Pd Parade Village Sdn. Bhd. v Maritime International Gateway Sdn. Bhd. (NA-22NCvC-54-11/2021)

Selanjutnya, Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan (Perayu) telah gagal untuk membuktikan tuntutan balasnya ke atas Plaintif (Responden). Oleh itu, Mahkamah telah menolak tuntutan balas Defendan (Perayu) terhadap Plaintif (Responden) dengan kos.

Kos tindakan ini ditetapkan oleh Mahkamah sebanyak RM30,000.00 dan dibayar oleh Defendan (Perayu) kepada Plaintif (Responden) tertakluk kepada bayaran fi alokatur.

Oleh itu, Notis Rayuan (Lampiran - 100) yang telah difailkan oleh Defendan (Perayu) di dalam kes ini adalah terhadap keseluruhan keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah di dalam kes ini. Ringkasan Kes Plaintif [5] Pada setiap masa yang material, Plaintif adalah sebuah syarikat sendirian berhad dan adalah pemilik berdaftar dan benefisial bagi tanah di bawah Hakmilik PN 45334 Lot No. 15694 dan PN 45333 Lot No. 15695 (dahulunya di bawah Hakmilik HS (D) 18196 PT 7396 dan HS (D) 18197 PT 7397) di Mukim Port Dickson, Daerah Port Dickson, Negeri Sembilan (“Hartanah tersebut”).

Plaintif dan Defendan telah memasuki suatu Perjanjian Usaha Sama bertarikh 5.6.2007 (“Perjanjian Usaha Bersama tersebut”), suatu Perjanjian Tambahan yang bertarikh 5/6/2007 (“Perjanjian Tambahan tersebut”) dan suatu Surat Kuasa Wakil bertarikh ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 4

5.6.2007 (“Surat Kuasa Wakil tersebut”) untuk suatu pembinaan dan pembangunan sebuah resort komersial yang terdiri daripada taman tema air, rumah kelab dan pusat perdagangan, pusat latihan kapal layar dan sekolah selaman, resort-resort dan pangsapuri-pangsapuri, arked membeli-belah dan kemudahan-kemudahan sebagaimana diperuntukkan dalam Perjanjian Usaha Sama tersebut (“Pembangunan tersebut”) di atas Hartanah tersebut tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung di dalamnya. [7] Terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung dalam Perjanjian Usaha Sama tersebut mengandungi berikut, antara lain:

Balasan tersebut yang perlu dibayar oleh Defendan kepada Plaintif.

Kaedah dan cara pembayaran untuk Balasan tersebut;

Syarat-syarat terdahulu tersebut yang perlu dipenuhi oleh

Perjanjian-perjanjian, waranti-waranti, representasi-representasi dan tanggungjawab-tanggungjawab Defendan tersebut berkenaan dengan Pembangunan tersebut; ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 5

Penamatan Perjanjian Usaha Sama tersebut;

Peristiwa Keingkaran; dan

Remedi-remedi yang tersedia kepada Plaintif di bawah Perjanjian Usaha Sama tersebut. [8] Terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung dalam Perjanjian Tambahan tersebut mengandungi berikut, antara lain:

Balasan Tambahan tersebut yang perlu dibayar oleh Defendan kepada Plaintif sebagai tambahan kepada Balasan yang dipersetujui yang ternyata dalam Perjanjian Usaha Sama tersebut.

Tempoh untuk menyiapkan Pembangunan tersebut.

Terma-terma dan syarat-syarat dalam Perjanjian Tambahan tersebut berhubungan dengan Perjanjian Usaha Sama tersebut. [9] Defendan telah dilantik di bawah Surat Kuasa Wakil tersebut sebagai wakil untuk melaksanakan semua tindakan yang berkaitan dengan Pembangunan tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 6 [10] Defendan sepatutnya menyiapkan Pembangunan tersebut pada Jun 2012. [11] Defendan telah ingkar dan / atau gagal, enggan dan / atau abai dalam memenuhi dan / atau mematuhi terma-terma dan syarat-syarat tersebut dalam Perjanjian Usaha Sama tersebut dan Perjanjian Tambahan tersebut dan / atau dalam menyiapkan Pembangunan tersebut. [12] Defendan telah memasuki Kaveat Persendirian ke atas Hartanah tersebut di bawah No. Perserahan 5552/2015 bertarikh 16.6.2015. [13] Pada 7.7.2015, Peguamcara Plaintif telah memaklumkan secara rasmi kepada Defendan mengenai perlanggaran Defendan atas Perjanjian Usaha Sama tersebut dan bahawa Perjanjian Usaha Sama tersebut telah ditamatkan. [14] Pada 4.2.2016, Plaintif telah memfailkan satu Saman Pemula No. NA-24NCVC-20(A)-1/2016 (“OS 20(A)”) terhadap Defendan. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 7 [15] Tiada sebarang pembinaan dan / atau pembangunan dan sebagainya dijalankan ke atas Hartanah tersebut berkenaan dengan Pembangunan tersebut pada masa pemfailan Saman Pemula No. NA-24NCVC-20(A)-1/2016 (“OS 20(A)”). [16] Plaintif telah mengalami kerugian dan / atau kerosakan disebabkan oleh keingkaran, kegagalan, keengganan dan / atau keabaian Defendan. [17] Pada 21.10.2021, Mahkamah Rayuan telah mengarahkan OS 20(A) tersebut ditukar kepada dan didengar melalui writ. Tuntutan Plaintif terhadap Defendan [18] Di dalam Writ Saman Terpinda Plaintif (Lampiran 56) dan Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif (Lampiran 57) Perenggan 14, antara lain, Plaintif menuntut terhadap Defendan atas perlanggaran kontrak dan / atau kegagalan Defendan untuk melaksanakan kewajipannya di bawah kontrak. Plaintif menuntut terhadap Defendan relif-relif berikut:- ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 8

Suatu deklarasi bahawa Perjanjian Usaha Sama bertarikh 5.6.2007 dan Perjanjian Tambahan bertarikh 5.6.2007 antara Plaintif dan Defendan ditamatkan pada tarikh akhir tempoh Perjanjian Usaha Sama tersebut, iaitu 5.6.2012 atau pada tarikh Notis Penamatan Plaintif, iaitu 7.7.2015;

Bahawa berbangkit dengan deklarasi bagi permohonan di perenggan (a) seperti di atas, suatu deklarasi bahawa Surat Kuasa Wakil bertarikh 5.6.2007 dengan nombor pendaftaran 28559/07 yang bertarikh 6.6.2007 dibatalkan;

Bahawa berbangkit dengan Permohonan di perenggan (a) seperti di atas, suatu deklarasi bahawa Kaveat Persendirian di bawah No. Perserahan 5552/2015 bertarikh 6.6.2015 dan / atau sebarang sekatan-sekatan lain yang dimasukkan / didaftarkan terhadap Hartanah tersebut oleh Defendan dan / atau pemegang saham dan / atau pengarah Defendan dibuang dan / atau dibatalkan dan Defendan dilarang, pemegang saham dan / atau pengarahnya untuk memasukkan / mendaftarkan sebarang kaveat-kaveat persendirian atau sekatan-sekatan lain terhadap Hartanah tersebut; ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 9

Gantirugi untuk ditaksirkan;

Pemilikan hak dan fizikal Hartanah tersebut dikekalkan dengan Plaintif;

Kos Tindakan ini ditanggung oleh Defendan; dan

Lain-lain relif dan / atau perintah selanjutnya yang Mahkamah Yang Mulia ini berpendapat sesuai dan wajar diberi. Analisis Mahkamah Isu Pertama: Sama ada Defendan telah memecahi perkara asas Perjanjian Usaha Sama (“Joint Venture Agreement”) bertarikh 5- 6-2007 (“Perjanjian JVA”) dan Perjanjian Tambahan (“Supplemental Agreement”) bertarikh 5-6-2007 (“Perjanjian SA”) [19] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa tanggungjawab utama Defendan di bawah Perjanjian “JVA” dan Perjanjian “SA” tersebut adalah untuk menyiapkan Pembangunan tersebut dalam tempoh lima (5) tahun daripada tarikh Perjanjian “JVA” tersebut sebagaimana yang diperuntukkan di bawah Klausa (1) Perjanjian “SA” tersebut.

Perjanjian “SA” tersebut memperuntukkan seperti berikut:- ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 10 TOTAL CONSIDERATION “The Developer hereby agree that in addition to the consideration to the consideration of RM12 Million due to the Company being the amount due to the financier, the Developer shall pay to the Company an amount equivalent to twenty per cent (20%) of the net profit derived from the Project (as stated in the JV Agreement) or RM5.6 MILLION (whichever is higher), which shall be paid progressively and proportionately to the Company upon completion of the respective phase in the Project, which shall be completed within Five (5) years from the date of the JV Agreement.” [20] Seterusnya, menurut Klausa 13.3 Perjanjian “JVA” tersebut telah menekankan bahawa masa adalah merupakan perkara asas kepada perjanjian ini. Klausa 13.3 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan seperti berikut:-

13.3 Time “Time shall be of the essence as regards to the provisions of this Agreement, both as regards the times and periods mentioned herein and regards any times or periods which may, by agreement between the Party, be substituted for them.” ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 11 [21] Oleh itu, berdasarkan kepada Klausa (1) Perjanjian “SA” tersebut adalah jelas bahawa Pembangunan tersebut mesti disiapkan dalam tempoh lima (5) tahun daripada tarikh Perjanjian “JVA” tersebut iaitu pada atau sebelum 5.6.2012. [22] Fakta berkenaan tempoh untuk menyiapkan Pembangunan tersebut dalam tempoh masa lima (5) tahun telah diakui dan disahkan oleh kedua-dua orang saksi Plaintif iaitu Dato’ Azizul Rahman bin Abd Samad (SP-1) dan Encik Abd Ghafar bin Abd Samat (SP-2) dan juga oleh saksi Defendan sendiri iaitu Dato’ Mohd Azman bin Ahmad (SD-1). [23] Dalam lain perkataan, Pembangunan tersebut harus disiapkan dalam tempoh lima (5) tahun daripada tarikh Perjanjian “JVA” tersebut dimasuki iaitu dari 5.6.2007 sehingga 5.6.2012 dan ianya bukan merupakan suatu isu yang harus dipertikaikan dalam kes ini. [24] Walaubagaimanapun, berdasarkan kepada keterangan-keterangan dan bukti-bukti yang telah dikemukakan kepada Mahkamah adalah jelas terbukti bahawa Defendan bukan sahaja gagal untuk ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 12 menyiapkan pembinaan tersebut, malahan Defendan langsung tidak ada membina apa-apa struktur di atas hartanah tersebut walaupun setelah Perjanjian “JVA” tersebut telah tamat atau pun telah luput tempohnya pada bulan Jun tahun 2012. [25] Fakta berkenaan dengan kegagalan Defendan untuk membina sebarang struktur di atas hartanah tersebut telah dibuktikan melalui gambar-gambar yang telah diambil oleh Plaintif pada 1.7.2016 sebagaimana yang terdapat dari Mukasurat 111 hingga Mukasurat 120, Trial Documents (Lampiran - 60). [26] Begitu juga, di dalam keterangan yang telah diberikan oleh saksi Defendan sendiri kepada Mahkamah iaitu Dato’ Mohd Azman bin Ahmad (SD-1), SD-1 mengakui dan mengesahkan bahawa tidak ada apa-apa kerja yang telah dijalankan atau yang telah dilaksanakan di atas hartanah tersebut setakat pada tahun 2016. [27] Oleh itu, berdasarkan kepada keterangan dan pengakuan yang diberikan oleh saksi Defendan sendiri, adalah jelas terbukti bahawa Defendan telah gagal untuk menyiapkan Pembangunan tersebut ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 13 dalam tempoh masa lima (5) tahun daripada tarikh Perjanjian “JVA” tersebut dimasuki. Dalam erti kata yang lain, tingkah laku atau tindak tanduk serta keingkaran Defendan ini adalah boleh dianggap atau pun terjumlah kepada pemecahan atau perlanggaran terhadap perkara asas kepada Perjanjian “JVA” dan Perjanjian “SA” tersebut. [28] Di dalam kes Sik Hong Photo Sdn Bhd lwn Ch’ng Beng Choo [2010] 5 CLJ 427, Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut:- [27] Under the SPA, the defendant has the contractual obligation to perform ie, to transfer the shares to Madam Ng on or before 31 December 1980. The defendant’s non-performance of that obligation struck at the very root, foundation or substratum of the SPA. The transfer of the consideration is a ‘fundamental term’, a breach of which constitutes a fundamental breach, ie, the failure by one party (the defendant) to perform a primary obligation which has the effect of depriving the other party (Madam Ng) of substantially the whole benefit which it was the intention of the parties that she should obtain from the SPA: See Photo Production Ltd v. Securicor Transport Ltd [1980] 2 WLR 283, 294 HL per Lord Diplock. The defendant’s fundamental breach had deprived Madam Ng of the fundamental benefits under the SPA. That ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 14 fundamental breach entitled the innocent party (Madam Ng) to rescind the contract and to have the parties restored to a position where they will stand as if the contract (the SPA) had never been made ie, the return of the property by way of restitutio in integrum to Madam Ng: (See Berjaya Times Square Sdn. Bhd, supra, at p. 281 B per Gopal Sri Ram FCJ), and, upon her death, to her estate. [29] Seterusnya, di dalam kes Damansara Realty Bhd lwn Bungsar Hill Holdings Sdn Bhd & Anor [2011] 9 CLJ 257, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan seperti berikut:- [31] We also agree with the finding of the courts below that the assertion that the plaintiff was entitled to commence development at a time of its choice or at its own leisurely pace and the argument that the plaintiff had the right to a further three years extension upon the expiration of the fifteen years period to be wholly untenable. Indeed, it would be commercially sensible to deduce that the parties had intended for the development process to be completed (or at least substantially completed) by the end of the fifteen years period. Here, nothing to that effect has been done. It is far from completion. In fact, it has not even commenced. And incidentally, it is trite that there is a prima facie acceptance that in commercial contracts, time would be of the essence (see: Bunga Corp v. Tradax Export SA [1981] 2 All ER rule, in our view, applies with even greater force in construction contracts. It can of course, be rebutted if the ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 15 parties indicate otherwise by words or conduct, but for a starting point it must be assumed that the parties intended for time to be of the essence. It would not make much commercial sense if otherwise. Isu Kedua: Sama ada Defendan telah gagal untuk membayar balasan sebagaimana yang dipersetujui dalam Perjanjian Usaha Sama (“Perjanjian JVA”) dan Perjanjian Tambahan (“Perjanjian SA”) [30] Seterusnya, di bawah Perjanjian “JVA” dan Perjanjian “SA” tersebut, Defendan adalah bertanggungjawab atau berkewajipan untuk membayar kepada Plaintif balasan-balasan seperti berikut:-

Klausa 3(a) dalam Perjanjian tersebut memperuntukkan bahawa Defendan perlu membayar Plaintif suatu balasan sebanyak RM12,000,000.00 yang merupakan jumlah tertunggak terhadap pembiaya dalam penyelesaian fasiliti pinjaman penyambung yang diberikan kepada Plaintif.

(ii) Klausa 3(b) dalam Perjanjian tersebut memperuntukkan bahawa jumlah wang yang tersebut di ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 16 atas perlu dibayar mengikut Jadual B dalam Perjanjian “JVA” tersebut.

(iii) Klausa (1) dalam Perjanjian Tambahan (“SA”) tersebut memperuntukkan bahawa Defendan perlu membayar kepada Plaintif suatu amaun bersamaan dengan 20% daripada keuntungan bersih yang diperolehi daripada Pembangunan tersebut atau RM5,600,000.00 (mana-mana yang lebih tinggi), yang perlu dibayar secara progresif kepada Plaintif mengikut tahap penyiapan bagi setiap fasa Pembangunan tersebut dalam tempoh lima (5) tahun daripada tarikh Perjanjian “JVA” tersebut. [31] Obligasi atau kewajipan untuk membuat pembayaran ini adalah tidak dipertikaikan oleh kedua-dua Plaintif dan Defendan di dalam kes ini. Fakta ini telah diakui dan disahkan oleh saksi-saksi Plaintif iaitu Dato’ Azizul Rahman bin Abd Samad (SP-1) dan juga Encik Abd Ghafar bin Abd Samat (SP-2) semasa kedua-dua orang saksi ini memberikan keterangan mereka di tahap pemeriksaan semula. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 17 [32] Tambahan juga, di dalam keterangan yang telah diberikan oleh saksi Defendan sendiri kepada Mahkamah iaitu Dato’ Mohd Azman bin Ahmad (SD-1) semasa di peringkat pemeriksaan balas, SD-1 sendiri mengakui dan mengesahkan bahawa Defendan perlu membayar kepada Plaintif suatu amaun bersamaan dengan 20% daripada keuntungan bersih yang diperolehi daripada Pembangunan tersebut atau RM5,600,000.00 (mana-mana yang lebih tinggi) dan Pembangunan tersebut mesti disiapkan dalam tempoh masa lima tahun daripada tarikh Perjanjian “JVA” tersebut. [33] Walaupun, kedua-dua belah pihak mengetahui dan memahami berkenaan dengan terma-terma bayaran balasan ini, namun begitu, Defendan telah gagal, enggan dan / atau cuai untuk membuat bayaran sebanyak RM12,000,000.00 tersebut yang merupakan jumlah penebusan (“redemption sum”) kepada pihak bank pembiaya. Oleh itu, disebabkan kegagalan Defendan untuk membuat bayaran tersebut kepada Plaintif, maka Plaintif terpaksa menebus semula hartanah tersebut (“redeem the said property”) dengan menggunakan dana Plaintif sendiri pada November 2013. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 18 [34] Justeru itu, adalah jelas dan nyata di sini bahawa tanggungjawab atau obligasi Defendan untuk menyiapkan projek pembangunan tersebut dan untuk membayar balasan-balasan tersebut adalah amat berkait rapat dan tidak boleh dipisahkan antara satu sama lain sebagaimana yang ditunjukkan atau yang diperuntukkan di dalam Klausa 1 Perjanjian Tambahan (“SA”) tersebut. Adalah tidak munasabah dan tidak masuk akal sama sekali untuk Defendan mendakwa bahawa Defendan tidak terikat untuk membayar sebarang balasan kepada Plaintif jika sekiranya Defendan tidak ada membina apa-apa struktur sebagaimana yang ditetapkan di dalam Jadual B di bawah Perjanjian “JVA” tersebut. [35] Ini adalah kerana jika sekiranya perkara ini dibenarkan, maka ianya akan terjumlah seolah-olah seperti membolehkan Defendan melepaskan diri dari bertanggungan dengan bergantung daripada tindakan pemecahan kontrak yang telah dilakukan olehnya sendiri. Oleh itu, kegagalan Defendan untuk menyiapkan projek pembangunan tersebut dan untuk membayar balasan-balasan tersebut kepada Plaintif adalah merupakan pemecahan-pemecahan asas (“fundamental breaches”) kontrak yang menjurus ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 19 kepada perkara pokok Perjanjian “JVA” dan juga Perjanjian “SA” tersebut. Isu Ketiga: Sama ada Defendan telah gagal untuk memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan dalam Perjanjian Usaha Sama (“Perjanjian JVA”) dan Perjanjian Tambahan (“Perjanjian SA”) A. Kegagalan Defendan untuk memperolehi kelulusan-kelulusan daripada Pihak Berkuasa dalam tempoh 24 bulan daripada tarikh Perjanjian Usaha Sama (Perjanjian “JVA”) [36] Di dalam Perjanjian “JVA” tersebut terdapat beberapa klausa yang menetapkan tanggungjawab atau obligasi Defendan untuk memperolehi kelulusan-kelulusan daripada Pihak Berkuasa Berkenaan bagi tujuan Pembangunan tersebut seperti berikut:-

Klausa 2.1.4 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan bahawa Defendan mesti menghantar atau mengemukakan semua permohonan-permohonan yang relevan dan semua lukisan-lukisan dan dokumen-dokumen yang relevan kepada Pihak Berkuasa Berkenaan dan / atau mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan di dalam mana-mana surat kelulusan atau perintah untuk memperolehi pengeluaran hak milik ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 20 individu dan / atau hak milik strata dengan kos Defendan sendiri dalam tempoh dua puluh empat (24 bulan) dari tarikh Perjanjian “JVA” tersebut. Kesemua kos-kos yang ditanggung untuk penukaran hartanah tersebut, kelulusan tentang pelan susur atur dan pelan-pelan bangunan dan pengeluaran hak milik individu dan / atau hak milik strata, kos mengambil khidmat konsultan-konsultan untuk tujuan serahan dan cukai harta dan taksiran hartanah tersebut dari tarikh Perjanjian “JVA” dan seterusnya adalah ditanggung oleh Defendan.

Klausa 1.1.9 Perjanjian “JVA” tersebut mengatakan bahawa “Tempoh Yang Ditetapkan” adalah bermaksud tempoh dua puluh empat (24) bulan dari tarikh Perjanjian “JVA” tersebut.

Kluasa 7.1.4 Perjanjian “JVA” tersebut mengatakan bahawa Defendan berjanji bahawa Defendan hendaklah dengan kos dan perbelanjaannya sendiri menggunakan usahanya yang terbaik untuk memperolehi semua dan / atau mana-mana kebenaran, kelulusan pengesahan daripada atau lesen-lesen, insentif atau apa-apa faedah yang lain dari Pihak Berkuasa Berkenaan dan / atau mana-mana agensi lain, ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 21 jabatan atau bahagian dari Kerajaan Malaysia atau dari Kerajaan Negeri Sembilan, mengikut kes yang berlaku.

Klausa 7.1.7 Perjanjian “JVA” tersebut mengatakan bahawa Defendan berjanji bahawa Defendan hendaklah dengan kos dan perbelanjaannya sendiri untuk memperolehi apa-apa kelulusan, kebenaran, lesen atau permit daripada pihak kerajaan berkenaan dengan Pembangunan tersebut dan hendaklah memaklumkan serta merta kepada Plaintif jika lesen, persetujuan, kelulusan, pengenepian atau kebenaran telah ditarikbalik, diubahsuai, dibatalkan atau ditamatkan atau telah luput dan telah tidak diperbaharui atau sebaliknya tidak lagi berkuatkuasa atau tidak lagi memberi apa-apa kesan. [37] Oleh itu, Mahkamah mendapati Klausa 2.1.4 Perjanjian “JVA” tersebut dengan jelas telah menetapkan bahawa had masa dua puluh empat (24) bulan dari tarikh Perjanjian “JVA” tersebut untuk Defendan memenuhi syarat untuk memperolehi segala kelulusan yang diperlukan dari Pihak Berkuasa Berkenaan dan mematuhi segala syarat-syarat yang terkandung di dalam surat kelulusan tersebut (iaitu bermula dari tarikh 5.06.2007 sehingga 4.06.2009). ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 22 [38] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak pernah menafikan akan obligasi dan tanggungjawabnya di bawah Perjanjian “JVA” tersebut untuk memperolehi kelulusan-kelulusan berkenaan tersebut (“relevant approvals”) daripada Pihak Berkuasa Berkenaan di dalam tempoh masa yang telah ditetapkan. [39] Walaubagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa Defendan dengan jelas dan nyata telah gagal untuk mematuhi dan / atau untuk memenuhi tanggungjawabnya di dalam tempoh masa yang ditetapkan (iaitu pada 4.06.2009) dan / atau Defendan memang sebenarnya tidak ada niat untuk menyiapkan pembangunan projek tersebut dan / atau Defendan memang tidak ada niat untuk mematuhi syarat-syarat yang terdapat di dalam Perjanjian “JVA” tersebut. [40] Umpamanya, Defendan hanya memohon bagi mendapatkan Kebenaran Merancang untuk projek Pembangunan tersebut kepada Majlis Perbandaran Post Dickson (“MPPD”) pada 30.12.2009 dan kelulusan bersyarat hanya diberikan oleh MPPD pada 4.2.2010. Begitu juga, Defendan hanya memohon dan ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 23 mengemukakan notis untuk memulakan kerja melalui Borang B kepada MPPD pada 19.05.2011 di mana ianya telah ditolak oleh pihak MPPD melalui surat bertarikh 6.06.2011 atas alasan bahawa kelulusan bersyarat pelan bangunan masih belum dikemukakan sepenuhnya oleh Defendan. [41] Selain daripada itu, Defendan juga hanya memohon kepada Jabatan Alam Sekitar (“JAS”), Negeri Sembilan untuk menjalankan kerja-kerja merobohkan binaan di dalam laut (jeti lama) yang terdapat di dalam kawasan hartanah untuk tujuan Pembangunan tersebut pada 23.09.2011 dan ianya telah dibalas oleh pihak JAS melalui surat bertarikh 29.09.2011 dengan syarat-syarat yang perlu dipatuhi oleh Defendan. [42] Seterusnya, MPPD melalui surat bertarikh 15.05.2012 telah memaklumkan kepada Defendan bahawa pihak MPPD telah menolak permohonan Defendan di bawah Notis Borang B bagi memulakan / penyambungan kerja bangunan di tapak projek tersebut sehingga isu penempatan pengkalan nelayan dan juga isu ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 24 penyediaan tapak benteng untuk peniaga malam yang telah sedia ada di atas hartanah tersebut dapat diselesaikan terlebih dahulu. [43] Selanjutnya, Defendan melalui surat bertarikh 21.05.2012 kepada pihak MPPD telah memaklumkan bahawa Defendan dalam apa juga keadaan akan tetap untuk meneruskan dengan kerja-kerja awalan Pembangunan tersebut, walaupun telah ditolak oleh pihak MPPD sebelumnya melalui surat bertarikh 15.05.2012. [44] Begitu juga, Defendan melalui surat bertarikh 20.11.2012, telah melantik Muzamir Activities Sdn Bhd sebagai Kontraktor Utama (“Main Contractor”) untuk cadangan projek Pembangunan tersebut. [45] Oleh itu, adalah jelas di sini, berdasarkan kepada bukti-bukti dokumentari yang tersebut di atas, Defendan hanya membuat permohonan bagi mendapatkan kelulusan-kelulusan tersebut kepada Pihak Berkuasa Berkenaan (“relevant authorities”) iaitu kepada pihak MPPD dan Jabatan Alam Sekitar (“JAS”) selepas tamatnya tempoh untuk berbuat demikian sebagaimana yang telah ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 25 ditetapkan di bawah Perjanjian “JVA” tersebut iaitu pada 4.06.2009. [46] Adalah jelas dan tidak dinafikan bahawa Defendan hanya memohon bagi mendapatkan Kebenaran Merancang (“Planning Approval”) daripada pihak MPPD pada 30.12.2009 iaitu lebih dari enam (6) bulan setelah tempoh yang ditetapkan tersebut berakhir (4.06.2009) dan telah melepasi lebih dari dua (2) tahun setelah Perjanjian “JVA” tersebut ditandatangani iaitu pada 5.06.2007. [47] Tambahan juga, perlu ditegaskan di sini bahawa Kebenaran Merancang (“Planning Approval”) yang telah dikeluarkan oleh pihak MPPD bertarikh 4.02.2010 tersebut adalah bersyarat di mana Defendan mesti memenuhi dan / atau mematuhi segala syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkenaan (“relevant authorities”) sebelum Defendan boleh memulakan dan dapat meneruskan dengan kerja-kerja Pembangunan projek tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 26 [48] Di dalam tindakan ini, Defendan sendiri telah mengakui bahawa setakat pada 15.05.2012, pihak MPPD tidak ada mengeluarkan sebarang atau pun apa-apa kelulusan kepada Defendan untuk memulakan bagi kerja-kerja Pembangunan di tapak projek tersebut. [49] Oleh itu, adalah merupakan fakta-fakta yang tidak dipertikaikan di dalam kes ini bahawa:-

Pihak MPPD tidak pernah mengeluarkan kelulusan muktamad kepada Defendan untuk memulakan sebarang kerja Pembangunan di atas hartanah tersebut.

(ii) Pihak MPPD melalui surat mereka bertarikh 8.08.2016 telah mengesahkan bahawa mereka tidak pernah meluluskan dan / atau mengeluarkan apa-apa surat dan / atau kelulusan kepada Defendan untuk memulakan sebarang kerja. [50] Justeru itu, berdasarkan kepada keterangan dan bukti-bukti ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah gagal untuk memenuhi tanggungjawab dan obligasinya di bawah Klausa 2.1.4 dan Klausa 7.1.4 Perjanjian Usahasama (“JVA”) tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 27 B. Kegagalan Defendan untuk mematuhi terma-terma dan syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Berkenaan untuk Pembangunan tersebut [51] Seterusnya, Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan telah gagal untuk memenuhi dan / atau mematuhi segala syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Berkenaan (“relevant authorities”), di mana MPPD telah memaklumkan beberapa kali kepada Defendan bahawa Defendan telah gagal untuk memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan tersebut. [52] Di antara surat dan pemakluman yang telah diberikan atau yang telah dikeluarkan oleh pihak MPPD adalah seperti berikut:-

Surat MPPD bertarikh 14.12.2012 yang telah menolak Borang B (Notis Memulakan / Penyambungan Semula Kerja Bangunan) yang dikemukakan oleh Defendan;

(ii) Surat MPPD bertarikh 2.01.2013 yang telah menolak Borang B (Notis Memulakan / Penyambungan Semula Kerja Bangunan) atas alasan Kelulusan Kebenaran Merancang Bersyarat tersebut telah tamat / luput keesahannya; ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 28

(iii) Surat MPPD bertarikh 22.03.2013 yang telah menolak permohonan Defendan untuk Permohonan Kebenaran Merancang dan Permohonan / Notis Mula Kerja;

(iv) Surat MPPD bertarikh 18.04.2013 yang telah menolak permohonan Defendan untuk Kebenaran Merancang atas alasan syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh MPPD dalam surat MPPD bertarikh 4.2.2010 mengenai kelulusan bersyarat tersebut telah tidak dipatuhi oleh Defendan;

Notis Supaya Memberhentikan Pemajuan dan Memulihkan Semula Tanah Kepada Keadaan Asal Dalam Hal Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang yang telah dikeluarkan oleh MPPD bertarikh 3.05.2013;

(vi) Surat MPPD bertarikh 8.08.2016 yang telah mengesahkan bahawa tidak ada apa-apa surat / kebenaran yang telah diluluskan oleh MPPD kepada Defendan untuk memulakan kerja di atas hartanah tersebut, dan Defendan telah dikompaun. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 29 [53] Di dalam kes ini, perlu ditegaskan bahawa obligasi Defendan untuk memenuhi dan / atau mematuhi terma-terma dan syarat-syarat yang telah dikenakan oleh pihak Berkuasa berkenaan telah dinyatakan di dalam Perjanjian “JVA” tersebut seperti berikut:-

Klausa 7.1.2 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan bahawa Defendan perlu dengan kos dan perbelanjaan sendiri menyediakan, menghantar dan mengemukakan semua dokumen-dokumen dan pelan-pelan yang relevan kepada Pihak Berkuasa Berkenaan dan mematuhi semua terma-terma dan syarat-syarat yang telah ditetapkan dalam

Pembangunan (“Development Order”) atau berkenaan dengan pelan-pelan yang diluluskan tersebut.

Klausa 7.1.6.2 dan 7.1.6.3 memperuntukkan bahawa Defendan perlu dengan kos dan perbelanjaan sendiri menjalankan dan menyiapkan semua kerja-kerja berkaitan dengan Pembangunan tersebut dalam pematuhan dengan Perintah Pembangunan (“Development Order”) dan / atau pelan-pelan yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa berkenaan; dan dalam pematuhan dengan semua undang-undang, statut, perintah, peraturan, perundangan, syarat- ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 30 syarat dan kod amalan Pihak Berkuasa Berkenaan tersebut. [54] Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak menafikan sama sekali akan tanggungjawab dan obligasinya sebagaimana yang diperuntukkan di dalam Perjanjian “JVA” tersebut. Oleh itu, adalah jelas dan nyata di sini bahawa Defendan secara terang-terangan telah melanggari, memecahi serta mengingkari terma-terma yang telah diperuntukkan di dalam Perjanjian “JVA” tersebut. C. Kegagalan Defendan untuk memaklumkan kepada Plaintif apa-apa kemajuan, notis-notis, arahan-arahan dan / atau perintah dari pihak Berkuasa berkenaan dengan Pembangunan tersebut [55] Menurut Klausa 2.4 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan bahawa mana-mana pihak yang menerima notis dari mana-mana Pihak Berkuasa Berkenaan berhubung dengan permohonan-permohonan dalam Klausa 2.1.4 hendaklah dengan serta merta memaklumkan kepada pihak yang satu lagi berkenaan dengan notis tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 31 [56] Seterusnya, menurut Klausa 7.1.7 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan bahawa Defendan perlu dengan kos dan perbelanjaan sendiri mendapatkan kebenaran, lesen atau permit daripada kerajaan dalam apa jua bentuk yang berkaitan dengan Pembangunan tersebut, dan memaklumkan kepada Plaintif dengan segera jika lesen, persetujuan, kelulusan, pengenepian atau kebenaran tersebut atau mana-mana daripadanya adalah ditarik balik, diubah suai, dibatalkan atau ditamatkan atau tamat tempohnya dan tidak diperbaharui atau tidak berkuatkuasa dan berkesan sepenuhnya. [57] Selanjutnya, menurut Klausa 7.1.11.4 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan bahawa Defendan perlu dengan kos dan perbelanjaan sendiri memaklumkan kepada Plaintif melalui notis bertulis atas apa-apa perkara yang telah menjejaskan atau yang mungkin akan menjejaskan Defendan dalam keupayaannya dalam memenuhi tanggungjawabnya dalam mengendalikan perjalanan Pembangunan tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 32 [58] Tanggungjawab atau obligasi Defendan untuk memaklumkan kepada Plaintif apa-apa kemajuan, notis-notis, arahan-arahan dan / atau perintah dari Pihak Berkuasa Berkenaan dengan Pembangunan tersebut telah diakui sendiri oleh saksi Defendan iaitu Dato’ Mohd Azman bin Ahmad (SD-1) semasa SD-1 ini memberi keterangan di Mahkamah di peringkat pemeriksaan balas. [59] Walaupun Klausa-Klausa 2.4, 7.1.7 dan 7.1.11.4 Perjanjian “JVA” tersebut dengan jelas dan terang telah memperuntukkan berhubung dengan obligasi ini dan juga fakta bahawa Defendan ada dalam pemilikannya dokumen-dokumen tersebut dari pihak MPPD, namun Defendan tidak pernah memaklumkan kepada Plaintif berkenaan dengan penolakan dan pengeluaran Perintah Henti Kerja (“Stop Work Order”) yang telah dikeluarkan oleh pihak MPPD dan / atau apa-apa notis lain dari Pihak Berkuasa tersebut. [60] Tambahan juga, Defendan tidak pernah mengemukakan kepada Mahkamah ini sebarang keterangan yang berbentuk dokumen sokongan bahawa apa-apa notis telah diserahkan oleh Defendan kepada Plaintif. Oleh itu, Mahkamah ini mendapati bahawa ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 33 kegagalan Defendan untuk memaklumkan kepada Plaintif perkara-perkara berkaitan dengan Pembangunan tersebut juga adalah terjumlah kepada pemecahan atau pun kepada perlanggaran terhadap terma-terma Perjanjian “JVA” tersebut. Isu Ketiga: Sama ada Plaintif berhak untuk menamatkan Perjanjian Usaha Sama (“Perjanjian JVA”) tersebut disebabkan tindakan Defendan yang telah memecahi Perjanjian tersebut [61] Menurut Klausa 8.1 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan bahawa Perjanjian “JVA” tersebut akan ditamatkan pada akhir tempoh Perjanjian “JVA” tersebut dan /atau apabila berlakunya Peristiwa Kemungkiran oleh Defendan. [62] Seterusnya, menurut Klausa 8.2 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan bahawa “Peristiwa Kemungkiran” tersebut berlaku apabila berlakunya, antara lain, peristiwa-peristiwa berikut:-

Bahawa Defendan gagal dalam pembayaran yang mana Plaintif berhak di bawah Perjanjian Usaha Sama tersebut; ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 34

(ii) Bahawa Defendan berhenti atau mengancam untuk berhenti daripada meneruskan Pembangunan tersebut; atau

(iii) Bahawa mana-mana lesen, persetujuan, kelulusan dan / atau kebenaran lain yang diperlukan oleh Defendan untuk meneruskan Pembangunan tersebut telah ditarik balik, dibatalkan, ditamatkan atau telah luput dan tidak diperbaharui dan / atau tidak berkuat kuasa atau berkesan sepenuhnya. [63] Oleh itu, berdasarkan kepada peruntukkan Klausa 8.1 Perjanjian “JVA” tersebut adalah jelas bahawa Perjanjian “JVA” tersebut dianggap telah ditamatkan pada tarikh luput Perjanjian “JVA” tersebut dan tidak akan mempunyai apa-apa kesan selepas tarikh 5.06.2012 (iaitu dalam tempoh lima (5) tahun dari 5.06.2007). [64] Tambahan juga, di dalam kes ini Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak ada membuat apa-apa bayaran balasan kepada Plaintif, tidak dapat menyiapkan Pembangunan tersebut dalam tempoh lima (5) tahun dari tarikh Perjanjian “JVA” tersebut, telah ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 35 gagal untuk memperolehi kelulusan-kelulusan yang diperlukan dari pihak Berkuasa Berkenaan dan mematuhi dengan syarat-syarat yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Berkenaan untuk tujuan Pembangunan tersebut dan telah gagal sepenuhnya untuk melaksanakan dan menyiapkan semua kerja-kerja berkaitan dengan Pembangunan tersebut dengan usaha yang wajar dan efisyen selaras dengan “standard” dan amalan komersial dan perindustrian yang mantap. [65] Begitu juga, Mahkamah mendapati bahawa Defendan sendiri telah mengakui dalam Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas Terpinda Defendan (Lampiran - 58) pada Perenggan 19 bahawa Defendan telah gagal untuk memenuhi terma-terma yang terkandung di dalam Perjanjian “JVA” tersebut. Justeru itu, Plaintif adalah berhak dan layak untuk menamatkan Perjanjian “JVA” tersebut disebabkan pemecahan dan / atau kegagalan Defendan untuk melaksanakan obligasi-obligasinya di bawah Perjanjian “JVA” dan Perjanjian “SA” tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 36 [66] Selanjutnya, menurut Klausa 8.3 Perjanjian “JVA” tersebut memperuntukkan antara lain, bahawa Plaintif boleh atas budi bicara mutlaknya dengan Notis Bertulis diserahkan kepada Defendan dalam enam puluh (60) hari daripada “Peristiwa Kemungkiran” setelah sampai kepada pengetahuan sebenar Plaintif, mewajibkan Defendan untuk membayar kepada Plaintif ganti rugi bagi mana-mana kerugian atau kerosakkan yang dialami; menggulungkan Defendan; dan / atau menamatkan Perjanjian Usaha Sama tersebut tetapi tanpa prejudis kepada tanggungjawab Defendan seperti dalam Notis yang dikatakan di atas. [67] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah secara rasmi memaklumkan kepada Defendan melalui surat atau Notis bertarikh 7.07.2015 berkenaan dengan perlanggaran dan pemecahan yang telah dilakukan oleh Defendan terhadap Perjanjian “JVA” tersebut, menamatkan Perjanjian “JVA” tersebut dan juga menuntut Defendan memulangkan pelbagai dokumen untuk simpanan dan tindakan lanjut Plaintif. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 37 [68] Merujuk kepada Seksyen 56 Akta Kontrak 1950 ianya memperuntukkan seperti berikut:- “56. Effect of failure to perform at fixed time, in contract in which time is essential

When a party to a contract promises to do a certain thing at or before a specified times, and fails to do any such thing at or before the specified time, the contract, or so much of it as has not been performed, becomes voidable at the option of the promise, if the intention of the parties was that time should be of the essence of the contract.” [69] Seterusnya, merujuk kepada Seksyen 40 Akta Kontrak 1950 ianya memperuntukkan seperti berikut:- “40. Effect of refusal of party to perform promise wholly When a party to a contract has refused to perform, or disabled himself from performing its entirety, the promise may put and end to the contract…” [70] Adalah merupakan suatu kedudukan undang-undang yang mantap bahawa apabila seorang pemberi janji (“promisor”) telah gagal untuk melaksanakan obligasinya (Seksyen 40 Akta Kontrak 1950) dengan tidak melakukan perkara-perkara yang dia telah berjanji ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 38 untuk lakukan dalam tempoh masa yang ditetapkan di bawah kontrak tersebut (Seksyen 56 Akta Kontrak 1950), tindakan itu adalah terjumlah kepada pemecahan terhadap perkara asas kontrak tersebut dan penerima janji (“promisee”) berhak dan layak untuk menamatkan kontrak tersebut. [71] Di dalam kes Berjaya Times Square Sdn Bhd lwn M-Concept Sdn BHd [2010] 1 CLJ 269, Mahkamah Persekutuan di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- “[27] In the second place, particular attention must be paid to the wording of subsection. It says “fails to do any such thing” within the stipulated time. The words “any such thing” refer to the promise in its entirety. In my judgement, s.56(1) should be read together with s.40 of the Act when determining whether a promisor has committed a breach of such a nature that goes to the root of the contract. This is sometimes described as a fundamental breach… In my judgement, the phrase “becomes voidable at the option of the promise” in s.56(1) means this: a party not in default has a choice whether to put an end to the contract or signify his or her acquiescence in its continuance when the party in default commits a fundamental breach of contract by not performing his entire promise within the time stipulated by the contract, provided that time is of the essence of the contract.” ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 39 [72] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif di dalam tindakan ini adalah berhak untuk menamatkan Perjanjian “JVA” tersebut disebabkan tindakan pemecahan dan perlanggaran yang telah dilakukan oleh Defendan. Dalam erti kata yang lain, Perjanjian JVA” tersebut telah secara sahnya ditamatkan oleh Plaintif. Isu Keempat: Sama ada Defendan berhak untuk bergantung kepada pembelaan “Force Majeure” [73] Di dalam Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas Terpinda Defendan (Lampiran - 58) pada Perenggan 22, Defendan memplidkan pembelaan “Force Majeure” di mana antara lain, Defendan memplidkan bahawa rintangan yang dihadapi oleh Defendan bukanlah di bawah kawalan Defendan. [74] Mahkamah mendapati berdasarkan kepada bukti-bukti yang terdapat di dalam kes ini di mana kesemua surat menyurat dan usaha-usaha yang telah dijalankan oleh Defendan bagi mendapatkan kelulusan-kelulusan daripada Pihak Berkuasa Berkenaan (“relevant authorities”) adalah dilakukan di luar tempoh masa kontrak, Defendan juga tidak ada menjalankan apa-apa ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 40 aktiviti Pembangunan di atas hartanah tersebut dan Defendan juga tidak ada menjalankan sebarang kerja untuk Pembangunan tersebut, maka Mahkamah berpandangan bahawa Defendan adalah tidak layak dan tidak berhak untuk bergantung kepada pembelaan “Force Majeure” di bawah Klausa 9 Perjanjian “JVA” ini. [75] Dalam lain perkataan, Defendan adalah dihalang (“estopped”) untuk bergantung kepada pembelaan “Force Majeure” ini oleh kerana ianya adalah disebabkan oleh keingkaran, peninggalan dan / atau kecuaian yang dilakukan oleh Defendan sendiri yang menyebabkan dan / atau menyumbangkan kepada rintangan dan seterusnya kepada pengeluaran “Notis Supaya Memberhentikan Pemajuan dan Memulihkan Semula Tanah Kepada Keadaan Asal Dalam Hal Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang” oleh MPPD. [76] Merujuk kepada kes Yau Seng Timber (M) Sdn Bhd lwn Levon Enterprise Sdn Bhd [1996] MLJU 280 di mana Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:- E. The Law: ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 41 Now, on the law of frustration of contract, Section 57(2) of the Contracts Act 1950 applies. And the test has been correctly summarized by learned counsel for the Plaintiffs as thus (verbatim):

That the frustrating event is supervening and subsequent to the formation of the contract;

There is a change in the circumstances which renders the contract legally or physically impossible to perform;

The frustrating event must be one which the parties could not prevent i.e it must not be a self-induced frustration;

That the frustration occurs without the default of either party.” … But “its well established that the doctrine of frustration cannot apply where the event which is alleged to have frustrated the contract arises from the act or election of a party. Reliance cannot be placed upon a self induced frustration.” (See: Anson’s (supra); Maritime National Fish, Ltd. v. Ocean Trawlers, Ltd. [1935] AC 54). And it has been said that “the frustrating event must occur without the ‘default’ of either party.” Further, “the burden of ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 42 proving that the event which causes the frustration is due to the act or default of a party lies on the party alleging it to be so." (See: Anson’s (supra); Joseph Constantine Steamship Line, Ltd. v. Imperial Smelting Corporation, Ltd., [1942] AC 154).” [77] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak ada mengemukakan sebarang keterangan bahawa Defendan telah mematuhi atau cuba untuk mematuhi dengan syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Berkenaan (“relevant authorities”). Oleh itu, tindakan Defendan untuk cuba bergantung kepada Klausa 9 Perjanjian “JVA” tersebut iaitu berkenaan dengan pembelaan “Force Majeure” adalah cuma pemikiran semula (“afterthought”) semata-mata di mana Defendan cuba untuk melarikan atau melepaskan diri dari tangungjawab atau obilgasi kontraknya di bawah Perjanjian “JVA” dan Perjanjian “SA” tersebut. [78] Dalam erti kata yang lain, Defendan tidak boleh bergantung kepada keingkaran dan / atau kecuaiannya sendiri dan cuba untuk mendapatkan manfaat dari kecuaian dan / atau kegagalan tersebut. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 43 Isu Kelima: Sama ada Defendan berhak untuk bergantung kepada pembelaan gagal mendapatkan milikan kosong (“vacant possession”) hartanah tersebut daripada Plaintif [79] Seterusnya, di dalam kes ini melalui Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas Terpinda Defendan (Lampiran - 58) pada Perenggan-Perenggan 6, 7, 15 dan 19, Defendan telah memplidkan pembelaan milikan kosong (“vacant possession”) di mana antara lain Defendan memplidkan bahawa Plaintif telah gagal memberikan milikan kosong, terdapat nelayan-nelayan yang menduduki hartanah tersebut dan kewajipan untuk penempatan semula nelayan-nelayan tersebut adalah merupakan kewajipan Plaintif. [80] Mahkamah mendapati pembelaan Defendan bahawa Plaintif telah gagal memberikan milikan kosong keseluruhan hartanah tersebut kepada Defendan adalah merupakan pembelaan yang bersifat fikiran semula (“afterthought”) semata-mata. Ini adalah kerana tidak ada terdapat sebarang bukti dokumentari seperti surat atau pun notis dari Defendan kepada Plaintif yang memaklumkan bahawa Defendan masih belum menerima milikan kosong (“vacant ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 44 possession”) hartanah tersebut dari Plaintif dan oleh sebab itu Defendan tidak boleh memulakan dengan Pembangunan tersebut. [81] Begitu juga, merujuk kepada Klausa 2.1.3 dan Klausa 4.1 Perjanjian “JVA” tersebut adalah jelas bahawa Perjanjian “JVA” tersebut adalah bersyarat iaitu atas pelaksanaan satu Surat Kuasa Wakil (“Power of Attorney”) oleh Plaintif memihak kepada Defendan. Selepas pelaksanaan Surat Kuasa Wakil (“Power of Attorney”) tersebut, maka Plaintif dianggap telah menyerahkan milikan kosong (“vacant possession”) hartanah tersebut kepada Defendan untuk Defendan memulakan dengan Pembangunan tersebut. [82] Justeru itu, milikan kosong (“vacant possession”) hartanah tersebut telah diserahkan sepenuhnya dan secara sempurna oleh Plaintif kepada Defendan apabila Surat Kuasa Wakil tersebut (“Power of Attorney”) dilaksanakan dan ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak Plaintif dan Defendan bertarikh pada 5.06.2007. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 45 [83] Tambahan juga, perlu ditegaskan di sini bahawa adalah menjadi tanggungjawab dan / atau kewajipan kontraktual Defendan untuk mematuhi arahan-arahan dan / atau peraturan-peraturan dan / atau syarat-syarat daripada Pihak Berkuasa Berkenaan dengan Pembangunan tersebut dan juga untuk menyelesaikan perkara-perkara atau isu-isu mengenai nelayan-nelayan yang didakwa tersebut, tetapi Defendan telah gagal untuk berbuat demikian. [84] Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa pembelaan yang dikemukakan oleh Defendan bahawa Plaintif telah gagal untuk memberikan milikan kosong sepenuhnya hartanah tersebut kepada Defendan untuk Defendan memulakan dan meneruskan dengan Pembangunan tersebut adalah tidak berasas, tidak bermerit dan hanya merupakan pemikiran semula (“afterthought”) serta rekaan oleh Defendan semata-mata bagi mengelakkan tanggung jawab dan obligasi kontraknya di bawah Perjanjian “JVA” dan Perjanjian “SA” tersebut dan ianya seharusnya ditolak oleh Mahkamah ini. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 46 Tuntutan Balas Defendan [85] Di dalam kes ini, melalui Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas Terpinda (Lampiran - 58), Defendan telah mengemukakan tuntutan balas terhadap Plaintif untuk butir-butir seperti berikut:-

Defendan telah melantik DPIK Management Sdn Bhd sebagai “Project Management Consultant” untuk bakal Pembangunan tersebut dan setakat 28.08.2013, DPIK Consultant Sdn Bhd tersebut dikatakan telah menjalankan tugas untuk jumlah sebanyak RM10,994,914.06;

(ii) Defendan telah melantik kontraktor Muzamir Activities Sdn Bhd untuk menjalankan kerja-kerja pengorekkan (“dredging”) dan jumlah sebanyak RM7,701,010.56 dikatakan telah diluluskan di bawah Payment Cerfificate No. 1 bertarikh 1.03.2013. [86] Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah gagal untuk mengemukakan sebarang bukti seperti baucar bayaran, resit bayaran atau pun bil bayaran bagi menunjukkan dan membuktikan bahawa Defendan telah menjelaskan bayaran-bayaran tersebut di atas. Fakta ini telah pun diakui sendiri oleh saksi Defendan iaitu ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 47 Nor Hashim bin Abdul Majid (SD-2) semasa saksi SD-2 ini memberikan keterangannya kepada Mahkamah di peringkat pemeriksaan balas. [87] Begitu juga, Defendan telah gagal untuk mengemukakan apa-apa keterangan berbentuk dokumentari kepada Mahkamah untuk menunjukkan dan membuktikan bahawa DPIK Management Sdn Bhd tersebut telah dilantik sebagai konsultan untuk Pembangunan tersebut seperti seperti Surat Tawaran Projek (“Letter of Award”) atau pun kontrak perkhidmatan (“service contract”). [88] Isu atau kedudukan yang sama juga wujud dalam hal kontraktor Muzamir Activities Sdn Bhd, di mana Mahkamah mendapati bahawa Payment Certificate No. 1 yang dikatakan telah dikeluarkan oleh Defendan kepada kontraktor Muzamir Activities Sdn Bhd tersebut tidak disahkan oleh Muzamir Activities Sdn Bhd dan juga tidak disahkan dan tidak diluluskan oleh Defendan sendiri. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 48 [89] Di samping itu, perlu ditegaskan di sini bahawa menurut Klausa 4.3 dan Klausa 7.1 Perjanjian tersebut adalah jelas memperuntukkan bahawa pihak Pemaju (Defendan) yang harus membiayai atau pun menanggung Pembangunan tersebut dari kos dan perbelanjaannya sendiri dan Plaintif tidak bertanggungan untuk menyumbangkan dalam apa jua cara atau pun pada mana-mana bahagian daripada kos dan perbelanjaan tersebut. [90] Adalah merupakan kedudukan undang-undang yang mantap dan mapan dalam suatu tuntutan untuk ganti rugi, pihak penuntut mesti membuktikan akan fakta dan jumlah yang dituntut dan pihak penuntut harus mengemukakan keterangan berbentuk dokumentari yang berkaitan. Tuntutan tersebut tidak boleh dibuat secara penegasan semata-mata (“mere assertion”) oleh pihak penuntut. [91] Merujuk kepada kes Aseambankers Malaysia Bhd & Ors lwn Shencourt Sdn Bhd & Anor [2014] 4 MLJ 619, Mahkamah Rayuan di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut:-

(Abdul Malik Ishak JCA) It is trite law that a plaintiff seeking damages in a court of law has the burden of proving both the fact ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 49 and the amount of damages before he can recover such damages. There must be sufficient data for the court to assess damages. And there must be proof of the damages claimed and not just a mere assertion (see para 39).” [92] Oleh itu, berdasarkan kepada alasan-alasan tersebut di atas, adalah jelas bahawa Defendan tidak ada mempunyai sebarang kausa tindakan terhadap Plaintif. Ianya adalah hanya suatu tuntutan balas yang tidak berasas, tidak bermerit dan remeh yang dikemukakan oleh Defendan terhadap Plaintif di dalam tindakan ini. Keputusan Mahkamah [93] Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan yang telah diberikan tersebut di atas, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah dengan ini mendapati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan di dalam kes ini. Justeru itu, Mahkamah memutuskan untuk membenarkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan sebagaimana Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif (Lampiran - 57) Perenggan 14 (a) hingga (f) dengan kos. Sila rujuk kes Sinnaiyah & Sons Sdn Bhd lwn Damai ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 50 Setia Sdn Bhd (2015) 5 MLRA 191, kes Gerald Jude Timothy Pareira lwn Kasi KL Palaniappan (2017) 1 LNS 889 dan Seksyen 101, Seksyen 102 dan juga Seksyen 103 Akta Keterangan 1950. [94] Selanjutnya, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah gagal untuk membuktikan tuntutan balasnya ke atas pihak Plaintif di dalam tindakan ini. Sehubungan itu, Mahkamah dengan ini memutuskan untuk menolak tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif dengan kos. [95] Seterusnya, Mahkamah juga telah menetapkan kos keseluruhan tindakan ini sebanyak RM30,000.00 dan mesti dibayar oleh Defendan kepada Plaintif tertakluk kepada bayaran fi alokatur. Kesimpulan Secara kesimpulannya, berdasarkan kepada alasan-alasan yang telah diberikan tersebut di atas, Mahkamah berpendapat keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini pada 27.10.2023 di mana Mahkamah telah membenarkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan dengan kos dan telah menolak tuntutan balas Defendan terhadap ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 51 Plaintif dengan kos dan selanjutnya telah menetapkan keseluruhan kos tindakan ini sebanyak RM30,000.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif tertakluk kepada bayaran fi alokatur adalah wajar dan adil dibuat serta ianya bersesuaian dengan prinsip undang-undang. Disediakan oleh: t.t. (Mohamad Haldar bin Abdul Aziz) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi 2 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. Bertarikh: 25 haribulan Mac 2024. ALASAN PENGHAKIMAN NA-22NCVC-54-11/2021 52 PEGUAMCARA PERAYU/DEFENDAN: TETUAN MUGU & SUFYAN & CO 1B-2-13, Viva No. 378, Jalan Ipoh 51200 Kuala Lumpur PEGUAMCARA RESPONDEN/PLAINTIF: TETUAN C.C. CHOO, HAZILA & TEONG Suite A-20-9, A-20-10 & A-20-11 Tower A, Level 20, Menara UOA Bangsar No. 5, Jalan Bangsar Utama 1 59000 Kuala Lumpur