Schedule
Jadual Pertama APT 1960 sepertimana berikut: Matters to be considered in determining compensation 2. In determining the amount of compensation to be awarded for any scheduled land acquired under this Act there shall be taken into consideration the following matters and no others: (a) the market value as determined in accordance with section 1 of this Schedule; (b) any increase, which shall be deducted from the total compensation, in the value of the other land of the person interested likely to accrue from the use to which the land acquired will be put; (c) the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Land Administrator’s taking possession of the land by reason of severing such land from his other land; (d) the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Land Administrator’s taking possession of the land by reason of the acquisition injuriously affecting his other property, whether movable or immovable, in any other manner; (e) if, in consequence of the acquisition, he is or will be compelled to change his residence or place of business, the reasonable expenses, if any, incidental to such change; and (f) where only part of the land is to be acquired, any undertaking by the State Authority, or by the Government, person or corporation on whose behalf the land is to be acquired, for the construction or erection of roads, drains, walls, fences or other facilities benefiting any part of the land left unacquired, provided that the undertaking is clear and enforceable. Jelasnya, tuntutan ganti rugi untuk kesan mudarat boleh dibuat di bawah perenggan kecil 2(d) Jadual Pertama APT 1960. [25] Namun begitu, APT 1960 tidak mendefinisikan apa makna kesan mudarat. Dengan itu, kami merujuk kepada satu keputusan lama yang diputuskan Mahkamah Daerah dalam kes Shaik Sahib Bin Omar Bin Abdullah Bin Omar Makarim v The Municipal Commissioners [1932] 1 MLJ 53. Dalam kes tersebut, Dodd DJ di muka surat 55 telah memutuskan: The term ‘injurious affection’ is used in the cases quoted and the word ‘damages’ is the term used in our section. The Plaintiff contends (I think rightly) that they are to all intents and purpose synonymous. It seems to me reasonable to regard ‘injurious affection’ as a synonym of Damages. Injury may be sine damno or may result in damages. It is only where it results in damages that any substantial claim can arise under the Acts quoted above. On the other hand ‘injuriously’ in the phrase ‘injuriously affected’ cannot have precisely the same connotation as the word ‘injury’ usually has. Injury is essentially a wrong. But as Bramwell J says in McCarthy v Metropolitan Board of Works (42 LJCP 93) 94; “Injuriously affected does not mean wrongfully affected. What is done is rightful under the powers of the Act. It means hurtfully or ‘damnously’ affected. As where we say of a man that he fell and injured his leg, we do not mean that his leg was wronged, but that it was hurt. We mean he fell, and his leg was injuriously (that is to say) hurtfully affected’. At the same time I am clearly of the opinion that to entitle the parties to compensation the injury or hurt must be such as could not be lawfully inflicted except by the powers of the Act.” [26] Sebagai ilustrasi pemakaian perenggan kecil 2(d) APT 1960, kami merujuk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Consolidated Plantation Bhd v Pemungut Hasil Tanah Kelang [1984] 1 MLJ 273. Dalam kes tersebut, Salleh Abas HBM (beliau ketika itu) di muka surat 274 dan 275 membuat pertimbangan seperti berikut: The acquired area is part of the appellant company's Bukit Raja Estate. In this estate there is an oil palm mill and also an SMR rubber factory. The mill was built in 1965 at a cost of $6,675,846 (See page 108 of Appeal Record, Part II). It started production in January, 1966 and is capable of processing 60 tons of palm oil fruits an hour. It requires 553,500 gallons of water per day to operate at its maximum capacity and also a standby supply of 25,000 gallons of water at all times. (See page 98 of Appeal Record, Pt. II). The mill and the factory lie outside the acquired area, but the appellant company rely for their water requirements to operate the mill on the water from the catchment area which is within the Estate itself. Part of the catchment area is now acquired by the present acquisition exercise. It is the contention of the appellant company that the acquisition has so fragmented the catchment area that what is left of it would be so small as to result in a considerable reduction of water supply to the mill and that this loss would in turn affect the mill's productive capacity and that, therefore, the appellant company should be entitled to a compensation for the damage. This claim is obviously made under subparagraph 2(d) of the First Schedule to the Land Acquisition Act, 1960. This subparagraph allows compensation for - "the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Collector's taking possession of the land by reason of the acquisition injuriously affecting his other property, whether movable or immovable, in any other manner." This means that if the acquisition of the appellant company's land injuriously affects their other property, they are entitled to be compensated for the damage, actual or likely on the date of the Collector taking possession, which in this case was June 21, 1973. (See page 19 of Appeal Record). In this case we must agree with the appellant company's submission that in view of the fact that the land was acquired for a housing scheme, which when carried out would change the character and contour of the land, they could no longer rely upon the part of the catchment area which is included in the acquired area for their water supply to the mill. On the evidence before the learned judge, there seems to be no dispute as to the injurious effect of the acquisition on the mill, because even DW2, a Drainage and Irrigation Department (DID) engineer who gave evidence for the Collector agreed and said that the acquisition would partly affect the source of water supply, but what this apprehended loss of water could be prevented if the acquired land is turfed. Hence the learned judge awarded the cost of turfing as the measure of damage. [27] Berdasarkan ilustrasi yang dipetik daripada keputusan Mahkamah Persekutuan tersebut, jelaslah bahawa perayu yang terkesan dengan pengambilan balik tanahnya berhak untuk menuntut ganti rugi sekiranya wujud kesan mudarat akibat daripada pengambilan balik tersebut. Ganti rugi yang dituntut boleh merangkumi kesan mudarat ke atas hartanya yang lain, tidak kiralah sama ada terhadap harta alih ataupun harta tak alih. Namun begitu, perayu menanggung beban untuk membuktikan wujudnya kesan mudarat dan kerugian yang dialami akibat daripada kesan mudarat tersebut sebelum boleh berjaya dalam tuntutannya. Lihat keputusan Mahkamah ini dalam kes of Pengerang Farm Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Kota Tinggi [2017] MLJU 214 berhubung dengan beban pembuktian pihak yang membuat tuntutan dalam kes Rujukan Tanah. [28] Berbalik kepada rayuan perayu, fakta berhubung dengan jarak undur yang telah ditetapkan dan diluluskan LLM bagi tanah perayu iaitu selebar 7.5 meter daripada rizab lebuh raya sepertimana tertera di atas Pelan Tapak dan Pelan Pengambilan Tanah tidak dipertikaikan. Jika dilihat kepada peruntukan perenggan kecil 2(1) P.U.(A) 339/2007, kehendak bagi mengadakan jarak undur selebar 13 meter dari tepi laluan utama lebuh raya ke tepi rizab bagi lebuh raya di kedua-dua belah bahagian tepi laluan utama lebuh raya, ditujukan khusus kepada mana-mana orang yang menyediakan suatu reka bentuk bagi pembinaan lebuh raya. Ini bermakna, ‘mana-mana orang yang menyediakan suatu reka bentuk’ perlulah mematuhi kehendak yang telah ditetapkan Menteri melalui P.U.(A) 339/2007. [29] Hakikatnya, Pelan Pengambilan Tanah telah mengambil kira jarak undur selebar 7.5 meter bagi tanah perayu. Walaupun tiada keterangan yang dikemukakan untuk menunjukkan bahawa LLM telah meluluskan jarak undur yang dicadangkan ‘mana-mana orang yang menyediakan suatu reka bentuk’ bagi projek SPE Fasa 2, suatu inferens berkait dengan kelulusan tersebut bolehlah dibuat berdasarkan fungsi dan kuasa yang diperuntukkan kepada LLM di bawah s 11, Akta Lembaga Lebuh Raya Malaysia (Pemerbadanan) 1980 (Akta 231). Untuk memudahkan rujukan, keseluruhan peruntukan tersebut adalah seperti berikut: Fungsi dan kuasa Lembaga (1) Fungsi Lembaga adalah- (a) untuk menyelia dan melaksanakan reka bentuk, pembinaan dan penyenggaraan lebuh raya sebagaimana yang ditentukan oleh Kerajaan Persekutuan; (b) untuk menyelia dan melaksanakan reka bentuk, pembinaan dan penyenggaraan kawasan rehat dan rawat dan kemudahan lain yang difikirkan perlu di sepanjang lebuh raya sebagaimana yang ditentukan oleh Kerajaan Persekutuan; (c) untuk memungut tol daripada pengguna lebuh raya dan bayaran lain daripada kemudahan di sepanjang lebuh raya; (d) untuk merancang dan menjalankan penyelidikan untuk memastikan penggunaan yang cekap lebuh raya dan kemudahan lain di sepanjang lebuh raya; dan (e) secara amnya melakukan apa-apa jua perkara untuk memajukan lagi dan menggunakan dengan wajar lebuh raya dan kemudahan lain di sepanjang lebuh raya. (2) Lembaga boleh, dengan kelulusan Menteri, membuat apa-apa peraturan-peraturan yang semunasabahnya perlu bagi, atau yang suai manfaat atau bersampingan dengan perjalanan fungsinya di bawah subseksyen (1) dan khususnya, tanpa menjejaskan keluasan maksud di atas, peraturan-peraturan itu boleh- (a) membuat peruntukan bagi pembinaan, pengendalian, pengurusan, penjagaan, pengawalseliaan atau perlindungan terhadap harta Lembaga atau mana-mana lebuh raya yang dibina atau dibina semula; (b) membuat peruntukan bagi jenis kenderaan yang dibenarkan menggunakan lebuh raya atau sebahagian daripadanya dan pengelasan kenderaan itu; (c) membuat peruntukan bagi pengawalseliaan dan kawalan lalu lintas di lebuh raya; dan (d) mengawal selia apa-apa aktiviti yang termasuk dalam bidang fungsi Lembaga. (3) Lembaga hendaklah mempunyai kuasa untuk melakukan semua perkara yang semunasabahnya perlu bagi, atau suai manfaat atau bersampingan dengan perjalanan fungsinya dan khususnya, tanpa menjejaskan keluasan maksud di atas- (a) untuk menubuhkan suatu Unit Perawatan dan Pengawasan Lebuh Raya; (b) untuk mengawal jalan masuk dan jalan keluar di sepanjang lebuh raya; dan (c) untuk membentuk suatu jawatankuasa untuk mengkaji dan melaporkan apa-apa perkara yang ditetapkan oleh Lembaga dan menentukan bidang tugasnya serta elaun bagi anggotanya. Lagipun, Mukadimah Akta 321 adalah sepertimana berikut: Suatu Akta bagi menubuhkan Lembaga Lebuh Raya Malaysia untuk menyelia dan melaksanakan reka bentuk, pembinaan, pengawalseliaan, pengendalian dan penyenggaraan lebuh raya antara bandar, untuk mengenakan dan memungut tol, untuk membuat kontrak dan untuk membuat peruntukan bagi perkara yang berkaitan dengannya. [30] Berdasarkan peruntukan di bawah Akta 231 tersebut, jelaslah bahawa LLM adalah satu-satunya pihak berkuasa yang diberi kuasa untuk meluluskan pelan reka bentuk lebuh raya bagi projek SPE Fasa 2 yang mana termasuklah peruntukan jarak undur bagi tanah perayu. Dengan itu, satu-satunya inferens yang boleh dibuat adalah, Pelan Pengambilan Tanah dan Senarai Tanah yang terlibat dengan pengambilan balik yang disediakan responden bagi tujuan mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) di bawah s 7 APT 1960 sudah tentulah termasuk jarak undur selebar 7.5 meter yang telah diluluskan LLM untuk tanah perayu. Setelah mendapat kelulusan PBN, Pelan Pengambilan Tanah berserta dengan Senarai Tanah perlulah diterbitkan dalam Warta Kerajaan di bawah s 8 APT 1960. [31] Jarak undur selebar 7.5 meter bagi tanah perayu yang telah dilulus LLM dan diwartakan bagi tujuan pengambilan balik akan kekal terpakai dan perlu diguna pakai dalam proses pengambilan balik tanah perayu di hadapan responden sehinggalah ianya diisytiharkan tidak sah sekiranya bertentangan dengan P.U.(A) 339/2007. Kami berpandangan bahawa satu tindakan berasingan hendaklah diambil bagi membolehkan perayu mencabar kesahan keputusan LLM meluluskan jarak undur tersebut. Prosiding Rujukan Tanah di hadapan HMT bukanlah forum yang boleh digunakan perayu untuk mencabar kesahan keputusan LLM tersebut. [32] Berasaskan pandangan kami tersebut, jarak undur selebar 7.5 meter hendaklah diambil kira bagi menentukan sama ada wujudnya kesan mudarat di atas baki tanah perayu atau ke atas harta lain perayu. Daripada keterangan yang ada di hadapan responden semasa perbicaraan siasatan, kami bersetuju dengan keputusan responden menolak tuntutan bagi ganti rugi kesan mudarat. Seterusnya kami juga bersetuju dengan keputusan HMT yang mendapati bahawa tidak ada mana-mana bahagian bangunan atau struktur yang ada di atas tanah perayu yang terjejas dengan pengambilan balik berdasarkan jarak undur selebar 7.5 meter yang telah ditetapkan untuk tanah perayu. Dengan itu, rungutan utama peguam perayu berhubung dengan pematuhan jarak undur di bawah P.U.(A) 339/2007 bagi menuntut ganti rugi kesan mudarat adalah tidak bermerit dan perlulah tolak. [33] Beralih pula kepada alasan-alasan lain yang dibangkitkan peguam perayu dalam hujahan bertulis bagi menjustifikasikan pemberian ganti rugi kesan mudarat. Setelah dibuat pertimbangan, kami mendapati bahawa kesemua alasan yang dikemukakan tersebut tidaklah bermerit di atas alasan bahawa perayu gagal mengemukakan bukti bagi menyokong alasan yang diberikan. [34] Pertama, berhubung dengan laluan keluar masuk ke tanah perayu. Penilai perayu mendakwa bahawa perayu akan kehilangan laluan keluar masuk kerana bahagian tersebut terlibat dengan pengambilan balik. Tiada keterangan lain yang dapat dikemukakan. Sebaliknya, terdapat keterangan yang dikemukakan pegawai penilai dalam Laporan Jawapan Pegawai Penilai JPPH yang menyatakan bahawa berdasarkan cadangan reka bentuk struktur lebuh raya, hanya ada satu tiang sahaja yang terletak bersebelahan tanah perayu dan jarak tiang tersebut dengan bangunan di atas tanah perayu adalah sejauh 13 meter. Tambahan pula, semasa pendengaran perbicaraan siasatan pihak konsesi ada menyatakan bahawa mereka tiada halangan bagi perayu menggunakan kawasan yang terlibat dengan pengambilan balik. Ini kerana tiada struktur di atas tanah perayu yang perlu dirobohkan memandangkan bahagian yang diambil balik hanyalah untuk jarak undur sahaja dan pembinaan lebuh raya adalah secara bertingkat. Dengan kata lain tiada struktur lebuh raya yang akan berada di atas bahagian tanah yang terlibat dengan pengambilan balik. Dengan itu, perayu masih boleh menggunakan laluan keluar masuk sama sepertimana sebelum pengambilan balik dibuat. [35] Kedua, berkait dengan isu keselamatan tanah perayu selepas pengambilan balik. Setelah diteliti, kami dapati bahawa tiada keterangan yang dikemukakan perayu bagi membuktikan isu keselamatan selain apa yang dinyatakan penilai perayu dalam laporannya. Sementara itu, dalam Jawapan Bertulis Pegawai Penilai JPPH ada menyatakan bahawa pihak konsesi akan membina dinding penghalang atau parapet jambatan setinggi 2 meter untuk menjamin keselamatan tanah perayu daripada objek yang mungkin jatuh. Pembinaan parapet jambatan tersebut adalah memenuhi piawaian antarabangsa. Lihat muka surat 143 dan 144 Rekod Rayuan Bahagian C di Kandungan 4. Tiada sebarang keterangan melalui orang yang pakar di bidang keselamatan dalam pembinaan lebuh raya dikemukakan perayu bagi menyangkal perkara tersebut. [36] Akhirnya, alasan ketiga perayu bergantung kepada masalah pencemaran bunyi dan pencemaran udara untuk menuntut ganti rugi kesan mudarat. Tiada sebarang bukti, misalnya laporan kajian atau pendapat pakar dikemukakan bagi menyokong adanya pencemaran bunyi atau pun pencemaran udara akibat daripada pengambilan balik tanah perayu. Apa yang ada hanyalah penghujahan peguam perayu berdasarkan jangkaan penggunaan purata kenderaan sehari yang akan melalui lebuh raya yang melewati ruang udara di bahagian atas tanah perayu pada kelajuan lebih kurang 90 km sejam. Dihujahkan bahawa pencemaran bunyi dan pencemaran udara tidak dapat dielakkan lagi. Itu sahaja. Sebaliknya, dalam Laporan Jawapan Pegawai penilai JPPH ada merujuk kepada hasil kajian yang dijalankan oleh ‘Institute of Noise & Vibration’, Universiti Teknologi Malaysia (UTM) yang menunjukkan kadar bunyi di tanah perayu adalah pada paras yang sama apabila projek SPE Fasa 2 siap dan beroperasi. Kadar bacaan adalah di bawah paras 65.0 dBA iaitu paras yang ditetapkan Jabatan Alam Sekitar berdasarkan kelulusan ‘Environmental Impact Assessment’ (EIA) yang diberikan untuk projek SPE Fasa 2. [37] Ternyatalah bahawa kesemua alasan yang nyatakan peguam perayu berhubung dengan tuntutan kesan mudarat adalah bersifat spekulatif semata-mata. Kecederaan atau kemudaratan yang dikatakan akan dialami oleh bangunan yang ada di atas tanah perayu, yang mana perlu digantikan sepenuhnya menurut pendapat penilai perayu, tidak dapat dibuktikan dengan sewajarnya. Hakikatnya, tiada mana-mana bahagian bangunan di atas tanah perayu yang terlibat atau perlu dirobohkan akibat daripada pengambilan balik sebahagian tanah perayu. Tidak juga dibuktikan bahawa ada kejatuhan nilai tanah yang akan dialami perayu akibat daripada pengambilan balik tersebut. Dalam hal ini, kami merujuk kepada keputusan Mahkamah Agung dalam kes Pentadbir Tanah Daerah, Wilayah Persekutuan v Abdul Hady Dan Satu Lagi Rayuan [1991] 2 MLJ 196. Pada muka surat 198, Hashim Yeop A Sani HBM memutuskan seperti berikut: Peruntukan statut yang kedua yang hendak dipakai dalam rayuan ini ialah s 2