Osk Capital Sdn. Bhd. v Bumi Ria Development Sdn. Bhd. (BA-24FC-812-08/2024)

Saman Pemula Plaintif (Kand. 1) di bawah Seksyen 256 Kanun Tanah Negara 1965 dan Aturan 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 untuk mendapatkan Perintah Jualan ke atas Hartanah (No. Geran 329603/M1/1/1, No. Petak 2, No. Tingkat 1, No. Bangunan M1, Lot 42295, Pekan Kampung Sungai Tangkas, Hulu Langat, Selangor) yang digadaikan oleh Defendan kepada Plaintif Hartanah itu akan dilelong melalui Lelongan Awam di bawah arahan Penolong Kanan Pendaftar untuk memuaskan jumlah sebanyak RM2,397,552.03 bagi Kemudahan Pinjaman Kewangan setakat 30-6- 2024 berserta faedah sehingga penyelesaian penuh. Tarikh bagi Lelongan Awam ditetapkan sekurang-kurangnya 2 bulan dari tarikh Perintah Mahkamah.

Defendan pada setiap masa yang material adalah tuan punya Hartanah. Melalui Surat Tawaran yang bertarikh 20-8-2021 dan atas permohonan Adimis Health Trading Sdn. Bhd. (Peminjam), Plaintif telah meluluskan Kemudahan Kewangan (Credit Facility) sebanyak RM3,000,000.00 (Kemudahan Pinjaman Kewangan) kepada Peminjam menurut terma dan syarat yang terkandung dalam Surat Tawaran. Terma dan syarat dalam Surat Tawaran tersebut telahpun diturunkan dan dilaksanakan melalui Perjanjian Kemudahan Kewangan bertarikh 27-9-2021.

Plaintif mengeluarkan/melepaskan Kemudahan Kewangan tersebut dan Peminjam telah melaksanakan suatu Gadaian Pihak Ketiga (Defendan) dengan Plaintif (Gadaian) sebagai sekuriti kepada Plaintif. Gadaian tersebut telah didaftarkan pada 26-11-2021 melalui tertakluk kepada terma dan syarat yang dinyatakan dalam Gadaian.

Walaubagaimanapun, Peminjam telah memungkiri terma dan syarat Kemudahan Pinjaman Kewangan. Atas keingkaran Peminjam dalam membuat bayaran ansuran untuk Kemudahan Pinjaman Kewangan, maka Surat Tuntutan bertarikh 19-4- 2024 menuntut jumlah tunggakan sebanyak RM2,350,036.98 setakat 31- 3-2024. Seterusnya, Surat Tuntutan bertarikh 9-7-2024 berserta satu Notis Kemungkiran Mengenai Suatu Gadaian (selepas ini dirujuk sebagai “Borang 16D”) bertarikh 9-7-2024 yang dikeluarkan, di bawah Seksyen 254 Kanun Tanah Negara 1965, kepada Defendan untuk menuntut jumlah sebanyak RM2,397,552.03 bagi Kemudahan Pinjaman Kewangan setakat 30-6-2024 berserta faedah. Walau bagaimanapun, sehingga kini Defendan masih gagal, enggan dan/atau cuai untuk membuat apa-apa pembayaran ke atas jumlah yang dituntut.

Plaintif menuntut menurut seksyen 21(1) Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 (Moneylenders Act 1951) daripada Defendan di bawah Kemudahan Pinjaman Kewangan bagi jumlah sebanyak RM2,397,552.03 berserta faedah.

Mahkamah membenarkan saman pemula (Kand. 1) dan mengawardkan kos sebanyak RM5000.00 (tertakluk kepada fi alokatur).

Defendan merayu terhadap keseluruhan keputusan Mahkamah.

Penghakiman ini mengandungi alasan mengapa Mahkamah membenarkan Saman Pemula Plaintif.

Pengarah syarikat Defendan dalam afidavit jawapan mengikrarkan perkara yang berikut:

Defendan (Bumi Ria Development Sdn Bhd) tidak terlibat dalam Surat Tawaran dan Kemudahan Pinjaman Kewangan antara Plaintif dan Adimis Health Trading Sdn Bhd.

Defendan mengakui mengenai Gadaian ke atas Hartanah tersebut sebagai sekuriti kepada Plaintif.

Defendan mengakui bahawa Defendan bersetuju untuk membayar balik jumlah hutang Peminjam yang patut/boleh/wajar dituntut oleh Plaintif.

tuntutan hutang oleh Plaintif melalui saman pemula ini adalah tidak sesuai untuk dilupuskan/didengar kerana Perjanjian Kemudahan Kewangan bertarikh 27-9-2021 itu ialah moneylending agreement dan adalah terbatal dan/atau tidak sah dari mula (void ab initio) menurut Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 dan Peraturan-Peraturan yang dibuat di bawahnya. Mahkamah ini perlu menentukan sama ada Plaintif berhak untuk meneruskan dengan penjualan Hartanah melalui Lelongan Awam atas perkara subjek mengenai keabsahan Perjanjian. Saman pemula ini bagi penjualan Hartanah melalui Lelongan Awam dan bukanlah forum yang sesuai mengenai penentuan isu sama ada Perjanjian sah di sisi undang-undang di mana terdapat kebarangkalian untuk kepelbagaian dan/atau penduaan prosiding mengenai kesahan Perjanjian dangan 2 atau lebih keputusan yang sama atau berbeza.

jumlah yang dituntut adalah salah, tidak munasabah, tidak tepat dan/atau bukannya jumlah yang terhutang oleh Peminjam menurut undang-undang.

Borang 16D yang dikeluarkan oleh Plaintif adalah tidak sah di sisi undang-undang dan tidak boleh digunakan terhadap Defendan.

pengiraan faedah yang dikenakan adalah melebihi jumlah yang sepatutnya boleh dituntut terhadap Defendan.

Plaintif telah abai, gagal dan/atau enggan mengambil kira keseluruhan bayaran yang Defendan telah bayar.

tindakan Plaintif adalah menindas dan menekan Defendan. Penilaian dan Dapatan Mahkamah [10] Mahkamah ini merujuk keputusan Mahkamah Tinggi Georgetown, Pulau Pinang, YA Anand Ponnudurai menganalisa peruntukan seksyen 256 Kanun Tanah Negara dalam kes RHB Bank Berhad v. Siow Kok Yong And Anor [2024] CLJU 2743 seperti yang berikut: “It is trite that pursuant to Sections 256 and 257 of the National Land Code 1965, the Plaintiff is entitled to dispose of the said lands by way of public auction and not otherwise. [15] In this respect, reference is made to the case of Mashudan Kamar & Ors v. Bank Islam Malaysia Berhad [2023] 1 LNS 1709 where the Court of Appeal held as follows: “[21] In United Malayan Banking Corp Bhd v. Chong Bun Sun and another application [1994] 2 BLJ 252; [1994] 2 MLJ 221 it was remarked emphatically that: “it is the view of this court that in an application for an order for sale under s. 256, the court must make an order for sale, and such sale must be by way of a public auction and not otherwise”. In Keng Soon Finance Bhd v. MK Retnam Holdings Sdn Bhd & Anor, Lord Oliver speaking of the powers of the court in an application for sale of the charged property under s. 256, observed (at p 460): Section 256(3) of the National Land Code is mandatory. The court “shall” order a sale unless it is satisfied of the existence of ‘cause to the contrary’. Granted that these words have been construed in Malaysia as justifying the withholding of an order where to make one would be contrary to some rule of law or equity, they clearly cannot extend to enabling the court to refuse relief simply because it feels sorry for the borrower or because it regards the lender as arrogant, boorish on unmannerly. [17] As to what constitutes cause to the contrary, it is apt that I refer to the locus classicus case of Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 1 MLJ 77 where “cause to the contrary” [18] It can be seen that the case of Low Lee Lian (supra) provides for three categories of cause to the contrary as follows: a. if a chargor was able to bring his case within any of the exceptions to the indefeasibility doctrine in Section 340 NLC 1965; b. if a chargor could demonstrate that the chargee had failed to meet the conditions precedent for the making of an application for an order for sale; and c. if a chargor could demonstrate that the grant of an order for sale would be contrary to some rule of law or equity.”. [11] Prinsip undang-undang dalam prosiding halang tebus adalah mantap sebagaimana dinyatakan dalam kes Mahkamah Rayuan Amanah Raya Capital Sdn Bhd v Fawzia bt Othman [2014] MLJU 339 iaitu − “[8] The principles of law which can be gleaned from the above quoted cases are that firstly in an application under s 256 of the NLC a chargee does not commence an action but merely enforces its statutory rights as a chargee against a chargor in default. By doing so, the chargee is enforcing his rights against the chargor by way of a proceedings in rem. Secondly, a chargee may claim the monies lent and/or facilities granted to the borrower from the borrower or from the chargor who may not be the borrower. The chargee is given the options to pursue other remedies provided by the law successively, concurrently or simultaneously. [9]

sama ada Perjanjian Kemudahan Kewangan itu sah dan boleh dikuatkuasakan di sisi undang-undang?

sama ada Defendan membangkitkan isu “cause to the contrary menurut seksyen 256 (3) Kanun Tanah Negara?

sama ada Plaintif ada mengemukakan akaun yang berkaitan bagi saman pemula ini?

perkara/persoalan yang dibangkitkan oleh Defendan. [15] Tercetusnya tindakan undang-undang melalui saman pemula ini berbangkit daripada keberhutangan yang melaksanakan suatu Gadaian Pihak Ketiga (Defendan) dengan Plaintif (Gadaian) sebagai sekuriti kepada Plaintif. Jumlah tertunggak adalah besar. [16] Perintah Jualan yang dipohon oleh Plaintif melalui saman pemula ini adalah menurut undang-undang khususnya Kanun Tanah Negara dan tatacara yang diperuntukkan di bawah Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. [17] Tiada apa-apa perlanggaran tatacara oleh Plaintif mahupun jalan pintas yang diambil oleh Plaintif untuk melaksanakan haknya sebagai pemegang gadaian bagi Hartanah tersebut. [18] Isu yang dibangkitkan oleh Defendan mengenai kesahan Perjanjian yang mempunyai impak kepada isu sama ada Perjanjian yang termeterai itu boleh dikuatkuasakan oleh undang-undang sewajarnya dilakukan sejak awal lagi i.e. semasa Kemudahan Pinjaman Kewangan diperoleh daripada Plaintif dan sebelum sekuriti berbentuk Hartanah diserahkan kepada Plaintif. Jika ini dilakukan maka tindakan undang-undang yang dimulakan oleh Defendan bolehlah digabungkan/dicantumkan dengan saman pemula ini agar tiada keputusan bertindan, penduaan dan berbeza oleh Mahkamah. Ini tidak berlaku di sini. [19] Peguam cara Defendan juga memetik keputusan kes landmark Mahkamah Persekutuan iaitu Low Lee Lian v Ban Hin Lee Bank Bhd (supra) dan menghujahkan bahawa − “… the Defendant submits that the Plaintiff as the chargee had demanded sums not lawfully due by the Defendant as the chargor, in the following manner: 8.1 Pursuant to the Plaintiff’s own Statement of Account as at 30.6.2024 which can be found in the Affidavit in Support in Exhibit “CHK-8” [PDF Page 100], the interest rate charged by the Plaintiff would increase in stages, which is 9% per annum from date of loan disbursement, then 9.25% per annum effective from 1.8.2022, 9.50% per annum effective from 1.10.2022, 9.75% per annum effective from 1.12.2022 and finally 10% per annum effective from 1.6.2023.”. [20] Berbanding dengan kes yang sama tetapi bagi lot Hartanah yang berlainan iaitu keputusan Mahkamah ini dalam BA-24FC-814-08/2024 pada 26-11-2024, peguam cara terpelajar Defendan ada memfailkan hujahan balasnya. Mahkamah mendapati hujahan balas tersebut memperkatakan mengenai − Pertama: apa-apa isu dan bantahan yang dibangkitkan oleh defendan berkaitan dengan perjanjian pinjaman wang perlu mempertimbangkan setiap isu walaupun semasa prosiding foreclosure dan/atau perintah jualan. Kedua: semua isu berkaitan dengan perjanjian pinjaman wang boleh dan sepatutnya dipertimbangkan oleh Mahkamah ini kerana ianya berkait rapat dengan suratcara utama (principal instrument) yang menjadi punca wujudnya gadaian Hartanah tersebut. Defendan dalam afidavit dan hujahan utamanya telah membangkitkan isu ketidaksahan Perjanjian dan isu caj faedah yang bercanggah dengan undang-undang. Berdasarkan nas undang-undang kes, peguam cara terpelajar Defendan menegaskan bahawa Defendan berjaya membangkitkan isu penting ke atas permohonan Perintah Jualan ini iaitu suratcara utam ialah Moneylending Agreement. Ketiga: Amaun yang dituntut oleh Plaintif terhadap Defendan dalam Borang 16D adalah tidak wajar diberikan melainkan jika jumlah yang berlebihan dituntut itu diketepikan/dipotong dan suatu Borang 16D baharu dikeluarkan terhadap Defendan. [21] Perkara yang dipertikaikan oleh Defendan menjurus kepada persoalan sama ada Plaintif dalam saman pemulanya ada melampirkan apa-apa akaun untuk menunjukkan keberhutangan Defendan. Defendan memegang kepada kegagalan yang dikatakan dilakukan oleh Plaintif dengan mencari sumber kepada peruntukan Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 dan Peraturan-Peraturan yang dibuat di bawah Akta. Pada masa yang sama, Defendan memplidkan bahawa Kemudahan Pinjaman Kewangan itu tidak sah dan tuntutan hutang oleh Plaintif melalui saman pemula ini adalah tidak sesuai untuk dilupuskan/didengar kerana Perjanjian Kemudahan Kewangan bertarikh 27-9-2021 itu ialah moneylending agreement dan adalah terbatal dan/atau tidak sah dari mula (void ab initio). Mahkamah mendapati Defendan telah melakukan “pelepasan diri” untuk enggan membayar tunggakan hutang tersebut dan menggunakan alasan yang tidak berasas untuk menghalang permohonan Plaintif. [22] Berkenaan dengan isu/persoalan lain yang dibangkitkan oleh Defendan, antaranya, “The Originating Summons does not consist of and/or contain the amount that the Plaintiff is claiming to be due and owing by the Defendant and that the Plaintiff wishes to foreclose on; The Plaintiff has acted oppressive and coercive against the Defendant especially by filing the Originating Summons even while the legitimacy/validity of the Moneylending Agreement”, Mahkamah ini mendapati isu/persoalan yang dibangkitkan itu bukanlah suatu ‘cause to contrary’. [23] Plaintif telah mengenalpasti amaun yang tertunggak dan melampirkan dokumen yang berkaitan untuk meneruskan tuntutannya melalui Perintah Jualan. Berdasarkan dokumen yang diekshibit dalam afidavit Plaintif, Mahkamah ini mendapati pengiraan bagi mendapatkan jumlah keberhutangan adalah tepat dan patuh dengan terma dan syarat Perjanjian Kemudahan tersebut serta dibenarkan di bawah Akta Pemberi Pinjam Wang 1951. Penyata Akaun yang dilampirkan (Ekshibit “CHK-8”) adalah teratur dan selaras dengan seksyen 19 Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 dan tiada apa-apa kekhilafan mengenai perincian kepada penyata akaun dibuktikan oleh Defendan. Selanjutnya, tiada bukti pembayaran dikemukakan oleh Defendan untuk menangkis pengataan bahawa Plaintif tidak mempertimbangkan mengenai bayaran yang dibuat oleh Defendan. [24] Surat Tawaran dan Gadaian adalah dokumen yang mengikat pihak-pihak yang mengandungi klausa mengenai faedah. Isu kadar faedah yang dibawa oleh Defendan semata-mata untuk menegaskan mengenai ketidakpersetujuan Defendan ke atas kadar faedah. Tiada apa-apa bantahan yang dikemukakan mengenai isu faedah sebelum berlakunya “default” kepada pinjaman. Peguam cara terpelajar Plaintif merujuk Mahkamah ini kepada seksyen 17A (1) Akta Pemberi Pinjam Wang 1951, klausa 6 Surat Tawaran dan Penyata Akaun terperinci Plaintif (Ekshibit “CHK-9”) yang menunjukkan perincian dari segi pengiraan serta butir-butir adalah selaras dengan seksyen 17A (1) Akta Pemberi Pinjam Wang 1951. Kadar faedah yang dikenakan ke atas Peminjam tersebut adalah mematuhi peruntukan undang-undang dan Peminjam tersebut juga telah bersetuju untuk menerima kadar faedah yang boleh berubah dari semasa ke semasa menurut had undang-undang yang dibenarkan. Tiada kecacatan yang timbul pada Perjanjian Kemudahan Kewangan tersebut dan Perjanjian Kemudahan Kewangan tersebut adalah berkuatkuasa pada setiap masa yang material dan isu-isu yang dibangkitkan oleh Defendan adalah penafian semata-mata dan suatu escapism Defendan berkenaan dengan obligasinya. [25] Rujukan dan petikan keputusan dalam kes Sarawak Securities Sdn Bhd V. Andy Chan Chiaw Guan; Fabian Eh Ng (Third Party) [2000] 7 CLJ 364 berkenaan dengan pihak-pihak adalah terikat dengan kontrak yang telah ditandatangani melainkan dibuktikan sebaliknya. [26] Selepas meneliti saman pemula, afidavit, ekshibit yang dilampirkan dan memahami hujahan bertulis peguam-peguam cara terpelajar, Mahkamah ini mendapati bahawa kes/saman pemula ini merupakan satu prosiding yang harus/boleh diputuskan dengan terus (straight-forward case) dan cepat sepertimana yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Lim Ban Hooi & Anor v. Malayan Banking Bhd [2018] MLJU 510 − “We have no reason to disagree with the views expressed therein as we too, have pointed out that proceedings in respect of an order for a judicial sale or foreclosure proceedings under Order 83 of the Rules of Court 2012 are meant to be summary, simple and speedy.”. [27] Mahkamah ini membenarkan saman pemula ini dan selanjutnya penetapan tarikh untuk Lelongan Awam dan tindakan yang berbangkit dengan lelongan boleh diteruskan. [28] Mahkamah telah mempertimbangkan permohonan Plaintif dan berpendapat bahawa Defendan gagal untuk membuktikan ‘cause to the contrary’. Mahkamah juga tidak menemui apa-apa bukti berdasarkan bantahan Defendan terhadap permohonan Plaintif bahawa pemberian Perintah Jualan akan bertentangan/bercanggah kepada rukun undang-undang-undang mahupun dari sudut ekuiti. Mahkamah juga merujuk kepada kes Bank Pertanian Malaysia v. Blue Valley Plantation Bhd & Ors [2002] 2 MLRH 698 untuk proposisi bahawa pihak yang mengatakan bahawa terdapat sebab bertentangan mempunyai beban pembuktian untuk menunjukkan sebab bertentangan tersebut. Berkaitan dengan dakwaan bahawa Borang 16D yang dikeluarkan oleh Plaintif adalah tidak sah di sisi undang-undang, tidak boleh digunakan terhadap Defendan dan suatu Borang 16D baharu perlu dikeluarkan, Mahkamah mendapati bukti yang dikemukakan oleh Plaintif itu gagal ditangkis oleh Defendan. Harus ditekankan bahawa hak dan kepentingan Plaintif selaku pemegang gadaian yang sah untuk memohon perintah daripada Mahkamah ini adalah hak yang diberikan oleh Parlimen seperti diputuskan dalam kes Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd (supra). Kesimpulan [29] Sebagai kesimpulan kepada alasan yang dinyatakan, Mahkamah ini memutuskan bahawa terdapatnya Gadaian yang berdaftar memihak kepada Plaintif. Plaintif adalah pemiutang bercagar (secured creditor) yang mempunyai kepentingan dalam Hartanah yang dinyatakan. Plaintif sebagai pemegang gadaian telah memenuhi syarat-syarat untuk mendapatkan perintah jualan dan permohonan-permohonan lain seperti yang dipohon menurut seksyen-seksyen 256 dan 257 Kanun Tanah Negara dan A. 83 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. [30] Defendan telah gagal membuktikan wujudnya sebab bertertentangan sepertimana yang prinsip digariskan oleh kes Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank (supra). Oleh sebab itu, Plaintif dibenarkan untuk menjual Hartanah tersebut yang mana Plaintif mempunyai sekuriti ke atas Hartanah tersebut. Bagi melepaskan Gadaian Hartanah ini (discharge of charge), pihak penggadai (charger)/Defendan harus membuat pembayaran yang sepatutnya ataupun Pemegang Gadaian iaitu Plaintif boleh melaksanakan haknya untuk merealisasikan Hartanah tersebut. Bertarikh: 28 Februari 2025. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Sivil NCvC12 Peguam cara: Bagi pihak Plaintif − Daniel Chuah Chen Yean Tetuan Sidek Teoh Wong & Dennis, Kuala Lumpur Bagi pihak Defendan − Gary Au Kar Meng Tetuan Manjit Singh Sachdev Mohammad Radzi & Partners, Kuala