Noor Amaliena Binti Mohd Hamraazs v Abu Kassim Bin Abd Karim (BA-22NCvC-157-04/2023)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR, DARUL EHSAN, MALAYSIA GUAMAN NO: BA-22NCvC-157-04/2023 ANTARA NOOR AMALIENA BINTI MOHD HAMRAAZS (NO. K/P: 950721-14-5410) …PLAINTIF DAN ABU KASSIM BIN ABD KARIM (NO K.P.: 630327-10-5661) ...DEFENDAN PENGHAKIMAN Pengenalan

Preamble

Mengikut hemat Mahkamah ini, penentuan akan dilakukan berdasarkan kepada persoalan-persoalan seperti berikut:

Preamble

Mengikut Perjanjian tersebut selain tanggungjawab-tanggungjawab di perenggan 4 di atas, tanggungjawab Plaintif yang lain ialah:- a) Membuat serahan kepada pihak berkuasa sesegera mungkin untuk mendapatkan kelulusan untuk menukar status tanah daripada pertanian kepada bangunan. i) Plaintif telah pun memenuhi syarat ini dimana status tanah tersebut telah diitukar daripada pertanian kepada bangunan.

Lampiran

Lampiran Penandaan Ikatan Pliding 7 A Ikatan Dokumen Plaintif 27 B Ikatan Dokumen Bersama (Bahagian B-Jilid 1) 13 C Ikatan Dokumen Bersama (Bahagian B & C-Jilid 2) 14 D Isu-isu Untuk Dibicarakan 25 Fakta-Fakta Yang Dipersetujui 15 14. Mengikut Plaintif, Mahkamah Rayuan di dalam kes That’s Life Sdn Bhd v Dato’ Haji Ismail bin Karim (as the President of Persatuan Bolasepak Negeri Johor) and Another Appeal [2020] 5 MLJ 235 telah memutuskan bahawa sekiranya terdapat klausa untuk pemberian Notis Penamatan, kegagalan untuk memberikan notis penamatan berdasarkan tempoh yang telah dipersetujui pihak-pihak dalam sebarang perjanjian merupakan satu penamatan yang pra-matang dan salah. 15. Turut dirujuk ialah kes Poratha Corp Sdn Bhd v Technofit Sdn Bhd [2019] AMEJ 0727; [2020] 1 MLJ 74; [2020] 2 MLRA 352, yang juga keputusan oleh Mahkamah Rayuan, di mana telah diputuskan bahawa pihak-pihak kepada satu perjanjian sewajarnya dibenarkan untuk membetulkan atau membaiki segala kemungkiran yang dilakukan oleh sesuatu pihak dalam tempoh masa yang dipersetujui dalam perjanjian di antara pihak-pihak. 16. Seterusnya, Plaintif berhujah bahawa kelewatan yang telah berlaku bukanlah kemungkiran. 17. Plaintif juga berhujah bahawa beliau tidak membuat kemungkiran yang material dan sentiasa mampu dan bersedia untuk mematuhi terma-terma Perjanjian dan lebih penting, mengikut Plaintif, adanya akujanji yang telah diberikan oleh Defendan di dalam Klausa 6 bahawa Defendan akan mebenarkan Plaintif menjalankan projek tersebut tanpa gangguan, selagi tiada kemungkiran yang material. 18. Prinsip “force majeure”, sepertimana yang terkandung di dalam Klausa 36 Perjanjian Usahasama, bersama kes seperti Intan Payong Sdn Bhd v Goh Saw Chan [2004] AMEJ 0114; [2004] CLJU 537; [2005] 1 MLJ 311; [2004] 5 MLRH 374 dan Ong Saut Mee & Ors v Gasing Meridian Sdn Bhd [2021] AMEJ 0115; [2021] 5 CLJ 249; [2021] MLJU 138; [2021] MLRHU 102, yang merupakan kes-kes penting dalam perkembangan pemakaian prinsip force majeure di Malaysia juga dibangkitkan oleh Plaintif untuk menyokong tuntutannya. 19. Dalam berhujah bahawa tiada kemungkiran material yang telah belaku, Plaintif berhujah bahawa masa bukan intipati Perjanjian Usahasama yang dimasuki oleh pihak-pihak di dalam kes ini. 20. Rujukan dan pergantungan juga dibuat oleh Plaintiff kepada seksyen 56(2) Akta Kontrak 1950 serta kes-kes seperti Walter Pathrose Gomez & Ors v Sentul Raya Snd Bhd [2007] AMEJ 0022; [2007] 3 CLJ 176, Damansara Realty Bhd v Bungsar Hill Hokdings Sdn Bhd & Anor [2012] 1 AMCR 193; [2011] 9 CLJ 257; [2011] 6 MLJ 464; [2012] 1 MLRA 311 dan Packaging Sales & Service (M) Sdn Bhd v Kejuruteraan Pakat Perkasa Sdn Bhd [2024] AMEJ 1903; [2024] CLJU 1834; [2024] MLJU 2100; [2024] MLRHU 1509 . Seksyen 56(2) Akta Kontrak 1950 memperuntukkan seperti berikut. 56. Effect of failure when time is not essential (2) If it was not the intention of the parties that time should be of the essence of the contract, the contract does not become voidable by the failure to do the thing at or before the specified time; but the promisee is entitled to compensation from the promisor for any loss occasioned to him by the failure. 21. Mengenai “Pengkayaan Tidak Adil (Unjust Enrichment), rujukan dan pergantungan yang dibuat oleh Plaintiff adalah seksyen 66 Akta Kontrak 1950 dan kes Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] 2 AMR 601; [2015] 2 CLJ 453; [2015] 2 MLJ 441; [2015] 2 MLRA 247. 66. Obligation of person who has received advantage under void agreement, or contract that becomes void When an agreement is discovered to be void, or when a contract becomes void, any person who has received any advantage under the agreement or contract is bound to restore it, or to make compensation for it, to the person from whom he received it. 22. Berlandaskan kepada hujahan-hujahan di atas, Plaintif menuntut: a) Satu deklarasi bahawa Notis Penamatan Peguamcara Defendan kepada Peguamcara Plaintif bertarikh 16.06.2022 untuk Perjanjiaan Usahasama bertarikh 23.07.2020 antara Plaintif dengan Defendan adalah tidak sah dan batal; b) Satu Perintah Pelaksanaan Spesifik untuk Defendan memindahmilikkan hartanah-hartanah berikut kepada Plaintif dengan serta-merta:- i) HSM 11210 PT 14533 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 8). ii) HSM 11211 PT 14534 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 7). iii) HSM 11215 PT 14538 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 3). iv) HSM 11216 PT 14539 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 2); v) HSM 11217 PT 14540 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 1). c) Satu perintah pelaksanaan spesifik dimana Defendan menyerahkan geran-geran dan menandatangani Borang 14A serta borang-borang lain yang diperlukan oleh pihak berkuasa untuk memindahkan hartanahhartanah berikut kepada Plaintif:- i) HSM 11210 PT 14533 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 8). ii) HSM 11211 PT 14534 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 7). iii) HSM 11215 PT 14538 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 3). iv) HSM 11216 PT 14539 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 2); v) HSM 11217 PT 14540 Tempat Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat, Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor (Plot 1). d) Defendan membayar RM145,900.00 kepada Plaintif; e) Defendan membayar ganti rugi am, ganti rugi tauladan dan/atau ganti rugi pemberatan yang ditaksirkan oleh Mahkamah kepada Plaintif; f) Kadar faedah 5% terhadap segala ganti rugi yang diperintah oleh Mahkamah untuk dibayar oleh Defendan kepada Plaintif daripada tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh; g) Defendan membayar kos tindakan ini kepada Plaintif; h) Lain-lain relief yang difikirkan adil, sesuai dan/atau wajar oleh Mahkamah yang Mulia ini. Hujahan Defendan 23. Pembelaan Defendan boleh dirumuskan seperti berikut. 24. Pertama, Defendan berhujah bahawa masa perlaksanaan Perjanjian Usaha Sama tersebut telah menjadi intipati selepas defendan mengeluarkan Notis bertarikh 16 November, 2021 dan 27 Mei, 2022 tersebut. Menurut Defendan, “sekadar wujudnya pengataan syarat “masa itu menjadi suatu intipati” di dalam perjanjian bukanlah suatu ‘absolute test’”. Defendan menambah bahawa “yang penting ialah fakta, hal-ehwal bersangkutan dengan tindak tanduk pihak-pihak dan sifat dan persekitaran perjanjian itu mestilah dilihat atau diteliti”. 25. Defendan mengakui bahawa memang tidak terdapat klausa yang menyebut “time whenever mentioned in this Agreement shall be of the essence”. Namun, Defendan berhujah bahawa di sisi ekuiti, “masa boleh menjadi intipati dalam mana-mana satu daripada tiga keadaan sepertimana yang diputuskan di dalam kes Haji Hasnan v Tan Ah Kian [1963] CLJU 32; [1963] 29 MLJ 175; [1963] 1 MLRA 414. Defendan memetik perenggan seperti berikut: “In my opinion the learned trial Judge considered this point carefully. He referred to the three general principles as to time being the essence of the contract. Firstly, time is of the essence of the contract where the parties expressly stipulate in the contract that it shall be so; secondly, time is of the essence of the contract where it was not originally stated to but has been made so by one party by giving reasonable notice to the other, who has failed to perform the contract with sufficient promptitude; thirdly, time is of the essence of the contract where from the nature of the contract or its subject matter time must be taken to be of the essence of the contract.” 26. Defendan turut berhujah bahawa “fakta Plaintif mengatakan bahawa terdapat beberapa lanjutan tidak mengubah yang masa telah dijadikan intipati dengan pengisuan notis yang mana penyiapan kerja dengan segera oleh Plaintif mestilah dilakukan dengan ketat. 27. Defendan tegas bahawa Plaintif telah bertindak tidak menasabah dari segi kelewatan dengan menekankan seperti berikut: a. Kerja perubahan status tanah dari pertanian ke bangunan sudah jauh dipermudahkan (“cushioned”) dari awal sebelum JVA tersebut dimasukki, justeru tempoh 6 bulan adalah dalam kontemplasi pihak-pihak dan difahami; b. Hanya dalam bulan November, 2020 plaintif memasukkan permohonan untuk pecah sempadan; c. Pembayaran plaintif adalah sentiasa dibuat lewat dan akhirnya 06.12.2021, surat-surat hakmilik dipungut; d. Kemasukan untuk Pengecualian Kebenaran Merancang (“Exemption Development Order”) hanya dibuat pada 23.03.2022; e. Jika dilihat surat menyurat, jelas tindak-tanduk plaintif sentiasa berusaha mengubah dan meminda terma-terma dan komitmen JVA dan menghendakki defendan untuk menanggung-rugi kos-kos yang tertanggung oleh plaintif jika dikenakan pihak berkuasa. Ini jelas bertentangan dengan klausa 1, 7, 8, 17 & 18 JVA; dan f. Pengeluaran notis memberi lanjutan masa dan peringatan untuk melaksanakan penamatan dan menuntut penalti sehingga menamatkan JVA adalah bukan tindakan unilateral, namun berasaskan kepada JVA. 28. Mengenai pengakuan oleh Plaintif bahawa terdapat isu kelewatan tetapi kelewatan tersebut adalah di luar kawalan Plaintif dan tidak disengajakan, Defendan menjawab seperti berikut. 29. Pertama, mengenai Covid-19, Defendan mengatakan bahawa “ianya sekadar suatu ‘plea’ yang dibangkitkan oleh plaintif tanpa membuktikan apakah sebenar ketidakmampuan perlaksanaan (“inability to perform”) tersebut”. 30. Defendan turut menambah bahawa beliau “tidak dapat menerima alasan ini kerana bidang kerja plaintif yang tertakluk kepada kelewatan hanyalah perlu mendapatkan Perubahan Status Tanah, Pecah Sempadan dan Kebenaran Merancang terdahulu (yang sudah memakan masa 1 tahun dan 2 bulan) daripada tarikh lanjutan otomatik 23/4/2021. Tambahan, perkara di atas, menurut Defendan, “belum lagi mengambil kira kerja-kerja lain di atas tanah seperti paip, jalan dan penegakan tiang elektrik. Defendan juga menolak pemakaian seksyen 7 Akta Covid-19 2020 oleh Plaintif atas alasan “kerja-kerja pecah sempadan Plaintif dan untuk kebenaran merancang sudah terkeluar daripada tempoh ini”. 31. Harus ditekankan bahawa seksyen 7 Akta Covid-19 2020 memperuntukkan seperti berikut: 7. The inability of any party or parties to perform any contractual obligation arising from any of the categories of contracts specified in the Schedule to this Part due to the measures prescribed, made or taken under the Prevention and Control of Infectious Diseases Act 1988 [Act 342] to control or prevent the spread of COVID-19 shall not give rise to the other party or parties exercising his or their rights under the contract. 32. Defendan menekankan bahawa selaras dengan Portal Rasmi PDT Hulu Langat Portal Pengendalian Kaunter PDT Hulu Langat masih berfungsi untuk membolehkan sebarang transaksi. Oleh yang demikian, alasan ketidakmampuan Plaintif dan alasan kelewatan, mengikut Defendan, “adalah tidak berasas dan bukanlah berada di luar kawalan” Plaintif. Defendan menambah bahawa memandangkan Plaintif diwakili peguamcara, segala proses permohonan boleh dimudahcara secara profesional. 33. Dalam menjawab alasan banjir seperti yang dibangkitkan oleh Plaintif, Defendan menyangkal alasan ini dan sebaliknya berhujah bahawa keterangan Defendan sendiri adalah lebih kredibel dan lebih kukuh kerana Defendan hanya menetap lebih kurang 250-300 meter dari tanah tersebut. Tambahan, Defendan meminta Mahkamah ini untuk mengambil notis kehakiman bahawa banjir tersebut berlaku hanya di awal Tahun 2021/2022, sewaktu Shah Alam turut mengalami banjir yang sama. Defendan terus merujuk kepada keterangan Defendan sendiri yang menyebut banjir di kawasan Hulu Langat tidak pernah menangkung air untuk tempoh yang lama. 34. Secara kesimpulan, Defendan berhujah bahawa segala kelewatan yang telah berlaku ini “berpunca daripada Plaintif” dan tuntutan Plaintif harus ditolak dengan kos. Analisis, Penilaian dan Dapatan Mahkamah 35. Memandangkan pendirian yang bertentangan secara diametrik telah diambil oleh pihak-pihak, adalah menjadi kewajipan Mahkamah ini untuk memutuskan isu-isu teras yang dipertikaikan dengan merujuk kepada terma-terma dalam Perjanjian Usahasama, dan terma-terma sedemikian harus diteliti dalam konteks latar fakta kes ini, keterangan dan testimoni yang telah dikemukakan, hujahan pihak-pihak, prinsip undang-undang yang terpakai, serta autoriti yang dirujuk oleh pihak-pihak. 36. Mahkamah ini telah meneliti dan mempertimbangkan isu sama ada masa merupakan intipati di dalam Perjanjian Usahasama yang mengikat pihak-pihak di dalam kes ini. Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Defendan bahawa ketiadaan frasa “time whenever mentioned in this Agreement shall be of the essence” tidak semestinya bermaksud bahawa masa bukanlah intipati dalam Perjanjian Usahasama ini. Seperti yang telah diputuskan dalam kes Haji Hasnan v Tan Ah Kian, masa boleh dianggap sebagai intipati sesuatu perjanjian dalam tiga keadaan yang berbeza. 37. Dalam kes ini, pihak-pihak tidak secara nyata menetapkan dalam Perjanjian Usahasama bahawa masa merupakan intipati. Walau bagaimanapun, masa tetap boleh dianggap sebagai intipati jika ia telah dijadikan sedemikian oleh salah satu pihak dengan memberikan notis munasabah kepada pihak satu lagi yang telah gagal melaksanakan perjanjian dengan segera. Sebagai alternatif, masa juga boleh dianggap sebagai intipati perjanjian sekiranya berdasarkan kepada sifat kontrak itu sendiri atau perkara pokoknya, masa harus dianggap sebagai satu unsur yang penting dan tidak boleh dipisahkan daripada pelaksanaan kontrak. 38. Mahkamah ini berpandangan bahawa dalam kes ini, sifat kontrak dan perkara pokoknya tidak menunjukkan bahawa masa adalah intipati secara tersirat. 39. Bagi senario alternatif yang boleh mencetuskan keadaan di mana masa menjadi intipati melalui pemberian notis, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa notis-notis yang diberikan oleh Defendan, iaitu notis-notis bertarikh 16 November, 2021 dan 27 Mei, 2022, tidak boleh dianggap sebagai notis menjadikan masa sebagai intipati. Ini kerana notis-notis tersebut tidak menyentuh tentang kegagalan Plaintif menyiapkan projek dalam tempoh yang diperuntukkan, tetapi sebaliknya menekankan tuntutan bayaran ganti rugi kelewatan serta permintaan supaya status projek dikemaskinikan. 40. Mahkamah ini bersetuju dengan Plaintif bahawa desakan supaya Plaintif membayar ganti rugi kelewatan adalah berbeza daripada desakan untuk menyiapkan projek dalam masa yang ditetapkan. Malah, kewujudan tuntutan bayaran ganti rugi kelewatan itu sendiri membuktikan bahawa masa bukanlah intipati dalam Perjanjian Usahasama tersebut sehingga boleh mewajarkan pembatalan perjanjian. 41. Mahkamah ini turut mengambil maklum bahawa tempoh pelaksanaan projek yang diperuntukkan dalam Perjanjian Usahasama adalah selama enam bulan bermula pada 23 Julai, 2020, dengan lanjutan masa selama sembilan puluh hari. Ini bermaksud tempoh asal tamat pada 23 Januari, 2021 dan tempoh lanjutan tamat pada 23 April, 2021. Sepanjang tempoh selepas 23 April, 2021, hanya dua notis dikeluarkan oleh Defendan, yakni seperti yang dinyatakan di perenggan 39, dan ini bermaksud notis pertama pada 16 November, 2021 diberikan hampir tujuh bulan selepas tamat tempoh lanjutan dan notis kedua yang dikeluarkan pada 27 Mei, 2022 hanya diberikan lebih setahun selepas tamatnya tempoh lanjutan. 42. Melalui surat bertarikh 27 Mei, 2022, Peguamcara Defendan telah menawarkan lanjutan masa selama tiga bulan bermula 17 Jun, 2022, tertakluk kepada syarat bahawa Plaintif membayar denda kelewatan sebanyak RM150.00 sehari, berjumlah RM60,450.00, bagi tempoh 23 Januari, 2021 hingga 2 Mac, 2022. 43. Oleh yang demikian, cadangan lanjutan masa oleh Defendan ini adalah satu petunjuk yang jelas bahawa kedua-dua pihak tidak pernah memperlakukan masa sebagai intipati dalam pelaksanaan kontrak tersebut, dan sebarang kelewatan boleh diperbaiki melalui pampasan. 44. Isu seterusnya yang perlu dipertimbangkan adalah sama ada kelewatan dalam penyiapan kontrak, yang tidak dipertikaikan, adalah satu kelewatan yang beralasan. 45. Setelah meneliti keseluruhan keterangan yang dikemukakan kepada Mahkamah ini, dan mengambil kira isu-isu yang timbul termasuk kejadian banjir serta kekurangan kerjasama daripada pihak Defendan, Mahkamah mendapati bahawa tindakan Plaintif tidak boleh dikategorikan sebagai satu kecuaian yang disengajakan, sebaliknya merupakan akibat daripada faktor luaran yang tidak dapat dielakkan. Dalam erti kata lain, kelewatan tersebut adalah disebabkan oleh peristiwa force majeure. 46. Dalam menilai isu sama ada penamatan perjanjian oleh pihak Defendan adalah sah di sisi undang-undang, Mahkamah ini menjawab persoalan tersebut dalam bentuk negatif. 47. Penamatan tersebut adalah tidak sah kerana ia telah dilakukan tanpa mematuhi keperluan kontrak berkenaan notis dan peluang untuk memperbaiki pelanggaran, seperti yang diperuntukkan di bawah Klausa 21 Perjanjian Usaha Sama. Klausa 21 Perjanjian Usahasama memperuntukkan bahawa: 21. In the event the Investor shall:- 21.1 wilfully fail to observe and perform its obligations in accordance with the provisions of this Agreement; or 21.2 at any time during the subsistence of this Agreement without valid cause, wholly suspend the works on the Project for a period exceeding six (6) months (save and except such suspension is caused by an event or events of force majeure or any circumstances beyond the reasonable control of either party); or 21.3 enter into liquidation whether voluntary or compulsory except for the purpose of reconstruction, amalgamation orother similar objective not involving a realization of assets and fails to remedy/rectify such defauit within Thirty 30) working days of notification by the Landowner to remedy such default, the Landowner shall be entitled to terminate by notice in writing to the Investor. Upon such termination aforesaid the Landowner are entitled to claim the full benefit of the Landowner’ Entitlement and the benefit of all costs, expenses and monies expended by the Investor in respect of the Project whether in respect of obtaining the relevant approvals and/or the construction works already carried out on the Project and whereupon; i. the said Land shall be deemed surrendered back to the Landowner who shall be at liberty to enter therein without obstruction or hindrance from the Investor; ii. the Investor shall procure or cause their consultants to issue all relevant letters of release in relation to the Project without any cost to the Landowner; iii. the Investor shall remove all its plant, equipment, machinery, materials from the said Land and cease all works thereon; iv. the Investor shall return or cause to be returned to the Landowner the original titles to the said Land free from encumbrances and with the Landowner’ interest therein intact; v. the Investor shall at her own cost withdraw any private caveat lodged against the said Land; and thereafter this Agreement shall become null and void and have no further force and effect and neither party hereto shall have any further rights and claims against each other in respect of this Agreement. 48. Tambahan, seksyen 75 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan seperti berikut: Compensation for breach of contract where penalty stipulated for 75. When a contract has been broken, if a sum is named in the contract as the amount to be paid in case of such breach, or if the contract contains any other stipulation by way of penalty, the party complaining of the breach is entitled, whether or not actual damage or loss is proved to have been caused thereby, to receive from the party who has broken the contract reasonable compensation not exceeding the amount so named or, as the case may be, the penalty stipulated for. 49. Klausa 21 secara nyata memperuntukkan bahawa Defendan hanya boleh menamatkan kontrak dalam keadaan: (a) kegagalan atau penggantungan kerja secara sengaja oleh Plaintif; dan (b) Defendan juga telah mengakui bahawa tiada notis 30 hari telah dikeluarkan kepada Plaintif, dan tiada tarikh akhir yang jelas telah dimaklumkan berhubung pembayaran jumlah penalti tersebut. 50. Berkaitan dengan klausa penalti, Defendan masih perlu membuktikan bahawa jumlah yang dituntut adalah munasabah memandangkan undang-undang Malaysia tidak mengiktiraf penalti mutlak, sebaliknya hanya membenarkan gantirugi yang munasabah (lihat kes Zuraida Kamaruddin v Saifuddin Nasution Ismail [2025] 2 CLJ 942). 51. Mahkamah ini juga mengambil maklum bahawa menurut Klausa 6.5 Perjanjian Usahasama, Defendan telah memberi representasi, jaminan dan aku janji bahawa pada setiap masa, Defendan tidak akan mengenakan bebanan, memindah milik, menjual atau melupuskan mana-mana bahagian hartanah tersebut dengan cara yang boleh membebankan, mencerobohi atau menjejaskan hak Plaintif ke atas hartanah tersebut. Klausa 6.5 Perjanjian Usaha Sama memperuntukkan bahawa: 6. The Landowner hereby represent and warrant to and undertake with the Investor as follows:- 6.1 that the Landowner are the registered/ beneficial owners of the said Land; 6.2 that the said Land is vacant and the Landowner are able to deliver vacant possession of the said Land to the Investor as and when requested by the Investor for any purpose connected with the Project’s implementation; 6.3 that the said Land will be free ftom any charges, liens or encumbrances as at the date on which vacant possession thereof is delivered to the Investor and that no impediment exists which would impede, prevent, affect or obstruct the Investor from proceeding with the Project according to the terms and conditions of this Agreement; 6.4 that there are no subsisting agreements of whatever nature in respect of the said Land or any part thereof between the Landowner and any third party or parties; 6.5 that subject to the provisions hereinafter contained the Landowner will not at any time hereafter whether by themselves or by their attorney (if any) mortgage, charge, transfer, sell convey or otherwise deal with the said Land or any part thereof so as to encumber, encroach upon or divest the Investor of its rights title and interest to the said Land under this Agreement; 6.6 that there are no party or parties with any valid or legal claim interest or benefit in the said Land or any part thereof which may interfere with or affect the development of the Project by the Investor in accordance with the provisions hereof; and 6.7 that the said Land is free from any casements or right of way granted to any other party. 6.8 that so long as the Investor is not in material default and is ready able and willing to comply with the provisions of Agreement and provided always that the interest of the Landowner are safeguarded and not compromised, the Landowner will not allow or in any way permit any other person or persons other than the Investor to develop the said Land in any manner whatsoever and that the Investor shall be at fiberty to carry out the Project according to the terms and conditions of this Agreement without hindrance from the Landowner. 52. Walau bagaimanapun, Mahkamah ini mendapati bahawa, meskipun terdapat obligasi yang jelas tersebut, Defendan telah meneruskan dengan tindakan menjual dan memindah milik lot-lot yang telah dibahagikan. 53. Berdasarkan dapatan di atas serta keseluruhan keterangan yang telah dikemukakan kepada Mahkamah ini, Mahkamah membenarkan permohonan Plaintif berkenaan relief-relief dalam perenggan (a), (b), dan (c) di dalam Writ Pindaan. Permohonan Plaintif bagi relief-relief dalam perenggan (d), (e), dan (f) adalah ditolak. 54. Defendan juga diperintahkan membayar kos sebanyak RM30,000.00 kepada Plaintif. Bertarikh: 25 Ogos, 2025 sgd (CHOONG YEOW CHOY) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA SHAH ALAM, SELANGOR Peguam: Bagi pihak Plaintif : Nor Aziah binti Harun Mohamed Ibrahim bin K P Kunji Mohamad Nurfarah Athirah binti Muhammad Faizal Tan (Tetuan Ibrahim & Fuaadah) Bagi pihak Defendan: Kaharuddin bin Harun (Tetuan Rosnida Norazian Asma & Partners)