One Notch Events Sdn Bhd v Kenanga Wholesale City Sdn Bhd (WA-B53-19-06/2022)

Ini merupakan rayuan yang telah difailkan oleh pihak Plaintif dan juga Defendan yang tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah yang telah diberikan pada 30.6.2025 yang telah membenarkan sebahagian daripada tuntutan pihak Plaintif dengan kos sebanyak RM 10,000 diberikan kepada pihak Plaintif.

Plaintif dan Defendan merupakan sebuah syarikat sendirian berhad. Plaintif merupakan pembida yang berjaya untuk sebuah Unit Runcit/Perniagaan (retail) berstrata yang dikenali sebagai Parcel No. LGF017, Storey No. Lower Ground, Kenanga Wholesale City dan mempunyai Unit Pos No. LG-86, Kompleks Kenanga Wholesale City, No 2, Jalan Gelugor, 55200 Kuala Lumpur ("Hartanah tersebut") di Lelong Awam yang diadakan pada 12.3.2021.

Hartanah tersebut merupakan satu lot kedai (shop lot) di dalam Kenanga Wholesale City.

Defendan merupakan pemaju Hartanah tersebut.

Seorang individu yang bernama Mujib Rahman bin Shaik Abdul Kader (“Mujib”) merupakan pembeli asal bagi Hartanah tersebut.

Mujib telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli dengan Defendan (sebagai pemaju Hartanah tersebut) pada 3.11.2009 (“PJB Mujib”).

Mujib telah pun mendapatkan satu pinjaman daripada RHB Bank Berhad (“RHB”) bagi pembelian Hartanah tersebut dan telah menyerahkan kuasa dan hak kepada RHB melalui pelbagai dokumen-dokumen sekuriti pinjaman yang ditandatangani oleh Mujib dengan RHB.

Walau bagaimanapun, Mujib telah ingkar dalam pembayaran pinjaman kepada RHB dan oleh itu, RHB telah pun menggunakan kuasa dan haknya di bawah dokumen-dokumen sekuriti pinjaman tersebut untuk melelongkan Hartanah tersebut dalam satu Lelong Awam Bukan Kehakiman (Non-Judicial Public Auction) pada 12.3.2021 dengan harga rizab sebanyak RM354,200.00.

Plaintif telah pun membeli Hartanah tersebut (melalui lelongan awam dengan keluasan lantai sebanyak 48 meter persegi (517 kaki persegi) dengan harga sebanyak RM360,000.00.

Setelah selesai urusan lelongan awam dan membuat bayaran yang sepatutnya, Plaintif telah menerima kunci dan telah memasuki Hartanah tersebut dan mendapati terdapatnya suatu tanjakan dinding konkrit telah dibina oleh Defendan di kawasan tengah Hartanah Tersebut ("Struktur tersebut"), yang mana memisahkan Hartanah tersebut kepada dua bahagian.

Struktur tersebut telah menghalang lebih kurang 32.84 meter persegi keluasan Hartanah tersebut (“Ruang yang Dihalang”). Tambahan pula, ketinggian yang boleh diakses bagi Ruang yang Dihalang tersebut adalah hanya 1.77 meter pada tahap tertingginya dan 1.2 meter pada tahap terendahnya. Ini menyebabkan Ruang yang Dihalang tersebut tidak sesuai untuk digunakan atau bagi tujuan pendudukan / penginapan.

Akibat daripada perkara di atas, akses Plaintif ke Hartanah tersebut adalah terhad. Akses sedemikian hanya terhad kepada kurang daripada separuh Ruang yang Dinyatakan di dalam Perisytiharan Jualan tersebut, iaitu hanya lebih kurang 15.16 meter persegi sahaja. (“Ruang Boleh Guna”).

Ruang-ruang Hartanah yang disebutkan di atas ini adalah diilustrasikan seperti di bawah ini dengan gambar dan pelan lantai Hartanah tersebut.

Kewujudan Struktur tersebut telah mengakibatkan Plaintif tidak boleh memanfaatkan dan/atau menggunakan Ruang yang Dihalang tersebut bagi sebarang dan/atau apa-apa tujuan sekali pun.

Plaintif menyatakan bahawa pembinaan Struktur di Hartanah tersebut adalah menyalahi undang-undang serta merupakan satu pencerobohan (Trespass) dan/ataupun gangguan (Nuisance).

Caj penyelenggaraan dan/atau perkhidmatan yang telah dibayar dan yang masih sedang dicaj terhadap Plaintif berdasarkan keluasan penuh Hartanah tersebut sedangkan ruang Hartanah tersebut tidak dapat digunakan sepenuhnya. Ini merupakan kekayaan yang tidak adiI kepada Defendan dan amat tidak adil dan tidak munasabah terhadap Plaintif.

Plaintif memfailkan tindakan ini dan memohon perintah sebagaimana berikut: a) Satu Deklarasi bahawa Struktur tersebut yang dibina atau dipasang atau disebabkan untuk dibina atau dipasang oleh Defendan adalah tidak sah dan/atau menyalahi undang-undang; b) Satu Deklarasi bahawa Struktur tersebut adalah satu pencerobohan ke atas Hartanah tersebut; c) Satu Deklarasi bahawa Struktur tersebut adalah satu ke gangguan ke atas Hartanah tersebut; d) Satu lnjunksi Mandatori supaya Defendan mengeluarkan Struktur tersebut dalam mas a empat belas (14) hari dari tarikh Perintah ini; e) Satu Perintah bahawa Defendan mengeluarkan Struktur tersebut dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh Perintah ini; f) Satu Perintah bahawa kos untuk mengeluarkan Struktur tersebut dan segala kerja pemulihan hendaklah ditanggung secara sepenuhnya oleh Defendan; Secara alternatif, i) Defendan untuk membayar jumlah RM20.00 persegi ATAU berdasarkan kepada kadar pasaran semasa sebagai sewa kepada Plaintif secara bulanan bagi keseluruhan Hartanah tersebut; ii) Defendan untuk membayar jumlah RM20.00 persegi ATAU berdasarkan kepada kadar pasaran semasa sebagai sewa kepada Plaintif secara bulanan bagi Ruang yang Dihalang di dalam Hartanah tersebut yang berukuran lebih kurang 32.84 meter persegi. g) Satu injunksi untuk menghalang Defendan dan/atau ejen-ejennya dan/atau pekerja-pekerja dan/atau nominee-nomineenya daripada menceroboh Hartanah tersebut secara selanjutnya; h) Dipotong berdasarkan pindaan pada penyata tuntutan. i) Dipotong berdasarkan pindaan pada penyata tuntutan. j) Dipotong berdasarkan pindaan pada penyata tuntutan. k) Ganti rugi untuk ditaksirkan; l) Ganti rugi teruk / teladan m) Faedah pada kadar 5% setahun ke atas ganti rugi bagi perenggan (k) dan (I) di atas daripada tarikh Perintah sehingga penyelesaian penuh oleh Defendan. n) Kos; o) Sebarang relif lanjut yang difikirkan patut, adil dan/atau munasabah diberikan oleh Mahkamah yang Mulia ini.

Dalam kes ini, pihak Plaintif telah memanggil seorang saksi manakala pihak Defendan telah memanggil 2 orang saksi.

Saksi-saksi yang dipanggil adalah sebagaimana berikut: a) SP1 : Chan Yuen Loong @ Nicholas Chan (Pengarah Plaintif) b) SD1: Ar. Mastor Bin Surat (Arkitek Projek) c) SD2: Bengamin Bong Whai Hung (Pengarah Defendan)

Kesemua dokumen yang dikemukakan oleh pihak-pihak bagi kes ini adalah diklasifikasikan sebagai dokumen Bahagian B.

Setelah mendengar keterangan kesemua saksi yang berkaitan, meneliti dokumen-dokumen yang telah difailkan serta hujahan pihak-pihak, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah telah mendapati pihak Plaintif telah berjaya membuktikan sebahagian tuntutannya. Oleh sebab itu, Mahkamah telah membenarkan tuntutan Plaintif dengan kos sebanyak RM 10,000 diberikan kepada Defendan. Mahkamah membenarkan tuntutan Plaintif sebagaimana penyata tuntutan terpinda berikut: a) Para (a), (b) dan (c) dibenarkan b) Para (d), (e), (f) dan (g) ditolak. c) Mahkamah membenarkan ganti rugi sejumlah RM 164,200. d) Ganti rugi teruk/teladan RM 20,000.

Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, pihak Plaintif dan Defendan telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Tinggi. Pihak Defendan melalui notis rayuan bertarikh 8.7.2025 telah memfailkan rayuan berkaitan deklarasi yang dibenarkan oleh Mahkamah di Para (a), (b) dan (c), serta ganti rugi termasuklah ganti rugi teladan dan kos yang diberikan iaitu para (k), (l) dan (n) penyata tuntutan terpinda.

Pada masa yang sama, pihak Defendan juga merayu berkaitan satu perintah yang bersifat ‘ruling’ yang diberikan dalam prosiding perbicaraan penuh pada 30.10.2024 yang memutuskan bahawa notis permohonan Defendan bertarikh 18.6.2024 (Lampiran 62) yang secara prinsipnya untuk membuka semula kes Defendan dalam perbicaraan penuh dan mengemukakan keterangan-keterangan baru adalah ditolak dengan kos dalam kausa.

Pihak Plaintif juga telah memfailkan notis rayuan bertarikh 11.7.2025 merayu terhadap keputusan berkaitan penolakan Para

(d), (e), (f) dan (g) penyata tuntutan terpinda. Plaintif merayu berkaitan perkara-perkara berikut: a) Satu Injunksi Mandatori supaya Responden / Defendan mengeluarkan Struktur tersebut dalam masa empat belas

hari dari tarikh Perintah Mahkamah Sesyen; b) Satu Perintah bahawa Responden / Defendan mengeluarkan Struktur tersebut dalam masa empat belas

hari dari tarikh Perintah Mahkamah Sesyen; c) Satu Perintah bahawa kos untuk mengeluarkan Struktur tersebut dan segala kerja pemulihan hendaklah ditanggung secara sepenuhnya oleh Responden / Defendan; Secara alternatif, i) Defendan untuk membayar jumlah RM20.00 persegi ATAU berdasarkan kepada kadar pasaran semasa sebagai sewa kepada Plaintif secara bulanan bagi keseluruhan Hartanah tersebut; ii) Defendan untuk membayar jumlah RM20.00 persegi ATAU berdasarkan kepada kadar pasaran semasa sebagai sewa kepada Plaintif secara bulanan bagi Ruang yang Dihalang di dalam Hartanah tersebut yang berukuran lebih kurang 32.84 meter persegi. d) Satu injunksi untuk menghalang Defendan dan/atau ejen-ejennya dan/atau pekerja-pekerja dan/atau nominee-nomineenya daripada menceroboh Hartanah tersebut secara selanjutnya. DAPATAN MAHKAMAH

Mahkamah di sini akan memberikan alasan terhadap kedua-dua rayuan yang difailkan.

Isu-isu yang perlu dibicarakan adalah sebagaimana berikut: a) Sama ada tanjakan dinding konkrit yang telah dibina oleh Defendan di kawasan tengah hartanah tersebut (“Struktur tersebut”) adalah sah di sini undang-undang? b) Sama ada : i) Defendan telah menceroboh (tresspassed) ke atas hartanah tersebut? ii) Defendan telah menyebabkan gangguan kepada Plaintif (“caused nuisance to the Plaintiff”) akibat pembinaan Struktur tersebut di atas Hartanah tersebut? c) Sama ada Plaintif adalah terikat kepada terma-terma dan/atau syarat-syarat di bawah Perisytiharan Jualan dan kontrak di antara Plaintif dan RHB berkenaan dengan suatu lelongan awam pada 12.3.2021 ("Lelongan Awam tersebut") dan/atau suatu perjanjian jual beli bertarikh 3.11.2009 di antara Mujib Rahman Bin Shaik Abdul Kader dengan Defendan ("Perjanjian Jual Beli tersebut")? d) Sama ada menurut syarat-syarat di dalam Perisytiharan Jualan bagi Lelongan Awam tersebut, Plaintif boleh dianggap telah memeriksa Hartanah tersebut dan mempunyai pengetahuan penuh mengenai keadaan Hartanah tersebut termasuk kewujudan Struktur tersebut di atas Hartanah tersebut sebelum pembelian Hartanah tersebut daripada penjualan Lelongan Awam tersebut dan/atau harus mengambil Hartanah tersebut atas dasar "as is where is"? e) Sama ada Struktur tersebut boleh dikeluarkan atau dipindah dari Hartanah tersebut menurut terma-terma Perjanjian Jual Beli tersebut dan/atau undang-undang yang relevan? f) Sama ada Plaintif adalah diestop daripada memfailkan tindakan ini untuk memperkayakan dirinya dan/atau menambah baik hak kontraktualnya yang diperuntukkan di dalam Perisytiharan Jualan dan kontrak di antara Plaintif dan RHB dan/atau Perjanjian Jual Beli tersebut?

Plaintif telah memplidkan bahawa: a) Adalah tidak dinafikan bahawa Struktur tersebut memang wujud dalam hartanah tersebut; b) Struktur tersebut telah menghalang lebih kurang 32.84 meter c) persegi keluasan Hartanah tersebut (“Ruang yang Dihalang”), menyebabkan ruang tersebut tidak sesuai untuk digunakan atau bagi tujuan pendudukan / penginapan; d) Plaintif tidak mungkin dapat mengetahui akan kewujudan Struktur tersebut di dalam Hartanah tersebut melalui pemeriksaan fizikal, carian persendirian, PJB Mujib atau mana-mana pelan yang di dalam milikannya; e) Plaintif tidak pernah bersetuju bagi Struktur tersebut dibina atau dikekalkan secara berterusan di dalam Hartanah tersebut; f) Kewujudan berterusan Struktur tersebut dan/atau kegagalan Defendan untuk mengeluarkan Struktur tersebut merupakan satu bentuk pencerobohan berterusan; g) Pembinaan Struktur dan/atau kewujudan berterusannya tersebut juga merupakan Gangguan Peribadi (“Private Nuisance”) yang telah menjejaskan kenikmatan dan kegunaan Plaintif terhadap Hartanah tersebut secara aman; h) Ini telah mengganggu kenikmatan dan kegunaan penuh Plaintif terhadap Hartanah tersebut dan telah menyebabkan kerugian dan kehilangan secara teruk kepada Plaintif.

Kes Yang Diplid Oleh Defendan Defendan pula melalui pembelaannya memplidkan bahawa: a)

Adalah suatu prinsip asas bahawa Plaintif memikul beban untuk membuktikan kesnya. Sehingga dan melainkan jika Plaintif berjaya memenuhi tanggungjawab untuk membuktikan kesnya berdasarkan imbangan kemungkinan (balance of probabilities), tanggungjawab tersebut tidak akan beralih kepada Defendan.

Ini adalah selaras dengan peruntukan seksyen 101 Akta Keterangan 1950, seperti berikut:- Section 101. Burden of proof.

Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.

(2) When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person. ILLUSTRATIONS …

A desires a court to give judgment that he is entitled to certain land in the possession of B by reason of facts which he asserts and which B denies to be true. A must prove the existence of those facts.

Mahkamah Persekutuan dalam kes Letchumanan Chettiar Alagappan @ L Allagappan & Anor v Secure Plantation Sdn Bhd [2017] 4 MLJ 697 telah menyatakan sebagaimana berikut: “[54] Section 101(1) provides that ‘Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist’. Section 101 states that the initial burden of proving a prima facie case in his favour is cast on the plaintiff…’ (Woodroffe and Amir Ali, Law of Evidence (19th Ed Vol 3) at p 3194). Illustration (b) to s 101 puts it beyond doubt that the ‘burden of proof’ rests throughout on the plaintiff. Section 102 provides that ‘The burden of proof in a suit or proceeding lies on that person who would fail if no evidence at all were given on either side’. The initial onus of proving the case is always on the plaintiff’ (Sarkar Law of Evidence 16th Ed at p 1593). Illustration (a) to s 102 puts it beyond doubt that a plaintiff has the initial onus of proof. ... [60] It would pan out that the respondent, who was the plaintiff, had both the ‘burden of proof’ to make out a prima facie case as well as the initial onus of proof to adduce evidence to prove the claim. The onus of proof would only shift to the appellants if the respondent had made out a prima facie case. That remained so even though forgery was pleaded... [61] A plaintiff has the onus to begin the case, even if the defence pleads fraud (see also Grunther Industrial Developments & Gid Ltd v Federated Employees Insurance Association (1973) 117 SJ 13 per Cairns LJ). Unless the cause of action is admitted by the defendant (see illustration (b) of s 102 and Wee Yue Chew v Su Sh-Hsyu [2008] SGHC 50, where the defendant admitted the cause of action and pleaded payment and so must prove that the admitted claim had been discharged by payment), a plaintiff has the burden of proof as well as the initial onus to prove the claim, albeit that the defence is forgery. (emphasis added)...”

Dalam kes Tye Ah Te Lwn Yap Kong Heng [2023] MLJU 3093 dimana Mahkamah Sesyen memutuskan seperti berikut: - “[36] Tahap pembuktian adalah atas dasar imbangan kebarangkalian (balance of probabilities) sebagaimana yang dinyatakan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Dr Shanmuganathan V. Periasamy S/O Sithambaran Pillai [1997] 3 MLJ 61 yang telah memutuskan bahawa beban yang perlu dibuktikan adalah dalam imbangan keberangkalian bagi mana-mana kes sivil. Kes ini juga turut dijadikan sebagai panduan dalam kes Mahkamah Tinggi Roda Berlian (M) Sdn Bhd & Ors V. Uni Titt Huat & Ors [2023] 1 LNS 264 menyatakan seperti berikut: [28] The Plaintiffs bear the legal and evidential burden to prove on a balance of probabilities of establishing a case against the Defendants throughout the trial before the onus shift to the Defendants to establish their Defence ”

Hartanah tersebut terletak di pusat komersial. Mahkamah sebenarnya tidak dapat mencari satu penjelasan yang diterima akal untuk satu Struktur tersebut dibina sebagaimana yang ada dalam premis tersebut. Hal ini adalah kerana, walaupun mempunyai akses untuk ke ruang yang tidak digunakan, tetapi seseorang terpaksa merangkak untuk masuk ke ruang tersebut. Isu bahawa ketinggian ruang tersebut tidaklah dipertikaikan memandangkan ruang tersebut terletak di kawasan rem yang mana laluan ke parkir dibina.

Ketiadaan akses yang munasabah menjadikan hartanah tersebut pelik dan tidak sepatutnya begitu. Oleh yang demikian, Mahkamah bersetuju bahawa struktur tersebut bukanlah satu struktur yang sah dan terdapatnya pencerobohan (tresspass) dan kacau ganggu (nuisance) pada hartanah tersebut. Hal ini adalah kerana Struktur tersebut tanpa akses yang sepatutnya akan menyebabkan tujuan asal Hartanah tersebut sebagai ruang komersial tidak dapat dicapai. Bagaimanakah satu ruang perniagaan boleh dibuat serta dibina dengan adanya struktur yang demikian di tengah-tengah ruang yang ada?

Dalam kes Tenaga Nasional Bhd V Bukit Lenang Development Sdn Bhd [2019] 1 MLJ 1 Mahkamah Persekutuan telah memutuskan prinsip undang-undang pencerobohan seperti berikut:- “[21] Halsbury’s Laws of England (4th Ed) Vol 45 gives a definition of trespass under the head of ‘Wrongs to Property’ at para 1384 at p 63: Unlawful Entry. Every unlawful entry by one person on land in the possession of another is a trespass for which an action lies, even though no actual damage is done. A person trespasses upon land if he ....., or places or fixes anything on it or in it.... [23] Put it simply, trespass onto land is the unlawful direct and immediate interference with the possession of land which is in the possession of another person, or which another person is entitled to possession of. A Latin maxim is frequently employed to define the extent of land: ‘cui us est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos’ – he who owns the land, owns it all the way to the heavens and to hell. This principle is often referred to in its abbreviated form as ad coelum principle...”

Mahkamah Tinggi dalam kes Hasilharta (Malaysia) Sdn Bhd V Ideal Advantage Sdn Bhd & Anor [2022] MLJU 2974 juga telah menjelaskan undang-undang pencerobohan berserta dengan elemen-elemen yang diambil kira Mahkamah dengan menyeluruh seperti berikut: “[3] Trespass in a nutshell:

Trespass to land had been defined by the Federal Court as the unlawful direct and immediate interference with the possession of the land which is in possession of another person, or which another person is entitled to possession of it: Tenaga Nasional Bhd v Bukit Lenang Development Sdn Bhd [2019] 1 MLJ 1, FC.

The tort may be committed only against a person who has possession of the land on which the acts complained of are committed: Lim Yoke Foo v Pun Tat Meng [1974] 2 MLJ 99.

The tort of trespass to land is actionable per se without any proof of damage: Hashim bin Din v Sato Kogyo Co Ltd [1988] 1 MLJ 527.

A plaintiff in trespass is entitled, even though he has sustained no actual loss, to recover damages (nominal): Segar Restu (M) Sdn Bhd v Wong Kai Chuan & Anor [1994] 3 MLJ 530. Liability is therefore strict: Terra Damansara Sdn Bhd v Nandex Development Sdn Bhd [2006] 6 MLJ 24 and

Article 13(1) Federal Constitution provides that a person may not be deprived of his right over his property except as provided under the law.

A person in lawful exclusive possession over the land (denoting physical control or occupation of the land) may institute an action at the time of the trespass. It need not be landowner as the registered owner does not necessarily signify actual possession. Trespass is an injury to possessory right. Yip Shou Shan v Sin Heap Lee-Marubeni Sdn Bhd [2002] 5 MLJ 113. [4] To constitute trespass:

The defendant must intend to trespass. This intention may be the intention to trespass, or although there is no intention to trespass, there must be a voluntary act in entering the land that is in possession of another. It is not necessary to prove that the defendant knew that he was trespassing. The courts will also reject any argument by the defendant that he did not think he had no right in law to be on that piece of land: MBf Property Services Sdn Bhd v Madihill Development Sdn Bhd (No 2) [1998] 4 CLJ 136. If the defendant’s entry onto the plaintiff ’s land is without his consent and is involuntary, the element of intention is not fulfilled.

Essential elements would be (1) An intention to commit a trespass, (2) entry was voluntary, and (3) the intrusion is a foreseeable consequence of the defendant’s action or omission: Terra Damansara Sdn Bhd v Nandex Development Sdn Bhd [2006] 6 MLJ 24. The direct interference to the plaintiff’s land from the immediate act of the defendant takes the form of an unlawful encroachment, continues to remain on the impugned land, and places or projects any object on the land.

.....

The magnitude of the alleged encroachment or interference is unimportant as long as an interference exists: Karuppannan s/o Chellapan v Balakrishnan s/o Subban [1994] 3 AMR 2279, FC.

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa struktur tersebut merupakan satu pencerobohan yang berterusan. Hal ini kerana Struktur tersebut telah berada dalam Hartanah tersebut dan pihak Defendan tidak melakukan apa-apa berkaitan Struktur tersebut kecuali menyatakan ia tidak boleh dikeluarkan dan Plaintif sepatutnya menerima Struktur tersebut seadanya sebagaimana pemilik terdahulu yang tidak pernah membuat bantahan berkaitan Struktur tersebut.

Dalam kes Tay Tuan Kiat V Pritam Singh [1987] 1 MLJ 276 di mana Mahkamah telah memutuskan sebagaimana berikut: “...the trespass complained of is that caused by the retaining wall constructed by the defendant on the plaintiffs’ property and the wall is still encroaching on their property; in other words, the trespass is continuing...”

Mahkamah Tinggi dalam kes Hasilharta (Malaysia) Sdn Bhd V Ideal Advantage Sdn Bhd & Anor [2022] MLJU 2974 juga memutuskan seperti berikut: “(c) In Tay Tuan Kiat v Pritam Singh [1987] 1 MLJ 276, a wall encroaching onto the plaintiff’s land was held to constitute a continuing trespass for as long as the wall was not demolished.”

Dalam kes Terra Damansara Sdn Bhd V Nandex Development Sdn Bhd [2006] 6 MLJ Mahkamah Tinggi memutuskan seperti berikut: “[14] Here, the defendant had caused to be inserted ground anchors into the plaintiff ’s land and that constitutes trespass. It is a trespass that will last so long as the ground achors are inserted into the plaintiff’s land and it gives rise to actions de die in diem – for so long as it lasts, and it is sufficiently obvious (Winterbourne v Morgan (1809) 11 East 395 405). [15] A trespass of this nature will only abate once the defendant removes the ground anchors. It is a continuing trespass and successive actions will lie from day to day until the ground anchors are removed and in each action damages are assessed up to the date of the action ”

Mahkamah juga berpendapat bahawa Struktur tersebut merupakan satu bentuk kacau ganggu (nuisance) pada hartanah Plaintif. Walaupun terdapat persamaan antara pencerobohan ke atas tanah (“trespass to land”) dan gangguan (“nuisance”), terdapat perbezaan yang jelas antara kedua-dua kausa tindakan ini. Dalam kes Government of Malaysia & Anor V Akasah B Ahad [1986] 1 MLJ 396 Mahkamah Agung memutuskan seperti berikut: “Nuisance is a wider class than trespass. Whether it is a trespass or a nuisance depends upon whether or not there is a direct physical interference. ... As Clerk & Lindsell on Torts, 14th Edition, page 819 paragraph 1412, says: “The distinction between trespass and nuisance is the old distinction between trespass and case. Trespass is a direct entry on the land of another, and is actionable per se, without proof of special damage, but nuisance is the infringement of the plaintiff’s interest in the property without direct entry by the defendant, and generally actionable only on proof of special damage ...”

Dalam kes Chin Moy Yen & Ors V Chai Weng Sing & Ors [2019] MLJU 681 di mana Mahkamah telah memutuskan seperti berikut: - “[39] On the other hand, when it comes to nuisance, the same authors at paragraph 20-01, page 1396, explained that “nuisance is an act or omission which is an interference with, disturbance of or annoyance to a person in the exercise or enjoyment of: ....; or (b) his ownership or occupation of land or of some easement, profit, or other right used or enjoyed in connection with land, when it is a private nuisance. The essence of nuisance is a condition or activity which unduly interferes with the use or enjoyment of land. [44] ....The case of Stone v Bolton [1949] 1 All ER 337 illustrates this: “Private nuisance occurs when there is an act or omission which interferes with disturbs or annoys a person in the exercise or enjoyment of his ownership or occupation of land or some other right or interest used or enjoyed in connection with the land. Whether the interference complained of amounts to a nuisance is a question of degree. .... Thefore, whether an action constitutes a nuisance must be determined by reference to all the surrounding circumstances of the case. The surrounding circumstances would include the time and place of its commission, the seriousness of the harm, the manner of committing it, whether it is done maliciously or in the exercise of rights and the effect of its commission.”

Dalam kes ini, terdapat gangguan peribadi memandangkan Struktur tersebut telah mengganggu penggunaan, keselesaan dan nikmat plaintif terhadap Hartanah tersebut. Struktur tersebut menyebabkan keluasan hartanah tersebut tidak dapat digunakan sepenuhnya. Oleh sebab itu, ia penghalang Plaintif untuk menggunakan bahagian siling rendah (low ceilling) tersebut sebagai stor. Plaintif terpaksa merangkak untuk memasuki ruang yang yang bersiling rendah tersebut dan tidak boleh masuk ke bahagian tersebut dengan cara yang biasa atau munasabah.

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa struktur tersebut secara tidak sah, ketara dan tidak munasabah telah mengganggu penggunaan, keselesaan dan nikmat Plaintif terhadap Hartanah tersebut.

Mahkamah berpendapat bahawa kausa tindakan kes ini adalah berdasarkan tort dan bukannya kontrak sebagaimana pembelaan pihak Defendan.

Pengisytiharan jualan berkaitan lelongan Hartanah tersebut melibatkan pihak Plaintif dan pihak RHB dan bukannya pihak Defendan. Pihak Plaintif tidak memfailkan sebarang tindakan terhadap pihak RHB tetapi menyaman pihak Defendan sebagai pihak pemaju yang telah mendirikan struktur tersebut.

Klausa “as is where is basis” tidak boleh digunakan untuk menafikan liabiliti Defendan terhadap pencerobohan berterusan serta gangguan yang melibatkan struktur yang terlibat. Plaintif sebagai pemilik berdaftar yang sah adalah berhak untuk memulakan sebarang tindakan ke atas mana-mana individu yang menceroboh Hartanah tersebut.

Dalam kes Terra Damansara Sdn Bhd V Nandex Development Sdn Bhd [2006] 6 MLJ 24 yang mana Mahkamah Tinggi memutuskan seperti berikut: “[3] As the registered proprietor of Lot 55482, the plaintiff is statutorily entitled by virtue of National Land Code 1965 s 44(1)(a) to the exclusive use and enjoyment of Lot 55482 including so much of the land below the surface. Without a doubt, the protection of such a right is beyond dispute. The plaintiff’s land is the legal domain of the plaintiff and no one else. As the registered proprietor, the plaintiff stands in a better position than others.”

Pada masa yang sama, Mahkamah bersetuju bahawa Plaintif tidak mempunyai pengetahuan mengenai Struktur tersebut sebelum membeli hartanah tersebut.

Dalam kes Kwong Hing Realty Sdn Bhd V Malaysia Building Society Bhd (American International Assurance Co Ltd, Third Party) [1997] 5 MLJ 670, Mahkamah Tinggi telah memutuskan sebagaimana berikut: “As to the matter of acquiescence, the defendant argued that the plaintiff bought Lot 135 on an 'as is where is' basis and had acknowledged having inspected the land before the purchase, the wall having been there before the purchase and the plaintiff had not objected and therefore must be deemed to have acquiesced to the presence of the wall in the position it was in. The reference to the acknowledgement that the plaintiff had inspected the premises must be a reference to cl 10 of the 1973 agreement which states, inter alia, that the 'said lands together with building thereon shall be deemed to have been inspected by the Purchaser ' To sustain an allegation of acquiescence in a state of things, it must be shown that there was knowledge of that state of things. As was pointed out by Shaw LJ in Bell v Alfred Franks & Bartlett Co Ltd & Anor [1980] l All ER 356 at p 360: What's meant by acquiescence? It may involve no more than a merely passive attitude, doing nothing at all. It requires as an essential factor that there was knowledge of what was acquiesced in. The deeming provision of cl 10 of the 1973 agreement notwithstanding, the managing director of the plaintiff company stated that when the plaintiff bought the property in January 1973, the plaintiff was not aware of any agreement entered into between the defendant and the third party over the wall. He said: Whatever [was] visible to the eyes [was] with regard to the lands and the buildings we saw. I only said that when we wanted this four-storey building and we saw that it was [a] four-storey one then we proceeded to buy. After we purchased the four-storey building, we had it demolished. After the demolition, we discovered the piling of the MBSB [building] had encroached into our land. It is quite clear the plaintiff had not acquiesced to the presence of the wall at the time of the purchase of Lot 135.”

Tindakan Plaintif yang secara munasabah telah gagal untuk mengesan kewujudan Struktur tersebut pada hartanah terlibat. Pemeriksaan fizikal pada hartanah tersebut sebelum lelongan berlangsung tidak dapat dilakukan memandangkan hartanah tersebut telah ditutup/dilindungi oleh pintu penguap (“shutter”) secara seluruhnya dan dikunci.

Berdasarkan rekod carian Hartanah tersebut juga, ia jelas menyatakan bahawa keluasan Hartanah tersebut adalah sebanyak 48 meter persegi di mana keluasan ini adalah termasuk dengan Ruang Yang Dihalang.

Kewujudan Struktur tersebut tidak boleh diketahui dan/atau tidak dicerminkan dalam sebarang pelan bangunan, pelan lagenda, pelan tingkat, pelan lantai Hartanah tersebut dan/atau apa-apa dokumen berkenaan Hartanah tersebut

Pelan lantai Hartanah tersebut yang tertera di dalam PJB Mujib langsung tidak menunjukkan kewujudan Struktur tersebut dengan jelas.

Defendan hanya menegaskan bahawa garis putus-putus di tengah Hartanah tersebut menunjukkan perubahan siling dalam pelan tersebut dan langsung tidak menunjukkan di mana Struktur tersebut dirujuk dalam pelan tersebut.

Dua garis putus-putus (“double dotted lines”) yang ditandakan pada pelan lantai Hartanah tersebut tidak memberikan apa-apa indikasi bahawa Struktur tersebut dibina di tempat tersebut. Malah, rujukan pada pelan lantai Hartanah tersebut hanya menyatakan satu garis putus-putus (“single dotted line”) sebagai “glazing” yang membawa maksud berbeza dengan struktur konkrit. Ia adalah jelas bahawa garis putus-putus tersebut tidak merujuk kepada satu dinding konkrit dan/atau “solid wall”.

Pada masa yang sama juga, kewujudan Struktur tersebut langsung tidak tertera di dalam mana-mana dokumen yang dilampirkan di hadapan Mahkamah ini khususnya lukisan dan/atau Pelan Tingkat Bawah Rendah di muka surat 135 (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian B). Apa yang tertera di situ hanyalah “RC column” dan “retaining wall”. Kedua-duanya pula tidak merujuk kepada garis putus-putus.

Keterangan SD1 sebagai seorang arkitek juga mengakui bahawa di dalam Pelan Tingkat Bawah yang disediakan olehnya, tidak terdapat sebarang indikasi bahawa garis putus-putus (“double dotted line”) tersebut menunjukkan Struktur tersebut. Based on 135, the double dotted line, is there any indication to show that there is a structure di tengah-tengah unit, in the middle if the unit which restrict the occupant moving from one part of the unit to the back part of the unit? : Tak ada. : Tak ada. And looking at page 135, the plan, all it indicates is the highlighted part which your lawyer referred to just now. All it indicates is RC column and retaining wall. Right? After that he says to engineer’s details, is it? :

D2 juga mengakui dalam pemeriksaan balas bahawa Pelan Tingkat Bawah tersebut tidak menunjukkan kewujudan sebarang struktur di dalam Hartanah tersebut. Now in the plan at 135, there is no indication that there is a structure in the middle of the unit. Agree with me? : Sorry what is your question again? In the ... : In the plan 135, right? So, we are complaining about the structure in the middle. I showed you the structure at page 176. In 135, there is no indication. : So, 135 is this one? : In page, yes. : Yes, alright. : There is no indication or the presence of a structure right in the middle which restricts the access. Correct? : Why I disagree because you can see, based on the plan, you can see the ramp has been, you see, 019,018,017, you look, you see dotted line is actually the ramp. VA : The double dotted line BB : The double dotted line. It’s actually the ramp. On other page which is the ramp, the main ramp accessing to the car park. VA : Yes. : So, that is actually is in, indicated in the drawing already. : Where does it say the double dotted line is the ramp? : You do not say. You can just, based on what you can see in the other page. : No, but it does not. In page 135, look at page 135, that is the floor plan of lower ground. Correct? : Correct. : It does not show the double dotted line is a ramp. Correct? : It does not show? Yes, did not show. : Alright. : But it said, “RC column and retaining wall to engineer’s details.” : Yes. RC column and retaining wall. Yesterday, the architect had said the RC column is the green highlight and retaining wall is the wall along the green highlight. : Ok ..... : So, there is no indiction of a ramp or a wall or whatever structure of the double dotted line. : Ok : Correct? : Ok, agree.”

Struktur tersebut hanya boleh dilihat selepas kunci dibuka iaitu dengan pandangan mata kasar. Tiada dokumen-dokumen dapat menjelaskan Struktur tersebut dan saksi-saksi Defendan sendiri juga tidak dapat menunjukkan kewujudan struktur tersebut.

Dalam kes Bayangan Sepadu Sdn Bhd V Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors [2021] 1 MLJ 322 Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut: “[88] The plaintiff made a few searches before deciding to bid for the land at the public auction under the NLC. There was no encumbrance shown nor caveats reflected against the land other than the charge created in favour of CIMB Bank. The proclamation did say that bidders are advised to make a physical inspection of the land and that the land is sold on a ‘as is where is’ basis. All that expression means is that the successful bidder upon becoming the new registered proprietor cannot complain to the chargee bank that the land has structures or obstacles not registered or reflected against the land but that it has to take all necessary action, including legal if necessary, to assert its right of ownership over and against all who are on the land without its consent. [89] The expression ‘as is where is basis’ does not mean that the successful bidder is buying the land subject to the interest of other occupiers who may have erected some structures on the said land. It does mean that the successful bidder would have no recourse against the chargee bank for all the costs, losses and expenses incurred in asserting its right of ownership over the land.”

Memandangkan, Plaintif tidak dapat mengetahui tentang wujudnya Struktur tersebut dengan carian yang munasabah, Plaintif tidak sepatutnya terikat untuk menerima Hartanah tersebut sebagaimana seadanya walaupun Hartanah tersebut dibeli secara lelongan.

Plaintif tidak boleh dianggap telah menerima (“acquised”) dengan kewujudan Struktur tersebut walaupun pemilik sebelumnya iaitu Mujib tidak membuat sebarang bantahan terhadap Struktur tersebut. Tambahan pula, tiada keterangan daripada Mujib untuk Mahkamah menilai sebab-sebab Mujib tidak membuat sebarang bantahan terhadap struktur tersebut. Tidak dinafikan bahawa sebarang tindakan untuk menyaman pihak Defendan akan menyebabkan kos perlu dikeluarkan dan Mahkamah tidak dapat mengetahui alasan dan penjelasan Mujib berkaitan Struktur tersebut memandang pihak Plaintif mahupun pihak Defendan tidak memanggil Mujib sebagai saksi.

Plaintif sebagai pemilik berdaftar yang baru adalah tidak diestop untuk menguatkuasakan dan/atau melindungi hak berdaftarnya terhadap mana-mana pihak yang melanggar hak Plaintif tersebut.

Dalam kes Bayangan Sepadu Sdn Bhd V Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors [2022] 1 MLJ 701 Mahkamah Persekutuan memutuskan sedemikian: - “[64] For the foregoing reasons, we would answer both of the questions of law posed for our determination in the negative. Consequently, we would allow the appeal with costs and set aside the decision of the Court of Appeal. We would affirm the decision and the orders made by the minority of the Court of

Kes tersebut, di peringkat Mahkamah Rayuan, telah menyatakan sebagaimana berikut: “(5) (oleh Lee Swee Seng HMR, minoriti) Defendan sekarang tidak dapat didengar untuk menuntut mahkamah untuk tetap mengakui kepentingan mereka dan menguatkuasakan terhadap plaintif yang telah membayar balasan baik untuk membeli tanah dari bank pemegang gadaian dalam penjualan lelong yang dilakukan oleh pentadbir tanah setelah perintah penjualan. Plaintif tidak perlu mengetahui sejarah tanah atau membuat pertanyaan mengapa terdapat tasik di atasnya. Plaintif hanya perlu membuat carian rasmi terhadap tanah yang ingin dibeli dari bank pemegang gadaian di lelongan awam. Untuk menuntut plaintif sebagai pemilik baru yang harus menyedari kepentingan defendan di atas tanah adalah mengurangkan dan menafikan intipati dan keberkesanan KTN dalam kepastian yang disertakan dengan pendaftaran dan integriti sistem hak milik Torrens dengan pendaftaran di mana hak milik dan apa sahaja yang mungkin didaftarkan dan dinyatakan di dalamnya adalah segalanya. Setelah bank pemegang gadaian dibayar harga lelong tanah, bank itu tidak lagi mempunyai kepentingan dalam tanah dan lebih dari itu, hak milik dan kepentingan tanah tersebut akan diserahkan kepada pembida yang berjaya ketika menjadi pemilik baru yang didaftarkan” “Walaupun pada kebiasaannya mahkamah dapat memerintahkan agar struktur dan sistem penceroboh dihapus, di sini mahkamah harus mempertimbangkan tujuan umum yang diberikan oleh tasik dan struktur dan sistem pam dan paip juga kuarters kakitangan untuk menempatkan kakitangan negeri untuk kerja-kerja tebatan banjir. Memandangkan ia adalah untuk tujuan umum di mana mereka dibenarkan memasuki tanah dengan tujuan memeliharanya di bawah KTN tetapi mereka harus berunding dengan pemilik baru untuk menyewa atau memajak atau membayar pampasan untuk bahagian-bahagian tanah yang terjejas yang dipegang dalm satu hak milik untuk kehadiran struktur dan sistem ini secara berterusan”

Dalam kes Bayangan Sepadu, YA Lee Swee Seng HMR telah memutuskan dengan betul bahawa walaupun pemilik asal hartanah tersebut dalam kes tersebut telah memberi kebenaran bagi struktur dan sistem pam & paip untuk dibina di hartanah tersebut, Defendan di situ masih perlu berunding dengan pemilik baru untuk menyewa atau memajak atau membayar pampasan untuk bahagian-bahagian tanah yang terjejas oleh struktur dan sistem tersebut.

Oleh yang sedemikian, Mahkamah bersetuju bahawa serupanya dengan perkara di sini, jikapun Mujib telah membenarkan pembinaan dan/atau kewujudan Struktur tersebut, Defendan haruslah mendapatkan kebenaran dan/atau keizinan daripada Plaintif sebagai pemilik baru Hartanah tersebut bagi kewujudan Struktur tersebut secara berterusan.

Pihak Defendan menyatakan bahawa bangunan Kompleks tersebut termasuk Hartanah tersebut dan semua struktur telah dibina menurut pelan-pelan yang diluluskan oleh pihak berkuasa dan undang-undang yang terpakai. Maka, "Certificate of Completion and Compliance" yang mengesahkan pembinaan menurut pelan yang diluluskan telahpun dikeluarkan bagi Kompleks tersebut termasuk Hartanah tersebut dan pihak pembeli sebelum ini (Mujib) telah menerima milikan kosong dan menduduki Hartanah tersebut.

Perakuan Siap Dan Pematuhan atau Certificate of Completion and Compliance bertarikh 19/08/2011 ("CCC") [L39/132] di bawah Borang F telah diisukan oleh Arkitek untuk Kompleks tersebut yang mengesahkan pembinaan dan penyiapan bangunan menurut undang-undang dan pelan-pelan yang diluluskan. Dalam CCC tersebut, Arkitek telah mengesahkan bahawa: "Saya telah mengawasi pembinaan dan penyiapan bangunan/bangunan-bangunan itu dan sepanjang pengetahuan dan kepercayaan saya kerja/kerja-kerja itu adalah mengikut Akta Undang-Undang Kecil Bangunan (Wi/ayah Persekutuan Kuala Lumpur) 1985 dan pelan-pelan yang diluluskan. Saya dengan ini memperakui bahawa bangunan/bangunan-bangunan itu adalah selamat dan layak untuk diduduki."

Semasa Perbicaraan Penuh, SD1 (Arkitek) juga mengesahkan bahawa Struktur tersebut adalah sebahagian bangunan yang ditunjukkan dalam pelan bangunan dan telahpun dibina sebelum CCC tersebut diisukan.

SD1 juga, telah menjelaskan semasa pemeriksaan di Mahkamah bahawa berdasarkan pelan bangunan yang diluluskan, garis berlapis dua ("double dotted line") menunjukkan kedudukan "beam" utama yang menyokong ramp di tingkat atas dan garis ini digunakan dalam "Standard Drawing Convention" untuk menunjukkan struktur utama atas ruang tersebut.

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa walaupun pelan bangunan untuk membina Struktur tersebut telah diluluskan oleh pihak berkuasa, pihak Defendan tidak boleh bergantung pada kelulusan tersebut bagi menafikan liabiliti Defendan terhadap struktur yang dibina sedemikian rupa. tersebut.

Dalam kes K Mahunaran V Osmond Chiang Siang Kuan [1996] 5 MLJ 293 di mana Mahkamah telah memutuskan seperti berikut: “... I shall pause here, to add that an act of trespass would not cease to be so just because the local authority had chosen to approve the work for their purposes. The approval could not be used as a shield by the guilty party against any claim that may be brought by an aggrieved party. I also wish to remind the local authority to exercise due care and caution in giving approval for work of this nature for it may open itself to unnecessary legal wrangle. ....it appears that the defendant by his conduct had insisted that it is within his right to construct the wall and had instead sought to obtain the approval of the local authority for the said construction. This is clearly an attempt on the defendant’s part to clothe his illegal conduct with the approval of the local authority. The approval is of no avail to the defendant. The construction of the wall quite apart of being a trespass on the plaintiff ’s property is also a source of nuisance to the plaintiff for it has partly prevented the free flow of air to the plaintiff ’s property and also it has interfered with the plaintiff ’s right to light.”

Dalam perkara ini, ia adalah jelas bahawa kelulusan pihak berkuasa bagi pembinaan Struktur tersebut tidak boleh digunakan sebagai perisai (“shield”) oleh Defendan terhadap tuntutan Plaintif di sini. Kewujudan Struktur tersebut yang diluluskan oleh pihak berkuasa telah menghalang Plaintif untuk mengakses Ruang yang Dihalang serta menyusahkan Plaintif untuk mengakses ruangan tersebut.

Mahkamah tertanya-tanya sama ada Struktur tersebut telah disemak dan diteliti dengan sewajarnya terutamanya secara fizikal sebelum kelulusan diberikan memandangkan amat pelik untuk membina struktur sedemian rupa pada satu ruang komersial. Sekiranya semakan hanya dibuat berdasarkan pelan-pelan yang ada, bagaimanakan kewujudan struktur tersebut boleh diketahui terutamanya sekiranya ia hanya melibatkan satu unit sahaja iaitu unit yang dibeli oleh pihak Plaintif ini.

Mahkamah telah merujuk kepada pelan lantai hartanah yang terlibat dan telah membuat bandingan antara tingkat LG di mana hartanah terlibat dan tingkat G iaitu bahagian atas Hartanah tersebut.

Pelan Tingkat LG menunjukkan "beam for the ramp" (ditanda dengan warna biru) termasuk "double-dotted line" di bahagian tengah Hartanah tersebut, iaitu LGF017 (lokasinya ditanda dengan warna kuning). Manakala Pelan Tingkat G menunjukkan Ramp dan/atau RC Ramp (ditanda dengan warna biru) di tingkat atas Hartanah tersebut, iaitu LGF017 (lokasinya ditanda dengan warna kuning).

Mahkamah bersetuju terdapatnya “ramp” iaitu tanjakan pada bahagian atas hartanah tersebut yang menghubungkan ke kawasan tempat kenderaan. Tanjakan tersebut telah menyebabkan terdapatkanya ketinggian siling yang berbeza pada ruang hartanah tersebut.

Isu pihak Plaintif adalah berkaitan struktur yang ada, yang menyebabkan ruangkan di mana ruangan siling tersebut tidak dapat dimasuki serta digunakan sepenuhnya. Plaintif tidak mempunyai isu berkaitan tanjakan pada binaan hartanah tersebut yang mana terdapatnya tanjakan yang menyebabkan ruangan siling menjadi rendah.

Namun begitu, Plaintif telah memohon untuk struktur tersebut dikeluarkan serta perintah injuksi untuk pihak Defendan tidak lagi menceroboh hartanah tersebut iaitu dengan kata lain Defendan perlu melakukan sesuatu untuk menghilangkan struktur yang dibina tersebut.

Keterangan daripada saksi pihak Defendan terutamanya pihak arkitek menyatakan struktur tersebut tidak dapat diubah. Mahkamah merujuk kepada nota keterangan L66 di muka surat 37- 39 sebagaimana berikut: : Ok. The structure here, 176, page 176, the structure. : Yes. : There’s ceiling inside, low ceiling in page 181 : Yes. : And this structure here, so it’s the Plaintiff’s main complaint, right? : Yes. : The structure? : Yes. : So is this part of the plan or drawing approved, indicated? : Yes, this is indicated in the approved drawing. VA : In the? ALK : In the drawing. MS : Yes, indicated. ALK : Another question is that the… This you said indicated in drawing and also this, you said you signed the CCC, Certificate of Completion and Compliance. You also certified the As-Built Drawing for the project. MS : As-Built Drawing, yes. : Before you signed the As-Built Drawing and the CCC, were this structure and this ramp already constructed? : Yes, already constructed. : One more question and Q&A No.9. No.9? : Yes. : Please have a look at the low ceiling and the concrete structure, the one 8 I’ve shown you in page 176. : ALK : You see in the picture. MS : Ok. : 175, 176, 181 to 185. : : Can be removed. Can all these be removed? : Hold on. This is a, we called it “super structure”, it’s a ramp to going down. : : Cannot be removed? : Cannot be removed : Yes. : Why cannot be removed? : It’s a passage way. : Passage way and– MS : Passage way and in and out. ALK : Will it affect the safety the of the building if being removed? MS : This is a quite independent structure, but you remove it, it cannot affect 7 the structure, but not the part of the structure but this is the mode of 8 transportation ALK : Ok. : The mode of ingress and egress to go through the, from : To the basement? : From? : Ground? MS : Ground Level to the basement. ALK : To the basement? : Yes. ALK : Ok. Puan, that is all the questions.

Memandangkan struktur tersebut berada di laluan tanjakan yang menuju ke kawasan parkir, Mahkamah berpendapat, struktur tersebut tidak wajar dikeluarkan.

Pada masa yang sama, Mahkamah berpendapat sama ada Struktur tersebut benar-benar boleh dikeluarkan atau apa alasan dan keperluan apa ia dibina sedemikian, pihak jurutera perlu dipanggil untuk memberi keterangan. Ini kerana pelan yang difailkan di Mahkamah melibatkan pelan bangunan tetapi tidak menunjukkan sebarang binaan yang dibuat.

Kedua-dua SD1 dan SD2 telah mengesahkan bahawa adalah lebih baik untuk lihat kepada pelan jurutera untuk menentukan kewujudan Struktur tersebut. Namun begitu, pihak Defendan langsung tidak mengemukakan pelan jurutera tersebut. Malah Defendan langsung tidak mengemukakan sebarang bukti atau usaha untuk mendapatkan pelan jurutera tersebut.

Perkara ini boleh dilihat menerusi keterangan SD1 dan SD2 seperti berikut: Saksi SD1 “VA : Yes, colour hijau sahaja. Yes, correct. So refer to engineer’s drawing, is it? : Yes. : Do you have that? : Engineer’s drawing bermaksud lukisan kerja binaan untuk kerja-kerja struktur and that is only for concrete and steel. : Concrete and steel? So, this structure is concrete, kan? : Yes. : So, engineer’s drawing will have it? : Reinforced concrete. Yes, we don’t have it, yes. : You don’t have it? : Yes. But usually, contractor usually indicated like this, contractor will refer on the structure wise to the ... : Engineer? : Engineer’s drawing. : So, we don’t have the engineer’s drawing in Court today? : Yes : So, engineer’s drawing will help to determine whether this structure, how they have build it. Correct? : Yes : Who would be the best to produce that? : Construction engineer. : Not you? : Yes, construction engineer.” Saksi SD2 “VA : Now you have stated earlier in the additional questions that you have tried to find the construction drawing or engineer’s drawing or whatever BB : Yes, we did. Since last year actually. : Since last year? So, you tried to look for the engineer? BB : Yes. Because we have a case last year as well. So, we require the engineer drawings. So, my team tried to search for it, but I can’t find it in our office. VA : You can’t find it? BB : Yes. : So, you did write to the engineer? Ask the engineer? : We did try, yes. : You did try? Do you have any document to show that you have tried – : No. I don’t have any. : No document to show? So you tried since last year but not a single letter with a – ... : So, for nine months, you have been trying to communicate with the engineer, but you have no evidence before this Court by virtue of a letter showing that you have – : Not for the time being because we do not need that. We just, it’s part of our brainstorm session that we require all these documents. That’s where I think about nine months ago, we realised that we need this document. Therefore, we, along the way, I think now we started to want to write to them to get this relevant document. : So, at the moment you have nothing to show? : Nothing. : So, agree that the engineer’s drawing would be, show a clearer picture of the structural building? Agree? : Yes, agree.”

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa kegagalan Defendan untuk mendapatkan bukti dokumen pelan jurutera tersebut melayakkan Plaintif untuk bergantung kepada prinsip “adverse inference” berdasarkan undang-undang keterangan.

Seksyen 114(g) Akta Keterangan 1950 seperti berikut: - “114. Court may presume existence of certain fact. The court may presume the existence of any fact which it thinks likely to have happened, regard being had to the common course of natural events, human conduct, and public and private business, in their relation to the facts of the particular case.

that evidence which could be and is not produced would if produced be unfavourable to the person who withholds it;”

Defendan merupakan pemaju yang membina kompleks perniagaan tersebut. Agak pelik sekiranya Defendan gagal mendapatkan sebarang pelan jurutera atau pun mendapatkan seorang jurutera untuk memberi keterangan. Defendan juga telah gagal menjelaskan kegagalan pihak Defendan untuk mendapatkan jututera yang terlibat. Adakah firma jurutera yang terlibat tidak lagi wujud atau apakah yang sebenarnya berlaku sehingga menyebabkan tiada jurutera dipanggil sedangkan pakar mengenai struktur binaan merupakan seorang jurutera.

Oleh yang demikian, anggapan di bawah Seksyen 114(g) Akta Keterangan 1950 ini diguna pakai sekiranya laporan jurutera dikemukakan ataupun jurutera dipanggil sebagai saksi, ia tidak akan memihak kepada pihak Defendan.

SP1 menyatakan bahawa dia tidak akan membeli hartanah terbabit sekiranya SP1 mengetahui bahawa wujudnya Struktur tersebut yang menghalang akses keseluruhan ruang hartanah terbabit. Struktur tersebut juga telah menghalang Plaintif untuk menggunakan bahagian siling rendah (“low ceiling”) tersebut sebagai stor. Pada masa yang sama plaintif terpaksa merangkak untuk memasuki bahagian siling rendah (“low ceiling”) tersebut dan ini sebenarnya telah menyusahkan pihak Plaintif untuk menggunakan ruang tersebut.

Kesukaran untuk mengakses ruang tersebut turut diakui oleh pihak Defendan sendiri melalui keterangan SD1 dan juga SD2.

Keterangan SD1: En Mastor said that because there is difficulty accessing the back portion. Correct? : Yes. : So, agree with me that it is difficult, a person who buy the entire unit is difficult to access the back unit. Correct? To access the back unit, one has to go through this opening here. Correct? :

Keterangan SD2: “VA : Now you have said for you to access to the low ceiling area, you may have to bend down. Therefore, it will cause some difficulty for the Plaintiff or the Plaintiff ’s personnel to access the low ceiling area. Correct? As opposed to a unit which does not have a structure and a unit which has the structure, there is a difference. A unit which has a structure, it will restrict for you to go into the low ceiling area. Correct? BB : Correct. VA : Therefore, if the Plaintiff or the personnel wants to use the low ceiling area, they have to go through the structure. Correct? BB : Correct. : And that is going to cause a little bit of difficulty for them to access. : : Agree? : Agree.

Mahkamah bersetuju bahawa Plaintif telah mengalami kerugian hasil daripada pencerobohan berterusan (“continuing trespass”) dan gangguan peribadi (“private nuisance”) Defendan ke atas Hartanah tersebut. Keterangan SP1 bahawa Hartanah tersebut dibeli untuk tujuan pelaburan dan sehingga keterangan SP1 diberikan, Hartanah tersebut masih tidak boleh disewakan dengan alasan ruangan yang boleh digunakan adalah sempit iaitu sebanyak 15.16 meter sahaja. Pihak Plaintif juga terpaksa membayar bayaran penyelenggaraan sejumlah seribu lebih sebulan bagi keseluruhan ruang termasuklah ruang yang tidak boleh diakses tersebut.

Mahkamah Tinggi dalam kes Jamaludin Bin Idris & Anor V Petronas Dagangan Berhad & Anor [2021] 9 MLJ 704 [telah memutuskan seperti berikut:- “[26] The plaintiffs’ claim against the first defendant is essentially premised on the tort of private nuisance. It is trite that in order to succeed in an action for private nuisance, the following elements must be proven by the plaintiffs, namely:

that the defendants had caused an interference with the plaintiffs’ enjoyment over their land;

that the interference was unreasonable; and

that the interference caused damage to the plaintiffs.”

Berdasarkan autoriti kes di atas, ia tidak memerlukan Plaintif untuk membuktikan ganti rugi khas atau tertentu. Sebaliknya Plaintif perlu membuktikan bahawa Defendan telah menyebabkan gangguan terhadap kenikmatan Plaintif di atas Hartanah tersebut, gangguan tersebut adalah tidak munasabah dan gangguan tersebut telah menyebabkan kerosakan (“damage”) kepada Plaintif bagi mewujudkan satu kausa tindakan gangguan yang munasabah. Kerugian utama yang dihadapi oleh Plaintif ialah dia tidak dapat masuk ke keseluruhan ruang hartanah miliknya dengan cara yang munasabah.

Dalam kes Woon Tan Kan & Ors V Asian Rare Earth Sdn Bhd [1992] 3 CLJ Rep 786 dimana Mahkamah Tinggi telah memutuskan seperti berikut:- “I now deal with the claim of the plaintiffs based on a private nuisance. It must be apparent to everyone that this claim is based on that kind of nuisance not of causing physical damage or encroachment to one’s neighbours’ land but which is concerned with the unreasonable interfering with one’s neighbours in the comfortable and convenient enjoyment of the said neighbours’ land. To be actionable it must be a real interference with the comfort and convenience of living according to the standards of average man, ..... In a nuisance of the kind described above and involved in the present case (radioactive gases), proof of actual damage, physical or financial or personal injury is not required, the law presumes damage here just as in the case of private nuisance by encroachment so long as the encroachment is proved. Thus in the nuisance of the kind in question here, injury to health need not be proved once annoyance or discomfort is established, just as once encroachment is established in the other kind of private nuisance just mentioned.”

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa dalam tindakan gangguan peribadi (“private nuisance”) tidak perlu membuktikan ganti rugi khas atau tertentu untuk membentuk satu kausa tindakan gangguan yang sah. Ganti rugi khas (“special damages”) bukanlah salah satu elemen yang perlu untuk dibuktikan oleh Plaintif. Satu bentuk gangguan boleh memberikan perasaan yang tidak enak dan tidak boleh dihitung dengan nilai material. Sebagai contoh, gangguan dalam bentuk bunyi bising atau bau busuk, sekiranya ganti rugi khas menjadi syarat utama bagi satu tindakan kacau ganggu tersebut, bagaimanakah ganti rugi khas tersebut dapat dikira dan dikenal pasti?

Plaintif menuntut untuk Struktur tersebut dikeluarkan atau pun secara alternatif kadar sewaan ruangan Hartanah tersebut sama ada untuk keseluruhan ruangan yang ada atau ruangan yang tidak boleh digunakan. Dalam penyata tuntutannya, Plaintif menuntut kadar sewaan pada kadar RM 20 persegi atau sebarang kadar semasa.

Mahkamah telah menolak tuntutan Plaintif untuk mengeluarkan Struktur tersebut memandangan terdapatnya keterangan yang ada bahawa Struktur tersebut tidak dapat dikeluarkan. Namun begitu, Mahkamah tidak betul-betul pastu sama ada Struktur tersebut benar-benar tidak boleh dikeluarkan memandangkan jurutera tidak dipanggil.

Pelan lantai menunjukkan bahawa ruangan tersebut mempunyai tanjakan bagi ruangan atas yang merupakan laluan ke bahagian parking ke tingkat bawah. Namun begitu, sekiranya pelan lantai tersebut diteliti, terdapatnya ruang yang boleh diakses. Dalam pelan lantai tersebut, terdapat tandaan berbentuk “butterfly”. Ini boleh dilihat sebagaimana di bawah di mana tandaan merah adalah dibuat oleh Mahkamah.

Berdasarkan keterangan SD1, bentuk “butterfly” tersebut sebenarnya adalah tandaan untuk pintu. Sekiranya ia dibuat secara garisan bersambung, ia merupakan pintu. Tetapi sekiranya ia ditandakan secara titik-titik bersambung, itu bermaksud, boleh dibuat pintu pada bahagian tersebut.

Keterangan SD1 di muka surat 51-53 Nota Keterangan L66: : Now, in LG 017, at the double dotted line? : Yes. : There is also another drawing, like a door? : : Am I right? : Yes. : Can you explain what is that? : What is like the door, dekat mana? : Puan Hakim, yang ini? : Yes? : Yang double dotted line itu, dekat orange : : Ada macam pintu, like a butterfly? : Yes. : Itu yang kata, “Pintu,” itu? : Yes. : : Dotted? : Bukan dotted. : So, why is there a dotted line? What do you mean by the dotted line there? : That one, is up to the Purchaser. : No, you drew the map : That kosong. Actually it’s a vacant. : What is vacant? : Kosong. : Kosong? : Lot ini kosong, tiada pintu. No doors. : So kosong from end to the, both kosong? : Kosong, yes. : So nothing in between? : Nothing : Kosong? : Nothing in between, yes. : Kosong? : Yes. : So, the door is, if they want to put a door, they can : They can : Put a door, is that what it means? : Yes. : So, this is the plan which was approved in 2011. It’s in page 135, this is 23 the plan approved in 2011. : Yes. : Correct? : Yes.

Muka surat 54-56 Nota Keteranngan L66 pula adalah sebagaimana berikut: : Soalan saya, bentuk butterfly itu memang untuk pintu? : Kalau kita tengok lukisan yang lain, line itu penuh. Makna itu ada pintu. JUDGE : Lukisan yang lain itu dekat mana? : Dekat tepi-tepi itu. Dekat bilik-bilik yang tepi itu? Kalau line itu penuh, bukan garis putus, maknanya itu adalah pintu. : Where is it? JUDGE : Saya tak nampak, contoh lain? : Saya pun tak nampak, Puan Hakim. : Boleh cari tak, look lain? : All also seems to have dotted line. : Yang pintu-pintu? : Kalau dotted line maknanya tak ada pintu. Boleh lihat pada drawing yang sebelah. : Ini? Sekejap. : Drawing sebelah dia. : Tapi bentuk butterfly itu memang pintu, contoh, contoh dekat sini? : Ya. : 134 ini, yang dekat sini? : Ya, drawing yang sebelah itu. : Dekat sini, pintulah itu? : Ya, kalau itu maknanya pintu. : : Which one? Which one is pintu : 134, saya tengok sini, yang merah. : 1-3? : Control Room. : Macam Control Room, itu ada pintu. : Ya, ok. Level, 134? So dotted line means, boleh letak pintu. : Buat pintu. : Dekat situ. : Itu terpulang. : Ya? : Terpulang : Terpulang sebab ini bukan bermaksud, “Kena letak.” : Yes, it’s up to the Developer? : It’s up to the Owner. : It’s up to the Owner? : The Owner. : So now 135, the dotted line, which indicates a possible door is not reflected in page 65, correct? Betul tak, it is not there? : Yes, tak ada. Pintu itu tak ada. : So it is not exactly the same plan, betul tak? : Betul. : Betul. So 65 and 135 is different? : Ya, betul. Dekat 65 tak ada indication. : Tidak ada indication. : Dotted. : Of the dotted line : Yes. : The dotted line macam butterfly itu? : Yes. : Tidak ada indication? :

Berdasarkan keteranngan SD1, pelan lantai hartanah tersebut di mana terdapatnya dua garis putus-putus sepatutnya merupakan satu ruang kosong dan pintu boleh dibuat. Bagaimana struktur tersebut boleh berada di sini sepatutnya boleh dijelaskan oleh pihak jurutera tetapi pihak jurutera tidak dipanggil untuk memberi keterangan.

PJH Mujib juga tidak menjelaskan tentang adanya pelan yang menunjukkan pintu boleh dibuat. Adakah stuktur tersebut dibina sedemikian rupa berkaitan dengan tanjakan yang ada?? Mengapa ia dibina sedangkan pelan asal tidak dinyatakan begitu? Itu tidak dapat dipastikan memandangkan jurutera tidak dipanggil dan sebarang pelan jurutera tidak difailkan.

Oleh yang demikian, memandangkan struktur tersebut tidak dibenarkan untuk dikeluarkan oleh pihak Mahkamah. Namun begitu, Mahkamah berpendapat ada kemungkinan terdapatnya pintu atau sebarang akses yang lebih baik di ruang tersebut boleh dibuat pada struktur tersebut memandangkan pelan asal ruangan tersebut ada menunjukkan tandaan “butterfly” iaitu satu ruang pintu yang boleh dibina.

Pelan asal yang ada adalah lebih logik untuk diterima kerana ruang tersebut sepatutnya boleh diakses dan bukan sebagaimana sekarang di mana akses adalah terhad di mana seseorang perlu tunduk dan meranggak masuk. Gambar yang ada menunjukkan ruang masuk tidaklah begitu tinggi dan mengikut piawaian standard yang sepatutnya.

Mahkamah menolak tuntutan untuk diberikan kadar sewa untuk ruang yang ada atau ruang yang tidak dapat digunakan memandangkan Plaintif merupakan pemilik bagi keseluruhan ruang. Jumlah sewaan akan memberikan pengkayaan yang tidak adil (unjust enrichment) kepada pihak Plaintif untuk satu jangka masa akan datang.

Matlamat pembelian hartanah tersebut adalah untuk pelaburan di mana hartanah tersebut adalah untuk disewakan. Namun begitu, tidak dapat dipastikan sama ada unit tersebut dapat disewakan dengan tempoh sewaan yang baik walaupun struktur tersebut tidak wujud. Ini kerana pelaburan sewaan ada masa tidak memberikan keuntungan yang sepatutnya. Adalah tidak adil untuk meminta sewaan yang berterusan daripada pihak Defendan kerana keadaan biasa sewaan adalah untuk tempoh yang tertentu dengan syarat-syarat tertentu. Kiraan berdasarkan sewaan bertentangan dengan prinsip ganti rugi yang mana Plaintif tidak sepatutnya mendapat keuntungan daripada kerugian yang dialaminya.

Plaintif menuntut kadar sewaan sebanyak RM 20 persegi. Mahkamah bersetuju bahawa jumlah RM 20 persegi tersebut tiada asas yang munasabah dan tiada dokumen atau keterangan berkaitan kadar sewaan hartanah yang serupa dengan hartanah tersebut. Pada masa yang sama sekiranya jumlah tersebut dibenarkan, Plaintif memohon sejumlah lebih kurang RM 10,000 sebulan (RM 20 x 517 kali persegi = RM 10,340). Ini bermaksud dalam masa setahun Plaintif akan memperoleh sejumlah melebihi RM120,000. Jumlah tersebut adalah terlalu tinggi tambahan pula sekiranya jumlah ganti rugi ini diberikan dalam bentuk sewaan secara berterusan dan tanpa tempoh masa yang tertentu.

Dalam kes Othman bin Ali & 290 Ors v Bukit Lenang Development Sdn Bhd [2016) 3 MLJ 708 Mahkamah Rayuan menolak tuntutan Plaintif untuk gantirugi bagi kehilangan sewaan memandangan plaintif di situ gagal untuk mengemukakan keterangan yang kredible untuk membuktikannya :- "[33] The question then was how, these established principles governing the issue of 'damages' recoverable where one has been wrongfully deprived of the use of land, was to be applied to the facts of this case. It was our considered view that on the peculiar facts of this case (as outlined above), what was incumbent upon the plaintiff was to adduce:

credible evidence indicative of the projected 'profits' the plaintiff had been denied by the fact that the land could not be developed as was intended (ie when it was purchased); and

alternatively, reliable evidence of either what would represent a fair rental at market rates that the plaintiff would have in all probability earned from the particular area of the land that was occupied respectively by each of the defendants, or what would be a fair rental benefit that would have likely accrued to each of defendants from the respective areas within the land that each of them had wrongfully occupied. [34] The plaintiff had failed to put forward before the court any such evidence, which was alternatively open to the plaintiff (as identified above), for a proper assessment of 'damages' to be undertaken. Further and more glaringly the plaintiff also failed to demarcate and identify the size of the actual area within the land that had been separately and individually occupied by each of the defendants respectively. In the absence of such relevant material being placed before the court, SAR ought not to have ordered the sweeping damages, as the court did here, implicating all the defendants without further taking into consideration the fact that the plaintiff had only been deprived of the use of such actual area in the land occupied by each of the defendants. [35] Ideally, as a basic premise to sustain their claim for damages, the plaintiff should at least have called some evidence to show how the acts of the defendants in wrongfully occupying the land (or parts of it) had frustrated the commercial or business interest of the plaintiff in the envisaged planned development of the whole area comprised in the land. Such evidence, it must be noted, was also lacking in this case. [40] Rental return on bare land or built-up property, as we all know, would principally depend on the location (site) of the subject property and supply and demand factors of market forces there. It would therefore be variable from place to place and over any given period of time. To accept a flat rate would be obviously antithetical to fairness and common sense in the natural course or order of things. In any event, there was no evidence led by the plaintiff why '5%'pa was a justifiable return in the circumstances of the land in this case; this ought to have been adduced through a professional valuer with proof derived from comparable rental data available from similarly placed property in that locality."

Dalam kes Amm a/I Joy (suing as Chairman Committee Members of Wat Boonyaram) v Chuan Seng Sdn Bhd (2018) 5 MLJ 255 Mahkamah Rayuan telah menyatakan sebagaimana berikut: "[28] In our judgment, although the appellant is required to pay 'a reasonable sum for the wrongful use he has made of the other's property' which 'in the absence of anything special in the particular case it would be the ordinary letting value of the property that would determine the amount of damages', the burden is always on the respondent to lead evidence on what that reasonable sum should be. Without any evidence before the court, it would be pure speculation or guesswork on the part of the court to say what the 'reasonable rent' or 'fair rent' is to be in any given case. It is still incumbent on the respondent to lead evidence to prove damages, to prove what the fair rent should be. And, that is why in the case of Othman bin Ali, the Court of Appeal strived to examine the evidence presented, found no evidence of loss and demarcation of loss; and to finally allow the appeal and make no award of compensation at all."

Hartanah tersebut masih milik Plaintif. Plaintif hanya mempunyai akses yang terhad di mana untuk masuk ke ruang terhad tersebut tidak boleh sebagaimana biasa dan memerlukan seseorang tunduk dan mungkin meranggak sekiranya mempunyai badan yang besar.

Plaintif menyatakan bahawa pihaknya terpaksa membayar bayaran penyelenggaraan bagi keseluruhan ruangan hartanah tersebut walaupun tidak dapat menggunakan hartanah tersebut sepenuhnya. Bagi Mahkamah, bayaran penyelenggaran merupakan bayaran yang terikat dengan akta strata dengan jumlah keluasan yang ada dan melibatkan pihak lain dan bukannya pihak Defendan. Memandangkan Plaintif masih pemilik asal bagi keseluruhan ruang yang dibeli, Plaintif seharusnya membayar yuran penyelenggaraan yang sepatutnya.

Mahkamah memberikan ganti rugi kepada Plaintif berdasarkan harga jualan dan bukannya harga sewaan. Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Defendan bahawa Plaintif telah memberi hartanah tersebut dengan harga yang lebih rendah. Hartanah tersebut telah dijual kepada Plaintif dengan harga RM360,000.00 berbanding harga jualan kepada Mujib iaitu sebanyak

Mahkamah mengambil kira bayaran ganti rugi berdasarkan harga belian kerana pada pendapat Mahkamah, itu merupakan satu nilai yang ada untuk pertimbangan Mahkamah dan boleh diberikan bagi jumlah yang sekali gus dan tidak berterusan seperti tempoh sewaan. Mahkamah telah memberikan ganti rugi sejumlah RM 164,200.

Pengiraan bagi ganti rugi adalah sebagaimana berikut: a) Harga belian melalui lelongan: RM 360,000 bagi 48 meter persegi b) Ruang yang tidak boleh digunakan : 32.84 meter persegi c) RM 360,000 dibahagikan dengan 48 meter persegi = RM 7500 per meter persegi d) Harga bagi 32.84 meter : RM 246, 300 e) Ganti rugi yang diberikan: Jumlah harga RM 246,300 – 1/3 = RM 164, 200.00

Mahkamah telah membuat tolakan sebanyak 1/3 kerana pada pendapat Mahkamah ruangan tersebut bukannya tidak boleh diakses langsung. Ruang tersebut boleh diakses dengan cara yang tidak sepatutnya iaitu membengkokkan badan sehingga boleh dikatakan seolah-olah merangkak. Orang yang berbadan besar akan mengalami lebih kesukaran untuk memasuki ruang yang bersiling rendah tersebut berbanding orang yang berbadan lebih kecil.

Hartanah tersebut masih milik Plaintif sepenuhnya. Plaintif boleh menjualnya kembali walaupun Mahkamah berpendapat bahawa pembeli yang mungkin berminat adalah agak terhad dengan keadaan ruang dan struktur yang demikian. Tetapi perkara tersebut tidaklah satu yang mustahil dan tidak boleh berlaku. Pada masa yang sama, memandangkan keterangan SD1 menyatakan ruang tersebut boleh dibuat pintu, Mahkamah berpendapat bahawa terdapatnya peluang untuk membuka akses pada struktur tersebut agar menjadi lebih baik daripada keadaan sekarang ini.

Mahkamah memberikan ganti rugi teladan/teruk kerana Mahkamah berpendapat bahawa struktur tersebut tidak sepatutnya berada di situ dan tiada penjelasan yang munasabah diberikan oleh pihak Defendan berkaitan pembinaan struktur tersebut. Adakah ia benar-benar perlu atau ia satu kesilapan yang tidak sepatutnya?

Defendan juga tidak membuka sebarang ruang untuk sebarang penyelesaian yang munasabah walaupun Plaintif telah membuat makluman melalui surat yang bertarikh 17.3.2022 bagi penyelesaian secara damai dengan pihak Defendan. Defendan telah membalas surat tersebut dan menafikan menafikan segala liabiliti berkenaan Struktur tersebut dan tidak akan mengambil sebarang tindakan untuk mengeluarkan Struktur tersebut dari Hartanah tersebut.

Pihak Plaintif membeli hartanah tersebut secara lelong tetapi ia tidak dapat mengubah fakta bahawa Defendan yang membina ruang tersebut sedemikian . Oleh sebab tersebut, ganti rugi teladan dan teruk sejumlah RM 20,000 diberikan kerana struktur tersebut adalah terterusan dan ia tetap berada di situ dan tidak dapat dikeluarkan.

Berdasarkan penyata tuntutan terpinda, pihak Plaintif telah mengeluarkan tuntutan berkaitan bayaran penyelenggaran. Oleh sebab itu, bayaran penyelenggaran bukan lagi menjadi isu di sini.

Pihak Defendan dalam notis rayuannya juga membuat rayuan berkaitan keputusan Mahkamah yang diberikan pada 30.10.2024 iaitu berkaitan permohonan pihak Defendan di Lampiran 62 untuk membuka semula kes Defendan dalam perbicaraan penuh dan mengemukakan keterangan baru. Keterangan baru yang ingin dikemukakan oleh pihak Defendan bahawa hartanah tersebut telah disewakan kepada pihak ketiga. Ini bermaksud dakwaan pihak Plaintif bahawa hartanah tersebut tidak dapat digunakan sepenuhnya adalah tidak benar memandangkan hartanah tersebut telah berjaya disewakan kepada pihak lain.

Pihak Plaintif membuat bantahan dengan alasan hartanah tersebut hanya dapat disewakan pada 1.5.2024 untuk tempoh setahun sahaja dengan sewaan sebanyak RM 1000 sahaja. Plaintif terpaksa membayar bayaran penyelenggaran berjumlah RM 1,147.34 sebulan bagi keseluruhan ruang hartanah tersebut. Menurut Plaintif, mereka masih lagi mengalami kerugian memandangkan terpaksa membayar bayaran penyelenggaraan yang lebih tinggi daripada harga sewaan yang diperolehi.

Mahkamah telah menolak permohonan Defendan di L62 tersebut dengan kos dalam kausa. Ini kerana Mahkamah berpendapat, kadar sewaan bukan isu utama dalam kes ini. Kadar sewaan akan menjadi salah satu isu berkaitan bayaran ganti rugi sekiranya kes ini dibenarkan oleh Mahkamah.

Perbicaraan kes ini telah selesai 30.1.2024 apabila SD2 dipanggil untuk memberi keterangan pada tarikh tersebut. Notis permohonan di Lampiran 62 ini difailkan pada 18.6.2024 iaitu sejurus sahaja pihak Defendan mengetahui bahawa hartanah tersebut telah disewakan lebih kurang pada 30.5.2024. Pihak Defendan telah membuat permohonan di Lampiran 62 ini dengan segera. Namun demikian, pada pendapat Mahkamah kes telah pun selesai dibicarakan dan pihak-pihak sedang dalam penyediaan nota dan hujahan.

Untuk membuka semula kes ini dan memanggil saksi akan mengambil masa yang lebih lama. Tambahan pula isu yang penting ialah pembinaan struktrur tersebut. Isu sewaan telah pun ditanyakan semasa perbicaraan dan pihak-pihak telah memberikan jawapan masing-masing.

Oleh yang demikian, sama ada hartanah tersebut dapat disewakan atau tidak selepas perbicaraan ditamatkan, bagi Mahkamah ia bukanlah satu isu keutamaan memandangkan kadar sewaan akan memberi kesan daripada segi kuantum dan bukannya liabiliti. Ia tidak dapat menafikan bahawa stuktur tersebut wujud dan dibina oleh pihak Defendan.

Keterangan baru yang ingin dikemukakan oleh pihak Defendan tersebut pada pendapat Mahkamah tidak akan membantu atau menjejaskan kes pihak-pihak berdasarkan perbicaraan yang telah pun selesai didengar oleh Mahkamah.

Mahkamah telah pun membuat keputusan bahawa kadar sewaan bukanlah menjadi atas untuk tuntutan kerugian pihak Plaintif kerana bagi Mahkamah ruangan tersebut bukan tertutup terus tetapi mempunyai akses yang terhad dan menyusahkan untuk masuk. Mahkamah telah membuat keputusan berdasarkan harga jual beli hartanah tersebut dan bukannya kadar sewaan hartanah atau ruang yang ada.

Ini kerana pada Mahkamah kadar belian adalah lebih jelas dan munasabah untuk dikira. Hartanah tersesebut masih milik Plaintif dan Plaintif diberikan sejumlah wang sebagai ganti rugi sebarang kesusahan yang dihadapinya berkaitan pembinaan struktur tersebut.

Pada masa yang sama, Mahkamah bependapat bahawa keputusan yang Mahkamah berikan tersebut merupakan satu penghakiman dan bukannya satu “rulling”. Ini kerana perbicaraan telah pun tamat dan Defendan telah memfailkan notis permohonan dan pihak-pihak telah pun berbalas afidavit dan hujahan. Pihak-pihak juga telah meluluskan draf penghakiman bagi keputusan yang diberikan.

Oleh yang demikian, sekiranya pihak Defendan tidak berpuas hati dengan keputusan yang diberikan, pihak Defendan sepatutnya memfailkan rayuan terhadap keputusan tersebut dan bukannya membuat rayuan pada peringkat ini.

Berdasarkan alasan-alasan yang telah dinyatakan di atas, Mahkamah berpendapat bahawa keputusan Mahkamah yang membenarkan hanya sebahagian sahaja tuntutan Plaintif ini adalah wajar dan munasabah. Bertarikh: 28.8.2025 Wan Nor Aklima Binti Wan Salleh Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 4 Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Peguam cara bagi pihak Plaintif : Encik Venkatachalam a/l Arunachalam bersama-sama Cik Joan Marie Jacob Tetuan Ven & Associates Peguam cara bagi pihak Defendan : Encik Alvin Lai Kok Wing bersama-sama