PEMBANGUNAN IKRAM IKHLAS SDN BHD v Pentadbir Tanah Daerah Gombak (BA-15-119-04/2024)

Ini adalah alasan penghakiman untuk keputusan rujukan tanah Pemohon bertarikh 30.10.2025. Pendengaran rujukan tanah dijalankan dengan S. Zulifahalila binti Abbas @ Ahmad, Pengapit Kerajaan dan Azman Mamat, Pengapit Swasta.

Setelah meneliti kesemua suratcara, hujahan pihak-pihak dan laporan pengapit dan berbincang dengan kedua pengapit terpelajar, Mahkamah membenarkan bantahan Pemohon untuk nilai tanah dan sebahagian bantahan Pemohon untuk kos pembangunan.

Mahkamah meningkatkan nilai tanah dari RM2,280.00 semeter persegi (smp) ke RM3,400.00 smp dan mengarahkan Responden membayar pampasan tambahan untuk nilai tanah dalam jumlah RM10,764,320.00. Mahkamah juga mengarahkan Responden membayar pampasan tambahan untuk kos pembangunan dalam jumlah RM 2,194,835.15.

Pemohon tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut dan memfailkan notis rayuan pada 27.11.2025. Dalam notis rayuan tersebut, Pemohon menyatakan – “Hakim Mahkamah Tinggi gagal mempertimbangkan dan memutuskan bahawa Tanah Berjadual tersebut mempunyai plot ratio 1:8 kerana ianya terletak dalam zon pembangunan berorientasikan transit (transit oriented development (TOD)).” Latarbelakang kes

Pemohon adalah pemegang kuasa wakil dan pemaju hartanah yang dipegang di bawah hakmilik GM505, Lot 2219, Mukim Setapak, Daerah Gombak, Negeri Selangor Darul Ehsan (Lot 2219) dengan keluasan 9,611 meter persegi (mp) di bawah suatu perjanjian usahasama dan surat kuasa wakil bertarikh 30.3.2020.

Lot 2219 adalah tanah pegangan kekal dengan kategori kegunaan bangunan dan syarat nyata pembinaan bangunan-bangunan mengikut JPBD Negeri Selangor. Lot 2219 bersempadan dengan stesen LRT Gombak dan Terminal Bersepadu Gombak (TBG) yang menyediakan transit rel ringan dan bas ke destinasi lain.

Pada 4.10.2023, Majlis Perbandaran Selayang meluluskan pembangunan perumahan di atas Lot 2219 dengan syarat pindaan kepada pelan susunatur.

Keseluruhan Lot 2219 diambil untuk Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL) Seksyen C1B Daerah Gombak, Negeri Selangor melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 3180 bertarikh 23.12.2021 (seksyen 4) dan Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 5732 bertarikh 22.12.2022 (seksyen 8). Tarikh penilaian adalah 23.12.2021.

Responden menetapkan pampasan untuk nilai tanah pada kadar RM2,280.00 semeter persegi (smp) dan kos pembangunan dalam jumlah RM651,171.00.

Pemohon memfailkan Borang N untuk membantah awad pampasan Responden pada 9.2.2024 atas alasan-alasan kecukupan pampasan dan orang yang menerima pampasan. Ini termasuk –

kegagalan Responden mempertimbangkan tuntutan-tuntutan dan asas-asas dalam Laporan Penilaian mereka untuk antara lainnya termasuk dan tidak terhad kepada nilaian tanah, kos cukai tanah dan cukai pintu kos jurukur, kos arkitek, kos jurutera C&S dan kos jurutera M&E, kos traffik consultant, kos pengurusan, kos gantirugi pada kontraktor, kos pasang pagar, kerugian perniagaan, kos coordinator;

(ii) bayaran-bayaran pada Majlis Perbandaran Selayang & PTD Gombak, fi guaman, fi penilai, fi agen dan duti setem untuk mendapat tapak baru untuk meneruskan perniagaan, dan sebagainya; dan

(iii) Responden gagal mengambilkira perkara-perkara dan/atau fakta-fakta relevan.

Bantahan Pemohon dirujuk kepada Mahkamah melalui Borang O bertarikh 29.3.2024. Semasa pendengaran, Pemohon memaklumkan mereka hanya membantah atas kecukupan pampasan untuk nilai tanah dan kos pembangunan sahaja. Undang-Undang berkaitan pengambilan tanah

Pengambilan tanah adalah suatu bentuk tindakan yang sah di sisi undang-undang yang memberi kuasa kepada Responden yang diberi kuasa mengambil alih milikan tanah individu untuk tujuan awam. Ini selaras dengan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan memperuntukkan – "(1) No person shall be deprived of property save in accordance with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation."

Responden diberikuasa untuk menjalankan inkuiri dan menetapkan pampasan untuk pengambilan tanah tersebut. Akta 486 juga memberi bidangkuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan pemilik tanah kepada awad pampasan Responden melalui proses rujukan tanah.

Beban pembuktian ketidakcukupan awad pampasan untuk sesuatu pengambilan adalah pada pemilik tanah. Dalam kes Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405, Wan Yahya H memutuskan di 407– “In land acquisition cases the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the applicant’s case must fail and the Collector’s award should stand.”

Seksyen 49(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) memperuntukkan – “Any person interested, including the Land Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom.”

Peruntukan ini telah diteliti oleh Mahkamah Persekutuan dan Mahkamah telah merumuskan bahawa proviso dalam peruntukan tersebut mengecualikan rayuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi berhubung awad pampasan manakala hak merayu atas persoalan undang-undang seperti ukuran tanah berjadual, agihan dan pembahagian pampasan terpelihara dan dipelihara dan tidak terjejas. (Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & Another Case [2017] 3 MLJ 561; [2017] 5 CLJ 526, Amitabha Guha & Anor v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 4 MLJ 1; [2021] 3 CLJ 1 & Pentadbir Tanah Daerah Johor v. Nusantara Daya Sdn Bhd [2021] 4 MLJ 570; [2021] 7 CLJ 1). Dapatan Mahkamah Nilai tanah dan plot ratio

Plot ratio kawalan pembangunan penting yang mentakrifkan jumlah maksimum luas lantai yang boleh dibina oleh pemaju di atas petak tanah tertentu. Tapak dengan plot ratio diluluskan 1:10 jauh lebih berharga kepada pemaju berbanding tapak berhampiran dengan plot ratio 1:5.

Pihak berkuasa tempatan menggunakan plot ratio, untuk menguruskan kepadatan pembangunan, kapasiti infrastruktur (jalan raya, saliran), dan perancangan keseluruhan sesuatu kawasan di bawah seliaan mereka. Plot ratio dinyatakan dalam rancangan tempatan dan boleh berbeza-beza berdasarkan kegunaan tanah (komersial, kediaman, perindustrian) dan lokasi (pusat bandar berbanding pinggir bandar).

Dalam menetapkan nilai tanah Lot 2219, kedua pengapit telah menggunakan Perbandingan Sepunya iaitu hartanah yang dipegang di bawah hakmilik GM1673, GM1672 dan GM1674, Lot 26911, Lot 26912 dan Lot 26913, Mukim Setapak, Daerah Gombak (Perbandingan Sepunya) yang dijual pada 15.11.2021 dengan harga balasan RM3,767.00 smp.

Kedua pengapit setuju Perbandingan Sepunya sebanding dari segi pegangan, kategori tanah, saiz, akses, zoning, rupabumi dan berupa transaksi terkini. Perbandingan Sepunya terletak kawasan yang sama dengan Lot 2219. Perbezaan ketara adalah pada pelarasan menaik Penilai Swasta untuk plot ratio dan kebenaran merancang.

Tuntutan Pemohon untuk pertimbangan plot ratio pada kadar 1:8 adalah berdasarkan Block Perancangan 3; Gombak Selatan Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Selayang (Penggantian) 2030 dan Garis Panduan Perancangan Pembangunan Berorientasikan Transit (TOD) yang dikeluarkan oleh PLANMalaysia 2018 (Jabatan Perancangan Bandar dan Desa) Kementerian Wilayah Persekutuan.

Walau bagaimanapun Pengapit Swasta tidak setuju dengan pelarasan menaik Penilai Swasta untuk –

plot ratio kerana mengikut pelan permohonan kebenaran merancang no. lukisan B343/MPS/KM/SP/01 bertarikh September 2020, plot ratio pembangunan yang dicadangkan oleh Pemohon hanya 1:5 dan bukannya 1.8 seperti didakwa oleh Penilai Swasta; dan

(ii) kebenaran merancang yang hanya diperolehi selepas tarikh pengambilan dan tarikh nilaian.

Mahkamah menerima pandangan kedua pengapit yang Perbandingan Sepunya adalah perbandingan yang sesuai digunakan untuk menentukan nilai tanah Lot 2219. Mahkamah juga mengambil maklum yang kebenaran merancang hanya diluluskan selepas tarikh nilaian dan oleh yang demikian tidak boleh dijadikan suatu faktor pelarasan.

Mahkamah meneliti mengikut Pelan Rancangan Tempatan yang diwartakan, Lot 2219 dalam kawasan TOD dengan plot ratio 1:8. Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna Lot 2219 harus dinilai menggunakan plot ratio ini. Ini kerana sebagaimana dinyatakan oleh Pengapit Swasta, design proposal Pemohon adalah untuk perancangan pembangunan atas dasar plot ratio 1:5.

Dalam keadaan ini, tiada perbezaan ketara dari segi nilai untuk faktor ini di antara Lot 2219 dan Perbandingan Sepunya yang mewajarkan pelarasan menaik sehingga 50% untuk plot ratio.

Mahkamah menerima pandangan dan pelarasan Pengapit Swasta dan menetapkan nilai tanah pada RM3,400.00 smp.

Keputusan Mahkamah berhubung nilai tanah hanya melibatkan penetapan awad pampasan untuk pengambilan Lot 2219. Peningkatan yang dibenarkan oleh Mahkamah untuk nilai tanah dan kos pembangunan adalah mencukupi. Bertarikh 5 Disember 2025 t.t NARKUNAVATHY SUNDARESON HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM SELANGOR DARUL EHSAN Bagi pihak Pemohon Nadeem Rafiq Privin Kumar Tetuan Thangaraj & Associates Bagi pihak Responden