Perbadanan Pengurusan 3 Two Square v 3 Two Square Sdn Bhd (BA-22NCvC-574-12/2019)

Pihak plaintif merayu terhadap keputusan Mahkamah yang membenarkan permohonan pihak defendan menggantungkan segala prosiding selanjutnya di dalam guaman ini sementara menunggu pelupusan muktamad Guaman Sivil Mahkamah Tinggi Shah Alam dalam kes No.22NCVC-516-07/2013 dan juga sebarang rayuan ke Mahkamah Atasan, jika ada, berhubung dengan kes tersebut. 31/10/2023 11:58:31

“3 Two Square” di Petaling Jaya, Selangor, merupakan satu pembangunan komersial yang terdiri daripada beberapa pejabat, kedai serta merangkumi petak tempat letak kereta dalam Blok A hingga F sebanyak 1,370.

Pihak plaintif ialah badan statutori yang melaksanakan tugasan selaku Perbadanan Pengurusan yang mendapat punca kuasa sepertimana yang diperuntukkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013.

Pihak defendan adalah syarikat pemaju yang telah membangunkan pusat komersial “3 Two Square”.

17 Petak (Petak No. M1 – F/N3/251 hingga M1 – F/15/267) yang terletak di Blok F (Crest Tower) adalah milikan berdaftar defendan dengan jumlah unit-unit syer yang diperuntukkan sebanyak 120,582.

Petak No. 267 yang terletak di Aras 15, Blok F (Crest Tower) diaksesori dengan antara lain 1,370 tempat letak kereta petak aksesori yang terletak di Aras B2, B1, LG1 dan LG2 Blok F (Crest Tower) dengan jumlah unit-unit syer yang diperuntukkan sebanyak 71,524.

Pihak plaintif mengenakan dan membuat kutipan caj-caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas ke atas Petak No. 267 (termasuk 1,370 tempat letak kereta petak aksesori).

Adalah fakta yang tidak dipertikaikan bahawa pihak plaintif dan pihak defendan terlibat dalam Guaman Sivil Shah Alam No. 22NCVC-516-07/2013 (selepas ini dikenali “Guaman 516”).

“Guaman 516” adalah tuntutan plaintif terhadap defendan bagi tunggakan caj-caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas tertunggak ke atas Petak defendan No. 267 dan 1,370 tempat letak kereta petak aksesori bagi tempoh bermula dari 1.8.2008 hingga 31.07.2012, berjumlah sebanyak RM1,739,712.00.

Mahkamah Tinggi Shah Alam telah menolak tuntutan pihak plaintif bagi “Guaman 516” pada 20.9.2017.

Pada 7.10.2019 Mahkamah Rayuan telah mengetepikan Penghakiman Mahkamah Tinggi bertarikh 20.9.2017.

Pihak plaintif berjaya di peringkat Mahkamah Rayuan bagi jumlah tuntutan sebanyak RM1,739,712.00.

Seterusnya pihak defendan telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Persekutuan atas Perintah Mahkamah Rayuan.

Perintah Mahkamah Persekutuan adalah tuntutan “Guaman 516” diremit balik ke Mahkamah Tinggi untuk dibicarakan semula bagi menentukan isu sama ada terdapat pelanggaran Seksyen 4, 34 dan 69 Akta Hakmilik Strata 1985 atas pemilikan defendan terhadap tempat letak kereta petak aksesori dan pengoperasian komersial tempat letak kereta petak aksesori tersebut.

Mahkamah Persekutuan juga memerintahkan pihak-pihak dalam tuntutan “Guaman 516” meminda pliding masing-masing bagi membolehkan isu-isu yang dikenalpasti oleh Mahkamah Persekutuan dibicarakan secara adil dan berkesan di hadapan Hakim asal yang mendengar kes tersebut di Mahkamah Tinggi.

Berhubung itu, pihak plaintif dalam tuntutan “Guaman 516” telah meminda penyata tuntutan, antara lain, seperti berikut:

Satu pengisytiharan bahawa pengaksesorian kesemua 1,370 ruang tempat letak kereta kepada Petak No. 267 batal dan tidak sah;

(ii) Satu pengisytiharan bahawa Petak No. 267 hanya berhak mendapat 21 tempat letak kereta atau bilangan petak letak kereta mengikut skala satu (1) tempat letak kereta bagi setiap 500 kaki persegi;

(iii) Satu perintah bahawa 1,370 tempat letak kereta petak aksesori di “3 Two Square” diklasifikasikan semula di mana 21 petak tempat letak kereta diaksesori kepada Petak No. 267 manakala baki 1,349 tempat letak kereta adalah harta bersama di bawah kawalan plaintif;

(iv) Satu perintah pentaksiran gantirugi untuk menentukan jumlah hasil keuntungan yang telah diperolehi oleh defendan daripada perniagaan tempat letak kereta yang dijalankan di 1370 tempat letak kereta di “3 Two Square” dan jumlah keuntungan yang perlu disalurkan kepada plaintif setelah mengambil kira caj-caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas yang telah dan perlu dibayar oleh defendan kepada plaintif. Tuntuan Plaintif Dalam Guaman Semasa 17. Tuntutan plaintif terhadap defendan adalah untuk caj-caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas tertunggak bermula dari 16.8.2012 hingga 31.10.2019 untuk 17 petak defendan termasuk Petak No. 267 dan 1,370 tempat letak kereta petak aksesori berjumlah lebih kurang RM4,252,203.37.

Tuntutan plaintif dalam guaman semasa berasaskan fakta bahawa defendan adalah pemilik sah dan benefisial Petak No. 267 dan 1,370 tempat letak kereta petak aksesori.

Pihak defendan memfailkan Permohonan Penggantungan Prosiding dalam guaman semasa atas alasan menunggu pelupusan muktamad “Guaman 516” dan sebarang rayuan selepas itu berhubung kes tersebut.

Prinsip Undang-Undang Berhubung Penggantungan Prosiding Kes Ambank (M) Bhd v Metal Reclamation (Industries) Sdn Bhd & Ors [2016] 10 CLJ 205 telah memutuskan seperti berikut: “[31] There is no previous precedent on how the applicant may persuade the court to exercise its discretion to stay a suit pending the outcome of a specified event. I am inclined to follow the “special circumstances” test which is applicable to applications for stay of execution of orders and judgments pending disposal of appeals as well as stay of proceedings pending disposal of appeals (“stay pending appeal” applications). The adoption of a similar test of “special circumstances” for stay of proceedings pending the outcome of a certain event, will ensure uniformity in the exercise of judicial discretion in respect of stay applications irrespective of whether there is a pending appeal or otherwise.”

Prinsip kes Ambank (M) Bhd v Mutual Reclamation (Industries) Sdn Bhd & Ors [2016] 10 CLJ 205 menggariskan ujian “keadaan-keadaan khas” dalam menentukan sama ada penggantungan prosiding harus dibenarkan dalam keadaan selain daripada penggantungan prosiding sementara menungu keputusan rayuan.

Kes Board of Governors of Sekolah Menengah St Gabriel v Ranjit Singh [1970] 1 MLJ 38 telah memutuskan adalah menjadi tanggungjawab Mahkamah untuk mendekati permohonan penggantungan prosiding menggunakan budi bicara secara adil dan munasabah. Isu-Isu Untuk Diputuskan 23. Sama ada wujud keadaan-keadaan khas di dalam guaman semasa bagi menggantung segala prosiding sementara menunggu pelupusan muktamad “Guaman 516” dan sebarang rayuan ke Mahkamah Atasan, jika ada.

Perkara berhubung kependuaan isu-isu dan kebarangkalian wujud keputusan Mahkamah-Mahkamah yang bercanggah.

Isu kelewatan pemfailan notis permohonan penggantungan prosiding oleh pihak defendan.

Isu sama ada permohonan penggantungan prosiding oleh defendan mengakibatkan prejudis terhadap plaintif. Keputusan Mahkamah 27. Setelah meneliti dan mengkaji kesemua keterangan afidavit-afidavit yang difailkan dan hujahan-hujahan peguam-peguam terpelajar, maka diputuskan permohonan penggantungan prosiding oleh pihak defendan dibenarkan dengan kos sebanyak RM5,000.00 tertakluk fi alokatur berdasarkan sebab-sebab seperti berikut:

Mahkamah ini memutuskan isu pemilikan 1,370 tempat letak kereta petak aksesori yang akan diputuskan di dalam “Guaman 516” dengan sendirinya merupakan keadaan khas untuk perintah penggantungan prosiding guaman semasa ini dibenarkan.

(ii) Ini adalah kerana tiada pertikaian pada bila-bila masa bahawa tuntutan plaintif terhadap defendan adalah bagi caj-caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas yang dikenakan ke atas tempat letak kereta petak aksesori defendan di Aras B1, B2, LG1 dan LG2 diaksesorikan kepada Petak No. 267.

(iii) Berhubung ini, status pemilikan tempat letak kereta pada Aras B1, B2, LG1 dan LG2 merupakan hal perkara yang dibicarakan semula dalam “Guaman 516”.

(iv) Mahkamah mendapati maklum balas pihak plaintif kepada pihak defendan bahawa bermula bulan April 2017, hanya satu invois caj-caj penyelengaraan dan kumpulan wang penjelas diisukan kepada pihak defendan bagi kesemua 17 petak di blok F milik defendan bersama tempat letak kereta mengiktirafkan status defendan sebagai pemilik tempat letak kereta tempat oleh plaintif sendiri.

Oleh yang demikian Mahkamah ini sehaluan dengan hujahan pihak defendan bahawa apa jua keputusan kes “Guaman 516” akan membawa impak ketara terhadap pengiraan dan tuntutan plaintif bagi caj-caj penyelenggaraan tertunggak dan kumpulan wang penjelas bagi Petak No. 267 dalam guaman semasa ini.

(vi) Apabila dikaji penyata tuntutan terpinda “Guaman 516”, didapati pihak plaintif mendakwa tindakan pihak defendan mengambil milik dan mengawal kesemua tempat letak kereta di “3 Two Square” adalah bertentangan dengan Akta Hakmilik Strata 1985.

(vii) Di dalam “Guaman 516” pihak plaintif telah memohon pelantikan seorang akauntan untuk membuat penilaian akaun berhubung dengan pengoperasian komersial defendan akan tempat letak kereta tersebut dari tarikh pemilikan kosong tempat letak kereta pada 3.8.2007.

(viii) Ini dengan jelas membuktikan apa jua keputusan Mahkamah dalam “Guaman 516” akan mempunyai kesan retrospektif.

(ix) Mahkamah ini mengguna pakai prinsip kes Ling Peek Hoe & Anor v Golden Star & Ors [2020] MLJU 1233 dan memutuskan bahawa keputusan “Guaman 516” adalah termaktub dalam kategori pemahaman sebagai suatu kejadian pada masa hadapan yang akan memberi kesan terhadap guaman semasa di Mahkamah ini.

Perkara berhubung kependuaan isu-isu dan kebarangkalian wujud keputusan Mahkamah-Mahkamah yang bercanggah adalah dipersetujui oleh Mahkamah ini sebagaimana yang dihujahkan oleh pihak defendan dalam mengambil kira fakta kes di Mahkamah ini.

(xi) Ini adalah kerana sekiranya Mahkamah Tinggi di dalam “Guaman 516” memutuskan status pemilikan 1,370 tempat letak kereta petak aksesori adalah harta bersama, ia akan membawa kesan pada setiap masa material kepada cara pengiraan caj-caj penyelenggaraan dan wang penjelas tertunggak Petak No. 267 kerana unit syer yang diperuntukkan akan berkurangan kepada defendan.

(xii) Dalam pada itu, Mahkamah ini mengguna pakai prinsip kes Suruhanjaya Sekuriti v Datuk Ishak Ismail & Anor [2017] 9CLJ 63 yang memutuskan kesamaan isu-isu hendaklah menjadi faktor yang perlu dipertimbangkan oleh Mahkamah dalam memberikan penggantungan prosiding.

(xiii) Dalam penilaian isu sama ada wujud kelewatan oleh pihak defendan dalam memfailkan permohonan penggantungan prosiding, Mahkamah memutuskan tidak ada kelewatan.

(xiv) Perintah Mahkamah Persekutuan bertarikh 7.11.2022. Pliding di dalam “Guaman 516” ditutup pada 15.5.2023.

(xv) Pihak defendan telah bertanya kepada pihak plaintif sama ada pihak plaintif bersetuju akan cadangan pemfailan permohonan penggantungan prosiding pada 28.3.2023 dan hanya menerima maklum balas pada 5.5.2023 bahawa pihak plaintif tidak bersetuju terhadap cadangan pihak defendan tersebut.

(xvi) Setelah mengkaji ikatan-ikatan dokumen dan pernyataan saksi plaintif bagi “Guaman 516” yang lengkap difailkan oleh pihak plaintif pada 25.6,2023, maka pihak defendan telah memfailkan permohonan penggantungan prosiding ini pada 3.7.2023 (Lampiran 162).

(xvii) Justeru aliran fakta jelas menunjukkan pihak defendan tidak lewat atau leka dalam pemfailan permohonan penggantungan prosiding ini.

(xviii) Pihak plaintif berhujah penggantungan prosiding dalam guaman semasa akan mengakibatkan ketidakadilan kepada pihak plaintif mengambil kira guaman ini difailkan pada tahun 2019.

(xix) Adalah keputusan Mahkamah ini, hujahan pihak plaintif tidak bernas. Malahan penggantungan prosiding guaman semasa akan mengelakkan kebarangkalian wujud dua keputusan bercanggah Mahkamah yang akan memudaratkan penguatkuasaan penghakiman kes-kes berkenaan.

(xx) Penggantungan prosiding guaman semasa akan meletakkan kedudukan pihak pihak jelas apabila keempunyaan hakmilik tempat letak kereta diputuskan dalam “Guaman 516”.

(xxi) Dalam konteks ini rujukan dibuat kepada kes Ang Sue Khoon v Majlis Bandaraya Pulau Pinang [2016] 11 MLJ 516, yang memutuskan penggantungan prosiding mesti diberikan jika ianya bercondong ke arah skala keseimbangan keadilan terhadap perintah sedemikian diberikan.

(xxii) Oleh yang demikian penggantungan prosiding tidak mengakibatkan prejudis kepada pihak plaintif. Kesimpulan 28. Berdasarkan alasan-alasan yang dihuraikan di atas, Mahkamah ini memutuskan adil dan wajar bagi perintah penggantungan prosiding dibenarkan dengan kos RM5,000.00 tertakluk kepada fi alokatur. Tarikh: 26 Oktober 2023 (INDRA NEHRU SAVANDIAH) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Shah Alam Tarikh keputusan: 28 Ogos 2023 Peguam-Peguam: Bagi pihak plaintif: David Samuel & Sheena Sebastian [Tetuan Chambers of Firdaus] Bagi pihak defendan: Raymond Mah, John Chan & Daphne Rethual, [Tetuan Mah Weng Kwai & Associates]