Perbadanan Pengurusan Octville Condominium v Octville Golf Properties Sdn Bhd (JA-22NCvC-103-08/2025)

Permohonan di hadapan Mahkamah ini ialah Notis Permohonan Plaintif bertarikh sebagaimana di Lampiran 9, yang difailkan di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ("KKM 2012"), memohon penghakiman terus 10/04/2026 10:22:47 JA-22NCvC-103-08/2025 Kand. 34 S/N BeEvuw2G4EaiatQz54kVxw terhadap Defendan bagi tuntutan fi penyelenggaraan, fi air dan ‘sinking fund’ yang didakwa tertunggak, bersama faedah dan kos.

Setelah meneliti semua afidavit, hujahan bertulis dan hujahan balas pihak-pihak, serta otoriti yang dirujuk oleh Plaintif dan Defendan, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Plaintif dan membenarkan permohonan penghakiman terus seperti dipohon, dengan kos RM5,000.00 dibayar oleh Defendan kepada Plaintif. Oleh kerana tidak berpuas hati dengan keputusan ini, Defendan telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 2.4.2026 terhadap keputusan ini.

Plaintif ialah Perbadanan Pengurusan Octville Condominium yang ditubuhkan di bawah undang-undang strata dan berfungsi sebagai entiti statutori yang bertanggungjawab bagi pengurusan, penyelenggaraan dan pentadbiran harta bersama kondominium tersebut, termasuk pemungutan fi penyelenggaraan, caj air dan caruman ‘sinking fund’ daripada pemilik-pemilik unit.

Defendan pula merupakan pemilik berdaftar bagi sejumlah 13 unit di Octville Condominium dan dengan itu tertakluk kepada kewajipan statutori dan kontraktual untuk membuat pembayaran fi penyelenggaraan, caj air dan ‘sinking fund’ sebagaimana ditetapkan oleh Plaintif dari semasa ke semasa.

Berdasarkan penyata akaun dan rekod pembayaran yang dikemukakan melalui Afidavit Sokongan, Plaintif mendakwa bahawa Defendan telah gagal atau cuai untuk membuat pembayaran fi penyelenggaraan dan ‘sinking fund’ sejak sekitar tahun 2009, dengan hanya pembayaran terhad dibuat pada tempoh-tempoh tertentu.

Plaintif selanjutnya menyatakan bahawa kegagalan berterusan Defendan tersebut telah mengakibatkan tunggakan terkumpul yang dikira sebagai satu akaun berterusan (‘running account’), dan jumlah keseluruhan tunggakan setakat 1.6.2025 adalah sebanyak RM1,862,626.87.

Sehubungan itu, melalui Notis Permohonan di Lampiran 9, Plaintif memohon antara lain perintah-perintah berikut:

Penghakiman terus terhadap Defendan bagi jumlah RM1,863,163.32;

Faedah pada kadar dan dari tarikh yang dipohon; dan

Kos. PERMOHONAN DAN PENDIRIAN PIHAK-PIHAK

Melalui Notis Permohonan Lampiran 9, Plaintif memohon penghakiman terus atas alasan bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang pembelaan yang munasabah dan tiada isu boleh dibicarakan.

Plaintif berhujah bahawa tuntutan adalah berasaskan ‘running account’, disokong oleh rekod akaun, penyata terperinci dan surat-surat pengakuan Defendan, serta tidak dihalang oleh Akta Had Masa 1953.

Defendan, sebaliknya, menentang permohonan dengan alasan utama bahawa tuntutan Plaintif telah luput oleh had masa, bahawa wujud isu ‘running account’ yang memerlukan perbicaraan penuh, dan bahawa terdapat isu berhubung diskaun serta keadaan harta bersama.

Berdasarkan hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini merumuskan isu-isu utama berikut:

Apakah prinsip undang-undang yang terpakai bagi permohonan penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012;

(ii) Sama ada Defendan telah menzahirkan suatu pembelaan yang munasabah atau isu yang patut dibicarakan; dan

(iii) Sama ada tuntutan Plaintif dihalang oleh Akta Had Masa

1953.

Permohonan ini dibuat di bawah Aturan 14 KKM 2012. Prinsipnya adalah jelas bahawa penghakiman terus hanya wajar diberikan dalam kes yang jelas dan nyata, di mana tiada S/N BeEvuw2G4EaiatQz54kVxw isu boleh dibicarakan dan pembelaan adalah bersifat palsu atau semata-mata untuk melengah-lengahkan tuntutan.

Mahkamah juga mengambil kira peruntukan Akta Had Masa 1953, khususnya seksyen 6 dan seksyen 26, sebagaimana dihujahkan oleh pihak-pihak berhubung isu had masa dan pengakuan hutang. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu 1: Prinsip Undang-Undang bagi Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 KKM 2012 14. Permohonan penghakiman terus merupakan suatu mekanisme prosedur yang bersifat luar biasa. Ia tidak bertujuan untuk menggantikan perbicaraan penuh, tetapi diwujudkan bagi menyingkirkan pembelaan yang nyata-nyata tidak bermerit, bersifat rekaan atau semata-mata bertujuan untuk melengahkan penyelesaian tuntutan yang sah.

Prinsip ini telah ditegaskan secara konsisten oleh Mahkamah Persekutuan dan Mahkamah Rayuan bahawa Mahkamah hendaklah berhati-hati dalam menggunakan kuasa di bawah Aturan 14, namun pada masa yang sama tidak boleh teragak-agak untuk menggunakannya apabila syarat undang-undang telah dipenuhi.

Antara kes utama yang dirujuk oleh pihak-pihak ialah kes Kerajaan Malaysia v South East Asia Insurance Bhd [1998] 1 CLJ 1045, di mana Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa S/N BeEvuw2G4EaiatQz54kVxw penghakiman terus hanya wajar diberikan dalam kes-kes yang jelas dan nyata, iaitu apabila tiada isu boleh dibicarakan yang sebenar dan pembelaan adalah tidak berasas.

Mahkamah dalam kes tersebut menegaskan bahawa kewujudan isu boleh dibicarakan mestilah bersifat substantif dan bukan sekadar kemungkinan atau spekulasi. Sekiranya pembelaan tidak disokong oleh fakta material yang boleh diuji dalam perbicaraan, maka Mahkamah tidak terikat untuk membenarkan perkara tersebut dibicarakan sepenuhnya.

Prinsip yang sama telah diperincikan dalam kes National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 CLJ 220; [1984] 2 MLJ 300, di mana Mahkamah Persekutuan menjelaskan bahawa beban awal dalam permohonan di bawah Aturan 14 terletak pada Plaintif untuk membuktikan tiga perkara utama, iaitu:

defendan telah memasukkan kehadiran;

(ii) pernyataan tuntutan telah disampaikan; dan

(iii) afidavit sokongan mematuhi kehendak kaedah yang berkenaan.

Setelah syarat-syarat awal ini dipenuhi, beban akan beralih kepada defendan untuk menzahirkan suatu pembelaan yang munasabah dan ‘bona fide’. Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa pembelaan tersebut mestilah mampu menimbulkan isu boleh dibicarakan yang sebenar dan bukan sekadar penafian kosong.

Dalam konteks kes semasa, Mahkamah ini mendapati bahawa Plaintif telah mematuhi sepenuhnya keperluan prosedur Aturan 14 KKM 2012. Defendan telah memasukkan kehadiran, Pernyataan Tuntutan telah disampaikan, dan Afidavit Sokongan Plaintif mengesahkan fakta-fakta material yang menjadi asas tuntutan.

Oleh itu, Mahkamah ini berpuas hati bahawa beban awal telah berjaya dipikul oleh Plaintif, dan analisis seterusnya tertumpu kepada sama ada Defendan telah berjaya menzahirkan suatu pembelaan yang munasabah. Isu 2: Sama ada Defendan Telah Menzahirkan Pembelaan Munasabah atau Isu Boleh Dibicarakan 22. Defendan berhujah bahawa wujud pelbagai isu yang memerlukan perbicaraan penuh, termasuk dakwaan kegagalan Plaintif menyelenggara harta bersama, isu diskaun, serta pertikaian terhadap pengiraan jumlah tuntutan.

Mahkamah ini meneliti hujahan tersebut berpandukan prinsip yang digariskan dalam kes Cempaka Finance Bhd v Ho Lai Ying & Anor [2006] 3 CLJ 544, di mana Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa suatu pembelaan hanya boleh dianggap munasabah sekiranya ia disokong oleh fakta dan keterangan yang nyata, dan bukan sekadar hujahan di atas kertas.

Dalam kes Cempaka Finance(supra), Mahkamah menolak pembelaan yang bersifat umum dan tidak disokong oleh bukti dokumentari, serta menegaskan bahawa Mahkamah tidak seharusnya membenarkan perbicaraan penuh hanya kerana defendan berjaya menimbulkan satu kemungkinan isu tanpa asas kukuh.

Berbalik kepada kes semasa, Mahkamah ini mendapati bahawa pembelaan Defendan berhubung kegagalan penyelenggaraan harta bersama tidak menafikan kewajipan statutori Defendan sebagai pemilik unit untuk membuat pembayaran fi penyelenggaraan dan ‘sinking fund’.

Prinsip ini sejajar dengan keputusan dalam kes Ekuiti Setegap Sdn Bhd v Plaza 393 Management Corporation [2019] 2 CLJ 592, di mana Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa kewajipan membayar caj penyelenggaraan adalah kewajipan statutori yang berdiri sendiri dan tidak bergantung kepada dakwaan kelemahan pengurusan oleh perbadanan pengurusan.

Mahkamah dalam kes Ekuiti Setegap (supra) menegaskan bahawa isu kualiti penyelenggaraan, jika ada, hendaklah dibangkitkan melalui saluran undang-undang yang berasingan dan tidak boleh dijadikan alasan untuk mengelak pembayaran caj yang diwajibkan oleh undang-undang dan Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan Mahkamah Tinggi dalam kes Ekuiti Setegap (supra) ini.

Berkaitan isu diskaun yang dibangkitkan oleh Defendan, Mahkamah ini mendapati bahawa hujahan tersebut adalah bersyarat dan bergantung kepada pematuhan Defendan terhadap syarat pembayaran tepat pada masanya. Kegagalan Defendan memenuhi syarat tersebut menjadikan hujahan ini tidak berdaya maju sebagai suatu pembelaan munasabah.

Defendan juga berhujah bahawa tuntutan Plaintif adalah tidak jelas dan memerlukan perbicaraan penuh. Namun demikian, Mahkamah ini mendapati bahawa penyata akaun, rekod pembayaran dan butiran pengiraan yang dikemukakan oleh Plaintif adalah mencukupi untuk menyokong tuntutan dan tidak menimbulkan sebarang kekaburan material.

Prinsip bahawa Mahkamah tidak akan menolak permohonan penghakiman terus hanya kerana Defendan menafikan jumlah tuntutan tanpa asas telah ditegaskan dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400.

Dalam kes tersebut, Mahkamah menegaskan bahawa penafian terhadap jumlah hutang mestilah disokong oleh keterangan yang boleh diuji, ‘failing which’ Mahkamah berhak memberikan penghakiman terus.

Berdasarkan keseluruhan keterangan, Mahkamah ini mendapati bahawa pembelaan Defendan dalam kes semasa adalah bersifat penafian kosong dan tidak menzahirkan sebarang isu boleh dibicarakan yang sebenar. S/N BeEvuw2G4EaiatQz54kVxw Isu 3: Sama ada Tuntutan Plaintif Dihalang oleh Akta Had Masa 1953 33. Isu had masa merupakan teras utama bantahan Defendan. Defendan berhujah bahawa tuntutan Plaintif adalah melebihi tempoh enam tahun dan dengan itu luput di bawah seksyen 6 Akta Had Masa 1953.

Seksyen 6 Akta Had Masa 1953 memperuntukkan bahawa tindakan berasaskan kontrak atau tort tidak boleh dibawa selepas tamat tempoh enam tahun dari tarikh kausa tindakan terakru. Prinsip asas di bawah seksyen ini adalah untuk memastikan kepastian dan penamatan litigasi, serta melindungi pihak yang dituntut daripada tuntutan lapuk.

Walau bagaimanapun, peruntukan tersebut hendaklah dibaca bersama seksyen 26 Akta Had Masa 1953, yang memperuntukkan bahawa sekiranya terdapat pengakuan hutang secara bertulis atau pembayaran sebahagian oleh pihak yang bertanggungan, tempoh had masa akan bermula semula dari tarikh pengakuan atau pembayaran tersebut.

Plaintif berhujah bahawa tuntutan ini adalah berasaskan satu akaun berterusan (‘running account’), dan bahawa pembayaran terakhir serta surat-surat pengakuan Defendan telah mengaktifkan semula tempoh had masa menurut seksyen 26 Akta Had Masa 1953.

Mahkamah ini menerima pendekatan tersebut selaras dengan keputusan dalam kes Stamford College Bhd v Seri Stamford College Sdn Bhd [2021] 1 MLJU 1386, di mana Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa bagi tuntutan berasaskan ‘running account’, tempoh had masa tidak dikira secara terasing bagi setiap item, sebaliknya bermula dari tarikh transaksi atau pembayaran terakhir dalam akaun tersebut.

Prinsip yang sama turut ditegaskan dalam kes Leisure Farm Corporation v Chow Tat Chow & Anor [2019] 1 MLJU 1349, di mana Mahkamah memutuskan bahawa caj penyelenggaraan yang terakru secara berkala membentuk satu akaun berterusan, dan pembayaran sebahagian atau pengakuan adalah mencukupi untuk memperbaharui had masa di bawah seksyen 26 Akta Had Masa 1953.

Dalam kes semasa, Mahkamah ini mendapati bahawa rekod pembayaran Defendan sehingga 31.3.2025 serta surat-surat pengakuan bertulis yang dikemukakan oleh Plaintif merupakan pengakuan yang jelas terhadap kewujudan hutang, sekali gus memenuhi kehendak seksyen 26 Akta Had Masa

1953.

Oleh itu, apabila seksyen 6 dan seksyen 26 Akta Had Masa 1953 dibaca secara harmoni dan diaplikasikan kepada fakta kes ini, Mahkamah ini berpuas hati bahawa tuntutan Plaintif tidak dihalang oleh had masa.

Sehubungan itu, bantahan Defendan berhubung had masa adalah ditolak, dan isu ini tidak menimbulkan sebarang isu boleh dibicarakan yang memerlukan perbicaraan penuh.

Setelah menilai ketiga-tiga isu secara menyeluruh, Mahkamah ini berpuas hati bahawa Defendan telah gagal menzahirkan sebarang pembelaan munasabah atau isu boleh dibicarakan yang memerlukan perbicaraan penuh.

Berdasarkan analisis terperinci di atas, Mahkamah ini mendapati bahawa kes ini merupakan suatu kes yang jelas dan nyata di mana penggunaan Aturan 14 KKM 2012 adalah wajar.

Pembelaan Defendan adalah bersifat penafian kosong, tidak disokong oleh keterangan yang mencukupi, dan sebahagian besarnya bercanggah dengan prinsip undang-undang yang mantap.

Justeru, Mahkamah ini berpuas hati bahawa penghakiman terus patut diberikan kepada Plaintif.

Oleh yang demikian, Mahkamah ini memerintahkan seperti berikut:

Permohonan Plaintif bagi penghakiman terus sebagaimana Notis Permohonan di Lampiran 9 adalah DIBENARKAN;

Penghakiman diberikan kepada Plaintif terhadap Defendan bagi jumlah RM1,863,163.32 berserta faedah sebagaimana dipohon; dan

Kos permohonan ini ditetapkan pada RM5,000.00, dibayar oleh Defendan kepada Plaintif. BERTARIKH: 9 APRIL 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Samreet Singh bersama Surdip Singh Tetuan Terang Manjit Azmi & Hardip Singh, Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Defendan Anira bersama Kimberly