Pang Chow Huat v 1. ) Chua Ling Hong (JA-A54-3-01/2023)

1.

CHUA LING HONG CHUA LING LEE …DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (SELAIN KEPUTUSAN YANG DIBUAT SELEPAS PERBICARAAN) A.

Ini adalah suatu Saman Pemula dimana Plaintif memohon untuk suatu perintah/relif diberikan bahawa:-

satu deklarasi bahawa Defendan-defendan tidak berhak untuk melucutkan deposit cengkeram (earnest deposit) yang dibayar oleh Plaintif sejumlah RM60-000.00 (deposit tersebut) untuk pembelian hartanah yang mempunyai alamat di No 4 Jalan Eko Botani 3/2, Taman Eko Botanic, 79100 Iskandar Puteri, Johor (harta tersebut);

satu deklarasi bahawa Defendan-defendan yang melucutkan deposit tersebut yang dibayar oleh saya sejumlah RM60,000.00 untuk pembelian harta tersebut adalah tindakan pengayaan yang tidak adil (unjust enrichment);

satu perintah Mahkamah yang Mulia ini dikeluarkan supaya deposit tersebut berjumlah RM60,000.00 dipulangkan kepada Plaintif dalam (3) hari daripada tarikh penghakiman Mahkamah yang Mulia ini;

faedah atas jumlah yang dinyatakan dalam perenggan (c) atas kadar 5% setahun dari tarikh pembayaran deposit tersebut iaitu 19/05/2022 sehingga tarikh perintah Mahkamah yang Mulia ini;

faedah atas jumlah yang dinyatakan dalam perenggan (c) atas kadar 5% setahun dari tarikh perintah sehingga penyelesaian penuh;

gantirugi am ditaksir oleh Mahkamah yang Mulia ini;

kos atas dasar indemnity; dan

relif lain yang dianggap sesuai dan mangaat bagi kepentingan keadilan.

Permohonan Plaintif itu disokong oleh affidavit plaintif sendiri bertarikh 28/12/2022.

Pihak Defendan-defendan telah menafikan dan mempertikaikan permohonan Plaintif menerusi Afidavit Balasan yang telah difailkan oleh Defendan Pertama bertarikh 3/3/2023.

Selanjutnya pihak Plaintif telah memfailkan Afidavit Balasannya bertarikh 4/4/2023 bagi menjawab affidavit Defendan-defendan tersebut. Plaintif juga turut memfailkan Afidavit Pengesahan Fakta yang telah difailkan oleh seorang Lim Siang Yng yang merupakan seorang pengamal undang-undang di Tetuan Faizal Siow Brockett & Cho.

Seterusnya 4 afidavit selanjutnya yang berkaitan telah difailkan oleh pihak-pihak.

Setelah membaca kesemua Hujahan Bertulis yang telah difailkan oleh kedua-dua belah pihak, mahkamah telah memutuskan bahawa Permohonan Plaintif untuk item (a), (b), (c), (d), (e) dan (g) adalah dibenarkan.

Tidak berpuashati dengan penghakiman tersebut, pihak Defendan-defendan telah membuat rayuan ini. B.

Plaintif dan Defendan-defendan telah memasuki suatu tawaran untuk membeli (option to purchase (OTP)) bertarikh 19/5/2022 dimana kedua-dua pihak telah menyatakan niat untuk penjualan dan pembelian sebuah hartanah yang beralamat di No. 4, Jalan Eko Botani 3/2, Taman Eko Botanic, 79100 Iskandar Puteri, Johor yang dimiliki oleh Defendan-defendan kepada Plaintif.

Selaras dengan terma OTP itu, Plaintif telah membayar wang cengkeram (earnest deposit (ED)) sebanyak RM60,000.00 kepada Defendan-defendan.

Selanjutnya Plaintif telah melantik Tetuan Faizal Siow Brockett & Cho sebagai peguamcara pembeli manakala Defendan-defendan telah melantik Tetuan SR Tan Cheng Lim & Tee sebagai peguamcara penjual.

Pada setiap masa pihak-pihak adalah bersetuju bahawa perjanjian jualbeli (Sales and Purchase Agreement (SPA) akan disediakan oleh peguamcara Defendan-defendan. C.

Defendan mengatakan bahawa pertama-tamanya Plaintif telah menggunakan aturan (mode) tuntutan yang salah dimana sepatutnya Plaintif sewajarnya menggunakan mode pemfailan Writ dan bukannya Saman Pemula ini dimana terdapat banyak perkara fakta yang harus dibicarakan dan pembuktian secara Afidavit adalah tidak mencukupi.

Selanjutnya Defendan mengatakan bahawa dari fakta yang terang jelas bahawa mereka berhak untuk merampas (right to forfeiture the earnest deposit) tersebut atas kegagalan pihak Plaintif dengan melakukan pemecahan kontrak. Defendan mengatakan bahawa Option to purchase itu sendiri adalah merupakan suatu kontrak yang berdiri dengan sendirinya dan mengikat tanpa apa-apa ikatan kaitan dengan Perjanjian jualbeli yang akan ditandatangani kemudian.

Defendan juga mengatakan bahawa tuntutan Plaintif seharusnya dibuat mengikut Akta Kontrak 1950 dan bukannya mengikut Specific Relief Act 1950 yang mana tuntutan Plaintif ini adalah merupakan suatu penyalahgunaan proses mahkamah.

Defendan menegaskan bahawa adalah tidak pernah menjadi terma di dalam OTP itu bahawa terma dan syarat di dalam SPA perlu dipersetujui sebelum ED boleh dirampas atau ED akan dipulangkan kepada Plaintif sekiranya terma dan syarat SPA tidak dapat dipersetujui oleh mana-mana pihak.

Defendan juga menegaskan bahawa syarat 30 hari di dalam OTP itu yang akan hanya bermula setelah pihak-pihak mempersetujui terma dan syarat SPA adalah merupakan suatu imaginasi dan rekaan Plaintif sendiri.

Defendan juga mengatakan bahawa adalah menjadi undang-undang mantap bahawa ED yang telah dibayar oleh pembeli adalah tidak boleh didapat semula (irrecoverable) dan bolah dirampas/dilucuthakkan (forfeited) sekiranya pembeli melakukan pemecahan kontrak.

Pihak Defendan juga mengatakan bahawa tidak berlaku apa-apa kelewatan atau penipuan dipihaknya bagi membatalkan haknya untuk merampas ED itu sebaliknya bahawa Plaintiflah yang telah melambat-lambatkan dan melakukan kelewatan iaitu dengan tidak menghubungi peguam Defendan mahupun menyediakan deraf SPA malahan berlanjutan kepada isu pinjaman Plaintif.

Defendan turut menegaskan bahawa Plaintif juga telah gagal menggunapakai klausa “specific performance” yang diperuntukkan menunjukkan bahawa niat Plaintif yang telah tidak berminat berubah fikiran untuk tidak meneruskan urusan jualbeli itu dan ini membenarkan hak Defendan untuk merampas ED tersebut secara sah. D.

Secara dasarnya, mahkamah melihat bahawa ini adalah melibatkan perkara mengenai suatu urusan transaksi jualbeli hartanah. Ada penjual dan ada pembeli. Pembeli adalah Plaintif dan Penjual adalah Defendan di dalam kes ini. Pada masa yang sama terdapat satu pihak tengah lagi iaitu EU AS Properties Sdn Bhd yang telah menyediakan satu OTP mengandungi terma dan syarat (ekhibit PCH-1) yang telah dipersetujui dan ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak Penjual dan Pembeli.

Adalah dipersetujui oleh kedua-dua belah pihak bahawa menurut OTP itu, Plaintif ingin membeli hartanah tertsebut dengan harga belian sebanyak RM3 Juta dan membayar ED sejumlah RM60,000-00 yang telah dibayar kepada Pihak Tengah sebagai pemegang amanah taruhan (stakeholder) tertakluk kepada syarat-syarat yang terdapat di dalam OTP itu.

Sejumlah RM60,000-00 yang telah dibayar oleh pembeli itu adalah merupakan 2% dari nilai harga belian dan adalah menjadi syarat seterusnya bahawa sebanyak 10% dari nilai harga belian hendaklah dibayar oleh pembeli sebaik sahaja SPA ditandatangani oleh pembeli.

Secara asasnya, di dalam kes ini, pihak Plaintif telah memohon diisytiharkan bahawa Defendan tidak berhak untuk melucuthakkan/merampas deposit cengkeram (ED) yang telah dibayar olehnya untuk pembelian hartanah itu dan tindakan Defendan melucuthakkan ED itu adalah suatu tindakan pengkayaan yang tidak adil (unjust enrichment).

Di akhir kes, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan Plaintif itu. Mahkamah ini bersetuju dengan pihak Plaintif bahawa tindakan Defendan melupushakkan wang ED itu adalah suatu tindakan pengkayaan tidak wajar oleh Defendan.

Dari bukti keterangan secara affidavit yang ada, jelas pihak-pihak tidak menafikan ekhibit PCH-1 itu khasnya klausa 3 yang berkenaan. OTP itu dengan jelas mengatakan syarat-syarat yang perlu dipatuhi oleh pihak-pihak di dalam tujuan meneruskan hasrat mereka.

Antara syarat mengatakan bahawa wang ED itu hanya boleh dilucutkan oleh Defendan apabila Plaintif telah bertindak secara salah dengan enggan menandatangani SPA.

Persoalannya, adakah Plaintif telah melanggari apa-apa syarat OTP yang ada dan samada Defendan layak melupuskan wang ED mengikuti syarat OTP tersebut.

Defendan sendiri melalui surat peguamcaranya bertarikh 12/8/2022 (ekhibit CLH-6) dengan jelas telah menggunapakai klausa 3 tersebut secara terus dengan mengatakan bahawa Plaintif telah gagal menandatangani SPA setelah tamat 30 hari dari tarikh OTP ditandatangani itu sebagai alasan kukuh baginya melucutkan sepenuhnya wang ED Plaintif tersebut.

Sebaliknya, Plaintif mengatakan dan telah membutikan menerusi bukti rantaian email berkaitan bahawa selepas OTP itu ditandatangani, pihak-pihak telah tidak dapat bersetuju dengan terma dan syarat-syarat yang akan dimasukkan di dalam SPA dan ini menyebabkan beliau tidak dapat memuktamadkan dan menandatangani SPA itu dan mengatakan bahawa terma di dalam OPT mengenai tempoh 30 hari itu sepatutnya adalah hanya bermula setelah terma dan SPA dipersetujui oleh pihak-pihak dan pihak-pihak tidak boleh dipaksa untuk menandatangani SPA dalam tempoh perbincangan mengenai syarat-syaratnya. Klausa 3 OTP itu jelas mengatakan “The sale & purchase agreement (SPA) must be signed by both parties within 30 full working days from the date of acceptance by the vendor and receipt of complete set of all relevant documents.” Bermakna pemuktamadan kepada SPA telah didapati maka hanya dari situ bermulalah tempoh 30 hari tersebut menjadi terpakai.

Mahkamah turut melihat dengan jelas akan ekhibit CLH-2 yang mengatakan bahawa peguamcara Defendan telah menyatakan bahawa mereka menghantar deraf SPA untuk tindakan dan persetujuan Plaintif dan pada masa yang sama mengatakan bahawa tiada apa-apa kontrak yang mengikat sehinggalah deraf SPA itu dimuktamadkan dan ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak. Mahkamah melihat bukti ini sebagai selaras dengan pengataan Plaintif dan terpakai pada keadaan biasa dan bagi mengatakan bahawa Plaintif terikat kepada syarat 30 hari di dalam OTP itu sebagaimana yang dimaksud dan dihujahkan oleh Defendan dari tarikh OTP ditandatangani adalah sebagai tidak praktikal dan menyusahkan.

Oleh itu adalah jelas bahawa kegagalan Plaintif untuk meneruskan urusan transaksi jualbeli itu bukanlah merupakan antara perkara yang dibenarkan bagi mewajarkan ED dilupuskan oleh Defendan. Pelupusan ED yang telah dilakukan oleh Defendan adalah dibuat secara salah dan tidak wajar serta tidak mengikuti terma di dalam OTP tersebut. Maka Plaintif adalah wajar untuk mendapatkan semula wang deposit ED yang telah diserahkan kepada pihak tengah sebagai pemegangtaruh dan amanah dikembalikan semula kepadanya beserta faedah dan kos.

Oleh yang demikian, segala perkara, fakta dan hujahan lain termasuk kes-kes perundangan yang telah dirujuk dan yang ditimbulkan oleh pihak Defendan serta jawapan oleh pihak Plaintif mengenainya adalah huraian-huraian kepada permasalahan kelewatan yang dikatakan itu sedangkan pokok kepada penamatan dan pelupusan wang ED hanya menjurus kepada satu hal mudah yang jelas sebagaimana yang telah saya bincang dan putuskan seperti di atas dan tiada apa-apa isu rumit lain yang perlu dibincang dan diputuskan dan memutuskan mode yang digunakan adalah bersesuaian. E.

Setelah mahkamah membaca, meneliti dan menimbangkan kesemua suratcara dokumen termasuk ekhibit-ekhibit yang telah difailkan beserta kesemua hujahan bertulis beserta otoriti-otoritinya oleh kedua-dua belah pihak yang bijaksana, maka mahkamah ini telah membuat keputusan sepertimana adanya. Sekian. Disediakan oleh: t.t KAMARUDIN BIN KAMSUN, HAKIM MAHKAMAH SESYEN 4 JOHOR BAHRU. TARIKH: 3 JANUARI 2024 Peguamcara Plaintif: Tetuan Ong, Ric & Partners, Bangsar South, Kuala Lumpur. Peguamcara Defendan: Tetuan S.R.Tan, Cheng, Lim & Tee, Subang Jaya, Selangor.