Parimala Devi A/p Thangamoney v Theyagarajan A/l Muniandy (PA-22NCvC-33-02/2020)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI PULAU PINANG DALAM NEGERI PULAU PINANG, MALAYSIA RAYUAN SIVIL NO: PA-22NCvC-33-02/2020 ANTARA PARIMILA DEVI A/P THANGAMONEY (NO. K/P: 810514-07-5718) … PLAINTIF DAN THEYAGARAN A/L MUNIANDY (NO. K/P: 730516-07-5455 … DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. PENGENALAN [1] Tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah untuk satu perintah Pelaksanaan Spesifik supaya Defendan memindahmilik hartanahnya kepada Plaintif, iaitu sebuah rumah kedai yang didirikan atas hartanah yang dikenali sebagai Geran Mukim 4074, Lot 22, Seksyen 37, Mukim Bandar Kulim, Negeri Kedah (“hartanah tersebut”), selaras dengan terma-terma Perjanjian Jual Beli bertarikh 3 Julai 2017 (SPA). Sebaliknya, melalui Tuntutan Balas, Defendan memohon satu Deklarasi bahawa SPA tersebut bukanlah satu transaksi jualbeli yang sah, dan bahawa wang 28/07/2025 14:28:46 PA-22NCvC-33-02/2020 Kand. 64 sebanyak RM170,000.00 yang diterima daripada Plaintif merupakan satu transaksi pinjaman wang tanpa lesen. B. LATAR BELAKANG [2] Plaintif telah memasuki SPA dengan Defendan bagi pembelian hartanah tersebut pada harga yang dipersetujui sebanyak RM400,000.00. Bagi tujuan menyempurnakan pembelian tersebut, Plaintif telah membayar sejumlah RM170,000.00 sebagai deposit pada 5.7.2017, dan seterusnya memasukkan suatu kaveat ke atas hartanah tersebut melalui peguamcara beliau bagi melindungi kepentingannya. [3] Defendan juga telah bersetuju memberi lanjutan masa kepada Plaintif untuk menyelesaikan baki harga belian sehingga 3.1.2020. Sepanjang tempoh tersebut, Defendan telah menandatangani segala dokumen berkaitan termasuk dokumen hakmilik dan surat kuasa untuk penebusan gadaian (redemption). Pada 10/10/2019 Plaintiff telah membuat bayaran kepada bank pencagar, MBSB Bank, secara bayaran rentas untuk jumlah sebanyak RM 210,240.05 seperti yang terdapat dalam redemption statement tersebut. Namun begitu, selepas pembayaran dibuat, Defendan telah berubah pendirian dan/atau enggan meneruskan penjualan hartanah tersebut kepada Plaintif, dengan alasan bahawa SPA yang dimeterai antara pihak-pihak bukanlah satu transaksi jual beli yang sah, sebaliknya didakwa sebagai suatu transaksi pinjaman wang tanpa lesen yang menyalahi undang-undang. C. KES PLAINTIFF [4] Plaintif menyatakan bahawa pada pertengahan bulan Mei 2017, beliau dan suaminya, Gaanapathy A/L Ramakrishnan (SP3), telah dimaklumkan oleh peguam mereka, Dharmendra Kumar A/L Raghavan (SP2), bahawa Defendan berhasrat untuk menjual hartanah miliknya. [5] Sekitar bulan Jun 2017, Plaintif dan SP3 telah mengadakan satu perjumpaan dengan Defendan di hadapan SP2 bagi tujuan rundingan dan penetapan terma-terma jual beli. Dalam perjumpaan tersebut, Plaintif telah menyatakan hasratnya untuk membeli hartanah tersebut secara tunai, namun memerlukan tempoh 12 bulan untuk menyempurnakan keseluruhan urusan jual beli. Defendan didakwa telah bersetuju dengan syarat-syarat yang dikemukakan oleh Plaintif, dan kemudiannya mengarah SP2 untuk menyediakan SPA bagi hartanah tersebut. [6] SP2, iaitu peguam yang mengendalikan transaksi jual beli tersebut, telah memberikan keterangan bahawa kedua-dua pihak — Plaintif dan Defendan — telah menandatangani SPA berserta semua dokumen berkaitan secara in escrow di pejabat beliau pada 3.7.2017. SP2 turut menyatakan bahawa beliau telah menerangkan secara jelas kepada Defendan mengenai terma-terma SPA tersebut, dan bahawa Defendan telah menandatangani semua dokumen berkenaan secara sukarela, tanpa sebarang paksaan, kekeliruan atau bantahan. Tambahan pula, Defendan sendiri tidak menafikan bahawa beliau telah menandatangani serta menurunkan cap ibu jari pada semua dokumen setelah kandungannya dibacakan dan dijelaskan oleh SP2, dan Defendan telah mengakui memahami maksud serta kandungan dokumen-dokumen tersebut pada ketika itu. [7] Keterangan SP2 telah disokong sepenuhnya oleh SP3 yang turut hadir semasa proses penandaan dokumen SPA tersebut. SP3 dalam keterangannya pula menyatakan bahawa pada sekitar Oktober 2017, Defendan telah meminta bantuan beliau dan SP2 untuk memperkenalkan individu yang boleh memberikan pinjaman wang bagi membantunya dalam menyelesaikan masalah hutangnya. Ekoran permintaan tersebut, SP3 telah memperkenalkan dua orang rakannya, iaitu Vijayan A/L Saravanan dan Mohamed Aslam, bagi tujuan pinjaman wang tersebut. Menurut SP3, beliau telah dimaklumkan oleh Vijayan bahawa Defendan telah menerima pinjaman sebanyak RM85,000.00 daripadanya, manakala Mohamed Aslam telah memberikan pinjaman sebanyak RM51,000.00. SP3 menyatakan bahawa resit-resit pembayaran berkaitan pinjaman tersebut turut telah dihantar sendiri oleh Defendan kepadanya. [8] SP3 menafikan bahawa beliau mempunyai sebarang kaitan atau kepentingan terhadap wang yang didakwa telah dibayar oleh Defendan kepada VJ Dayz Enterprise dan Mohamed Aslam. Selain itu, SP3 mengakui bahawa satu laporan polis telah dibuat oleh Defendan terhadapnya, namun menegaskan bahawa tiada sebarang tindakan diambil oleh pihak berkuasa terhadap beliau berhubung laporan tersebut. C. KES DEFENDAN [9] Defendan dalam keterangannya menyatakan bahawa beliau telah berhasrat untuk memohon pinjaman wang daripada SP2 kerana menghadapi masalah kewangan pada ketika itu. Namun begitu, SP2 memaklumkan bahawa beliau tidak dapat menawarkan sebarang bantuan kewangan, tetapi telah memperkenalkan Defendan kepada SP3. Menurut Defendan, SP3 bersetuju untuk memberikan pinjaman sebanyak RM170,000.00 dengan kadar faedah sebanyak 5% sebulan. Sebagai syarat pinjaman, SP3 menetapkan bahawa Defendan perlu menggadaikan hartanah miliknya sebagai jaminan. [10] SP2, selaku peguam yang mengendalikan transaksi tersebut, telah diminta untuk menyediakan semua dokumen berkaitan. Walau bagaimanapun, apabila dokumen-dokumen tersebut dikemukakan kepada Defendan, beliau mendapati bahawa dokumen yang disediakan adalah dalam bentuk SPA antara beliau dan Plaintif, dan bukannya perjanjian pinjaman seperti yang difahamkan. Apabila Defendan mempersoalkan perkara tersebut, SP2 memberikan alasan bahawa SP3 tidak mempunyai lesen pinjaman wang yang sah, dan urusan pinjaman seperti itu kebiasaannya akan menggunakan nama isteri SP3, iaitu Plaintif, sebagai pihak di dalam perjanjian. [11] Defendan menyatakan bahawa SP2 telah meyakinkannya bahawa pelaksanaan SPA ke atas hartanah tersebut hanyalah satu formaliti semata-mata, dan tidak akan menjejaskan kedudukan sebenar urusan antara pihak-pihak. Disebabkan oleh keadaan kewangan yang mendesak, Defendan mendakwa beliau terpaksa akur dan menandatangani dokumen tersebut, meskipun tidak memahami sepenuhnya kesan undang-undangnya. Defendan menegaskan bahawa beliau tidak pernah bersetuju apatah lagi berniat untuk menjual hartanah tersebut kepada Plaintif, sebaliknya hanya bersetuju untuk mendapatkan bantuan kewangan dalam bentuk pinjaman seperti yang dijanjikan oleh SP3, dengan bantuan SP2 sebagai peguam yang menyediakan dokumentasi. [12] Defendan mengakui menerima RM170,000.00 dan atas arahan SP3 juga telah membayar faedah sebanyak RM8,500.00 bermula bulan November 2017 sehingga Ogos 2018 kepada satu akaun Maybank No: 157036626960 atas nama Mohamad Aslam. Defendan juga telah membayar sebanyak RM8,500.00 kepada akaun Public Bank No: 3196690421 atas nama VJDAYZ Enterprise. Namun begitu mulai bulan Mac 2019, Defendan tidak lagi dapat membayar faedah kerana SP3 telah menaikkan kadar faedah daripada 5% kepada 10%. Defendan kemudian mengambil langkah untuk mendapatkan seorang pembeli untuk membeli hartanah tersebut untuk jumlah RM1,500,000.00 dimana transaksi jual beli tersebut dikendalikan oleh peguam Tetuan S. Muthu Partnership. Namun begitu, Defendan tanpa pengetahuannya mendapati firma SP2 telah membayar penebusan hutang dari Bank MBSB atas hartanah tersebut. Defendan menegaskan bahawa Plaintif, SP3 dan SP2 telah berkomplot untuk memindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif tanpa pengetahuannya D. ANALISA DAN KEPUTUSAN [13] Saya berpendapat bahawa isu utama yang perlu diputuskan oleh Mahkamah dalam kes ini adalah sama ada SPA bertarikh 3.7.2017 merupakan: [a] Satu perjanjian jual beli yang sah dan berkuatkuasa di sisi undang-undang, yang melibatkan penjualan hartanah oleh Defendan kepada Plaintif; atau [b] Sebenarnya merupakan suatu transaksi pinjaman wang yang tidak sah, iaitu suatu pinjaman wang tanpa lesen yang melanggar peruntukan undang-undang berkaitan pinjaman wang berlesen. [14] Berdasarkan keterangan yang dikemukakan, Defendan mengakui bahawa beliau telah menandatangani SPA dengan Plaintif, termasuk semua dokumen berkaitan, bagi penjualan hartanah tersebut kepada Plaintif pada harga yang dipersetujui sebanyak RM400,000.00. Defendan juga mengakui telah menerima bayaran deposit berjumlah RM170,000.00 daripada Plaintif, yang dibayar melalui empat keping cek, sebagai sebahagian daripada pelaksanaan perjanjian tersebut. [15] Dalam pembelaannya, Defendan menyatakan bahawa SPA yang dimeterai antara beliau dan Plaintif bukanlah satu transaksi jual beli hartanah yang sah, tetapi hanyalah satu samaran kepada suatu transaksi pinjaman wang tanpa lesen. Menurut Defendan, beliau tidak pernah berniat untuk menjual hartanah tersebut kepada Plaintif. Sebaliknya, disebabkan oleh keadaan kewangan yang mendesak, Defendan mendakwa beliau terpaksa bersetuju untuk menandatangani SPA tersebut semata-mata sebagai jaminan bagi tujuan mendapatkan pinjaman wang daripada pihak ketiga yang diperkenalkan oleh SP3. [16] Bagi menjawab isu pertama, iaitu sama ada SPA bertarikh 3.7.2017 merupakan satu perjanjian yang sah di sisi undang-undang antara Plaintif dan Defendan, saya mendapati bahawa pihak-pihak kepada SPA tersebut adalah semata-mata Plaintif dan Defendan. SPA ini tidak melibatkan SP3 sebagai pihak, dan oleh itu, mengikut prinsip undang-undang kontrak, SPA hanya mengikat pihak yang menandatangani perjanjian tersebut, iaitu Plaintif dan Defendan. [17] Terma-terma yang terkandung dalam SPA dengan jelas menunjukkan bahawa ia merupakan satu perjanjian jual beli hartanah, dan ciri-cirinya menepati bentuk dan kandungan perjanjian jual beli hartanah yang lazim. Kesahihan dan niat kontraktual di sebalik SPA ini turut disokong oleh kemasukan satu kaveat persendirian oleh Plaintif ke atas hartanah tersebut pada 5.7.2017, yang dibuat dengan pengetahuan Defendan, serta penandatanganan Borang 14A oleh Defendan sendiri. Tambahan pula, Defendan telah memberikan dua (2) kali pelanjutan masa kepada Plaintif bagi menyempurnakan pembelian hartanah tersebut: [a] Pelanjutan pertama selama satu (1) tahun bermula 4.7.2018 hingga 3.7.2019; dan [b] Pelanjutan kedua selama enam (6) bulan bermula 4.7.2019 hingga 3.1.2020. [18] Defendan juga telah memberikan kebenaran kepada Plaintif untuk memohon penyata tebus hutang (redemption statement) daripada pihak bank bagi menyelesaikan baki pinjaman cagaran ke atas hartanah tersebut. Pihak bank, MBSB, telah mengemukakan penyata tersebut dengan amaun sebanyak RM210,240.05, dan Plaintif telah menjelaskan bayaran penuh bagi amaun tersebut. Namun begitu, pada 15.10.2019, pihak bank telah memulangkan semula Borang 16N serta bayaran tersebut disebabkan oleh keengganan Defendan untuk meneruskan penjualan hartanah kepada Plaintif. Susulan itu, Defendan telah bertindak menjual hartanah tersebut kepada pihak ketiga dengan harga RM1.5 juta, yang secara langsung menjejaskan hak dan kepentingan Plaintif berdasarkan SPA. Tindakan Defendan tersebut, dalam keadaan di mana semua syarat telah dipenuhi oleh Plaintif, telah membawa kepada tuntutan oleh Plaintif bagi relief Pelaksanaan Spesifik terhadap hartanah tersebut. [19] Adalah menjadi prinsip asas dalam undang-undang kontrak bahawa pihak-pihak yang telah memasuki sesuatu perjanjian adalah terikat dengan terma-terma yang terkandung di dalamnya. Mahkamah akan memberi kesan kepada niat bersama pihak-pihak seperti yang dizahirkan melalui dokumen perjanjian bertulis, kecuali terdapat bukti yang jelas dan kukuh bahawa perjanjian itu tidak sah, diperoleh melalui paksaan, penipuan, atau merupakan satu bentuk samaran kepada transaksi lain yang menyalahi undang-undang. Saya merujuk kepada kes Polygram Records Sdn Bhd v. Hillary Ang & 4 Ors (collectively known as 'The Search') Anor [1994] 3 CLJ 806; [1994] 3 MLJ 127, Mahkamah menyatakan: ... The general principle of law, of course, is that a party who signs a written contract is bound by the terms of the contract, except in the limited cases where fraud, undue influence, or misrepresentation may be established. This rule is so strict that even if a party to a contract has not read the contents of a contract, he is held to be bound by its terms. In the leading case of L'Estrange v. F Graucob [1934] 2 KB 394, Scrutton LJ pronounced (at p 403): When a document containing contractual terms is signed, then, in the absence of fraud, or, I will add, misrepresentation, the party signing it is bound, and it is wholly immaterial whether he has read the document or not. [20] Keterangan yang dikemukakan menunjukkan bahawa Defendan telah memahami maksud dan kandungan SPA sebagaimana yang telah diterangkan oleh SP2, iaitu peguam yang mengendalikan transaksi tersebut, dan tiada sebarang bantahan dikemukakan oleh Defendan pada ketika itu. Selain itu, keterangan juga menunjukkan bahawa Defendan mempunyai pengetahuan dan tidak pernah membantah penggunaan nama Plaintif sebagai pihak kepada SPA, meskipun beliau mendakwa bahawa SP3, iaitu suami kepada Plaintif, adalah individu sebenar yang memberikan pinjaman wang tersebut. Alasan yang diberikan oleh Defendan ialah SP3 tidak mempunyai lesen pemberi pinjam wang yang sah, dan justeru itu, nama Plaintif digunakan dalam SPA sebagai helah bagi mengaburi hakikat sebenar transaksi tersebut. [21] Namun begitu, kegagalan Defendan membantah secara jelas penggunaan nama Plaintif serta tindakan beliau menandatangani semua dokumen berkaitan tanpa sebarang protes pada masa transaksi dibuat menunjukkan persetujuan dan pemahaman beliau terhadap kedudukan dan kandungan perjanjian tersebut. [22] Dalam kes Shim Vui Geh v. Dayang Masturah bt Sahari and another appeal [2023] 10 CLJ 733; [2024] 1 MLJ 755, dimana Mahkamah Rayuan di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- [33] Parties who have signed a document and more so if it is before solicitor, cannot wriggle out of what they have signed unless it is a case of mis presentation, undue influence or fraud proved. It would not generally be accepted if the parties assert that they do not know what they signed or that they did not read what they signed. Otherwise, it would be very easy to disclaim liability merely by relying on what is essentially a plea of non est factum." [23] Dalam kes Chai Then Song v. Malayan United Finance Bhd [1993] 2 CLJ 640 Mahkamah memutuskan: "A person who chose to be careless, or not bothered to find out the contents of a document, or who relied completely upon others to complete the same, is responsible for his own actions and he is prevented from denying that the contents of the document do not bind him". [24] Undang-undang dengan jelas memperuntukkan bahawa pihak-pihak kepada suatu perjanjian adalah terikat dengan terma-terma yang telah mereka persetujui, dan Mahkamah tidak boleh menukar atau meminda syarat-syarat yang telah dirunding serta dipersetujui oleh pihak-pihak tersebut. Oleh itu, jika syarat yang dipersetujui adalah sepertimana yang tertera dalam SPA, Defendan adalah terikat dengan perjanjian tersebut. Prinsip ini telah ditegaskan dalam beberapa keputusan mahkamah, antaranya: Agromate (M) Sdn Bhd v. KTS Trading Sdn Bhd [2017] CLJU 1707; [2017] 1 LNS 1707, Bank Islam Malaysia Sdn Bhd v. Lim Kok Hoe & Anor (2009) 6 CLJ 22 dan RHB Bank Bhd v. Fauzun Abdul Samad (2007) 9 CLJ 748. [25]

Preamble

Menurut keterangan Defendan, beliau mendakwa bahawa terdapat satu perjanjian secara lisan yang mengkehendaki beliau membayar faedah ke atas jumlah pinjaman tersebut, dan bahawa bayaran faedah tersebut hendaklah diteruskan sehingga keseluruhan jumlah pinjaman pokok diselesaikan. Defendan seterusnya menyatakan bahawa beliau telah membayar sejumlah keseluruhan sebanyak RM164,000.00 sebagai bayaran faedah dalam tempoh tersebut. Walau bagaimanapun, Defendan telah berhenti dan tidak lagi membuat bayaran bermula bulan Mac 2019, atas alasan bahawa beliau tidak lagi mampu untuk meneruskan pembayaran faedah memandangkan jumlah bayaran bulanan tersebut adalah terlalu tinggi dan membebankan. [26] Seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan 1950 tidak membenarkan keterangan lisan dibawa bagi menggantikan perkara-perkara yang telah tertulis nyata di dalam SPA. Pembayaran faedah yang didakwa oleh Defendan tidak terdapat di dalam terma-terma SPA. Oleh itu, Defendan adalah terikat dengan SPA dimasukinya. Nas undang-undang duluan adalah jelas bahawa sepihak tidak boleh mengemukakan terma secara lisan yang bercanggah dengan terma yang telah dipersetujui secara bertulis (rujuk s. 92 Akta Keterangan dan kes Union Workshop (Construction) Co v. Ng Chew Ho Construction Co Snd Bhd [1977] CLJU 149; [1977] 1 LNS 149; (1978) 2 MLJ 22). [27] Bagi menjawab isu kedua, iaitu sama ada SPA bertarikh 3.7.2017 merupakan suatu perjanjian pinjaman wang tanpa lesen yang menyalahi undang-undang, saya telah meneliti dengan teliti dan mempertimbangkan hujahan serta pembelaan yang dikemukakan oleh Defendan. [28]

Preamble

Menurut Defendan, perjanjian yang dimeterai antara beliau dan Plaintif bukanlah satu perjanjian jual beli hartanah yang sah, tetapi sebenarnya merupakan satu transaksi pinjaman wang tanpa lesen, dan SPA tersebut hanyalah suatu samaran untuk menyembunyikan hakikat sebenar urus niaga pinjaman tersebut. [29] Namun, penilaian Mahkamah terhadap fakta-fakta yang dikemukakan perlu mengambil kira bentuk perjanjian yang wujud secara bertulis, kandungan yang jelas menunjukkan urusan jual beli, tindakan lanjut pihak-pihak seperti penyerahan Borang 14A, kemasukan kaveat, pelanjutan masa oleh Defendan, serta bayaran tebus hutang oleh Plaintif — kesemuanya konsisten dengan suatu urus niaga jual beli hartanah dan bukan pinjaman wang. [30] Daripada keterangan yang dikemukakan, didapati bahawa bayaran balik yang didakwa sebagai bayaran pinjaman dan faedah oleh Defendan tidak dibuat kepada Plaintif, sebaliknya dibuat kepada beberapa pihak ketiga yang dinamakan sebagai SP3, Mohamed Aslam dan VJDAYZ Enterprise. Adalah penting untuk ditegaskan bahawa pihak-pihak ketiga ini bukanlah pihak kepada SPA dan tidak mempunyai sebarang kedudukan kontraktual dalam dokumen tersebut. Tambahan pula, Defendan telah gagal memanggil mana-mana daripada pihak-pihak ini sebagai saksi untuk menyokong pembelaannya bahawa bayaran tersebut berkaitan dengan suatu perjanjian pinjaman wang yang disamarkan sebagai SPA. [31] Defendan juga telah gagal mengemukakan sebarang bukti dokumentari yang mencukupi bagi mengaitkan bayaran-bayaran yang dibuat melalui cek tersebut secara langsung dengan Plaintif, mahupun dengan urusan jual beli hartanah yang termaktub dalam SPA. Kegagalan ini memberi kesan yang serius terhadap kredibiliti pembelaan Defendan, kerana ia menunjukkan bahawa tiada keterangan langsung yang boleh menyokong dakwaan wujudnya suatu hubungan pinjaman antara Defendan dan pihak-pihak ketiga seperti SP3, Mohamed Aslam, atau Vjdayz Enterprise. Lebih-lebih lagi, tiada bukti yang dikemukakan untuk menyokong dakwaan bahawa SPA tersebut hanyalah suatu bentuk samaran kepada transaksi pinjaman wang yang menyalahi undang-undang. Dengan ketiadaan saksi material dan bukti dokumentari yang relevan, pembelaan Defendan menjadi lemah dan gagal menimbulkan sebarang keraguan yang munasabah terhadap kes yang dibentangkan oleh Plaintif. [32] Keperluan untuk memanggil dan mengemukakan saksi bagi membuktikan sesuatu fakta adalah termaktub dalam Seksyen 101 Akta Keterangan 1950, yang memperuntukkan bahawa beban pembuktian terletak ke atas pihak yang mendakwa. [33] Prinsip ini telah dihuraikan secara jelas dalam kes Tenaga Nasional Berhad (dahulunya Lembaga Letrik Negara Tanah Melayu) v. Perwaja Steel Sdn. Bhd. (dahulunya Perwaja Terengganu Sdn. Bhd.) [1995] 4 CLJ 670; [1995] 3 MLRH 197, di mana Mahkamah menegaskan bahawa pihak yang ingin membuktikan kesnya perlu memanggil saksi yang relevan dan mengemukakan keterangan yang boleh menyokong fakta-fakta yang telah diplidkan dalam tuntutan atau pembelaan mereka. [34] Kegagalan Defendan untuk mengemukakan saksi material ataupun bukti sokongan yang mencukupi bagi menyokong dakwaannya bahawa SPA merupakan suatu transaksi pinjaman wang tanpa lesen telah menyebabkan pembelaannya tidak dapat dipertahankan mengikut lunas undang-undang. Pada masa yang sama, Defendan juga gagal membuktikan bahawa Plaintif merupakan seorang pemberi pinjam wang tanpa lesen, seperti yang didakwanya. Tiada sebarang dokumen, keterangan lisan mahupun keterangan sokongan lain yang dikemukakan bagi menunjukkan bahawa Plaintif menjalankan aktiviti pinjaman wang secara tidak sah. Ketiadaan bukti yang kukuh dan kegagalan memanggil saksi-saksi penting dalam kes ini membawa kepada kegagalan pembelaan Defendan untuk menimbulkan sebarang keraguan terhadap kes Plaintif. [35] Mahkamah tidak boleh membuat sebarang inferens atau andaian bahawa Plaintif merupakan seorang yang menjalankan perniagaan pinjaman wang semata-mata berdasarkan hakikat bahawa beliau adalah isteri kepada SP3, yang didakwa oleh Defendan sebagai individu sebenar yang terlibat dalam pemberian pinjaman wang. Hubungan perkahwinan semata-mata tidak mencukupi untuk membuktikan bahawa Plaintif mempunyai penglibatan langsung dalam aktiviti pinjaman wang, apatah lagi apabila tiada keterangan konkrit atau dokumen sokongan yang menunjukkan bahawa Plaintif pernah menjalankan perniagaan tersebut, berlesen mahupun tanpa lesen. [36] Saya juga mendapati bahawa Defendan mempunyai pengetahuan yang jelas mengenai transaksi jual beli hartanah yang dimeterai melalui SPA, dan secara tersirat mengakui wujudnya unsur peminjaman wang dalam urusan tersebut. Namun begitu, pada masa yang sama, Defendan tetap bersetuju dengan kandungan dan kesahihan SPA yang telah ditandatanganinya. Perlakuan sebegini — di mana Defendan cuba untuk mengelak daripada terikat dengan terma-terma perjanjian yang sah selepas menikmati manfaat daripadanya — adalah suatu tindakan yang dalam istilah undang-undang sering dirujuk sebagai “blowing hot and cold at the same time”, iaitu berpendirian bercanggah terhadap satu dokumen atau fakta dalam masa yang sama. Prinsip undang-undang tidak membenarkan pihak untuk menegaskan dan menafikan sesuatu perjanjian pada masa yang sama, dan tindakan sebegini boleh menghakis kredibiliti pembelaan Defendan di sisi Mahkamah. Dalam Cheah Theam Kheng v. City Centre Sdn Bhd (In Liquidation) & Other Appeals [2012] 2 CLJ 16; [2012] 1 MLJ 761, Mahkamah Rayuan menyatakan: [105] ….In the words of Sir Nicolas Browne-Wilkinson VC in Express Newspapers Plc v. News (UK) Ltd And Others [1990] 3 All ER 376, at pp. 383 to 384: There is a principle of law of general application that it is not possible to approbate and reprobate. That means you are not allowed to blow hot and cold in the attitude that you adopt. A man cannot adopt two inconsistent attitudes towards another: he must elect between them and, having elected to adopt one stance, cannot thereafter be permitted to go back and adopt an inconsistent stance. [37] Berdasarkan alasan-alasan yang telah dikemukakan, saya berpuas hati bahawa SPA bertarikh 3.7.2017 telah dimasuki secara sukarela oleh Defendan, tanpa sebarang unsur paksaan, penipuan atau salah nyata. [38] Defendan merupakan seorang yang berpendidikan tinggi dan berpengalaman sebagai ahli perniagaan, dan oleh itu, semestinya memahami kesan dan akibat perundangan daripada tindakan beliau menandatangani dokumen tersebut. Sekiranya Defendan sendiri telah bersetuju untuk menandatangani SPA dan kesemua dokumen berkaitan, maka beliau haruslah bertanggungjawab terhadap kandungan yang ditandatanganinya, dan tindakan tersebut boleh dianggap sebagai suatu pengakuan terhadap kesahihan serta kewujudan transaksi jual beli tersebut. Seperti yang diputuskan dalam kes RHB Bank Berhad v. FGG Wood Mouldings Industries Sdn Bhd & Ors [2001] 3 CLJ 661; [2001] 4 MLJ 86, prinsip undang-undang adalah jelas bahawa: "Apabila suatu dokumen yang mengandungi terma-terma kontrak telah ditandatangani, maka, kecuali terdapat unsur penipuan atau, saya tambah, salah nyata, pihak yang menandatanganinya adalah terikat dengan dokumen tersebut, dan adalah sama sekali tidak relevan sama ada beliau telah membaca dokumen itu atau tidak." [39] Oleh itu, adalah jelas pada pertimbangan saya bahawa SPA yang telah dimeterai antara Plaintif dan Defendan merupakan suatu perjanjian jual beli yang sah di sisi undang-undang bagi hartanah seperti yang dinyatakan dalam dokumen tersebut. [40] Adalah jelas daripada keseluruhan keterangan bahawa Defendan, selaku penjual hartanah tersebut, telah secara sukarela memasuki SPA dengan Plaintif sebagai pembeli, dengan balasan atau pertimbangan (consideration) yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Sehubungan itu, saya berpuas hati bahawa pada setiap masa yang material, SPA tersebut kekal sah, berkuatkuasa dan terus mengikat pihak-pihak yang berkontrak di bawahnya, iaitu Plaintif dan Defendan. Tiada sebarang bukti kukuh yang menunjukkan bahawa perjanjian tersebut telah dibatalkan atau terbatal menurut undang-undang. [41] Maka dengan ini, setelah meneliti keseluruhan keterangan dan hujahan yang dikemukakan, serta berdasarkan prinsip imbangan kebarangkalian, saya berpuas hati bahawa Defendan telah memungkiri obligasi kontraktual di bawah SPA dengan gagal untuk melaksanakan dan menyempurnakan urusan jual beli hartanah tersebut sebagaimana yang telah dipersetujui. [42] Justeru itu, saya membenarkan tuntutan Plaintif seperti berikut: [a] Satu perintah Mahkamah untuk pelaksanaan spesifik oleh Defendan untuk menukarkan hakmilik hartanah tersebut kepada Plaintlf. [b] Satu perintah mengarahkan Pengarah Tanah Galian, Pendaftar Hakmilik Tanah Pulau Pinang dan/atau pihak-pihak berkenaan supaya membuat apa-apa yang diperuntukkan sepertimana yang dikehendaki untuk memberi kesan kepada perintah atau perintah-perintah yang dibuat atau akan dibuat di sini. [c] Satu perintah Mahkamah bahawa bank MBSB cawangan Taman lndrawasih, Prai menerima jumlah 'redemption' daripada Plaintif dan menandatangani II Borang Discharge " (B.16N) bagi hartanah tersebut dan melepaskan gadaian ke atas hartanah tersebut.