Pengarah Pejabat Tanah dan Galian Kerajaan Negeri Pahang v GM AERO SUPPORT SDN BHD (CB-24-1-03/2024)

1.

2.

3.

GENTING HIGHLANDS BERHAD … DEFENDAN- [NO. SYARIKAT:196501000126 (5954-D)] DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN

Pada asalnya kes ini difailkan di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuantan. Pada 08 Mac 2023 kes ini telah dipindahkan ke Mahkamah Tinggi Malaya di Temerloh.

Penelitian kepada Kertas Mahkamah 1 (KM 1) adalah didapati ia adalah merupakan rayuan di bawah seksyen 418 Kanun Tanah Negara (KTN). Ia adalah terhadap keputusan Defendan Pertama dan Defendan Kedua yang telah memberi kelulusan untuk berimilik tanah kepada Defendan Keempat iaitu tanah hakmilik nombor H.S.(D) 19705 PT 25148; H.S.(D) 19707 PT 25147; H.S.(D) 19702 PT 25150; H.S.(D) 19708 PT 25146; H.S.(D) 19701 PT 25151; H.S.(D) 19706 PT 25149; H.S.(D) 19710 PT 25145; dan H.S.(D) 19704 PT 25144 Mukim Bentong, Daerah Bentong, Pahang.

Natijah daripada rayuan ini Mahkamah ini diminta memutuskan bahawa pemberimilikan tanah tersebut oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga adalah tidak sah dan Defendan Keempat tidak berhak bergantung kepada hakmilik tersebut bagi Jalan Akses Utama ke Genting Highlands.

Plaintif di dalam Saman Pemula menyatakan asas kepada permohonan ini adalah disebabkan Plaintif adalah pemilik berdaftar hakmilik induk yang dikenali sebagai Lot 8757 yang kemudiannya dipecah bahagi kepada Jalan Akses Utama Genting dan Jalan Lingkaran Luar Genting (Genting Outer Ring Road). Ini ditambah pula jalan akses ke tanah Plaintif itu adalah melalui Jalan Akses Utama Genting.

Plaintif juga mendakwa tanahnya terletak bersebelahan dengan tanah-tanah milik Defendan Keempat. Plaintif juga telah memperolehi kelulusan memajukan tanah-tanah Plaintif pada 03.09.2015 dari Majlis Perbandaran Bentong.

Plaintif melalui Afidavit Sokongan Khoh Siew Kim yang dideposkan pada 09.10.2023 menyatakan bahawa tanah Plaintif dan tanah Defendan Keempat adalah sebahagian daripada tanah induk yang dikenali sebagai Lot 8757 No. Pendaftaran 1750 Mukim Bentong, Pahang. Ia telah dikemukakan sebagai eksibit “A-3”. Peta lokasi kawasan juga dikemukakan sebagai eksibit “A- 4”.

Plaintif menyatakan dia membeli tanah tersebut berdasarkan kepercayaan dan pengetahuan bahawa jalan akses kepada tanah-tanah Plaintif adalah melalui Jalan Akses Utama Genting. Plaintif membeli tanah itu dengan rancangan untuk membangunkan tanah-tanah itu sebagai sebuah kawasan komersial.

Plaintif telah memohon kebenaran dari Majlis Perbandaran Bentong. Plaintif telah memperolehi kelulusan Kebenaran Merancang pada 03.09.2015. Kebenaran Merancang yang dipinda bertarikh 20.04.2015. Kebenaran Merancang itu telah diperolehi setelah terdapat bantahan daripada Defendan Keempat yang dimajukan kepada Majlis Perbandaran Bentong.

Pada November 2016, Majlis Perbandaran Bentong telah meluluskan kemajuan tanah Plaintif untuk fasa 1, 2, 3, dan 4 yang mengandungi blok hotel, blok Suite Amnex. Plaintif mendakwa di perenggan 17 bahawa Defendan Keempat tidak mencabar atau merayu kelulusan tersebut melalui keputusan Majlis Perbandaran Bentong.

Pada 21.01.2020 Genting Malaysia Berhad (GMB) telah mengeluarkan sepucuk surat bahawa dia adalah pemilik Jalan Akses Utama Genting dan memaklumkan semua kenderaan Plaintif untuk pembinaan tidak dibenarkan menggunakan Jalan Utama Akses Genting. Surat itu dikemukakan sebagai eksibit “A- 14”.

Selain daripada itu Defendan Keempat, GMB dan First World Hotel & Resort Sdn Bhd telah memfailkan tindakan di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur melalui No. WA-22C-13-02/2020. Salah satu relif yang dipohon adalah injunksi.

Plaintif ketika perbicaraan bagi tuntutan di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur telah dikemukakan satu Ikatan Dokumen Jilid 35 yang telah ditandakan sebagai B102. Plaintif mendapati ia telah menyatakan seperti berikut di para 32: “32. Saya menyatakan bahawa Plaintif telah buat kali pertama dimaklumkan mengenai Hakmilik-Hakmilik Tanah bagi Jalan Akses Utama Genting pada 11.7.2023. Saya selanjutnya menyatakan bahawa berdasarkan Hakmilik-Hakmilik Tanah bagi Jalan Akses Utama Genting: a) Kategori penggunaan tanah bagi Hakmilik-Hakmilik Tanah bagi Jalan Akses Utama Genting ialah Bangunan; b) Hakmilik-Hakmilik Tanah bagi Jalan Akses Utama Genting telah didaftarkan pada 14.3.2023; c) Syarat nyata bagi Hakmilik-Hakmilik Tanah bagi Jalan Akses Utama Genting ialah ia hendaklah digunakan sebagai jalan persendirian sahaja.”

Kesan daripada maklumat di dalam dokumen itu ialah jalan tersebut telah menjadi jalan persendirian. Ia tidak boleh lagi digunakan dengan bebas oleh Plaintif untuk meneruskan kerja-kerja pembinaan di tanahnya. Ia dapat dilihat melalui surat bertarikh Mac 2023.

Plaintif di perenggan 52 dan 53 Affidavit Sokongan menyatakan dia adalah pihak yang terkilan dengan keputusan Defendan Pertama dan tindakan Defendan Kedua dan Defendan Ketiga mengeluarkan hakmilik tersebut.

Plaintif menyatakan bahawa dia dimaklumkan berkenaan dengan keputusan itu pada 11.07.2023.

Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga telah memfailkan Affidavit Jawapan melalui Azora @ Ahmad bin Shaharuddin melalui Kertas Mahkamah (KM 60). Defendan Pertama, Defendan Kedua, Defendan Ketiga dan Defendan Keempat menafikan segala dakwaan Plaintif dan menyatakan bahawa keputusan mereka adalah bersandarkan kepada kuasa yang sedia ada di bawah Kanun Tanah Negara.

Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga menyatakan bahawa mereka tidak mempunyai bidang kuasa untuk membuat pembatalan hakmilik tanah-tanah Defendan Keempat. Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga menyatakan bahawa Plaintif bukannya pihak yang terkilan dengan keputusan tersebut dan tidak boleh membawa tuntutan terhadap Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga. Ini adalah penyalahgunaan proses oleh Plaintif yang sepatutnya memfailkan satu prosiding semakan kehakiman.

Berdasarkan penilaian Mahkamah ini kepada affidavit-afidavit pihak-pihak bersama-sama dengan hujahan adalah didapati terdapat beberapa isu yang dapat dipertimbangkan oleh Mahkamah ini iaitu:

Adakah rayuan Plaintif di bawah seksyen 418 KTN dilakukan atau dibuat dalam tempoh masa yang ditetapkan?

Adakah Plaintif merupakan pihak yang terkilan dengan keputusan Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga?

Adakah rayuan Plaintif di bawah seksyen 418 KTN adalah tepat dan teratur?

Mahkamah ini merujuk kepada seksyen 418 KTN seperti yang berikut: “418 Appeals to the Court

Any person or body aggrieved by any decision under this Act of the State Director, the Registrar or any Land Administrator may, at any time within the period of three months beginning with the date on which it was communicated to him, appeal therefrom to the Court.

Any such appeal shall be made in accordance with any written law for the time being in force relating to civil procedure; and the Court shall make such order thereon as it considers just.

In this section, "decision" includes any act, omission, refusal, direction or order.”

Mahkamah ini mendapati bahawa Plaintif hanya mempunyai pengetahuan berkenaan dengan keputusan Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga hanya setelah dimaklumkan pada 11.07.2023 dan dokumen-dokumen berkenaannya telah dikemukakan semasa perbicaraan di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur.

Ini bermakna pihak-pihak yang terkilan dengan keputusan Pentadbir Tanah perlu mengemukakan rayuan seperti yang diperuntukkan di bawah seksyen 418 KTN. Inilah yang dilakukan oleh Plaintif dalam kes ini. Namun persoalan yang timbul ialah seksyen 418 KTN tersebut telah memperuntukkan had masa bagi sesuatu rayuan difailkan iaitu dalam tempoh 3 bulan.

Penelitian dalam kes ini mendapati bahawa tempoh tersebut telah berlalu. Adakah Plaintif telah memfailkan rayuan dalam tempoh seperti yang ditetapkan di bawah seksyen 418 KTN. Sekiranya ia telah luput maka tidak timbul lagi rayuan ini boleh dipertimbangkan oleh Mahkamah ini disebabkan ia telah difailkan di luar masa.

Sekiranya rayuan yang dibuat oleh Plaintif telah melewati tempoh yang ditetapkan di bawah seksyen 418 KTN maka tidak timbul lagi rayuan ini perlu dipertimbangkan oleh Mahkamah. Ini adalah disebabkan ia telah terhalang oleh tempoh masa yang gagal dipenuhi oleh Plaintif. Bagi menjawab persoalan ini Mahkamah perlu melihat bagaimana pengiraan tempoh rayuan tersebut dan daripada bila tempoh rayuan itu bermula.

Berkenaan dengan perkara ini Mahkamah merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Lee Kean Choon v Khoo San & Ors [2026] 2 CLJ 1 seperti yang berikut: “[47] Hence, we are of the considered view that for the computation of time provided in s. 418 of the NLC, the date on which the decision was communicated to the appellant is 18 August 2021 and not March 2021. Thus, we are of the respectful view that both the High Court and Court of Appeal had erred in holding that the three months' timeline to file the appeal under s. 418 of the NLC be calculated from the date the appellant was informed about the second respondent's decision by the surveyor in early March 2021 and not from the date the appellant received actual notice of the decision in full, and the related documents. It was only on 18 August 2021 that the appellant knew with some certainty as to the exact nature of the second respondent's partition approval, thus enabling him to effectively lodge an appeal under s. 418 of the NLC. He could not have done so with the limited information that he had from the surveyor in early March 2021.”

Mahkamah ini mendapati tiada sebarang fakta atau keterangan yang menunjukkan bahawa terdapat pemakluman oleh Plaintif sebelum ini. Plaintif juga mengetahui berkenaan dengan keputusan oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga melalui dokumen yang dikemukakan semasa prosiding di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur. Kepentingan dokumen yang dibentangkan di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur itu telah dinyatakan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes GM Aero Support Sdn Bhd & Anor v. Genting Highlands Berhad & Ors and Another Appeal [2026] MLRA 796; [2026] 3 MLJ 367; [2026] 4 CLJ 226 seperti yang berikut: “[155] The Temerloh OS and Temerloh JR is not filed for a collateral or ulterior purpose or is "alien" to CS No 13 for the following reasons: a. … b. … … p. By filing the application for Leave to Use Documents, the Respondents had also acknowledged that the documents in B106 and B108 are relevant and necessary for the proper determination of Temerloh OS and Temerloh JR; q. Therefore, the disclosure of documents in B106 and B108 in the Temerloh OS and Temerloh JR is not only in respect of related proceedings but necessary in order for the Court to make a proper determination of the alienation and issuance of the GMAR Titles in these related proceedings;" [156] Based on the aforesaid facts, and the respective stand taken by the parties on the subdivision and alienation issue, we cannot agree with the Respondents action in initiating contempt proceedings against the Appellants by filing the Respondents' Application For Leave To Apply For Committal and for the Respondents to file the Respondents' Application To Use Documents. The Respondents Application To Use Documents is wholly unnecessary and is a mere tactical manoeuvre to initiate contempt proceedings against the Appellants. The Respondents' action had also substantially delayed the Temerloh OS and Temerloh JR. [157] Further, the Appellants had duly disclosed to the Court and the Respondents of the fact that they will be mounting a new suit to challenge the alienation of the subject Land to the Respondents. Hence, we are of the view the use of the documents in Bundle B106 and B108 in the Temerloh OS and Temerloh JR cannot be considered for an alien, collateral purpose or ulterior purpose. [158] We are of the view that the High Court erred in deciding that the parties in the Temerloh OS and Temerloh JR were different from that in CS No 13. It is an undisputed fact that the documents produced in Bundle B108 are the documents of the Director for Land and Mines and the Land Administrator who are the relevant parties in the Temerloh OS and Temerloh JR.”

Oleh itu Mahkamah ini berpendapat Plaintif masih dalam tempoh untuk memfailkan rayuan di bawah seksyen 418 KTN. Ia tidak boleh ditolak semata-mata disebabkan telah memfailkannya di luar jangka masa yang ditetapkan. Ini adalah disebabkan Plaintif mempunyai pengetahuan berkenaan keputusan oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga melalui surat pada 11 Julai 2023. Rayuan ini difailkan oleh Plaintif pada 09 Oktober 2023. Ini adalah disebabkan mahkamah ini berpendapat tempoh atau permulaan 3 bulan tersebut adalah dikira dari tarikh keputusan tersebut dimaklumkan kepada Plaintif. Ia membawa maksud bahawa pada 11 Julai 2023 barulah Plaintif mempunyai pengetahuan berkenaan keputusan tersebut. Fakta dan keterangan yang menunjukkan bahawa keputusan tersebut dibuat lebih awal oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga pada hemat Mahkamah tidak boleh dijadikan asas bagi permulaan pengiraan tempoh masa rayuan.

Oleh itu rayuan dikemukakan ini masih di dalam tempoh yang diperuntukkan di bawah seksyen 418 KTN. Mahkamah ini berpendapat tindakan ini tidak boleh ditolak semata-mata berdasarkan isu awalan tempoh rayuan telah luput. Isu (b)

Seterusnya Mahkamah ini telah juga menimbangkan sama ada Plaintif adalah merupakan pihak yang terkilan dengan keputusan Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga. Ini adalah disebabkan Plaintif telah kehilangan hak untuk menggunakan jalan yang telah dinyatakan.

Pihak-pihak telah berhujah secara panjang lebar berkenaan dengan apakah yang dimaksudkan pihak yang terkilan di dalam satu tindakan termasuklah bagi tindakan di bawah seksyen 418 KTN tersebut. Adalah tidak dapat dinafikan bahawa pihak Plaintif adalah pihak yang mempunyai kepentingan terhadap jalan masuk ke tanahnya yang telah menjadi perkara yang diputuskan oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga. Mahkamah juga mempertimbangkan hujahan yang menyatakan bahawa Plaintif tidak mempunyai kesan langsung terhadap keputusan tersebut namun Mahkamah ini berpendapat Plaintif akan terkesan dengan keputusan Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga. Oleh yang demikian, Mahkamah ini berpendapat Plaintif adalah pihak yang terkilan dengan keputusan tersebut. Plaintif adalah termasuk di dalam pihak yang boleh mengemukakan rayuan di bawah seksyen 418 KTN tersebut dan termasuk di dalam takrifan pihak yang terkilan dalam penentuan keputusan yang telah dibuat oleh pihak Defendan-Defendan dalam kes ini yang melibatkan hak Plaintif yang mana Plaintif telah menyatakan bahawa dengan keputusan yang telah dibuat oleh pihak Defendan-Defendan maka ia telah menjejaskan hak Plaintif untuk menggunakan tanah tersebut kerana ia merupakan jalan akses utama untuk Plaintif pergi ke kawasan yang merupakan pemilik tanah-tanah tersebut.

Mahkamah ini berpendapat bahawa pihak Plaintif adalah pihak yang terkilan dan boleh dipertimbangkan sekiranya permohonan ataupun rayuan ingin dikemukakan di bawah seksyen 418 KTN tersebut. Isu (c)

Berkenaan dengan sama ada rayuan boleh dibuat bagi keputusan yang diputuskan oleh Pentadbir Tanah di bawah KTN, Mahkamah ini telah dipandu oleh keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Apex Communications Sdn Bhd v Sumber Khazanah Sdn Bhd & Another Appeal (In Liquidation) [2026] 2 CLJ 477 yang menyatakan seperti yang berikut: “[38] In exact similar fashion, the word "may" in s. 418 of the NLC cannot be interpreted in a manner that the avenue of impugning the decision of the Land Administrator can vary from the singularly stated method of an appeal. It still remains that if the party aggrieved intends to impugn the decision it is mandatory (without any other option) for the aggrieved party to proceed with an appeal and not a judicial review. Thus, the word "may" there similarly does not provide for the option to appeal or the option to file for judicial review. Instead (and squarely similar to the appeals before us), the word "may" prescribes the mandatory procedure of an appeal if an aggrieved party intends to impugn the decision of the Land Administrator. Thus, the actual options stemming from the word "may" there similarly prescribes:

first option: to accede and accept the decision of the Land

(ii) second option: if dissatisfied or aggrieved, file an appeal against the impugned decision of the Land Administrator. [39] Thus, alike the effect of the word "may" in the appeals before us, it carries a directory (optional) effect on the decision either to appeal or not appeal and at the same time a mandatory effect on the procedure of appeal to be followed (if the aggrieved party decides to appeal). The same way SKSB is not at liberty to opt for litigation before the court, an aggrieved person under s. 418 of the NLC was not at liberty to proceed with any other remedies (such as a judicial review) save and except the explicitly prescribed appeals procedure.”

Persoalan yang perlu diputuskan di dalam isu ini ialah adakah keputusan yang dibuat oleh Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga termasuk di dalam ruang lingkup seksyen 418 KTN. Ini adalah disebabkan seksyen 418 KTN telah menyatakan bahawa rayuan boleh dibuat terhadap keputusan Pengarah Tanah Negeri, Pendaftar atau Pentadbir Tanah. Penelitian kepada dokumen yang dikemukakan dalam kes ini menunjukkan bahawa keputusan yang dibuat terhadap tanah-tanah tersebut dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri. Pihak Berkuasa Negeri telah ditakrifkan di bawah seksyen 5 KTN seperti yang berikut: “State Authority” means the Ruler of Governor of the State, as the case may be.

Mahkamah ini berpendapat adalah terang lagi bersuluh keputusan yang dibuat berkenaan tanah-tanah tersebut adalah dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri. Pada masa yang sama Mahkamah mempertimbangkan hujahan bahawa keputusan-keputusan sebenarnya dibuat oleh Pengarah Tanah dan Galian Pahang, Pendaftar Hak Milik Negeri Pahang dan Pentadbir Tanah Bentong. Ia bukan dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri. Namun Mahkamah ini tidak dapat bersetuju dengan hujahan tersebut. Ini adalah disebabkan dokumen-dokumen jelas menunjukkan bahawa keputusan-keputusan tersebut dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri.

Ini bermakna keputusan tersebut tidak diliputi oleh peruntukan di bawah seksyen 418 KTN. Keputusan Pihak Berkuasa Negeri tersebut tidak boleh dirayu di bawah seksyen 418 KTN sebaliknya keputusan Pihak Berkuasa Negeri tersebut boleh disemak melalui prosedur atau tindakan tertentu tetapi yang pastinya ia bukan di bawah seksyen 418 KTN.

Akhirnya berdasarkan penganalisaan kepada isu (a), (b) dan (c) Mahkamah ini berpendapat bahawa tindakan ini ditolak oleh Mahkamah dengan kos. Bertarikh: 19 hb. Jun 2026 (ROSLAN BIN MAT NOR) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA TEMERLOH, PAHANG DARUL MAKMUR Peguam Bagi Pihak Plaintif : Tan Jia Shen Tetuan Thangaraj & Associates Kuala Lumpur Peguam Bagi Pihak Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga : Munirah binti Samsuddin Pejabat Penasihat Undang-undang Negeri Pahang Peguam Bagi Pihak Defendan Keempat : Teh Eng Lay dan Andy Gan Kok Jin