Perbadanan Pengurusan Avenham v 1. ) Abu Bakar Bin Abd Ghani (BA-24NCvC-618-03/2025)

ABU BAKAR BIN ABD GHANI … DEFENDAN- [NO. K/P : 630829-71-5013]

HAFIZ BIN ROSLAN [NO. K/P : 850215-08-6341] ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 13) A.

Ini merupakan permohonan oleh defendan-defendan untuk membatalkan Saman Pemula bertarikh 14 Mac 2025. Pada 27 Julai 2025, permohonan defendan-defendan telah dibenarkan oleh Mahkamah Tinggi.

Pihak plaintif telah merayu dan berikut adalah asas-asas keputusan Mahkamah ini membenarkan Saman Pemula dibatalkan. B.

Plaintif merupakan badan pengurusan yang ditubuhkan pada 8.10.2020 di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 selain pemilik harta bersama. Plaintif dianggotai oleh pemilik-pemilik petak berdaftar bagi hakmilik-hakmilik strata di Avenham Garden, Eco Grandeur.

Avenham Garden, Eco Grandeur adalah projek perumahan strata yang berpagar dan dikawal dengan 812 petak hakmilik strata yang terletak atas hakmilik induk Pajakan Negeri 116851 Lot 45433, Mukim Ijok Daerah Kuala Selangor, Negeri Selangor. Antara lain kemudahan yang disediakan di Avenham adalah gelanggang bola keranjang, parkir kereta pelawat, taman permainan, gymnasium selain musolla yang terletak di Bangunan Community Centre, Eco Grandeur, Avenham Garden, Bandar Puncak Alam.

Defendan pertama merupakan Pengerusi Badan Pengurusan Bersama (JMB) Avenham bagi tahun 2020-2021. Beliau ialah pemilik berdaftar dan penghuni sebuah hartanah di Avenham beralamat di No. 13, Jalan Eco Grandeur 2/1D, Eco Grandeur, 42300 Bandar Puncak Alam, Selangor.

Manakala defendan kedua merupakan penghuni di 36, Jalan Eco Grandeur 2/2K, 42300 Bandar Puncak Alam, Selangor. Defendan kedua dilantik sebagai Pentadbir Musolla Avenham sejak 22.1.2022. Antara lain tugas defendan kedua dibawah garis panduan pentadbir oleh Jabatan Agama Islam Selangor (JAIS) adalah menguruskan sepenuhnya pentadbiran dan kewangan Musolla Avenham. Defendan kedua dihalang daripada melakukan pengubahsuaian musolla Avenham tanpa kebenaran plaintif selain dilarang daripada mengutip khairat tanpa kebenaran Majlis Agama Islam Selangor.

Plaintif mendakwa defendan-defendan telah melakukan kerja-kerja pengubahsuaian Musolla Avenham tanpa kebenaran plaintif dan melanggar peraturan dan undang-undang sedia ada. Melalui Saman Pemula, plaintif memohon antara lain perintah-perintah berikut – a) Deklarasi bahawa defendan-defendan tertakluk kepada pematuhan Undang-undang Kecil Tambahan Avenham Garden, Eco Grandeur dan undang-undang berkuatkuasa tentang penggunaan hartanah masing-masing bagi defendan-defendan. b) Satu Deklarasi bahawa Musolla yang terletak di Bangunan Community Centre, Eco Grandeur, Avenham Garden, 42300 Bandar Puncak Alam (“Musolla Avenham”) merupakan harta bersama, dan pengurusan dan pentadbiran Musolla Avenham adalah tertakluk kepada Undang-Undang Kecil Tambahan Avenham Garden, Eco Grandeur dan undang-undang dan peraturan-peraturan semasa yang berkuatkuasa. c) Satu Deklarasi bahawa kerja-kerja pengubahsuaian yang dilakukan oleh atau disebabkan dilakukan oleh Defendan-Defendan ke atas Musolla Avenham, tanpa usul yang telah dibentangkan dan dipertimbangkan dalam Mesyuarat Agung plaintif dan tanpa kelulusan sewajarnya melalui resolusi, adalah pelanggaran Undang-Undang Kecil Tambahan Avenham Garden, Eco Grandeur dan undang-undang dan peraturan peraturan semasa yang berkuatkuasa, dan adalah salah dan tidak sah. d) Satu Deklarasi bahawa defendan pertama telah melanggar Undang-Undang Kecil Tambahan Avenham Garden, Eco Grandeur dengan menjalankan kerja-kerja pengubahsuaian ke atas Musolla Avenham tanpa kebenaran, membenarkan bahan-bahan binaan / pengubahsuaian dihantar secara tidak sah dan diletakkan di Musolla Avenham, membenarkan bahan-bahan binaan / pengubahsuaian disimpan di Musolla Avenham tanpa kebenaran; dan membenarkan pelawat atau kontraktornya masuk ke Avenham Garden, Eco Grandeur dan melaksanakan kerja-kerja pengubahsuaian yang melanggar Undang-Undang Kecil Tambahan Avenham Garden, Eco Grandeur. e) Satu Deklarasi bahawa penalti sebanyak RM800.00 yang dikenakan oleh plaintif terhadap defendan pertama adalah sah dan teratur. f) Satu Perintah bahawa defendan-defendan dikehendaki mengalihkan dan mengeluarkan semua bahan-bahan binaan / pengubahsuaian dari Musolla Avenham, dan membaikpulih atau mengembalikan keadaan dan rupa asal Musolla Avenham sebelum kerja-kerja pengubahsuaian dilakukan, mengikut kepuasan plaintif (“Kerja Kerja Baikpulih”), dengan serta-merta dan dalam apa jua keadaan, disempurnakan dalam tempoh masa tidak melebihi satu (1) bulan dari tarikh perintah Mahkamah. g) Satu Perintah bahawa defendan-defendan dikehendaki mengemukakan permohonan untuk Kerja-Kerja Baikpulih tesebut kepada plaintif untuk kelulusan dalam tempoh masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah Mahkamah dan adalah tertakluk kepada mana-mana terma-terma dan pindaan-pindaan yang ditetapkan oleh plaintif. h) Satu Perintah bahawa sekiranya defendan-defendan gagal mematuhi perintah perintah 7 dan 8 di atas, plaintif, agen(- agen) dan/atau wakil(-wakil) plaintif dibenarkan bertindak untuk menjalankan kerja-kerja pembaikan / pemulihan bagi tujuan Kerja Kerja Baikpulih tersebut, dan segala kos berkenaan dengan Kerja-Kerja Baikpulih tersebut perlu ditanggung oleh defendan-defendan, dan defendan- defendan adalah dilarang, sama ada melalui diri mereka, agen(-agen) dan/atau wakil(-wakil) mereka atau melalui apa carapun menghalang plaintif, agen(-agen) dan/atau wakil(- wakil) plaintif daripada menjalankan Kerja-Kerja Baikpulih tersebut.

Melalui Kandungan 13, defendan-defendan memohon relif-relif yang berikut – a) Saman Pemula dibatalkan menurut Aturan 18 kaedah 19(1)

(b), (c) dan/atau (d) Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) atau secara alternatif menurut bidang kuasa sedia ada Mahkamah dibawah Aturan 92 Kaedah 4 KKM 2012. b) Kos permohonan dibayar oleh plaintif kepada defendan-defendan. c) Secara alternatif, jika permohonan ini ditolak prosiding Saman Pemula digantung sementara sehingga pendengaran dan pelupusan prosiding di Tribunal Pengurusan Strata (Tribunal).

Permohonan tersebut disokong dengan Afidavit oleh Abu Bakar bin Abd Ghani. Antara lain alasan yang diutarakan oleh defendan-defendan adalah – a) Defendan-defendan telah terlebih dahulu memfailkan tuntutan terhadap plaintif di hadapan Tribunal melalui Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1570-3/2025. b) Isu-isu yang dikemukakan oleh plaintif dalam Saman Pemula merupakan isu substantif yang sama dan berkait dengan isu yang dibangkitkan dalam tuntutan Tribunal oleh defendan-defendan. c) Mahkamah Tinggi tidak mempunyai bidang kuasa mendengar dan memutuskan hal perkara masih dalam tindakan dan yang belum diputuskan atau dibatalkan sepenuhnya oleh Tribunal. d) Tuntutan plaintif adalah pramatang, mengaibkan, remeh dan menyusahkan kerana bertindih dengan prosiding yang masih wujud di Tribunal. e) Tuntutan plaintif dalam Saman Pemula merupakan fikiran terkemudian dan tidak bona fidei.

Berikut adalah isu utama yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini –

Sama ada Saman Pemula terjumlah kepada prosiding berganda dan wajar dibatalkan.

(ii) Sama ada Mahkamah ini mempunyai bidang kuasa mendengar Saman Pemula tanpa memberi laluan kepada Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1570-3/2025. C. PERUNTUKAN UNDANG-UNDANG

Prinsip undang-undang berkaitan pembatalan pliding adalah mantap. Aturan 18 Kaedah 19(1) Kaedah-kaedah Mahkamah (KKM) 2012 memperuntukkan – Striking out pleadings and endorsements (O. 18, r. 19) 19.

The Court may at any stage of the proceedings order to be struck out or amended any pleading or the endorsement, of any writ in the action, or anything in any pleading or in the endorsement, on the ground that—

it discloses no reasonable cause of action or defence, as the case may be;

it is scandalous, frivolous or vexatious;

it may prejudice, embarrass or delay the fair trial of the action; or

it is otherwise an abuse of the process of the Court, and may order the action to be stayed or dismissed or judgment to be entered accordingly, as the case may be.

Mahkamah Agung dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v. United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7 memutuskan – The principles upon which the Court acts in exercising its power under any of the four limbs of O. 18 r. 19(1) Rules of the High Court are well settled, ft is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule (per Lindley M.R. in Hubbuck v. Wilkinson [1899] 1 QB 86 , p. 91), and this summary procedure can only be adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is on the face of it “obviously unsustainable” (Attorney-General of Duchy of Lancaster v. L &N.W. Ry. Co. [1892] 3 Ch. 274 , CA). It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or a defence(Wenlock v. Moloney [1965] 1 WLR 1238 ; [1965] 2 All ER 871, CA.). The authorities further show that if there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O. 33 r. 3 (which is in para materia with our O. 33 r. 2 Rules of the High Court) (Hubbuck v. Wilkinson) (supra). The Court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable. D. ANALISIS DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH Isu 1: Sama ada Saman Pemula terjumlah kepada prosiding berganda dan wajar dibatalkan.

Plaintif membantah permohonan pembatalan dan menegaskan bahawa Saman Pemula telah difailkan lebih awal berbanding Tuntutan No. TPS/B 1570-3/2025. Manakala Tuntutan No. TPS/B 1367-3/2025 adalah cacat dan tidak wajar dipertimbangkan.

Setelah memberi pertimbangan terhadap fakta kes, latar belakang tuntutan dan hujahan oleh peguam cara-peguam cara terpelajar bagi plaintif dan defendan, Mahkamah ini berpandangan Saman Pemula wajar dibatalkan berdasarkan alasan-alasan yang diperihalkan selepas ini.

Kedua-dua pihak mengakui bahawa sebelum Saman Pemula dalam Tuntutan di sini difailkan, telah wujud dua tuntutan terdahulu yang difailkan oleh defendan pertama di Tribunal iaitu –

Tuntutan No. TPS/B-1367-3/2025 difailkan pada 6.3.2025.

(ii) Tuntutan No. TPS/B 1570-3/2025 difailkan pada 12.3.2025.

Semasa permohonan Kandungan 13 didengar, kedua-dua Tuntutan Tribunal tersebut telah ditetapkan untuk pendengaran pada 6.8.2025 di Tribunal Pengurusan Strata.

Melalui Afidavit defendan dan penghujahan bertulis, Mahkamah ini didedahkan dengan fakta bahawa semasa proses penyampaian Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1367-3/2025 pada 12.3.2025, plaintif enggan menerima penyampaian dengan alasan teknikal berkenaan nama plaintif yang dicatat sebagai Management Corporation Avenham Garden. Namun wakil plaintif telah merakam gambar pernyataan tuntutan dan notis pendengaran.

Gambar Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1367-3/2025 ditunjukkan di bawah ini –

Berikutan tindakan plaintif menolak penyampaian, defendan pertama memfailkan satu lagi tuntutan di Tribunal pada 12.3.2025 dengan memasukkan nama plaintif yang betul iaitu Perbadanan Pengurusan Avenham melalui Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1570- 3/2025. Namun Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1570-3/2025 yang difailkan tersebut telah ditarikhkan sebagai 17.3.2025 sebagaimana yang ditunjukkan di bawah ini.

Mahkamah ini telah meneliti kedua-dua Tuntutan Tribunal tersebut dan mendapati hal perkara yang menjadi rujukan dalam aduan defendan pertama adalah menjurus kepada isu-isu berkaitan Musolla Avenham Garden, bidang kuasa plaintif sebagai Perbadanan Pengurusan, isu Undang-undang Kecil dan Undang-undang Kecil Tambahan. Jelas terserlah bahawa hal perkara tersebut terletak dalam bidang kuasa eksklusif Tribunal.

Selanjutnya plaintif membangkitkan isu pemfailan Saman Pemula adalah dibuat lebih awal pada 14.3.2025 berbanding Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1570-3/2025 bertarikh 17.3.2025. Plaintif turut berhujah bahawa meskipun Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1367-3/2025 difailkan pada 12.3.2025, namun terdapat kekhilafan nyata pada nama plaintif.

Meneliti pendirian pihak-pihak yang berbeza, Mahkamah ini mendapati bahawa antara hakikat yang tidak dinafikan oleh kedua-dua pihak adalah Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1367-3/2025 dan TPS/B-1570-3/2025 masih lagi berkuatkuasa di hadapan Tribunal Pengurusan Strata dan tidak ditarik balik oleh defendan pertama.

Hakikat ini membawa kepada satu kesimpulan bahawa semasa Saman Pemula difailkan di Mahkamah ini, telah wujud pertikaian antara pihak-pihak yang melibatkan isu-isu yang sama dan serupa di hadapan Tribunal Pengurusan Strata dan masih belum diputuskan.

Oleh kerana prosiding tribunal masih belum diputuskan, Mahkamah ini tidak wajar untuk meneruskan dengan pendengaran Saman Pemula yang difailkan selepas tuntutan-tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata difailkan. Prinsip dalam kes Lesco Development Copr Sdn Bhd v Malaysia Building Society Bhd [1988] 2 MLJ 184 dirujuk – It is undesirable to allow a situation where two different courts would try and determine the same issues arising between the same parties relating to the same subject matter. As MBS had chosen to sue Lesco in the Commercial Division before filing the originating summons and there was already default judgment in the suit and the application to set aside the default judgment is still pending, in our opinion the hearing of the originating summons should have been postponed until final disposal of the suit in the Commercial Division.

Pada hemat Mahkamah ini juga, hal perkara berkenaan kesahan Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1367-3/2025 terhadap plaintif yang mempertikaikan nama plaintif adalah berada dalam bidang kuasa Tribunal untuk diputuskan.

Pemfailan Saman Pemula ini nyata merupakan pertindihan prosiding yang tidak sewajarnya dipertahankan. Isu 2: Sama ada Mahkamah ini mempunyai bidang kuasa mendengar Saman Pemula tanpa memberi laluan kepada Tuntutan Tribunal No. TPS/B-1570-3/2025.

Mahkamah ini merujuk seksyen 106 Akta Pengurusan Strata 2013 yang merupakan peruntukan khusus mengawal hal perkara berkaitan pengurusan strata, iaitu – Pengecualian bidang kuasa mahkamah

(1) Jika sesuatu tuntutan difailkan dengan Tribunal dan tuntutan itu adalah dalam bidang kuasa Tribunal, isu yang dipertikaikan dalam tuntutan itu, sama ada sebagaimana yang ditunjukkan dalam tuntutan permulaan atau yang timbul dalam penjalanan pendengaran itu, tidak boleh menjadi perkara prosiding antara pihak yang sama dalam mana-mana mahkamah melainkan jika –

prosiding di hadapan mahkamah telah dimulakan sebelum tuntutan itu difailkan dengan Tribunal;

atau (b) tuntutan di hadapan Tribunal ditarik balik, diabaikan atau dibatalkan.

Jika perenggan (1)(a) terpakai, isu yang dipertikaikan dalam tuntutan yang baginya prosiding itu adalah berkaitan, sama ada sebagaimana yang ditunjukkan dalam tuntutan permulaan atau yang timbul dalam penjalanan pendengaran, tidak boleh menjadi perkara prosiding antara pihak yang sama di hadapan Tribunal melainkan jika tuntutan di hadapan mahkamah telah ditarik balik, diabaikan atau dibatalkan.

Bagi maksud seksyen ini, sesuatu tuntutan hendaklah disifatkan telah dibuat dengan Tribunal apabila seksyen 108 dipatuhi.

Mahkamah ini terikat dengan panduan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Tebin Mostapa v Hulba-Danyal Balia & Anor [2020] 7 CLJ 561 para 30 berkenaan pendekatan semasa mentafsir peruntukan undang-undang –

First, effect must be given to the object and intent of the Legislature in enacting the statute. Accordingly, the duty of the court is limited to interpreting the words used and to give effect to the words used. The court will not read words into a statute unless a clear reason for it is to be found in the statute itself. The court must begin by looking at the words in the statute and applying the plain and ordinary meaning of the words.

(ii) Second, if, however, the words employed are not clear, then the court may adopt the purposive approach in construing the meaning of the words used. Section 17A of the Interpretation Acts 1948 and 1967 provides for a purposive approach in the interpretation of statutes.

(iii) Therefore, where the words of a statute are unambiguous, plain, and clear, they must be given their natural and ordinary meaning. The statute should be construed as a whole and the words used in a section must be given their plain grammatical meaning. It is not the province of the court to add or subtract any word; the duty of the court is limited to interpreting the words used by the Legislature and it has no power to fill in the gaps disclosed. Even if the words in a statute may be ambiguous, the power and duty of the court "to travel outside them on a voyage of discovery are strictly limited."

(iv) Third, the relevant provisions of an enactment must be read in accordance with the legislative purpose and applies especially where the literal meaning is clear and reflects the purposes of the enactment. This is done by reference to the words used in the provision; where it becomes necessary to consider every word in each section and give its widest significance. An interpretation which would advance the object and purpose of the enactment must be the prime consideration of the court, so as to give full meaning and effect to it in the achievement to the declared objective. As such, in taking a purposive approach, the court is prepared to look at much extraneous materials that bear on the background against which the legislation was enacted. It follows that a statute has to be read in the correct context and that as such the court is permitted to read additional words into a statutory provision where clear reasons for doing so are to be found in the statute itself.

Berpandukan kaedah tafsiran yang diputuskan dalam kes Tebin Mostapa (supra), Mahkamah hendaklah memberi tafsiran berdasarkan makna biasa perkataan yang diguna pakai kerana peruntukan dalam 106 Akta Pengurusan Strata 2013 adalah jelas, nyata dan tidak kabur. Selaras dengan dapatan Mahkamah bagi isu pertama dan peruntukan seksyen 106 Akta Pengurusan Strata 2013 Mahkamah ini terikat untuk memberi laluan supaya tuntutan yang ada di Tribunal Pengurusan Strata didengar dan dilupuskan terlebih dahulu.

Selanjutnya Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam cara defendan-defendan bahawa maxim generalia specialibus non derogant adalah terpakai. Keputusan dalam kes UHG v Director General of Inland Revenue [1974] 2 MLJ 33 dan Perwaja Steel Sdn Bhd & Satu Yang Lain v Majlis Daerah Kemaman Terengganu [1994] 3 MLJ 15 berkaitan pemakaian prinsip generalia specialibus non derogant, sesuatu Akta am adalah tertakluk kepada peruntukan dalam Akta khas adalah diikuti oleh Mahkamah ini.

Justeru, bagi isu kedua Mahkamah ini memutuskan supaya tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata wajar didengar terlebih dahulu dan diputuskan. Maka wajarlah bagi Saman Pemula dibatalkan dengan kebebasan. E.

Berdasarkan alasan yang diperihalkan di atas, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan defendan-defendan dibawah Kandungan 13. Saman Pemula dibatalkan dengan kebebasan memfailkan semula dengan kos tertakluk kepada alokator. Bertarikh pada 18 September 2025. Ditandatangani ......................................................... HAZIZAH KASSIM Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil (NCvC10) Shah Alam, Selangor

Bagi Pihak Plaintif : Sharmaine Mok Jia Ci, Muhammad Yazid bin Mohammad Salim & Aiman Fitri bin Johar Tetuan JC Mok & Co. (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur)

Bagi Pihak Defendan-Defendan : Joshua Sambanthan Dan Angeline Nga Wen Qi Tetuan Joshua Sambanthan & Assoc. (Petaling Jaya, Selangor)