Pj Midtown Development Sdn Bhd v 1. ) Chong Chen Fah (BA-12BNCvC-24-07/2023)

CHONG CHEN FAH … RESPONDEN- [NO. KAD PENGENALAN: 580315-01-5463]

CHEAH KIM LING [NO. KAD PENGENALAN: 570529-10-5422] [Dalam Mahkamah Sesyen di Petaling Jaya Dalam Negeri Selangor, Darul Ehsan

Chong Chen Fah … Plaintiff [No. Kad Pengenalan : 580315-01-5463]

Cheah Kim Ling [No. Kad Pengenalan : 570529-10-5422] Dan PJ Midtown Development Sdn Bhd … Defendant] [(No : 200601017085 (736837-A)] ALASAN PENGHAKIMAN 21/05/2025 17:07:48 BA-12BNCvC-24-07/2023 Kand. 35 A. PENDAHULUAN [1] Ini adalah rayuan oleh PJ Midtown Development Sdn Bhd selaku defendan terhadap Chong Chen Fah dan Cheah Kim Ling yang merupakan plaintif-plaintif dalam tindakan asal. Hal perkara dalam kes ini melibatkan isu tuntutan ganti rugi tertentu akibat kelewatan defendan menyerahkan milikan kosong. [2] Pada 26 November 2024, Mahkamah Tinggi telah menolak keseluruhan rayuan perayu. Notis Rayuan hanya difailkan oleh perayu pada 27 Mac 2025 setelah perayu memperoleh perintah kebenaran untuk merayu dari Mahkamah Rayuan pada 5 Mac 2025. [3] Oleh itu, alasan penghakiman ini disediakan selepas tarikh Notis Rayuan difailkan secara teratur. B. LATAR BELAKANG [4] Pihak-pihak akan dirujuk sebagaimana prosiding di Mahkamah Sesyen. [5] Plaintif pertama dan kedua merupakan pemilik bersama berdaftar sebuah kondominium iaitu Unit A-3-03, PJ Midtown, Jalan Kemajuan, Seksyen 13, 46200 Petaling Jaya Selangor. [6] Defendan adalah syarikat pemaju bagi projek yang dikenali sebagai PJ Midtown Condominium. [7] Plaintif-plaintif memfailkan tuntutan terhadap defendan bagi ganti rugi tertentu sebanyak RM244,548.10 beserta faedah 5% setahun atas jumlah RM244,548.10 mulai dari tarikh tuntutan sehingga tarikh penyelesaian penuh dan kos tindakan. [8] Setelah melalui perbicaraan penuh, pada 15 Jun 2023 Hakim Mahkamah Sesyen yang bijaksana telah membenarkan tuntutan plaintif-plaintif beserta faedah dan kos. Berikutan itu, defendan telah memfailkan rayuan di Mahkamah Tinggi. C. FAKTA MATERIAL [9] Plaintif-plaintif adalah pemilik bersama satu unit kondominium yang dikenali Unit A-03-03, PJ Midtown Condominium, Jalan Kemajuan, Seksyen 13, 46200 Petaling Jaya, Selangor. Defendan merupakan pemaju satu projek yang dikenali sebagai PJ Midtown. [10] Pada 5.5.2024, plaintif-plaintif telah membayar jumlah RM5,000.00 kepada defendan sebagai bayaran tempahan untuk kondominium tersebut. Pada 25.2.2015 plaintif-plaintif dan defendan telah memasuki satu Perjanjian Jualbeli kononnya yang mengikuti Jadual H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 dan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Defendan bersetuju untuk menjual unit kondominium tersebut pada harga belian RM1,197,800.00 kepada plaintif-plaintif. [11] Defendan telah meminda atau mengubah Perjanjian Jualbeli tersebut daripada peruntukan asal Jadual H. Penyerahan milikan kosong hartanah dan penyiapan kemudahan bersama telah dipinda daripada 36 bulan kepada 48 bulan. [12] Sekiranya terdapat kelewatan dalam pemberian milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama. Defendan akan bertanggungjawab untuk membayar ganti rugi jumlah tertentu kepada plaintif-plaintif [Klausa 25(2) dan Klausa 27(2)]. [13] Defendan telah menyerahkan kepada plaintif-plaintif sesalinan notis pemilikan kosong hartanah tersebut pada 2.1.2019. Plaintif-plaintif telah mengambil alih pemilikan kosong harta tersebut pada 16.1.2019. Plaintif-plaintif kemudian menuntut jumlah ganti rugi jumlah tertentu sebanyak RM244,548.10 berserta faedah dan kos. Jumlah hari terlewat dan amaun seperti berikut: i. 621 hari dari 5.5.2017 (36 bulan dari tarikh booking fee dibayar kepada plaintif-plaintif pada 5.5.2014) sehingga 16.1.2019 pada kadar 10% setahun daripada harga belian RM1,197,800.00 bagi jumlah RM203,790.08. ii. 621 hari dari 5.5.2017 (36 bulan dari tarikh booking fee dibayar plaintif-plaintif pada 5.5.2014) sehingga 16.1.2019 pada kadar 10% setahun daripada 20% harga belian terakhir bagi jumlah RM40,758.02. [14] Antara lain fakta material yang diplidkan oleh plaintif-plaintif adalah seperti berikut- i. Bagi tujuan membeli kondominium tersebut, plaintif-plaintif telah membayar RM5,000.00 sebagai fi tempahan pada 5.5.2014. ii. Perjanjian Jual Beli menurut Jadual H Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 telah ditandatangani pada 25.2.2015. Melalui perjanjian tersebut, defendan bersetuju menjual sebuah unit kondominium kepada plaintif-plaintif pada harga RM1,197,800.00. iii. Pada 2.1.2019, defendan menyerahkan sesalinan notis pemilikan kosong kondominium tersebut kepada plaintif-plaintif. iv. Berdasarkan terma tersebut, plaintif-plaintif telah dianggap sebagai mengambil alih milikan kosong kondominium tersebut pada 16.1.2019. D. TUNTUTAN PLAINTIF-PLAINTIF [15] Berikutan itu, plaintif-plaintif membangkitkan isu bahawa berdasarkan klausa 25(1) Perjanjian Jual Beli, milikan kosong kondominium tersebut seharusnya diserahkan oleh defendan kepada plaintif-plaintif dalam masa 48 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli. Klausa 25(1) memperuntukkan terma seperti berikut – 25(1) Vacant possession of the said Parcel shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in Clause 26 within forty-eight

calendar months from the date of this Agreement. [16] Selanjutnya, plaintif-plaintif menuntut defendan membayar ganti rugi jumlah tertentu selaras dengan peruntukan klausa 25(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. Hal yang sama dituntut oleh plaintif-plaintif bagi kegagalan defendan menyerahkan milikan kosong kemudahan bersama yang sepatutnya diserahkan menurut klausa 27 Perjanjian Jual Beli tersebut. [17] Plaintif-plaintif memplidkan bahawa bagi bangunan bertingkat tinggi, klausa 26(1) Jadual H memperuntukkan tempoh masa penyerahan milikan kosong adalah dalam masa 36 bulan dan bukannya 48 bulan sebagaimana dalam Perjanjian Jual Beli yang dimasuki oleh pihak-pihak. [18] Bagi mengukuhkan tuntutan untuk ganti rugi tertentu akibat kelewatan penyerahan milikan kosong, plaintif-plaintif turut memplidkan bahawa – a) Plaintif-plaintif bergantung kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee dan mendakwa yang defendan telah meminda klausa 25(1) Perjanjian Jual Beli tanpa kebenaran plaintif-plaintif. b) Melalui keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Ors [2021] 2 CLJ 441 telah ditentukan bahawa ganti rugi tertentu untuk penyerahan milikan kosong hartanah bermula dari tarikh pembeli membayar deposit dan bukan dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani oleh pemaju dan pembeli. [19] Pengiraan bagi jumlah ganti rugi tertentu akibat kelewatan penyerahan milikan kosong yang telah dikira oleh plaintif-plaintif dan diplidkan, adalah seperti berikut – Jumlah Hari Terlewat Jumlah Ganti rugi (RM)

621 hari daripada 5.5.2017 (36 bulan dari tarikh ‘booking fee’ dibayar oleh plaintif-plaintif iaitu pada 5.5.2014) sehingga 16.1.2019 (tarikh penyerahan milikan kosong) pada kadar 10% setahun daripada harga belian (RM1,197,800.00) 203,790.08

621 hari daripada 5.5.2017 (36 bulan dari tarikh ‘booking fee’ dibayar oleh plaintif-plaintif iaitu pada 5.5.2014) sehingga 16.1.2019 (tarikh penyelesaian ‘common facilities’) pada kadar 10% setahun daripada 20% harga belian terakhir (RM1,197,800.00) 40,758.02 JUMLAH 244,548.10 E. PEMBELAAN DEFENDAN [20] Defendan menafikan tuntutan plaintif-plaintif dan antara lain menegaskan bahawa – i. Bayaran tempahan daripada plaintif-plaintif hanya diterima pada 25 Februari 2015 berjumlah RM5,000.00. ii. Plaintif-plaintif telah bersetuju melalui kontrak bahawa tempoh masa serahan milikan kosong adalah 48 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli iaitu pada atau sebelum 24 Februari 2019. iii. Oleh kerana serahan milikan kosong pada 16 Januari 2019, tidak berlaku kelewatan di pihak defendan. iv. Pihak-pihak memasuki perjanjian jual beli atas dasar willing seller willing buyer dengan tempoh serahan milikan kosong 48 bulan dari tarikh perjanjian. v. Defendan telah mendapat kelulusan daripada Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk lanjutan masa serahan milikan kosong dan menyiapkan kemudahan bersama daripada 36 bulan kepada 48 bulan sebelum Perjanjian Jual Beli ditandatangani. [21] Defendan turut membezakan pemakaian prinsip kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and Other Appeals [2020] 1 CLJ 162. F. PRINSIP UNDANG-UNDANG [22] Berhubung dengan bidang kuasa rayuan oleh Mahkamah Tinggi dalam kes selepas perbicaraan penuh, Mahkamah ini terpandu dengan prinsip oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2015] 2 MLJ 441, melalui penghakiman Azahar Mohamed FCJ memutuskan bahawa - [60] It is now established that the principle on which an appellate court could interfere with findings of fact by the trial court is 'the plainly wrong test' principle; see the Federal Court in Gan Yook Chin (P) & Anor v Lee Ing Chin @ Lee Teck Seng & Ors [2005] 2 MLJ 1 (at p 10) per Steve Shim CJ (Sabah & Sarawak). More recently, this principle of appellate intervention was affirmed by the Federal Court in UEM Group Bhd v Genisys Intergrated Engineers Pte Ltd & Anor [2010] 9 CLJ 785 where it was held at p 800: It is well settled law that an appellate court will not generally speaking, intervene with the decision of a trial court unless the trial court is shown to be plainly wrong in arriving at its decision. A plainly wrong decision happens when the trial court is guilty of no or insufficient judicial appreciation of evidence (see Chow Yee Wah & Anor v Choo Ah Pat [1978] 1 LNS 32; Watt v Thomas [1947] AC 484; and Gan Yook Chin & Anor v Lee Ing Chin & Ors [2004] 4 CLJ 309). [23] Adalah jelas dapatan fakta tidak sewajarnya diganggu oleh mahkamah yang menjalankan bidang kuasa rayuan kecuali terdapat kekhilafan nyata oleh hakim bicara. Dalam hal ini, mahkamah di peringkat rayuan mempunyai tugas untuk campurtangan dalam keadaan yang dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Merita Merchant Bank Singapore Ltd v Dewan Bahasa dan Pustaka [2014] 9 CLJ 1064 - [45] It is trite law that an appellate court will not readily interfere with the findings of fact arrived at by the court of first instance to which the law entrust the primary duty of evaluation of the evidence. However, the appellate court is under a duty to intervene in a case where the trial court has so fundamentally misdirected itself. In our judgment, we find that there was insufficient judicial appreciation by the learned trial judge of the pleadings and contemporaneous evidence in the instant case when she allowed Merita's claim. Such erroneous finding warranted appellate interference which the Court of Appeal rightfully done so, and we have no reason to disagree. G. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN [24] Isu utama yang mendasari rayuan defendan di sini adalah sama ada Mahkamah ini wajar menganggu dapatan dan keputusan Hakim Mahkamah Sesyen yang telah membenarkan tuntutan plaintif dengan kos. [25] Dalam konteks ini, Mahkamah Tinggi akan turut menilai sama ada Hakim Mahkamah Sesyen telah khilaf nyata dalam memberikan keputusan tersebut. H. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH [26] Terlebih dahulu, saya mendapati bahawa peguam cara defendan selaku perayu dalam rayuan ini telah memfokuskan kepada perkembangan prinsip undang-undang yang mendasari tuntutan ganti rugi tertentu. [27] Saya bersetuju bahawa prinsip duluan mengikat dan perkembangan prinsip undang-undang yang dihujahkan oleh peguam cara defendan yang terpelajar wajar menjadi panduan Mahkamah ini. [28] Saya turut berpandangan bahawa Mahkamah ini perlu juga memberi tumpuan kepada hakikat bahawa rayuan defendan adalah terhadap keputusan selepas hakim bicara mendengar keterangan saksi-saksi dan membuat dapatan fakta yang diperolehi selepas perbicaraan penuh. Oleh itu, saya perlu meneliti dapatan fakta yang dibuat oleh hakim bicara semasa membenarkan tuntutan plaintif-plaintif. [29] Fakta yang ketara dalam kes ini adalah kedua-dua plaintif dan defendan mempunyai versi yang berbeza tentang pembayaran deposit RM5000.00 bagi Unit plaintif-plaintif di A-3-3, PJ Midtown Condominium. [30] Versi plaintif-plaintif adalah pada 5.5.2014 wang deposit RM5000.00 dibayar kepada Tetuan Sng & Co iaitu panel peguam defendan. [31] Setelah itu, wakil defendan menghubungi plaintif-plaintif untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli yang mana defendan setuju menjual kepada plaintif-plaintif Unit A-3-3- pada harga RM1,197,800.00. [32] Defendan menafikan wang deposit dibayar kepada defendan kerana pada masa itu unit tersebut belum lagi dijual secara rasmi dan iklan bagi tujuan penjualan masih belum diluluskan. [33] Saya mendapati keterangan plaintif pertama iaitu SP1 bahawa pada 5.5.2014 plaintif-plaintif hadir di pejabat defendan di Oasis Gallery 2A, Jalan PJU 1A/2, Oasis Damansara, 47301 Petaling Jaya setelah menerima makluman yang defendan mengadakan soft launch bagi projek tersebut. [34] SP1 turut menjelaskan bahawa semasa itu defendan mempamerkan 3D dimensi projek tersebut yang merangkumi 2 blok bangunan bertingkat mengandungi kondominium, unit komersil, taman berpusat, kemudahan sukan dan rekreasi, kawasan parkir termasuk model pokok, kenderaan dan orang bagi menunjukkan keadaan sebenar projek tersebut. Bahkan, defendan turut mempamerkan unit sebenar unit kondominium dua bilik bagi projek tersebut. [35] Keterangan SP1 turut mendedahkan bahawa Nor Aini Ali iaitu Eksekutif Kanan Jualan defendan yang melayani plaintif-plaintif ketika itu telah menunjukkan carta bagi unit-unit yang masih belum terjual. Menurut SP1, sudah tidak banyak lagi baki unit yang belum terjual. [36] Menariknya keterangan-keterangan SP1 ini tidak dicabar oleh defendan. [37] Begitu juga keterangan SP1 bahawa setelah SP1 memaklumkan Nor Aini minatnya terhadap unit di Blok A projek tersebut, Nor Aini telah meminta SP1 membayar wang tempahan RM5000.00 atas nama Tetuan Sng & Co. [38] Saya mendapati penilaian yang dibuat oleh Hakim Mahkamah Sesyen yang bijaksana terhadap keterangan SP1 yang berikut adalah dapatan yang munasabah dan berteraskan keterangan SP1 yang tidak dicabar. [39] Keterangan SP1 menyatakan – A: … We asked Puan Aini who is Messrs Sng & Co and was told that Messrs Sng & Co is the lawyer appointed by the defendant for the project. I asked Puan Aini how much is the legal fee. She confirmed that legal fee will be borne in full by the defendant if we were to utilize their lawyer Messrs Sng & Co. [40] Selanjutnya Mahkamah ini telah merujuk surat yang dikatakan dihantar oleh plaintif-plaintif kepada Tetuan Sng & Co bertarikh 5.5.2014 iaitu pada hari yang sama plaintif-plaintif melawat galeri defendan. Surat tersebut ditunjukkan dalam mukasurat 55-48 Rekod Rayuan (Kand.6). [41] Apa yang menghairankan adalah bagaimana plaintif-plaintif yang kali pertama hadir di galeri tersebut telah seterusnya dapat menyediakan surat sedemikian untuk menzahirkan hasratnya membeli unit tersebut walaupun masih belum lagi dibuka untuk dijual selain berhasrat membayar wang deposit kepada Tetuan Sng & Co. [42] Hal perkara tersebut pada hakikatnya konsisten dengan keterangan SP1 bahawa – Puan Aini explained to us those are standard letters pertaining to the payment of RM5,000 to Messrs Sng & Co and pertaining to the plaintiff’s obligation to sign sale and purchase agreement and other documents and also to make payment for the consideration. [43] Saya juga merujuk resit pengesahan penerimaan wang tempahan oleh Tetuan Sng & Co bertarikh 7.5.2014 dalam mukasurat 60 Rekod Rayuan Jilid 2B seperti berikut – [44] Perkataan yang ketara dituliskan adalah earnest deposit dengan Ref.No PJ Midtown selain Received from Chong Chen Fah dan Cheah Kim Ling. [45] Saya sedar defendan telah membantah penegasan plaintif dengan alasan semasa pembayaran tersebut dibuat projek defendan masih belum lagi dibuka untuk unit dijual kepada umum. [46] Selanjutnya saya meneliti dokumen-dokumen defendan dan mendapati bahawa wang deposit RM5000.00 yang dibayar oleh plaintif-plaintif telah diserahkan oleh Tetuan Sng & Co kepada defendan melalui surat bertarikh 9.3.2014 dalam mukasurat 64 Rekod Rayuan 2B. Timbul perbezaan tarikh dengan dokumen mukasurat 66 Rekod Rayuan 2B yang menunjukkan tarikh 11.3.2015. [47] Saya juga mendapati peguam cara defendan yang bijaksana telah tersasar semasa membuat kesimpulan yang Hakim Mahkamah Sesyen telah khilaf ketika tidak mempertimbangkan keterangan SP4 iaitu plaintif kedua (Cheah Kim Ling) bahawa Nor Aini bukan agen defendan yang menjual tanah kepada plaintif-plaintif. [48] Peguam cara defendan menyatakan SP4 mengakui fakta yang Nor Aini bukan agen kepada defendan. Namun ketika saya meneliti keterangan pemeriksaan balas SP4 di dapati apa yang ditanyakan oleh peguam cara defendan kepada SP4 adalah – “…In 2014 ok you remember correctly on the 5th of May you’re seeing a person called Nur Aini, is it? Is Nur Aini your agent for the property? SP4 menjawab – No. [49] Oleh itu saya mendapati Hujahan Bertulis peguam cara defendan dalam perenggan 57 (Kandungan 9) adalah mengelirukan dan tidak tepat berkenaan fakta yang menjadi asas dalam dapatan Hakim Mahkamah Sesyen. [50] Hakim bicara telah membuat dapatan berdasarkan keterangan Nor Aini yang disokong dengan keterangan Sutha a/p Ramasamy SD1. Pada hemat saya, dapatan fakta hakim bicara bahawa Nor Aini adalah pekerja dan/atau ejen defendan adalah betul dan tidak wajar diganggu. Justeru, defendan pada hakikatnya telah menerima wang deposit namun bagi tujuan menjaga kepentingan defendan kerana kebenaran menjual masih belum diperolehi pada masa itu atau penjualan masih belum dilancarkan, wang tersebut disimpan di akaun klien Tetuan Sng & Co. [51] Berkenaan dengan bayaran tempahan dibayar oleh plaintif pertama kepada Nor Aini dan bukannya defendan, defendan menyatakan mereka menerima bayaran daripada Tetuan Sng & Co pada 9.3.2015 dan cek ditunaikan pada 19.3.2015 seperti ditunjukkan dalam Penyata Maybank. [52] Atas alasan ini defendan menegaskan wang deposit hanya diterima oleh defendan selepas perjanjian jual beli ditandatangani dan bukan sebelumnya. Penegasan ini telah disokong oleh SP2 iaitu peguam dari Tetuan Sng & Co. [53] Namun begitu, keterangan dan dokumen yang dibawa oleh defendan ini jelas bercanggah dengan pliding defendan sendiri. Perenggan 5 – Perenggan 4 Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif tersebut adalah dinafikan dan plaintif-plaintif dikenakan ke atas beban bukti yang ketat. Defendan menegaskan bahawa Defendan tidak pernah menerima sebarang bayaran tempahan (booking fee) daripada Plaintif-Plaintif pada masa yang disebutkan dalam perenggan 4 Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif tersebut. Defendan hanya menerima wang yang berjumlah RM5,000.00 daripada plaintif-plaintif pada 25.02.2015. [54] Mahkamah Persekutuan dalam kes Iftikar Ahmad Khan (as the executor of the estate for Sardar Mohd Roshan Khan, deceased) v Perwira Affin Bank Bhd (previously known as Perwira Habib Bank Malaysia Bhd) [2018] 2 MLJ 292 telah menegaskan bahawa – [27] It is settled law that parties are bound by their pleadings and are not allowed to adduce facts and issues which they have not pleaded. [55] Untuk membela kes defendan, SP1 juga dicabar dengan penegasan bahawa Nor Aini bukan bekerja dengan defendan sebaliknya bekerja dengan Sime Darby Brunsfield Damansara Sdn Bhd. [56] Jika aliran pendirian defendan diterima, ini bermaksud defendan sendiri selaku penjual dan pemilik projek tidak kena mengena, tiada pengetahuan dan tidak memberi keizinan bagi penjualan unit A-3-3 PJMidtown Condominium yang diadakan di pejabat defendan di Oasis Gallery, 2A Jalan PJU 1A/2, Oasis Damansara. [57] Jika demikian, bagaimana pula dengan kehadiran Tetuan Sng & Co yang berfungsi sebagai ‘stakeholder’ memegang wang tempahan oleh pembeli-pembeli termasuk plaintif-plaintif. [58] Begitu juga, bagaimana status hujahan defendan yang menyatakan pelantikan Tetuan Sng & Co adalah sebagai peguam cara plaintif-plaintif pada hari yang sama plaintif-plaintif melawat ke Oasis Gallery. [59] Keterangan Christina selaku peguam cara yang mengendalikan perjanjian jual beli semasa diperiksa bahawa beliau bukan peguam cara bagi plaintif-plaintif jelas dilihat melalui keterangan berikut - : As an independent party. Not acting for the plaintif, not acting for the defendant. Christina : Yes. : Is that what you are trying to say? Christina Yes. : Now, in this instance, we come to this particular case, yes. Do you recall that you or your firm has acted for the plaintiff in that scenario? Christina : We were acting as independent party, not for the plaintiff. … : How do you know that the buyers, interested buyers will approach you as in do you have any advertisement that you make that you are acting as a stakeholder of a particular project or you only approach or the buyer approach you when they personally know you? Which is which? Christina : We are independent party for this project. We were called by the developer. [60] Dalam konteks ini, dapatan yang telah dibuat oleh hakim bicara adalah munasabah dan konsisten dengan keterangan-keterangan serta dokumen yang dikemukakan semasa perbicaraan. Berdasarkan prinsip undang-undang yang mantap berhubung kuasa rayuan, Mahkamah ini tidak mempunyai alasan untuk menganggu dapatan fakta oleh hakim bicara. [61] Justeru, saya enggan menganggu dapatan fakta hakim bicara bahawa surat pelantikan Tetuan Sng & Co yang dikatakan dilantik oleh plaintif-plaintif adalah façade dan pengaturan oleh defendan untuk mengutip wang tempahan daripada plaintif tanpa melanggar Peraturan 5(1) Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) Peraturan 1989 yang memperuntukkan –

No advertisement or sale shall be made by any housing developer without an advertisement and sale permit having first been obtained from the Controller. [62] Keterangan SD1 menyatakan lesen penjualan hanya diterima pada Januari 2015. Ini bermaksud defendan yang menjual unit di PJ Midtown semasa plaintif hadir ke Galeri jualan dengan Tetuan Sng & Co dipanggil bertindak sebagai stakeholder untuk mengutip wang tempahan nyata dirancang sedemikian rupa sebagai metod untuk memintas Peraturan 5(1). [63] Meneliti keadaan kes ini dan keterangan plaintif-plaintif yang tidak dicabar selain keterangan SP2, Mahkamah ini mendapati dapatan fakta Hakim Mahkamah Sesyen adalah betul bahawa Nor Aini adalah ejen defendan, berlaku penerimaan wang RM5000 dalam bentuk cek sebagai yuran tempahan dan Tetuan Sng & Co bukanlah independent stakeholder. [64] Jika penegasan defendan diterima berdasarkan bukti-bukti yang dikemukakan di Mahkamah ini, plaintif-plaintif selaku pembeli yang bona fidei akan mengalami prejudis yang tinggi. [65] Bahkan modus operadi sedemikian telah dipandang serius oleh pihak Kerajaan sehingga dibuat pindaan dalam Peratuan 11(2) pada tahun 2015 yang menghalang pemaju daripada memanggil mana-mana pihak untuk mengambil tempahan yuran yang sama. [66] Peraturan 11(2) memperuntukkan –

No person including parties acting as stakeholders shall collect any payment by whatever named called except as prescribed by the contract of sale. [67] Saya bersetuju dengan hujahan peguam cara defendan bahawa Peraturan 11(2) tidak berkuatkuasa kebelakangan. [68] Namun demikian, meneliti konteks penghujahan bertulis defendan khususnya perenggan 86-88, saya berpandangan tiada kesilapan fakta oleh Hakim Mahkamah Sesyen yang bijaksana dalam memutuskan Tetuan Sng & Co sebagai bertindak untuk defendan bagi mengutip wang tempahan kerana defendan ingin mengelak dari melanggar Peraturan 5(1). [69] Saya mendapati keputusan hakim bicara tersebut jelas selari dengan penegasan defendan bahawa undang-undang pada tahun 2014 hanya menghalang pemaju daripada mengutip apa-apa bayaran daripada pembeli tetapi tidak menghalang pihak lain mengutip wang deposit daripada pembeli. Tuntasnya, kelompangan undang-undang inilah yang telah dilakukan oleh defendan, dengan mengutip wang tempahan daripada plaintif dengan tidak memaklumkan tempoh menyerahkan milikan kosong adalah 48 bulan. [70] Bahkan, hujahan defendan tersebut pada hemat saya mengesahkan lagi dapatan hakim bicara dalam perenggan [44] Alasan Penghakiman iaitu – [44] Mahkamah berpendapat dan bersetuju dengan hujahan pihak plaintif bahawa surat yang telah dirangka itu hanyalah muka depan (façade) dan pengaturan oleh defendan untuk mengutip yuran tempahan daripada plaintif tanpa melanggar Peraturan 5(1) Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) Peraturan 1989.. [71] Selanjutnya perenggan 7 Pembelaan defendan memplidkan tempoh penyerahan milikan kosong 48 bulan daripada tarikh perjanjian jual beli pada 24.2.2019 atau sebelumnya. [72] Berlaku ketidakadilan yang ketara apabila wang tempahan dipegang oleh Tetuan Sng & Co seawal 5.5.2014 manakala perjanjian jual beli hanya dimasuki pada 24.2.2019. [73] Tempoh penyerahan milikan kosong 48 bulan daripada 36 bulan menurut defendan telah mendapat kebenaran Kementerian Kesejahteraan dan Kerajaan Tempatan. [74] Namun demikian, defendan gagal mengemukakan sebarang dokumen bagi menyokong pembelaan tersebut. Kegagalan ini pada hemat saya tidak dapat menentukan fakta sama ada plaintif-plaintif ada dimaklumkan tentang kebenaran pelanjutan masa tersebut dan bilakah kebenaran tersebut diperoleh oleh defendan. [75] Oleh itu pembelaan defendan untuk plaintif-plaintif memgemukakan semakan kehakiman bagi mencabar keputusan pelanjutan oleh pihak kementerian adalah tidak berasas dan tidak boleh dipertahankan. [76] Kesemua maklumat berkenaan dengan permohonan dan kelulusan pelanjutan berada dalam pengetahuan defendan. Kegagalan defendan mengemukakan maklumat sedemikian semasa bicara penuh membawa kepada satu kesimpulan iaitu, pengemukaan keterangan tersebut tidak akan membantu kes defendan. I. KESIMPULAN [77] Berasaskan kepada alasan-alasan yang diperihalkan di atas, keputusan Hakim Mahkamah Sesyen bertarikh 15.6.2023 dikekalkan. [78] Rayuan defendan ditolak dengan kos RM10,0000.00 tertakluk kepada alokator. Bertarikh pada 21 Mei 2025. Ditandatangani ........................................................... HAZIZAH KASSIM Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil (NCvC10) Shah Alam

Bagi Pihak Perayu : Kimberly Moh Nian Nian Tetuan Joseph Ting & Co. (Puchong, Selangor)

Bagi Pihak Responden : Pang Li Xuan, Ramesh Kanapathy & Lim Li Huang Tetuan Chellam Wong (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur)