Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI PULAU PINANG RUJUKAN TANAH NO: PA-15-48-09/2017 ANTARA PERBADANAN PEMBANGUNAN PULAU PINANG…. PEMOHON DAN PENTADBIR TANAH SEBERANG PERAI SELATAN, PULAU PINANG ….. RESPONDEN
Loading…
PA-15-48-09/2017
High Court of Malaysia11 Aug 2022
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI PULAU PINANG RUJUKAN TANAH NO: PA-15-48-09/2017 ANTARA PERBADANAN PEMBANGUNAN PULAU PINANG…. PEMOHON DAN PENTADBIR TANAH SEBERANG PERAI SELATAN, PULAU PINANG ….. RESPONDEN
1
Dalam rujukan tanah ini Pemohon selaku agensi pembayar (paymaster) melalui Borang N membuat bantahan ke atas jumlah pampasan ex-gratia yang tinggi untuk struktur bangsal, rumah burung walit, mesin jentera dan lain-lain yang diberikan oleh Pentadbir Tanah berjumlah RM3,975,380.03 kepada Syarikat BHT Livestock Farm Sdn Bhd (“BHT”) yang merupakan pemohon di dalam rujukan tanah PA-15- 47-09/2017. Tanah subjek adalah zon pertanian dan merupakan tanah gred satu. Saya telah memutuskan untuk mengekalkan awad Pentadbir Tanah ini.
2
Kedua-dua kes ini dibicarakan bersama di mana Pemohon dan BHT pemilik tanah Lot 934 Hakmilik No. 48310 dan Lot 8969 Hakmilik No. 101960 Mukim 14 Daerah Seberang Perai Selatan, Pulau Pinang (“tanah subjek”) yang diambil menurut seksyen 3(1)(a) Akta S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 2 Pengambilan Tanah 1960 (“Akta”) bagi tujuan pembangunan perindustrian dan bercampur. Tarikh warta ialah pada 12.2.2015. Struktur-struktur yang terdapat di atas tanah subjek ialah lapan bangsal lembu dan enam bangsal kambing, satu kilang memproses makanan lembu dan kambing, satu gudang, dua stor, satu rumah burung walit, satu kilang papan, satu pejabat dan tiga rumah pekerja, satu sub-stesen TNB dan satu menara memproses kayu habuk.
3
BHT melalui PA-15-47-09/2017 tidak berpuas hati atau membantah awad yang diberikan oleh Pentadbir Tanah tersebut dan memohon pampasan bagi struktur dan lain-lain dinaikkan.
4
Pemohon tidak berpuas hati dengan awad Pentadbir Tanah kerana awad tersebut terlalu tinggi. Di antara alasan yang dikemukakan ialah nilaian yang dibuat oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (“JPPH”) bagi struktur-struktur berkenaan ialah hanya RM235,300.00 sementara nilaian yang dibuat oleh penilai Pemohon ialah RM2,884,700.00. Peguam terpelajar bagi Pemohon menghujahkan bahawa Mahkamah harus menerima nilaian oleh JPPH yang difailkan bagi prosiding ini kerana ianya lebih munasabah dan berpatutan. Rujukan dibuat kepada kes-kes KCSB Konsortium Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah, Johor Bahru & Johor Corporation [2019] 1 LNS 790 dan Kelana Megah Development Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah, Kota Tinggi & Petroleum Nasional Bhd [2018] 1 LNS 1655. Peguam terpelajar selanjutnya berhujah bahawa Pentadbir Tanah telah mengambil kira struktur yang tak sah oleh itu tidak berhak untuk dipampas sebagaimana dinyatakan dalam pendapat JPPH. Beliau merujuk kepada kes Chim Ken Yu v. Pentadbir Tanah Daerah Alor S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 3 Gajah, Melaka [2012] 1 LNS 41. Merujuk kepada penilaian oleh Pemohon sendiri yang mengesyorkan jumlah RM2,884,700.00, peguam Pemohon berhujah jumlah tersebut lebih munasabah dan tidak terlalu rendah. Malah beliau berhujah penilaian ini tidak dicabar oleh penilai BHT dan harus dianggap diterima. Rumusannya beliau memohon Mahkamah ini menerima jumlah nilaian yang dibuat oleh penilai Pemohon dan jumlah RM3,975,380.03 yang diawadkan oleh Pentadbir Tanah dikurangkan kepada RM2,884,700.00.
5
Sebagaimana hujah peguam Pemohon, Peguam Kanan Persekutuan terpelajar bagi pihak Responden juga menghujahkan struktur yang tidak sah sebab tanah subjek ialah tanah pertanian oleh itu tidak harus dipampas dan Pentadbir Tanah gagal mengambil kira nasihat dan pandangan JPPH dalam membuat awad tersebut. Pentadbir Tanah juga tidak mengambil kira susut nilai struktur-struktur tersebut malah tidak menunjukkan sebarang perkiraan di dalam nota bicara. JPPH hanya memberi nilaian berjumlah RM235,300.00 bagi struktur-struktur berkenaan.
6
Manakala peguam terpelajar bagi BHT menghujahkan awad yang diberikan oleh Pentadbir Tanah terlalu rendah dan tidak munasabah. Di antara alasan-alasan yang dikemukakan ialah kadar susut nilai yang tinggi. Kos juga adalah tinggi kerana BHT mempunyai lesen khas untuk mengimpot dan mengekspot ternakan sebanyak 3000 ekor setahun dan juga mempunyai lesen bagi kilang papan dan perniagaan burung walit. S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 4
7
Kedua-dua pengapit kerajaan dan swasta berpendapat penilaian yang dibuat oleh penilai Pemohon adalah lebih munasabah dan bersetuju dengan nilaian yang diberikan.
8
Jadual menunjukkan struktur dan perkara-perkara lain yang dituntut dan diberi penilaian adalah seperti di LAMPIRAN. (Tuan Tanah) (Agensi Pengambil) A. Tuntutan Bangsal Lembu / Kandang Lembu
1
Bangsal / Kandang Lembu 1 RM318,260.00 RM79,600.00 Bangsal / Kandang Lembu 2 RM331,500.00 RM56,900.00
3
Bangsal / Kandang Lembu 3 RM337,940.00 RM39,700.00
4
Bangsal / Kandang Lembu 4 RM349,440.00 RM80,700.00
5
Bangsal / Kandang Lembu 5 RM70,620.00 RM21,000.00
6
Bangsal / Kandang Lembu 6 RM376,500.00 RM80,500.00
7
Bangsal / Kandang Lembu 7 RM282,730.00 RM19,600.00
8
Bangsal / Kandang Lembu 8 RM19,000.00 Jumlah Kecil RM2,125,990.00 RM418,000.00 RM546,765.00 S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw (Tuan Tanah) (Agensi Pengambil) B. Tuntutan Bangsal Kambing / Kandang Kambing 1. Bangsal 1 RM11,400.00 RM289,560.00 RM68,200.00 RM87,000.00 2. Bangsal 2 RM27,740.00 RM3,900.00 RM12,000.00 3. Bangsal 3 RM162,400.00 RM47,500.00 RM58,000.00 4. Bangsal 4 RM127,400.00 RM30,800.00 RM45,000.00 5. Bangsal 5 RM183,160.00 RM46,100.00 RM76,000.00 6. Bangsal 6 RM203,560.00 RM46,100.00 RM87,000.00 Jumlah Kecil RM11,400.00 RM993,820.00 RM242,600.00 RM365,000.00 C. Tuntutan Bangunan Kilang 1. Kilang memproses makanan lembu dan kambing - RM5,756,030.00 RM546,100.00 RM350,000.00 2. Kilang Papan - RM2,066,720.00 RM252,400.00 RM296,000.00 3. Menara memproses habuk - - RM22,100.00 - Jumlah Kecil - RM7,822,750.00 RM820,600.00 RM646,000.00 D. Tuntutan Gudang dan Stor 1. Gudang - RM6,898,000.00 RM100,800.00 Setor 1 - RM53,500.00 RM5,000.00 RM5,100.00 3. Setor 2 - RM6,100.00 - Jumlah Kecil RM2,000.00 RM6,951,500.00 RM111,900.00 RM105,100.00 S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw (Tuan Tanah) (Agensi Pengambil) E. Tuntutan Rumah Burung Walit 1. Rumah burung walit RM32,700.00 RM817,920.00 RM121,000.00 RM105,000.00 2. Kelengkapan rumah burung walit - RM110,800.00 RM50,000.00 `RM95,400.00 Jumlah Kecil RM32,700.00 RM928,720.00 RM171,000.00 RM200,400.00 F. Tuntutan Pejabat dan Rumah Pekerja 1. Pejabat RM34,300.00 RM278,370.00 RM3,500.00 RM61,400.00 2. Rumah pekerja 1 RM8,800.00 RM20,800.00 3. Rumah pekerja 2 RM12,900.00 RM24,900.00 4. Rumah pekerja 3 - RM7,600.00 5. Tandas pekerja RM300.00 RM1,900.00 Jumlah Kecil RM56,300.00 RM278,370.00 RM58,700.00 RM61,400.00 G. Tuntutan TNB Sub-Station 1. Sub-Station 1 RM14,000.00 RM504,600.00 RM63,000.00 RM504,600.00 2. Sub-Station 2 RM65,280.00 RM65,280.00 Jumlah Kecil RM14,000.00 RM569,880.00 RM63,000.00 RM569,880.00 H. Tuntutan Lain-lain Struktur 1. Jalan masuk dan dalaman RM318,260.00 RM79,600.00 Lepaan konkrit RM331,500.00 RM56,900.00 RM98,000.00 3. Pintu Pagar @ 2 Unit RM337,940.00 RM39,700.00 S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw
4
Kolam mandi kambing RM349,440.00 RM80,700.00 RM86,000.00 5. Tokong RM70,620.00 RM21,000.00 RM21,000.00 6. Titi RM376,500.00 RM80,500.00 RM104,000.00 7. CCTV RM282,730.00 RM19,600.00 RM78,765.00 8. Lampu Limpah
9
Mesin Timbang RM19,000.00 Jumlah Kecil RM1,000.00 RM775,648,00 RM178,900.00 RM191,400.69 I. Tuntutan Mesin dan Jentera 1. Mesin dan Jentera - RM248,000.00 - - Jumlah Kecil - RM248,000.00 - - J. Lain-lain Tuntutan 1. Yuran perkhidmatan agensi mencari tapak baru - - RM20,000.00 -
2
Kos Pindah - RM278,000.00 RM140,000.00 RM278,000.00 3. Kehilangan pendapatan - RM12,150,000.00 RM660,000.00 RM917,436.36 Jumlah Kecil - RM12,428,000.00 RM820,000.00 RM1,195,436.36 JUMLAH KESELURUHAN RM235,300.00 RM33,122,678.00 RM2,884,700.00 RM3,881,382.05 S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw [9] Alasan yang dikemukakan oleh penilai Pemohon, JPPH dan kedua-dua pengapit ialah pembinaan struktur-struktur tersebut tidak sah kerana melanggar syarat kegunaan tanah. Adalah jelas subperenggan 1(3A)
Schedule
Jadual Pertama Akta memperuntukkan: “The value of any building on any land to be acquired shall be disregarded if that building is not permitted by virtue of – (a) the category of land use; or (b) an express or implied condition or restriction, to which the land is subject or deemed to be subject under the State land law.”. Peruntukan ini dipertimbangkan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Pentadbir Tanah Daerah Petaling Jaya v. Swee Lin Sdn Bhd [1999] 3 MLJ 489 yang merujuk kepada kes Mahkamah Persekutuan di dalam Singma Sawmill Co. Sdn. Bhd. v. Asian Holdings (Industrialised Buildings) Sdn. Bhd. [1980] 1 MLJ 21. [10] Laporan penilaian JPPH menolak kilang papan kerana ianya struktur yang tidak sah manakala struktur-struktur lain dinilai kerana mempunyai kaitan dengan kegunaan syarat tanah. Manakala penilai Pemohon mengambil kira kilang papan tersebut dalam penilaiannya. Pengapit swasta tidak mengenal pasti struktur yang tidak sah namun bersetuju dengan penilaian yang diberikan oleh penilai Pemohon. Pengapit Kerajaan mengambil kira kilang papan tersebut di dalam penilaian beliau bagi tujuan pampasan dan bersetuju dengan penilaian oleh penilai Pemohon. S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw [11] Dalam mempertimbangkan rujukan Pemohon saya berpendapat saya harus mempertimbangkan rujukan BHT terlebih dahulu kerana kedua-dua rujukan ini didengar bersama. Saya mendapati bantahan terhadap awad Pentadbir Tanah bagi kes BHT tiada merit kerana saya dapati penilaian berdasarkan kaedah kos dan kaedah perbandingan oleh penilai BHT tidak mengambil kira faktor keluasan dan susut nilai yang munasabah mengikut pendapat pengapit Kerajaan. Penilaian oleh penilai Pemohon menggunakan kaedah kos. Tidak dinafikan perbezaan nilaian oleh Pentadbir Tanah, penilai Pemohon dan JPPH adalah terlalu jauh dan besar. [12] Pentadbir Tanah tidak memberi apa-apa alasan dalam menawarkan awad tersebut dan ini tidak boleh dijadikan alasan bahawa awad beliau itu silap (Pemungut Hasil Tanah, Daerah Barat Daya, (Balik Pulau) Pulau Pinang v. Kam Gin Paik & Ors [1983] 2 MLJ 390). Tiada keterangan menunjukkan nilaian oleh Pentadbir Tanah tidak mengikut asas undang-undang yang patut dipertimbangkan bagi saya untuk memutuskan Pentadbir Tanah telah silap dalam penilaian beliau. Perbezaan jumlah pampasan bagi kilang papan di antara Pentadbir Tanah and nilaian penilai Pemohon adalah kecil dan bagi saya tiada kesan. Atas alasan itu saya memutuskan untuk mengekalkan awad Pentadbir Tanah. Di dalam kes Setia Usaha Tetap Kementerian Pelajaran v. Collector of Land Revenue, Butterworth [1972] 2 MLJ 155 terdapat keterangan Pemungut Hasil Tanah (“PHT”) gagal mengambil kira keterangan harga jualan tanah-tanah di sekitar lokasi tanah subjek dan ini menyebabkan Mahkamah memutuskan untuk mengurangkan awad oleh PHT. S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw [13] Memandangkan saya memutuskan untuk mengekalkan awad Pentadbir Tanah maka rujukan oleh Pemohon juga ditolak. (TUN ABD MAJID BIN TUN HAMZAH) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya, Pulau Pinang Tarikh: 1 Februari 2023 Peguamcara-Peguamcara:- Peguamcara Pihak Pemohon THE CHAMBERS OF YU SHIN ONG Peguambela dan Peguamcara Unit 12A, Tingkat 12, Menara KWSP Jalan Sultan Ahmad Shah 10050 PULAU PINANG Tel : 04-2266203 Faks : 04-2263903 S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw Peguamcara Pihak Responden PENASIHAT UNDANG-UNDANG NEGERI Negeri Pulau Pinang Aras 10, Bangunan Persekutuan Jalan Anson 10400 PULAU PINANG Tel : 04-2275944 Faks : 04-2285644 S/N qcpTLjgHVkOSwzx2jO8ubw
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.