Perbadanan Kemajuan Iktisad Negeri Kelantan v Cameron Farm and Nursery Development Sdn Bhd (DA-24NCVC-49-02/2018)

Plaintif (Perbadanan Kemajuan Iktisad Negeri Kelantan) telah memajakkan tanah di Mukim Ulu Nenggiri, Gua Musang Kelantan kepada Defendan untuk dimajukan. Oleh kerana Defendan gagal memajukannya seperti di dalam Perjanjian yang telah dimasuki oleh kedua-dua pihak sebelum ini, maka Plaintif telah, melalui Saman Pemula ini memohon satu deklarasi bahawa pajakan yang telah diberikan tersebut telah ditamatkan secara sah oleh Plaintif. Plaintif juga turut memohon lain-lain Perintah termasuk Perintah supaya Defendan menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif, satu 2 deklarasi supaya Defendan mengakaunkan pendapatan-pendapatan Defendan selama ini sejak berada di hartanah tersebut dan membenarkan Pengarah Tanah Dan Galian, Kelantan supaya membatalkan tuntutan balas Defendan untuk satu deklarasi bahawa pajakan tanah tersebut adalah masih sah dan berkuatkuasa.

Setelah mendengar hujahan pihak-pihak dan meneliti Kertas-Kertas Kausa, Afidavit-Afidavit dan lain-lain, Mahkamah telah membenarkan Permohonan Plaintif dan menolak Tuntutan Balas Defendan dengan kos sebanyak RM6,000.00.

Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan rayuan kepada Mahkamah Rayuan.

Ini merupakan alasan-alasan terhadap keputusan tersebut.

PKINK (Plaintif) adalah Perbadanan Kemajuan Iktisad Negeri Kelantan. Ia ditugaskan untuk melaksanakan, memantau dan mengawasi aktiviti-aktiviti komersial dan ekonomi di Kelantan untuk dan bagi pihak kerajaan negeri Kelantan dengan tujuan untuk menerajui pembangunan dan kesejahteraan ekonomi serta menjana dana dan pendapatan bagi Negeri Kelantan.

Di atas permohonan Plaintif, melalui satu surat bertarikh 3.3.1993, Pihak Berkuasa Negeri melalui Pengarah Tanah Dan Galian, 3 Kelantan (“PTG”) telah meluluskan pemberi milikan 3 Lot tanah di Mukim Ulu Nenggiri, Daerah Gua Musang kepada PKINK untuk 99 tahun bagi maksud membuka “ladang ubi kentang” dan 2 Lot lagi adalah untuk “projek Argo-Tourism”.

Melalui surat-surat bertarikh 4.1.1994 dan 20.1.1994 sebuah Syarikat bernama Shanghai Chong Kee Berhad (“SCKB”) telah mencadangkan satu usahasama dengan PKINK untuk memajukan Tanah tersebut sebagai Ladang Horticulture, Resort Percutian dan Padang Golf yang konsisten dengan syarat-syarat nyata tersebut (“projek tersebut”).

Ke arah itu, Perjanjian-Perjanjian berikut yang disediakan oleh SCKB telah ditandatangani :

Shareholders’ Agreement antara seorang bernama Kwan iaitu Pengarah SCKB dan seorang bernama Kamarulzaman bin Md Yunus (“Kamarulzaman”) dengan PKINK, yang memperuntukkan antara lain, hak-hak dan obligasi-obligasi mereka di bawah projek dan Cameron Farm and Nursery Development (“CFND”)/Defendan dilantik sebagai kenderaan (vehicle) untuk usahasama tersebut untuk melaksanakan projek tersebut.

(ii) Dua perjanjian tambahan di mana Kwan dan Kamarulzaman telah menovasi (novated) hak dan obligasi mereka di bawah Shareholders’ Agreement kepada sebuah Syarikat bernama 4 SCK Properties Sdn Bhd (“SCK Properties”) dengan itu menjadikan SCK Properties pihak usahasama tersebut kepada Shareholders’ Agreement menggantikan Kwan dan Kamarulzaman. [9] Berkenaan obligasi-obligasi, PKINK hanya perlu memajak tanah tersebut kepada CFND/Defendan dan SCK Properties akan membiayai projek tersebut dan memastikan CFND/Defendan melaksanakan projek tersebut secara tekun. [10] Pada 2.8.2000 pihak Berkuasa Negeri telah meluluskan pajakan tanah tersebut kepada CFND/Defendan. Pada 21.7.2006, Lembaga Pengarah CFND telah meluluskan resolusi untuk menerima pajakan tanah tersebut daripada PKINK dan pada 4.12.2006 pajakan tanah tersebut telah didaftarkan, melalui perserahan No. 4160/2006. [11] Malangnya, SCK Properties dan CFND/Defendan gagal sama sekali untuk melaksanakan projek tersebut. Mereka tidak memajukan ladang Ladang Horticulture, Resort Percutian dan Padang Golf, yang dijanjikan. Mereka juga gagal menjawab surat-surat PKINK bertarikh 7.12.2009 dan 12.2.2010 yang dialamatkan kepada SCK Properties dan CFND. Melalui satu surat bertarikh 23.4.2010 PKINK telah menerima penolakkan (repudiation) mereka terhadap usahasama tersebut dan menamatkkan Shareholders’ Agreement tersebut. 5 [12] Perlu ditekankan di sini di dalam Afidavit Jawapan Defendan, CFND/Defendan tidak pernah menafikan bahawa ia tidak menerima surat-surat tersebut dan tidak menafikan bahawa mereka tidak melaksanakan projek tersebut. CFND/Defendan selanjutnya tidak menafikan dakwaan PKINK dalam perengggan 8 Afidavit Sokongan Plaintif bahawa CFND/Defendan telah menggunakan tanah tersebut untuk penanaman pertanian sayur-sayuran dan telah memperoleh pendapatan daripada aktiviti-aktiviti tersebut tanpa sebarang perakaunan kepada PKINK. CFND/Defendan juga dipercayai telah menyewa sebahagian tanah tersebut kepada beberapa kebun kecil pihak ketiga dan telah mengutip sewa, juga tanpa perakaunan kepada PKINK. [13] Seterusnya SCK Properties telah membuat beberapa tuntutan– tuntutan terhadap PKINK yang mana PKINK pertikaikan dan melalui surat bertarikh 6.5.2010, SCK Properties telah merujuk kesemua pertikaian di antara mereka ke Mahkamah Timbangtara menurut Kluasa 23 Shareholders’ Agreement (timbangtara pertama). [14] Berbalik kepada Defendan (CFND), memandangkan mereka masih menghuni tanah tersebut, maka Plaintif telah memfailkan tindakan ini terhadapnya pada 12.2.2018 dan menuntut perkara-perkara berikut:

Satu deklarasi bahawa Pajakan Tanah yang diberikan oleh Plaintif kepada Defendan ke atas tanah yang dipegang di bawah hakmilik Pajakan Negeri No. 2907 Lot 1666, Mukim 6 Ulu Nenggiri, Jajahan Gua Musang, Negeri Kelantan (“Tanah”) yang didaftarkan melalui Perserahan No. 4160/2006 telah ditamatkan secara sah oleh Plaintif;

(ii) Satu Perintah bahawa Defendan sama ada secara sendiri dan/atau melalui pekerjanya dan/atau ejennya dan/atau kesemua orang yang menuntut di bawah atau melaluinya dalam masa tiga puluh

hari dari Perintah ini mengosongkan dan menyerahkan dan/atau menyebabkan dikosongkan dan diserahkan kepada plaintif milikan kosong Tanah tersebut;

(iii) Sekiranya Defendan sama ada secara sendiri dan/atau melalui pekerjanya dan/atau ejennya dan/atau kesemua orang yang menuntut di bawah atau melaluinya gagal dan/atau enggan untuk mengosongkan dan menyerahkan dan/atau menyebabkan dikosongkan dan diserahkan kepada Plaintif milikan kosong Tanah tersebut dalam masa tiga puluh (30) hari dari Perintah ini, maka Plaintif akan berhak untuk mengambil tindakan seterusnya untuk mendapatkan milikan kosong Tanah tersebut;

(iv) Selaras dengan Seksyen 313 Kanun Tanah Negara 1965 Plaintif akan berhak untuk memohon kepada Pendaftar Hakmilik, Kelantan dan/atau Pengarah Tanah Dan Galian, Kelantan untuk membatalkan pendaftaran Pajakan tersebut yang memihak kepada Defendan melalui Perserahan No. 7 4160/2006 dan Pendaftar Hakmilik, Kelantan dan/atau Pengarah Tanah Dan Galian, Kelantan akan seterusnya membatalkan pendaftaran Pajakan tersebut;

Satu Perintah bahawa Defendan sama ada secara sendiri dan/atau melalui pekerjanya dan/atau ejennya dan/atau kesemua orang yang menuntut di bawah atau melaluinya dengan serta-merta selepas Perintah ini berhenti dan ditahan daripada mengusahkan Tanah tersebut dan/atau menyewakan Tanah tersebut atau mana-mana bahagiannya kepada mana-mana pihak ketiga dan/atau mengutip apa-apa hasil atau sewa dari Tanah tersebut;

(vi) Satu Perintah bahawa, dalam masa tiga puluh (30) hari dari tarikh Perintah ini, Defendan mendedahkan dan memberi akaun kepada Plaintif di bawah sumpah melalui surat akaun bersumpah berkenaan segala aktiviti-aktiviti yang ia dilakukan di atas Tanah tersebut dan segala pendapatan, untung dan/atau hasil dan sewa yang dikutip atau diterima daripada penggunaan Tanah tersebut daripada tarikh Defendan mengambil milikan kosong Tanah tersebut sehingga tarikh Perintah ini;

(vii) Satu Perintah bahawa, dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh Defendan menyerahkan milikan kosong Tanah tersebut kepada Plaintif, Defendan mendedahkan dan memberi akaun kepada Plaintif di bawah sumpah melalui surat akaun 8 bersumpah berkenaan segala aktiviti-aktiviti yang ia lakukan di atas Tanah tersebut dan segala pendapatan, untung dan/atau hasil dan sewa yang dikutip atau diterima daripada penggunaan Tanah tersebut daripada tarikh Defendan mengambil milikan kosong Tanah tersebut sehingga tarikh Perintah ini;

(viii) Ganti rugi am termasuk untuk pencerobohan ke atas Tanah tersebut, ganti rugi teladan dan punitif ditaksirkan ke Mahkamah;

(ix) Faedah ke atas segala jumlah yang Defendan diperintahkan membayar kepada Plaintif pada kadar 8% setahun dari tarikh ini sehingga penyelesaian; dan

Defendan membayar Plaintif kos sebanyak RM20,000.00. [15] Plaintif juga memohon kepada Mahkamah ini untuk menolak tuntutan balas Perayu/Defendan untuk relif-relif seperti berikut:

Satu deklarasi bahawa pajakan yang diberi kepada Defendan ke atas Tanah tersebut adalah masih sah dan berkuatkuasa;

(ii) Satu Perintah bahawa notis-notis yang dikeluarkan oleh Plaintif melalui surat Peguamcara Plaintif bertarikh 23.4.2010 dan 10.12.2015 adalah tidak sah disisi undang-undang dan terbatal; 9

(iii) Relif di bawah Seksyen 237 Kanun Tanah Negara 1965 untuk diberikan oleh Mahkamah kepada Defendan sebagaimana yang difikirkan sesuai dalam hal keadaan kes ini;

(iv) Satu Perintah bahawa Plaintif sama ada secara sendiri dan/atau melalui pekerjanya dan/atau ejennya dan/atau pengkhidmatnya dilarang mengganggu atau kacau Defendan daripada menikmati secara aman dan sentosa pajakan Tanah tersebut dan/atau dilarang mengusir atau cuba mengusir Defendan daripada menduduki Tanah tersebut untuk tempoh pajakan Tanah tersebut;

Secara alternatif, Defendan dibayar kehilangan, kerugian dan pampasan yang akan ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar. C. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [16] Mahkamah telah meneliti segala Kertas-Kerta Kausa, Afidavit-Afidavit dan keterangan dokumentari yang telah dikemukakan. Mahkamah akan menilai keterangan-keterangan tersebut secara Judicial Appreciation of Evidence. [17] Tujuan utama Plaintif (PKINK) bersetuju untuk memajak Tanah tersebut kepada Defendan ialah untuk membangunkan Tanah tersebut melalui usahasama di antara PKINK dan SCK Properties sejajar dengan Projek tersebut dan Shareholders’ Agreement yang 10 memperuntukkan bahawa CFND “to be used as the vehicle for the joint venture between them”. Malangnya SCK Properties dan CFND telah gagal melaksanakan projek-projek tersebut. Justeru, tiada Ladang Horticulture, Resort Percutian dan Padang Golf dapat dibina dan dimajukan. [18] Plaintif menghujahkan dari segi Kontrak, apabila SCK Properties dan CFND/Defendan gagal melaksanakan Projek tersebut dan menolaknya (repudiate) dan PKINK telah menerima penolakan mereka terhadap usahasama tersebut dan menamatkan Shareholders’ Agreement melalui surat bertarikh 23.4.2010, maka usahasama tersebut juga dianggap telah berakhir/ditamatkan semenjak 23.4.2010. Mahkamah bersetuju dengan hujahan tersebut. Ini bermakna CFND/Defendan tidak berhak untuk terus berada di atas Tanah tersebut. Ini juga bermakna PKINK/Plaintif sememangnya berhak untuk mendapat kembali milikan kosong dan membatalkan pendaftaran pajakan tanah tersebut. Mahkamah juga berpendapat bahawa apabila CFND terus menghuni Tanah tersebut selepas 23.4.2010 ianya merupakan percerobohan (trespass) dan PKINK berhak mendapat kembali milikan kosong dan tuntutan kerugian. [19] Defendan pula mempersoalkan bahawa jika itulah kedudukan Plaintif, maka Kausa Tindakan adalah bermula 23.4.2010. Ini bermakna “doctrine of laches” terpakai kerana kelewatan Plaintif membawa tindakan undang-undang terhadap Defendan/CFND. 11 [20] PKINK/Plaintif juga telah mendakwa bahawa CFND/Defendan telah menggunakan Tanah tersebut untuk penanaman pertanian dan sayur-sayuran dan telah memperoleh pendapatan daripada aktiviti-aktiviti tersebut. PKINK/Plaintif juga mendakwa bahawa CFND/Defendan telah menyewakan sebahagian Tanah tersebut kepada beberapa pekebun kecil pihak ketiga dan telah mengutip sewa, tanpa sebarang perakaunan kepada PKINK. CFND/Defendan tidak menafikannya, dan tidak mendedahkan sebarang butir mengenai apa yang dilakukannya di atas Tanah tersebut semenjak 1995. [21] Setelah penolakan tersebut diterima, SCK Properties telah membuat beberapa tuntutan terhadap Plaintif yang mana Plaintif telah pertikaikan. Bersandarkan Klausa 23, Shareholders’ Agreement, maka pertikaian ini telah dirujuk ke Timbangtara. Bicara di Mahkamah Timbangtara telah dilakukan pada 10.4.2015.

Sama ada Perjanjian Usahasama telah terbatal; 12

(ii) Jika jawapannya ialah Ya, adakah dengan pembatalan tersebut maka Pajakan yang diasaskan oleh Perjanjian tersebut turut terbatal;

(iii) Adakah “doctrine of laches” terpakai, kerana terdapat isu kelewatan di dalam kes ini;

(iv) Pihak Defendan telah memajukan tanah untuk kepentingan perniagaannya sendiri dan juga telah “menyewakan sebahagiannya” kepada beberapa pekebun kecil. [24] Mengenai isu (i), Mahkamah berpendapat adalah tidak dipertikaikan bahawa Perjanjian tersebut telah terbatal. Ianya disahkan juga oleh Penimbangtara pada perbicaraan pada 10.4.2015. SCK Properties tidak mencabar keputusan tersebut. [25] Persoalan berikutnya ialah dengan pembatalan tersebut sama ada Pajakan yang diasaskan oleh Perjanjian tersebut terbatal sekali. [26] Pihak Defendan menghujahkan bahawa pembatalan Perjanjian Usahasama tersebut tidak secara automatik menjadikan Pajakan tersebut terbatal. Menurut Defendan, Defendan adalah dikira sebagai Pemegang Pajakan Berdaftar di atas sebab ianya telah didaftarkan di atas geran tersebut. Sebagai Pemegang Pajakan ianya adalah terpelihara daripada undang-undang dan hak tersebut tidak boleh dirampas. Mahkamah dengan izin tidak bersetuju dengan hujahan tersebut. 13 [27] Mahkamah telah meneliti isu ini dan mendapati bahawa Seksyen 234(1)(a) Kanun Tanah Negara boleh dipakai, di mana pembatalan terjadi apabila wujudnya perlanggaran syarat-syarat terhadap Perjanjian Kerjasama tersebut. Seksyen 234(1)(a) ini berbunyi seperti berikut: “234 (1) Setiap pajakan, pajakan-kecil atau penyewaan yang dikecualikan dari pendaftaran, sama ada diberi sebelum atau selepas mula berkuatkuasanya Akta ini, hendaklah, tertakluk kepada mana-mana peruntukan nyata di dalamnya yang bertentangan, layak dirampas jika penerima pajakan, penerima pajakan-kecil atau penyewa untuk sementara waktu -

melanggar mana-mana peruntukan-peruntukan darinya, nyata atau tersirat;

menjadi bankrap; atau

menjadi sebuah syarikat yang termasuk dalam likuidasi;” [28] Justeru pajakan ini boleh dirampas daripada Defendan/CFND. Sehubungan dengan itu, Defendan perlu keluar daripada hartanah tersebut kerana Defendan tidak mempunyai hak untuk berada di tempat itu. [29] Notis tidak perlu diberikan kerana secara “implied”nya pihak-pihak telah mengetahui bahawa apabila pajakan tersebut tidak wujud, maka dari segi rasionalnya adalah logik Penyewa perlu keluar/ tidak 14 menjalankan apa-apa aktiviti di atasnya lagi. Ini bermakna Defendan perlu menghentikan operasi, keluar dan memberi semula milikan kosong kepada Plaintif. [30] Defendan telah membangkitkan isu bahawa “doctrine of laches” terpakai kerana Plaintif dengan sengaja melengah-lengahkan tindakan. Mahkamah berpendapat isu ini tidak timbul. Ini adalah kerana Plaintif tidak “duduk di atas tuntutannya”. Sebaliknya mengikut keterangan yang ada Plaintif telah sama-sama berusaha dengan pihak Defendan untuk kes ini di bawa ke proses timbangtara. Defendan perlu buktikan sebaliknya bahawa Plaintif telah tidak membuat apa-apa usaha untuk kes ini. Setakat ini tiada keterangan sedemikian yang jitu dikemukakan Defendan. [31] Isu berikutnya ialah mengenai allegasi bahawa Defendan telah menggunakan tanah tersebut untuk penanaman sayur-sayuran persendirian dan tidak mengakaunkan dapatan-dapatan tersebut. Mahkamah ingin merujuk kepada Pernyataan di dalam Afidavit Sokongan Plaintif yang diikrarkan oleh Timbalan CEOnya yang berbunyi: “Tambahan pula, Defendan telah menggunakan tanah tersebut untuk penanaman pertanian dan sayur-sayuran dan telah memperoleh pendapatan daripada aktiviti tersebut tanpa sebarang perakaunan kepada Plaintif. Defendan juga dipercayai telah menyewa sebahagian tanah tersebut kepada beberapa pekebun kecil pihak ketiga dan telah mengutip sewa, juga tanpa perakuanan 15 kepada Plaintif. Oleh itu, Plaintif menuntut dari Defendan sebagai akaun semua pendapatan dan sewa yang diperoleh dari tanah tersebut semasa tempoh pendudukan tanah tersebut.” [32] Mahkamah berpendapat fakta ini boleh diterima kerana dari segi logiknya fakta bahawa pihak Defendan berada di atas hartanah tersebut dengan begitu lama memungkinkan aktiviti-aktiviti ini berjalan. Tambahan lagi, Defendan tidan menafikannya di dalam affidavitnya. Sewajarnya Defendan perlu mengakuankan kepada Plaintif kerana kutipan-kutipan itu merupakan hasil daripada aktiviti-aktiviti yang dijalankan di atas hartanah tersebut. Sewajarnya Plaintif perlu diberi sebahagian daripada hasil kutipan tersebut yang mewajarkan Defendan mengakaunkan kepada Plaintif. D. KESIMPULAN [33] Di atas alasan-alasan yang dinyatakan di atas, di atas imbangan kebarangkalian Mahkamah mendapati pihak Plaintif telah berjaya membuktikan kesnya dan Mahkamah membenarkan permohonan ini. Selari dengan itu, Permohonan Tuntutan Balas Defendan terpaksa ditolak dengan kos sebanyak RM6,000.00. 16 Tarikh: 28 Julai 2019 (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Hakim Mahkamah Tinggi Sivil NCvC 3 Kuala Lumpur Pihak-Pihak Peguamcara Plaintif: Encik Azlan Sulaiman Tetuan Azmi & Associates Peguambela & Peguamcara 14th Floor, Menara Keck Seng 203 Jalan Bukit Bintang 55100 KUALA LUMPUR [Ruj. Tuan: A&A/AZS/jm/700177] (No. Faks: 03-21185113) Peguam Defendan: Mr. K. Jayaratnam & Mr. Paari Perumal Jayaratnam & Partners Advocates & Solicitors Unit 9-2 (Second Floor) 3rd Mile Square, 151, Jalan Klang Lama 58100 KUALA LUMPUR [Ruj. Tuan: JK/CIV/19/2018] (No. Faks: 03-79714492)