Pjd Regency Sdn Bhd v 1. ) Lee Kok Seng (WA-12ANCvC-43-02/2022)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR GUAMAN SIVIL NO: WA-12ANCVC-43-02/2022 ANTARA PJD REGENCY SDN BHD (NO. SYARIKAT : 500770-D)) … PERAYU

Schedule

Jadual A. [10] Defendan dalam Pembelaannya menyatakan bahawa Jabatan Perumahan Negara, berdasarkan peruntukan dalam Peraturan 11(3) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, telah memberikan lanjutan masa (Extension of Time ) kepada Defendan untuk menyerahkan milikan kosong dan menyiapkan kemudahan bersama dari 36 bulan kepada 42 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli, melalui surat bertarikh 7.2.2012. Oleh itu, Defendan menyatakan bahawa tempoh lanjutan masa tersebut adalah sah dan telah diperolehi secara wajar menurut undang-undang yang sedia ada. S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw [11] Susulan daripada itu, Defendan telah memasukkan tempoh lanjutan tersebut dalam Perjanjian Jual Beli, dan seterusnya Plaintif-Plaintif telah menandatangani Perjanjian Jual Beli masing-masing setelah menerima terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung dalam Perjanjian Jual Beli. Oleh itu Plaintif-Plaintif mempunyai pengetahuan penuh berkenaan tempoh masa bagi penyerahan milikan kosong dan telah bersetuju dengannya. Sehubungan dengan itu, Plaintif-Plaintif adalah diestop daripada menafikan keesahan lanjutan masa tersebut. [12] Defendan seterusnya menyatakan bahawa Plaintif Kedua dan Plaintif Ketiga telah menerima milikan kosong mereka dalam tempoh yang ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli. Bagi Plaintif-Plaintif yang lain, Defendan telah membuat bayaran untuk gantirugi jumlah tertentu kepada Plaintif-Plaintif pada tahun 2017 berdasarkan tempoh 42 bulan melalui suatu Surat Penyelesaian yang telah dipersetujui terma-termanya oleh Plaintif-Plaintif dan cek-cek telahpun diterima oleh Plaintif-Plaintif. [13] Melalui Surat Penyelesaian tersebut, Plaintif-Plaintif telah menerima bayaran gantirugi sebagai penyelesaian penuh dan muktamad untuk semua pertikaian mereka dengan Defendan dan tidak akan mengambil apa-apa tindakan lanjut terhadap Defendan yang berbangkit daripada penyerahan lewat milikan kosong hartanah. Dalam hal ini, Defendan bergantung kepada peruntukan seksyen 64 Akta Kontrak 1950. [14] Oleh itu, Defendan menyatakan bahawa tuntutan pada masa kini oleh Plaintif-Plaintif iaitu selepas 5 tahun dari tarikh penyerahan milikan kosong dan selepas Surat Penyelesaian dilaksanakan adalah suatu afterthought, dicemari dengan mala fide, merupakan penyalahgunaan proses Mahkamah dan tanpa S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw sebarang merit. Oleh itu Defendan memohon supaya tuntutan Plaintif-Plaintif ditolak dengan kos. [15] Seterusnya Defendan telah menfailkan permohonan di bawah Aturan 18 kaedah 19(1)(a) atau (b) atau (d) KKM 2012 untuk membatalkan Writ Terpinda dan Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif-Plaintif. Defendan menyatakan bahawa Plaintif-Plaintif tidak mempunyai kausa tindakan yang munasabah, tindakan ini adalah mengaibkan, remeh dan menyusahkan dan merupakan suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. Tuntutan Plaintif-Plaintif juga adalah dihalang oleh had masa menurut seksyen 6(1) Akta Had Masa 1953 kerana jelas Plaintif-Plaintif telah tamat tempoh untuk mencabar terma-terma dalam Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani oleh Plaintif-Plaintif dalam tahun 2012/2013. [16] Di samping itu, Defendan mendakwa bahawa Plaintif-Plaintif telah memulakan tindakan dengan mode yang salah, iaitu secara writ saman dan bukan semakan kehakiman. Ini adalah kerana tuntutan Plaintif-Plaintif adalah berkait langsung dengan keputusan oleh Pengawal Perumahan pada tahun 2012 yang didakwa oleh Plaintif-Plaintif sebagai terbatal dan tidak sah. Pelanjutan masa yang diberikan adalah berdasarkan undang-undang awam yang hanya boleh dicabar melalui semakan kehakiman dan bukannya melalui writ saman. Oleh itu Plaintif-Plaintif sepatutnya mencabar keputusan lanjutan masa tersebut sebelum membuat tuntutan untuk gantirugi ini. [17] Sehubungan dengan itu, Plaintif-Plaintif juga telah gagal untuk menamakan pihak-pihak yang berkenaan dalam tindakan ini, iaitu Menteri dan/atau Kementerian dan/atau Pengawal Perumahan yang memberikan S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw kebenaran lanjutan masa tersebut. Oleh itu pihak-pihak yang berkenaan dengan tindakan ini tidak diberi hak untuk didengar dan dibicarakan. [18] Defendan juga menyatakan bahawa prinsip estoppel adalah terpakai berdasarkan tingkah-laku Plaintif-Plaintif yang telah menerima terma-terma dan menandatangani Perjanjian Jual Beli yang telah sedia dipinda, dan mereka juga bersetuju untuk melepaskan hak mereka dengan menandatangani Surat Penyelesaian dengan Defendan serta menerima sejumlah wang sebagai gantirugi. Oleh itu Plaintif-Plaintif adalah terikat dengan perjanjian-perjanjian yang telah mereka tandatangani. [19] Oleh yang demikian, Defendan menyatakan bahawa tindakan Plaintif-Plaintif ini tidak dapat dipertahankan dan patut dibatalkan. DAPATAN MAHKAMAH [20] Mahkamah telah memberi pertimbangan kepada alasan penghakiman yang dikemukakan oleh Puan Hakim Mahkamah Sesyen, dan berpendapat bahawa tiada keperluan untuk Mahkamah ini mengubah keputusan yang telah dibuat pada 25.1.2022. [21] Adalah prinsip yang mantap bahawa dalam permohonan untuk membatalkan sesuatu pliding atau tindakan, Mahkamah boleh membatalkan sesuatu pliding atau tindakan dalam keadaan-keadaan yang berikut: (a) dalam kes-kes yang terang dan nyata; (b) tiada kausa tindakan yang munasabah; (c) untuk mengelakkan perbicaraan yang tidak perlu yang tiada peluang untuk berjaya; atau S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw (d) tuntutan adalah mengaibkan, remeh atau menyusahkan atau tiada pembelaan yang bermerit. [22] Dalam kes Bandar Builder Sdn. Bhd. & 2 Ors. v United Malayan Banking Corporation Bhd. [1993] 4 CLJ 7, Mohamed Dzaiddin SCJ menyatakan— “The principles upon which the Court acts in exercising its power under any of the four limbs of O.18 r.19(1) Rules of the High Court are well settled. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule…and this summary procedure can only be adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is in the face of it “obviously unsustainable”…It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or defence…The Court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable.” [23] Terdapat empat isu utama yang dibangkitkan oleh Defendan untuk membatalkan Writ Terpinda dan Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif-Plaintif, iaitu :- (a) sama ada Plaintif-Plaintif menfailkan tindakan ini dalam mode yang betul; (b) sama ada Plaintif-Plaintif gagal menamakan pihak-pihak yang perlu dalam tindakan ini; (c) sama ada tindakan Plaintif-Plaintif ini dihalang oleh had masa; dan (d) sama ada prinsip estoppel dan seksyen 64 Akta Kontrak 1950 terpakai. S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw [24] Setelah membaca fakta kes, Mahkamah ini mendapati bahawa untuk isu pertama (mode tindakan), Mahkamah ini mengambil maklum bahawa Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Min Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and Other Appeals [2020] 1 MLJ 281 telah memutuskan bahawa Pengawal Perumahan tiada kuasa untuk memberi pelanjutan masa kepada pemaju untuk menyerahkan milikan kosong kepada pembeli-pembeli. Keputusan Mahkamah Persekutuan adalah mengikat Mahkamah bawahan dan memandangkan HDA adalah “ a social piece of legislation” dan apabila Mahkamah Persekutuan telah membuat keputusan tentang ketidakesahan perlanjutan masa tersebut maka tuntutan bolehlah dibawa secara tuntutan guaman sivil. Prinsip stare decisis adalah terpakai. Oleh itu, isu pertama adalah terjawab. [25] Berkaitan fakta kes dalam Ang Ming Lee adalah berbeza dengan rayuan ini, dimana perlanjutan masa hanya diperolehi oleh pemaju setelah perjanjian jual beli ditandatangani oleh pembeli-pembeli, dan dalam rayuan ini perjanjian jual beli ditandatangani oleh pembeli-pembeli selepas perlanjutan masa diberikan dan dalam pengetahuan pembeli-pembeli. Mahkamah ini adalah tertakluk kepada keputusan Mahkamah Persekutuan yang memutuskan bahawa pengawal perumahan (controller of housing) tiada kuasa untuk perlanjutan masa (extention of time) untuk menyiapkan projek yang mana dalam kes ini dari 36 bulan kepada 42 bulan. [26] Mahkamah juga merujuk kepada kes Michael Erroll Hyde lwn Prema Bonanza Sdn Bhd dan lain-lain kes [2021] 1 MLJU 1339 yang mana telah dirayu ke Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Rayuan pada 14.4.2022 telah memutuskan bahawa Mahkamah Rayuan adalah tertakluk kepada kes Ang S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw Ming Lee yang jelas memutuskan bahawa pengawal perumahan tiada kuasa untuk memberikan pelanjutan masa untuk menyiapkan apartmen dari 36 bulan ke 54 bulan. [27] Untuk isu yang kedua, Mahkamah ini mengambil maklum bahawa tindakan Plaintif-Plaintif ini adalah berdasarkan Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani antara Plaintif-Plaintif dengan Defendan. Oleh itu mengikut doktrin priviti kontrak, hanya pihak-pihak yang terlibat dalam suatu perjanjian yang boleh dijadikan pihak dalam sesuatu tindakan. [28] Oleh itu, Mahkamah berpendapat tiada keperluan untuk memasukkan pihak-pihak yang tidak berkaitan secara langsung dengan Perjanjian Jual Beli dalam tindakan ini dengan kata lain hanya pihak-pihak kepada sesuatu kontrak mempunyai hak yang boleh dikuatkuasakan dan mempunyai tanggungjawab di bawah kontrak tersebut. [29] Untuk isu yang ketiga, Mahkamah berpendapat bahawa tindakan Plaintif-Plaintif ini tidak dihalang oleh had masa memandangkan kausa tindakan hanya berbangkit setelah milikan kosong diserahkan dan kemudahan bersama disiapkan. Klausa 25(3) dan 27(3) Perjanjian Jual Beli telah menyatakan bahawa sebarang kausa tindakan untuk menuntut gantirugi hanya terakru pada tarikh di mana pembeli-pembeli mengambil milikan kosong hartanah dan kemudahan bersama. [30] Plaintif-Plaintif telah menfailkan tindakan ini dalam tempoh masa yang ditetapkan memandangkan milikan kosong hanya diserahkan kepada Plaintif-Plaintif pada 6.2.2017. Sehubungan dengan itu, isu halangan had masa tidak berbangkit dalam kes ini memandangkan tindakan ini telah difailkan di S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw Mahkamah pada 7.6.2021. Dalam Kes Michael Erroll Hyde lwn Prema Bonanza Sdn Bhd dan lain-lain kes [2021] 1 MLJU 1339. Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa dibawah klausa 25(3) dan Klausa 27(3) Perjanjian Jual Beli, Plaintif ada 6 tahun dari tarikh penyerahan milikan kosong atau tarikh siap untuk menuntut gantirugi (LAD). [31] Berkenaan isu keempat iaitu estoppel dan pemakaian seksyen 64 Akta Kontrak 1950 pula, Mahkamah bersetuju dengan Puan Hakim Mahkamah Sesyen bahawa gantirugi yang dituntut oleh Plaintif-Plaintif merupakan remedi statutori berdasarkan Jadual H di bawah Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 yang digubal di bawah kuasa Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118]. [32] Dalam hal ini, Mahkamah ini bersetuju bahawa peruntukan undang-undang yang spesifik mengatasi peruntukan undang-undang umum iaitu Akta Kontrak 1950. Namun isu ini masih terbuka kepada hujahan lanjut semasa perbicaraan nanti. [33] Mahkamah juga bersetuju dengan Puan Hakim Mahkamah Sesyen bahawa pada tahap ini, Mahkamah tidak perlu melihat kepada merit tuntutan Plaintif-Plaintif dan hanya perlu menentukan sama ada Plaintif-Plaintif mempunyai suatu tindakan yang munasabah, nyata dan sustainable terhadap Defendan untuk menentukan sama ada permohonan Defendan untuk membatalkan Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif wajar dibenarkan atau tidak. [34] Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, dan setelah meneliti afidavit dan hujahan serta autoriti yang dikemukakan oleh pihak-pihak, S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw Mahkamah ini berpendapat bahawa Plaintif-Plaintif telah dapat menunjukkan bahawa mereka mempunyai suatu kausa tindakan yang munasabah terhadap Defendan dan Defendan pula gagal untuk menunjukkan bahawa tuntutan Plaintif di sini adalah obviously unsustainable dan/atau mengaibkan, remeh atau menyusahkan. Walau bagaimanapun, sama ada tuntutan Plaintif-Plaintif terhadap Defendan boleh berjaya dalam kes ini adalah tertakluk kepada keterangan yang akan dikemukakan semasa perbicaraan nanti. [35] Oleh itu, mengambilkira keputusan kes Ang Ming Lee, Mahkamah mengekalkan keputusan Puan Hakim Mahkamah Sesyen pada 25.1.2022 dan menolak rayuan Perayu dengan kos RM3000.00 tertakluk kepada fi alokatur. tt ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Hakim Mahkamah Tinggi NCVC 1 Kuala Lumpur. Bertarikh : 23.9.2022 S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw Peguam Bagi Pihak Perayu Tetuan Rosli Dahlan Saravana Partnership Level 16, Menara 1, Dutamas Solaris Dutamas , No. 1, Jalan Dutamas 1, 50480 Kuala Lumpur. (Tel : 03-62095400 Faks : 03-62095411) (Emel : kuhan@rdslawpartners.com) (Ruj: RDS/DPN/KM/2021/0512) Peguam Bagi Pihak Responden Tetuan Lui & Bhullar B2-5-5, Solaris Dutamas No. 1, Jalan Dutamas 1 50480 Kuala Lumpur. S/N 1XVItRtqC0Gct8pTas/pbw