PEMBANGUNAN IKRAM IKHLAS SDN BHD v Pentadbir Tanah Daerah Gombak (BA-15-116-03/2024)

Ini adalah alasan penghakiman untuk keputusan rujukan-rujukan tanah Pemohon bertarikh 3.2.2026. Pendengaran rujukan tanah dijalankan dengan Sr Rosliza binti Ramli, Pengapit Kerajaan dan Sr Noor Azhar bin Mohd Asha’ari, Pengapit Swasta.

Setelah meneliti kesemua suratcara, hujahan pihak-pihak dan laporan pengapit dan berbincang dengan kedua pengapit terpelajar, Mahkamah membenarkan bantahan Pemohon untuk nilai tanah untuk kedua-dua hartanah tersebut dan meningkatkan nilai tanah –

GM 1329, Lot 2755, Mukim Setapak, Daerah Gombak, Negeri Selangor Darul Ehsan (Lot 2755) dari RM3,120.00 smp ke RM4,000.00 smp; dan

(ii) GM 456, Lot 2754, Mukim Setapak, Daerah Gombak, Negeri Selangor Darul Ehsan (Lot 2754) dari RM2,280.00 smp ke RM3,800.00 smp.

Mahkamah membenarkan bantahan Pemohon untuk kos pembangunan.

Dalam keadaan ini,

pampasan tambahan untuk nilai tanah Lot 2755 dalam jumlah RM5,185,840.00;

(ii) pampasan tambahan untuk nilai tanah Lot 2754 dalam jumlah RM8,919,360.00;

(iii) pampasan tambahan untuk kos pembangunan Lot 2755 dalam jumlah RM3,198,082.00 dan

(iv) pampasan tambahan untuk kos pembangunan Lot 2754 dalam jumlah RM3,160,214.00.

Dari kiraan ini dan selaras dengan perjanjian usahasama dan laporan penilai Penilai Swasta, Mahkamah mengarahkan Responden membayar Pemohon –

pampasan tambahan untuk nilai tanah Lot 2755 dalam jumlah RM2,592,920.00;

(ii) pampasan tambahan untuk nilai tanah Lot 2754 dalam jumlah RM4,459,680.00;

(iii) pampasan tambahan untuk kos pembangunan Lot 2755 dalam jumlah RM1,599,041.00;

(iv) pampasan tambahan untuk kos pembangunan Lot 2754 dalam jumlah RM1,580,107.00; dan

caj lewat bayaran atas keseluruhan pampasan tambahan tersebut pada kadar 5% setahun dari tarikh Borang K ke tarikh penyelesaian penuh.

Responden tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut dan memfailkan notis rayuan pada 5.3.2026 terhadap keseluruhan keputusan tersebut. Latarbelakang kes

Pemohon adalah pemegang surat kuasa wakil dan pemaju di bawah suatu perjanjian usahasama dan surat kuasa wakil bertarikh 30.3.2020 untuk Lot 2755 dengan keluasan 5,893.00 meter persegi (mp) dan Lot 2754 dengan keluasan 5,868.00 mp.

Kedua-dua hartanah adalah tanah pegangan kekal dengan kategori kegunaan tanah bangunan. Syarat nyata Lot 2755 adalah bangunan perniagaan dan bagi Lot 2754 adalah pembinaan bangunan-bangunan mengikut JPBD Negeri Selangor. Kedua-dua hartanah lebih kurang 30 km dari Pusat Bandaraya Kuala Lumpur. Pembangunan sekitar kedua-dua hartanah berupa pembangunan perumahan, pengangkutan dan perniagaan. Kedua-dua hartanah bersempadan dengan stesen LRT Gombak dan Terminal Bersepadu Gombak (TBG) yang menyediakan transit rel ringan dan bas ke destinasi lain.

Keseluruhan kedua-dua hartanah diambil untuk Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL) Seksyen C1B Daerah Gombak, Negeri Selangor melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 2755 bertarikh 27.10.2022 (seksyen 4) dan Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 5042 bertarikh 22.12.2022 (seksyen 8). Tarikh penilaian adalah 27.10.2022.

Pemohon menuntut pampasan untuk -

nilai tanah pada kadar RM4,680.00 semeter persegi (smp) untuk Lot 2755 dengan kos pembangunan berjumlah RM3,764,428.00; dan

(ii) nilai tanah pada kadar RM4,680.00 smp untuk Lot 2754 dengan kos pembangunan berjumlah RM4,336,170.00.

Responden menetapkan pampasan untuk nilai tanah pada kadar -

RM3,120.00 smp untuk Lot 2755 dan RM2,280.00 smp untuk Lot 2754; dan

(ii) kos pembangunan berjumlah RM489,146.00 untuk Lot 2755 dan kos pembangunan berjumlah RM550,878.00 untuk Lot 2754.

Daripada jumlah pampasan untuk Lot 2755 berjumlah RM18,386,160.00, Responden membayar RM5.5 juta kepada Pemohon dengan persetujuan waris sebagai bayaran penyelesaian perjanjian usahasama bertarikh 19.10.2023. Pemohon tidak dibayar pampasan nilai tanah untuk Lot 2754.

Pemohon memfailkan Borang-Borang N untuk membantah awad pampasan Responden pada 9.2.2024 atas alasan-alasan kecukupan pampasan dan orang yang menerima pampasan. Ini termasuk –

kegagalan Responden mempertimbangkan tuntutan-tuntutan dan asas-asas dalam Laporan Penilaian mereka untuk antara lainnya termasuk dan tidak terhad kepada nilaian tanah, kos cukai tanah dan cukai pintu kos jurukur, kos arkitek, kos jurutera C&S dan kos jurutera M&E, kos traffik consultant, kos pengurusan, kos gantirugi pada kontraktor, kos pasang pagar, kerugian perniagaan dan kos coordinator;

(ii) bayaran-bayaran pada Majlis Perbandaran Selayang & PTD Gombak, fi guaman, fi penilai, fi agen dan duti setem untuk mendapat tapak baru untuk meneruskan perniagaan, dan sebagainya; dan

(iii) Responden gagal mengambilkira perkara-perkara dan/atau fakta-fakta relevan.

Bantahan Pemohon dirujuk kepada Mahkamah melalui Borang-Borang O bertarikh 22.3.2024 dan 20.3.2024 masing-masing.

Semasa pendengaran, Pemohon memaklumkan mereka hanya membantah atas kecukupan pampasan untuk nilai tanah dan kos pembangunan sahaja. Undang-Undang berkaitan pengambilan tanah

Pengambilan tanah adalah suatu bentuk tindakan yang sah di sisi undang-undang yang memberi kuasa kepada Responden untuk mengambilalih milikan tanah individu untuk tujuan awam. Ini selaras dengan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan memperuntukkan – "(1) No person shall be deprived of property save in accordance with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation."

Responden diberikuasa untuk menjalankan inkuiri dan menetapkan pampasan untuk pengambilan tanah tersebut. Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) juga memberi bidangkuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan pemilik tanah kepada awad pampasan Responden melalui proses rujukan tanah.

Seksyen 49(1) Akta 486 memperuntukkan – “Any person interested, including the Land Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom.”

Peruntukan ini diteliti oleh Mahkamah Persekutuan dan Mahkamah merumuskan bahawa proviso dalam peruntukan tersebut mengecualikan rayuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi berhubung awad pampasan manakala hak merayu atas persoalan undang-undang seperti ukuran tanah berjadual, agihan dan pembahagian pampasan terpelihara dan tidak terjejas. (Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & Another Case [2017] 3 MLJ 561; [2017] 5 CLJ 526, Amitabha Guha & Anor v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 4 MLJ 1; [2021] 3 CLJ 1 & Pentadbir Tanah Daerah Johor v. Nusantara Daya Sdn Bhd [2021] 4 MLJ 570; [2021] 7 CLJ 1). Dapatan Mahkamah Nilai tanah

Penilai Swasta mengemukakan 2 perbandingan yakni –

hartanah yang dipegang di bawah hakmilik GM1329, Lot 2755, Mukim Setapak, Daerah Gombak, Negeri Selangor Darul Ehsan (Lot 2755) yang merupakan lot terlibat dalam pengambilan yang sama dan diberikan awad untuk nilai tanah pada kadar RM3,120.00 smp; dan

(ii) hartanah yang dipegang di bawah hakmilik GM1673, GM1672 dan GM1674, Lot 26911, Lot 26912 dan Lot 26913, Mukim Setapak, Daerah Gombak (Lot 26911) yang dijual pada 15.11.2021 dengan harga balasan RM3,767.00 smp. Lot 26911 adalah perbandingan sepunya.

Dengan menggunakan Perbandingan Sepunya, Penilai Swasta menetapkan nilai tanah kedua-dua hartanah pada kadar RM5,274.32 smp manakala Penilai Kerajaan menetapkannya pada RM3,000.00 smp dan RM1,900.00 smp masing-masing. Perbezaan ketara adalah pada pelarasan menaik Penilai Swasta untuk plot ratio dan pelarasan menurun Penilai Kerajaan untuk syarat nyata.

Dengan menggunakan Perbandingan Sepunya dan membuat pelarasan menaik untuk perancangan dan pelarasan menurun untuk lokasi, jalan masuk, lapisan dan rupabumi, Pengapit Kerajaan mendapati nilai tanah untuk Lot 2755 adalah RM4,000.00 smp manakala nilai tanah untuk Lot 2754 adalah RM3,800.00 smp. Beliau mengesyorkan awad Responden untuk nilai tanah ditingkatkan.

Pengapit Swasta menggunakan Perbandingan Sepunya dan hanya membuat pelarasan menurun untuk lokasi, lapisan dan jalan masuk dan pelarasan menaik untuk perancangan (plot ratio 1:8 seperti dalam Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Selayang (Penggantian) 2030). Pengapit Swasta mendapati nilai tanah untuk Lot 2755 adalah RM4,100.00 smp manakala nilai tanah untuk Lot 2754 adalah RM3,000.00 smp. Beliau mengesyorkan awad Responden untuk nilai tanah ditingkatkan.

Mahkamah setuju dengan kedua-dua pengapit, yang Perbandingan Sepunya sebagai perbandingan yang wajar digunakan untuk menentukan nilai tanah kedua-dua hartanah tersebut. Mahkamah menerima pelarasan-pelarasan Pengapit Kerajaan untuk Perbandingan Sepunya.

Mahkamah setuju awad pampasan Responden untuk nilai tanah tidak mencukupi dan menerima pandangan Pengapit Kerajaan dan pelarasan beliau untuk nilai tanah. Kos pembangunan

Pemohon menuntut kos pembangunan dalam jumlah -

RM4,250,574.00 untuk Lot 2755; dan

(ii) RM4,336,170.00 untuk Lot 2754.

Berdasarkan laporan Penilai Swasta, kos jururunding yang dituntut untuk kedua-dua hartanah ini adalah berjumlah RM7,456,720.00. Dari jumlah tersebut, kos untuk mechanical and electrical engineer berjumlah RM148,400.00 bertarikh 13.2.2023, selepas tarikh nilaian. Dalam keadaan ini, kos ini tidak wajar dipertimbangkan.

Mahkamah mendapati Pemohon telah menanggung kos pembangunan untuk Lot 2755 dalam RM3,687,228.00 dan untuk Lot 2754 dalam jumlah RM3,711,092.00.

Berdasarkan alasan-alasan ini, Mahkamah membenarkan bantahan Pemohon untuk nilai tanah dan kos pembangunan. Responden telah diarahkan membayar Pemohon pampasan tambahan. Bertarikh 19 Mac 2026 -Sgd-NARKUNAVATHY SUNDARESON HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM SELANGOR DARUL EHSAN Bagi pihak Pemohon Nadeem Rafiq Tan Wei Li Ting Leung Hin Tetuan Abraham Ooi & Partners Bagi pihak Responden Nur Syafinaz Hayati binti Kamarrudin Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Pengapit Kerajaan Pengapit Swasta Sr Rosliza binti Ramli Sr Noor Azhar bin Mohd Asha’ari