Phang Sin Kien v Pang Shyian Juang (JA-24NCvC-599-06/2023)

Ini merupakan tindakan Saman Pemula (Lampiran 1) oleh Plaintif (“P”) bagi membatalkan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan (“D”) ke atas dua (2) hartanah milik si mati Phang Hoon Ying yang dikenali sebagai No. Hakmilik: H.S.(M) 2680, Lot 5350, Tempat Sg. Lenek II, Mukim Chaah, Daerah Labis, Negeri Johor (“HSM 2680”) dan No. Hakmilik: HS(D) 17823, Lot 2703, Mukim Chaah, Daerah Segamat, Negeri Johor (“HSD 17823”).

Selain pembatalan kaveat, P turut memohon perintah deklarasi bahawa P adalah berhak kepada milikan dan jagaan dokumen hakmilik keluaran HSM 2680 tersebut dan sekiranya perintah deklarasi dibenarkan, memerintahkan D mengembalikan dokumen hakmilik HSM 2680 tersebut kepada P dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh perintah.

Relif-relif lain yang dimohon oleh P di dalam Lampiran 1 merupakan perintah-perintah berbangkit (consequential orders) daripada relif-relif yang disebut sebelum ini.

Walau bagaimanapun, ketika perbicaraan, P menarik balik permohonannya untuk membatalkan kaveat bagi hartanah HSD 17823 kerana telah menjadi akademik berikutan D telah menarik balik kaveat persendirian yang dimasukkannya ke atas hartanah tersebut.

Mahkamah ini pada 21.1.2024, setelah selesai mendengar hujah-hujah peguam P dan peguam D, telah memutuskan untuk membenarkan permohonan P sebagai mana terma-terma di dalam Saman Pemula yang berkaitan dengan hartanah HSM 2680, kecuali tuntutan gantirugi oleh P terhadap D, dengan kos RM3,000.00 tertakluk kepada fi alokator.

D telah memfailkan Notis Rayuan ke Mahkamah Rayuan terhadap keputusan Mahkamah ini yang tersebut.

Maka, berikut merupakan alasan-alasan penghakiman Mahkamah ini.

Seorang Phang Hoon Yin (“si mati”) telah meninggal dunia pada 16.9.1991 tanpa wasiat. Si mati turut meninggalkan seorang isteri, lima (5) anak lelaki dan tiga (3) anak perempuan sebagai waris dan benefisiari beliau.

Semasa meninggal, si mati merupakan pemilik kepada dua buah hartanah dikenali secara ringkas sebagai hartanah “HSM 2680” dan hartanah “HSD 17823”.

P adalah salah seorang anak si mati.

D adalah cucu si mati dan merupakan anak serta pentadbir harta pusaka kepada Pang Seng Hee (meninggal dunia pada tahun 2014) iaitu abang kepada P dan salah seorang waris dan benefisiari si mati.

Pada 15.10.2019, P telah dilantik sebagai pentadbir tunggal harta pusaka si mati melalui perintah pentadbiran dan pembahagian (“Perintah Pentadbiran dan Pembahagian”) yang dikeluarkan menurut s.13 Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 (“AHPK”) selepas dibicarakan di hadapan Pentadbir Tanah, Unit Pembahagian Pusaka Johor Utara, Segamat, Johor (rujuk eksibit “PSK-3” Afidavit Sokongan P).

Fakta-fakta sedia ada menunjukkan bahawa D turut hadir bersama-sama waris dan benefisiari si mati yang lain semasa perbicaraan pembahagian harta pusaka yang mana akhirnya membawa kepada persetujuan masing-masing untuk Perintah Pentadbir dan Pembahagian bertarikh 15.10.2019 tersebut dikeluarkan.

Plaintif kemudiannya telah mengumpulkan wang sebanyak RM1,380.00 daripada kesemua benefisiari si mati termasuk D untuk dibayar kepada Unit Pembahagian Pusaka Johor Utara sebagai bayaran fi yang ditentukan di bawah AHPK dan peraturan-peraturan yang digubal di bawahnya.

Pada 18.12.2019, P telah mengambil salinan asal Perintah Pentadbiran dan Pembahagian tersebut daripada Unit Pembahagian Pusaka Johor Utara.

Pada 28.6.2020, D telah memfailkan Saman Pemula di Mahkamah Tinggi Johor melalui Guaman No. JA-24NCVC-343-06/2020 (“Guaman 343”) bagi mendapatkan pelanjutan masa untuk memfailkan rayuan terhadap Perintah Pentadbiran dan Pembahagian tersebut. Guaman 343 tersebut telah ditentang oleh P yang dinamakan sebagai defendan ke-2 di situ (rujuk eksibit “PSK-4” Afidavit Sokongan P).

Pada 6.10.2020, Mahkamah Tinggi Johor Bahru telah menolak Guaman 343. D telah merayu ke Mahkamah Rayuan tetapi rayuan D telah ditolak pada 7.2.2023.

Berikutan itu, P telah meminta D untuk memulangkan dokumen hakmilik HSM 2680 dan HSD 17823 bagi membolehkan P melaksanakan tanggungjawabnya sebagai pentadbir yang dilantik.

D kemudiannya bersetuju untuk menyerahkan suratan hakmilik HSD 17823 tetapi tidak untuk HSM 2680 kerana D mengambil pendirian bahawa mendiang bapanya adalah benefisiari tunggal untuk hartanah HSM 2680 tersebut.

Seterusnya, P mendapati D masih mengekalkan dan gagal menarik balik kaveat persendirian yang dimasuki oleh D terhadap kedua-dua hartanah HSD 17823 dan HSM 2680.

Berikutan itu, P memfailkan tindakan ini seperti di Lampiran 1. Walau bagaimanapun, hal perkara kaveat hartanah HSD 17823 tidak lagi menjadi isu dalam perbicaraan berikutan kaveat berkenaan telah ditarik balik oleh D sebagai mana yang telah dinyatakan sebelum ini.

Pertama sekali, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam P bahawa Perintah Pentadbiran dan Pembahagian tersebut merupakan perintah yang mempunyai kesan dan boleh 7 dikuatkuasakan sama seperti perintah mahkamah. Rujukan adalah kepada s.14(9) AHPK yang memperuntukkan seperti berikut:- “(9) Any order made by a Collector under this section shall have the same force and effect and shall be enforceable in the same manner as if it had been made by a court but there shall be no appeal from such an order except under section 29.”.

Tambahan lagi, perintah tersebut masih berkuatkuasa sehingga sekarang berikutan cubaan D untuk mencabarnya dalam Guaman 343 telah ditolak oleh Mahkamah Tinggi Johor dan telah disahkan oleh Mahkamah Rayuan. Maka, Mahkamah ini membuat dapatan bahawa Perintah Pentadbiran dan Pembahagian tersebut adalah kekal sah dan berkuatkuasa.

Melalui keterangan dan dokumentari afidavit pihak-pihak, adalah tidak dipertikaikan juga bahawa nama P telah didaftarkan di pejabat tanah sebagai pentadbir harta pusaka si mati untuk hartanah HSM

[25] Berikutan itu, selaku pentadbir harta pusaka yang dilantik melalui undang-undang, P mempunyai kuasa yang sah untuk mentadbir dan menguruskan pembahagian hartanah HSM 2680 tersebut, termasuklah membuat permohonan membatalkan kaveat persendirian di bawah s.327 Kanan Tanah Negara 1965 (“KTN”) seperti dalam tindakan ini (rujuk Tebin Bin Mostapha v Hulba-Danyal bin Balla & Anor [2020] 4 MLJ 721, Mahkamah Persekutuan). [26] Dalam konteks permohonan untuk pembatalan kaveat persendirian, s. 327(1) KTN memperuntukkan seperti berikut:- “327. Removal of private caveats by the Court.

Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat may at any time apply to the Court for an order for its removal, and the Court (acting, if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application as it may think just.”. [27] Maka, isu pokok yang perlu diputuskan oleh Mahkamah dalam tindakan ini adalah sama ada D mempunyai kepentingan boleh kaveat (caveatable interest) untuk melayakkan kaveat persendirian D dikekalkan. [28] Untuk itu, peruntukan mengenai kaveat persendirian yang perlu dirujuk adalah s.323 KTN yang memperuntukkan seperti berikut:- “323. Applications for entry of private caveats. (1) The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are-

any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest;

any person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest; and

the guardian or next friend of any minor claiming to be entitled as mentioned in paragraph (b).”. [29] Melalui keterangan-keterangan afidavit yang dikemukakan, Mahkamah ini mendapati D sebagai cucu si mati merupakan ‘residue beneficiary’ ke atas hartanah pusaka si mati yang masih belum sempurna ditadbir dan dibahagi-bahagikan oleh P menurut Perintah Pentadbiran dan Pembahagian tersebut. [30] Dalam hal ini, Mahkamah ini terikat dengan keputusan kes Lee Ah Thaw & Anor v Lee Chun Tek [1978] 1 MLJ 173 yang memutuskan bahawa ‘residue beneficiary’ tidak mempunyai kepentingan boleh kaveat ke atas harta pusaka yang belum ditadbir dengan sempurna oleh pentadbir. Petikan yang dirujuk adalah seperti berikut:- “The question is whether the residuary beneficiaries of an estate which has certain interest in the lands are entitled to lodge a caveat on those lands … Applying this test to the present case it is clearly not possible to say that appellants have any kind of “interest” in the lands since the administration is incomplete and the residue unascertained. What appellants have under the will is the right to sue the executor or trustee if he has not administered the estate properly.”. [rujuk juga: Tan Heng Poh v Tan Boon Thong & Ors [1992] 2 MLJ 1; Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd

6 MLJ 475; dan Chor Phaik Har v Farlim Properties Sdn Bhd (1994) 3 MLJ 345] [31] Dalam hal ini juga, meski pun D masih mempertikaikan Perintah Pentadbiran Pembahagian tersebut, dan D mengatakan beliau pada 29.5.2023 telah memasukkan permohonan di Unit Pembahagian Pusaka Johor Utara Segamat untuk membatalkan nama P sebagai pentadbir harta pusaka si mati dan untuk melantik pentadbir baru di bawah s.17 AHPK (rujuk eksibit “PSY-6” Afidavit Jawapan D), namun Mahkamah ini terikat dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd (2012) 6 MLJ 475 yang memutuskan bahawa kepentingan boleh kaveat mestilah kepentingan pada masa sekarang dan tidak boleh menjangkau kepada kemungkinan atau jangkaan masa depan. Petikan yang relevan adalah seperti berikut:- “It is also our considered view that the caveator under s 323(1)(a) of the NLC must have a present interest as opposed to a potential interest in the land. The registrable interest that the caveator is claiming for, must be an existing interest. The caveator under s 323(1)(a) of the NLC must be limited to those who are claiming to an existing interest in the land or right to such existing interest and cannot include potential interest or interest in futuro. This principle is firmly embedded in our Torrens system. This can be seen in the decision of the Supreme Court in Tan Heng Poh v Tan Boon Thong & Ors [1992] 2 MLJ 1. In that case, a caveat lodged by a residuary beneficiary was ordered to be removed because the administration of the estate was still incomplete at the time the caveat was lodged, as such his interest in the land was still unascertainable. Mohamed Azmi SCJ (as he then was) in delivering the judgment of the court at p 8 held as follows: In our view, the fact that the caveator was entitled until (sic) the will to a one-sixth share in the eight parcels of land, did not mean that his share was ascertainable before administration was complete. As expressed in the deceased’s will, the caveator was in fact entitled to only one share, and para 4 of the will empowered the executor to sell and convert any part of the estate in order to pay the testator’s debts apart from the funeral and testamentary expenses. As such, until the administration was complete, the value or extent of the residue on which his one-sixth share depended, [2012] 6 MLJ 475 at 489remained uncertain. On established authorities, clearly the caveator in the present appeal had no caveatable claim or interests in any of the property when the caveat was entered. There was no evidence that the administration of the estate was already complete to ascertain the actual worth of the residue for final distribution.” (penekanan ditambah) [32] Oleh yang demikian, Mahkamah ini membuat dapatan bahawa permohonan D untuk membatalkan P sebagai pentadbir dan melantik pentadbir baharu yang masih belum didengar dan dilupuskan oleh Unit Pembahagian Pusaka Johor Utara Segamat tidak melayakkan D sebagai mempunyai kepentingan boleh kaveat di bawah s. 323 KTN. [33] Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan Lampiran 1 dengan kos bagi terma-terma yang relevan kepada hartanah HSM 2680, kecuali permohonan P untuk gantirugi ditaksirkan. Tarikh: 3hb JANUARI 2025 …………………………………………. (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Hakim Mahkamah Tinggi, Johor Bahru Peguam: Bagi pihak Plaintif/Pemohon En Clement Chong Tetuan Ez Pang & Co. Kuala Lumpur. Bagi pihak Defendan/Responden En KC Chan Tetuan The Chambers of KC Chan Kuala Lumpur. Kes-kes dirujuk:

Tebin Bin Mostapha v Hulba-Danyal bin Balla & Anor [2020] 4 MLJ 721 2. Lee Ah Thaw & Anor v Lee Chun Tek [1978] 1 MLJ 173 3. Tan Heng Poh v Tan Boon Thong & Ors [1992] 2 MLJ 1 4. Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd (2012) 6 MLJ 475 5. Chor Phaik Har v Farlim Properties Sdn Bhd (1994) 3 MLJ 345] Akta-akta yang dirujuk:

Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 2. National Land Code 1965