NOZIAH BINTI SULAIMAN v Pentadbir Tanah Jajahan Kota Bharu (DA-21NCvC-10-12/2023)

1.

PENGARAH, PEJABAT PENGARAH TANAH DAN GALIAN

KERAJAAN NEGERI KELANTAN …DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Noziah binti Sulaiman (“Plaintif”) telah memfailkan permohonan interlokutori (kandungan 8) untuk memasukkan penghakiman terus di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 terhadap Pentadbir Tanah Kota Bharu, Pengarah Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Kelantan dan Kerajaan Negeri Kelantan (secara kolektif dirujuk sebagai “Defendan-Defendan”) 11/02/2025 13:08:53 DA-21NCvC-10-12/2023 Kand. 48 dalam tindakan ini bagi relif yang dipohon sebagaimana yang terkandung di dalam Pernyataan Tuntutan Plaintif, antara lain adalah seperti berikut:

Defendan-Defendan membayar wang sebanyak RM2,124,738.63 kepada Plaintif;

Defendan-Defendan membayar caj bayaran lewat setakat 31.10.2023 sebanyak RM1,763,591.27; dan

Faedah 8% setahun ke atas jumlah RM2,124,738.63 tersebut bermula dari 1.11.2023 sehingga penyelesaian penuh. [2] Pada 31.7.2024, Mahkamah ini telah memutuskan membenarkan permohonan Plaintif untuk memasukkan penghakiman terus terhadap Defendan-Defendan. [3] Defendan-Defendan yang tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini telah memfailkan notis rayuan ke Mahkamah Rayuan bertarikh 29.8.2024. Latar belakang kes [4] Tuntuan Plaintif terhadap Defendan-Defendan adalah berkenaan dengan keingkaran dan/atau kegagalan Defendan-Defendan membayar jumlah baki bayaran pampasan pengambilan tanah Plaintif sebanyak RM2,124,738.63, caj bayaran lewat setakat 31.10.2023 sebanyak RM1,763,591.27, faedah 8% setahun ke atas jumlah RM2,124,738.63 tersebut bermula dari 1.11.2023 sehingga penyelesaian penuh dan gantirugi am dan khas yang akan ditaksirkan serta kos tindakan ini. [5] Plaintif merupakan pemilik berdaftar bagi 3 hartanah iaitu GM 1308 Lot 1304, GM 1275 Lot 1309 dan GM 1309 Lot 1310 yang kesemuanya terletak di Kg Padang Kota, Mukim Kota, Jajahan Kota Bharu, Kelantan sebelum dibuat pengambilan tanah oleh Defendan Pertama di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 [Akta 486]. [6] Pada sekitar tahun 2011, Defendan Pertama telah memulakan proses pengambilan 3 hartanah tersebut menurut Akta Pengambilan Tanah 1960 di mana Borang-Borang G, B, C, D, E dan G telah dikeluarkan. Seterusnya pada sekitar 2012, Defendan Pertama melalui Borang K di bawah seksyen 22 Akta 486 telah memaklumkan kepada Plaintif bahawa hartanah-hartanah tersebut telah diambil oleh Pihak Berkuasa Negeri atau Kerajaan Negeri Kelantan iaitu Defendan Ketiga. [7] Defendan-Defendan telah membuat tawaran pampasan pengambilan tanah melalui Borang-Borang H di bawah Akta 486 kepada Plaintif. Jumlah keseluruhan tawaran pampasan bagi 3 lot tanah tersebut berjumlah RM3,726,179.72. [8] Plaintif telah menerima tawaran pampasan pengambilan tersebut. Defendan-Defendan telah membuat bayaran kepada Plaintif pada 30.12.2012 dan 28.4.2013 berjumlah RM1,601,441.09. Namun, baki bayaran pampasan tersebut berjumlah RM2,124,738.63 masih belum dibayar oleh Defendan-Defendan. [9] Baki bayaran tersebut sepatutnya dijelaskan dalam tempoh 3 bulan dari tarikh Borang H diserahkan kepada Plaintif. Disebabkan kelewatan Defendan-Defendan membayar baki bayaran pampasan pengambilan tersebut, Plaintif berhak menuntut caj bayaran lewat. Butiran pengambilan 3 lot tanah diperincikan seperti di bawah:

Pengambilan tanah Lot 1304 Tarikh warta (Borang H) pada 12.12.2012 dan jumlah pampasan sebanyak RM724,828.00;

Pengambilan tanah Lot 1309 Tarikh warta (Borang H) bagi tanah pada 12.12.2012 dan jumlah pampasan tanah sebanyak RM197,638.72; Tarikh warta (Borang H) bagi asrama pelajar jururawat pada 15.1.2013 dan jumlah pampasan asrama pelajar jururawat sebanyak RM865,180.00; dan Tarikh warta (Borang H) bagi bangunan kediaman pada 15.1.2013 dan jumlah pampasan tersebut sebanyak RM588,615.00;

Pengambilan tanah Lot 1310 Tarikh warta (Borang H) bagi tanah pada 12.12.2012 dan jumlah pampasan tanah sebanyak RM724,828.00; Tarikh warta (Borang H) bagi 2 unit bangunan kediaman pada 15.1.2013 dan jumlah pampasan 2 unit bangunan kediaman sebanyak RM137,130.00; dan Tarikh warta (Borang H) bagi bangunan utiliti/bekas stesen minyak pada 13.3.2013 dan jumlah pampasan tersebut sebanyak RM487,960.00. [10] Defendan-Defendan telah gagal, enggan dan atau cuai untuk membayar balik keseluruhan baki bayaran pengambilan tanah tersebut kepada Plaintif. Oleh yang demikian, Plaintif melalui peguamcaranya yang terdahulu, Tetuan Azhar Wan Tariq & Co. telah mengeluarkan notis tuntutan kepada Defendan Pertama bertarikh 3.11.2021, 18.4.2021 dan 23.8.2022. Plaintif juga telah beberapa kali berjumpa dengan wakil Defendan Pertama dan Defendan Kedua yang mana wakil mereka berjanji untuk membuat bayaran. Namun, sehingga kes difailkan oleh Plaintif, Defendan-Defendan masih gagal membuat bayaran tersebut. [11] Oleh kerana Defendan-Defendan masih gagal membuat bayaran baki pengambilan tanah tersebut, Plaintif telah memfailkan tindakan ini di Mahkamah ini dan seterusnya Plaintif telah memfailkan permohonan interlokutori di kandungan 8 untuk memasukkan penghakiman terus di bawah Aturan 14 kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ke atas Defendan-Defendan. Prinsip undang-undang [12] Mahkamah ini merujuk kepada Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 yang menyatakan seperti berikut: “1. (1) Jika dalam suatu tindakan yang baginya kaedah ini terpakai suatu pernyataan tuntutan telah disampaikan kepada Defendan dan Defendan itu telah memasukkan kehadiran dalam tindakan itu, Plaintif boleh, atas alasan bahawa Defendan tidak mempunyai pembelaan kepada suatu tuntutan yang termasuk dalam writ, atau kepada suatu bahagian tertentu suatu tuntutan itu, atau tidak mempunyai pembelaan mengenai suatu tuntutan itu atau sebahagian daripadanya kecuali tentang amaun apa-apa ganti rugi yang dituntut, memohon kepada Mahkamah untuk penghakiman terhadap Defendan itu.” (Penekanan ditambah) [13] Prinsip undang-undang berkaitan Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 adalah mantap. Apabila Plaintif telah mematuhi syarat-syarat untuk mendapatkan penghakiman seperti yang dinyatakan di dalam Aturan 14(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, maka beban adalah atas Defendan-defendan untuk menunjukkan terdapatnya isu-isu untuk dibicarakan. [14] Mahkamah ini merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Cempaka Finance Bhd v. Ho Lai Ying (trading as KH Trading) & Anor [2006] 2 MLJ 685: "In an application under O. 14, the burden is on the plaintiff to establish the following conditions: that the defendant must have entered appearance; that the statement of claim must have been served on the defendant; that the affidavit in support must comply with r 2 of O.14 in that it must verify the facts on which the claim is based and must state the deponent's belief that there is no defence to the claim (see Supreme Leasing Sdn Bhd v. Dior Enterprise & Ors [1989] CLJU 144; [1989] 1 LNS 144; [1990] 2 MLJ 36). Once those conditions are fulfilled, the burden then shifts to the defendant to raise triable issues. The law on this is trite." (Penekanan ditambah) [15] Di dalam kes National Company for Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 300 diputuskan: " ...If however, these considerations are satisfied, the plaintiff will have established a prima facie case and he becomes entitled to judgment. The burden then shifts to the defendant to satisfy the Court why judgment should not be given against him [see Order 14 rules 3 and 4 (1)].” (Penekanan ditambah) [16] Manakala dalam kes Alloy Automative Sdn Bhd v. Perusahaan Ironfield Sdn Bhd [1986] CLJ Rep 45, Mahkamah Persekutuan membuat keputusan seperti berikut: "The summary jurisdiction conferred by O. 81 must be used with great care. It provides a procedure similar to O. 14. Where all the issues are clear, summary judgment should be given. A Defendant ought not to be shut out from defending unless it is very clear that he has no case in the action. A complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is triable issue or question or that for some reason there ought to be a trial." (Penekanan ditambah) [17] Oleh itu, berdasarkan kepada kes-kes yang telah dirujuk di atas, Mahkamah ini berpandangan bahawa apabila tiada isu untuk dibicarakan, permohonan Plaintif hendaklah dibenarkan. Setelah Mahkamah mendapati pihak Plaintif telah memenuhi kriteria-kriteria yang ditetapkan di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, tugas hakim yang mendengar permohonan tidak berhenti setakat itu sahaja. Penelitian harus dibuat secara menyeluruh merangkumi pembelaan dan afidavit yang difailkan. Defendan tidak perlu menunjukkan keseluruhan pembelaan beliau telah dibuktikan dan dikemukakan tetapi memadai hanya dengan menunjukkan satu isu sahaja sebagai isu untuk dibicarakan melalui perbicaraan penuh. Pembelaan Defendan-Defendan [18] Mahkamah ini telah meneliti Pernyataan Pembelaan oleh Defendan-Defendan yang menyatakan, antara lain seperti berikut:

Pengambilan tanah milik Plaintif dibuat di bawah seksyen 3(1)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960 untuk cadangan pembangunan Bandar Baru Tunjong oleh Perbadanan

Deposit permohonan pengambilan yang sepatutnya dibayar oleh PMBK kepada pihak Defendan sebanyak RM19,425.00 dan deposit bangunan sebanyak RM3,200,00.00. Namun, pihak Defendan hanya menerima bayaran deposit sebanyak RM19,425.00;

Defendan-Defendan telah banyak kali memberikan surat peringatan kepada pihak PMBK untuk menjelaskan deposit tertunggak dan membuat bayaran kepada pemilik tanah. Oleh itu, baki bayaran pampasan tidak dipegang oleh Defendan-Defendan dengan sengaja sebagaimana dakwaan Plaintif. Analisis dan dapatan Sama ada terdapat isu-isu yang dipertikaikan yang patut diputuskan melalui perbicaraan penuh [19] Dalam menentukan sama ada pihak Defendan-Defendan mempunyai isu untuk dibicarakan atau pembelaan yang bermerit, Mahkamah ini merujuk kepada afidavit jawapan dan pernyataan pembelaan Defendan-Defendan. Melalui afidavit jawapan Defendan-Defendan, dinyatakan bahawa pihak Defendan-Defendan hanyalah sebagai agensi pengambil tanah, manakala pihak PMBK adalah agensi pembayar pampasan dalam urusan pengambilan tanah. Oleh itu, tidak timbul isu pihak Defendan-Defendan yang gagal/enggan/cuai membuat baki bayaran pampasan pengambilan kepada Plaintif. Sebaliknya pihak PMBK yang bertanggungjawab menyelesaikan urusan pembayaran pampasan pengambilan tanah. [20] Di dalam hal ini, pihak Plaintif membangkitkan tuntutan bahawa baki bayaran pampasan masih belum dijelaskan kepadanya. Perkara ini tidak pernah disangkal oleh pihak Defendan-Defendan di dalam pernyataan pembelaan, afidavit jawapan dan hujahan bertulisnya. Pihak Defendan-Defendan hanya menyatakan peranan PMBK sebagai agensi pembayar. Jika Defendan-Defendan serius di dalam pembelaannya, sudah pasti Defendan-Defendan akan memasukkan pihak PMBK sebagai salah satu pihak dalam prosiding ini atau membuat bantahan awal berkenaan pihak yang seharusnya dinamakan sebagai defendan. Namun, sehingga kes ini difailkan dan notis permohonan kandungan 8 ini dibuat oleh Plaintif, tiada apa-apa permohonan yang dibuat oleh pihak Defendan-Defendan. [21] Sebaliknya, Mahkamah ini mendapati bahawa Defendan-Defendan hanya memfailkan notis permohonan pada 27.6.2024 bagi mendapatkan kebenaran untuk mengeluarkan notis pihak ketiga bagi memasukkan PMBK sebagai pihak ketiga. Walau bagaimanapun, prosiding pihak ketiga tersebut masih lagi belum selesai. Sama ada Defendan-Defendan mempunyai pembelaan bermerit [22] Defendan-Defendan gagal menunjukkan bahawa mereka mempunyai pembelaan bona fide yang perlu dibicarakan secara penuh di mana saksi-saksi perlu dipanggil untuk membuktikan tuntutan Plaintif terhadap Defendan tersebut ataupun pihak mana yang seharusnya bertanggungan membuat bayaran baki pengambilan kepada Plaintif. [23] Selain itu, Defendan-Defendan juga tidak mengemukakan apa-apa bukti untuk menyangkal penyata tuntutan yang telah dikemukakan oleh Plaintif selain daripada pengataan kosong semata-mata. Mahkamah ini telah meneliti kandungan 10 (afidavit jawapan Defendan-Defendan) yang mana Mahkamah dapati ia juga tidak mendedahkan apa-apa pembelaan bermerit dan dakwaan-dakwaan yang dibangkitkan itu adalah langsung tidak berasas dan berbentuk penafian kosong semata-mata. [24] Mahkamah mendapati bahawa pihak Plaintif jelas mempunyai kausa tindakan yang munasabah terhadap Defendan-Defendan dan sebaliknya Defendan-Defendan tiada pembelaan bermerit. Dalam kes Bank Negara Malaysia v. Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ 14 ianya dinyatakan bahawa: "…where such assertion, denial or dispute is equivocal, or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent or is inherently improbable in itself, then the Judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue as not triable". [25] Mahkamah ini telah menimbangkan isu yang telah dibangkitkan oleh Defendan-Defendan sebagaimana yang dinyatakan di atas. Berdasarkan penelitian Mahkamah ini, tidak ada isu yang perlu dibicarakan atau disiasat lebih lanjut melalui perbicaraan penuh kerana isu yang dibangkitkan boleh diselesaikan melalui keterangan afidavit seperti yang telah dibincangkan di atas. Berdasarkan keterangan melalui afidavit, Defendan-Defendan tidak berjaya untuk membuktikan bahawa terdapatnya isu-isu untuk dibicarakan. Oleh itu, Mahkamah boleh memutuskan berdasarkan dokumen yang dikemukakan melalui afidavit. Selanjutnya, pernyataan pembelaan Defendan-Defendan juga tidak menunjukkan apa-apa pembelaan yang bermerit dan boleh dipertahankan. Sama ada Defendan-Defendan telah menyelesaikan baki bayaran pampasan pengambilan tanah tersebut [26] Jumlah pampasan pengambilan tanah-tanah Plaintif tersebut sepertimana tertera dalam Borang-Borang H di bawah Akta 486 (masing-masing bertarikh 12.12.2012, 15.1.2013 dan 13.3.2013) adalah berjumlah RM3,726,179.72. Namun, pembayaran pampasan yang telah dibuat hanyalah RM1,601,441.09 meninggalkan baki jumlah pampasan sebanyak RM2,124,738.63 sepertimana yang dituntut oleh Plaintif dalam perenggan 11 Pernyataan Tuntutan. [27] Mahkamah ini telah meneliti Pernyataan Pembelaan Defendan-Defendan bagi menjawab Pernyataan Tuntutan Plaintif dan afidavit jawapan Defendan-Defendan bagi menjawab afidavit sokongan Plaintif terhadap notis permohonan di kandungan 8. Mahkamah ini tidak mendapati apa-apa penafian oleh Defendan-Defendan berkenaan baki jumlah pampasan yang belum dijelaskan tersebut.

[25] Setelah memberi pertimbangan yang sewajarnya ke atas permohonan Plaintif melalui kandungan 8 untuk penghakiman terus, berdasarkan kepada fakta dan undang-undang, afidavit-afidavit yang difailkan oleh kedua-dua pihak serta hujahan bertulis pihak-pihak, Mahkamah ini mendapati isu yang dibangkitkan oleh Defendan-Defendan tidak terjumlah kepada isu-isu untuk dibicarakan kecuali satu penyataan kosong tanpa sokongan apa-apa dokumen untuk membuktikan sebaliknya dan bersifat pemikiran terkemudian. [26] Justeru, Mahkamah ini telah memberikan kebenaran kepada Plaintif untuk memasukkan Penghakiman Terus terhadap Defendan-Defendan dan perintah-perintah seperti dipohon dalam notis permohonan di kandungan 8 supaya Defendan-Defendan membayar jumlah baki bayaran pampasan pengambilan tanah Plaintif sebanyak RM2,124,738.63, caj bayaran lewat setakat 31.10.2023 sebanyak RM1,763,591.27, faedah 8% setahun ke atas jumlah RM2,124,738.63 tersebut bermula dari 1.11.2023 sehingga penyelesaian penuh dan gantirugi am dan khas yang akan ditaksirkan serta kos tindakan ini.