PERBADANAN KEMAJUAN NEGERI KEDAH v Pentadbir Tanah Daerah Padang Terap (KA-15-32-05/2024)

Ini adalah Permohonan Rujukan Tanah oleh Pemohon di bawah seksyen 38(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 (“Akta 460”) yang membantah award pampasan Pentadbir Tanah (PT) Daerah Padang Terap, Kedah Darul Aman bertarikh 15.01.2024.

Setelah meneliti kesemua suratcara, hujahan pihak-pihak dan laporan sependapat pengapit-pengapit, setelah mendapatkan pandangan dan pendapat Sr. Mohd Haris bin Yop, Pengapit Kerajaan dan Sr. Johari Bin Ismail, Pengapit Swasta, Mahkamah telah membenarkan permohonan pemohon.

Tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah, Responden telah menfailkan notis rayuan pada 22.10.2025. Berikut adalah alasan penghakiman Mahkamah dalam membenarkan permohonan Pemohon. Latar belakang kes

Pemohon adalah pemilik tanah yang diambil melalui Warta bertarikh 13 April, 2023 bagi maksud Talian Penghantaran Elektrik 132/33kv dari PMU Kuala Nerang ke PMU Rubber City di Mukim Belimbing Kiri dan Padang Terap Kiri, Daerah Padang Terap, Negeri Kedah Darul Aman oleh Tenaga Nasional Berhad.

Perihal hartanah Pemohon adalah seperti berikut: Tarikh Warta 13 April, 2023 No. Lot HS(D) 235 Lot Mo. PT 692 Mukim/Jajahan Mukim Padang Terap Kiri Keluasan 634.47 hektar (68,293,786.12 kaki persegi) Keluasan Pengambilan 22.154600 hektar (2,384,701.42 kaki persegi) Jenis Pegangan Pajakan 99 tahun (baki 76 tahun)

Pampasan yang telah diawardkan oleh Pentadbir Tanah adalah seperti berikut:

Tanah diambil 22.1546 hektar @ 2,384,701.43 k.p RM172,222.56 sha / RM1.60 skp Perjanjian PKNK & Tradewinds RM3,815,522.28

Kos kemasukan awal RM1,192,350.71 @ 5% daripada nilai tanah bermula 5 Ogos 2023 RM85,195.91 hingga 15 Januari 2024 (163 hari)

Kos Pecah Pisah – Para 2 (c) Baki Tanah : 612.32 hektar Baki Tanah : 612.32 hektar @ RM172,222.56 sha (RM1.20 skp) (-30%) rezab melayu = RM120,555.79 sha (RM1.20 skp) @ 1% = RM738,181.75 RM738,181.75

Kesan Mudarat – Para 2 (d) akibat kehilangan lapisan jalan ;

329.4550 hektar Baki Tanah B : 329.4550 hektar @ RM120,555.79 sha (RM1.20 skp) @ 10% = RM3,971,770.85 RM3,971,770.85 Jumlah

Bantahan Pemohon adalah sepertimana di dalam Borang N seperti berikut :

Tanah dinilai terlalu rendah dan bayaran pampasan RM1.60 sekaki persegi tidak mencerminkan nilai tanah yang sebenarnya. Terdapat lot-lot perbandingan yang mempunyai nilaian yang lebih tinggi yang sepatutnya dijadikan asas untuk penentuan nilaian semasa tanah ini.

Pampasan yang dibayar atas kos pecah pisah adalah terlalu rendah dan wajar dipampaskan dengan secukupnya.

Pampasan yang dibayar atas kos kecederaan dan hilang muka jalan juga adalah rendah sedangkan kecederaan yang disebabkan adalah kecederaan kekal yang perlu dipampaskan dengan secukupnya.

Pampasan spesifik untuk kecederaan akibat kehilangan lapisan wajar dibayar kepada tuan tanah. Undang-Undang berkaitan pengambilan tanah

Pertu ditegaskan bahawa hak terhadap harta atau tanah bukanlah hak yang mutlak dan pegangan tidak boleh diambil dengan apa cara sekalipun. Hak terhadap tanah adalah bersifat sementara dan ia boleh diambil semula oleh pihak berkuasa. Pengambilan tanah, sebagai suatu tindakan sah di sisi undang-undang, memberikan kuasa kepada pihak berkuasa untuk mengambil tanah persendirian demi kepentingan awam. Sebagai timbal balas pemilik tanah mestilah dipampaskan atas prinsip pampasan sewajarnya (adequate compensation) yang mencerminkan kerugian sebenar yang timbul akibat pengambilan tersebut. Kuasa dan perlindungan ini diperuntukkan dibawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan iaitu : Perkara 13. Hak terhadap harta.

Tiada seorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang.

Tiada undang-undang boleh memperuntukkan pengambilan atau penggunaan harta dengan paksa tanpa pampasan yang memadai.

Adalah jelas bahawa undang-undang khusus dan prosedur berhubung pengambilan tanah diperuntukkan dibawah akta khas iaitu Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486). Akta ini juga memperuntukkan berkenaan dengan kaedah penentuan “pampasan yang memadai” (rujuk kes Sistem Linqkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber

Lanjutan daripada itu juga, diperhatikan bahawa Akta 486 memberikan kuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk membuat penentuan mengenai sebarang bantahan oleh pemilik tanah dan mana-mana orang yang mempunyai kepentingan berdaftar atas tanah yang diambil atau secara ringkasnya tanah berjadual iaitu tanah yang dimasukkan di dalam jadual pengambil balikan.

Beban pembuktian adalah ditanggung oleh pemohon yang mengatakan bahawa pampasan adalah tidak mencukupi. Ini adalah undang-undang yang mantap - Mahkamah Rayuan di dalam kes Northern Green Ventures Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah, Hulu Langat [2022] 9 CLJ 865; ; [2022] 9 CLJ 865 [2022] 5 MLJ 785 menyatakan seperti berikut:- The inadequacy of the award of compensation must be established by taking into account the totality of the evidence, and the burden to establish a prima facie case that the respondent's award of compensation is inadequate lies with the applicant. This principle was well stated by Wan Yahya J (as he then was) in Ong Yan & Anor v. Collector Of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1985] 1 LNS 105; [1986] 1 MLJ 405, in the following terms: In land acquisition case the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the applicant's case must fail and the Collector's award should stand. [58] This principle was reiterated by the Court of Appeal in JH Capital Services Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Petaling [2020] 1 LNS 241; [2020] 4 MLJ 1: [18] The argument advanced by the learned assistant state legal advisor for the respondent is that, to which we agreed, the burden is on the appellant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when the appellant succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce their evidence; otherwise the appellant's case must fail and the land administrator's award should stand (see Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1985] 1 LNS 105; [1986] 1 MLJ 405). See also Pengerang Farm Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Kota Tinggi [2017] 1 LNS 66, and Desa Kudalari Management Corporation v. Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [2021] 1 LNS 107.

Sehubungan dengan itu beban adalah terletak di atas Pemohon untuk membuktikan pada tahap prima facie ketidakcukupan pampasan oleh Pentadbir Tanah dengan mengemukakan Laporan Penilai Pemohon dan Jawapan Penilai Pemohon untuk menghujahkan kenapa pampasan Pentadbir Tanah tidak mencukupi (rujuk Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1985] 1 LNS 105; [1986] 1 MLJ 405 dan CIMB Trustee Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Seberang Utara Pulau Pinang [2012] 1 LNS 881; [2013] 9 MLJ 98)

Beban pembuktian ke atas Pemohon adalah dalam dua bentuk iaitu:-

beban untuk mewujudkan sesuatu kes; dan

(ii) beban untuk mengemukakan keterangan dan beban tersebut terletak pada pihak Pemohon sepanjang perbicaraan. Tahap pembuktian yang diperlukan daripada pihak Pemohon adalah pada tahap imbangan kebarangkalian (balance of probabilities) (rujuk kes Pengerang Farm Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Kota Tinggi [2017] 1 LNS 66; [2017] MLJU 214)

Kaedah penentuan pampasan pula adalah berasaskan ‘nilai pasaran’ tanah berjadual tersebut, iaitu dengan mentaksirkan nilai pasaran mana-mana tanah berjadual menggunakan apa-apa kaedah penilaian yang sesuai bagi mencapai nilai pasaran tersebut. Syaratnya, perhatian hendaklah diberikan kepada harga yang dibayar bagi jualan terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri serupa dengan tanah berjadual itu dan yang terletak di kawasan yang sama. Selain itu, pertimbangan khusus hendaklah diberikan terhadap transaksi terakhir berhubung tanah berjadual tersebut dalam tempoh dua tahun daripada tarikh rujukan bagi tujuan penilaian di bawah subperenggan (1). (Rujuk Perenggan 1, Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960) ; Ng Tiou Hong v. Collector Of Land Revenue, Gombak [1984] 1 CLJ 350)

Di dalam kes Semenyih Jaya Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and Anor Case [2017] 5 CLJ 526, Mahkamah Persekutuan diperenggan [213], [214] dan [215] menyatakan bahawa suatu pemerhatian yang relevan ialah bahawa perenggan 1(1A) dalam Jadual Pertama telah dimasukkan melalui Akta A999 bagi memberikan fleksibiliti dalam penilaian jumlah nilai pasaran tanah yang diambil.

Sehubungan dengan itu, walaupun jualan yang sebanding di kawasan sekitar tanah yang diambil merupakan komponen penting dalam pengiraan nilai pasaran tanah yang diambil, ‘apa-apa kaedah penilaian yang sesuai’ juga dibenarkan. Oleh itu, sebarang kaedah yang sesuai yang berfungsi untuk memberikan pampasan yang setara kepada pihak-pihak yang terjejas boleh digunakan. Kaedah-kaedah tersebut termasuklah pampasan yang dibayar berdasarkan kos penggantian. Analisa dan Dapatan Mahkamah

Permohonan Rujukan Tanah ini telah dibicarakan pada 25.08.2025 dan Mahkamah ini telah dibantu oleh dua orang pengapit iaitu Sr. Mohd Haris bin Yop, Pengapit Kerajaan dan Sr. Johari Bin Ismail, Pengapit Swasta. Selepas perbicaraan, kedua-dua pengapit telah mengemukakan Laporan Pengapit Hakim (sependapat) untuk pertimbangan Mahkamah.

Di dalam Laporan Nilaian Penilai Pemohon, kaedah perbandingan harga telah digunakan dengan mengemukakan empat (4) perbandingan yang tertumpu di kawasan jalan Lunas – Padang Serai, Sungai Lalang – Bukit Selambau, Sungai Getah Estate dan Kampung Padang Lorak off Jalan Hosba – Jitra.

Penilai Pemohon telah menggunakan perbandingan tanah pertanian berskala besar di sekitar Negeri Kedah di dalam menentukan nilai pasaran lot subjek. Transaksi jual beli tersebut bagi tahun 2016 hingga 2022 adalah sekitar RM306,202.48 sehektar (RM2.84 satu kaki persegi (skp) hingga RM671,098.34 sehektar (RM6.20 skp).

Analisa pelarasan tanah bagi perbandingan yang digunakan pula adalah di antara RM352,133.00 sehektar (3.27 skp) hingga RM614,100.00 sehektar (5.71 skp). Selepas mengambilkira pelarasan yang sewajarnya, Penilai Pemohon telah mengesyorkan kadar tanah RM538,200.00 sehektar (RM5.00 skp) sebagai asas nilaian iaitu berdasarkan nilai purata bagi kesemua perbandingan yang digunakan.

Manakala Laporan Nilaian Penilai Kerajaan yang digunakan oleh Pentadbir Tanah telah menggunakan kaedah perbandingan harga dengan mengemukakan tiga (3) perbandingan yang tertumpu di kawasan Jalan Sungai Lalang – Bukit Selambau, Jalan Tunjang – Ayer Hitam dan Jalan Bedong – Gurun.

Penilai Responden pula telah menggunakan perbandingan tanah kategori pertanian bagi menentukan nilai pasaran lot subjek.Transaksi perbandingan jual beli bagi tanah pertanian ladang dan tanah pertanian melebihi 10 hektar yang digunakan adalah pada julat harga RM173,744.00 sehektar (RM1.61 skp) hingga RM421,963.00 sehektar (RM3.92 skp) bagi transaksi pada tahun 2019 hingga 2022.

Setelah mengambilkira faktor-faktor pelarasan yang sewajarnya, analisa tanah terlaras bagi perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden adalah antara RM240,000.00 sehektar (RM2.23 skp) sehingga RM250,000.00 sehektar (RM2.32 skp) dan Penilai Responden mengesyorkan kadar tanah RM250,000.00 sehektar (RM2.32 skp) sebagai asas nilaian untuk pegangan kekal.

Pengapit-pengapit sependapat untuk tidak bersetuju dengan pendekatan mempuratakan kadar nilai pelarasan tanpa satu perbandingan terbaik bagi mencerminkan nilai pelarasan setelah mengambilkira kesemua faktor. Ini kerana terdapat transaksi perbandingan sepunya iaitu Lot 25358, Bandar Sungai Petani, daerah Kuala Kedah berkeluasan 78.9199 hektar yang dipindahmilik pada 17.6.2019 dengan harga balasan RM24,165,500.00. Setelah dianalisa, harga sehektar adalah RM306,202.48 (RM30.62 smp) atau (RM2.84 skp).

Pengapit-pengapit sependapat mencadangkan pelarasan bersandarkan analisa balasan lot perbandingan sepunya pada kadar asas RM306,202.48 sehektar (RM30.62 satu meter persegi (smp)) / (RM284 skp) dengan peningkatan 10% atas faktor masa (2023 berbanding 2019) menjadikan kadar sehektar sebanyak RM336,822.73. Setelah mengambilkira faktor-faktor penyelarasan yang sewajarnya, RM336,822.73 sehektar telah ditolak (-) 35% pelarasan menjadikan kadar terlaras (sehektar) RM218,934.77 dan RM (sehektar) yang dicadangkan adalah RM220,000.00 sehektar.

Selanjutnya pengapit-pengapit berpendapat di dalam kes ini terdapat khilaf di dalam memahami bentuk kepentingan tuan tanah dan pemajak. Terdapat dua (2) jenis kepentingan iaitu kepentingan pemilik tanah berpegangan pajakan 99 tahun iaitu PKNK dengan pajakan kecil (Tradewinds) 60 tahun yang sedang berjalan dengan baki pajakan selama 44 tahun. Seterusnya kepentingan pegangan pajakan kecil selama 60 tahun yang masih berbaki 27 tahun yang dimiliki oleh Tradewinds.

Kepentingan pemajak (Tradewinds) bermula dari tahun 1995 (27/11/1995) ke tahun 2055 (26/11/2055) di mana tempoh baki pajakan yang masih berjalan ialah 32 tahun.

Selanjutnya, bagi tuan tanah (PKNK) mempunyai kepentingan di dalam tempoh dua fasa, iaitu fasa pertama tahun 2023 ke 2055 dimana pajakan kecil sedang berjalan 32 tahun. Fasa kedua pula ialah baki 44 tahun dari pegangan pajakan 99 tahun. Tempoh pajakan kedua perlu dinilai dengan mengambilkira tempoh baki terakhir pajakan secara proses pengembalian (reversion). Kaedah pengiraan adalah berasaskan sifir matematik penilaian yang melibatkan hasil darab dua angkali ATB (Angka Tahun Belian) baki pajakan dan angkali ATB Nilai Kini. Kemudian hasil darab tersebut didarabkan dengan Nilai Kepentingan pada fasa pertama. Akhir sekali kedua kepentingan fasa pertama dan kedua akan dicampur. Pengapit-pengapit telah meneliti kedua-dua laporan Penilai, hujahan pihak-pihak dan Borang H dan mendapati kepentingan pemilik dalam fasa pertama dan kedua tidak dinilai secara sifir matematik yang sewajarnya. Pengapit- pengapit sependapat kepentingan fasa kedua wajar iaitu baki pegangan pajakan 99 tahun selepas tahun 2055 wajar diberi pampasan di atas prinsip hak dan amaun yang mencukupi (‘adequate) secara kaedah pengembalian (reversion).

Pengapit-pengapit selanjutnya mendapati kaedah penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden menggunakan dua pendekatan penilaian yang berbeza:

Penilai Responden membuat pelarasan dari perbandingan yang diperolehi kepada suatu kadar nilai tanah berpegangan kekal. Seterusnya ia dilaras secara sifir matematik Penilaian kepada kadar berpegangan pajakan. Rujuk lampiran B, D1 dan D2 Laporan Pengapit Hakim.

Penilai Pemohon membuat pelarasan dari perbandingan berpegangan kekal yang diperolehi kepada suatu kadar nilai tanah berpegangan pajakan. Namun tiada pelarasan secara sifir matematik Penilaian dilakukan untuk membezakan kepentingan tempoh sub-pajakan dan baki pajakan. Rujuk