Peragash A/L Subramaniam v BINA PURI PROPERTIES SDN BHD (JA-A52NCvC-36-02/2024)

Tuntutan plaintif adalah sepertimana yang telah diplidkan dalam Pernyataan Tuntutan ringkasnya adalah seperti berikut: i. Defendan membayar kepada Plaintif sejumlah RM139,219.73; ii. Faedah ke atas jumlah RM139,219.73 pada kadar 5% setahun dari tarikh pemfailan saman sehingga penyelesaian penuh; iii. Kos tindakan; iv. Relif-relif lain yang selanjutnya yang Mahkamah Yang Mulia ini anggap wajar dan suai manfaat.

Pada 21.2.2025 Mahkamah ini telah membenarkan tuntutan plaintif sebanyak RM139,831.20 dengan kos dan juga faedah. 04/05/2025 22:14:24 JA-A52NCvC-36-02/2024 Kand. 53 S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 2

Defendan tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah tersebut dan merayu ke Mahkamah Tinggi.

Mahkamah kini mengemukakan alasan-alasannya seperti berikut.

Plaintif ialah seorang pembeli sebuah rumah teres dua tingkat dengan PTD No. 235655, Fasa 3, yang dipegang dibawah Geran Induk Geran No. 293584, Lot 95832, Mukim Plentong, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor di dalam satu projek pembangunan perumahan yang dikenali Puri Residences, Fasa 3 (selepas ini dirujuk sebagai “hartanah tersebut”).

Defendan adalah sebuah syarikat pemaju perumahan yang diperbadankan dibawah Akta Syarikat 1965 dan mempunyai alamat pejabat di Wisma Bina Puri, 88, Jalan Bukit Idaman 8/1, Bukit Idaman, 68100 Selayang, Selangor Darul Ehsan, Malaysia. Defendan adalah syarikat pemaju perumahan yang menjual hartanah tersebut kepada Plaintif.

Pada 26.1.2019, plaintif telah membuat pembayaran wang tempahan (booking fee) kepada defendan bagi hartanah tersebut sejumlah RM500.00 dan pada 14.2.2019 sejumlah RM1,500-00 (keseluruhannya sejumlah RM2,000-00).

8.

Fasal 24(1) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan: “Vacant Possession of the said Property shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in clause 26 within twenty-four

months from the date of this Agreement”.

Merujuk fasal 24(1) tersebut, tarikh penyerahan milikan kosong hartanah tersebut adalah dikira 24 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut iaitu pada 10.4.2019 dan milikan kosong Hartanah tersebut adalah sepatutnya diserah kepada Plaintif dalam tempoh 24 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu pada atau sebelum 10.4.2021.

Pada 18.3.2020 negara telah melaksanakan Perintah Kawalan Pergerakan sehingga 31.8.2020 dan seterusnya Perintah Kawalan Pergerakan Pemulihan mulai 1.9.2020 hingga 31.12.2020.

Defendan telah menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada plaintif pada 29.9.2023 melalui sesalinan surat rasmi diisukan kepada plaintif (selepas ini dirujuk sebagai “surat rasmi defendan tersebut”)(m/s 39 – 40 Ikatan B).

Plaintif mengambil milikan kosong rumah tersebut pada 9.11.2023.

Akibat kelewatan dan kegagalan defendan menyerahkan pemilikan kosong (vacant possession) mengikut tempoh masa 24 bulan seperti S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 4 dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, defendan telah melanggari terma dalam fasal 24 tersebut. Oleh itu defendan bertanggungjawab untuk membayar kepada Plaintif gantirugi penyerahan lewat milikan kosong (liquidated ascertained damages - LAD) hartanah tersebut.

Saksi-saksi yang dipanggil di dalam kes ini iaitu: i. Plaintif sendiri (SP1); ii. Ng Han Seng (SD1) – Pengurus Jualan dan Pemasaran defendan.

Plaintif telah membayar wang tempahan (“booking fee”) kepada ejen defendan iaitu Premier Plus Counsultancy (M) Sdn Bhd yang telah melakukan kerja-kerja promosi penjualan projek perumahan Puri Residences 3 yang dibangunkan oleh defendan. Resit-resit ID1 dan P2 yang dikeluarkan oleh Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd menyokong keterangan plaintif bahawa wang tempahan tersebut telah dibayar pada 29.1.209 dan 14.2.2019.

Plaintif seterusnya berhujah risalah defendan jelas menunjukkan Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd adalah exclusive marketing agent defendan. Tiada bukti dikemukakan oleh defendan bahawa Premier Plus Marketing Sdn Bhd adalah ejen defendan untuk projek perumahan tersebut. S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 5

Oleh kerana defendan menafikan Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd merupakan ejen defendan, maka plaintif telah mengemukakan Notis Mengemukakan (Lampiran H) yang difailkan pada 15.11.2024 di mana plaintif memohon antara lainnya dokumen-dokumen yang menunjukkan kontrak antara defendan dan Premier Plus Consultancy Sdn Bhd, resit-resit bayaran plaintif dan/atau apa jua bentuk perhubungan antara defendan dan Premier Plus Consultancy Sdn Bhd. Namun defendan gagal dan atau enggan memgemukakannya.

Keengganan defendan mengemukakan dokumen-dokumen yang diakui berada dalam milikan defendan mewajarkan Mahkamah membuat suatu inferens selaras peruntukan seksyen 114 (g) Akta Keterangan 1950 bahawa sekiranya dokumendokumen yang diminta untuk ditunjukkan seperti penyata akaun bagi pembayaran yang diterima dari Plaintif, kontrak dan komunikasi antara Defendan dan ejennya, kandungan dokumen-dokumen berkenaan adalah tidak memihak kepada pendirian Defendan

Pendirian defendan bahawa tarikh permulaan LAD adalah dari tarikh perjanjian ditandatangani adalah salah dan tanpa asas (rujuk kes PJD Regency Sdn Bhd v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor and Other Appeals 2 CLJ 441 [2021]). Menurut nas undang-undang tersebut tarikh pengiraan LAD ialah tarikh wang tempahan dibayar oleh pembeli untuk hartanah tersebut.

Defendan menuntut pengecualian bawah Akta Covid-19 2020 tanpa menunjukkan permohonan yang dibuat kepada Menteri dan S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 6 kelulusannya. Defendan sebaliknya telah mengemukakan dokumen yang tidak ada kaitan dengan Puri Residence 3 bagi tujuan mengelirukan Mahkamah.

Defendan mengakui bahawa terdapat kelewatan penyerahan milikan kosong hartanah tersebut kepada plaintif. Namun, defendan tidak bersetuju atas pengiraan tempoh hari kelewatan dan LAD yang dikira oleh Plaintif.

Defendan tidak mempunyai pengetahuan tentang pembayaran yuran tempahan kepada syarikat Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd, pada 26.1.2019 dan 14.2.2019 kerana Defendan tidak menerima apa-apa yuran tempahan tersebut kononnya yang dinyatakan oleh Plaintif.

Defendan tidak pernah bekerjasama dengan syarikat Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd untuk sebarang pengurusan pemasaran hartanah-hartanah. Sebaliknya syarikat yang dilantik oleh defendan untuk pengurusan pemasaran adalah “Premier Plus Marketing Sdn Bhd.

Resit-resit syarikat Premier Plus ID1 dan P2 mencatatkan “Loan Processing Deposit For PTD235655”. Defendan berhujah bahawa defendan adalah sebuah syarikat pemaju hartanah dan defendan tidak berhak dan tidak pernah melakukan sebarang “Loan S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 7 Processing” bagi pembeli-pembeli hartanah yang dibangunkan oleh defendan.

Ketiga-tiga surat “Permohonan Pengecualian Tempoh Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) Bagi Pemajuan Yang Terjejas Kerana Penularan Wabak Covid-19” bertarikh 5.11.2020, 30.3.2021 dan 29.7.2022 (selepas ini dirujuk sebagai “Surat-Surat Pengecualian Tempoh Masa tersebut”)( eksibit ID3, ID4 dan ID5)), yang dibenarkan dan diluluskan oleh Jabatan Perumahan Negara dan/atau Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan kepada Defendan, tempoh 18.3.2020 sehingga 31.12.2020 adalah berjumlah 289 hari dan penambahan 304 hari, iaitu berjumlah 593 hari harus diambil kira untuk dikecualikan bagi pengiraan LAD tersebut dimana Defendan telah memaklumkan dan Plaintif mempunyai pengetahuan atas Surat-Surat Pengecualian Tempoh Masa tersebut. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Sama ada Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd ejen / wakil defendan

Keterangan plaintif (SP1) mendakwa yuran tempahan telah dibayar pada 26.1.2019 iaitu semasa plaintif berjumpa dengan wakil defendan yang sedang mempromosikan projek perumahan tersebut di salah satu pusat membeli belah di Johor Bahru.

Bukti yuran tempahan ialah ID1 (rujuk di bawah) dan juga P2 (m/s 54 Ikatan B) iaitu resit-resit yang dikeluarkan oleh sebuah syarikat bernama Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd. S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 8

Semasa perbicaraan, resit ID1 dibantah untuk ditandakan sebagai eksibit oleh defendan atas alasan tiada salinan asal dikemukakan. Penjelasan SP1 ialah resit asal sudah tiada di dalam simpanannya dan tidak lagi dijumpai.

Mahkamah menerima penjelasan SP1 dan memutuskan untuk menerima masuk resit ID1 ini untuk ditandakan sebagai eksibit P1 dibawah seksyen 65(1)(c) Akta Keterangan 1950 iaitu Mahkamah menerima masuk ID1 tersebut sebagai keterangan sekunder.

Resit-resit P1 dan P2 dikeluarkan oleh syarikat Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd. Di atas kedua-dua resit tersebut tertera S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 9 nama plaintif dan no. PTD 235655 iaitu unit yang sama seperti yang tertera dalam Perjanjian Jual Beli tersebut.

Selain itu, risalah promosi projek perumahan tersebut tertera nama “Premier Plus”sebagai ejen pemasaran esklusif.

Defendan menafikan resit-resit P1 dan P2 tersebut dikeluarkan oleh agensi sah yang dilantik oleh defendan. Defendan mendakwa agensi yang dilantik oleh defendan ialah Premier Plus Marketing Sdn Bhd dan bukannya Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd. Keterangan SD1 sebagai wakil defendan ialah: SS: Baik, bagaimana kamu telah dapatkan Plaintif sebagai pembeli hartanah ini, dalam kes ini? SD1: Melalui agensi. SS: Namakan agensi tersebut. SD1: Premier Plus Marketing Sdn Bhd. SS: Premier Plus Marketing Sdn Bhd? Jadi Resit yang dikeluarkan ini bukan dari agensi yang kamu lantik? SD1: Bukan. SS: Saya pohon izin merujuk kepada brocer berwarna Puan. Baik rujuk kepada m/s 43-45, baik siapa ejen-ejen yang telah dilantik oleh Defendan mengikut dalam brocer tersebut? SD1: Tidak pasti. SS: Sekarang lihat brocer in (brocer berwarna diserahkan kepada SD-1). Siapa agen yang dilantik? SD1: Premier Plus. S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 10

Defendan juga mendakwa defendan tidak pernah menerima apa-apa wang deposit yang dibayar oleh plaintif. Keterangan SD1 semasa disoal balas: SS: Kamu setuju dengan saya, semua urusan jualan sales and purchase agreement, finance bukan dikelolakan oleh kamu, kamu setuju atau tidak? SD1: Tidak. SS: Apa peranan kamu dalam syarikat defendan? SD1: Jualan dan pemasaran. SS: Jualan dan pemasaran, tadi kamu kata Premier Plus Marketing adalah ajen yang kamu lantik, betul? SD1: Betul. SS: Apakah terma perlantikan Marketing Agent ini? SD1: Surat apoiment ada 2-3 m/s saya tidak tahu semua, saya kena rujuk balik, please tanya soalan spesifik. SS: Baik, jadi ejen kamu mempunyai kuasa untuk menerima Wang deposit bagi pihak Defendan? SD1: Tidak pasti. SS: Baik, saya katakan kepada kamu, sekiranya deposit RM2000 itu tidak dibayar tak mungkin kamu dapat maklumat pembeli ataupun Plaintif dapat menandatangani perjanjian jualbeli, setuju atau tidak? SD1: Tidak. SS: Jadi, mana-mana pembeli mereka terus datang tandatangani perjanjian jualbeli ke? SD1: Tidak. SS: Jadi amalannya mereka bayar booking fees kan? SD1: Tidak pasti. S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 11 SS: Tidak pasti? Jadi bagaimana kamu dapatkan maklumat bagi menyediakan maklumat jualbeli? SD1: Premier Plus Marketing Sdn Bhd akan hantar email kepada kita bahawa ada pembeli sudah comfirm untuk beli itu sahaja. SS: Okay, bila mereka kata confirm itu bagaimana mereka confirm itu? SD1: Tidak pasti, itu urusan syarikat lain.

Mahkamah mendapati melalui keterangan plaintif dan resit-resit P1 dan P2, plaintif telah berjaya membuktikan bahawa plaintif telah membayar yuran tempahan kepada Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd bagi unit rumah yang ingin dibelinya. Defendan menanggung beban untuk membuktikan Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd bukanlah ejen yang dilantik oleh defendan dan tidak menerima apa-apa yuran tempahan yang dibayar oleh plaintif.

Daripada jawapan-jawapan SD1 di atas, ternyata penafian defendan merupakan penafian kosong semata-mata. SD1 sedaya upaya enggan atau mengelak daripada memberikan jawapan yang benar dan jelas mengenai isu ejen yang dilantik defendan di dalam kes ini. Tiada apa-apa dokumen seperti penyata akaun defendan atau kontrak di antara defendan dan Premier Plus Marketing Sdn Bhd dikemukakan untuk menyokong penafian SD1 tersebut.

Plaintif mendapat tahu mengenai projek perumahan hartanah tersebut melalui promosi pemasaran ejen defendan di salah sebuah pusat membeli belah di Johor Bahru dimana ejen defendan telah menyediakan model-model rumah dan mengedarkan risalah untuk S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 12 mempromosikan projek perumahan tersebut. Plaintif telah membayar wang tempahan bagi unit yang ingin dibeli olehnya kepada ejen yang dilantik oleh defendan.

Mahkamah mengambil notis kehakiman bahawa kaedah pemasaran dan promosi seperti di atas adalah satu yang lazim dilakukan di negara ini bagi mempromosikan projek-projek perumahan yang akan dibangunkan oleh pihak pemaju projek. Sekiranya tiada promosi dan tempahan daripada bakal pembeli, bagaimana pemaju projek seperti defendan dapat mengenalpasti pembeli yang berminat membeli rumah-rumah yang bakal didirikan?

SD1 sendiri mengaku bahawa defendan mendapat senarai bakal pembeli daripada ejen mereka Premier Plus Marketing Sdn Bhd. Bagaimana Premier Plus Marketing Sdn Bhd mendapat nama-nama bakal pembeli gagal / enggan diterangkan oleh defendan.

Mahkamah berpendapat Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd, Premier Plus Marketing Sdn Bhd dan/atau Premier Plus yang tertera di atas resit-resit P1, P2 dan risalah promosi tersebut kesemuanya merujuk kepada ejen yang sama dilantik oleh defendan bagi tujuan promosi projek perumahan Puri Residences 3 tersebut dan dipertanggungjawabkan untuk membuat promosi dan menerima tempahan daripada bakal pembeli projek perumahan Puri Residences 3 tersebut.

Sungguhpun di atas resit-resit P1 dan P2 tertulis bayaran sebagai “Loan Processing Deposit For PTD235655” Mahkamah berpendapat S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 13 ini tidak menidakkan bayaran yang dibuat oleh plaintif merupakan yuran tempahan bagi unit yang plaintif inginkan.

Tindakan mengutip wang pendahuluan daripada pembeli i.e. plaintif oleh pihak ejen i.e. Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd dengan menggunakan label “Loan Processing Deposit For PTD235655 merupakan satu perbuatan terjumlah kepada mengutip wang tempahan yang mana bertentangan dengan peraturan 11 Housing Development (Control and Licensing) Regulation 1989 seperti yang diputuskan di dalam kes PJD Regency Sdn Bhd v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor And Other Appeals [2021] 2 CLJ 441. Dalam kes tersebut Mahkamah Persekutuan memutuskan: “(4) Regulation 11(2) clearly stipulates and expressly provides for an absolute prohibition against the collection of booking fees howsoever they are called or described.”

Berdasarkan di atas, Mahkamah memutuskan bahawa Premier Plus Consultancy (M) Sdn Bhd merupakan ejen / wakil kepada defendan yang telah menerima wang tempahan bagi hartanah tersebut daripada plaintif seperti yang dibuktikan di dalam P1 dan P2 tersebut. Tarikh pengiraa LAD

Mahkamah memutuskan pengiraan LAD dikira dari tarikh pembayaran tempahan (booking fee) dan bukannya tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut. Isu ini telah diulas dengan panjang lebar oleh S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 14 Mahkamah Persekutuan dalam PJD Regency Sdn Bhd, supra, dan Mahkamah ini terikat dengan keputusan tersebut.

Dalam kes ini adalah tidak dipertikaikan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut bertarikh 10.4.2019. Berdasarkan fasal 24(1), milikan kosong hendaklah diserahkan dalam tempoh 24 bulan daripada tarikh 10.4.2019 tersebut. Fasal 24(2) pula memperuntukkan sekiranya pihak pemaju i.e. defendan gagal menyerahkan milikan kosong tersebut dalam tempoh yang diperuntukkan, defendan boleh dikenakan LAD dengan kadar “calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry date of the period stipulated in the subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said property.”

Notis milikan kosong dikeluarkan oleh defendan bertarikh 29.9.2023 dan keterangan plaintif menunjukkan plaintif mengambil milikan kosong pada 9.11.2023. Namun begitu klausa 26(3) Perjanjian Jual Beli memperuntukkan pembeli diandaikan mengambil milikan kosong hartanah tersebut selepas 30 hari tamat notis ini sama ada pembeli mengambil milikan kosong atau tidak.

Oleh yang demikian, pengiraan bagi maksud pengiraan LAD, Mahkamah memutuskan tarikh akhir ialah 30 hari selepas 29.9.2023 iaitu 29.10.2023 bukannya 9.11.2023 tersebut. Ini bermakna terdapat kelewatan selama 1006 hari dari 26.12019 sehingga 29.10.2023. S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 15 Sama ada pengecualian di dalam surat ID3, ID4 dan ID5 terpakai di dalam pengiraan LAD

Defendan tidak menafikan terdapat kelewatan penyerahan milikan kosong hartanah tersebut kepada plaintif. Namun defendan berhujah pengiraan LAD perlu mengambil kira pengecualian 593 hari berdasarkan kebenaran dan kelulusan Jabatan Perumahan Negara dan/atay Kementerian Perumahan Kerajaan Tempatan melalui surat-surat pengecualian tempoh masa tersebut (ID3, ID4 dan ID5).

Surat-surat pengecualian tempoh masa tersebut telah dibantah ditandakan sebagai eksibit oleh plaintif semasa perbicaraan dan masih bertanda ID3, ID4 dan ID5. Surat-surat pengecualian tempoh masa tersebut terletak di Bahagian C Ikatan B di mana defendan perlu mengemukakan salinan asal dan memanggil pembuat dokumen tersebut untuk mengesahkan kandungannya sebelum diterima masuk sebagai eksibit.

Perkara-perkara tersebut tidak dilakukan oleh defendan. Pada peringkat hujahan juga defendan tidak berhujah mengenai status surat-surat pengecualian tempoh masa tersebut sama ada Mahkamah patut menerima masuk surat-surat tersebut sebagai eksibit ataupun sebaliknya.

Pada peringkat ini surat-surat tersebut masih merupakan dokumen yang dikenalpasti tapi tidak diterima masuk sebagai sebahagian daripada keterangan kerana gagal mematuhi syarat-syarat seperti S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 16 yang diperuntukkan di bawah seksyen-seksyen 61 – 65 dan 73A Akta Keterangan 1950.

Mahkamah merujuk kepada kes Siti Athirah Bt Mohd Sapuan v Razanatul Ain Bt Hassan & Anor [2015] 4 MLJ 359 di mana Mahkamah Rayuan memutuskan: “The learned sessions court judge arrived at this finding based on the first defendant’s police report, a document that was never tendered as evidence in court. We hardly need to stress here that a court is only bound to consider evidence that has been properly tendered before it and admitted as evidence. Anything else should be completely disregarded by the court.”

Plaintif juga membantah kemasukan surat-surat pengecualian tempoh masa tersebut kerana defendan gagal membuktikan ketiga-tiga surat tersebut berkaitan dengan projek perumahan hartanah tersebut kerana surat-surat tersebut merujuk kepada no. APDL (Advertiser’s Permit and Developer’s License) yang berlainan.

Plaintif berhujah dan Mahkamah bersetuju dengan hujahan plaintif bahawa setiap satu projek perumahan mempunyai No. APDL yang berlainan. Jika dirujuk kepada ID3, ID4 dan ID5, terdapat dua nombor APDL yang berlainan. ID3 dan ID4 adalah bagi No. APDL: 12071- 3/03-2021/01793(L) manakala ID5 adalah bagi No. APDL: 12071-

No. APDL 12071-3/03-2021/01793(L) adalah lesen yang diluluskan pada tahun 2021, manakala No. APDL 12071 - 4/02-2022/01271(L) S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 17 adalah lesen yang diluluskan pada tahun 2022. Bagi projek Puri Residence Phase 3 defendan telah memulakan pengiklanan seawal tahun 2019 dan no. APDL bagi projek perumahan Puri Residence Phase 3 tidak pernah dikemukakan atau ditunjukkan oleh defendan.

Isu ini telah dibangkitkan di dalam Jawapan kepada Pembelaan yang difailkan oleh plaintif. Perenggan 6 Jawapan kepada Pembelaan memplidkan: “Perenggan 5(c) hingga (h) Penyataan Pembelaan Defendan adalah dinafikan dan Defendan diletakkan atas beban pembuktian yang kukuh bagi satu pengataannya. Selanjutnya, plaintif menyatakan bahawa tempoh pelanjutan hanya diberikan sekiranya terdapat permohonan rasmi daripada pemaju bagi sesuatu projek perumahan.”

Selain itu plaintif juga telah mengemukakan Notis untuk Mengemukakan bertarikh 15.11.2024 memohon dokumen-dokumen antara lainnya “… semua surat menyurat yang dihantar dan diterima dari Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan …” namun tiada apa maklum balas diberikan oleh defendan.

Defendan di dalam hujahannya mendakwa Notis tersebut dikeluarkan 5 hari sebelum bicara. Apa yang diminta adalah terlalu am dan luas dan dperkara-perkara ini tidak pernah ditimbulkan semasa Pre-trial Case Management.

Mahkamah menolak untuk menggunapakai andaian bertentangan terhadap defendan akibat kegagalan untuk mematuhi Notis untuk S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 18 Mengemukakan tersebut di bawah s 114(g) Akta Keterangan seperti yang dihujahkan oleh plaintif kerana perkara-perkara tersebut tidak pernah ditimbulkan semasa pengurusan kes. Oleh itu, tidak adil bagi plaintif untuk memintanya pada saat akhir sebelum kes dibicarakan.

Namun begitu, Mahkamah berpendapat bantahan yang dikemukakan oleh plaintif berkenaan surat-surat pengecualian tempoh masa tersebut adalah sah berdasarkan fakta kes ini.

Defendan telah mengemukakan 3 surat pengecualian yang mengandungi no. APDL yang berlainan. Defendan juga tidak mendedahkan atau menjelaskan sama ada nombor-nombor APDL ini merujuk kepada projek pembinaan yang menjadi pertikaian di dalam kes ini. Keterangan saksi defendan SD1 sendiri tidak memuaskan dan apabila dikemukakan soalan-soalan penting SD1 enggan menjawabnya.

Melalui pliding, defendan telah mendapat notis awal bahawa plaintif membantah pengecualian yang didakwa diperolehi oleh defendan daripada Jabatan Perumahan Negara dan/atau Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

Memandangkan defendan ingin bergantung kepada pengecualian tersebut maka beban untuk membuktikan defendan diberikan pengecualian dibawah Akta 829 dan Akta A1641 adalah terletak di atas defendan (rujuk seksyen 101 dan 102 Akta Keterangan 1950). Malangnya defendan telah gagal untuk membuktikannya. S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 19

Oleh yang demikian, pengecualian 593 hari di dalam pengiraan LAD terhadap defendan adalah tidak terpakai di dalam kes ini. Mahkamah menerima hujahan plaintif bahawa pengecualian yang terpakai terhadap defendan hanyalah 320 hari dibawah seksyen 35 Akta 820 dan seksyen 38D Akta A1641.

Mahkamah memutuskan pengiraan LAD ialah seperti berikut: Harga belian : RM744,000 Tarikh tempahan : 26.1.2019 Tarikh serahan asal : 26.1.2021 Tarikh milikan kosong : 29.10.2023 Pengecualian Covid : 320 hari Hari kelewatan milikan kosong: 27.1.2021 – 28.10.2023 = 1006 hari Tolak pengecualian Covid: 1006 – 320 = 686 hari Kiraan: RM744,000 x 10% x 686 hari = RM139,831.20 365 hari Jumlah LAD yang dibenarkan: RM139,831.20

Atas alasan-alasan di atas, tuntutan plaintif seperti yang dikira di atas dibenarkan dengan kos. Faedah 5% setahun ke atas jumlah penghakiman dari Tarikh pemfailan saman sehingga Tarikh penyelesaian penuh. S/N Vhm4orV3TkepMdNkbEMqhA JA-A52NCVC-36-02/2024 Alasan Penghakiman 20

Kos mengikut skala. Bertarikh pada 4 Mei 2025 ………………………………. LAILAWATI BINTI ALI Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 3 Johor Bharu, JOHOR Bagi pihak plaintif: Bagi pihak defendan: