Public Bank Berhad v Capital Setup Sdn Bhd (WA-24NCvC-4222-10/2024)

Tujuan Plaintif memfailkan permohonan Saman Pemula di bawah seksyen 327 dan seksyen 417 Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”) (Lampiran 1) adalah untuk membatalkan kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Defendan pada 18.8.2022 melalui Perserahan No. PDB10719/2022 (selepas ini dirujuk sebagai “Kaveat Persendirian tersebut”) (rujuk Ekshibit “PSN-2”, Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2)) ke atas hartanah-hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik Geran 51632, Lot 7765 dan Hakmilik Geran 51633, Lot 7766, Mukim Cheras, Daerah Kuala Lumpur, Negeri Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah-Hartanah tersebut”).

Melalui Surat Tawaran bertarikh 10.9.2008 dan Perjanjian Fasiliti bertarikh 25.12.2008 (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian tersebut”), Plaintif telah menawarkan kemudahan Fixed Loan (No. Akaun: 2- 0679545-36 Note: 00010) berjumlah RM389,648.00 (selepas ini dirujuk sebagai “Pinjaman tersebut”) kepada Chong Fa (selepas ini dirujuk sebagai “Peminjam/Penggadai tersebut”) mengikut syarat-syarat Pinjaman tersebut seperti yang terkandung dalam Perjanjian tersebut (rujuk Ekshibit “PSN-1”, Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2)).

Sebagai sekuriti atau cagaran bagi Pinjaman tersebut, Peminjam/Penggadai tersebut dan isterinya bernama Phoon Siew Pei telah menggadaikan Hartanah-Hartanah tersebut di bawah Gadaian No. Perserahan 640/2009 bertarikh 20.1.2009 dan Gadaian No. Perserahan 641/2009 bertarikh 20.1.2009 (selepas ini dirujuk sebagai “Gadaian tersebut”) kepada Plaintif. Oleh itu, Plaintif adalah Pemegang Gadaian Berdaftar bagi Gadaian tersebut (rujuk Ekshibit “PSN-3”, Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2)).

Akibat kegagalan Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei membuat bayaran balik Pinjaman tersebut, Plaintif telah mendapat Perintah Jualan ke atas Hartanah-Hartanah tersebut melalui Perintah-Perintah Mahkamah bertarikh 10.6.2024 dan 27.6.2024 untuk melelong Hartanah-Hartanah tersebut (rujuk Ekshibit “PSN-4”, Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2)).

Lelongan bagi Hartanah Hakmilik Geran 51632, Lot 7765 Mukim Cheras, Daerah Kuala Lumpur tersebut telah ditetapkan pada 24.7.2024, manakala lelongan bagi Hartanah Hakmilik Geran 51633, Lot 7766, Mukim Cheras, Daerah Kuala Lumpur tersebut telah ditetapkan pada 13.8.2024 (rujuk Ekshibit “PSN-4”, Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2)).

Kedua-dua lelongan tersebut walau bagaimanapun telah gagal dilaksanakan oleh Plaintif kerana terdapat Kaveat Persendirian tersebut di atas Hartanah-Hartanah tersebut dan kewujudan Kaveat Persendirian tersebut telah gagal menarik minat bakal pembeli untuk membeli Hartanah-Hartanah tersebut.

Oleh itu, melalui surat bertarikh 19.3.2024, peguam cara Plaintif telah memberi notis kepada Defendan untuk menarik balik Kaveat Persendirian tersebut (rujuk Ekshibit “PSN-5”, Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2)), namun Defendan telah enggan berbuat demikian atas alasan bahawa –

Defendan telah membeli Hartanah-Hartanah tersebut daripada Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 8.3.2012 (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian Jual Beli tersebut”) (rujuk Ekshibit “A”, Afidavit Jawapan Defendan (Kandungan 5)); dan

sebagai pembeli Hartanah-Hartanah tersebut, Defendan adalah pemilik benefisial yang mempunyai kepentingan kaveat ke atas Hartanah-Hartanah tersebut.

Walaupun Defendan telah membeli Hartanah-Hartanah tersebut, namun Defendan mendakwa bahawa Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei telah gagal menyerahkan Hartanah-Hartanah tersebut kepada Defendan sehingga kini.

Oleh itu, Defendan telah mengambil tindakan undang-undang terhadap Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei di Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur bagi menguatkuasakan Perjanjian Jual Beli tersebut. Tindakan undang-undang tersebut kemudiannya telah ditarik balik oleh Defendan kerana Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei telah gagal dikesan.

Isu yang berbangkit dalam tindakan ini ialah –

sama ada Defendan mempunyai hak dan kepentingan untuk memasukkan Kaveat Persendirian tersebut ke atas Hartanah-Hartanah tersebut;

jika jawapannya ya, sama ada Plaintif atau Defendan yang mempunyai hak dan kepentingan yang lebih utama ke atas Hartanah-Hartanah tersebut; dan

sama ada Kaveat Persendirian tersebut wajar dibatalkan oleh Mahkamah ini. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH INI Sama ada Defendan mempunyai hak dan kepentingan untuk memasukkan Kaveat Persendirian tersebut ke atas Hartanah-Hartanah tersebut

Berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut, Mahkamah ini berpuas hati dan mendapati bahawa Defendan telah membeli Hartanah-Hartanah tersebut daripada Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei pada 8.3.2012 pada harga balasan sebanyak RM650,000.00.

Oleh itu, Defendan adalah pemilik benefisial ke atas Hartanah-Hartanah tersebut dan mempunyai hak dan kepentingan di bawah seksyen 323 KTN untuk memasukkan Kaveat Persendirian tersebut ke atas Hartanah-Hartanah tersebut. Seksyen 323 KTN memperuntukkan seperti yang berikut: “Applications for entry of private caveats

(1) The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are –

any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest;

any person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest; and

the guardian or next friend of any minor claiming to be entitled as mentioned in paragraph (b).”.

Justeru, Isu Pertama tersebut dijawab secara afirmatif. Jika jawapannya ya, sama ada Plaintif atau Defendan yang mempunyai hak dan kepentingan yang lebih utama ke atas Hartanah-Hartanah tersebut

Memandangkan Isu Pertama tersebut telah dijawab secara afirmatif, Mahkamah ini akan menentukan sama ada Plaintif atau Defendan yang mempunyai hak dan kepentingan yang lebih utama ke atas Hartanah-Hartanah tersebut.

Berhubung dengan perkara ini, berdasarkan prinsip undang-undang yang mantap, Mahkamah ini berpendapat bahawa hak dan kepentingan Plaintif sebagai Pemegang Gadaian Berdaftar bagi Gadaian tersebut adalah lebih utama berbanding dengan hak dan kepentingan Defendan sebagai pembeli. Apatah lagi, dalam tindakan ini, Defendan tidak mendapatkan izin dan kebenaran Plaintif terlebih dahulu sebelum membeli Hartanah-Hartanah tersebut daripada Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei.

Dalam kes Buxton & Anor v Supreme Finance (M) Bhd [1992] 2 MLJ 481, Harun Hashim SCJ yang menyampaikan keputusan Mahkamah Agung telah memutuskan seperti yang berikut: “(1) As no written consent was obtained by the chargor from the chargee (respondent) before the sale of the apartments in question to the appellants pursuant to cl 13 of the annexure to the charge, it could not confer any right or interest in the appellants against the respondent. Even if the final payments made by the appellants for the apartments were paid to the respondent, that did not make them a constructive trustee of the appellants as they did not know part of the moneys came from the appellants. In any event, there was no evidence that the moneys paid by the appellants to the chargor were paid over to the respondent.”. [Penekanan ditambah]

Selanjutnya, dalam MUI Bank Bhd v Cheam Kim Yu (Beh Sai Ming, Intervener) [1992] 2 MLJ 642, Harun Hashim SCJ yang menyampaikan keputusan Mahkamah Agung telah menyatakan bahawa – “(2) Under the Code, there is nothing to prevent a chargor with the consent of the chargee to sell the charged property by private treaty but if such a sale is concluded as a purely business arrangement, it is for the chargee to discharge the charge to give full effect to the sale which was not done in this case. The sale by private treaty to the intervener did not confer any superior interest in the land in him against the indefeasible interest of the appellant bank.”. [Penekanan ditambah]

Dalam kes Affin Bank Bhd v Mahanbir Singh a/l Manmohon Singh & Anor [2008] 7 MLJ 14; [2007] 3 MLRH 354 pula, Azahar Mohamed J (pada ketika itu) telah memutuskan bahawa – “I shall now deal with the application for the removal of the private caveat. Given that the plaintiff is the registered chargee of the land, its registered title is prima facie evidence of its unfettered right under the charge to deal with the land. As a result, it is for the defendant to satisfy the court that there are sufficient grounds in fact and in law for the private caveat to remain.”. [Penekanan ditambah]

Berdasarkan nas-nas undang-undang di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa –

Plaintif mempunyai hak dan kepentingan yang lebih utama ke atas Hartanah-Hartanah tersebut berbanding dengan Defendan; dan

hak dan kepentingan Plaintif ke atas Hartanah-Hartanah tersebut hendaklah mengatasi Defendan. Sama ada Kaveat Persendirian tersebut wajar dibatalkan oleh Mahkamah ini

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini berpendapat bahawa memandangkan –

Plaintif sebagai Pemegang Gadaian Berdaftar bagi Gadaian tersebut mempunyai hak dan kepentingan yang lebih utama ke atas Hartanah-Hartanah tersebut berbanding dengan Defendan sebagai pembeli;

Defendan tidak mendapatkan izin dan kebenaran Plaintif terlebih dahulu sebelum membeli Hartanah-Hartanah tersebut daripada Peminjam/Penggadai tersebut dan Phoon Siew Pei; dan

Plaintif adalah pihak yang terkilan akibat daripada perbuatan Defendan tersebut, maka menurut seksyen 327 KTN, adalah wajar bagi Mahkamah ini untuk membatalkan Kaveat Persendirian tersebut.

Untuk rekod, seksyen 327 KTN memperuntukkan seperti yang berikut: “Removal of private caveats by the Court

(1) Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat may at any time apply to the Court for an order for its removal, and the Court (acting, if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application as it may think just.”.

Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini telah membenarkan Saman Pemula Plaintif (Kandungan 1) tersebut dengan kos sebanyak RM3,000.00 tertakluk kepada alokatur. Bertarikh : 30 JUN 2026 (DR. ARIK SANUSI BIN YEOP JOHARI) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA, WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR (KUALA LUMPUR) Peguam bagi pihak Plaintif: Cik Naaziraa binti Shukri Tetuan Che Mokhtar & Ling Peguam Bela dan Peguam Cara Tingkat 21, Blok Utama Menara Takaful Malaysia No. 4, Jalan Sultan Sulaiman 50000 KUALA LUMPUR Tel: 03-2274 0413/ 03-2274 0414 Faks: 03-2274 8191 Ruj: CML-08A/PBB/CF/27793/11/E(S)- Lia E-mel: general@chemokhtarling.com Peguam bagi pihak Defendan: Encik Ravindran Tetuan Mazhar & Co. Peguam Bela dan Peguam Cara Unit 6-A, Wisma Pahlawan Jalan Sultan Sulaiman 50000 KUALA LUMPUR Tel: 03-2276 1507 Faks: 03-2260 1303 Ruj: - E-mel: mazharmaco@yahoo.com