Og Global Venture Sdn Bhd v Kedah Exotic Fruits Sdn Bhd (KA-22NCvC-23-03/2018)

Kedah Exotic Fruits Sdn Bhd 26/12/2025 12:55:24 KA-22NCvC-23-03/2018 Kand. 225 (No. Syarikat: 949713-H)

Kedah Agro Holdings Berhad (No. Syarikat: 830455-V)

Perbadanan Menteri Besar Kedah Darul Aman …Defendan-Defendan]

Setelah suatu perbicaraan penuh dijalankan, Mahkamah ini telah memutuskan pada 14 Jun 2023 bahawa keseluruhan tuntutan Plaintif terhadap Defendan Kedua dan Defendan Ketiga ditolak dengan kos sebanyak RM20,000.00 masing-masing kepada Defendan Kedua dan Defendan Ketiga dan tuntutan balas Defendan Ketiga terhadap Plaintif dibenarkan dan ganti rugi bagi tuntutan balas Defendan Ketiga tersebut akan ditaksirkan kemudian.

Berikutan daripada itu, atas permohonan Defendan Ketiga seperti di Lampiran 176, suatu perbicaraan taksiran ganti rugi telah dijalankan. Setelah perbicaraan taksiran ganti rugi tersebut dijalankan, pada 26.2.2025, Mahkamah ini telah mengawardkan ganti rugi sebanyak RM3,985,106.19 dan kos sebanyak RM30,000.00 kepada Defendan Ketiga.

Mahkamah ini telah membenarkan tuntutan ganti rugi Defendan Ketiga terhadap Plaintif tersebut berdasarkan alasan, pertimbangan dan keterangan seperti di bawah –

Defendan Ketiga telah berjaya membuktikan secara muktamad bahawa Defendan Ketiga adalah pemegang pajakan berdaftar dan pemilik tanah berdaftar yang tidak boleh disangkal menurut seksyen 340 Kanun Tanah Negara 1965 bagi hartanah seluas 150 ekar yang terlibat dalam tindakan ini yang dikenali sebagai sebahagian Lot No. 72096, PN No. 7284, Mukim Temin, Daerah Kubang Pasu, Kedah Darul Aman (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah Terlibat tersebut”);

melalui penghakiman pada 14.6.2023, Mahkamah ini antara lain mendapati bahawa Plaintif telah menduduki dan mengambil milikan Hartanah Terlibat tersebut bersama dengan tanaman-tanaman yang ada di atas Hartanah Terlibat tersebut tanpa persetujuan Defendan Ketiga sebagai pemegang pajakan berdaftar dan pemilik tanah berdaftar Lot tersebut sehingga menyebabkan kerugian kepada Defendan Ketiga. Oleh itu, Defendan Ketiga wajar diberikan pampasan yang sewajarnya;

berdasarkan rekod pendaftaran hak milik Hartanah Terlibat tersebut, Defendan Ketiga telah berjaya membuktikan ketuanpunyaan Hartanah Terlibat tersebut mengikut prinsip Torrens System dan peruntukan Kanun Tanah Negara 1965 yang mana Defendan Ketiga secara jelas dan muktamad adalah pemilik tanah berdaftar dan tuan punya Hartanah Terlibat tersebut. Justeru, tindakan Plaintif memasuki suatu Perjanjian Pajakan dengan Defendan Kedua pada 1/11/2016 (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian Pajakan tersebut”) dan menduduki dan mengusahakan Hartanah Terlibat tersebut tanpa persetujuan dan kebenaran Defendan Ketiga adalah merupakan suatu pelanggaran hak pemilikan harta eksklusif Defendan Ketiga yang dijamin di bawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan dan terjumlah kepada perbuatan kacau ganggu ke atas Hartanah Terlibat tersebut yang mana mewajarkan Defendan Ketiga diberikan pampasan yang sewajarnya, adil dan munasabah;

berdasarkan segala keterangan yang ada, Defendan Ketiga sebagai pihak yang menuntut, telah berjaya membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa Defendan Ketiga sememangnya telah mengalami kerugian dan terkesan dengan tindakan Plaintif tersebut (lihat Pendaftar Hakmilik Negeri Selangor & Ors v. Shaifulizam Mohd Saleh & Anor And Another Appeal [2020] 5 CLJ 595). Butir-butir ganti rugi dan kuantum yang dituntut dan berjaya dibuktikan oleh Defendan Ketiga terhadap Plaintif adalah seperti mana laporan terperinci dalam “Laporan Nilaian berkaitan Taksiran Gantirugi Defendan Ketiga” bertarikh 1.9.2023 yang disediakan oleh

asas dan tujuan pemberian ganti rugi kepada Defendan Ketiga tersebut adalah –

untuk meletakkan kembali Defendan Ketiga pada kedudukan yang sama sebelum terkesan dengan kesalahan Plaintif terhadapnya;

(ii) sebagai pampasan kepada Defendan Ketiga atas kesalahan yang dilakukan oleh Plaintif terhadapnya; dan

(iii) sebagai hukuman kepada Plaintif atas kesalahan yang dilakukan terhadap Defendan Ketiga;

asas pemberian award ganti rugi tersebut adalah selaras dengan prinsip yang telah digariskan dalam buku McGregor on Damages (Edisi Ke-14, 1980) di muka surat 226 seperti yang berikut: “The primary object of an award of damages is to compensate the plaintiff for the harm done to him; a possible secondary object is to punish the defendant for his conduct in inflicting that harm. Such a secondary object can be achieved by awarding, in addition to the normal compensatory damages, damages which are variously called exemplary damages, punitive damages, vindictive damages, even retributory damages, and comes into play whenever the defendant’s conduct is sufficiently outrageous to merit punishment, as where it discloses malice, fraud, cruelty, insolence or the like.”;

berdasarkan segala keterangan yang ada, Defendan Ketiga telah berjaya membuktikan atas imbangan kebarangkalian butir-butir ganti rugi berikut:

ganti rugi teladan akibat daripada tindakan dan kesalahan Plaintif memasuki Perjanjian Pajakan tersebut dan memasuki kaveat persendirian bermula dari 26.3.2018 hingga 26.3.2024 (selepas ini dirujuk sebagai “kaveat persendirian tersebut”) yang mana telah menafikan hak Defendan Ketiga sebagai pemilik tanah yang tidak boleh disangkal ke atas Hartanah Terlibat tersebut;

(ii) ganti rugi akibat kos melepas daripada keuntungan sekiranya nilai harga jualan diperolehi pada tarikh Perjanjian Jual Beli ditandatangani antara Menteri Besar Kedah Incorporated (MBI), iaitu Defendan Ketiga dengan Northern Corridor Implementation Authority (NCIA) (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian Jual Beli tersebut”), iaitu pada 15.11.2019 hingga tarikh lawat periksa, iaitu pada 8.8.2023; dan

(iii) ganti rugi teruk dan ganti rugi teladan dikenakan mengikut nilai jualan pada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu 15.11.2019; dan

tindakan Plaintif memasukkan kaveat persendirian secara cuai dan salah ke atas Hartanah Terlibat tersebut pada 26.3.2018 telah menyebabkan –

Defendan Ketiga, sebagai pemilik tanah berdaftar yang sah dan tidak boleh disangkal menurut seksyen 340 Kanun Tanah Negara 1965 dan undang-undang, telah kehilangan hak eksklusif ke atas Hartanah Terlibat tersebut sejak 26.3.2018, termasuk hak untuk membuat pembangunan dan membuat urusan dan urusniaga ke atas Hartanah Terlibat tersebut seperti mana yang dilaksanakan di bawah prinsip Torrens System;

(ii) sepanjang tempoh kaveat tersebut berkuat kuasa, Defendan Ketiga selaku pemilik tanah tidak dapat membuat dan menjalankan sebarang urusan dan urusniaga ke atas Hartanah Terlibat tersebut yang boleh memberikan kebaikan dan keuntungan kepada Defendan Ketiga yang mana haknya dilindungi di bawah Kanun Tanah Negara 1965 dan mengikut prinsip Torrens System, termasuk urusan jual beli Hartanah Terlibat tersebut bagi tempoh enam (6) tahun mulai 26.3.2018 hingga 26.3.2024;

(iii) urusan Perjanjian Jual Beli antara Defendan Ketiga dengan NCIA tersebut telah tertangguh dan tidak dapat dimuktamadkan sehingga kini; dan

(iv) hak-hak perlembagaan Defendan Ketiga untuk menikmati segala hak dan kepentingannya (to enjoy their rights and privileges) di atas Hartanah Terlibat tersebut yang dijamin di bawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan telah terjejas dan telah dilanggar dan dikacau ganggu oleh Plaintif.

Mengenai jumlah ganti rugi yang wajar diawardkan kepada Defendan Ketiga, setelah Mahkamah ini mengambil kira, mempertimbangkan dan menganalisis faktor-faktor di atas dan juga faktor-faktor di bawah –

laporan nilaian Defendan Ketiga dalam “Laporan Nilaian berkaitan Taksiran Gantirugi Defendan Ketiga” bertarikh 1.9.2023 yang disediakan oleh IM Global Property Consultants Sdn Bhd (Lampiran 184) bagi tempoh dari 26.3.2018 hingga 26.3.2024;

rebuttal Plaintif dalam “Laporan Jawapan Balas Laporan Penilaian Ke atas Pampasan Gantirugi Oleh IM Global Property Consultants Sdn. Bhd. – Bagi Pihak Defendan 3 Di Atas Sebahagian Lot 72096, PN No. 7284, Mukim Temin, Daerah Kubang Pasu, Kedah Darul Aman” bertarikh 20.11.2024 yang disediakan oleh Jordan Lee &

tiga (3) asas tuntutan pampasan Defendan Ketiga, iaitu –

Asas 1 – Tuntutan ganti rugi akibat gangguan daripada kaveat persendirian oleh OG Global Venture Sdn Bhd (Plaintif) yang berjumlah sebanyak RM1,960,106.19;

Asas 2 – Kos melepas (opportunity cost) daripada keuntungan sekiranya nilai harga jualan diperolehi pada tarikh Perjanjian Jual Beli ditandatangani antara Defendan Ketiga dengan NCIA, iaitu pada 15.11.2019 sehingga tarikh lawat periksa, iaitu pada 8.8.2023 yang berjumlah sebanyak RM1,125,000.00; dan

Asas 3 – Ganti rugi teladan dikenakan merujuk kepada nilai jualan iaitu, berdasarkan tarikh Perjanjian Jual Beli antara MBI Kedah dengan NCIA, iaitu pada 15.11.2019 yang berjumlah sebanyak RM900,000.00, yang kesemuanya berjumlah sebanyak RM3,985,106.19;

prinsip dan panduan taksiran ganti rugi yang telah diputuskan oleh Mahkamah dalam nas-nas undang-undang yang dirujuk dan dihujahkan oleh kedua-dua peguam cara Defendan Ketiga dan Plaintif; dan

kaedah penilaian secara perbandingan, selain secara pelaburan, yang digunakan oleh penilai Defendan Ketiga untuk menilai dan mengira nilai pasaran (market value) dan nilai potensi Hartanah Terlibat tersebut serta untuk menentukan nilai tuntutan ganti rugi yang berpatutan kepada Defendan Ketiga (lihat Nanyang Manufacturing Co v The Collector Of Land Revenue, Johore [1954] 1 MLJ 69; Merlimau Pegoh Limited v Collector Of Land Revenue Jasin [1969] 2 MLJ 248), yang mana perincian mengenai kaedah perbandingan tersebut terdapat dalam “Laporan Nilaian berkaitan Taksiran Gantirugi Defendan Ketiga” (Lampiran 184), khususnya Bukti-Bukti Jualan/Transaksi dan Asas Penilaian seperti di perenggan 17 dan 18 Laporan Nilaian tersebut serta di Bahagian Pelarasan Penilaian Bukti-Bukti Perbandingan (Lampiran K), Bahagian Pelan Perbandingan (Lampiran L) dan Bahagian Pengiraan Asas 1 dan 2 (Lampiran M), adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa jumlah keseluruhan ganti rugi sebanyak RM3,985,106.19 yang dituntut oleh Defendan Ketiga tersebut adalah suatu jumlah yang wajar, berpatutan, adil dan munasabah dan selaras dengan kaedah penilaian dan prinsip undang-undang yang mantap dan telah gagal dicabar dan disangkal oleh Plaintif. Dalam hal ini Mahkamah ini mendapati bahawa penilai Plaintif telah gagal mengemukakan dan menyatakan sebarang bukti perbandingan berkenaan dengan transaksi jual beli mana-mana hartanah yang setara dengan lokasi, luas, saiz, status milikan tanah, perancangan, kegunaan tanah dan keadaan tanah Hartanah Terlibat tersebut dalam “Laporan Jawapan Balas Laporan Penilaian Ke atas Pampasan Gantirugi Oleh IM Global Property Consultants Sdn. Bhd. – Bagi Pihak Defendan 3 Di Atas Sebahagian Lot 72096, PN No. 7284, Mukim Temin, Daerah Kubang Pasu, Kedah Darul Aman” (Lampiran 211) tersebut bagi mencabar dan menyangkal segala keterangan mengenai bukti-bukti perbandingan dalam “Laporan Nilaian berkaitan Taksiran Gantirugi Defendan Ketiga” (Lampiran 184) tersebut.

Untuk rekod, Bukti-Bukti Jualan/Transaksi dan Asas Penilaian dalam “Laporan Nilaian berkaitan Taksiran Gantirugi Defendan Ketiga” (Lampiran 184) tersebut adalah seperti yang berikut:

Rujuk muka surat 33 dan 34 Lampiran 184

Rujuk muka surat 35 Lampiran 184

Berdasarkan prinsip undang-undang yang mantap, dalam menentukan jumlah ganti rugi yang wajar, berpatutan, adil dan munasabah kepada Defendan Ketiga, Defendan Ketiga tidaklah perlu sehingga membuktikan ke tahap kepastian tepat tetapi adalah memadai untuk membuktikan ia adalah suatu jumlah ganti rugi yang berpatutan dan munasabah dan terletak pada kuasa budi bicara hakim. Perkara ini telah diputuskan oleh Faizah Jamaludin J (pada ketika itu) dalam kes WT Development Sdn Bhd v. Chow Cho Tai & Ors [2019] 1 LNS 2039 seperti yang berikut: “[157] The Court of Appeal in Sambaga Valli a/p Pnnusamy v. Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ord and another appeal [2017] CLJU 500; [2017] 1 LNS 500; [2018] 1 MLJ 784; [2018] 4 AMR 745 restated the principles of law in relation to the claim of damages by a plaintiff and the assessment of damages by the Courts. “[10] Secondly, it is fundamental and trite that a plaintiff claiming damages must prove his damage. A plaintiff cannot simply make a claim without placing before the Court sufficient evidence of the loss it has suffered even if it is otherwise entitled in principle to recover damages. The law, however, does not demand that the plaintiff prove with complete certainty the exact amount of damage that he has suffered. Thus, the learned author of McGregor on Damages states as follows (at paragraph 8-002): ‘[W]here it is clear that some substantial loss has been incurred, the fact that an assessment is difficult because of the nature of the damage is no reason for awarding no damages or merely nominal damages. As Vaughan William LJ put in Chaplin v. Hick [1911] 2 KB 786], the leading case on the issue of certainty: “The fact that damages cannot be assessed with certainty does not relieve the wrongdoer of the necessity of paying damages”. Indeed if absolute certainty were required as to the precise amount of loss that the claimant had suffered no damages would be recovered at all in the great number of cases. This is particularly true since so much of damages claimed are in respect of prospective, and therefore necessarily contingent, loss.’ [11] Thirdly, the assessment of damages in action in this nature does not admit of fixed rules and mathematical precision, but is a matter left to the sound discretion to the judges. The courts refuse to lay down any rules or mathematical formula by which such damages are to be assessed by judges. The fairness and reasonableness of the award cannot be subjected to any recognised test or measure by any certain standard. If the award is manifestly inadequate or excessive, or there are indications that the award was influenced by improper considerations or the mistake was too plain, the appellate court should not hesitate to remedy the trial court’s error. All the courts should do are to award sums which is reasonable, moderate and conventional.” [Emphasis added].”.

Berdasarkan alasan-alasan di atas, bagi menggantikan kehilangan hak Defendan Ketiga yang tidak boleh disangkal, Mahkamah ini berpendapat bahawa jumlah ganti rugi sebanyak RM3,985,106.19 tersebut adalah suatu jumlah yang wajar, berpatutan, adil dan munasabah. Ia setelah Mahkamah ini mengambil kira fakta bahawa –

Plaintif telah gagal mencabar dan menyangkal jumlah tuntutan ganti rugi oleh Defendan Ketiga seperti mana dalam “Laporan Nilaian berkaitan Taksiran Gantirugi Defendan Ketiga” (Lampiran 184); dan

akibat daripada tindakan Plaintif memasuki Perjanjian Pajakan tersebut secara salah dengan Defendan Kedua dan memasuki kaveat persendirian tersebut secara cuai dan salah ke atas Hartanah Terlibat tersebut, ia telah menyebabkan –

Defendan Ketiga mengalami kerugian teruk dan kehilangan hak sebagai pemilik tanah untuk menikmati dan menggunakan Hartanah Terlibat tersebut selama tempoh lebih kurang enam (6) tahun; dan

(ii) Defendan Ketiga telah kehilangan hak dan peluang untuk memuktamadkan Perjanjian Jual Beli tersebut dengan pihak NCIA.

Faktor lain adalah seperti mana yang telah dihujahkan secara tuntas oleh peguam cara Defendan Ketiga dalam Hujahan Bertulis mereka, yang mana dipersetujui sepenuhnya oleh Mahkamah ini.

Sebagai kesimpulan, Mahkamah ini mendapati bahawa Defendan Ketiga telah berjaya membuktikan tuntutan ganti rugi terhadap Plaintif tersebut atas imbangan kebarangkalian. Oleh itu, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan taksiran ganti rugi Defendan Ketiga seperti di Lampiran 176 tersebut untuk jumlah ganti rugi sebanyak RM3,985,106.19 dan kos sebanyak RM30,000.00 terhadap Plaintif. Bertarikh : 18 DISEMBER 2025 (DR. ARIK SANUSI BIN YEOP JOHARI) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA, ALOR SETAR KEDAH DARUL AMAN (KEDAH DARUL AMAN) Peguam bagi pihak Plaintif: Encik Peter Miranda Tetuan Peter Miranda & Co. Peguam Bela dan Peguam Cara Suite 2.6, Level 2 Wisma Great Eastern No. 25, Light Street 10200 Penang (No. Ruj.: PM/CIV/11/2018/s) No. Tel: 04-261 9592 No. Fax: - Email: petermiranda.off@gmail.com Peguam bagi pihak Defendan Ketiga: Puan Sarah Noor (menyebut bagi pihak peguam Encik Najib Zakaria) Tetuan Najib Hisham Isa Peguam Bela dan Peguam Cara No. 1522-Atas, Jalan Sara 2 Taman Tunku Sarina Bandar Darul Aman 06000 Jitra Kedah Darul Aman (No. Ruj.: NZH/CV/07.18-MBI) No. Tel: 04-916 2034 No. Fax: - Email: najibhishamisa@gmail.com