Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI ALOR SETAR DALAM NEGERI KEDAH DARUL AMAN, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. 22NCVC-23-03/2017 ANTARA ASAS RAMAI SDN BHD ...... PLAINTIF
Loading…
KA-22NCvC-66-08/2017
High Court of Malaysia22 Feb 2022
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Citations and treatment detected automatically from later judgments and the authorities this decision relies on.
Later cases and laws citing this decision
Not yet cited by a later decision.
Earlier cases and laws this decision relies on
“person who is not a party to a contract has no right to sue on a contract (see Kepong Prospecting Ltd & Ors v. Schmidt [1967] 1 LNS 67; [1968] 1 MLJ 170, PC; [1967] 2 PCC 465, PC; and s. 2(d) of the Contracts Act 1950; Oversea Chinese Banking Corporation Ltd v. Woo Hing Brothers (M) Sdn Bhd [1992] 2 CLJ 1050; [1992] 2”
“will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 38 menerusi penghakiman yang disampaikan oleh Ong Hock Thye FJ (pada ketika itu) seperti yang berikut: “Section 91 of the Evidence Ordinance applies equally to criminal trials, no less than to civil proceedings, and it categorically states that”
“effect the transfer of the said Property. 4) The Vendor and the Purchaser hereby irrevocably agreed that the Purchaser shall be solely responsible to pay for all taxes (if any) pursuant to Goods and Services Tax Act 2014 arising from the sale and purchase of the said Property between the Vendor and the Purchaser.”. [Pe”
Auto-detected from judgment text; not a substitute for a citator check.
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI ALOR SETAR DALAM NEGERI KEDAH DARUL AMAN, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. 22NCVC-23-03/2017 ANTARA ASAS RAMAI SDN BHD ...... PLAINTIF
1
OOI CHIN SIN
2
DEFENDAN digabungkan dengan DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI ALOR SETAR DALAM NEGERI KEDAH DARUL AMAN, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. KA-22NCVC-66-08/2017 ANTARA ...... PLAINTIF DAN ASAS RAMAI SDN BHD ...... DEFENDAN 06/10/2022 15:59:32 KA-22NCvC-66-08/2017 Kand. 73 PENGHAKIMAN PENDAHULUAN [1] Melalui Perintah Mahkamah Tinggi Alor Setar pada 4/4/2018, kedua-dua Guaman Sivil No. 22NCVC-23-03/2017 (selepas ini dirujuk sebagai “Guaman No. 23”) dan Guaman Sivil No. KA-22NCVC- 66-08/2017 (selepas ini dirujuk sebagai “Guaman No. 66”) telah diperintahkan untuk digabungkan dan didengar secara bersama. [2] Bagi Guaman No. 23, Plaintif adalah Asas Ramai Sdn Bhd (selepas ini dirujuk sebagai “ARSB”), manakala Defendan Pertama adalah Ooi Chin Sin (selepas ini dirujuk sebagai “OCS”) dan Defendan Kedua adalah Positive Harbinger Sdn Bhd (selepas ini dirujuk sebagai “PHSB”). [3] Bagi Guaman No. 66 pula, Plaintif adalah PHSB, manakala Defendan adalah ARSB. [4] Dalam Penghakiman ini, Plaintif dan Defendan-Defendan/Defendan dalam Guaman No. 23 dan Guaman No. 66 tersebut, masing-masing akan dirujuk sebagai ARSB, OCS dan PHSB, mengikut mana-mana yang berkenaan. [5] Sepanjang perbicaraan kedua-dua Guaman Sivil tersebut, ARSB telah memanggil seorang saksi sahaja, iaitu Loh Soo Kwang (SP1 – Pengarah ARSB), manakala PHSB telah memanggil dua orang saksi, iaitu Lor Chin Yoon (SD1 – Peguam Cara) dan OCS (SD2 – Pengarah HP Master 2 Sdn Bhd). [6] Setelah Mahkamah ini meneliti, menilai dan mempertimbangkan keseluruhan keterangan saksi-saksi Plaintif dan Defendan-Defendan, penghujahan peguam cara Plaintif dan Defendan-Defendan yang terpelajar serta nas-nas undang-undang yang dikemukakan kepada Mahkamah ini dalam kedua-dua kes tersebut, Mahkamah ini telah menolak tuntutan ARSB terhadap OCS dan PHSB bagi Guaman No. 23 dan telah membenarkan tuntutan PHSB terhadap ARSB bagi Guaman No. 66. [7] ARSB yang tidak berpuas dengan keputusan Mahkamah ini telah merayu terhadap keseluruhan kedua-dua keputusan tersebut. Alasan Mahkamah ini adalah seperti di bawah. FAKTA DAN LATAR BELAKANG KES [8] ARSB adalah sebuah syarikat yang ditubuhkan di bawah Akta Syarikat 1965 dengan alamat berdaftar di 1st Floor, B2 & B3 Jalan Bakar Arang, 08000 Sungai Petani, Kedah Darul Aman. [9] OCS adalah salah seorang pengarah dan pemilik saham dalam PHSB dan bermastautin di No. 89, Persiaran BLM 3, Bandar Laguna Merbok, 08000 Sungai Petani, Kedah Darul Aman. [10] PHSB adalah sebuah syarikat yang ditubuhkan di bawah Akta Syarikat 1965 dengan alamat berdaftar di No. C5, Lorong Melati 5/5, Taman Melati, 08000 Sungai Petani, Kedah Darul Aman. [11] ARSB pada sepanjang masa yang material adalah pemilik berdaftar sebuah hartanah yang dikenali sebagai Lot 9370, Mukim Sungai Pasir, Daerah Kuala Muda, Kedah Darul Aman, yang terkandung dalam Geran No. 23404 (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah tersebut”), yang mana di atasnya didirikan sebuah stesen minyak Petronas. Kategori kegunaan Hartanah tersebut adalah Bangunan dan Syarat-syarat Nyatanya adalah Tapak Stesen Minyak. [12] Hartanah tersebut telah dipajakkan oleh ARSB kepada Petronas Dagangan Berhad melalui suatu perjanjian pajakan yang dimasuki oleh kedua-dua pihak tersebut dan melalui Pajakan Perserahan No. 14929/1992, Jilid No. 9, Folio No. 58 selama tempoh tiga puluh (30) tahun, iaitu mulai 1/12/1992 hingga 1/12/2022 (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian Pajakan tersebut”). [13] ARSB, OCS dan PHSB mengakui dalam pliding mereka yang mereka telah memasuki suatu Perjanjian Jual Beli bertarikh 5/10/2016 seperti di Ekshibit P2 (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian Jual Beli tersebut”). Semasa memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut, ARSB telah diwakili oleh SP1 dan Teng Po Tian @ Cheng Po Tian (ibu SP1), yang merupakan Pengarah-Pengarah ARSB dengan disaksikan oleh peguam cara mereka dari Tetuan Hoe & Ahmad Zaki, Peguam Bela dan Peguam Cara, manakala PHSB pula telah diwakili oleh OCS dan Ooi Ching Eng (abang OCS) yang merupakan Pengarah-Pengarah PHSB dengan disaksikan oleh peguam cara mereka dari Tetuan Tay Chai Huat & Co., Peguam Bela dan Peguam Cara. [14] Balasan yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli tersebut berjumlah sebanyak RM1,980,000.00. [15] Walaupun mengakui akan kewujudan Perjanjian Jual Beli tersebut, namun ARSB mempertikaikan tentang kesahan Perjanjian Jual Beli tersebut. ARSB mendakwa bahawa tujuan dan niat sebenar pihak-pihak memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu jaminan atau sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB dan bukannya untuk urusan jual beli Hartanah tersebut. [16] Dakwaan ARSB tersebut walau bagaimanapun telah disangkal oleh PHSB. Menurut PHSB, berdasarkan terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli tersebut adalah jelas tujuan dan niat sebenar kedua-dua pihak memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut memang untuk jual beli Hartanah tersebut dan bukannya sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB sepertimana dakwaan ARSB. [17] Oleh kerana itu, selaras dengan terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli bertarikh 5/10/2016 tersebut, PHSB telah mengambil tindakan berikut:
a
PHSB telah menulis surat kepada Petronas Dagangan Berhad pada tarikh yang sama, iaitu 5/10/2016, untuk mengesahkan yang PHSB bersetuju untuk mematuhi terma-terma dan syarat- syarat di bawah Perjanjian Pajakan tersebut. Surat tersebut telah disalinkan kepada peguam cara PHSB dan juga kepada ARSB [rujuk Ikatan B, muka surat 6-7];
b
PHSB telah memasukkan satu Kaveat Persendirian ke atas Hartanah tersebut pada 9/10/2016 dengan No. Perserahan 6380/2016 [rujuk Ikatan B, muka surat 40-41]; dan
c
PHSB telah membayar sepenuhnya wang balasan sebanyak RM1,980,000.00 kepada ARSB sebagai penyelesaian penuh harga jual beli Hartanah tersebut. Perkara ini telah diakui oleh ARSB melalui surat bertarikh 10/10/2016 [rujuk Ikatan B, muka surat 8]. [18] PHSB telah menulis surat bertarikh 5/10/2016 tersebut kepada Petronas Dagangan Berhad, yang merupakan pemajak di bawah Perjanjian Pajakan tersebut, berikutan daripada surat Petronas Dagangan Berhad bertarikh 9/9/2016 kepada Tam, Syukri & Associates yang bersetuju untuk memberi kebenaran kepada ARSB untuk menjual Hartanah tersebut kepada PHSB [rujuk Ikatan B, muka surat 5]. [19] Sebagai rumusan, perkara yang dipertikaikan oleh ARSB dan PHSB dalam Guaman No. 23 dan Guaman No. 66 tersebut ialah mengenai tujuan dan niat sebenar pihak-pihak memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu sama ada sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB atau untuk jual beli Hartanah tersebut. Tuntutan Guaman No. 23 [20] Pada sekitar tahun 2016, ARSB telah memohon pinjaman kewangan daripada PHSB bagi tujuan perniagaannya. [21] Berikutan daripada permohonan pinjaman kewangan tersebut, ARSB mendakwa bahawa –
a
PHSB bersetuju memberikan pinjaman sebanyak RM1,980,000.00, iaitu pinjaman pokok sebanyak RM1,700,000.00 dan faedah untuk tujuh bulan sebanyak RM280,000.00 (selepas ini dirujuk sebagai “Pinjaman tersebut”) kepada ARSB dengan syarat ARSB memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut;
b
berdasarkan representasi yang dibuat oleh OCS kepada ARSB, tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai sekuriti untuk pinjaman tersebut dan tidak akan digunakan untuk memindah milik Hartanah tersebut kepada PHSB; dan
c
berdasarkan representasi yang dibuat oleh OCS tersebut, ARSB bersetuju memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut dengan PHSB. [22] Menurut ARSB, berdasarkan representasi yang dibuat oleh OCS tersebut, tujuan dan konsep Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sama dengan satu lagi perjanjian jual beli yang telah dimasuki oleh ARSB dengan satu syarikat lain, iaitu Hibest Electronics (M) Sdn Bhd pada 27/8/2014 (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut”) (Ekshibit P3), iaitu sebagai sekuriti untuk pinjaman. [23] Dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut, ARSB telah diwakili oleh pihak yang sama, iaitu SP1 dan Teng Po Tian@Cheng Po Tian (ibu SP1) yang kedua-duanya merupakan Pengarah-Pengarah ARSB, manakala Hibest Electronics (M) Sdn Bhd pula telah diwakili oleh dua orang Pengarah Hibest Electronics (M) Sdn Bhd, yang mana identiti mereka tidak dapat dibuktikan oleh ARSB. [24] Oleh itu, apabila PHSB memplidkan yang tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah untuk jual beli Hartanah tersebut dan bukannya sebagai sekuriti untuk pinjaman tersebut, ARSB mendakwa bahawa OCS dan PHSB telah menipu dan membuat salah nyata (fraudulent misrepresentation) kepada ARSB mengenai perkara tersebut semasa kedua-dua pihak memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut. [25] OCS dan PHSB walau bagaimanapun telah menafikan dakwaan ARSB tersebut. Menurut OCS dan PHSB, mereka tidak mempunyai apa-apa pengetahuan, penglibatan dan kaitan dengan Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut. Ini kerana –
a
OCS dan PHSB bukan pihak kepada Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut;
b
PHSB dan Hibest Electronics (M) Sdn Bhd adalah dua entiti korporat yang berbeza; dan
c
OCS tidak memegang apa-apa jawatan dalam Hibest Electronics (M) Sdn Bhd. [26] OCS dan PHSB selanjutnya juga telah menafikan yang mereka telah menipu dan membuat salah nyata kepada ARSB tentang tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut. Berhubung dengan perkara ini –
a
OCS menyatakan yang beliau tidak mengambil bahagian dalam Perjanjian Jual Beli tersebut (not privy to a contract) dan oleh itu, beliau tidak mempunyai apa-apa penglibatan dan pengetahuan mengenai Perjanjian Jual Beli tersebut dan mengenai dakwaan ARSB bahawa OCS telah membuat penipuan dan salah nyata kepada ARSB semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut;
b
OCS juga menyatakan yang beliau bukan Pengarah Hibest Electronics (M) Sdn Bhd dan tidak terlibat dan tiada pengetahuan mengenai Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut dan oleh itu, tidak mungkin beliau membuat penipuan dan salah nyata kepada ARSB dengan mengatakan yang tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sama dengan Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut; dan
c
(c)
Preamble
menurut PHSB, berdasarkan terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli tersebut adalah jelas bahawa tujuannya adalah untuk jual beli Hartanah tersebut dan bukannya sebagai sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB sepertimana yang didakwa oleh ARSB. [27] Dalam Guaman No. 23 tersebut, ARSB telah menuntut perintah-perintah berikut terhadap OCS dan PHSB –
a
satu Deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani antara ARSB dengan PHSB pada 5/10/2016 adalah tidak sah dan terbatal (null and void);
b
satu injunksi menahan OCS dan PHSB memindah milik Lot No. 9370, Mukim Sungai Pasir, Daerah Kuala Muda, Kedah Darul Aman dalam Geran 23404 kepada PHSB atau pihak ketiga sehingga prosiding ini tamat secara mutlak;
c
secara alternatif, Kaveat Persendirian No.266/2017 bertarikh 17/1/2017 ke atas Hartanah tersebut oleh ARSB dikekalkan sehingga satu perintah daripada Mahkamah ini;
d
Geran No. 23404 bagi Hartanah tersebut yang dipegang oleh OCS dan PHSB dikembalikan kepada ARSB;
e
Pendaftar Suratan Hakmilik Tanah Negeri Kedah diperintahkan mendaftar perintah yang akan diperolehi dalam tindakan ini;
f
kos tindakan ini; dan
g
lain-lain relief/perintah yang dianggap adil dan suaimanfaat oleh Mahkamah ini. Guaman No. 66 [28] Secara ringkasnya, tuntutan PHSB terhadap ARSB dalam Guaman No. 66 adalah bagi pelaksanaan spesifik (specific performance) untuk ARSB menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada PHSB setelah PHSB membayar keseluruhan harga jual beli sebanyak RM1,980,000.00 di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut kepada ARSB. [29] Namun sehingga kini ARSB masih gagal menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada PHSB. [30] ARSB dalam pembelaannya bertarikh 22/10/2017 walau bagaimanapun telah menafikan tuntutan PHSB tersebut dan mendakwa bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut bukanlah untuk transaksi jual beli Hartanah tersebut, sebaliknya adalah sebagai satu sekuriti bagi pinjaman yang telah diberikan oleh PHSB kepada ARSB. [31] Bagi maksud ini, ARSB mendakwa bahawa OCS telah membuat salah nyata kepada Loh Soo Kwang (“LSK”), iaitu Pengarah ARSB, apabila OCS menyatakan kepada LSK bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut tidak akan digunakan untuk memindah milik Hartanah tersebut kepada PHSB sekiranya ARSB gagal membayar pinjaman tersebut kepada PHSB. [32] ARSB selanjutnya mendakwa bahawa ARSB dan PHSB telah bersetuju bahawa sekiranya ARSB gagal membayar pinjaman tersebut kepada PHSB, kedua-dua pihak akan membincangkan semula terma-terma bagi pembayaran balik pinjaman tersebut dan bukan dengan memindah milik Hartanah tersebut kepada PHSB. [33] Sementara menunggu pelupusan perbicaraan Guaman No. 23 dan Guaman No. 66 tersebut, ARSB telah memohon dan berjaya mendapatkan perintah injunksi interim pada 4/12/2017 bagi menghalang pindah milik Hartanah tersebut kepada PHSB. [34] Dalam Guaman No. 66, tuntutan PHSB terhadap ARSB adalah seperti yang berikut:
a
satu Deklarasi bahawa Defendan menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh perintah ini;
b
Defendan membayar gantirugi sebanyak 8% dikira pada kadar harian ke atas RM1,980,000.00 seperti yang diperuntukkan dalam Klausa 21(b) Perjanjian Jual Beli tersebut;
c
satu injunksi menahan Defendan daripada menjalankan operasi perniagaan di Stesen Minyak tersebut dengan serta-merta dan Plaintif mengambil alih operasi di Stesen Minyak tersebut dengan serta-merta;
d
Defendan membayar gantirugi pendapatan daripada operasi Stesen Minyak tersebut mulai dari tarikh bayaran penuh dibuat kepada Defendan sehingga ke tarikh hakmilik operasi Stesen Minyak tersebut diserahkan kepada Plaintif;
e
Defendan membayar gantirugi teladan kepada Plaintif kerana telah bertindak secara mala fide;
f
Defendan membayar faedah pada kadar 4% setahun ke atas jumlah kerugian yang akan ditaksirkan dikira dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian sepenuhnya;
g
kos tindakan ini; dan
h
apa-apa relif yang difikir patut oleh Mahkamah. ISU UNDANG-UNDANG YANG BERBANGKIT [35] Isu undang-undang yang berbangkit dalam kedua-dua tindakan yang digabungkan ini adalah seperti yang berikut:
a
bagi Guaman No. 23, sama ada ARSB berjaya membuktikan OCS yang mewakili PHSB telah membuat penipuan dan salah nyata kepada ARSB semasa memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut dan oleh itu, Perjanjian Jual Beli tersebut adalah tidak sah dan terbatal;
b
bagi Guaman No. 23, sama ada ARSB berjaya membuktikan tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB dan bukannya untuk jual beli Hartanah tersebut; dan
c
bagi Guaman No. 66, sama ada PHSB berjaya membuktikan PHSB mempunyai tuntutan yang sah terhadap ARSB bagi suatu perintah Deklarasi supaya ARSB menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada PHSB berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut. ANALISIS, DAPATAN DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH INI Isu Pertama dan Isu Kedua (Bagi Guaman No. 23) [36] Mahkamah ini akan menjawab Isu Pertama dan Isu Kedua secara bersekali. [37] Undang-undang adalah mantap bahawa menurut seksyen 101 dan 102 Akta Keterangan 1950 [Akta 56], beban pembuktian adalah terletak di bahu pihak yang menuntut. Peruntukan tersebut berbunyi seperti yang berikut: “Burden of proof Whoever desires any court to give judgment as to any legal right or liability, dependent on the existence of facts which he asserts, must prove that those facts exist.
2
When a person is bound to prove the existence of any fact, it is said that the burden of proof lies on that person. On whom burden of proof lies [Penekanan ditambah] [38] Selaras dengan peruntukan tersebut, setelah Mahkamah ini meneliti dan mempertimbangkan kesemua keterangan yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak dalam Guaman No. 23 tersebut, Mahkamah ini mendapati ARSB telah gagal membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa OCS dan PHSB telah membuat penipuan dan salah nyata kepada ARSB semasa ARSB memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut dan bahawa tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB dan bukannya untuk jual beli Hartanah tersebut. [39] Memandangkan ARSB telah gagal membuktikan tuntutannya terhadap OCS dan PHSB, maka adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah, berkuat kuasa dan mengikat kedua-dua pihak tersebut. Oleh itu, adalah wajar tuntutan ARSB terhadap PHSB dalam Guaman No. 23 tersebut ditolak dengan kos. Alasan Mahkamah ini adalah seperti di bawah. [40] Pertama, untuk membuktikan perbuatan salah nyata, pihak yang membuat dakwaan tersebut hendaklah membuktikan elemen-elemen seperti salah nyata itu berlaku, salah nyata itu memang ditujukan kepada pihak yang membuat dakwaan tersebut, pihak yang membuat dakwaan tersebut telah dipengaruhi oleh salah nyata itu, salah nyata itu secara terang mengandungi pernyataan fakta yang palsu dan tidak benar dan ia adalah kes yang sesuai untuk pembatalan (rescission) sesuatu kontrak. [41] Prinsip undang-undang ini telah diputuskan oleh Mahkamah Rayuan melalui penghakiman yang disampaikan oleh Gopal Sri Ram (JCA) (pada ketika itu) dalam kes Sim Thong Realty Sdn Bhd v. Teh Kim Dar [2003] 3 CLJ 227 seperti yang berikut: “Now the elements of an actionable misrepresentation are well settled. They are set out as follows in Professor McKendrick’s Contract Law, 3rd edn, a leading work on the subject: A misrepresentation may be defined as an unambiguous, false statement of fact which is addressed to the party misled and which materially induces the contract. This definition may be broken down into three distinct elements. The first is that the representation must be an unambiguous false statement of fact, the second is that it must be addressed to the party misled and the third is that it must be a material inducement to entry into the contract.”. [Penekanan ditambah] [42] Prinsip yang sama turut diputuskan oleh Abdul Wahab Patail J (pada ketika itu) dalam kes Chuah Tong Yeong v. Kuala Lumpur Golf & Country Club Bhd [2003] 7 CLJ 180 seperti yang berikut: “It is trite law that for such action in misrepresentation to succeed it must be shown there was 1) a representation; 2) the plaintiff was induced by it; 3) the representation is untrue; and 4) it is a suitable case for rescission. To recover damages, loss must be proven: Letchemy Arumugan v. N. Annamalay [1982] 2 MLJ 198. If the representation was merely innocent, the affected party is entitled only to a recission: Abdul Razak bin Datuk Abu Samah v. Shah Alam Properties Sdn Bhd & Anor [1999] 3 CLJ 231 CA.”. [Penekanan ditambah] [43] Justeru, bagi membuktikan dakwaan ARSB dalam kes ini bahawa OCS yang mewakili PHSB telah membuat salah nyata mengenai Perjanjian Jual Beli tersebut kepada ARSB, maka ARSB hendaklah membuktikan elemen-elemen di atas terhadap OCS. [44] Bagi tujuan pembuktian salah nyata tersebut, ARSB hanya memanggil seorang saksi sahaja, iaitu SP1. Dalam keterangannya, sepertimana pliding ARSB, SP1 menyatakan bahawa sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut, OCS telah meyakinkan SP1 dan ARSB bahawa tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB dan ia tidak akan digunakan untuk memindah milik Hartanah tersebut kepada PHSB sekiranya ARSB gagal membayar balik pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB. [45] Memandangkan SP1 merupakan satu-satunya saksi Plaintif dalam perbicaraan kes ini, maka keterangan beliau adalah penting dan material untuk membuktikan dakwaan ARSB mengenai perbuatan salah nyata OCS tersebut. [46] Sungguhpun begitu, semasa peguam cara OCS dan PHSB meminta SP1 membuat pengecaman ke atas OCS dalam Mahkamah terbuka ketika disoal balas, beliau tidak dapat berbuat demikian sedangkan OCS berada dalam Mahkamah terbuka pada masa itu. Dalam erti kata lain, SP1 sebenarnya tidak mengenali OCS walaupun beliau mengatakan pernah melihat OCS sebelum ini. [47] Justeru, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa kredibiliti, integriti dan kebolehpercayaan SP1 sebagai saksi utama Plaintif telah terjejas dan SP1 bukanlah seorang saksi yang kredibel, jujur dan boleh dipercayai. Oleh itu, segala keterangan yang diberikan oleh SP1 perlu dinilai dengan cermat dan berhati-hati oleh Mahkamah ini. [48] Memandangkan kredibiliti dan kebolehpercayaan SP1 sebagai saksi yang kredibel dan boleh dipercayai telah terjejas dan tiada saksi lain dipanggil oleh pihak Plaintif untuk membuktikan salah nyata OCS tersebut, maka Mahkamah ini berpendapat bahawa kesemua elemen salah nyata sebagaimana yang dinyatakan dalam nas-nas undang-undang di atas telah gagal dibuktikan atas imbangan kebarangkalian oleh ARSB. [49] Oleh itu, pada pendapat Mahkamah ini, dakwaan ARSB bahawa OSC telah membuat penipuan dan salah nyata tersebut hanyalah merupakan dakwaan kosong dan rekaan SP1 semata-mata dan tidak harus dipercayai dan dipertimbangkan oleh Mahkamah ini. [50] Kedua, berdasarkan kandungan Perjanjian Jual Beli tersebut, Mahkamah ini mendapati ia secara jelas, terang dan tanpa sebarang ambiguiti (unambigious) menunjukkan bahawa hasrat dan niat ARSB dan PHSB memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut pada 5/10/2016 adalah untuk jual beli Hartanah tersebut dengan balasan sebanyak RM1,980,000.00. Ini dapat dilihat dengan penggunaan istilah Penjual (the Vendor) dan Pembeli (the Purchaser), inter alia, dalam beberapa klausa Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu seperti yang berikut:
a
Preamble, Klausa 1 dan Klausa 2 “SALE AND PURCHASE AGREEMENT AN AGREEMENT made the day and year stated in Section 1 of the First Schedule hereto between the party whose name and description are stated in Section 2 of the First Schedule hereto (hereinafter referred to as “the Vendor”) of the one part and the party whose name and description are stated in Section 3 of the First Schedule hereto (hereinafter referred to as “the Purchaser”) of the other part.
Preamble
WHEREAS the Vendor is the registered/beneficial owner of the property or properties more particularly referred to and described in Section 4 of the First Schedule hereto (which property or properties is/are hereinafter referred to as “the said Property”). AND WHEREAS the Vendor has agreed to sell and the Purchaser has agreed to purchase the said Property at the price and subject to the terms and conditions hereinafter contained. NOW IT IS HEREBY AGREED as follows:
1
Sale and Purchase In consideration of the purchase price of the said Property stipulated in Section 1 of the Second Schedule hereto (hereinafter referred to as “the said Purchase Price”) to be paid by the Purchaser in the manner and within the time as set out in Section 2 of the Second Schedule hereto, the Vendor hereby agrees to sell and the Purchaser hereby agrees to purchase the said Property free from all charges and encumbrances but subject to all conditions of title whether express or implied contained in the document of title to the said Property at the said Purchase Price and subject to the terms and conditions hereinafter contained.
2
Payment of the said Purchase Price
a
The sum stated in Section 2(i) of the Second Schedule hereto has been paid by the Purchaser (the receipt of which the Vendor hereby acknowledges) and the balance purchase price shall be paid at the time and in the manner set out in Section 2(ii) of the Second Schedule hereto (the date of the full and final payment being hereinafter referred to as “the Completion Date”) to the Vendor’s Solicitors mentioned in Section 5 of the Second Schedule hereto.
b
The Vendor hereby declares that the said Property is presently charged to the Chargee described in Section 5 of the First Schedule hereto.”. [Penekanan ditambah]
b
Klausa 21 “21.
a
Vacant possession of the said Property shall be delivered to the Purchaser within Three (3) business days upon full payment to the Purchaser’s Solicitors of the balance purchase price together with interest (if any) and all apportionment sums for the outgoings (the date of delivery of vacant possession hereinafter shall be referred to as “the Possession Date”).
b
In the event the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Property to the Purchaser on the Possession Date, the Vendor shall pay to the Purchaser agreed liquidated damages calculated at the rate of Eight per cent (8%) of the Purchase Price on daily rest from the Possession Date to the date of actual delivery of vacant possession of the said Property.”.
c
(c)
Schedule
Jadual Pertama “THE FIRST SCHEDULE Section Item Particulars 1. The day and year of this Agreement Dated this 05 day of OCT 2016 2. Name and Description of the Vendor(s) Correspondence Address Income Tax No. ASAS RAMAI SDN BHD (COMPANY NO. 362243-V) No.18-A Lorong 1/A, Taman Sri Wang 08000 Sungai Petani, Kedah Darulaman 3. Name and Description of the Purchaser(s) Correspondence Address Income Tax No. (COMPANY NO. 965549-A) No.C5 Lorong Melati 2/2, Taman Melati 08000 Sungai Petani, Kedah Darulaman 4. Description of the Property All that piece of land held under Geran 23404 Lot 9370 Mukim Sungai Pasir Daerah Kuala Muda Kedah Darulaman 5. Particulars of Encumbrances Property is free from encumbrances (d)
Schedule
Jadual Kedua “THE SECOND SCHEDULE Section Item Particulars 1. Purchase price of the said Property Ringgit Malaysia One Million Nine Hundred And Eighty Thousand (RM1,980,000-00) Only 2.(i) Deposit to account of purchase price The purchase price for the sum of RM1,980,000-00 shall be paid in full upon execution hereof (ii) Manner and time of payment of balance purchase price 3. The sum to be forfeited as agreed liquidated damages under Clause 19 hereof Nil 4. Method of payment of Solicitors’ cost Each party to pay their own solicitors’ cost. 5. Purchaser’s Solicitors Vendor’s Solicitors Messrs Hoe & Ahmad Zaki Advocates & Solicitors No.193, 1st & 2nd Floor Jalan Legenda 7, Legenda Heights 08000 Sungai Petani Kedah Darul Aman M/s Tay Chai Huat & Co Advocates & Solicitors No.297 Jalan Kelab Cinta Sayang Taman Bandar Baru 08000 Sungai Petani Kedah Darulaman (e)
Schedule
Jadual Ketiga “THE THIRD SCHEDULE [which is to be taken read and construed as an essential part of this Agreement] [Special conditions to which this Agreement is subject and referred to in Clause 27(c)] 1) It is hereby mutually agreed by the parties, provided vacant possession has not been delivered to the Purchaser, that risk to the Property shall only pass to the Purchaser on the completion date or the vacant possession date, whichever is later. In the event that the Property or any part thereof whilst still in the possession of the Vendor shall at any time before such day be damaged or destroyed by fire (for reasons other that through default, neglect, omission or blameworthy conduct of the Vendor), flood, earthquakes, forces majeure or any other causes including but not being limited to termites, pests after the date of this Agreement, the Purchaser shall be entitled to terminate this Agreement by giving notice in writing to that effect to the Vendor and upon such termination, the Vendor shall refund to the Purchaser free of interest within ten (10) days from the date of the notice of termination, the Deposit Sum and all other moneys paid by the Purchaser to and on behalf of the Vendor hereunder, free of interest and upon such refund this Agreement shall thereafter become null and void. 2) The Purchaser hereby acknowledge that the said Property is currently leased to Petronas Dagangan Berhad for Thirty (30) years and will expire on 01-12-2022. 3) Before execution of this Agreement, the Vendor has produced the letter of consent from Petronas Dagangan Berhad to sell the said Property to the Purchaser. The Vendor further authorize the Purchaser’s Solicitors to deal with Petronas Dagangan Berhad to request for further documents (if any) to effect the transfer of the said Property. 4) The Vendor and the Purchaser hereby irrevocably agreed that the Purchaser shall be solely responsible to pay for all taxes (if any) pursuant to Goods and Services Tax Act 2014 arising from the sale and purchase of the said Property between the Vendor and the Purchaser.”. [Penekanan ditambah] (f) Bahagian Penyaksian “IN WITNESS HEREOF the parties hereto have hereunto set their hands the day and year first above written. SIGNED by the abovenamed ] ASAS RAMAI SDN. BHD. (362243-V) VENDOR in the presence of :- ] (chop) SGD SGD SGD TAY CHAI HUAT Advocate & Solicitor Peguambela & Peguamcara SIGNED by the abovenamed ] POSITIVE HARBINGER SDN. BHD. PURCHASER in the presence of :- ] (Company No. 965549-A) (chop) SGD SGD SGD LOR CHIN YOON Advocate & Solicitor Sungai Petani BC/L/633”. [51] Oleh itu, berdasarkan klausa-klausa di atas adalah jelas dan terang bahawa ARSB telah memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut atas kapasitinya sebagai Penjual, manakala PHSB pula sebagai Pembeli, dan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah bagi Hartanah tersebut dengan balasan sebanyak RM1,980,000.00. [52] Ketiga, Mahkamah ini mendapati SP1 dalam keterangannya tidak menafikan yang beliau telah menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut berkaitan dengan Hartanah tersebut bersama-sama dengan seorang bernama Teng Po Tian @ Cheng Po Tian (ibu SP1) bagi pihak ARSB, yang mana kedua-duanya adalah Pengarah ARSB. [53] Selanjutnya, Mahkamah ini juga mendapati SP1 dalam keterangannya mengakui bahawa di bahagian penyaksian Perjanjian Jual Beli tersebut terdapat tandatangan beliau dan ibunya, tandatangan Tay Chai Huat, iaitu peguam cara ARSB dan cop ARSB. Bahagian keterangan SP1 yang relevan semasa pemeriksaan balas adalah seperti yang berikut: “S - Now Mr Loh, I would like to take you to another document that is at same bundle Yang Arif, My Lord, Bundle B, pages 67 to 82 which has already been marked as P2, the agreement. Mr Loh, do you recognise this agreement? Ini adalah Sales & Purchase Agreement. S - You say it is a Sale & Purchase Agreement. Is this Sale & Purchase Agreement relating to Lot 9370? … Ya, betul. Perjanjian Jual Beli ini ada berkaitan dengan Lot 9370. S - Now Mr Loh, can you turn with me to page 82. Are you with me, page 82? My Lord, I am referring to page 82. Mr Loh, is your signature appearing on page 82? J - Saya ada turunkan tandatangan di muka surat 82. S - Could you identify your signature for our benefit? Yang di tengah, Yang Arif. S - So it is on the left hand of the chop Asas Ramai Sdn Bhd? Ya, betul. S - Upper centre, yes Yang Arif, which is on the left-hand side of the company chop. Now there is another signature beside your signature. Who might that be? Ibu saya yang turunkan tandatangan di sebelah saya. S - What is the name of your mother? Teng Po Tian. S - Is she also a director of the Plaintiff company? J - Ya, beliau juga adalah seorang pengarah syarikat Plaintif. … S - Now Mr Loh, at the time of transacting Lot 9370, was the Plaintiff company represented by a firm of solicitors? Ada. S - Now would the firm of solicitors be that as stated at page 80 of the same bundle, the firm of solicitors for the Plaintiff company would be Tay Chai Huat & Co., is that correct, page 80? Ya, betul, saya diwakili oleh Tetuan Tay Chai Huat & Co.”. [54] Berdasarkan keterangan SP1 di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa SP1 dan ibunya telah menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut secara sah dan sukarela di hadapan peguam cara mereka dari Tetuan Tay Chai Huat & Co, bagi pihak ARSB dan mereka faham akan tujuan dan kandungan Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu bagi jual beli Hartanah tersebut. [55] Mahkamah ini membuat dapatan tersebut kerana tiada keterangan daripada SP1 yang mengatakan beliau tidak faham akan kandungan Perjanjian Jual Beli tersebut dan/atau peguam caranya tidak menerangkan dan menjelaskan kandungan Perjanjian Jual Beli tersebut kepada beliau dan ibunya sebelum mereka menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut. [56] Oleh itu, Perjanjian Jual Beli tersebut hendaklah diterima sebagai perjanjian yang sah dan berkuat kuasa dari segi undang-undang serta mengikat kedua-dua pihak ARSB dan PHSB. [57] Keempat, walaupun dalam pliding ARSB dan keterangan SP1 menyatakan bahawa OCS telah membuat salah nyata kepada SP1 dan ARSB mengenai tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu ia sebenarnya sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB dan bukannya untuk jual beli Hartanah tersebut, namun Mahkamah ini mendapati klausa mengenai sekuriti untuk pinjaman tersebut langsung tidak dinyatakan dalam mana-mana Perjanjian Jual Beli tersebut. [58] Oleh itu, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa dakwaan ARSB bahawa kononnya Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu sekuriti untuk pinjaman tersebut telah gagal dibuktikan oleh ARSB. [59] Kelima, berdasarkan kandungan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah jelas bahawa tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut dimasuki oleh ARSB dan PHSB dengan disaksikan oleh peguam cara masing-masing adalah untuk jual beli Hartanah tersebut. Memandangkan tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut dimasuki telah dinyatakan secara nyata dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, maka tiada keterangan lisan boleh dikemukakan oleh ARSB melalui SP1 untuk menyangkal, mengubah, menambah atau mengurangkan apa-apa perkara dan fakta yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, termasuk tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut. [60] Ini adalah selaras dengan seksyen 91 dan seksyen 92 Akta Keterangan yang memperuntukkan seperti yang berikut: “Evidence of terms of contracts, grants and other dispositions of property reduced to form of document 91. When the terms of a contract or of a grant or of any other disposition of property have been reduced by or by consent of the parties to the form of a document, and in all cases in which any matter is required by law to be reduced to the form of a document, no evidence shall be given in proof of the terms of the contract, grant or other disposition of property or of the matter except the document itself, or secondary evidence of its contents in cases in which secondary evidence is admissible under the provisions hereinbefore contained. Exception 1 - When a public officer is required by law to be appointed in writing, and when it is shown that any particular person has acted as such officer, the writing by which he is appointed need not be proved. Exception 2 - Wills admitted to probate in Malaysia may be proved by the probate. Explanation 1 - This section applies equally to cases in which the contracts, grants or dispositions of property referred to are contained in one document and to cases in which they are contained in more documents than one. Explanation 2 - Where there are more originals than one, one original only need be proved. Explanation 3 - The statement in any document whatever of a fact, other than the facts referred to in this section, shall not preclude the admission of oral evidence as to the same fact. Exclusion of evidence of oral agreement 92. When the terms of any such contract, grant or other disposition of property, or any matter required by law to be reduced to the form of a document, have been proved according to section 91, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted as between the parties to any such instrument or their representatives in interest for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms: Provided that- (a) any fact may be proved which would invalidate any document or which would entitle any person to any decree or order relating thereto, such as fraud, intimidation, illegality, want of due execution, want of capacity in any contracting party, the fact that it is wrongly dated, want or failure of consideration, or mistake in fact or law; (b) the existence of any separate oral agreement, as to any matter on which a document is silent and which is not inconsistent with its terms, may be proved, and in considering whether or not this proviso applies, the court shall have regard to the degree of formality of the document; (c) the existence of any separate oral agreement constituting a condition precedent to the attaching of any obligation under any such contract, grant or disposition of property, may be proved; (d) the existence of any distinct subsequent oral agreement, to rescind or modify any such contract, grant or disposition of property, may be proved except in cases in which the contract, grant or disposition of property is by law required to be in writing, or has been registered according to the law in force for the time being as to the registration of documents; (e) any usage or custom by which incidents not expressly mentioned in any contract are usually annexed to contracts of that description may be proved if the annexing of any such incident would not be repugnant to or inconsistent with the express terms of the contract; and (f) any fact may be proved which shows in what manner the language of a document is related to existing facts.”. [61] Prinsip undang-undang ini telah diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Ah Mee v Public Prosecutor [1967] 1 MLJ 220 menerusi penghakiman yang disampaikan oleh Ong Hock Thye FJ (pada ketika itu) seperti yang berikut: “Section 91 of the Evidence Ordinance applies equally to criminal trials, no less than to civil proceedings, and it categorically states that “in all cases in which any matter is required by law to be reduced to the form of a document, no evidence shall be given in proof of the terms … of such matter except the document itself… and section 92 of the Evidence Ordinance goes on to exclude all parole evidence seeking to contradict or vary what was set out in writing.”. [Penekanan ditambah] [62] Berdasarkan nas-nas undang-undang di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa keterangan lisan SP1 yang mengatakan tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB tidak boleh diterima untuk menyangkal dan mengubah tujuan yang telah dinyatakan secara jelas dan nyata dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu untuk jual beli Hartanah tersebut. [63] Keenam, SP1 dalam keterangannya menyatakan bahawa beliau mengetahui mengenai tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB adalah melalui ibunya, iaitu Teng Po Tian @ Cheng Po Tian. Sungguhpun begitu, ibu SP1 tidak dipanggil untuk memberi keterangan di Mahkamah. [64] Pada pendapat Mahkamah ini, berdasarkan keterangan SP1 tersebut, ibu SP1 adalah saksi penting dan material yang dapat membuktikan mengenai tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut, iaitu sama ada sebagai sekuriti untuk pinjaman tersebut atau untuk jual beli Hartanah tersebut. [65] Dalam kes ini, memandangkan ibu SP1 tidak dipanggil untuk menyokong keterangan SP1 di Mahkamah, maka pada pendapat Mahkamah ini, segala dakwaan dan keterangan SP1 mengenai tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut hanyalah bersifat dengar cakap (hearsay) sahaja dan tidak boleh diterima sebagai keterangan. [66] Selanjutnya, disebabkan ARSB gagal memanggil ibu SP1 untuk memberi keterangan di Mahkamah dan tiada alasan munasabah diberikan oleh ARSB mengapa ibu SP1 tidak dipanggil ke Mahkamah bagi membolehkannya disoal balas oleh peguam cara OCS dan PHSB, maka Mahkamah ini telah membangkitkan anggapan andaian bertentangan (presumption of adverse inference) di bawah seksyen 114(g) Akta Keterangan terhadap ARSB kerana cuba menyembunyikan suatu fakta yang jika dikemukakan tidak akan memberi manfaat dan tidak berpihak kepada ARSB. [67] Sebagai rujukan, seksyen 114(g) Akta Keterangan tersebut memperuntukkan seperti yang berikut: “Court may presume existence of certain fact 114. The court may presume the existence of any fact which it thinks likely to have happened, regard being had to the common course of natural events, human conduct, and public and private business, in their relation to the facts of the particular case. ILLUSTRATIONS The court may presume— … (g) that evidence which could be and is not produced would if produced be unfavourable to the person who withholds it;”. [Penekanan ditambah] [68] Tujuan dan skop pemakaian seksyen 114(g) Akta Keterangan tersebut telahpun dijelaskan oleh Mohamed Azmi SCJ semasa menyampaikan keputusan Mahkamah Agung dalam kes Munusamy v Public Prosecutor [1987] 1 MLJ 492 seperti yang berikut: “… It is essential to appreciate the scope of section 114(g) lest it be carried too far outside its limit. Adverse inference under that illustration can only be drawn if there is withholding or suppression of evidence and not merely on account of failure to obtain evidence. It may be drawn from withholding not just any document, but material document by a party in its possession, or for non-production of not just any witness but an important and material witness to the case.”. [Penekanan ditambah] [69] Berdasarkan nas-nas undang-undang di atas adalah jelas bahawa Mahkamah boleh menganggap kemungkinan wujudnya sesuatu fakta dalam sesuatu kes dan membangkitkan anggapan andaian bertentangan di bawah seksyen 114(g) Akta Keterangan sekiranya Mahkamah mendapati terdapat niat di suatu pihak untuk menahan (withholding) atau menyekat (suppression) sesuatu fakta penting dan material daripada dikemukakan dalam sesuatu perbicaraan di Mahkamah. [70] Justeru, atas kegagalan ARSB memanggil ibu SP1 untuk memberi keterangan di Mahkamah mengenai tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut dan dakwaan mengenai perbuatan penipuan dan salah nyata OCS tersebut, maka Mahkamah ini berpendapat bahawa ARSB telah cuba untuk menahan, menyekat dan menyembunyikan suatu fakta penting dan material daripada dikemukakan oleh ibu SP1 dalam perbicaraan kes ini. Oleh yang demikian, adalah wajar anggapan andaian bertentangan di bawah seksyen 114(g) Akta Keterangan dibangkitkan terhadap ARSB. [71] Ketujuh, SP1 dalam keterangannya menyatakan bahawa semasa membuat representasi kepada ARSB, OCS menyatakan yang tujuan dan konsep Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sama dengan satu lagi perjanjian jual beli yang telah dimasuki oleh ARSB dengan Hibest Electronics (M) Sdn Bhd pada 27/8/2014, iaitu sebagai sekuriti untuk pinjaman. [72] OCS dalam keterangannya walau bagaimanapun telah menafikan penglibatan OCS dan PHSB dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut berdasarkan alasan-alasan berikut: (a) OCS dan PHSB bukan pihak kepada Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut (no privity of contract); (b) PHSB dan Hibest Electronics (M) Sdn Bhd adalah dua entiti korporat yang berbeza; dan (c) OCS tidak memegang apa-apa jawatan dalam Hibest Electronics (M) Sdn Bhd. [73] Memandangkan dalam alasan-alasan di atas Mahkamah ini telah mendapati SP1 bukan seorang saksi yang kredibel, jujur dan boleh dipercayai dan dakwaannya mengenai penipuan dan salah nyata OCS ke atas ARSB berkaitan dengan tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut telah gagal dibuktikan dan tidak boleh dipercayai oleh Mahkamah ini, maka keterangan SP1 mengenai perkara ini juga tidak dipercayai dan diterima oleh Mahkamah ini. [74] Sebagai tambahan, Mahkamah ini juga tidak menerima keterangan SP1 mengenai perkara ini kerana didapati SP1 telah gagal membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa – (a) OCS telah mengambil bahagian dalam Perjanjian Jual Beli tersebut (privity of contract) dan telah membuat penipuan dan salah nyata kepada ARSB mengenai tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut; (b) OCS adalah Pengarah Hibest Electronics (M) Sdn Bhd dan terlibat dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut; dan (c) tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB dan bukannya untuk jual beli Hartanah tersebut. [75] Memandangkan OCS dan PHSB tidak privi kepada Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014 tersebut, maka pada pendapat Mahkamah ini, dakwaan ARSB bahawa OCS dan PHSB telah membuat salah nyata kepada ARSB bahawa kononnya tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sama dengan Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014, iaitu sebagai sekuriti bagi pinjaman tersebut, adalah tidak berasas dan tidak relevan sama sekali. [76] Dapatan Mahkamah ini adalah selaras dengan prinsip priviti kontrak yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Boustead Naval Shipyard Sdn Bhd v. Dynaforce Corporation Sdn Bhd [2014] 5 CLJ 533. Abdul Malik Ishak JCA semasa menyampaikan penghakiman Mahkamah telah menyatakan seperti yang berikut: “[63] The law is clear. A person who is not a party to a contract has no right to sue on a contract (see Kepong Prospecting Ltd & Ors v. Schmidt [1967] 1 LNS 67; [1968] 1 MLJ 170, PC; [1967] 2 PCC 465, PC; and s. 2(d) of the Contracts Act 1950; Oversea Chinese Banking Corporation Ltd v. Woo Hing Brothers (M) Sdn Bhd [1992] 2 CLJ 1050; [1992] 2 MLJ 86, HC; and Badiaddin Mohd Mohidin & Anor v. Arab Malaysian Finance Bhd [1998] 2 CLJ 75; [1998] 1 MLJ 393, FC). [64] Section 2(d) of the Contracts Act 1950 provides that consideration for a promise may move from the promisee or any other party. It cannot be denied that the scope of the section is wider than the English rule that requires consideration to move from the promisee (see the speech of Lord Wilberforce in Kepong Prospecting Ltd & Ors v. Schmidt (supra) at p. 174 of the MLJ reporting). It is a correct proposition of law to say that in Malaysia, the doctrine of privity is confined to the rule that only a party to a contract may sue on it. … [68] Mohamed Dzaiddin J (later the Chief Justice) rightly said in Fima Palmbulk Services Sdn Bhd v. Suruhanjaya Pelabuhan Pulau Pinang & Anor [1988] 1 CLJ 346; [1988] 1 CLJ (Rep) 534; [1988] 1 MLJ 269 at p. 537 (CLJ) p. 271 (MLJ) that, “It is clear that the English doctrine of privity of contract applies to our law of contract”. [69] The doctrine of privity of contract is here to stay. In Murphy And Others v. Bower [1868] 2 IRCL 506, the court categorically stated that, “no stranger to the consideration can take advantage of a contract, although made for his benefit”. Bluntly put, only the parties to the contract have enforceable rights and obligations under the contract. [70] As an established principle of contract law, the common law doctrine of privity of contract stands for the simple proposition that, “no one but the parties to a contract can be bound by it or entitled under it” (Greenwood Shopping Plaza Limited v. Robert Walker Beattie and Roy Vincent Pettipas [1980] 2 SCR 228, at p. 229).”. [Penekanan ditambah] [77] Kelapan, berdasarkan keterangan dokumentar seperti surat balasan Petronas Dagangan Berhad kepada Tam, Syukri & Associates bertarikh 9/9/2016 [rujuk Ikatan B, muka surat 5], surat PHSB kepada Petronas Dagangan Berhad bertarikh 5/10/2016 [rujuk Ikatan B, muka surat 6-7], Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh PHSB ke atas Hartanah tersebut pada 9/10/2016 dengan No. Perserahan 6380/2016 [rujuk Ikatan B, muka surat 40-41] dan Borang 14A (Pindahmilik Tanah, Bahagian Atau Pajakan) Kanun Tanah Negara [rujuk Ikatan B, muka surat 9-11], Notis Taksiran Duti Setem bagi Borang Pindahmilik Tanah 14A bertarikh 2/2/2017 [rujuk Ikatan B, muka surat 42] dan surat Acknowledge of Partial Purchased Price Received and Intended Payee List in Respect of the Sales of HS(D) 1338/88 PT 04774 Mukim of Sungai Pasir, District of Kuala Muda bertarikh 10/10/2016 [rujuk Ikatan B, muka surat 8], jelas menunjukkan niat, hasrat dan perbuatan (conduct) kedua-dua pihak ARSB dan PHSB memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut adalah untuk transaksi jual beli Hartanah tersebut dan bukannya sebagai sekuriti bagi pinjaman tersebut. [78] Dalam keterangan dokumentar tersebut didapati ARSB telah dirujuk sebagai “Penjual” dan PHSB sebagai “Pembeli” bagi Hartanah tersebut. Pada pendapat Mahkamah ini, niat dan hasrat kedua-dua pihak tersebut adalah jelas dan terang dan tiada ambiguiti mengenainya. [79] Sebagai kesimpulan, berdasarkan alasan-alasan dan nas-nas undang-undang yang dinyatakan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa ARSB telah gagal membuktikan dakwaan mengenai perbuatan penipuan dan salah nyata OCS dan PHSB kepada ARSB tersebut dan bahawa tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sama dengan Perjanjian Jual Beli bertarikh 27/8/2014, iaitu sebagai sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB. [80] Oleh itu, Mahkamah ini menjawab Isu Pertama tersebut sebagai tidak, iaitu ARSB tidak berjaya membuktikan OCS yang mewakili PHSB telah membuat penipuan dan salah nyata kepada ARSB semasa memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut. Justeru, Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah dan berkuat kuasa. [81] Bagi Isu Kedua, Mahkamah ini juga menjawab sebagai tidak, iaitu ARSB tidak berjaya membuktikan tujuan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sebagai satu sekuriti untuk pinjaman yang diberikan oleh PHSB kepada ARSB dan bukannya untuk jual beli Hartanah tersebut. Isu Ketiga [82] Mengenai Isu Ketiga, berdasarkan dapatan Mahkamah ini seperti dalam Isu Pertama dan Isu Kedua di atas serta keterangan Lor Chin Yoon (SD1), iaitu peguam cara PHSB yang menyediakan Perjanjian Jual Beli tersebut dan pengakuan pihak ARSB mengenai penerimaan bayaran penuh sebanyak RM1,980,000.00 daripada PHSB tersebut [rujuk Afidavit Jawapan Loh Soo Kwang bertarikh 28/8/2017 (Lampiran 10) di Ikatan H, muka surat 104-114; muka surat 35-36 Nota Keterangan dan muka surat 17-19 Nota Keterangan (2)], Mahkamah ini berpuas hati dan mendapati balasan sebanyak RM1,980,000.00 seperti dalam Perjanjian Jual Beli tersebut telahpun diterima oleh ARSB daripada PHSB. [83] Oleh itu, pada pendapat Mahkamah ini, ARSB adalah terikat dengan klausa 21 Perjanjian Jual Beli tersebut yang menghendaki ARSB untuk menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada PHSB selepas bayaran penuh harga jual beli Hartanah tersebut dibuat oleh PHSB. Klausa 21 tersebut adalah seperti yang berikut: “Klausa 21 21. Vacant Possession (a) Vacant possession of the said Property shall be delivered to the Purchaser within Three (3) business days upon full payment to the Purchaser’s Solicitors of the balance purchase price together with interest (if any) and all apportionment sums for the outgoings (the date of delivery of vacant possession hereinafter shall be referred to as “the Possession Date”). (b) In the event the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Property to the Purchaser on the Possession Date, the Vendor shall pay to the Purchaser agreed liquidated damages calculated at the rate of Eight per cent (8%) of the Purchase Price on daily rest from the Possession Date to the date of actual delivery of vacant possession of the said Property.”. [84] Oleh yang demikian, berdasarkan alasan-alasan seperti yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini menjawab Isu Ketiga tersebut sebagai ya, iaitu PHSB berjaya membuktikan PHSB mempunyai tuntutan yang sah terhadap ARSB bagi suatu perintah Deklarasi supaya ARSB menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada PHSB berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut. KESIMPULAN [85] Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini telah menolak tuntutan ARSB terhadap OCS dan PHSB seperti dalam Writ Saman No. 22NCvC-23-03/2017 dan membenarkan tuntutan PHSB terhadap ARSB seperti dalam Writ Saman No. KA-22NCvC-66-08/2017 dengan kos sebanyak RM25,000.00 bagi kedua-dua kes tersebut tertakluk kepada alokatur. Bertarikh : 25 Ogos 2022 (DR. ARIK SANUSI BIN YEOP JOHARI) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya, Alor Setar Kedah Darul Aman Peguam Cara Pihak-Pihak – Peguam Cara Plaintif bagi kes 22NCvC-23-03/2017 dan Peguam Cara Defendan bagi kes KA-22NCvC-66-08/2017: Encik R.S. Maniam Tetuan R.S. Maniam & Co. Peguam Bela dan Peguam Cara No. 11, (Tingkat Atas) Jalan Ibrahim 08000 Sungai Petani Kedah Darul Aman Peguam Cara Plaintif bagi kes KA-22NCvC-66-08/2017 dan Peguam Cara Defendan-Defendan bagi kes 22NCvC-23-03/2017: Encik M.Y. Tung Tetuan Tung, Chan & Partners Peguam Bela dan Peguam Cara No. 49, (Tingkat 2) Jalan Selat, Taman Selat 12000 Butterworth Pulau Pinang
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.