NG SOW LENG v Mooi Mun Yin [Bertindak Sebagai Pentadbir Yang Dilantik Melalui Surat Kuasa Mentadbir Bawah Saman Pemula No: Ba-31ncvc-671-04/2025 Bagi Harta Pusaka, Mooi Chee Meng (No. K/p: 750603-08-5481) Defendan Dalam Tindakan Asal] (BA-22NCvC-276-07/2022)

NG SOW LENG … DEFENDAN-

DEFENDAN TETUAN YEONG KHOO & PARTNERS ALASAN PENGHAKIMAN A.

Ini merupakan keputusan Mahkamah Tinggi selepas perbicaraan penuh. Keputusan umum telah dibacakan di Mahkamah Terbuka pada 23.4.2025. 14/07/2025 18:07:38 BA-22NCvC-276-07/2022 Kand. 94 S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Sebelum keputusan dibacakan, Mahkamah telah merakamkan ucapan takziah kepada ahli keluarga dan peguam cara defendan, Mooi Chee Meng. Melalui surat daripada Tetuan Kelvin Wong, Phang & Associates bertarikh 28.3.2025 Mahkamah ini dimaklumkan bahawa defendan telah meninggal dunia pada 23.1.2025.

Mahkamah turut mengucapkan terima kasih atas kerjasama semua peguam dan saksi-saksi yang membantu dalam kelancaran proses perbicaraan penuh dan penyediaan hujahan bertulis. Akhirnya tuntutan plaintif yang dimulakan pada bulan Julai 2022 sampai ke noktah akhir. B.

Plaintif telah memasuki Perjanjian Jual Beli bertarikh 14.3.2018 sebagai pembeli sebuah rumah berkembar dua tingkat beralamat di No. 35 Laluan Perpaduan Ria 1, Taman Perpaduan Ria, 31150 Ulu Kinta, Perak yang didirikan di sebidang tanah seluas kira-kira 276 meter persegi di bawah Hakmilik Individu No. Pajakan Negeri 362013, Mukim Hulu Kinta, Daerah Kinta Perak Darul Ridzuan (hartanah No. 35).

Defendan ialah tuan punya berdaftar hartanah No. 35 tersebut. Defendan dalam tindakan ini menafikan memasuki perjanjian jual beli dengan plaintif. Defendan kemudiannya memasukkan tuntutan balas terhadap plaintif, Lee Chee Kang dan firma guaman Tetuan Yeong Khoo & Partners. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Lee Chee Kang individu dinamakan sebagai defendan kedua dalam tuntutan balas yang memberikan pinjaman ah long kepada defendan. Defendan gagal menyampaikan kertas kausa kepada Lee Chee Kang dan defendan akhirnya menarik balik tuntutan terhadap Lee Chee Kang.

Tetuan Yeong Khoo & Partners merupakan firma guaman yang mendraf perjanjian jual beli bagi hartanah No. 35 dan mewakili plaintif dalam perjanjian tersebut. Tetuan Yeong Khoo & Partners turut dinamakan sebagai defendan ketiga dalam tuntutan balas. C.

Pertikaian antara plaintif dan defendan adalah berkaitan dengan hartanah No. 35 yang menjadi hal perkara dalam perjanjian jual beli bertarikh 14.3.2018.

Perjanjian jual beli tersebut mendedahkan fakta bahawa plaintif telah membeli hartanah No.35 daripada defendan dengan membayar sejumlah RM229,080.00 sebagai deposit.

Tuntutan plaintif terhadap defendan bertitik tolak daripada kegagalan defendan memenuhi kewajipan yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli tersebut dan melaksanakan pindahmilik bagi hartanah No. 35 tersebut.

Selain daripada menyediakan perjanjian jual beli, dokumen pindahmilik dan memohon kebenaran pindahmilik bagi pihak defendan, Tetuan Yeong Khoo & Partners juga dilantik oleh defendan S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ untuk mewakili defendan dan menyediakan dokumen-dokumen pindahmilik bagi dua lagi hartanah milik defendan.

Plaintif dalam tindakan ini menuntut terhadap defendan bagi relif-relif yang berikut – i. Perintah pelaksanaan spesifik Perjanjian Jual Beli bertarikh 14.3.2018 untuk unit rumah berkembar dua tingkat beralamat di No. 35 Laluan Perpaduan Ria 1, Taman Perpaduan Ria, 31150 Ulu Kinta, Perak yang didirikan atas sebidang tanah seluas kira-kira 276 meter persegi di bawah Hakmilik Individu No. Pajakan Negeri 362013, Mukim Hulu Kinta, Daerah Kinta Perak Darul Ridzuan; ii. Sekiranya defendan enggan menyempurnakan dokumen yang berkaitan untuk melaksanakan pindahmilik hartanah tersebut daripada defendan kepada plaintif maka Timbalan Pendaftar dan/atau Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi Shah Alam diberi kuasa untuk menandatangani dokumen-dokumen berkaitan dengan pindahmilik hartanah tersebut; iii. Plaintif diberi kebebasan untuk memohon; iv. Kos; dan S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ v. Apa-apa relif yang dianggap patut dan wajar oleh Mahkamah ini.

Defendan telah mencabar tuntutan plaintif dan mengemukakan tuntutan balas dengan menamakan plaintif sebagai defendan bersama-sama dengan dua yang lain iaitu Lee Chee Kang dan Tetuan Yeong Khoo & Partners.

Defendan menafikan perjanjian jual beli bagi hartanah No. 35 yang dibeli oleh plaintif. Defendan juga menafikan memorandum pindahmilik yang ditandatangani di pejabat Tetuan Yeong Khoo & Partners. Menurut defendan, beliau hanya menandatangani kaveat persendirian dan dokumen yang ditandatangani olehnya pada ketika itu tidak mengandungi butiran sebagaimana dalam perjanjian jual beli tersebut.

Defendan juga memplidkan, Lee Chee Kang iaitu defendan kedua dalam tuntutan balas merupakan seorang peminjam wang tanpa lesen yang telah memberikan beberapa pinjaman kepada defendan. Walau bagaimanapun serahan saman terhadap Lee Chee Kang tidak berjaya disempurnakan.

Defendan menyatakan bahawa beliau telah memasuki perjanjian pinjaman dengan Lee Chee Kang @ Simon dan bukannya plaintif kerana defendan tidak mengenali plaintif. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Defendan mengakui pernah menandatangani perjanjian jual beli menggunakan khidmat Tetuan Yeong Khoo & Partners untuk hartanah-hartanah berikut: i. Rumah teres No. 47, Laluan Pakatan Jaya 5, Taman Pakatan Jaya, Ulu Kinta Perak (hartanah No. 47) melalui perjanjian bertarikh 27.8.2019 dengan Muhammad Izzul Islam bin Ramli; dan ii. Rumah teres No. 9 Lorong Batu Nilam 20D, Bandar Bukit Tinggi Klang (hartanah Batu Nilam) melalui perjanjian bertarikh 27.9.2018 dengan Ong Jiun Khai dan Lim Lay Siang.

Defendan turut menyaman Tetuan Yeong Khoo & Partners peguam cara yang dilantik oleh defendan sendiri dalam urusan pinjaman wang defendan dengan Lee Chee Kang termasuk perjanjian jual beli bagi hartanah No. 47 dan hartanah Batu Nilam.

Secara umum, pembelaan defendan berkisar kepada isu pinjaman haram yang diberikan oleh Lee Chee Kang kepada defendan sekitar tahun 2018. Defendan menegaskan pinjaman tersebut telah dibayar balik beserta faedah. Menurut defendan lagi, harga pasaran hartanah tersebut menjangkau RM500,000 berbanding harga jual yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli sebanyak RM400,000 sehingga menyebabkan Lee Chee Kang menikmati kekayaan yang tidak wajar. Tambahan pula defendan menyatakan tiada bayaran deposit diterima olehnya. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Kausa tindakan defendan dalam tuntutan balas terhadap plaintif adalah perjanjian jual beli bertarikh 14.3.2018 merupakan sham agreement dan terdapat elemen paksaan dan salahnyataan yang dilakukan oleh plaintif, Lee Chee Kang dan Tetuan Yeong Khoo & Partners terhadap defendan.

Defendan memplidkan wujud pinjaman haram yang diberikan oleh Lee Chee Kang dan dokumen yang ditandatangani oleh defendan semasa pinjaman tersebut adalah hanya kaveat dan bukan perjanjian jual beli. Defendan menyatakan yang dia telah dipaksa oleh Lee Chee Kang untuk hadir di pejabat Tetuan Yeong Khoo & Partners untuk menandatangani borang kaveat. Defendan mendakwa Tetuan Yeoh Khoo & Partners tidak pernah menjelaskan tentang perjanjian jual beli dan beliau tidak pernah berniat untuk diikat dengan perjanjian tersebut. Selain itu defendan turut memplidkan berlaku unjust enrichment selain tiada balasan terhadap perjanjian jual beli tersebut. Bahkan defendan menyatakan beliau masih membayar pinjaman perumahan rumah tersebut dan tidak berniat untuk menjualnya.

Relif yang dipohon oleh defendan dalam tuntutan balas adalah seperti berikut – i. Perjanjian jual beli yang dimasuki antara plaintif dan defendan diisytiharkan sebagai tidak sah dan batal; ii. Plaintif bersama-sama Lee Chee Kang dan Tetuan Yeong Khoo & Partners diperintah bayar ganti rugi kepada S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ defendan sebanyak RM200,000 akibat kecuaian dan kesalahan dalam mengendalikan perjanjian jual beli; iii. Plaintif, Lee Chee Kang dan Tetuan Yeong Khoo & Partners membayar kos tindakan; dan iv. Faedah.

Tetuan Yeong Khoo & Partners yang dinamakan sebagai defendan ketiga dalam tuntutan balas menafikan tuntutan defendan dan menegaskan bahawa dalam perjanjian jual beli tersebut, firma guaman mereka hanya mewakili plaintif dan defendan memilih tidak diwakili peguam.

Defendan telah menandatangani dokumen jual beli dan pindahmilik termasuk permohonan kebenaran yang dikemukakan kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk menjual hartanah No. 35 tersebut kepada plaintif. Permohonan kebenaran pindahmilik telah diluluskan pada 10.12.2019.

Berhubung dengan kausa tuntutan paksaan dan salahnyataan, ia disifatkan sebagai fikiran terkemudian defendan kerana tiada sebarang laporan polis dibuat. Alasan ini hanya dibangkitkan selepas lima tahun dari tarikh perjanjian tersebut dimasuki. Menurut Tetuan Yeong Khoo & Partners, defendan telah menandatangani dokumen-S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ dokumen tersebut dengan disaksikan oleh peguam cara, Cik Shafika Abu Bakar.

Perbicaraan kes ini telah disempurnakan melalui pemanggilan tiga orang saksi iaitu – i. Ng Sow Leng bagi plaintif; ii. Mooi Chee Meng bagi defendan; dan iii. Shafika Abu Bakar bagi pihak Tetuan Yeong Khoo & Partners. D.

Beban pembuktian terletak di bahu pihak yang menuntut untuk membuktikan tuntutannya. Selagi mana beban tersebut gagal dipuaskan, beban pembuktian tidak akan berpindah kepada pihak yang dituntut.

Seksyen 101 Akta Keterangan 1950 (Akta 56) memperuntukkan: Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

Dalam kes Letchumanan Chettiar Alagappan @ L Allagappan & Anor v. Secure Plantation Sdn Bhd [2017] 3 MLRA S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ 501; [2017] 4 MLJ 697; [2017] 5 CLJ 418), diputuskan prinsip undang-undang mantap bahawa standard pembuktian dalan kes litigasi sivil adalah di atas imbangan kebarangkalian. E.

Mahkamah telah meneliti Penyata Isu-isu Untuk dibicarakan yang difailkan oleh pihak-pihak secara berasingan. Berdasarkan hujahan oleh peguam cara-peguam cara terpelajar, Mahkamah ini berpandangan isu-isu yang relevan untuk diputuskan adalah sebagaimana berikut – i. Sama ada wujud Perjanjian Jual Beli bertarikh 14.3.2018 yang sah dan Memorandum Pindahmilik bagi hartanah No. 35 antara plaintif dan defendan. ii. Sama ada plaintif, Lee Chee Kang Tetuan Yeong Khoo & Partners berkomplot untuk memaksa dan membuat salahnyataan terhadap defendan sehingga menyebabkan defendan menandatangani perjanjian jual beli dan dokumen pindahmilik hartanah tersebut. iii. Sama ada Tetuan Yeong Khoo & Partners mempunyai tugas berhati-hati terhadap defendan. iv. Sama ada plaintif berhak terhadap relif yang dituntut terhadap defendan. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ F. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu 1: Sama ada wujud Perjanjian Jual Beli bertarikh 14.3.2018 yang sah dan Memorandum Pindahmilik bagi hartanah No. 35 antara plaintif dan defendan

Mahkamah Persekutuan dalam kes Berjaya Times Square Sdn Bhd v M-Concept Sdn Bhd [2010] 1 CLJ 269 memutuskan garis panduan dalam mentafsir kontrak, iaitu - [42] Here it is important to bear in mind that a contract is to be interpreted in accordance with the following guidelines. First, a court interpreting a private contract is not confined to the four corners of the document. It is entitled to look at the factual matrix forming the background to the transaction. Second, the factual matrix which forms the background to the transaction includes all material that was reasonably available to the parties. Third, the interpreting court must disregard any part of the background that is declaratory of subjective intent only. Lastly, the court should adopt an objective approach when interpreting a private contract. See, Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society [1998] 1 All ER 98. As Lord Clyde said in Bank of Credit and Commerce International SA v. Munawar Ali[2001] 2 WLR 735: S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Prinsip undang-undang matan juga telah merumuskan bahawa persoalan tentang tafisran kontrak merupakan persoalan undang-undang. Mahkamah Persekutuan dalam kes Far East Holding Bhd & Anor v. Majlis Ugama Islam Dan Adat Resam Melayu Pahang & Other Appeals [2018] 1 CLJ 693; [2018] 1 MLJ 1 memutuskan bahawa –

Pursuant to the Arbitration Act 2005, the question of law must be one of law and not fact. However, there is no universal definition of 'question of law'.

Hal perkara yang menjadi pertikaian dalam kes ini adalah hartanah No. 35, yang dimiliki oleh defendan.

Plaintif menuntut defendan bagi pelaksanaan spesifik terhadap perjanjian jual beli bertarikh 14.3.2018 bagi hartanah No. 35 tersebut. Jika defendan enggan, plaintif memohon supaya dokumen pindah milik ditandatangani oleh Pendaftar Mahkamah Tinggi Shah Alam beserta faedah dan kos.

Mahkamah ini telah meneliti Penyata Fakta-Fakta Yang Dipersetujui yang menyatakan defendan seorang yang muflis melalui perintah Mahkamah Tinggi Ipoh pada 3.7.2020. Selanjutnya Ketua Pengarah Insolvensi telah memberi sanksi untuk defendan meneruskan tindakan di sini. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Plaintif telah memberi keterangan dan mengakui dokumen-dokumen berikut telah ditandatangani oleh plaintif. Keterangan plaintif turut disokong dengan keterangan Cik Shafika, iaitu – i. Perjanjian jual beli bertarikh 14.3.2018tersebut; ii. Memorandum Pindahmilik (Borang 14A); iii. Borang Nyata Cukai Keuntungan Harta Tanah 1A (Borang CKHT 1A) bertarikh 14.3.2018; iv. Borang Nyata Cukai Keuntungan Harta Tanah 3 (Borang CKHT 3) bertarikh 14.3.2018; v. Surat Acknowledgment of Legal Representative bertarikh 14.3.2018; vi. Borang Permohonan Kebenaran untuk Pindahmilik Tanah; dan vii. Surat Kebenaran yang memberikan kuasa kepada Tetuan Yeong Khoo & Partners untuk mendapatkan Penyata Tebus Hutang daripada Public Bank Berhad.

Semasa memeriksa balas plaintif, peguam cara defendan mempertikaikan keupayaan plaintif membeli hartanah No. 35 tersebut. Saya berpandangan pencabaran defendan tentang keupayaan plaintif membayar harga hartanah dalam konteks mempertikaikan kewujudan perjanjian jual beli, adalah sukar dipertahankan.

Pendirian Mahkamah ini bersandarkan kepada bahawa kesemua dokumen yang disenaraikan di atas telah dipersetujui oleh S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ pihak-pihak untuk kategorikan dalam Bahagian B. Ini bermaksud isu kewujudan dokumen telah tidak menjadi pertikaian.

Dapatan ini disokong dengan kes Mohd Nazari bin Ab Majid v Tan Keo Hock & Anor [1998] 4 AMR 3396 yang memutuskan bahawa tiada keperluan untuk memanggil pembuatan dokumen bagi dokumen yang dikategorikan dalam Bahagian B. Meskipun demikian, ketulenan kandungan dokumen masih perlu dibuktikan oleh saksi yang mempunyai pengetahuan peribadi.

Mahkamah ini merujuk keterangan Shafika, peguam cara yang mengendalikan perjanjian jual beli bagi hartanah No. 35. Shafika dalam keterangannya menyatakan bahawa beliau sudah menerangkan kepada defendan terma perjanjian jual beli tersebut.

Keterangan Shafika disokong dengan fakta nyata terdapatnya tandatangan defendan selaku penjual dalam perjanjian jual beli tersebut dan memorandum pindahmilik yang disaksikan oleh Shafika. Selain itu, Mahkamah ini turut dirujuk dengan dokumen-dokumen lain iaitu Borang CKHT 1A, surat acknowledgement of legal representative yang telah ditandatangani oleh defendan setelah defendan memilih untuk tidak diwakili oleh peguam dalam transaksi jual beli tersebut.

Klausa 1A perjanjian jual beli tersebut memperuntukkan tentang prasyarat Condition Precedent iaitu – S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

It is hereby expressly agreed that this Agreement is conditional upon the Vendor(s) at his/her/their own costs and expenses obtaining the consent of the State Authority (hereinafter referred to as “the said consent”) to the sale and transfer of the said Property infavour of the Purchaser.

Perjanjian jual beli hartanah No. 35 tersebut tertera dalam mukasurat 227 IDB yang mengandungi tandatangan defendan dengan nama Mooi Chee Meng pada bahagian vendor dan tandatangan plaintif sebagai pembeli dengan disaksikan oleh Shafika Abu Bakar, peguam cara Tetuan Yeong Khoo & Partners. Muka surat 227 IDB ditunjukkan di bawah ini - S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Tandatangan defendan dalam mukasurat 227 IDB adalah kelihatan sama dan serupa dengan tandatangan defendan dalam dokumen mukasurat 230 IDB, Acknowledgment of Legal Representative dalam urusan pindahmilik hartanah No. 35 yang ditandatangani oleh defendan dan ditujukan kepada Tetuan Yeong, Khoo & Partners bertarikh 14.3.2018. Tandatangan ini tidak dinafikan oleh defendan. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Begitu juga dalam dokumen Borang Nyata Cukai Keuntungan Harta Tanah CKHT 1A dalam mukasurat 233 IDB dan mukasurat 243 IDB turut mengandungi tandatangan defendan selain nama defendan dan plaintif selaku pembeli. Tandatangan tersebut juga tidak dibantah oleh defendan. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Selanjutnya mukasurat 244 IDB Borang 14A di bawah ini menunjukkan adanya tandatangan defendan pada bahagian pemindahmilik bagi hartanah No. 35 tersebut. Defendan juga tidak menafikan tandatangan tersebut. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Mukasurat 249 pula menunjukkan borang permohonan kebenaran untuk memindahmilik hartanah tersebut yang juga telah ditandatangani oleh defendan pada mukasurat 250 IDB. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Berikutan permohonan pindahmilik tersebut, pada 10.1.2019 Pejabat Tanah dan Galian Negeri Perak telah meluluskan permohonan pindahmilik hartanah No. 35 tersebut daripada defendan kepada plaintif. Dokumen kebenaran tersebut ditunjukkan dalam mukasurat 254 IDB. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Defendan sama sekali tidak menafikan kewujudan tandatangannya dalam dokumen-dokumen di atas. Apa yang menjadi pembelaan defendan adalah beliau hanya menandatangani borang kosong yang tidak mengandungi maklumat sedemikian dan borang tersebut menurut defendan adalan dokumen berkenaan kaveat. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Pada hemat saya dengan meneliti dokumen-dokumen tersebut dan naratif pembelaan defendan, adalah amat tidak berkemungkinan fakta dan dokumen kontemporari tersebut menepati penegasan defendan bahawa beliau hanya menandatangani borang kosong atau tidak berniat dan/atau tidak mengetahui dokumen yang ditandatangani olehnya. Seperkara lagi, jika dokumen tersebut merupakan dokumen berkenaan kaveat semata-mata, unsur paksaan yang diketengahkan oleh defendan melalui pembelaannya menjadi semakin tidak berkemungkinan berlaku.

Penting juga bagi Mahkamah ini meneliti pembelaan defendan yang berikut -

5.Berkenaan dengan perenggan 3 hingga 8 Pernyataan Tuntutan tersebut, Defendan hanya mengakui setakat bahawa Defendan pernah memasuki satu perjanjian pinjaman wang dengan seorang lelaki cina yang bernama Lee Chee Kang atau dikenali sebagai ‘Simon’. Defendan tidak mempunyai sebarang kaitan dan hubungan dengan Plaintif dan tidak berkenalan dengan Plaintif. Oleh itu, Defendan tidak bersetuju dan menafikan bahawa Defendan pernah berkontrak atau bersetuju untuk menjual dan/atau melakukan pindah milik hartanah tersebut kepada Plaintif.

Secara zahirnya, defendan tidak menggunakan terminologi non est factum, namun intipati perenggan yang diplidkan di atas S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ menyimpulkan fikrah sedemikian. Pun begitu, situasi ini mirip dengan pembelaan yang dikemukakan oleh defendan dalam kes Thong Guan Company (Pte) Ltd [No.2] v Lam Kong Company Ltd [1997] MLJU 475. Mahkamah Tinggi dalam kes tersebut menyatakan – I must say once that the defence of non est factum goes against the grain if the evidence. There is an overwhelming and compelling evidence to show that the sale and purchase agreement dated July 28, 1967 was in fact executed by the parties.

Saya turut memberi pertimbangan terhadap keterangan defendan bahawa beliau hanya menandatangani dua perjanjian jual beli bagi dua hartanah miliknya (hartanah No. 47 dan hartanah Batu Nilam) yang dikendalikan oleh Tetuan Yeong, Khoo & Partners dan menafikan menjual hartanah No. 35 tersebut. Dua perjanjian tersebut adalah bertarikh 27.9.2018 antara defendan dengan Ong Jiun Khai dan Lim Lay Siang dan defendan dengan Muhammad Izzul Islam bin Ramli.

Inferens yang boleh dibuat pada tahap ini adalah selepas perjanjian jual beli bagi hartanah No. 35 bertarikh 14.3.2018 disifatkan oleh defendan sebagai sham agreement, defendan masih mempercayai Tetuan Yeong, Khoo & Partners dan mengarahkan firma guaman tersebut mewakili defendan dalam dua lagi perjanjian jual beli bagi dua hartanah milik defendan. Sekiranya diperhati, Tetuan Yeong, Khoo & Partners menyediakan dokumen-dokumen yang sama bagi dua hartanah tersebut dengan hartanah No. 35. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Mahkamah ini tidak boleh mengenepikan keterangan saksi bagi Tetuan Yeong, Khoo & Partners iaitu Cik Shafika yang telah beramal selama lebih kurang 10 tahun dalam bidang conyevancing. Semasa diperiksa balas keterangan Cik Syafika konsisten, tidak goyah dan kekal utuh dengan pendirian bahawa beliau menyaksikan defendan menandatangani dokumen-dokumen tersebut.

Keterangan bersumpah Cik Syafika yang relevan semasa diperiksa balas oleh peguam cara plaintif dinukilkan semula di sini – RSS: Ada nama di bahagian kanan, Mooi Chee Meng dan di bawah ada nama Ng Sow Leng dan di tepi kiri ada nama Shafika Binti Abu Bakar. Boleh kamu sahkan bahawa kamu adalah Shafika Binti Abu Bakar yang dirujuk di muka surat 227? SHAFIKA: Ya, itu adalah saya. RSS: Sila sahkan kamu setuju bahawa tandatangan-tandatangan Mooi Chee Meng dan Ng Sow Leng telah ditandatangan di hadapan Pn Shafika. SHAFIKA Ya, saya sahkan. RSS: Setuju dengan saya bahawa sebelum kedua-dua penama itu menandatangan di hadapan Pn Shafika, Pn Shafika telah menerangkan kandungan perjanjian jual beli bertarikh 14/03/2018 itu? S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ SHAFIKA: Ya, setuju. RSS: Setuju dengan saya bahawa setelah perjanjian jual beli tersebut ditandatangan mereka juga telah menandatangan memorandum pindah milik Borang 14A? SHAFIKA: Ya, setuju.

Saksi tunggal bagi Tetuan Yeong, Khoo & Partners turut memberi keterangan berikut semasa diperiksa balas oleh peguam cara defendan – GHH: Ok. Saya cadangkan borang yang diberikan kepada Mooi Chee Meng untuk ditandatangani merupakan kertas kosong sahaja semasa Mooi Chee Meng menandatangani. Setuju atau tidak? SHAFIKA: Tidak setuju. GHH :Saya cadangkan lagi Puan, semasa memberikan Mooi Chee Meng untuk tandatangan, butiran-butiran lanjut tidak diterangkan kepada Mooi Chee Meng. SHAFIKA: Tidak setuju. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Menelusuri keterangan Cik Shafika semasa diperiksa balas dan isi kandungan dokumen-dokumen yang ditunjukkan di atas serta kedudukan tandatangan defendan, Mahkamah ini tidak dapat menerima alegasi defendan bahawa tandatangan defendan diturunkan dalam kertas kosong.

Selanjutnya Mahkamah ini mendapati pembelaan dan tuntutan balas defendan tidak memplidkan tentang isu keupayaan plaintif dalam membeli hartanah tersebut. Dalam hal ini, saya telah memberi perhatian terhadap prinsip undang-undang yang mantap bahawa pihak-pihak adalah terikat dengan pliding masing-masing. Mahkamah Persekutuan dalam kes Saiman Umar v Lembaga Pertubuhan Peladang [2015] 9 CLJ 153 telah melalui penghakiman Azahar Mohamed HMP telah memutuskan bahawa – [41] We should remind ourselves that parties to an action are bound by their own pleadings. It is therefore necessary to make the point that the court is also bound by the pleadings in as much as the parties themselves. The most important purpose of pleadings is to plead reasonable cause of action, define the issues of fact and questions of law to be determined by the court. It is a valid argument to make that the court is constrained to decide an action on which no issue has been raised by the parties in their respective pleadings (see Ambank (M) Bhd v. Luqman Kamil bin Mohd Don [2012] 3 CLJ 551; [2012] 3 MLJ 1; [2012] 3 MLRA 459 and Victory S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ Avenue Mfg (M) Sdn Bhd v. Matsushita Electronic Devices (M) Sdn Bhd [2009] CLJU 296; [2009] 1 LNS 296; [2009] 5 MLJ 243).

Selanjutnya defendan telah mengemukakan sesalinan laporan polis yang dibuat pada 16.1.2020 dalam Ikatan Dokumen Tambahan defendan. Perenggan pertama laporan polis tersebut menyatakan – Pada 14 Februari 2018 bertempat di pejabat Messrs Yeong Khoo & Partners, Advocates & Solicitors No. 80-3 Jalan Setia Gemilang Shah Alam, saya telah menandatangani pinjaman wang berjumlah RM900,000 dengan mencagarkan rumah sebanyak 4 buah dengan syarat sekiranya saya gagal membayar pinjaman saya sendiri akan menjual rumah tersebut dan membayar pinjaman kepada pemberi pinjaman saya nama panggilan Simon.

Saya mendapati laporan polis tersebut tidak dapat membantu pembelaan dan tuntutan balas defendan. Wujud elemen pengakuan yang ketara oleh defendan sendiri dalam laporan polis tersebut. Peguam cara defendan melalui hujahan bertulis menekankan bahawa defendan tidak pernah menjual mana-mana rumah defendan dan hanya mencagarkan empat hartanah sebagai jaminan pinjaman. Pada hemat saya, penghujahan ini tidak konsisten dengan versi defendan bahawa dua lagi perjanjian jual beli bagi dua hartanah defendan adalah sah. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Ironinya, berpaksikan pengakuan tersebut defendan tidak pula mempertikaikan dua lagi perjanjian jual beli hartanah beliau yang turut sama dikendalikan oleh Tetuan Yeong Khoo & Partners.

Dalam konteks menilai pembelaan defendan bahawa perjanjian jual beli bagi hartanah No.35 merupakan sham agreement dan bahawa defendan telah membayar keseluruhan pinjaman kepada Lee Chee Kang, penegasan tersebut tidak disokong dengan bukti kontemporari. Apatah lagi defendan memilih untuk menarik balik tuntutannya terhadap Lee Chee Kang.

Tuntasnya, menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa wujud perjanjian jual beli yang sah antara plaintif dan defendan. Isu 2: Sama ada plaintif, Lee Chee Kang Tetuan Yeong Khoo & Partnes berkomplot untuk memaksa dan membuat salahnyataan terhadap defendan sehingga menyebabkan defendan menandatangani perjanjian jual beli dan dokumen pindahmilik hartanah tersebut.

Frasa salahnyataan, paksaan dan duress telah diplidkan dalam tuntutan balas defendan. Seksyen 18 Akta Kontrak 1950 memberi tafsiran salahnyataan sebagaimana berikut – Misrepresentation includes:

the positive assertion, in a manner not warranted by the information of the person making it, of that which is not true, though he believes it to be true; S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

any breach of duty which, without an intent to deceive, gives an advantage to the person committing it, or anyone claiming under him, by misleading another to his prejudice, or to the prejudice of anyone claiming under him; and

causing, however innocently, a party to an agreement to make a mistake as to the substance of the thing which is the subject of the agreement.

Meskipun membangkitkan pembelaan dan tuntutan balas berdasarkan alasan wujudnya salahnyataan, paksaan dan duress, defendan mengakui bahawa selepas perjanjian jual beli bagi hartanah No. 35, defendan telah melantik Tetuan Yeong Khoo & Partners menyediakan perjanjian jual beli bagi dua hartanah defendan iaitu Hartanah 47 dan Hartanah Batu Nilam.

Defendan juga telah menandatangani surat bertarikh 7.1.2020 yang memberi kuasa kepada firma Yeong Khoo & Partners untuk mendapatkan penyata tebus hutang daripada Public Bank Berhad. Oleh kerana masih belum menerima jawapan daripada pihak bank, Shafika telah menghubungi bank dan mendapat tahu bahawa defendan telah memberi arahan bertulis kepada Public Bank Berhad supaya tidak mengeluarkan penyata tebus hutang kepada Shafika. Hal ini menyebabkan transaksi pindahmilik tidak dapat diteruskan.

Fakta bahawa defendan menulis kepada Public Bank Berhad untuk menahan Penyata Tebus Hutang dikeluarkan bagi hartanah No. 35 pada hemat saya membawa kepada kesimpulan bahawa S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ defendan pada hakikatnya mempunyai pengetahuan tentang adanya permintaan oleh Tetuan Yeong Khoo & Partners untuk mendapatkan penyata tersebut berasaskan kuasa yang diberikan oleh defendan kepada Tetuan Yeong Khoo & Partners. Pengetahuan ini menegatifkan pembelaan defendan yang beliau tidak tahu menahu apakah dokumen yang ditandatangani olehnya.

Meskipun defendan menyatakan telah dipaksa untuk menandatangani dokumen sehingga menyebabkan beliau mengarahkan Public Bank Berhad menghentikan pengeluaran Penyata Tebus Hutang, tiada dokumen kontemporari yang menunjukkan defendan bersemuka atau menyoal Shafika berkenaan isu paksaan dan salahnyataan atau perbuatan yang telah menyebabkan dirinya terpedaya. Sebaliknya fakta menunjukkan defendan meneruskan urusan perjanjian jual beli bagi dua hartanah defendan yang lain menggunakan khidmat Tetuan Yeong Khoo & Partners.

Satu fakta material yang telah diberi pertimbangan dalam isu pertama adalah defendan tidak pernah mempertikaikan tandatangannya yang terdapat dalam semua dokumen berkaitan hartanah No. 35 yang menjadi pertikaian di sini.

Seksyen 14 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan yang berikut – Consent is said to be free when it is not caused by--

coercion, as defined in section15;

undue influence, as defined in section16; S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

fraud, as defined in section 17; d) misrepresentation, as defined in section18; or

mistake, subject to sections 21, 22 and 23. Consent is said to be so caused when it would not have been given but for the existence of such coercion, undue influence, fraud, misrepresentation, or mistake.”

Mahkamah ini juga memberi pertimbangan kepada persetujuan kesemua peguam cara termasuk peguam cara defendan semasa prosiding perbicaraan bahawa dokumen-dokumen yang dirujuk dalam keterangan Shafika dalam Bahagian C dipindahkan dan diletakkan dalam Bahagian B.

73.

Aturan 34 kaedah 2(2)(e)(i) KKM 2012 memperuntukkan – Pre-trial case management when directed by the Court (O. 34 r. 2)

At a pre-trial case management, the Court may consider any matter including the possibility of settlement of all or any of the issues in the action or proceedings and require the parties to furnish the Court with such information as it thinks fit, and the appropriate orders and directions that should be made to secure the just, expeditious and economical disposal of the action or proceedings, including-

if the parties are unable to agree on certain documents, those documents on which agreement cannot be reached shall be included in separate S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ bundles and each such bundle shall be filed by the plaintiff and marked as follows:

Part B - documents where the authenticity is not disputed but the contents are disputed;

Implikasi meletakkan dokumen dalam bahagian B telah dirujuk dalam beberapa otoriti, antaranya dalam kes Melawangi Sdn Bhd v.

Lim Kian Hian [2017] CLJU 1473; [2017] 1 LNS 1473; [2017] MLJU Dalam kes tersebut, Mahkamah Rayuan telah menjelaskan kesan pengkelasan dokumen sedemikian berdasarkan Aturan 34 kaedah 2(2) KKM 2012, iaitu – [24] It is clear that Bundle B contains documents where the authenticity of the same is not disputed but contents are. What that means is simply this. There is no requirement to call any evidence to prove the authenticity or existence of the document in question. However, if any party wants to rely on the contents of that document, he or she must call for the evidence, oral or otherwise, to prove the truth of the same. Unless that is done, the trial Court cannot give any evidential value to the contents of that document.

Merujuk kepada kausa tindakan dalam tuntutan balas defendan, saya mendapati beban atas pundak defendan untuk membuktikan kewujudan paksaan dan salahnyataan yang didakwa telah dilakukan oleh plaintif, Lee Chee Kang dan Tetuan Yeong Khoo & Partners terhadap defendan di atas imbangan kebarangkalian S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ sebagaimana diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd v Damai Setia Sdn Bhd [2015] MLJU

0292.

Melalui keterangan defendan, defendan menekankan atas paksaan, salahnyataan oleh Lee Chee Kang dan duress oleh peguam cara Tetuan Yeong Khoo & Partners sehingga menyebabkan defendan terpaksa menandatangani dokumen-dokumen yang dikatakan sebagai kaveat.

Timbul persoalan, fakta apakah yang menjadi sandaran defendan untuk memenuhi ketiga-tiga limb dalam seksyen 18 Akta Kontrak 1950 melalui tuntutan balasnya terhadap plaintif dan Tetuan Yeong Khoo & Partners.

Meneliti pliding defendan, saya mendapati tiada butiran terperinci diplidkan tentang unsur salahnyataan termasuk paksaan bahkan tidak juga diplidkan tentang penipuan. Apakah paksaan yang berlaku masih menjadi misteri dan tidak dijawab oleh defendan.

Pernyataan pembelaan terpinda defendan memplidkan bahawa defendan hanya menggunakan khidmat Tetuan Yeong Khoo & Partners bagi dua transaksi sahaja atas syor Lee Chee Kang dengan asas Lee Chee Kang ingin mendapatkan kembali wang pinjaman daripada defendan melalui hasil jualan dua hartanah tersebut.

Elemen paksaan, salahnyataan bahkan perjanjian haram yang diplidkan oleh defendan pada hemat saya gagal dibuktikan oleh S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ defendan. Pembelaan defendan menyatakan – atas paksaan, misrepresentasi oleh Lee Chee Kang dan duress dan juga peguam cara tersebut dari Tetuan Yeong Khoo & Partners defendan telah secara tidak rela hati dipaksa untuk menandatangani dokumen yang dikatakan adalah kaveat sahaja. Lee Chee Kang telah menggesa dan memaksa defendan untuk menghadiri pejabat peguam Tetuan Yeong Khoo & Partners bagi menurunkan tandatangan di borang yang dikatakan borang kaveat.

Defendan dalam tindakan ini bukanlah seorang yang naif atau tidak pernah memasuki urusniaga di bawah perjanjian jual beli. Begitu juga tidak ada keterangan mengenai apakah implikasi paksaan semasa proses tandatangan yang mendatangkan kemudaratan kepada defendan dan dibantah olehnya.

Mahkamah ini turut mendapati bahawa alegasi defendan yang beliau tidak berniat menjual hartanah itu juga tidak berkemungkinan berlaku. Hal ini kerana selain perjanjian yang dipertikaikan bertarikh 14 Mac 2018 dengan plaintif yang diwakili oleh Tetuan Yeong Khoo & Partners wujud tiga lagi perjanjian jual beli lain yang mana Tetuan Yeong Khoo & Partners terlibat secara langsung dengan hartanah milik defendan. Perjanjian ini termasuk dua yang diakui oleh defendan yang dimasuki olehnya sebagai penjual yang juga melibatkan Shafika sebagai peguam cara yang mengendalikan perjanjian iatu pada 27.9.2018, 27.8.2019 dan 17.9.2019. Saya mendapati ketiga-tiga perjanjian tersebut dimasuki selepas perjanjian bertarikh 14 Mac 2018. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Sekiranya penegasan defendan benar yang Shafika dan Tetuan Yeong Khoo & Parftners telah terlibat dalam melakukan paksaan dan salahnyatan ke atasnya dalam perjanjian yang awal pada 14.3.2018, maka adalah munasabah defendan akan hilang kepercayaan dan tidak lagi berurusan dengan firma Yeong Khoo & Partners.

Peguam cara bagi Tetuan Yeong Khoo & Partners merujuk kes Pamaron Holdings Sdn Bhd v Ganda Holdings Bhd [1988] 3 MLJ 346 dan berhujah bahawa duress adalah tidak wujud apabila tiada bantahan dikemukakan semasa pelaksanaan perjanjian, iaitu –

The exact acts of duress and pressure and who were subjected to them and what the acts of concealment and deception were were not divulged. In any event, the fact that the alleged duress and pressure were said to have been applied prior to the agreements entered into and the agreements were subsequently completed without any protest does not show that the duress and pressure defence was made bona fide and it is so lacking in merit that it can be said to be frivolous and vexatious.

Pemeriksaan balas terhadap Shafika oleh peguam cara defendan memperlihatkan dengan jelas hakikat bahawa defendan sama sekali tidak mencabar Shafika tentang fakta berkaitan duress, paksaan dan salahnyataan. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Akibat kealpaan tersebut, Mahkamah ini menggunapakai prinsip am yang dicerakinkan melalui keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Lim Wen Chih & Anor v Mycom Berhad [2014] 3 MLJ 691 yang telah dirujuk dalam kes Lim Peng Hock & Anor v Chuah Peng San (Peguambela & Peguamcara, Pemilik tunggal yang beramal sebagai Tetuan Chuah, Halim & Co) & Anor [2021] MLJU 192, iaitu – [61] In the case of Lim Wen Chih & Anor v Mycom Berhad [2014] 3 MLJ 691, the Court of Appeal held, inter alia that it is a general rule that a party is normally bound by his signature on a document. The Court of Appeal referred to the case of Tan Lai Wah v First National Bank of Chicago (1984) 4 PCC 251, the Privy Council held that the burden of establishing a plea of non est factum falls on the party seeking to disown the document and that party must show that in signing the document he acted with reasonable care. Carelessness (or negligence devoid of any special, technical meaning) on the part of the person signing the document would preclude him from later pleading non est factum on the principle that no man may take advantage of his own wrong; it is not, however, an instance of negligence operating by way of estoppel. [62] The Court of Appeal further held that the principle, a person is bound by his contract regardless that he is ignorant of the language it is written in, is S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ well established citing Subramaniam v Retnam [1966] 1 MLJ 172;; [1965] 1 LNS 169 which referred to Ismail bin Savoosah & Ors v Hajee Ismail [1889] 4 Ky 453 at p 458 where Wood AG CJ said: “It was argued that the defendant being ignorant of the English language he is to be excused on that account from the performance of his contract, but it is to my mind clear that in the common principles which govern the law of contract, the person who contracts by a written document, whether or not he understands the language in which it is written, is bound, in the absence of fraud or misrepresentation, by the terms of that contract, as to which proposition no objection was authoritatively sustained …

Defendan juga telah memberikan keterangan berikut semasa diperiksa balas oleh peguam cara bagi Tetuan Yeong Khoo & Partners berkenaan isu paksaan, salahnyataan dan duress – S: Ok. Di perenggan 17(k), En Mooi telah mendakwa, ya, bahawa terdapat paksaan, misrepresentasi oleh Lee Chee Kang. Ya? Dan duress dan juga peguam cara tersebut daripada Tetuan Yeong Khoo & Partners. Ya? Kamu secara tidak rela hati dipaksa untuk menandatangani dokumen-dokumen yang dikatakan adalah kaveat saja. Betul? Ini adalah dakwaan kamu dalam kes ini? S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ J: Betul. S: Kamu mendakwa kamu dipaksa telah ada misrepresentasi dan juga duress terhadap kamu. Bila perkara-perkara ini berlaku? J: Tarikh saya tidak pasti. Tapi perkara ini berlaku pada masa saya nak meminjam wang dengan Lee Chee Kang. S: Bila? J: Tarikh saya tidak pasti.

Defendan mengakui tidak membuat laporan polis berkenaan dengan alegasi paksaan dan salahnyataan yang didakwa dilakukan oleh Lee Chee Kang dan Tetuan Yeong Khoo & Partners.

Mahkamah ini telah dirujuk dengan satu laporan polis yang dibuat oleh defendan pada tahun 2020 yang dikemukakan dalam mukasurat 4 Ikatan Dokumen Defendan. Laporan polis tersebut dibuat lebih kurang dua tahun selepas 14.3.2018 iaitu tarikh kononnya defendan menandatangani pinjaman dengan Lee Chee Kang di pejabat Tetuan Yeong Khoo & Partners.

Sekiranya Mahkamah ini menerima versi defendan, persoalan yang timbul adalah bagaimanakah perbuatan paksaan dan salahnyataan dilakukan oleh Tetuan Yeong Khoo & Partners sehingga menyebabkan defendan ‘terpaksa’ menurunkan tandatangan, walhal defendan sendiri mengakui bahawa beliau yang meminjam wang daripada Lee Chee Kang semasa dokumen S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ ditandatangani. Bahkan defendan mengakui mencagar empat buah rumah kepada Lee Chee Kang bagi menjamin pinjaman tersebut.

Dalam Serangoon Garden Estate Ltd v Marian Chye [1958] 1 MLRH 212 isu berkaitan salahnyataan telah berbangkit dan Mahkamah memutuskan bahawa - I think it is quite clear that when a party signs a contract knowing it to be a contract which governs the relations between them, then, to use the words of Denning J in the case of Curtis v. Chemical Cleaning and Dyeing Co., supra, "his signature is irrefragable evidence of his assent to the whole contract, including the exempting clauses, unless the signature is shown to be obtained by fraud or misrepresentation." In L'Estrange v. F Graucob Ltd. [1934] 2 KB 394. Scrutton LJ said "When a document containing contractual terms is signed, then, in the absence of fraud, or, I will add, misrepresentation, the party signing it is bound, and it is wholly immaterial whether he has read the document or not."

Nas di atas menatijahkan kegagalan defendan membuktikan kewujudan salahnyataan dan begitu juga paksaan, telah membawa kepada satu kesimpulan utuh iaitu tandatangan defendan yang terdapat dalam perjanjian jual beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan hartanah No. 35 adalah sah dan mengikat. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Pertimbangan harus juga diberi terhadap tindakan defendan yang menarik balik tuntutannya terhadap Lee Chee Kang iaitu individu yang diplidkan oleh defendan sebagai orang yang memberi pinjaman tidak sah. Pun begitu, defendan memilih tidak memanggil Lee Chee Kang memberi keterangan di Mahkamah ini. Hal ini juga menjadikan penegasan defendan bahawa kesemua hutangnya dengan Lee Chee Kang telah dilangsaikan gagal dibuktikan.

Dengan hormat, Mahkamah ini mendapati bahawa hal tersebut telah menjadikan pembelaan defendan berkenaan konspirasi dan alegasi terhadap Tetuan Yeong Khoo & Partners menjadi ibarat menegakkan benang yang basah.

Meneliti keseluruhan fakta kes ini dan pembelaan defendan, saya bersetuju dengan hujahan peguam cara plaintif dan Tetuan Yeong Khoo & Partners bahawa pembelaan defendan dan tuntutan balas defendan merupakan suatu fikiran terkemudian. Beban bukti yang diletakkan dibahu defendan selaras dengan seksyen 101 dan 103 Akta Keterangan gagal dipenuhi.

Berdasarkan fakta dan dokumen yang telah dirujuk di Mahkamah ini dan atas kegagalan defendan membuktikan paksaan dan salahnyataan, Mahkamah ini terikat untuk membenarkan tuntutan plaintif.

Justeru, selaras dengan seksyen 7(1) Akta Relif Spesifik 1950 dan seksyen 11 akta yang sama serta keputusan dalam Zaibun Sa binti Syed Ahmad v Loh Koon Moy & Anor [1982] 2 MLH 92, S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ Mahkamah Persekutuan memutuskan – a contract otherwise proper to be specifically enforced, may be so enforced, though a sum be named in it as the amount to be paid in case of its breach and the party in default is willing to pay the same, tiada sebab untuk Mahkamah ini menolak tuntutan plaintif terhadap defendan. Isu 3: Sama ada Tetuan Yeong Khoo & Partnes mempunyai tugas berhati-hati terhadap defendan.

Intipati surat defendan bertarikh 14.3.2018 yang dijelaskan oleh Shafika gagal dicabar oleh defendan. Surat tersebut jelas mengandungi persetujuan defendan bahawa defendan tidak diwakili oleh peguam cara dalam perjanjian jual beli tersebut.

Tanggungjawab berjaga-jaga oleh seorang peguam cara hanya wujud terhadap anakguamnya sahaja dan bukannya pihak ketiga. Surat bertarikh 14.3.2018 tersebut menyokong fakta bahawa defendan adalah pihak ketiga kepada Tetuan Yeong Khoo & Partners. Mahkamah ini merujuk kepada regulation 16 Legal Profession (Practice and Etiquette) Rules 1978 yang memperuntukkan: Advocate and solicitor to uphold interest of client, justice and dignity of the professionAn advocate and solicitor shall while acting with all due courtesy to the tribunal before which he is appearing, fearlessly uphold the interest of his client, the interest of justice and dignity of the profession without regard to any S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ unpleasant consequences either to himself or to any other person.

Jelas dan ketara defendan bukanlah anakguam kepada Tetuan Yeong Khoo & Partners. Justeru Tetuan Yeong Khoo & Partners tidak memikul tugas berhati-hati terhadap defendan. Isu 4: Sama ada plaintif berhak terhadap relif pelaksanaan spesifik yang dituntut terhadap defendan.

Plaintif dalam tindakan ini menuntut untuk mendapatkan hak milik terhadap hartanah yang telah dibeli daripada defendan selaras dengan perjanjian jual beli bertarikh 14.3.2018.

Defendan hanya menandatangani perjanjian jual beli dan mendapatkan kebenaran pindahmilik daripada Pihak Berkuasa Negeri selain pembayaran deposit yang ditunjukkan dalam perjanjian tersebut. Namun baki terma dalam perjanjian tersebut gagal dilaksanakan oleh defendan.

Terdapat persamaan fakta kes di sini dengan kes City Investment Sdn Bhd v Koperasi Serbaguna Cuepacs Tanggungan Bhd [1985] 1 MLJ 285, yang mana berlaku kegagalan untuk menyerahkan pindahmilik hartanah dalam pertikaian. Mahkamah Persekutuan dalam kes City Investment Sdn Bhd v Koperasi Serbaguna Cuepacs Tanggungan Bhd (supra) telah menyentuh tentang pemakaian seksyen 11 dan 14 Akta Relif Spesifik

Terdahulu dari itu, Mahkamah Persekutuan menjelaskan bahawa – S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ As far as our law is concerned, section 11 of the Specific Relief Act gives the discretion to the court to order specific performance in four categories of cases and section 11(2) provides that unless and until the contrary is proved, the court shall presume that the breach of contract to transfer immovable property cannot be adequately relieved by compensation in money.

Pun demikian dalam kes ini, plaintif tidak menumpukan tuntutannya terhadap ganti rugi. Sebaliknya apa yang menjadi tuntutan utama plaintif adalah untuk mendapatkan hak milik terhadap hartanah yang telah dibeli daripada defendan.

Seksyen 11(1) Akta Relief Spesifik 1950 memperuntukkan seperti berikut – Except as otherwise provided in this Chapter, the specific performance of any contract may, in the discretion of the court, be enforced: -

when the act agreed to be done is in the performance, wholly or partly, of a trust;

when there exists no standard for ascertaining the actual damage caused by the non-performance of the act agreed to be done S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

when the act agreed to be done is such that pecuniary compensation for its non-performance would not afford adequate relief; or

when it is probable that pecuniary compensation cannot be got for the non-performance of the act agreed to be done.

Seksyen 11 Akta Relif Spesifik 1950 menggariskan keadaan yang mana Mahkamah ini mempunyai kuasa untuk memaksa pihak untuk memenuhi obligasi kontrak dan tidak sahaja sekadar memberikan gantirugi.

Peruntukan seksyen 11 tersebut tertakluk juga dengan anggapan yang dinyatakan dalam subseksyen 11(2) Akta Relif Spesifik 1950, iaitu –

Unless and until the contrary is proved, the court shall presume that the breach of a contract to transfer immovable property cannot be adequately relieved by compensation in money, and that the breach of a contract to transfer movable property can be thus relieved.

Saya merujuk kes Lee Kong Hooi & Ors v Sazean Development Sdn Bhd (In Liquidation) & Anor [2024] 8 CLJ 901 yang berkaitan dengan pemakaian seksyen 11(1) Akta Relif Spesifik

Mahkamah Tinggi dalam kes tersebut memutuskan bahawa – S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ [278] In Loo Choo Teng & Anor v. Cheok Swee Lee & Ors [2000] 2 CLJ 389; [2000] 2 MLJ 257; [2000] 2 AMR 1529 ("Loo Choo Teng"), the Court of Appeal at p. 399 CLJ; at pp. 264 and 265 MLJ described the statutory presumption in s. 11(2) of the SRA 1950 as follows: However, having regard to the special circumstances of this case it would, in my judgment, be unjust to the plaintiffs to deny them specific relief altogether. It must not be forgotten that there is here a contract for the sale of immovable property. It is the kind of obligation that statute rebuttably presumes to be incapable of being remedied by an award of monetary compensation (see s. 11(2) of the Specific Relief Act 1950 )....

Adalah jua adil dan tepat bagi Mahkamah ini menerima pakai nas undang-undang yang dikemukakan oleh peguam cara plaintif berkaitan dengan relif pelaksanaan spesifik yang melibatkan kontrak antara pihak-pihak seperti yang ditonjolkan dalam kes RHB Trustees Bhd v Always Ahead (M) Sdn Bhd [2024] 11 MLJ 896. Mahkamah Persekutuan dalam kes tersebut telah memutuskan yang berikut – [76] In the present case, the sale and lease back of the property ought to have been completed by the respondent signing the agreements as agreed. The respondent ought not be allowed to evade its S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ contractual obligations by relying on a unilateral change of business plans that is unsupported by cogent evidence. The respondent has not shown any vitiating factors that would render the decree of specific performance inequitable, oppressive or unjust. On the contrary, damages would not be an adequate remedy for the applicant who had already committed considerable time and expense towards completion in the expectation of the rental income stream from the long-term leaseback of the property. Further, s 11(2) of the Specific Relief Act 1950 mandates that the court presumes that damages are an inadequate remedy for breach of contracts relating to immovable property unless proven otherwise. The respondent has failed to adduce any evidence to rebut this presumption or to show that the justice of the case warrants the court exercising its discretion to refuse specific performance. ... [78] On a consideration of the evidence in totality and on a balance of equities, I find that the justice of the case demands the grant ofspecific performance to compel the respondent to sign and complete the agreements.

Berdasarkan kepada keadaan yang mengelilingi kes ini, saya mendapati bahawa adalah wajar dan adil untuk membenarkan relif pelaksanaan spesifik yang dituntut oleh plaintif terhadap defendan. S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Berdasarkan kepada alasan-alasan yang diperihalkan di atas, Mahkamah ini memutuskan bahawa –

Tuntutan plaintif terhadap defendan dibenarkan dengan kos RM20,000.00 tertakluk kepada alokator; dan

Tuntutan balas defendan terhadap plaintif dan Tetuan Yeong Khoo & Partners ditolak dengan kos RM20,000.00 dibayar kepada setiap pihak tertakluk kepada alokator. Bertarikh pada 14 Julai 2025. Ditandatangani HAZIZAH KASSIM Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil (NCvC10) Shah Alam, Selangor S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ

Bagi Pihak Plaintif : R. S. Sodhi & Mugelen Chandran Tetuan Gurmit Sodhi Chambers (Petaling Jaya, Selangor)

2.

Bagi Pihak Defendan Pertama Bagi Pihak Defendan Kedua dan Ketiga : : Goh Hooi Hooi Tetuan Kelvin Wong, Phang & Associates (Puchong, Selangor) Mishant a/l Thiruchelvam Tetuan Mishant & Co. (Klang, Selangor) S/N 5z5c0hleykuEsYqOQjXgGQ