Norkasumahasanati binti Ustaz Abdul Wahab v Pentadbir Tanah, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (W-01(NCVC)(A)-248-07/2017)

(a) Membatalkan pindahmilik ½ bahagian hartanah bagi Geran Mukim No.1668, Lot 2543, Mukim Batu, Daerah Kuala Lumpur (“tanah tersebut”) kepada Fakhrur Razi bin Shahri (“Fakhrur”) yang dilakukan pada 5.1.1993 melalui perserahan No. 3/93, Jilid 139, Folio 54; dan

(b) Mengembalikan hakmilik ½ bahagian tanah tersebut kepada simati (atau pusakanya) sebagai tuan punya berdaftar tanah tersebut. [2] Di akhir pendengaran, Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur menolak permohonan perayu. Ini adalah rayuan beliau terhadap keputusan tersebut. Setelah mendengar hujah kedua belah pihak, kami menangguhkan keputusan ke satu tarikh yang akan ditetapkan. Kami kini telah mencapai keputusan sebulat suara dan ini lah penghakiman kami. 3 [3] Fakta kes secara ringkas adalah seperti berikut. Simati adalah pemilik berdaftar asal tanah tersebut dan perayu merupakan anak simati dan juga pentadbir harta pusaka simati melalui Surat Kuasa Mentadbir bertarikh 23.4.2015. [4]

(a) cancels any instrument relating to land, or any memorial or other entry on any such instrument, or

(b) makes any other amendment of, or addition, to, any such instrument, he shall note thereon the reason for the cancellation, amendment or addition, and the date thereof, and shall authenticate the same by his signature and seal.

(a) responden selaku Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur bukanlah pihak kepada Guaman Sivil tersebut dan oleh itu tidak terikat oleh penghakiman ingkar tersebut;

(b) penghakiman ingkar tersebut tidak mengandungi sebarang arahan, atau perintah, untuk responden menguatkuasakan pengisytiharan berkenaan; 8

(c) terma-terma penghakiman ingkar tersebut tidak menghendaki responden mendaftar balik simati sebagai pemilik berdaftar tanah tersebut;

(d) penghakiman ingkar tersebut tidak lagi boleh dilaksanakan. [17] Menurut Peguam Kanan Persekutuan, apa yang dikehendaki oleh terma penghakiman ingkar tersebut ialah supaya Fakhrur melaksanakan dokumen-dokumen berkenaan dan mengemukakan surat asal hakmilik tanah, dan jika beliau gagal berbuat demikian, Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah diberi kuasa untuk menandatangani dokumen-dokumen tersebut. [18] Dihujahkan seterusnya bahawa menurut penghakiman ingkar tersebut, responden hanya diperlukan untuk mengeluarkan surat hakmilik baru sekiranya Fakhrur gagal mengemukakan surat hakmilik, atau surat hakmilik tersebut telah hilang. Ditekankan bahawa dalam kes ini tidak ada keterangan yang dikemukakan oleh perayu untuk menunjukkan apakah tindakan yang telah diambil oleh simati atau perayu sendiri untuk mendapatkan surat hakmilik asal tanah tersebut daripada Fakhrur setelah penghakiman ingkar diperolehi. [19] Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana bersetuju dengan responden dan memutuskan seperti yang berikut: “This Court is of the view, that necessary efforts need to be shown before the Plaintiff could be allowed to invoke section 417 of NLC, because from the terms of the default judgment itself it is clear that the Defendant could only be directed to issue a new title or replace the lost title if Fakhrur had refused to transfer the ½ share of the said land to the deceased or had lost the original title of the said land. 9 In this application before this Court, the Plaintiff has failed to show that Fakhrur had refused to transfer the ½ share of the said land or had lost the original title of the said land. The third last paragraph of the default judgment clearly states that the Defendant can only issue a new title in the event Fakhrur refused to transfer the ½ share of the said land or had lost the original title of the said land. It is also clear from the default judgment, that it was Fakhrur who was ordered to execute the instrument and deliver the original title to the deceased.” [20] Dalam memutuskan sedemikian, Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Tan Soo Bing & Ors v Tan Kooi Fook [1997] 1 CLJ 556 yang mana Wan Adnan Ismail HMP dalam meyampaikan keputusan Mahkamah berkata: “The words ‘…as may be necessary to give effect to any judgment or order given or made in any proceedings…’ in s. 417 of the Code do not limit the power of the Court in giving directions to the registrar. The Court can only give directions to the registrar if such directions are necessary to give effect to any judgment or order of the Court. There must be a final judgment or order of the Court; then only, in order to give effect to such a judgment or order can the Court give directions to the registrar.” [21] Kuasa Mahkamah di bawah seksyen 417 KTN dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan melalui Gopal Sri Ram HMP dalam kes Takako Sakao v Ng Pek Yuen & Anor (No.2) [2010] 1 CLJ 419 yang mana hakim yang bijaksana itu menyatakan: “…It is settled that this court has ample jurisdiction to make consequential orders to give effect to its judgment (see Tan Soo Bing & Ors v Tan Kooi Fook [1997] 1 CLJ 556; [1996] 3 MLJ 547) including directing the entry of a registrar’s caveat (see Seet Soh Ngoh v Venkateswara Sdn Bhd & Anor [1975] 1 LNS 159; [1976] 1 MLJ 242) and to ensure that its judgment in particular cases is not defeated by intervening events.” 10 [22] Hujah teras perayu berhubung dengan penghakiman ingkar tersebut ialah, ia mempunyai implikasi undang-undang seperti yang berikut: a. memandangkan pengisytiharan tersebut memutuskan bahawa pindahmilik tanah tersebut kepada Fakhrur adalah batal dan tidak sah, maka ½ bahagian simati dalam tanah tersebut haruslah dikembalikan kepada simati (atau pusakanya); b. sekiranya ½ bahagian yang dipindahkan kepada Fakhrur tersebut harus dikembalikan kepada simati, maka maksim Acquitas Factum Habet Quod Fieri Oportuit (Equity regards as done that which ought to have been done) adalah terpakai. Ekuiti terpakai dari tarikh pengisytiharan berkenaan pada 28.2.2003 – yang menganggap: i. simati (atau pusakanya) sebagai pemilik benefisial, atas dasar ekuiti, ½ bahagian dalam tanah tersebut; dan ii. Fakhrur memegang ½ bahagian dalam tanah tersebut tidak lagi sebagai pemilik benefisial yang sah tetapi sebagai pemegang amanah untuk simati (atau pusakanya) sehingga pemilikan ½ bahagian tersebut dikembalikan kepada simati (atau pusakanya). [23] Responden juga membangkitkan isu had masa. Dihujahkan bahawa tindakan perayu terhalang oleh had masa kerana Saman Pemula yang difailkan oleh perayu telah melebihi 13 tahun dari tarikh penghakiman ingkar direkodkan terhadap Fakhrur. Menurut Peguam Kanan Persekutuan yang bijaksana, ini ditegah oleh seksyen 6(3) Akta 11 Had Masa 1953 (“Akta Had Masa”) yang memperuntukkan seperti yang berikut: “An action upon any judgment shall not be brought after the expiration of twelve years from the date on which the judgment became enforceable and no arrears of interest in respect of any judgment debt shall be recovered after the expiration of six years from the date on which the interest became due.” [24] Ini juga dipersetujui oleh Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana, dengan memberi alasan yang berikut: “As to the issue of limitation raised by the Defendant, this Court finds that section 6(3) of the Limitation Act 1953 (Act 254) is applicable since the default judgment was obtained on 28.2.2003, and this application filed by the Plaintiff on 29.9.2016, which is more than 13 years ago, and that the Plaintiff too has failed to show any evidence or provide any information why the default judgment was not enforced all this while.” [25] Adalah tidak dipertikaikan bahawa Saman Pemula perayu difailkan melebihi 13 tahun dari tarikh penghakiman ingkar direkodkan terhadap Fakhrur. Tidak ada penjelasan yang diberikan oleh perayu kenapa penghakiman ingkar ini tidak di kuatkuasakan semasa hayat simati masih ada. [26] Kami telah menimbang dengan teliti hujah-hujah yang dikemukakan oleh kedua belah pihak dan juga alasan penghakiman Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana, dan kami bersetuju dengan perayu bahawa kesan undang-undang kepada pengisytiharan di dalam penghakiman ingkar tersebut ialah, tiada pindah milik yang sah atas nama Fakhrur telah dilaksanakan ke atas tanah tersebut, seolah-olah tiada urusan pindah milik telah berlaku. 12 [27] Pada pendapat kami, ekuiti menganggap pengisytiharan di dalam penghakiman ingkar tersebut sebagai mewujudkan, pada tarikh penghakiman, suatu amanah konstruktif bagi ½ bahagian tanah tersebut yang mana Fakhrur memegang ½ bahagian tanah tersebut sebagai pemegang amanah bagi simati (atau pusakanya), dan amanah tersebut hanya akan dilepaskan setelah pemilikan ½ bahagian tanah tersebut dikembalikan kepada simati (atau pusakanya). [28] Perbezaan di antara amanah ekspres dan amanah konstruktif telah dibincangkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Datuk M Kayveas v See Hong Chen & Sons Sdn Bhd [2014] 4 MLJ 64 yang mana Suriyadi Halim Omar HMP memberi pandangannya seperti yang berikut: “[37] Due to the fine line drawn between an express trust and a constructive trust, perhaps a comparison of these two classes of trusts may help give a clearer picture. An obvious difference is that an express trust comes into existence the moment the trust is expressed while for a constructive trust the unconscionable behaviour of the trustee ignites it into existence. Geraint Thomas Alastair Hudson in the Law of Trusts (2nd Ed) wrote: One significant distinction between an express trust and a constructive trust is that an express trust necessarily comes into existence from the moment at which the settlor declared it, whereas a constructive trust cannot exist but for the unconscionable behaviour of the defendant which brings it into existence; therefore the express trust is brought into existence by the deliberate act of the settler whereas a constructive trust is brought into existence by means of the wrongful act of the trustee. Thus, the constructive trust is dependent on the unconscionability of the defendant’s actions… [38] From the various opinions above it may be construed that a constructive trust arises by operation of law irrespective of the intention of the parties, in circumstances where the trustee acquires property for the benefit of the beneficiary, and making it unconscionable for him to assert his own beneficial interest in the property and deny the beneficial interest of another. Being bereft of any beneficial interest, and with equity fastened upon his conscience, he cannot transfer any interest to himself let alone a third party. If he does, 13 then a constructive trust comes into existence. An aggrieved party, by equitable remedy, may demand restitution of the property if he has been deprived of his beneficial interest.” [29] Berhubung dengan isu samada perayu telah mengambil tindakan sewajarnya untuk memenuhi kehendak seksyen 417 KTN, adalah kurang tepat pada pendapat kami untuk Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana menyatakan bahawa perayu gagal mengemukakan sebarang bukti untuk menunjukkan bahawa beliau telah berusaha untuk memindah balik tanah tersebut kepada simati (atau pusakanya). [30] Sepertimana kami nyatakan awal tadi, perayu selaku pentadbir harta pusaka simati telah berbincang dengan Fakhrur untuk melaksanakan pengisytiharan tersebut, namun semua perbincangan menemui jalan buntu. Itulah sebabnya beliau memfailkan saman pemula ini sebagai jalan terakhir. [31] Berkenaan dengan isu had masa, kami berpendapat bahawa kebergantungan Peguam Kanan Persekutuan yang bijaksana kepada seksyen 6(3) Akta Had Masa adalah tidak bertepatan. Ini kerana had masa yang ditetapkan di bawah peruntukan ini adalah tertakluk kepada seksyen 22(1) Akta yang sama, yang menyebut: “(1) No period of limitation prescribed by this Act shall apply to an action by a beneficiary under a trust, being an action –

(a) In respect of any fraud or fraudulent breach of trust to which the trustee was a party or privy; or

(b) To recover from the trustee trust property or the proceeds thereof in the possession of the trustee, or previously received by the trustee and converted to his use.” 14 [32] Kami bersetuju dengan peguam perayu yang bijaksana bahawa seksyen 22(1) adalah terpakai dan memihak kepada perayu kerana tindakan perayu bukanlah semata-mata “to give effect to any judgment or order given or made in any proceedings relating to land” dalam ertikata subseksyen 417(1) KTN (dan dengan demikian tertakluk kepada seksyen 6(3) Akta Had Masa) tetapi adalah untuk melaksanakan amanah yang diwujudkan oleh pengisytiharan di dalam penghakiman ingkar tersebut. [33] Adalah jelas bahawa Saman Pemula yang difailkan oleh perayu merupakan satu tindakan oleh seorang benefisiari untuk mendapat balik harta amanah dari milikan seorang pemegang amanah dalam ertikata seksyen 22(1) Akta Had Masa dan bukan semata-mata untuk melaksanakan penghakiman ingkar yang diperolehi terhadap Fakhrur pada 28.2.2003, yang mana had masa yang ditetapkan oleh seksyen 6(3) ialah 12 tahun dari tarikh berkuatkuasanya penghakiman ingkar tersebut. [34] Berkenaan dengan isu samada perayu berhak mendapat relif terhadap responden dalam Saman Pemula ini, kami tidak bersetuju dengan responden bahawa oleh kerana responden bukanlah pihak dalam penghakiman ingkar tersebut, ia tidak terikat dengannya. [35] Memang benar bahawa pertikaian dalam Guaman Sivil tersebut adalah antara simati dan Fakhrur, tetapi perintah alternatif yang dipohon oleh simati dan dibenarkan oleh mahkamah jelas ditujukan kepada Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah dan juga kepada responden. [36] Apapun, yang penting ialah, pindahmilik tanah tersebut kepada Fakhrur telah diisytiharkan sebagai tidak sah dan batal (null and void) dan 15 penghakiman ingkar yang direkodkan terhadap Fakhrur dalam Guaman Sivil tersebut tidak pernah diketepikan oleh mana-mana mahkamah. [37] Dalam keadaan ini, responden sewajarnya mengambil pendirian berkecuali bagi mengelak daripada berlakunya ketidakadilan kepada mana-mana pihak, kecualilah tindakan perayu menyebabkan kemudaratan serius kepada responden. Tanggungjawab responden dalam situasi sebegini adalah tanggungjawab statutori. Dengan adanya perintah mahkamah dalam Guaman Sivil tersebut, tanggungjawab responden hanyalah untuk memberi kesan kepada perintah tersebut dan bukan untuk mempertikaikannya. [38] Pada pendapat kami, atas fakta dan keadaan-keadaan kes ini, Mahkamah Tinggi sepatutnya membenarkan permohonan perayu dan seterusnya mengeluarkan perintah di bawah seksyen 417 KTN sebagaimana dipohon oleh perayu untuk memastikan keadilan diberikan kepada pihak yang berhak keatas tanah tersebut. [39] Atas alasan-alasan diatas, kami berpendapat bahawa terdapat merit dalam rayuan ini. Oleh yang demikian, rayuan perayu adalah di benarkan dengan kos. t.t. ABDUL RAHMAN SEBLI Hakim Mahkamah Rayuan Malaysia Bertarikh: 20 Ogos 2018. 16 Bagi pihak Perayu: Normah binti Mohamad Desa dan Tengku Saiful Hisyam bin Tengku Mohd Yusoff dari Tetuan Normah Desa & Co. Bagi pihak Responden: Narkunavathy Sundareson, Peguam Kanan Persekutuan dari Jabatan Peguam Negara.