23 Ogos 2024, Mahkamah Tinggi Shah Alam telah membenarkan dua kaveat persendirian dilanjutkan tempohnya iaitu kaveat persendirian No. Perserahan 10B414/2024 bagi hartanah tersebut dan kaveat persendirian No. Perserahan 10B415/2024 bagi hartanah PM3012/M1/9/217, Lot 18983. C. TUNTUTAN PLAINTIF

Melalui Saman Pemula (Kandungan 1), plaintif memohon untuk mendapatkan perintah-perintah berikut –

Kaveat persendirian yang dimasukkan oleh defendan melalui No. Perserahan 10B414/2024 ke atas tanah yang dipegang melalui No. Hakmilik PM 3012 No. Bangunan M1 No. Tingkat 6, No. Petak 122 melalui Nombor Pelan Petak PA(B) 152678-06 melalui No. Perserahan 10CS1145/2024 yang terletak di Pekan Dengkil yang dimiliki oleh plaintif adalah diketepikan dan/atau dibatalkan menurut seksyen 327 Kanun Tanah Negara;

Bahawa defendan diperintahkan untuk membayar kepada plaintif ganti rugi am dan khas;

Satu tarikh ditetapkan untuk bicara taksiran ganti rugi am dan khas;

Satu perintah injunksi bagi menghalang defendan dari memasukkan kaveat kepada mana-mana hartanah plaintif;

Kos atas dasar peguam cara dan anak guam; dan

Sebarang perintah lain yang difikirkan adil, suaimanfaat dan berpatutan oleh Mahkamah ini. [10] Plaintif memohon supaya kaveat persendirian yang dimasukkan oleh defendan atas hartanah tersebut disingkirkan (diketepikan). Alasan-alasan yang dinyatakan oleh plaintif melalui Afidavit Sokongan dan Afidavit Balasan adalah seperti berikut:

Defendan tidak mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan.

Pemfailan tuntutan harta sepencarian oleh defendan adalah fikiran terkemudian kerana difailkan 6 bulan selepas Saman Pemula difailkan oleh plaintif.

Defendan mengugut plaintif untuk mendapatkan wang jika kaveat tersebut hendak dibatalkan.

Plaintif mengalami prejudis kerana telah 10 tahun berusaha untuk menjual hartanah tersebut dan kini setelah mendapat bakal pembeli, urusniaga penjualan terganggu akibat pemasukan kaveat oleh defendan atas tanah tersebut sehingga menyebabkan harga jualan dikurangkan.

Defendan gagal mengemukakan Borang 19B untuk menunjukkan defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan. D. HUJAHAN DEFENDAN [11] Defendan membantah Saman Pemula plaintif dan menyatakan justifikasi bantahannya, iaitu –

Defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan kerana hartanah tersebut merupakan harta sepencarian yang diperoleh semasa perkahwinan plaintif dan defendan.

Defendan yang membayar harga belian hartanah tersebut kerana sepanjang tempoh perkahwinan hingga kini plaintif tidak bekerja. Defendan mendaftarkan hartanah atas nama plaintif kerana pekerjaan defendan sebagai juruterbang adalah berisiko tinggi.

Defendan telah memfailkan Tuntutan Harta Sepencarian Semasa Poligami di Mahkamah Tinggi Syariah Shah Alam No. Kes: 2408-H0310-211-0491 untuk mendapatkan perintah perisytiharan harta sepencarian bagi hartanah tersebut dan bahagian bagi harta-harta lain yang disenaraikan dalam ekshibit D-1 Afidavit Jawapan defendan.

Kaveat persendirian yang dimasukkan atas hartanah tersebut telah dilanjutkan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam dalam Guaman 24NCVC-1779-08/2024 melalui Perintah bertarikh 23 Ogos 2024. E. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG [12] Undang-undang berkaitan kaveat persendirian diperuntukkan dalam seksyen 323 Kanun Tanah Negara, iaitu –

The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are –

Any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest. [13] Tujuan suatu kaveat persendirian telah diterangkan dalam kes Tak Kok Chuan & Anor v Liew Nam Foong [2000] MLJU 78 bahawa – A caveat is filed for the purpose of preserving the status quo of the parties pending resolution by the court. It is to preserve the status quo of the contending parties that the process of registration is suspended until conflictiong claims to the title or an interest in the land have been resolved. [14] Undang-undang berkaitan penyingkiran kaveat persendirian diperuntukkan dalam seksyen 327 Kanun Tanah Negara yang menyatakan –

Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat any at any time apply to the Court for an order for its removal, and the Court (acting if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application at it may think just. [15] Prinsip undang-undang berkenaan penyingkiran kaveat persendirian adalah mantap. Mahkamah Rayuan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng & Anor [1995] 3 CLJ 520; [1995] 1 MLJ 719 telah memberi panduan berkenaan prosidur penyingkiran kaveat persendirian, iaitu – In considering an application for the removal of a caveat, the procedure to be adopted should be a simple and summary one. At the first stage, the court will examine the grounds expressed in the application for the caveat to see whether they show a caveatable interest. Once the court is satisfied that the caveator's claim amounts in law to a caveatable interest, it must then go on to consider whether the claim discloses a serious question meriting a trial. After these two stages have been crossed, the court must decide where the balance of convenience lies. [16] Ini bermaksud, Mahkamah ini wajar menyingkirkan kaveat persendirian sekiranya –

Alasan permohonan untuk memasukkan kaveat oleh pihak yang memasukkan kaveat hendaklah terjumlah disisi undang-undang sebagai mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan;

(ii) Pihak yang memasukkan kaveat mendedahkan persoalan yang bermerit untuk dibicarakan; dan

(iii) Imbangan kesenangan memihak untuk kaveat persendirian dikekalkan. F. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN [17] Berdasarkan panduan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng & Anor (supra) dan hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini mendapati isu-isu yang perlu diputuskan adalah –

Sama ada defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas hartanah tersebut.

(ii) Sama ada defendan mempunyai persoalan bermerit dan wajar untuk dibicarakan.

(iii) Jika, isu (ii) dijawab secara positif, sama ada tuntutan harta sepencarian yang difailkan oleh defendan merupakan tindakan fikiran terkemudian.

(iv) Sama ada imbangan kesenangan memihak untuk kaveat persendirian dikekalkan.

(iv) Sama ada plaintif berhak terhadap ganti rugi am dan khas. G. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu 1: Sama ada defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas hartanah tersebut [18] Dalam mempertimbangkan isu pertama ini, saya mengambil panduan daripada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Score Option Sdn Bhd v. Mexaland Development Sdn Bhd [2012] 7 CLJ 802; [2012] 6 MLJ 475 yang telah menggariskan dengan jelas maksud kepentingan yang boleh dikaveatkan, iaitu - CAVEATABLE INTEREST [25] A caveat is a creature of statute namely, the NLC and hence it can only be lodged by a claimant who has a caveatable interest under the NLC. The purpose of a caveat is to protect an interest in a land, or a right to an interest in that land (see Yeong Ah Chee v. Lee Chong Hani & Anor and other appeals [1994] 2 MLJ 614 at p 624) and to preserve the status quo of the land pending the enforcement of such interest or right (see Registrar of Titles, Johore v. Temenggong Securities Ltd [1976] 2 MLJ 44 at p 46) [26] It serves as a substitute for the equitable doctrine of notice under the English land law (see Eng Mee Yong & Ors v. Letchumanan [1979] 2 MLJ 212 at p 214; Nanyang Development

Sdn Bhd v. How Swee Poh [1970] 1 MLJ 145; [1969] CLJU 116; [1969] 1 LNS 116; Haroon v. Nik Mah [1951] MLJ 209; Jit Kaur v. Pari Singh [1974] 2 MLJ 199; [1974] CLJU 57; [1974] 1 LNS 57 and Butler v. Fairclough & Anor [1917] 23 CLR 78 at p 91). … [35] It is our considered view, therefore, that based on the provisions of the NLC and the authorities cited above, the only parties who are authorised to lodge a private caveat are those who may effect dealings in the particular interests in the land. Those parties may either have a claim to the title to the land or a claim to a registrable interest in the land or a claim to any right to such title or registrable interest. [36] Emphasis should be given to the words 'registrable interest' in s. 323(1)(a) of the NLC. To be caveatable, the interest must be an interest in the land and that interest must be capable of registration. In short, it must represent a transaction that can ultimately lead to its registration on the register. [19] Berdasarkan Afidavit Jawapan, defendan menyatakan kaveat persendirian dimasukkan atas hartanah tersebut kerana defendan menuntut bahagian atas hartanah tersebut yang disifatkannya sebagai harta sepencarian. Menurut defendan, tidak sahaja hartanah tersebut dibeli menggunakan wang defendan, tetapi juga pemerolehannya adalah selepas perkahwinan pihak-pihak. [20] Pada hemat saya, tindakan defendan memasukkan kaveat persendirian atas hartanah tersebut adalah menepati tujuan sebagaimana yang dijelaskan dalam otoriti di atas. [21] Sementalahan dapatan tersebut turut disokong dengan fakta bahawa defendan telah memperoleh perintah pelanjutan kaveat persendirian atas hartanah tersebut dari Mahkamah Tinggi Shah Alam. [22] Saya merujuk perintah pelanjutan kaveat persendirian tersebut yang turut diakui oleh plaintif melalui perenggan 12 Afidavit Balasan plaintif. Perintah pelanjutan tersebut menunjukkan plaintif selaku defendan yang dinamakan diwakili oleh peguam cara Encik Khairul AIman bin Kamar Rozaman. Mengambilkira kandungan Perintah yang menyatakan rujukan hanya kepada Saman Pemula bertarikh 17 Ogos 2024 dan Afidavit Sokongan Daud bin Hj Othman tanpa sebarang afidavit oleh Nena Suraya mahupun Pentadbir Tanah Derah Sepang dicatatkan, Mahkamah ini boleh membuat kesimpulan bahawa permohonan tersebut tidak dibantah. [23] Maka, suatu fakta yang jelas adalah plaintif tidak membantah pelanjutan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh defendan atas hartanah tersebut dan hartanah lain yang dinyatakan dalam perintah pelanjutan bertarikh 23 Ogos 2024 tersebut. Pada hemat saya, hal ini membawa kepada satu kesimpulan iaitu plaintif mengakui defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas hartanah tersebut. [24] Dapatan Mahkamah ini turut disokong dengan pernyataan plaintif dalam perenggan 12 Afidavit Balasan plaintif, iaitu –

… Memandangkan hartanah saya yang lain tidak tertakluk kepada sebarang proses penjualan, saya tidak melakukan sebarang permohonan mengenepikan dan/atau membatalkan kaveat di Mahkamah lagi. [25] Hakikatnya, pengakuan plaintif tersebut membawa kepada dua implikasi yang melemahkan permohonan plaintif di sini, iaitu –

Bantahan plaintif terhadap kaveat persendirian tersebut bukanlah kerana defendan tidak mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan; dan

(ii) Alasan sebenar plaintif memohon kaveat persendirian tersebut disingkirkan adalah kerana plaintif ingin menjual hartanah tersebut. [26] Kedua-dua implikasi di atas bukanlah alasan yang membolehkan Mahkamah ini menggunakan bidang kuasa secara kehakiman untuk menyingkirkan kaveat persendirian tersebut. Ketara, plaintif sendiri bercanggah pendirian dalam menyokong Saman Pemula ini. [27] Justeru, berdasarkan alasan-alasan di atas, saya berpuashati bahawa defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas hartanah tersebut selaras dengan maksud seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara. Isu 2: Sama ada defendan mempunyai persoalan bermerit dan wajar untuk dibicarakan. [28] Jelas dan ketara tuntutan harta sepencarian melibatkan undang-undang keluarga bagi orang Islam. Berpandukan kepada Perkara 121 Perlembagaan Persekutuan, telah diperincikan bidang kuasa kehakiman Persekutuan, iaitu – Article 121

There shall be two High Courts of co-ordinate jurisdiction and status, namely—

one in the States of Malaya, which shall be known as the High Court in Malaya and shall have its principal registry at such place in the States of Malaya as the Yang di-Pertuan Agong may determine; and

one in the States of Sabah and Sarawak, which shall be known as the High Court in Sabah and Sarawak and shall have its principal registry at such place in the States of Sabah and Sarawak as the Yang di-Pertuan Agong may determine;

(Repealed) and such inferior courts as may be provided by federal law and the High Courts and inferior courts shall have such jurisdiction and powers as may be conferred by or under federal law.

The courts referred to in Clause (1) shall have no jurisdiction in respect of any matter within the jurisdiction of the Syariah courts. [29] Saya juga merujuk Enakmen Pentadbiran Agama Islam (Negeri Selangor) 2003 yang memperuntukkan bidang kuasa Mahkamah Tinggi Syariah seperti berikut:

(1) Mahkamah Tinggi Syariah hendaklah mempunyai bidang kuasa di seluruh Negeri Selangor dan hendaklah diketuai oleh seorang Hakim Mahkamah Tinggi Syariah.

Walau apa pun subseksyen (1), Ketua Hakim Syarie boleh bersidang sebagai Hakim Mahkamah Tinggi Syariah dan mengetuai Mahkamah itu.

Mahkamah Tinggi Syariah hendaklah – …

dalam bidang kuasa malnya, mendengar dan memutuskan semua tindakan dan prosiding jika semua pihak dalam tindakan atau prosiding itu adalah orang Islam dan tindakan atau prosiding itu adalah berhubungan dengan –

pertunangan, perkahwinan …;

(ii) …

(iii) …

pembahagian atau tuntutan harta sepencarian; [30] Justeru, meski pun tuntutan yang diketengahkan oleh defendan tersebut tidak berada dalam bidang kuasa Mahkamah ini, namun saya berpuashati bahawa defendan telah menunjukkan ada persoalan yang bermerit untuk dibicarakan di Mahkamah yang berbidang kuasa. Pengemukaan Ekshibit DO-1 iaitu Pernyataan Tuntutan bagi harta sepencarian dan Ekshibit DO-2 bagi Notis Sulh yang dikeluarkan oleh Pendaftar Mahkamah Tinggi Syariah Shah Alam yang telah menetapkan tarikh pendengaran Majlis Sulh adalah mencukupi dalam menyokong dapatan Mahkamah ini. [31] Mahkamah Agung dalam kes Woon Kim Poh v Sa’amah bte Hj Kasim [1987] menjelaskan kesan kaveat persendirian, iaitu - The effect of a private caveat expressed to bind the land itself is to prevent any registered disposition of the land except with the creditor’s consent until the caveat is removed. See also Eng Mee Yong & Ors v Letchumanan. A caveat freezes the register at least until the caveat has taken court action to determine his claim, Judith Sihombing, p. 588. In the Torrens system where registration is the very basis of the system the prohibition in s 322(2) must be strictly complied with. In other Registrar is statutorily obliged to refuse the registration because to do so would be a violation of an express provision of the National Land Code. [32] Selanjutnya saya mendapati bahawa berdasarkan dokumen yang diekshibitkan oleh defendan dan pengakuan daripada plaintif, jelas terdapat prosidur undang-undang yang sedang berjalan. Prosiding tuntutan harta sepencarian nyata bertujuan untuk menentukan hak defendan terhadap harta tersebut. Fakta ini memenuhi prinsip undang-undang yang diputuskan dalam otoriti-otoriti di atas. Isu 3: Jika isu 2 dijawab secara positif, sama ada tuntutan harta sepencarian yang difailkan oleh defendan merupakan tindakan fikiran terkemudian. [33] Plaintif mencabar prosiding tuntutan harta sepencarian sebagai tindakan fikiran terkemudian oleh defendan dan Saman Pemula ini sewajarnya dibenarkan. [34] Berdasarkan alasan-alasan yang dicerakinkan dalam menjawab kedua-dua isu di atas, saya berpandangan tidak timbul isu kelewatan yang tidak munasabah oleh defendan dalam pemfailan tuntutan harta sepencarian. [35] Saman Pemula ini difailkan oleh plaintif pada 19 Julai 2024 iaitu lebih kurang empat bulan selepas defendan memasukkan kaveat persendirian. Perintah pelanjutan kaveat persendirian pula dibenarkan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 23 Ogos 2024 manakala Pernyataan Tuntutan defendan bagi tuntutan harta sepencarian bertarikh 15 Ogos 2024. [36] Saya juga mendapati tuntutan harta sepencarian difailkan oleh defendan pada 15 Ogos 2024 adalah sebelum perintah pelanjutan kaveat persendirian direkodkan di Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 23 Ogos 2024. [37] Saya merujuk Agreement to purchase bagi hartanah tersebut iaitu ekshibit NS-2 dalam Afidavit Sokongan. Bahagian tandatangan pembeli terdapat nama bakal pembeli tanpa tandatangan. Dokumen ini ditarikhkan pada 13.3.2024. Dokumen tangkap layar perbualan melalui aplikasi WhatsApp menunjukkan tarikh 23 Mei 2024 dan Salinan dokumen Agreement to purchase dengan tarikh 22.5.2024. [38] Ini bermaksud dokumen plaintif sendiri menunjukkan hasrat plaintif untuk menjual hartanah tersebut adalah sekitar 13 Mac 2024 dan bukannya 10 tahun dahulu lagi. Meski pun demikian, plaintif tetap bersetuju dengan permohonan defendan untuk pelanjutan kaveat persendirian atas hartanah yang dihasratkan oleh plaintif untuk dijual sebagaimana yang dizahirkan melalui perintah Mahkamah Tinggi bertarikh 23 Ogos 2024. [39] Justeru, pada hemat saya hujahan plaintif bahawa pemfailan tuntutan harta sepencarian bersifat fikiran terkemudian adalah tidak bermerit. Isu 4: Sama ada plaintif berhak terhadap ganti rugi am dan khas. [40] Oleh kerana isu pertama dan kedua telah dijawab secara positif, maka tiada keperluan bagi isu keempat dijawab oleh Mahkamah ini. H. KESIMPULAN [41] Berdasarkan alasan-alasan yang diperihalkan di atas, Mahkamah ini memutuskan Saman Pemula (Kandungan 1) ditolak dengan kos RM2,000.00 tertakluk kepada alokator. Bertarikh pada 25 Mac 2025. Ditandatangani ........................................................... HAZIZAH KASSIM

Bagi Pihak Plaintif : Roslan Hadri Zulkifli & Khairul Aiman Tetuan Mohamed Noor, Amran & Yoon (Petaling Jaya, Selangor)

Bagi Pihak Defendan : Ardeliza Izmaryanti Shafie Tetuan Hanif Hassan & Co. (Seremban, Negeri Sembilan)