North West Depoh Sdn Bhd v Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) (BA-24NCvC-1312-08/2022)

dan (2) kanun Tanah Negara 1965. ANTARA NORTH WEST DEPOH SDN BHD (No. Syarikat: 201201025198 [1009688-D]) − PLAINTIF 18/11/2022 19:13:46 BA-24NCvC-1312-08/2022 Kand. 21 DAN PERBADANAN KEMAJUAN NEGERI SELANGOR (PKNS) − DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan/Latar belakang Fakta [1] Plaintif telah memasuki suatu perjanjian sewaan dengan Ann Joo Properties Sdn Bhd untuk sebahagian tanah yang dipegang di bawah Hakmilik No. H.S. (D) 116369 No. P.T. 185 Bandar Sultan Suleiman, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan (selepas ini disebut “Tanah”). Keluasan Tanah yang disewa ialah merangkumi 1,215,944 kaki persegi. [2] Defendan ialah pemilik Tanah tersebut. Defendan memajakkan Tanah tersebut kepada Ann Joo Properties Sdn Bhd untuk tempoh 30 tahun iaitu dari tahun 1992 hingga 2022. [3] Plaintif menyewa Tanah tersebut untuk menjalankan perniagaannya iatu melibatkan gedung kontena, pergudangan, perkhidmatan penyimpanan dan pembersihan kontena, pembaikan dan penyelenggaraan kontena, pajakan kontena dan perdagangan serta pengangkutan. [4] Plaintif menerima penyewaan tersebut sekiranya Plaintif diberikan hak untuk berada di tanah tersebut selama mana Plaintif berniat (selepas ini disebut “Syarat”). [5] Ann Joo Properties Sdn Bhd secara nyata dan/atau tersirat dan/atau secara kelakuan (conduct) bersetuju dengan Syarat tersebut. Plaintif menduduki Tanah tersebut sejak tahun 2015 dan mendapat keamanan dan quiet enjoyment bagi penggunaan Tanah tersebut. [6] Atas kepercayaan tersebut, Plaintif telah membangunkan Tanah tersebut dengan mendirikan 2 blok bangunan pejabat serta menambah baik 15 ekar tanah dengan konkrit berukuran 8 inci serta 2 lapisan besi BRC dan system pengaliran longkang yang lebih baik. [7] Tempoh penyewaan Tanah tersebut adalah tertakluk kepada lanjutan selama mana Plaintif berniat untuk melanjutkan penyewaan. Penyewaan itu telah diperbaharui/dilanjutkan dan kini penyewaan dilanjutkan sehinggan bulan Mac 2023. [8] Plaintif memplidkan bahawa Defendan mengetahui mengenai penyewaan Tanah tersebut di antara Plaitif dengan Ann Joo Properties Sdn Bhd dan Defendan secara secara nyata dan/atau tersirat dan/atau secara kelakuan (conduct) menerima penyewaan ke atas Tanah tersebut. [9] Pada perenggan 2.3 afidavit sokongan Plaintif, Plaintif menyatakan bahawa Defendan dan Ann Joo Properties Sdn Bhd telah memasuki suatu perjanjian jual beli bertarikh 26-8-2021 dan Plaintif tidak mengetahui status perjanjian jual beli itu. Kaveat persendirian [10] Pada 12-4-2022, Plaintif telah memasukkan kaveat persendirian ke atas Tanah tersebut dengan No. Perserahan 17338/2022. [11] Pada 7-7-2022, Defendan memohon kepada Pejabat Tanah dan Galian Selangor untuk membatalkan kaveat persendirian itu. [12] Plaintif memfailkan saman pemula ini untuk memohon kepada Mahkamah bagi perintah yang berikut:

tarikh luput Borang 19C Kanun Tanah Negara bertarikh 7-7- 2022 yang dikeluarkan oleh Defendan untuk memotong kaveat persendirian Plaintif dilanjutkan dari tarikh 15-7-2022 hingga ke suatu tempoh yang Mahkamah ini fikirkan adil dan sesuai.

Pejabat Daerah/Tanah Klang dan/atau Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor hendaklah mengendorskan atas dokumen Hakmilik Tanah tersebut tentang tarikh penyampaian kepadanya Perintah dan tempoh lanjutan dan hendaklah menandatangani serta memeterai pengendorsan tersebut.

kos atas dasar indemniti penuh.

relief lain yang Mahkamah ini fikirkan adil dan suai manfaat. Keputusan Mahkamah pada 13-9-2022 [13] Selepas meneliti Saman Pemula, afidavit, dokumen dan hujahan bertulis utama Plaintif dan Defendan dan hujahan balas Plaintif, Mahkamah ini mendapati Notis Berkenaan dengan Cadangan Hendak Memotong Kaveat adalah memprejudiskan Plaintif. Hak Plaintif adalah terjejas dari segi ekuiti. [14] Oleh yang demikian, Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan permohonan Plaintif dalam Saman Pemula dengan kos sebanyak RM5000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar oleh Defendan kepada Plaintif dan selanjutnya adalah diperintahkan bahawa prayer (1) dilanjutkan sehingga tarikh 16-1-2023. [15] Defendan merayu terhadap keputusan Mahkamah. Kewujudan tindakan undang-undang terhadap Plaintif: Saman Pemula No. BA-24NCvC-1311-08/2022 (Saman Pemula No. 1311) [16] Terdapat suatu saman pemula No. BA-24NCvC-1311-08/2022 telah difailkan oleh Swift Logistics Yard Sdn Bhd (plaintif) terhadap Plaintif (North West Depoh Sdn Bhd/defendan), di mana Swift Logistics Yard Sdn Bhd memfailkan notis permohonan untuk memindahkan Guaman Sivil No.: BA-B52-21-05/2022 dari Mahkamah Sesyen Shah Alam (MS SA) ke Mahkamah Tinggi Shah Alam NCvC11 (Saman Pemula No. 1311) untuk didengar dan dibicara. Alasan pemindahan kes ialah kerana tuntutan balas North West Depoh Sdn Bhd (defendan) di MS SA itu berjumlah sebanyak RM6 juta yang telah melebihi bidang kuasa MS SA. Kedua-dua pihak bersetuju untuk memindahkan prosiding guaman itu dari MS SA ke MTSA NCvC11. Kedua-dua pihak bersetuju dengan pemindahan kes ke MTSA NCvC11. [17] Berkaitan dengan Saman Pemula No. 1311 itu, dalam perenggan 4 afidavit sokongan Plaintif (North West Depoh Sdn Bhd) dalam Saman Pemula ini, menyatakan bahawa pada tahun 2021, pemegang saham Ann Joo Corporation Sdn Bhd ialah Swift Logistics Yard Sdn Bhd. North West Depoh Sdn Bhd menyatakan bahawa Swift Logistics Yard Sdn Bhd itu pesaing kepada North West Depoh Sdn Bhd. Undang-Undang [18] Peruntukan seksyen 323 dan seksyen 326 Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965) dan Kanun Tanah Negara 2020 (Akta 828) adalah – Act 56 Of 1965 PART NINETEEN - RESTRAINTS ON DEALING

17.6 The Defendant want to remove the caveat to transfer the land to Ann Joo Properties Sdn Bhd.

17.7 Hence, the tenancy right of the Plaintiff as a tenant is not in jeopardy.

17.8 Therefore whether under the balance of convenience or justice, the removal of the caveat would not have any negative impact upon the Plaintiff. [44] Mahkamah ini pasti peguam-peguam amat arif mengenai hak penyewa (Plaintif) dan pemberi sewa (Ann Joo Properties Sdn Bhd) yang dinyatakan dalam Perjanjian Sewaan tersebut. Tempoh sewaan Tanah tersebut juga hampir tamat iaitu pada Mac 2023. Kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Plaintif bukanlah kaveat yang dimasukkan dari tarikh mula sewaan iaitu pada tahun 2015 tetapi kaveat persendirian hanya dimasukkan dalam tahun ini (2022). Maka untuk terus memotong kaveat persendirian tanpa membenarkan lanjutan dan mengekalkan status quo Tanah tersebut kepada penyewa (Plaintif), kesusahan yang akan dialami lebih kepada Plaintif. [45] Walaupun Defendan sebagai tuan punya Tanah tersebut berhak pada bila-bila masa menjual Tanah tersebut namun hak penyewa yang memeterai Perjanjian Sewaan tidak boleh dinafikan. Tambahan pula, hal penyewaan adalah dimaklumi oleh Defendan. [46] Mahkamah ini berpendapat bahawa penyempurnaan transaksi jual beli antara Defendan dan Ann Joo Properties Sdn Bhd (yang telah ditukar nama kepada Swift Logistics Yard Sdn Bhd) lebih baik dan selesa jika tiada gangguan pemotongan kaveat persendirian sehinggalah segala guaman antara Plaintif dan Ann Joo Properties Sdn Bhd (yang telah ditukar nama kepada Swift Logistics Yard Sdn Bhd) diputuskan oleh Mahkamah (MTSA NCvC11). [47] Atas imbangan kesenangan (balance of convenience), Mahkamah bersetuju untuk mengekalkan status quo Tanah tersebut sehingga pelupusan tuntutan antara Plaintif dan Ann Joo Properties Sdn Bhd (yang telah ditukar nama kepada Swift Logistics Yard Sdn Bhd). [48] Sebagaimana hujahan balas peguam cara terpelajar Plaintif “the order for an extension of the validity of Form 19C can be extended to Pejabat Tanah dan Galian Selangor” adalah tepat. Jika tanpa permohonan Defendan menurut Borang 19C (seksyen 326) Kanun Tanah Negara-Notis Berkenaan Dengan Cadangan Hendak Memotong Kaveat yang dialamatkan kepada Plaintif, sudah pasti permohonan Saman Pemula No. 1312 ini tidak difailkan oleh Plaintif. [49] Oleh itu, Mahkamah berpendapat the balance of convenience or justice, the removal of the caveat would have the negative impact upon the Plaintiff. Kesimpulan [50] Berdasarkan peruntukan Kanun Tanah Negara, Mahkamah ini memutuskan bahawa Plaintif ialah seorang yang aggrieved by the removal of the private caveat dan Mahkamah ini memerintahkan Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan permohonan Plaintif dalam Saman Pemula dengan kos sebanyak RM5000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar oleh Defendan kepada Plaintif dan selanjutnya adalah diperintahkan bahawa prayer (1) dilanjutkan sehingga tarikh 16-1-

Bertarikh 18 November 2022 RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi NCvC12 Shah Alam Peguam cara: Bagi Perayu/Defendan: Nor Aziah binti Harun Tetuan Ibrahim & Fuaadah Sungai Buloh, Sealangor Bagi Responden/Plaintif: Pramjit Kaur Tetuan Mann & Associates Rawang, Selangor

The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are –

any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest; Act 828 Section 323. Applications for entry of private caveats

The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are –

any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest;

any person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest; and

the guardian or next friend of any minor claiming to be entitled as mentioned in paragraph (b).

Any such person or body wishing to apply for the entry of such a caveat shall do so in Form 19B and such application shall be attested in accordance with the provisions of section 211 notwithstanding that the provisions dealt with dealings in alienated land, and shall state therein the nature of the claim on which his application is based, and whether the caveat is to be expressed to bind the land itself or an undivided share in the land or a particular interest only, and the last known address of the proprietor if the caveat is to be expressed to bind the land itself or an undivided share in the land.

Any application under this section shall be accompanied by –

the prescribed fee;

the grounds giving rise to the claim thereto, verified by a statutory declaration by the applicant or his advocate and solicitor; and

if relating to a part of the land, a description or a plan of the land affected, and if relating to an undivided share in the land or a part thereof, a description, which is sufficient for identification.

any person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest; and

the guardian or next friend of any minor claiming to be entitled as mentioned in paragraph (b).

Any such person or body wishing to apply for the entry of such a caveat shall do so in Form 19b and such application shall be attested in accordance with section 211 notwithstanding that the provisions dealt with dealings in alienated land, and shall state therein the nature of the claim on which his application is based, and whether the caveat is to be expressed to bind the land itself or an undivided share in the land or a particular interest only, and the last known address of the proprietor if the caveat is to be expressed to bind the land itself or an undivided share in the land.

Any application under this section shall be accompanied by –

the prescribed fee;

the grounds giving rise to the claim thereto, verified by a statutory declaration by the applicant or his advocate and solicitor; and

if relating to a part of the land, a description or a plan of the land affected, and if relating to an undivided share in the land or a part thereof, a description, which is sufficient for identification. Section 326. Removal of private caveats by Registrar.

Any person or body whose land or interest is bound by a private caveat may at any time apply in Form 19H to the Registrar for its removal, and such application shall be accompanied by the prescribed fee.

On receiving any application for removal under this section, the Registrar shall –

serve upon the person or body at whose instance the caveat was entered a notice of intended removal in Form 19C; and

make an endorsement on the register document of title that the notice in Form 19C has been served on the person or body at whose instance the caveat was entered and of the date of such service, and shall sign and seal the endorsement. (1AA) Notwithstanding section 431, the service of notice in Form 19c may be effected by facsimile transmission to the person or body at whose instance the caveat was entered and it shall be deemed to have been duly served where there is a return acknowledgment by electronic or other means to the effect that the notice has been received by such person or body.

In the case in which a notice of intended removal in Form 19C has been served under sub-section (1A), the caveat shall lapse and be of no effect at the expiry of two months specified in the notice unless before the expiry of that period the Registrar shall have been Section 326. Removal of private caveats by Registrar

Any person or body whose land or interest is bound by a private caveat may at any time apply in Form 19h to the Registrar for its removal, and such application shall be accompanied by the prescribed fee.

On receiving any application for removal under this section, the Registrar shall−

serve upon the person or body at whose instance the caveat was entered a notice of intended removal in Form 19c; and

make an endorsement on the register document of title that the notice in Form 19c has been served on the person or body at whose instance the caveat was entered and of the date of such service, and shall sign and seal the endorsement. (1AA) Notwithstanding section 431, the service of notice in Form 19c may be effected by facsimile transmission to the person or body at whose instance the caveat was entered and it shall be deemed to have been duly served where there is a return acknowledgment by electronic or other means to the effect that the notice has been received by such person or body.

In the case in which a notice of intended removal in Form 19c has been served under subsection (1A), the caveat shall lapse and be of no effect at the expiry of two months specified in the notice unless before the expiry of that period the Registrar shall have been NATIONAL LAND CODE served with an order of the Court extending the time provided in the said notice.

The Court may, on the application of any person or body on whom such a notice has been served under sub-section (1A) (and acting, if the circumstances so require, ex parte), from time to time extend the said period of two months; and the Registrar, on being duly served with an order of the Court under this sub-section, shall make an endorsement on the register document of title of the date of service on him of the order and of the period of the extension, and shall sign and seal the endorsement.

The Registrar shall remove any caveat pursuant to this section by cancelling the entry thereof on the register document of title, and noting thereon the reason for the cancellation and the date thereof.

Every cancellation under sub-section (3) shall be signed and sealed. served with an order of the Court extending the time provided in the said notice.

The Court may, on the application of any person or body on whom such a notice has been served under subsection (1A) (and acting, if the circumstances so require, ex parte), from time to time extend the said period of two months; and the Registrar, on being duly served with an order of the Court under this subsection, shall make an endorsement on the register document of title of the date of service on him of the order and of the period of the extension, and shall sign and seal the endorsement.

The Registrar shall remove any caveat pursuant to this section by cancelling the entry thereof on the register document of title, and noting thereon the reason for the cancellation and the date thereof.

Every cancellation under subsection (3) shall be signed and sealed. [19] Peruntukan undang-undang yang dipetik ialah di bawah (Akta 56/1965) dan peruntukan yang sama terkandung dalam Kanun Tanah Negara 2020 (Akta 828) Analisa dan dapatan Mahkamah [20] Perkara dan isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ialah –

sama ada terdapat kepentingan yang boleh dikaveatkan (caveatable interest)?

sama ada terdapat isu yang serius untuk dibicarakan berkenaan dengan kepentingan proprietary Plaintif (Plaintiff’s proprietary interest) dalam Tanah tersebut?

sama ada menjadi imbangan kesenangan untuk mengekalkan status quo tanah tersebut sehingga pelupusan tuntutan di antara Plaintif dan Ann Joo Properties Sdn Bhd? Isu (a): sama ada terdapat kepentingan yang boleh dikaveatkan (caveatable interest)? [21] Peguam cara Plaintif terpelajar merujuk kes Murugappa Chettiar Lakshmanan (Wasi Tunggal Harta Pesaka M.R.L. Murugappa Chettiar, Simati) v. Lee teck Mook [1995] 2 CLJ 545 di mana Mahkamah Rayuan, Kuala Lumpur memutuskan dan memberikan prinsip undang-undang yang berikut: “[1] Prinsip yang dirumuskan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn. Bhd. v. Tan Hor Teng & Anor sepertimana yang terpakai kepada rayuan semasa ini memerlukan satu penyiasatan ke dalam perkara-perkara yang berikut. Pertamanya, sama ada responden, atas material yang dibentangkan olehnya dalam permohonannya di bawah seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara 1965 telah mendedahkan satu kepentingan yang boleh dikaveatkan. Keduanya, sekiranya beliau telah menentukan satu kepentingan yang boleh dikaveatkan, sama ada keterangan yang beliau kemukakan di hadapan Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana bagi menyokong tuntutannya kepada kepentingan yang boleh dikaveatkan itu mendedahkan satu persoalan yang serius untuk dibicarakan. Akhirnya, sama ada imbangan keadilan memihak kepada kaveat dikekalkan pada Daftar sementara menantikan penyelesaian guaman tersebut. … [4] Satu penelitian terhadap penghakiman Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana menunjukkan bahawa beliau telah tidak memikirkan aspek ini dalam kes tersebut. Ketidakarahan ini oleh Pesuruhjaya Kehakiman yang bijaksana telah membawa kepada salah-arahan yang serius dipihaknya. sekiranya Pesuruhjaya Kehakiman telah menerima pakai pendekatan yang betul, beliau tentunya tidak mengalami sebarang kesukaran dalam memutuskan bahawa responden tidak mempunyai apa-apa kepentingan yang boleh dikaveatkan di sisi undang-undang. atas alasan itu sahaja, kaveat tersebut adalah tidak dapat dipertahankan dan seharusnya dibatalkan.”. [22] Mahkamah ini mendapati fakta yang dinyatakan oleh Plaintif bahawa Plaintif seorang penyewa ke atas Tanah tersebut dengan Ann Joo Properties Sdn Bhd adalah disokong dengan Perjanjian Sewaan yang dimeterai oleh kedua-dua pihak. [23] Walaupun Plaintif sekadar penyewa ke atas Tanah tersebut, perniagaan Plaintif menghendaki Plaintif membina/mendirikan struktur iaitu gedung kontena, gudang, 2 blok bangunan pejabat serta menambah bail 15 ekar tanah dengan konkrit dan system saliran longkang yang lebih baik demi urusan perniagaan syarikat Plaintif. [24] Bagi tujuan sewaan Tanah tersebut, hal perkara perbelanjaan yang besar telah diperuntukkan oleh Plaintif bagi perniagaannya dan fakta ini sudah diberitahu kepada “tuan tanah” iaitu Ann Joo Properties Sdn Bhd. [25] Ann Joo Properties Sdn Bhd bukanlah pemilik Tanah tersebut. Pemilik Tanah tersebut ialah Defendan (PKNS). Ann Joo Properties Sdn Bhd sekadar pemajak Tanah tersebut bagi tempoh 30 tahun iaitu dari tahun 1992 hingga 2022. [26] Apabila Plaintif memasukkan kaveat persendirian demi menjamin kepentingannya dalam tempoh sewaan iaitu sehingga Mac 2023 itu maka Plaintif mempunyai kepentingan proprietary (proprietary interest) ke atas Tanah tersebut. [27] Dalam afidavit jawapan Defendan yang diikrarkan oleh Pengurus Hal Ehwal tanah Bahagian Utara PKNS menyatakan bahawa –

Borang 19C Kanun Tanah Negara bukanlah dikeluarkan oleh Defendan tetapi oleh Pendaftar menurut seksyen 326 (1A) Kanun Tanah Negara, maka Saman Pemula yang difailkan oleh Plaintif ini adalah khilaf iaitu dengan menamakan Defendan. Sepatutnya Plaintif menamakan Pentadbir Tanah.

tindakan Plaintif yang memohon perlanjutan masa bagi kaveat persendirian juga adalah khilaf dan tidak menepati seksyen 326 Kanun Tanah Negara. Atas 2 alasan ini sahaja sewajarnya Mahkamah ini boleh menolak Saman Pemula ini. [28] Defendan mengakui bahawa Tanah tersebut telah dijual kepada Ann Joo Properties Sdn Bhd di mana Perjanjian Jual Beli adalah beratrikh 26-8-2021. Bayaran penuh sudah dibuat oleh Ann Joo Properties Sdn Bhd maka Defendan bertindak untuk menyempurnakan Perjanjian Jual Beli dan suratcara pindah milik. [29] Defendan menegaskan bahawa Plaintif tidak mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan (caveatable interest) sebagaimana peruntukan seksyen 323 Kanun Tanah Negara. Alasan yang dinyatakan oleh Defendan ialah Plaintif sekadar penyewa dan sewajarnya Plaintif tidak memasukkan kaveat persendirian tersebut. [30] Selanjutnya, Defendan menyatakan bahawa Defendan bukannya pihak yang hendak mengeluarkan Plaintif daripada Tanah tersebut. Defendan hanya untuk memindahmilikkan Tanah tersebut kepada Ann Joo Properties Sdn Bhd. Kewujudan kaveat persendirian Plaintif ini telah menghalang transaksi pindahmilik itu. [31] Perenggan 15 afidavit jawapan Defendan “mengajar” Plaintif bahawa Plaintif sewajarnya bukan memasukkan kaveat persendirian tetapi memfailkan permohonan injunksi terhadap Ann Joo Properties Sdn Bhd. [32] Defendan juga menzahirkan bahawa Plaintif ada memohon untuk membeli Tanah tersebut daripada Defendan. Surat peguam cara Plaintif bertarikh 21-4-2022 menyatakan hasrat Plaintif untuk menyewa atau membeli Tanah tersebut daripada Defendan. Di sini, Defendan menyatakan bahawa Plaintif tidak datang ke Mahkamah dengan tangan yang bersih (clean hands). [33] Menurut Defendan tindakan Plaintif ini hanya mengganggu urusan pindahmilik Tanah tersebut kepada pembeli iaitu Ann Joo Properties Sdn Bhd. [34] Berdasarkan dokumen yang disertakan dalam afidavit balasan Plaintif, Mahkamah ini mendapati adalah jelas bahawa Borang 19C Kanun Tanah Negara menyatakan “Pemohon Potong Kaveat” adalah Defendan. Maka bantahan awal mengenai kekhilafan menamakan pihak dalam Saman Pemula ini dan tindakan “mengajar” Plaintif yang ditegaskan oleh Defendan itu adalah semata-mata penafian kosong. [35] Berkaitan dengan Saman Pemula No. 1311 itu pula, Plaintif telah mengemukakan sijil Registrar of Companies bertarikh 16-6-2022 di mana nama syarikat Ann Joo Properties Sdn Bhd ditukar nama kepada Swift Logistics Yard Sdn Bhd. Pertukaran nama tersebut menjelaskan bahawa terdapat tindakan undang-undang antara kedua-dua syarikat iaitu Swift Logistics Yard Sdn Bhd dan North West Depoh Sdn Bhd (Plaintif di sini). [36] Pernyataan Plaintif bahawa Swift Logistics Yard Sdn Bhd adalah pesaing perniagaan kepada Plaintif bukanlah hal perkara yang mengikat Mahkamah ini berhubung dengan permohonan Plaintif. [37] Dalam isu (a) ini Mahkamah berpuas hati bahawa mengguna pakai prinsip undang-undang dalam kes Murugappa Chettiar Lakshmanan (Wasi Tunggal Harta Pesaka M.R.L. Murugappa Chettiar, Simati), Plaintif mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan di sisi undang-undang. Kaveat persendirian Plaintif adalah dapat dipertahankan dan seharusnya status quo kekal sehingga tamatnya Perjanjian Sewaan antara Plaintif dan Ann Joo Properties Sdn Bhd. Isu (b): sama ada terdapat isu yang serius untuk dibicarakan berkenaan dengan kepentingan proprietary Plaintif (Plaintiff’s proprietary interest) dalam Tanah tersebut? [38] Pernyataan Defendan dalam afidavitnya yang jelas membantah permohonan Plaintif di hadapan Mahkamah ini dengan alasan bahawa Plaintif tidak mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan; tindakan Plaintif memfailkan Saman Pemula ini mengganggu proses pindahmilik Tanah tersebut kepada Ann Joo Properties Sdn Bhd dan Plaintif sekadar penyewa Tanah tersebut adalah fakta material yang serius untuk dibicarakan. [39] Tindakan Defendan yang memohon kepada Pendaftar untuk Potong Kaveat melalui Borang 19C Kanun Tanah Negara atas apa jua kuasa dan kapasiti Defendan sebagi pemilik Tanah tersebut dan pemberi pajakan kepada Ann Joo Properties Sdn Bhd dan vendor dalam Perjanjian Jual Beli Tanah tersebut adalah isu yang serius untuk dibicarakan. Perkara yang dizahirkan oleh Defendan membawa kepada rumusan sama ada Plaintif mempunyai kepentingan proprietary dalam tanah tersebut. [40] Mahkamah ini mendapati bahawa pernyataan Plaintif bahawa sebagai penyewa Tanah tersebut yang menyewa dengan Ann Joo Properties Sdn Bhd selama mana yang diingini/diniatkan oleh Plaintif, syarat sewaan di mana Plaintif boleh menikmati penggunaan tanah yang disewa dan perlanjutan sewaan sehingga Mac 2023 adalah aspek yang sudah dipertimbangkan oleh Mahkamah ini dalam membenarkan permohonan Plaintif. [41] Walaupun Plaintif ada menyatakan hasratnya untuk menyewa atau membeli Tanah tersebut daripada Defendan bukanlah hal perkara yang boleh menafikan bahawa Plaintif mempunyai kepentingan proprietary dalam Tanah tersebut.

(c): sama ada menjadi imbangan kesenangan untuk mengekalkan status quo tanah tersebut sehingga pelupusan tuntutan di antara Plaintif dan Ann Joo Properties Sdn Bhd? [42] Tindakan Plaintif bukanlah setakat menjamin kepentingannya mengenai kaveat persendirian yang hendak dipotong oleh Defendan, Plaintif juga telah mengambil tindakan undang-undang melalui tuntutan balas terhadap Ann Joo Properties Sdn Bhd (yang telah ditukar nama kepada Swift Logistics Yard Sdn Bhd). [43] Dalam hujahannya, peguam cara terpelajar Defendan menyatakan –