Pentadbir Tanah Daerah Timur Laut v PERBADANAN PENGURUSAN TAMAN TEMBAGA (P-01(A)-608-09/2024)

Content

1 DALAM MAHKAMAH RAYUAN MALAYSIA (BIDANG KUASA RAYUAN) RAYUAN SIVIL NO: P-01(A)-608-09/2024 ANTARA PENTADBIR TANAH DAERAH TIMUR LAUT PULAU PINANG … PERAYU DAN PERBADANAN PENGURUSAN TAMAN TEMBAGA … RESPONDEN (Dalam Mahkamah Tinggi Malaya di Pulau Pinang Dalam Negeri Pulau Pinang, Malaysia Rujukan Tanah No.: PA-15-7-06/2023 Antara Perbadanan Pengurusan Taman Tembaga ... Pemohon Dan Pentadbir Tanah Daerah Timur Laut Pulau Pinang ... Responden KORAM CHE MOHD RUZIMA BIN GHAZALI, HMR AZIZUL AZMI BIN ADNAN, HMR SHAHNAZ BINTI SULAIMAN, HMR PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Pertikaian dalam rayuan ini berbangkit daripada keputusan Yang Arif Hakim Mahkamah Tinggi (YA HMT) Pulau Pinang di dalam satu kes rujukan tanah yang memutuskan untuk menaikkan kadar nilaian tanah kepunyaan Perbadanan Pengurusan Taman Tembaga (PPTT) iaitu pemohon/responden yang terlibat dengan satu pengambilan tanah oleh pihak kerajaan negeri untuk tujuan Projek Jalan Utama Pakej 2, Lebuhraya Tun Dr. Lim Chong Eu – Ayer Itam (Projek Lebuhraya TDL). YA HMT telah memutuskan untuk membenarkan bantahan yang dikemukakan oleh pemohon/responden dan jumlah pampasan tambahan ialah sebanyak RM1,378,355.00 dengan kadar faedah 5% setahun dari tarikh Borang K dikeluarkan. Terkilan dengan keputusan tersebut, Pentadbir Tanah Daerah Timur Laut, Pulau Pinang (PTD) iaitu responden/perayu mengemukakan rayuan ke Mahkamah ini. [2] Untuk memudahkan sebutan, pihak-pihak akan dirujuk dengan nama singkatan masing-masing iaitu responden/perayu sebagai PTD dan pemohon/responden sebagai PPTT. Latar Belakang Rayuan [3] Tanah seluas 1,319.00 meter persegi daripada luas keseluruhan 29,110.00 meter persegi tanah milik PPTT yang dikenali sebagai Lot 4801 Geran 79138, Seksyen 5 George Town, Daerah Timur Laut, Pulau Pinang (Lot berkenaan) terlibat dengan pengambilan tanah untuk tujuan Projek Lebuhraya TDL. Tarikh warta dan tarikh nilaian untuk tujuan pengambilan tanah Lot berkenaan ialah pada 9.6.2022. [4] Setelah menjalankan siasatan pengambilan tanah menurut s 12 Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT 1960), PTD telah memutuskan untuk memberikan award pada kadar RM455.00 semeter persegi (smp) atau RM42.27 sekaki persegi (skp) yang menjadikan jumlah pampasan yang diterima oleh PPTT ialah sebanyak RM600,145.00 bagi keluasan tanah yang terlibat dengan pengambilan. Tidak dipertikaikan bahawa award PTD tersebut adalah lebih tinggi daripada nilaian tanah yang dinilai oleh penilai PPTT semasa siasatan pengambilan tanah yang disediakan oleh BHL Property Consultants Sdn Bhd (BHL), iaitu pada kadar RM412.71 smp. [5] Setelah menerima keputusan siasatan dan award pampasan yang diserahkan oleh PTD melalui Borang H, APT 1960, pengerusi PPTT bernama Lim Chee Haw (LCH) telah bertemu dengan pemilik tanah lot bersebelahan iaitu Lot 4802 kepunyaan syarikat Chan Li Chai Medical Factory Sdn Bhd (CLCM) dan dimaklumkan bahawa jumlah pampasan yang diterima CLCM adalah jauh lebih tinggi daripada yang diterima PPTT. Memandangkan nilaian tanah yang disediakan BHL sangat rendah berbanding pampasan yang diterima CLCM, sedangkan tanah mereka hanya bersebelahan, PPTT telah mengemukakan bantahan terhadap award pampasan melalui Borang N, APT 1960. Lihat perenggan 5 hingga perenggan 7 Afidavit LCH di muka surat 78 Rekod Rayuan (RR) di Kandungan 6. [6] Dalam bantahannya, PPTT menuntut pampasan tambahan bagi nilaian semasa tanah yang terlibat dengan pengambilan serta turut menuntut pampasan untuk kesan mudarat yang dikatakan dialami bagi baki tanah Lot berkenaan. Bagi tujuan bantahan tersebut, PPTT telah melantik penilai yang baru iaitu IM Global Property Consultants Sdn Bhd (IMG). IMG mencadangkan nilai pasaran semasa Lot berkenaan ialah pada kadar RM5,381.95 smp atau RM500.00 skp. Selain itu, IMG juga berpendapat bahawa wujudnya kesan mudarat kepada baki tanah Lot berkenaan dan telah mencadangkan pampasan yang berjumlah RM44,870,932.50, iaitu hasil daripada perkiraan susut nilai baki tanah Lot berkenaan yang dicadangkan pada kadar 30%. Keputusan YA HMT [7] Setelah mendengar dan mengambil kira pendapat berkaitan dengan nilai harga pasaran semasa Lot berkenaan yang dikemukakan oleh pengapit-pengapit dalam prosiding perbicaraan bantahan, YA HMT memutuskan untuk membenarkan bantahan PPTT dan telah memerintahkan agar award bagi nilai harga pasaran semasa Lot berkenaan dinaikkan kepada kadar RM1,500.00 smp atau RM139.35 skp. Jumlah pampasan tambahan yang perlu dibayar oleh PTD kepada PPTT ialah sebanyak RM1,378,355.00 dengan caj pembayaran lewat pada kadar 5% setahun bermula daripada tarikh Borang K, APT 1960. Namun begitu, YA HMT telah menolak tuntutan PPTT untuk mendapatkan pampasan kesan mudarat bagi baki Lot berkenaan. [8] Terkilan dengan keputusan YA HMT tersebut, PTD merayu ke Mahkamah ini. Alasan Rayuan PTD [9] PTD mengemukakan 5 alasan rayuan di dalam Memorandum Rayuan. Semasa berhujah di hadapan kami, pihak Penasihat Undang-undang Negeri Pulau Pinang (PUU) membangkitkan hanya dua persoalan undang-undang. Pertama, persoalan berkaitan dengan pemakaian sekatan tuntutan menurut peruntukan perenggan 4(a) Jadual Pertama APT 1960 dan kedua, persoalan berkenaan dengan pemakaian doktrin pilihan dan doktrin estopel susulan daripada tindakan PPTT semasa siasatan pengambilan Tanah. Dapatan Kami [10] Undang-undang berkaitan dengan rayuan ke Mahkamah Rayuan dan seterusnya ke Mahkamah Persekutuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes rujukan tanah adalah jelas. Menurut proviso subseksyen 49 (1) APT 1960, sekiranya keputusan itu hanya melibatkan jumlah pampasan, maka tiada rayuan boleh dibuat terhadapnya. Namun begitu, rayuan masih boleh dikemukakan oleh mana-mana orang yang berkepentingan dalam pengambilan tanah ke Mahkamah Rayuan dan seterusnya ke Mahkamah Persekutuan sekiranya rayuan tersebut melibatkan persoalan undang-undang. Lihat di antara lainnya keputusan-keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Semenyih Jaya Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561; [2017] 5 CLJ 526; Amitabha Guha (as beneficiary for the estate of Madhabendra Mohan Guha) v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 4 MLJ 1; [2021] 3 CLJ 1 dan Pentadbir Tanah Daerah Johor v Nusantara Daya Sdn Bhd [2021] 4 MLJ 570; [2021] 7 CLJ 1 (kes Nusantara Daya Sdn Bhd). [11] Di dalam kes Nusantara Daya Sdn Bhd, Mahkamah Persekutuan secara ketatnya telah mentafsirkan apakah “persoalan undang-undang” yang boleh dipertimbangkan mahkamah di peringkat rayuan dan kami petik sebahagian keputusan yang berkaitan sepertimana berikut: [51] As a starting point, we would adopt the general proposition as set down in Amitabha Guha No 2, that ‘In a general sense, a question of law is an issue involving the interpretation of law (statutes or legal principles) and the application of the law to the facts of each individual case’, but with a strong rider and only to that extent. This general proposition must be appreciated, understood and applied in the context of the proviso to s 49(1), ruled by this court in Semenyih Jaya to be a valid provision of law, that s 49(1) limiting the right of appeal does not violate arts 13 and 121(1B) of the Federal Constitution - see paras [165] - [173]. [52] This general proposition also is not to be taken as suggesting, even for the slightest moment, that s 49(1) is to be given a liberal reading so as to render nugatory the clear intent of precluding appeals from decisions of the High Court on compensation. This proposition is not to be read as allowing in any way, what in pith and substance, are appeals on compensation. After all, as explained in Semenyih Jaya: … a right of appeal is statutory … it simply means that when conferred by statute, the right of appeal becomes a vested right. Correspondingly, the jurisdiction of the Court to hear appeals is also conferred by statute (see Auto Dunia Sdn Bhd v Wong Sai Fatt & Ors [1995] 2 MLJ 549; [1995] 3 CLJ 485); Wan Sagar Wan Embong v Harun Taib [2008] 4 MLJ 473; [2008] 5 CLJ 14). [150] A fortiori, the nature of the appeal depends on the terms of the statute conferring that right. It is a matter of construction to be given to the provisions conferring the right to appeal. Legislative intention can also be found by examining the legislation as a whole. Limiting the right to bring an appeal is a way of encouraging finality. If an examination of the language and policy of the Act granting the right of appeal concludes that Parliament intends to limit an appeal, the court must give effect to it. [53] There are several reasons why we advocate for such an approach. [54] Firstly, in coming to that conclusion, as we mentioned, the Federal Court had clearly affirmed the validity and constitutionality of s 49(1). The Federal Court had examined the due process of adjudication under Act 486 and found that by virtue of s 45 and the Third Schedule of Act 486, there was no violation of art 13 of the Federal Constitution. The Federal Court acknowledged that an award of compensation involves two stages of hearings. First, before the Land Administrator and later, at the High Court. At the enquiry before the land administrator, parties are entitled to produce evidence on the valuation of the scheduled land while at the High Court, each party is allowed to bring experts to court to prove their claim on compensation. Although this is through an exchange of affidavits, deponents may be cross-examined. This due process of hearing and decision making on the assessment of compensation ensured adherence of art 13(2) of the Federal Constitution. [55] Further, the added feature of inclusion of assessors in Act 486 (which was not outlawed in Semenyih Jaya) augments and contributes towards that compliance and safeguard. The provisions on assessors were introduced in the same amendments to Act 486 that brought in the proviso to s 49(1) and excluding appeals on compensation. The Court of Appeal in Hartawan Development Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Melaka rightly explained that ‘whilst precluding the right of appeal against an order of compensation issued by the High Court, there are four new sections introduced by the Land Acquisition (Amendment) Act 1997 which came into force on 1 March 1998. These sections are intended to provide clearer provisions for assessing the value of lands compulsorily acquired. When an objection in regard to compensation is referred to the court, the judge hearing a land reference shall appoint two assessors to assist and aid the judge who inter alia look into the valuation report and/or any expert evidence before coming to a fair compensation. The requirement for the judge to be guided by assessors is warranted as the judge is not an expert in land valuation. Therefore, the opinion of the assessors is deemed necessary’. Assessors are mandatorily provided for in s 40A. See also Kelana Megah Development Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah, Kota Tinggi & Satu Lagi [2019] 1 MLJ 723. [56] The Federal Court expressed similar views in Amitabha Guha No 2 whilst giving its rationale for having two assessors under the amended Act 486; that these assessors are ‘trusted to exercise professional integrity in assisting the judge’. The fact that the judge has a choice between the opinions of the government assessor and the private assessor was highlighted to alleviate concerns that the government assessor may give a lower valuation’: [50] Of course, assessors are not the decision-makers; they only act in an advisory capacity to the judge. As members of the land reference court under the LAA 1960, assessors sit with the judge during and after the hearing, and are required to give non-binding opinions in writing on questions of fact based on the evidence. In land reference proceedings, the provisions of the Third Schedule on Evidence and Procedure in Land Reference Cases shall apply to the proceedings: see s 45(1A) of the LAA 1960. Pursuant thereto, the evidence to be considered by the assessors and the judge includes the applicant’s valuer’s report, the respondent’s valuer’s report, including oral evidence by the applicant’s valuer and/or the respondent’s valuer during cross-examination and re-examination, if any. The Government assessor and the private assessor hear and consider the evidence and arrive at an opinion on the facts, which is then presented to the judge in the form of a written opinion: see s 40C of the LAA

Schedule

Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960, dan setelah mengambil kira pandangan serta nasihat yang diberikan oleh Pengarah Penilaian dan Perkhidmatan Harta Negeri Pulau Pinang, nilaian yang berpatutan dan mencukupi ialah RM455.00 semeter persegi. [21] Begitu juga dengan apa yang diikrarkan di dalam Afidavit Jawapan Responden (AJR) yang dapat dilihat di muka surat 82, RR Kandungan 9. Di perenggan 3(a) dan (b) AJR, PTD menyatakan: (a) Semasa perbicaraan pengambilan tanah yang diadakan di hadapan Responden pada 8.2.2023, Pemohon telah menuntut award pampasan sebanyak RM544,360.00 seperti yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian Swasta yang disediakan oleh BHL Property Consultants bertarikh 31.10.2022. (b) Responden telah memberikan award pampasan yang mencukupi, berpatutan dan munasabah kepada pemohon iaitu sebanyak RM600,145.00 melebihi award pampasan yang dituntut oleh Pemohon. Daripada apa yang tercatat di dalam keputusan PTD bertarikh 8.2.2023 dan juga apa yang diikrarkan oleh PTD di dalam AJR, boleh disimpulkan bahawa nilaian yang diberikan dalam award PTD kepada PPTT bukanlah nilai harga pasaran Lot berkenaan. Berdasarkan frasa “nilaian yang berpatutan dan mencukupi” di dalam keputusan PTD dan frasa “memberikan award pampasan yang mencukupi, berpatutan dan munasabah” di dalam AJR, jelas menunjukan PTD tidak membuat keputusan berdasarkan nilai harga pasaran Lot berkenaan. [22] Secara nyatanya, fakta tersebut menunjukkan bahawa keputusan PTD tidak diasaskan kepada perkara pokok yang perlu diberikan pertimbangan dalam menentukan pampasan yang berpatutan kepada PPTT, iaitu nilai harga pasaran Lot berkenaan. Sebaliknya, daripada keputusan PTD dan apa yang diikrarkan di dalam AJR, bolehlah dibuat inferens bahawa keputusan PTD hanya berpandukan semata-mata pada jumlah yang dinyatakan di dalam laporan penilaian BHL yang mencadangkan nilai harga Lot berkenaan pada kadar RM412.00 smp. Nampaknya, PTD gagal untuk mengambil kira nilaian yang dicadangkan JPPH iaitu atas kadar RM1,200.00 smp, kira-kira 3 kali ganda lebih tinggi daripada nilaian BHL. Daripada nota bicara siasatan, laporan penilaian JPPH telah pun disampaikan kepada PTD melalui surat bertarikh 8.9.2022, iaitu 5 bulan sebelum keputusan dibuat pada 8.2.2023. Lihat perenggan 13(g) Nota Bicara PTD di muka surat 57, RR di Kandungan 8. Berdasarkan kepada perbezaan fakta yang ketara tersebut, kami berpandangan bahawa asas rayuan PPTT di hadapan kami bolehlah dibezakan dengan apa yang telah diputuskan Mahkamah ini di dalam kes Northern Green Ventures. [23] Daripada keputusan yang dicapai oleh PTD tersebut, kami juga mendapati bahawa timbul persoalan sama ada PTD telah melaksanakan tugasnya sepertimana yang telah ditetapkan menurut APT 1960 dan/atau telah memastikan bahawa hak PPTT sebagai pemilik tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah secara paksa dilindungi sepenuhnya sepertimana yang dihasratkan di dalam peruntukan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan? [24] Dalam hal ini, fungsi PTD yang menjalankan siasatan pengambilan tanah yang disusuli dengan kuasa untuk membuat keputusan mengenai nilai harga pasaran tanah dan juga penilaian terhadap jumlah pampasan yang akan diberikan, secara tersiratnya menjadikan PTD sebagai seorang yang menjalankan fungsi kehakiman. Subseksyen 12(1) APT 1960 memperuntukkan: 12. Enquiry by the Land Administrator (1) On the date appointed under of subsection 10(1) the Land Administrator shall make full enquiry into the value of all scheduled lands and shall as soon as possible thereafter assess the amount of compensation which in his opinion is appropriate in each case, according to the consideration set out in the First Schedule: Provided that the Land Administrator may obtain a written opinion on the value of all scheduled lands from a valuer prior to making an award under section 14. Sementara itu, subseksyen 13(1) APT 1960 memberikan kuasa kepada PTD untuk memanggil mana-mana saksi yang berkaitan dan juga diberikan kuasa untuk meminta saksi-saksi tersebut mengemukakan sebarang dokumen yang difikirkan relevan. [25] Daripada peruntukan-peruntukan tersebut, jelaslah bahawa PTD perlu melaksanakan budi bicara berlandaskan kuasa yang ditetapkan oleh undang-undang dan ianya bukanlah bersifat pentadbiran semata-mata. Dengan kata lain, PTD menjalankan kuasa separa kehakiman (quasi judicial power) semasa menjalankan prosiding perbicaraan siasatan pengambilan tanah. Lihat keputusan Mahkamah Tinggi di dalam kes Ng Kam Loon & Ors lwn Pengarah Jabatan Kerja Raya, Johor & Anor [1990] 2 MLJ 229 dan keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Pemungut Hasil Tanah, Daerah Barat Daya, Pulau Pinang v Ong Gaik Kee [1983] 2 MLJ 35. [26] Sebagai seorang yang dipertanggungjawabkan untuk menentukan nilai harga pasaran tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah menurut APT 1960, PTD seharusnya mempertimbangkan semua keterangan yang ada di hadapannya sebelum membuat keputusan untuk menentukan nilai harga pasaran tanah yang diambil sebelum membuat perintah untuk memberikan jumlah pampasan yang berpatutan. Perlu diingat bahawa Perkara 13(2) Perlembagaan Persekutuan secara jelas menyatakan bahawa setiap pengambilan tanah dengan paksa oleh pihak berkuasa haruslah dipampas dengan pampasan yang berpatutan. Peruntukan tersebut sepatutnya menjadi mantera yang seharusnya disematkan dalam pemikiran setiap PTD atau pegawai yang menjalankan kuasa menurut s 12, APT 1960. [27] Kegagalan PTD untuk membuat penilaian mengenai nilai harga pasaran sebenar Lot berkenaan boleh menyebabkan ketidakadilan serius kepada PPTT. Ini kerana, PTD bukan sahaja tidak menjalankan tugas berkanun menurut APT 1960, malah beliau juga tidak melaksanakan hasrat menurut Perlembagaan Persekutuan iaitu untuk memastikan pihak yang terkilan dalam pengambilan tanah secara paksa diberi pampasan yang berpatutan. PTD tidak boleh memandang ringan akan prosiding siasatan di hadapannya dan tidak boleh sesekali menjadi pak turut atau “rubber stamp” yang hanya menerima secara semberono atau sambil lewa nilaian yang dinyatakan di dalam laporan penilaian, tidak kiralah ianya laporan penilaian yang dikemukakan oleh penilai swasta bagi pihak pemilik tanah atau pun laporan yang disediakan oleh JPPH. [28] Berhubungan dengan perkara yang sama iaitu mengenai laporan penilaian yang disediakan, kami berpandangan bahawa PTD yang melaksanakan tugas untuk menentukan nilai harga pasaran tanah yang terlibat dengan pengambilan secara paksa, tidak boleh mengabaikan mana-mana keterangan yang ada di hadapannya. Di dalam kes Singapore Para Rubber Estate Ltd v Pentadbir Tanah Daerah Rembau, Negeri Sembilan [2008] 6 MLJ 763 di muka surat 775, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan sepertimana berikut: [42] The written opinion or report provided under the proviso to s 12(1) only acts as a guidance to the land administrator. What the land administrator is required to do is to make a full enquiry into the value of all scheduled lands and shall as soon as possible thereafter assess the amount of compensation which in his opinion is appropriate before he made an award under s 14(1) of the Act. [43] As a matter of fact, the land administrator is not bound to accept the valuation report prepared by the government valuer which merely acts as a guide in determining the award of compensation. (penekanan ditambah) [29] Berasaskan kepada keputusan Mahkamah Persekutuan tersebut, PTD seharusnya tidak terikat untuk hanya menerima laporan penilaian BHL sekiranya mendapati nilaian yang dikemukakan tersebut bukanlah nilai harga pasaran Lot berkenaan untuk memastikan PPTT mendapat keadilan dengan diberikan pampasan yang berpatutan. Oleh itu, kami mendapati bahawa tindakan PTD dalam prosiding siasatan pengambilan tanah Lot berkenaan yang hanya mengambil kira nilaian di dalam laporan penilaian BHL tanpa memberikan pertimbangan yang sewajarnya kepada laporan penilaian JPPH dan seterusnya hanya merujuk dan mengguna pakai peruntukan perenggan 4(a), Jadual Pertama APT 1960 untuk memberikan award pampasan kepada PPTT adalah salah dan tidak boleh dipertahankan. [30] Kami juga berpandangan bahawa tindakan PTD yang hanya memberikan pertimbangan kepada laporan penilaian BHL untuk menentukan jumlah award pampasan kepada PPTT sudah pastinya akan menyebabkan berlakunya pengabaian terhadap peruntukan-peruntukan lain yang seharusnya diberikan pertimbangan terutamanya peruntukan di perenggan 1 dan perenggan 2, Jadual Pertama APT 1960, iaitu peruntukan berkaitan dengan makna “Nilai Pasaran” di perenggan 1 dan “Perkara-perkara yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan pampasan” di perenggan 2. Pembacaan secara menyeluruh Jadual Pertama APT 1960 yang bertajuk “Principles Relating to the Determination of Compensation” jelas menunjukkan bahawa pertimbangan untuk menentukan award yang berpatutan hendaklah didasarkan kepada nilai harga pasaran tanah yang terlibat dengan pengambilan. Oleh itu, PTD seharusnya mengambil kira keseluruhan peruntukan yang dinyatakan di dalam Jadual Pertama APT 1960 semasa membuat pertimbangan. Lihat keputusan Wan Sulaiman H di dalam kes Nagappa Chettiar & Ors v Collector of Land Revenue [1971] 1 MLJ 59. [31] Berhubungan dengan award pampasan yang diperintahkan oleh PTD kepada PPTT, award tersebut jelas bukan award yang diasaskan atas nilai harga pasaran Lot berkenaan. Ini kerana, semua penilai bertauliah yang lain selain daripada BHL berpandangan bahawa kadar RM412.71 yang dinilai oleh BHL dan juga kadar RM455.00 smp yang diperintahkan oleh PTD untuk diberikan kepada PPTT bukanlah nilai harga pasaran Lot berkenaan. Fakta tersebut jelas dapat dilihat dari prosiding rujukan tanah di Mahkamah Tinggi. Pengapit swasta yang dilantik Mahkamah berpandangan bahawa nilai harga pasaran Lot berkenaan ialah pada kadar RM1,500.00 smp iaitu sama dengan nilai yang dicadangkan oleh JPPH di peringkat siasatan pengambilan tanah. Sementara itu, pengapit penilai kerajaan sendiri berpandangan bahawa nilai harga pasaran Lot berkenaan adalah lebih tinggi, iaitu atas kadar RM2,000.00 smp. Pandangan-pandangan tersebut secara nyatanya menunjukkan bahawa kadar RM455.00 smp yang diputuskan oleh PTD bukanlah nilai harga pasaran Lot berkenaan dan jumlah yang award sebanyak RM600,145.00 yang diterima PPTT bukanlah satu award yang berpatutan. [32] Berkaitan dengan perkara yang sama, fakta yang diikrarkan di dalam Afidavit LCH juga berkaitan. Di perenggan 5 Afidavit, LCH menyatakan bahawa setelah selesai siasatan pengambilan tanah, dia ada bertemu dengan pemilik tanah lot bersebelahan dengan Lot berkenaan kepunyaan CLCM. Daripada maklumat yang diterimanya, LCH menyedari bahawa nilaian yang dikemukakan BHL tidak munasabah kerana terlalu rendah berbanding award pampasan yang diterima CLCM. Lihat muka surat 78, RR di Kandungan 9. Fakta tersebut tidak sangkal PTD melalui AJR, menjadikan fakta tersebut sebagai sahih dan tidak dipertikaikan. Berasaskan fakta tersebut, jelaslah PTD gagal memberikan hak yang sama rata kepada PPTT berbanding dengan apa yang diberikan kepada CLCM, walaupun tanah kepunyaan mereka hanyalah bersebelahan dan tujuan pengambilan tanah ialah sama. [33] Berasaskan fakta-fakta tersebut, sekali lagi kami tekankan bahawa keputusan Mahkamah ini di dalam kes Northern Green Ventures haruslah dibezakan. Demi keadilan kepada PPTT yang tanahnya telah diambil secara paksa, Kami berpandangan bahawa peruntukan menurut perenggan 4(a), Jadual Pertama APT 1960 hanya akan terpakai dan mengikat PPTT sekiranya PTD telah memberikan award yang berpatutan iaitu award mengikut nilai harga pasaran Lot berkenaan selaras dengan kehendak menurut APT 1960 dan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Dalam erti kata lain, peruntukan perenggan 4(a), Jadual Pertama APT 1960 hanya akan mengikat PPTT sekiranya terbukti bahawa nilaian yang dikemukakan oleh BHL ialah nilai harga pasaran sebenar Lot berkenaan. [34] Pandangan ketat kami ke atas pemakaian peruntukan mengenai had terhadap pampasan menurut peruntukan di perenggan 4(a), Jadual Pertama APT 1960 adalah selaras dengan keputusan Mahkamah ini di dalam kes Ee Chong Pang & Ors v The Land Administrator of the District of Alor Gajah & Anor [2013] 2 MLJ 16 yang telah memutuskan: [21] The Land Acquisition Act is a legislation that empowers a state authority to deprive a person of his property. As such, we are of the view that the provisions of the Act must be strictly interpreted in favour of the person who is to be deprived of his property so as to give meaning to the constitutional protection of a person's right to his property (see Ismail bin Bakar & Ors v Director of Lands and Mines, Kedah Darul Aman [2011] 5 MLJ 197; [2010] 9 CLJ 810). (penekanan ditambah) [35] Kami selanjutnya berpandangan bahawa kesilapan atau kecuaian BHL dalam menilai harga pasaran Lot berkenaan tidak seharusnya memberikan prejudis kepada hak PPTT untuk mendapatkan pampasan yang berpatutan. PTD seharusnya bertanggungan untuk membuat satu keputusan yang adil setelah mengambil kira kesemua keterangan yang ada di hadapannya semasa siasatan pengambilan tanah. Menurut subseksyen 14(2) APT 1960, setiap award Pentadbir Tanah hendaklah menjadi muktamad dan konklusif tentang nilai tanah yang terlibat dengan pengambilan pada pendapat Pentadbir Tanah, tidak kiralah sama ada orang yang berkepentingan atas tanah tersebut telah hadir atau tidak hadir semasa siasatan. Untuk memudahkan rujukan, peruntukan tersebut ialah seperti berikut: Award of the Land Administrator 14 (2) Every award prepared under subsection (1) shall be filed in the office of the Land Administrator and shall be final and conclusive evidence of the area of any scheduled land, of its value in the opinion of the Land Administrator, and of the apportionment of the compensation awarded by the Land Administrator, whether the persons interested therein have or have not appeared at the enquiry. (penekanan ditambah) [36] Berasaskan peruntukan tersebut, nampaknya PPTT akan lebih bernasib baik sekiranya dia tidak hadir siasatan pengambilan tanah atau pun dia tidak mengemukakan laporan penilaian oleh BHL semasa siasatan. Ini kerana, sudah tentulah PTD akan menerima pakai laporan penilaian oleh JPPH iaitu di atas kadar RM1,200.00 smp. Pada pendapat kami, itu bukanlah hasrat Akta 1960 atau pun Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Frasa “of its value in the opinion of the Land Administrator, ... whether the persons interested therein have or have not appeared at the enquiry” di subseksyen 14(2), APT 1960 secara nyatanya menghendaki PTD mengemukakan pendapat berkaitan dengan nilai harga pasaran Lot berkenaan tanpa mengambil kira sebarang perkara atau keadaan yang lainnya. [37] Dengan itu, kami menjawab persoalan pertama PTD iaitu sama ada peruntukan perenggan 4(a), Jadual Pertama APT 1960 terpakai kepada PPTT secara negatif berdasarkan hal keadaan yang kami nyatakan sebelum ini. Persoalan Undang-undang Kedua – Pemakaian doktrin pilihan dan doktrin estopel [38] Berdasarkan jawapan kami kepada persoalan undang-undang pertama, kami berpandangan bahawa persoalan undang-undang kedua juga seharusnya dijawab secara negatif. Tambahan pula, sebagai pemilik tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah secara paksa, hak PPTT untuk mendapat jumlah pampasan yang berpatutan adalah dijamin menurut APT 1960 dan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Kami berpandangan bahawa prinsip-prinsip ekuiti khususnya pemakaian doktrin pilihan dan doktrin estopel tidak boleh mengatasi peruntukan yang secara jelas dinyatakan di dalam undang-undang khusus mengenai pengambilan tanah dan juga undang-undang tertinggi negara. Oleh itu, sewajarnya persoalan undang-undang kedua PTD juga seharusnya ditolak. Kesimpulan [39] Keputusan PTD sewajarnya diubah di peringkat rujukan tanah di Mahkamah Tinggi. Ini kerana, dalam prosiding rujukan tanah, satu-satunya objektif Mahkamah ialah untuk memastikan orang yang berkepentingan dalam pengambilan tanah secara paksa dibayar pampasan yang berpatutan. Tugas seorang Hakim yang mendengar kes rujukan tanah yang dibantu oleh dua orang pengapit, ialah untuk menentukan terma rujukan yang berkaitan iaitu sama ada orang yang berkepentingan telah dibayar pampasan yang berpatutan. Rujukan tanah bukanlah tempat untuk mencari kelemahan atau kesilapan penilaian yang dilakukan oleh mana-mana penilai yang mengemukakan Laporan penilaian. Tugas Mahkamah dalam kes rujukan tanah terhad kepada terma rujukan yang telah ditetapkan oleh APT 1960 melalui subseksyen 36(2) dan subseksyen 37(1) APT 1960, termasuklah perkara yang berkaitan dengan bantahan terhadap jumlah pampasan yang diterima oleh orang yang berkepentingan. [40] Oleh itu, kami mendapati tiada silapnya keputusan YA HMT memutuskan untuk membenarkan bantahan PPTT. Kami seterusnya mendapati dan memutuskan bahawa rayuan PTD yang diasaskan kepada dua persoalan undang-undang yang dikemukakan di hadapan kami tidak bermerit. Kami sebulat suara menolak rayuan pihak PUU dengan kos dan mengekalkan keputusan Mahkamah Tinggi. Untuk kos rayuan, kami memerintahkan PTD membayar sebanyak RM30,000.00 kepada PPTT. Tarikh: 10 Disember 2025 t.t. CHE MOHD RUZIMA BIN GHAZALI Hakim Mahkamah Rayuan Malaysia Peguamcara bagi pihak Perayu : 1. Pn. Sharifah Syazwani binti 2. Syed Hussin En. Charanjit Singh A/L Mahinder Singh [Penasihat Undang-Undang Negeri Pulau Pinang] Peguamcara bagi pihak Responden : 1. En. Eric Aloysius Augustin 2. En. Elson Beh [Tetuan Y.C. Wong]