Norma Binti Salleh v Naizah Bt Mohd Nor (DA-24NCVC-156-06/2017)

Plaintif adalah tuan punya bersama berdaftar tanah yang dimaksudkan dan ingin memecahkan sebahagian tanah yang menjadi “subject matter” di dalam permohonan ini, namun tidak dipersetujui Defendan. Justeru itu, Plaintif telah membuat permohonan ini untuk mendapatkan satu Perintah atau relif untuk pecah bahagian ke atas tanah yang dimiliki bersama oleh Plaintif dan Defendan tersebut.

Setelah mendengar hujahan pihak-pihak, Mahkamah telah membenarkan permohonan Plaintif dengan kos sebanyak RM2,500.00. 2

Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan telah menfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan. Ini merupakan alasan kepada keputusan tersebut.

Plaintif dan Defendan adalah tuanpunya bersama berdaftar masing-masing 1/4 bahagian dan 3/4 bahagian tanah Lot 3595, GM2922, Mukim Kemubu, Kg. Bebatu, Daerah Ketereh, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (selepas ini disebut Tanah Tersebut).

Tanah tersebut dimiliki secara bersama sebagaimana nama-nama dan bahagian berikut: 1) Naizah bt Mohd Nor (Defendan) - 3/4 bahagian (K/P No: 7053705) 2) Norma bt Salleh (Plaintif) - 1/4 bahagian

Keluasan keseluruhan kawasan tanah tersebut ialah 0.7527 hektar.

Plaintif berhasrat untuk memecah bahagian tanah tersebut sebagaimana yang tertera dalam pelan cadangan pecah bahagian iaitu untuk dibahagikan sebagaimana berikut: a) Naizah binti Mohd Nor -

0.5645 ha (Petak 1) b) Norma binti Salleh -

0.1882 ha (Petak 2) 3 [8] Plaintif berhasrat untuk menamatkan ketuanpunyaan bersama yang merangkumi bahagian Plaintif bagi mendapatkan Suratan Hakmilik berasingan tetapi tidak dapat memperolehi persetujuan daripada tuanpunya berdaftar yang lain iaitu Defendan. [9]

0.5645 ha (Petak 1) b) Norma binti Salleh -

0.1882 ha (Petak 2) 4) Kos; 5) Apa-apa relif yang Mahkamah Yang Mulia ini merasakan sesuai dan patut. 5 C. HUJAHAN PLAINTIF [16] Bahagian yang dimiliki oleh Plaintif dan Defendan adalah jelas kerana terdapat rumah masing-masing di atas Tanah Tersebut yang terletak Iebih kurang sebelah menyebelah yang diduduki sejak asal lagi dan sejak sekian lama. Kedudukan ini dapat dilihat dengan jelas dalam gambar-gambar yang dikemukakan sebagai ekshibit. [17] Plaintif menghujahkan kedudukan rumah Plaintif dan rumah Defendan juga adalah sama rata mengadap ke akses jalan. Malah dibahagian belakang yang dimilik Defendan juga terdapat laluan jalan. [18] Dengan itu PeIan Pecah Bahagian yang Plaintif cadangkan tidak menggangu atau menceroboh bahagian yang dimiliki oleh Defendan sejak asal. [19] Menurut hujahan Plaintif lagi, pecah bahagian yang Plaintif cadangkan tidak akan menjejaskan kawasan rentahan atau apa-apa bahagian kepunyaan Defendan. Justeru itu Defendan tidak akan diprejudiskan. Namun menurut Plaintif, Defendan tanpa apa-apa sebab tidak bersetuju dengan cadangan Plaintif untuk pecah bahagian. [20] Plaintif juga menghujahkan bahawa setelah Plaintif memaklumkan dan menyatakan hasrat untuk memecah bahagian Tanah Tersebut untuk memperolehi Suratan Hakmilik berasingan, Defendan telah mula 6 merosakkan pokok-pokok bunga dan menebang pokok-pokok buah-buahan sekitar rumah Plaintif tanpa apa-apa sebab yang munasabah. [21] Kemudiannya, menurut hujahan Plaintif lagi setelah merosakkan pokok-pokok bunga dan menebang pokok-pokok buah-buahan, Defendan mula memagari sekeliling rumah Plaintif (seperti di dalam gambar) dengan pagar kawat berduri sehingga menyukarkan pergerakan Plaintif dan keluarga untuk keluar masuk serta untuk mengutip hasil buah-buahan. [22] Setelah itu, apabila Defendan mengetahui Plaintif telah melantik Jurukur untuk menyediakan pelan pecah bahagian, Defendan bertindak lebih lagi dan mula membina pagar konkrit yang mengelilingi rumah Plaintif dan Iebih menyusahkan Plaintif dan keluarga Plaintif lagi. [23] Plaintif berhujah keadaan tersebut menyukarkan kehidupan Plaintif sekeluarga seharian seolah-olah hak Plaintif ke atas bahagian Tanah Tersebut dinafikan sama sekali oleh Defendan walaupun Plaintif adalah pemilik bersama yang sah dan hak Plaintif sebagaimana yang telah diperuntukkan oleh Undang-Undang telah dinafikan oleh Defendan. [24] Plaintif tidak ada cara lain untuk menyelesaikan masalah Tanah Tersebut dengan kadar segera dan dengan itu telah melantik peguam, iaitu Tetuan Wan Jawahir & Takiyuddin untuk membuat permohonan pecah bahagian ke Mahkamah Tinggi demi menjaga hak dan kepentingan Plaintif ke atas bahagian Tanah Tersebut yang dinafikan oleh Defendan. 7 [25] Plaintif juga melalui firma Wan Jawahir & Takiyuddin telah mengemukakan Cadangan Pecahan Bahagian untuk kelulusan Jabatan Perancang Bandar Dan Desa Negeri Kelantan melalui surat bertarikh 6/6/2017. [26] Permohonan Cadangan Pecah bahagian ini juga tidak dapat diteruskan dan didaftarkan di Pejabat Tanah & Jajahan Kota Bharu, memandangkan keluasan petak-petak iaitu Petak 2 yang akan diagihkan kepada Plaintif sebagaimana Cadangan Pecah Bahagian tidak mencukupi 0.500 Ekar sebagaimana syarat yang diperlukan oleh Undang-Undang di mana tanah ini adalah bersyarat “Pertanian”. [27] Permohonan ini tidak dapat diselesaikan di peringkat Pejabat Tanah kerana Defendan membantah menyebabkan permohonan ini terus dibuat ke Mahkamah Tinggi. D. HUJAHAN DEFENDAN [28] Defendan menghujahkan bahawa pada asalnya tanah Lot 3595 ini adalah bercantum dengan Lot 3594 dan dikenali sebagai Lot 104 dan berpecah menjadi dua Lot iaitu Lot 3595 dan Lot 3594 setelah berlakunya satu projek pengambilan tanah untuk tali air oleh pihak Kerajaan Persekutuan Malaysia. [29] Sejak dari geran asal dan geran terkini, syarat penggunaan tanah bagi lot ini adalah dusun dan syarat tersebut masih kekal sehingga ke hari 8 ini. Maka, pihak Plaintif tidak wajar membuat cadangan seperti di dalam Ekshibit “NS-2” dalam Afidavit Sokongan Plaintif tersebut yang konon-kononya sesuai untuk menggantikan rentahan asal yang sudahpun dibuat oleh pemilik-pemilik asal berdasarkan kepada syarat dusun. [30] Sebelum hakmilik ditukar kepada nama Defendan iaitu Naizah Bt Mohd Nor sebanyak 1/4 bahagian pada 5/6/1982, tanah ini adalah kepunyaan arwah ayah Defendan bernama Mohd Nor Bin Taib dan nenek bernama Setawa Binti Hj Jinal. Sejak dari tahun 1950-an, kedua-dua pemilik asal telah menanam pokok buah-buahan di atas rentahan tanah mereka dengan aman. Ini termasuklah membina sebuah rumah di atas tanahnya pada tahun 1950-an iaitu sebelum lot tanah ini dipecahkan kepada dua lot iaitu sebelum kerajaan membuat pengambilan tanah bagi membina tali air pada tahun 1960-an. [31] Menurut Defendan, Plaintif dalam kes ini sebenarnya hanya mendapat hakmilik dalam tanah Lot 3595 pada tahun 2016 dan sebelum ini rentahan Plaintif adalah sebagaimana keadaan dalam Petak 2 yang ditunjukkan oleh Defendan dalam ekshibit "NM-2 "Afidavit Jawapan Defendan tersebut. [32] Walau bagaimanapun, pelan di "NM-2" tersebut tidak menjelaskan secara khusus gambaran penting iaitu kedudukan tapak-tapak rumah pemilik-pemilik asal iaitu tapak rumah arwah ayah Defendan dan juga tapak asal rumah emak Plaintif. 9 [33] Tambahan lagi pelan tersebut juga tidak mempunyai gambaran tentang kedudukan harta-harta tak alih iaitu petak rumah Defendan yang Defendan diami sekarang di petak 1 dan rumah Plaintif di atas tapak asal di dalam bahagian Plaintif di petak 2 serta bahagian rumah Plaintif yang telah ditambah dan diubahsuai yang telahpun masuk ke dalam kawasan rentahan petak Defendan iaitu di petak nombor 1. E. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [34] Perlu ditekankan bahawa sama ada sesuatu permohonan sebegini boleh dibenarkan atau tidak adalah bergantung kepada fakta kes masing-masing. Fakta kes berbeza diantara satu kes dan kes yang lain. Justeru Mahkamah perlu membuat pertimbangan seadil-adilnya dengan mengambil kira fakta-fakta tersendiri sesuatu permohonan itu dengan mengambil kira antara lain, pelan cadangan yang dikemukakan oleh pihak-pihak, dan juga sejarah mengenai bagaimana pemilikan bersama ke atas tanah tersebut wujud. [35] Di dalam kes ini Defendan dan Plaintif di dalam hujahan masing-masing mengakui bahawa tanah lot 3595 dan juga 3594 yang menjadi pertikaian di dalam 2 tindakan masing-masing ini ialah berasal dari satu tanah yang besar sebelum ianya dibahagi dua lantaran dari pengambilan tanah untuk dijadikan tali air. Pada asalnya terdapat tiga pemilik asal hartanah tersebut sebelum ianya dibahagi iaitu nenek Plaintif untuk 1/4 bahagian, nenek Defendan 1/4 bahagian dan ayah Defendan untuk 2/4 bahagian. 10 [36] Mahkamah ini telah meneliti hujahan kedua-dua pihak serta affidavit-afidavit yang telah difailkan. Berlatar belakangkan fakta kes dan hujahan dan kandungan afidavit-afidavit tersebut dan setelah membuat pertimbangan sewajarnya, Mahkamah memutuskan bahawa permohonan Plaintif ini wajar dibenarkan di atas alasan-alasan yang Mahkamah akan berikan di bawah. [37] Mahkamah sedia maklum bahawa di atas tanah tersebut terdapat rumah kediaman Plaintif dan Defendan yang telah didiami oleh mereka sekian lama. Dengan pembahagian ini, pihak-pihak akan mendapat ketentuan akan kedudukan kawasan yang diagihkan kepada pihak masing-masing oleh Mahkamah secara muktamad. Sekarang ini Plaintif tidak mendapat kepastian dengan jelas akan kedudukan ¼ bahagian hak Plaintif tersebut ke atas tanah tersebut secara fizikal. Dengan pemberian perintah ini masalah di atas akan dapat diatasi. [38] Mahkamah mendapati melalui Afidavit dan hujahan, Plaintif telah memaklumkan kepada Defendan hasratnya untuk memecah bahagian tanah tersebut tetapi mendapat tentangan hebat daripada Defendan dan Defendan telah mendirikan pagar hingga menghalang Plaintif dari keluar masuk sebagaimana laluan selama ini. Selain daripada itu, Defendan telah melakukan kacau ganggu dengan merosakkan harta Plaintif dan membuat halangan kepada Plaintif. Di dalam keadaan sedemikian permohonan Plaintif ini wajar diberikan supaya hak Plaintif ditentukan dan Defendan tidak akan menganggu Plaintif. 11 [39] Dilihat dari segi merit, Mahkamah telah membuat satu pendekatan imbangan (balancing act). Dari Afidavit dan Afidavit Jawapan Defendan, setelah penelitian secara “judicial appreciation of evidence” dilakukan, di atas imbangan, Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak dapat memberi alasan-alasan yang kukuh dan munasabah jika dibandingkan dengan alasan permohonan Plaintif ini yang lebih bermerit seperti diterangkan di perenggan-perenggan di bawah. [40] Mahkamah mendapati Defendan banyak menekankan fakta bahawa Plaintif perlu mendapat persetujuan Defendan terlebih dahulu dan menegaskan bahawa tindakan Defendan untuk menebang dan membuat pagar bukan untuk menyusahkan Plaintif tetapi adalah kerana niat Plaintif untuk memecah bahagian tersebut. [41] Defendan turut mengemukakan Pelan Cadangan Balasnya (Ekshibit NM-2). Setelah membuat pertimbangan sewajarnya, Mahkamah mendapati bahawa Pelan Cadangan Plaintif adalah lebih sesuai dan munasabah. [42] Ini adalah kerana Mahkamah mendapati bahawa Pelan Cadangan Defendan bukanlah Pelan Cadangan yang sahih. Ini adalah kerana ianya tidak disediakan oleh Jurukur Berdaftar dan tidak mendapat kelulusan lagi dari pihak berkenaan berkaitan. [43] Mahkamah juga mendapati bahawa Ekshibit NM2 juga tidak menjelaskan kedudukan tanah dan bahagian yang akan menjadi milik 12 Plaintif, menjadikan ianya tidak jelas, mendatangkan kekeliruan, dan tidak mencerminkan keadaan sebenar bahagian yang diduduki pihak-pihak. [44] Mahkamah juga mendapati bahawa dengan membuat sejalur memanjang (lihat ekshibit) pihak Plaintif akan lebih terkesan berbanding dengan Defendan. Mahkamah melihat cadangan ini membelakangkan terus hak Plaintif dan mengekalkan kesusahan dan kerugian yang dihadapi oleh Plaintif. [45] Mahkamah juga mendapati jika permohonan ini tidak diberikan Defendan mungkin akan berterusan melakukan kacau ganggu yang menyalahi undang-undang. Ini sepatutnya diberhentikan. [46] Tambah-tambah lagi Plaintif mempunyai hak dari segi undang-undang seperti yang termaktub dibawah Seksyen 140(1) Kanun Tanah Negara yang berbunyi: “140. Kuasa tuanpunya bersama untuk memecah-bahagi dengan kelulusan Pengarah Negeri, Pentadbir Tanah atau Pihak Berkuasa Negeri.

Mana-mana tanah berimilik yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah oleh dua orang atau lebih sebagai, tuanpunya bersama boleh, dengan perjanjian di antara orang-orang itu dan dengan kelulusan di bawah Bab ini Pengarah Negeri atau Pentadbir Tanah, 13 sebagaimana yang diperuntukkan oleh subseksyen (2), dipecah-bahagi:

supaya terletakhak kepada setiap tuanpunya bersama itu, di bawah suatu hakmilik berasingan, suatu bahagian tanah yang luasnya berkadar seberapa hampir dengan bahagiannya yang tak dipecahkan dalam seluruh tanah itu; atau

jika sekiranya dua orang atau lebih daripada mereka berhasrat untuk berterusan menjadi tuanpunya bersama, supaya terletakhak:

kepada tuanpunya bersama yang lagi satu atau, mengikut mana-mana yang berkenaan, setiap tuanpunya bersama itu, di bawah suatu hakmilik berasingan, suatu bahagian tanah yang luasnya berkadar seberapa hampir dengan bahagiannya yang tak dipecahkan dalam seluruh tanah itu;

(ii) kepada tuanpunya bersama yang berterusan baki tanah itu di bawah suatu hakmilik berasingan.” [47] Mahkamah bersetuju dengan kes yang dirujuk oleh peguam Plaintif iaitu kes Young Yean Chin vs Quek Yak Kang & Ors (2016) 6 CLJ 860 dimana Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut: 14 “Per Abdul Aziz Abdul Rahim JCA delivering the judgment of the court:

Under s. 145 of the National Land Code, the court is empowered with a discretion to order the partition of any Land owned under a co. proprietorship or to make any order that the court thinks Just for the purpose of enabling the co-proprietorship to be terminated. This provision is available to any of the co-proprietors who wanted to terminate the proprietorship but is facing a problem When any or the GO-proprietors wilt neither join in nor consent to the ranking of the application for partition jointly owned by them as in the case herein.” [48] Di dalam kes tersebut Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa Mahkamah boleh membuat perintah yang dirasakan adil untuk tujuan pemilikan bersama dipecahkan. Oleh itu Mahkamah berpandangan dalam kes ini pelan cadangan oleh Plaintif-Plaintif lebih adil kepada semua pihak. Tambahan dari itu, pelan cadangan dari Plaintif juga tidak dibantah oleh Jabatan Perancang Bandar dan Desa sedangkan pelan cadangan Defendan di ekshibit NMN 1 itu tidak mendapat apa-apa kelulusan dari jabatan berkenaan. Walaupun kelulusan jabatan ini bukanlah mandatori, Mahkamah berpandangan ianya dapat membantu Mahkamah untuk membuat keputusan yang lebih adil kepada pihak-pihak. 15 F. KESIMPULAN [49] Setelah meneliti hujahan, kertas-kertas kausa, affidavit-affidavit berkaitan dan setelah membuat imbangan sewajarnya, Mahkamah mendapati bahawa permohonan Plaintif adalah lebih bermerit daripada alasan-alasan bantahan yang dikemukakan pihak Defendan. Dengan itu permohonan Plaintif ini dibenarkan dengan kos. Alasan Penghakiman ini perlu dibaca bersama dengan kes Narmah bt Salleh melawan Naizah bt Mohd Nor (DA-24NCVC-155-06/2017) kerana ianya melibatkan “subject matter” yang sama dan tanah asal yang sama. Tarikh: 30 Oktober 2018. (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu, Kelantan. 16 Peguamcara Perayu/Plaintif Pn. Wan Jawahir binti Haji Harun & En. Khuzaimi bin Mohd Salleh, Tetuan Wan Jawahir & Co, Peguambela & Peguamcara, PT 2226, Jalan Long Yunus, 15200 Kota Bharu, Kelantan. Peguamcara Responden/Defendan En. Mohd Rafizi bin Abdullah, Tetuan Rafizi Zubairi & Co, Peguambela & Peguamcara, Lot 1384, Jalan Bayam, 15200 Kota Bharu, Kelantan.