Pun Chan Thai v Chai Shan Foo (BA-24NCvC-2694-11/2024)

Melalui Saman Pemula bertarikh 29 November 2024, plaintif memohon supaya Mahkamah ini melanjutkan masa kaveat-kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Pun Hin @ Pun Hin Pooi dan plaintif atas hartanah PM 2146, Lot 2163 Tempat Kampung Sungai Buloh, Pekan Baru Sungai Buloh, Daerah Petaling.

Pada 17 Januari 2025, Mahkamah Tinggi telah menolak Saman Pemula plaintif dengan kos. Plaintif tidak berpuashati dengan keseluruhan keputusan tersebut dan memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan. Alasan keputusan Mahkamah ini diperincikan di sini.

Hartanah yang terlibat dalam tindakan ini dipegang di bawah Hak milik PM2146 Lot 2163, Tempat Kg Baru Sungai Buloh, Pekan Baru Sungai Buloh, Daerah Petaling Selangor (hartanah tersebut). Hartanah tersebut telah dinyatakan dalam wasiat Pun Hin @ Pun Hin Pooi, simati yang telah meninggal dunia pada 8 Ogos 2024.

Plaintif ialah pentadbir dan pemegang amanah yang dinamakan dalam wasiat terakhir si mati, Pun Hin @ Pun Hin Pooi bertarikh 4 Ogos 2024.

Pada masa yang material, terdapat dua kaveat persendirian atas hartanah tersebut iaitu –

Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B757/2021 yang dimasukkan oleh si mati dan didaftarkan pada 19 April 2021; dan

(ii) Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B2222/2023 oleh Pun Chan Thai (plaintif) yang didaftarkan pada 25 Julai 2023. [6] Plaintif memohon untuk perintah-perintah berikut melalui Saman Pemula di sini, iaitu –

Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B757/2021 oleh si mati yang didaftarkan pada 19 April 2021 atas hartanah tersebut dan Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B2222/2023 oleh Pun Chan Thai yang didaftarkan pada 25 Julai 2023 diberi pelanjutan masa sehingga kesemua isu tuntutan pemilikan antara plaintif dan defendan diselesaikan sepenuhnya di Mahkamah ini atau secara alternatif sehingga pelupusan guaman Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Guaman Sivil No. WA-22NCVC-673- 12/2023.

(ii) Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B757/2021 oleh si mati yang didaftarkan pada 19 April 2021 atas hartanah tersebut dan Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B2222/2023 oleh Pun Chan Thai yang didaftarkan pada 25 Julai 2023 dikekalkan penguatkuasaannya sehingga kesemua isu tuntutan pemilikan antara plaintif dan defendan diselesaikan sepenuhnya di Mahkamah ini atau secara alternatif sehingga pelupusan guaman Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Guaman Sivil No. WA-22NCVC- 673-12/2023.

(iii) Pendaftar Hakmilik Tanah dan/atau Pengarah Tanah dan Galian dengan serta merta selepas diserahkan dengan satu salinan perintah yang diberikan di sini dihalang daripada memotong Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B757/2021 oleh si mati yang didaftarkan pada 19 April 2021 atas hartanah tersebut dan Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B2222/2023 oleh Pun Chan Thai yang didaftarkan pada 25 Julai 2023 atas hartanah tersebut.

(iv) Plaintif dibenarkan memperbaharui Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B757/2021 oleh si mati yang didaftarkan pada 19 April 2021 atas hartanah tersebut dan Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B2222/2023 oleh Pun Chan Thai yang didaftarkan pada 25 Julai 2023 sebelum luput masa 6 tahun daripada tarikh pendaftaran Kaveat-kaveat Persendirian tersebut sementara kesemua isu tuntutan pemilikan antara plaintif dan defendan diselesaikan sepenuhnya di Mahkamah ini atau secara alternatif sehingga pelupusan guaman Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Guaman Sivil No. WA-22NCVC-673-12/2023.

Apa-apa perintah dan/atau relief lain yang difikirkan adil, suai manfaat dan wajar diberikan oleh Mahkamah yang Mulia ini. [7] Pada masa yang material ini terdapat guaman probet yang dipertikaikan di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dalam Guaman Sivil No. WA-22NCVC-673-12/2023 yang melibatkan hartanah tersebut. [8] Melalui Afidavit Sokongan, plaintif antara lain mendeposkan bahawa –

Anak lelaki si mati bernama Pun Chan Wah telah menggunakan nama si mati semasa si mati masih hidup untuk mendapatkan pinjaman wang daripada defendan.

(ii) Sebagai jaminan, hartanah tersebut telah dijadikan cagaran dan nama defendan didaftarkan sebagai pemilik berdaftar buat sementara sehingga pinjaman tersebut dijelaskan sepenuhnya.

(iii) Defendan mempunyai pengetahuan bahawa hartanah tersebut hanyalah dipegang sementara oleh defendan sebagai cagaran bagi pinjaman wang tersebut.

(iv) Semasa hayat si mati, si mati tidak pernah dengan rela hati memindahkan hartanah tersebut kepada defendan. Si mati telah memasukkan kaveat persendirian yang didaftarkan pada 19 April 2021 untuk memastikan hartanah hanya dipegang sementara oleh defendan dan mengelakkan hartanah dipindahmilik kepada orang lain. [9] Borang 19C iaitu Notis Mengenai Niat Memotong Kaveat oleh defendan telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan Daerah Petaling dan diserahkan kepada plaintif pada 18 November 2021. Plaintif membantah terhadap permohonan pemotongan kaveat-kaveat tersebut dan memfailkan Saman Pemula di sini. [10] Defendan yang membantah pelanjutan masa bagi kaveat-kaveat persendirian tersebut telah mengemukakan salinan Perjanjian Jual Beli bertarikh 21 Mei 2014 antara si mati dengan defendan serta carian tanah yang menunjukkan hartanah tersebut telah dipindahmilik kepada defendan pada 20 Mei 2015. Sejak itu, defendan merupakan pemilik berdaftar bagi hartanah tersebut. [11] Antara lain alasan bantahan defendan adalah –

Plaintif tidak mempunyai locus standi dalam tindakan ini dan tiada surat kuasa mentadbir atau probet diperoleh oleh plaintif.

(ii) Plaintif tidak mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan.

(iii) Guaman Sivil di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur merupakan pertikaian keluarga dalam kalangan anak-anak si mati. C. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG [12] Undang-undang berkaitan kaveat persendirian diperuntukkan dalam seksyen 323 Kanun Tanah Negara, iaitu –

The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are –

Any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest. [13] Tujuan suatu kaveat persendirian telah diterangkan dalam kes Tak Kok Chuan & Anor v Liew Nam Foong [2000] MLJU 78 bahawa – A caveat is filed for the purpose of preserving the status quo of the parties pending resolution by the court. It is to preserve the status quo of the contending parties that the process of registration is suspended until conflicting claims to the title or an interest in the land have been resolved. [14] Undang-undang berkaitan pelanjutan kaveat persendirian diperuntukkan dalam seksyen 326(2) Kanun Tanah Negara yang menyatakan –

The Court may, on the application of any person or body on whom such a notice has been served under the subsection 91A) (and acting, if the circumstances so require, ex parte), from time to time extend the said period of two months; and the Registrar, on being duly served with an order of the Court under this subsection, shall make an endorsement on the register document of title of the date of service on him of the order and of the period of the extension, and shall sign and seal the endorsement. [15] Ujian untuk melanjutkan tempoh kaveat persendirian telah diputuskan dalam kes Tanjung Rhu Land Sdn Bhd v Mamlaka Langkawi Sdn Bhd (Previously known as MAS Hotels & Boutique Sdn Bhd) [2010] MLJU 49 bahawa – The test to be fulfilled by a caveator applying for an extension of his caveat under s 326 of the NLC is identical to that in an application for a removal of caveat under s 327 of the NLC. In Rakyat Corp. Sdn Bhd v Abd Naeeim bin Tarmiji [2008] 4 MLJ 111 at p 119 whereby it was held: The burden on the caveator (in an application under s 327 of the NLC) is the same burden as imposed in an application for the extension of caveat under s 326 of the NLC. [16] Prinsip undang-undang berkenaan penyingkiran kaveat persendirian adalah mantap. Mahkamah Rayuan dalam kes Luggage Distributions (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng (1995) 1 MLJ 719 telah memberi panduan berkenaan prosidur penyingkiran kaveat persendirian, iaitu –

Pihak yang memasukkan kaveat hendaklah memuaskan Mahkamah bahawa terdapatnya kepentingan yang boleh dikaveatkan atas tanah.

(ii) Pihak yang memasukkan kaveat mempunyai persoalan serius untuk dibicarakan.

(iii) Imbangan kesenangan memihak kepada kaveat persendirian dikekalkan. D. HUJAHAN OLEH PLAINTIF [17] Plaintif berhujah bahawa ketiga-tiga ujian bagi melanjutkan kaveat persendirian telah dipenuhi. Plaintif menekankan bahawa terdapat kepentingan yang boleh dikaveatkan olehnya atas hartanah tersebut yang merupakan sebahagian dari estet si mati. Kewujudan pertikaian dalam Guaman No. 673 yang berkaitan dengan wasiat si mati yang menyebabkan probate masih belum dikeluarkan oleh Mahkamah menunjukkan terdapatnya persoalan serius yang dibicarakan di Mahkamah dan mewajarkan supaya kaveat persendirian tersebut dilanjutkan. [18] Defendan turut menekankan bahawa plaintif tidak mempunyai kepentingan atas hartanah tersebut yang boleh dikaveatkan kerana si mati telah menjual hartanah tersebut kepada defendan melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 21 Mei 2014 sebagaimana ditunjukkan dalam Ekshibit CSF-1 Afidavit defendan. E. HUJAHAN OLEH DEFENDAN [19] Menurut defendan, plaintif tidak mempunyai locus standi untuk melanjutkan tempoh kuatkuasa Kaveat Persendirian No. Perserahan 081B757/2021 oleh Pun Hin @ Pun Hin Pooi yang didaftarkan pada 19 April 2021 atas hartanah tersebut. Hal ini kerana Pun Hin telah meninggal dunia pada 8 Ogos 2022. Atas pendirian yang berbeza dengan plaintif, defendan turut berhujah bahawa probate bagi estet si mati telah dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 24 November 2022 dan plaintif tidak diberi sebarang hak atas harta pusaka si mati. F. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN [20] Berdasarkan hujahan oleh kedua-dua pihak, berikut adalah isu-isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini -

Isu awalan sama ada plaintif mempunyai locus standi utnuk memfailkan Saman Pemula ini

(ii) Sama ada plaintif mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas hartanah tersebut.

(iii) Sama ada plaintif mempunyai persoalan serius untuk dibicarakan.

(iv) Sama ada imbangan kesenangan memihak kepada kaveat persendirian dikekalkan. G. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu awalan yang dibangkitkan oleh defendan iaitu sama ada plaintif mempunyai locus standi memfailkan Saman Pemula ini. [21] Berhubung dengan isu locus standi, saya merujuk prinsip undang-undang oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Al Rashidy Kassim & Ors v. Rosman Roslan [2007] 3 CLJ 361; [2007] 4 MLJ 297; [2007] 3 AMR 341 yang memutuskan bahawa benefsiari kepada si mati mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan agi melindungi hartanah si mati tanpa perlu terlebih dahulu memperoleh surat kuasa mentadbir. [22] Fakta yang tidak dinafikan adalah plaintif merupakan anak kandung kepada si mati Pun Hin @ Pun hin Pooi. Maka, plaintif sebagai benefisiari si mati mempunyai locus standi untuk memfailkan tindakan di Mahkamah ini bagi melindungi estete si mati. Meski pun demikian persoalan sama ada plaintif berjaya atau tidak dalam tuntutannya adalah tertakluk kepada isu-isu yang akan diputuskan selepas ini. Sama ada plaintif mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas hartanah tersebut [23] Dalam memutuskan isu sama ada Mahkamah ini wajar membenarkan permohonan plaintif, plaintif hendaklah memuaskan Mahkamah ini bahawa terdapat alasan yang mencukupi dari aspek fakta dan undang-undang untuk kaveat persendirian berkuatkuasa selepas tamat tempoh. Pendekatan ini selaras dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Nanyang Development (1866) Sdn Bhd v How Swee Poh [1970] 1 MLJ 145. [24] Mahkamah Agung dalam kes Kumpulan Sua Betong Sdn Bhd v Dataran Segar Sdn Bhd [1992] 1 MLJ 263 pada muka surat 268 menyatakan – Raja Azlan Shah FJ (as he then was) dealt with the same subject in the following words at p 57 – … In my view the respondent had a contractual right under a contract of dealing in land which is a right of action against the vendor personally. That is a caveatable interest. [25] Alasan yang menjadi sandaran plaintif untuk melanjutkan kaveat persendirian adalah tujuan hartanah tersebut dijadikan cagaran untuk kepentingan defendan setelah anak lelaki si mati meminjam wang daripada defendan. Plaintif menyatakan pemindahan hartanah tersebut kepada defendan bukanlah secara kekal, sebaliknya hanya bersifat sementara. [26] Berdasarkan Afidavit Sokongan plaintif, tidak dinyatakan bilakah pinjaman tersebut diwujudkan melainkan fakta adanya kaveat persendirian yang dimasukkan oleh si mati semasa hayatnya. Ini menyokong dapatan bahawa berkemungkinan sekali pinjaman tersebut berlaku semasa hayat si mati. [27] Saya mendapati bahawa fakta kewujudan Perjanjian Jual Beli bertarikh 21 Mei 2014 antara si mati dengan defendan tidak dicabar sepanjang hayat si mati. Tiada keterangan dokumentari dikemukakan oleh plaintif dalam menyokong penegasan plaintif bahawa perjanjian tersebut bercanggah dengan undang-undang. Bahkan, peminjam yang dinamakan oleh plaintif iaitu Pun Chan Wah tidak memfailkan sebarang afidavit menyokong penegasan plaintif. [28] Meskipun demikian, prinsip privity of contract adalah mantap dan mengikat Mahkamah ini. Mahkamah ini tidak boleh melayan Plaintif yang bukan pihak dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 21 Mei 2014 untuk mencabar kesahan perjanjian tersebut. Majlis Privy dalam Kepong Prospecting Ltd & Ors v. Schmidt [1967] CLJU 67; [1967] 1 LNS 67 [1968] 1 MLJ 170 menyatakan – The term "privity of contract" in law has come to attain a universally consistent meaning in the law of contract. It expresses the concept that only parties who are privy to the contract may sue and be sued by each other. Parties not privy as in not a party to a contract cannot sue under the contract even though it might suffer a wrong or a grievance under the contract. The rights given in the contract would entitle one to sue the defaulting party in the contract and likewise the liability arising under the contract would expose one to being sued. No one but the parties to a contract can be bound by it or entitled under it. [penekanan diberi] [29] Pihak defendan turut mencabar tindakan plaintif untuk melanjutkan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh si mati. Menurut defendan, kaveat tersebut hanya boleh dilanjutkan oleh si mati dan bukannya plaintif. Probate bagi estet si mati juga tidak dikeluarkan kepada plaintif. [30] Hal ini kerana semasa plaintif memfailkan permohonan probate, telah terdapat permohonan probate lain yang difailkan di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Guaman No. WA-32NCVC-3317-11/2022 (Guaman 3317) yang difailkan oleh cucu si mati iaitu anak-anak kepada Pun Chan Wah. Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur telah mengeluarkan geran probate pada 24 November 2022 dibawah Guaman 3317. [30] Sebagaimana fakta yang dideposkan oleh plaintif dalam Afidavit Sokongan, probate tersebut berdasarkan wasiat si mati bertarikh 27 April 2021 yang disediakan oleh Tetuan Sin & Associates. Namun demikian atas bantahan plaintif-plaintif dalam Guaman 673, probate tersebut telah dipulangkan kepada Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 2 November 2023. [31] Selanjutnya saya merujuk wasiat si mati yang disediakan oleh Tetuan Mah Weng Kwai & Associates dan ditunjukkan dalam Ekshibit PCT-2 Afidavit Sokongan. Sekiranya, wasiat si mati diperhatikan hanya ada satu sahaja harta si mati yang disenaraikan iaitu hartanah tersebut yang menjadi hal perkara dalam permohonan pelanjutan kaveat persendirian di sini. [32] Berikut adalah wasiat si mati yang dikemukakan oleh plaintif - [33] Wasiat si mati tersebut bertarikh 4 Ogos 2022. Kaveat persendirian yang dimasukkan oleh simati didaftarkan pada 19 April 2021 iaitu sebelum si mati membuat wasiat tersebut. [34] Meskipun demikian, semasa kaveat persendirian oleh si mati pada 19 April 2021 dan kaveat persendirian oleh plaintif pada 25 Julai 2023 dimasukkan, pindah milik hartanah tersebut daripada si mati dan defendan telah pun didaftarkan seawal 20 Mei 2015. Sejak dari tahun 2015 sehingga sebelum kematian si mati, tiada sebarang tuntutan difailkan terhadap defendan untuk mencabar kesahan perjanjian jual beli dan pindah milik hartanah tersebut. Hal ini menjadikan hak milik defendan pada tahap ini diiktiraf menurut seksyen 340 Kanun Tanah Negara. [35] Selain itu, pindahmilik hartanah tersebut antara si mati dan defendan didaftarkan atas balasan berjumlah RM700,000.00. Ekshibit CSF-1(a) menunjukkan Borang 14A yang ditandatangani oleh si mati dihadapan Wong Thean Liang, peguam bela dan peguam cara Mahkamah Tinggi Malaya. Bahkan saya mendapati pendaftaran pindah milik berlaku selepas Perjanjian Jual Beli bertarikh 21 Mei 2014 dimasuki oleh si mati dan defendan. Hal ini menunjukkan adanya persetujuan antara si mati untuk menjual hartanah tersebut kepada defendan dan defendan membeli hartanah tersebut. [36] Fakta material ini membawa kepada satu kesimpulan bahawa semasa si mati membuat wasiat bertarikh 4 Ogos 2022 untuk hartanah tersebut dibahagi sama rata kepada ahli-ahli waris si mati, hak milik berdaftar hartanah tersebut bukanlah terletak pada si mati, sebaliknya telah pun berada pada defendan. [37] Pemilikan berdaftar defendan atas hartanah tersebut turut disokong dengan bukti bayaran cukai dan cukai pintu hartanah tersebut yang dibiayai oleh defendan sepenuhnya sejak tahun 2015. [38] Dalam hal ini saya bersetuju dengan hujahan peguam cara defendan bahawa plaintif tidak mempunyai sebarang kepentingan yang boleh dikaveatkan atas hartanah tersebut. [39] Selanjutnya Mahkamah Persekutuan dalam kes Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd (2012) 7 CLJ memutuskan bahawa –

The caveator under s.323(1)(a) NLC must have a present interest as opposed to a potential interest in the land. The registrable interest that the caveator is claiming for must be an existing interest. Further, the caveator under s.323(1)(a) NLC must be limited to those who are claiming to an existing interest in the land or right to such existing interest and cannot include potential interest or interests in futoro.

Even though the respondent was given the option to purchase the units it developed and to transfer the units to itself if it shooses to do so, that right has yet to be exercised at the time when the caveat was lodged. Therefore, the right had not ripened into an interest in the land.

Any private caveat lodged outside the scope of s.323 NLC is bound to be removed. [40] Justeru, berdasarkan kes Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd (supra) Mahkamah ini memutuskan bahawa plaintif mestilah mempunyai kepentingan sedia ada dan bukannya kepentingan yang berpotensi atas hartanah tersebut. Sama ada plaintif mempunyai persoalan serius untuk dibicarakan [41] Plaintif berpegang kepada alasan hartanah tersebut hanyalah menjadi kolateral sementara sehingga Pun Chan Wah membayar balik pinjaman kepada defendan. Hartanah tersebut bukan diniatkan untuk dipindahmilik secara kekal kepada defendan. Menurut plaintif lagi, kemasukan kaveat persendirian oleh si mati telah menyokong alasan tersebut. Plaintif turut mencabar tiada bukti bayaran harga belian atau baki harga belian ditunjukkan oleh defendan sebagai telah dibayar kepada si mati. [42] Plaintif juga merujuk kes Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v Jangka Prestasi Sdn Bhd [2020] 6 MLJ 333 untuk menyokong hujahan plaintif berkaitan dengan transaksi peminjaman wang secara haram sebagaimana berlaku antara Pun Chan Wah dan defendan yang dilindungi melalui perjanjian jual beli antara si mati dan defendan. [43] Namun demikian, plaintif gagal menunjukkan adanya tuntutan yang difailkan terhadap defendan sama ada oleh si mati atau pun Pun Chan Wah. Saya mendapati fakta dalam kes Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v Jangka Prestasi Sdn Bhd (supra), berbeza dengan kes plaintif di sini. Dalam kes Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v Jangka Prestasi Sdn Bhd (supra), pertikaian melibatkan pembeli dan penjual dalam perjanjian jual beli yang disifatkan sebagai menguatkuasakan pinjaman wang haram. Responden mencabar perayu di Mahkamah Tinggi dan memohon pelaksanaan spesifik bagi perjanjian jual beli yang dimasuki atas tanah perayu dan perintah supaya kaveat persendirian yang dimasukkan oleh perayu disingkirkan. Jelas dalam kes Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v Jangka Prestasi Sdn Bhd (supra), ia melibatkan pihak-pihak yang sama dalam perjanjian jual beli dan permohonan pengenepian kaveat persendirian. [44] Pada hemat saya, dalam keadaan tiada sebarang tuntutan difailkan oleh si mati terhadap defendan untuk mencabar kesahan perjanjian jual beli tersebut dan pindahmilik hartanah, maka perjanjian jual beli dan pindahmilik hartanah tersebut adalah kekal sah. Maka, penegasan plaintif bahawa si mati memindahmilik hartanah tersebut tanpa rela hati kepada defendan adalah tidak berasas. [45] Bahkan saya mendapati bahawa plaintif sendiri bercanggah pendirian dalam penghujahan yang diutarakan di sini. Plaintif telah menegaskan yang pindahmilik hartanah dari si mati kepada defendan bersifat sementara sahaja iaitu sehingga pinjaman wang diselesaikan sepenuhnya oleh Pun Chan Wah kepada defendan. Tersirat, plaintif seolah-olah mengiktiraf peminjaman wang oleh Pun Chan Wah dengan defendan. Kendati pun, tiada bukti wang pinjaman diselesaikan dan dibayar kepada defendan. [46] Dalam masa yang sama plaintif berhujah bahawa transaksi pinjaman tersebut adalah haram dan telah dikaburi dengan perjanjian jual beli. Maka plaintif memohon supaya kaveat persendirian dikekalkan sehingga kemelut pertikaian antara waris-waris si mati diputuskan oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur. Ironinya, defendan bukanlah pihak dalam mana-mana prosiding yang sedang berjalan di Mahkamah selain prosiding ini. [47] Saya berpandangan plaintif telah gagal menunjukkan alasan yang mencukupi bahawa plaintif mempunyai persoalan serius untuk dibicarakan bagi menyokong relif yang dipohon di sini. Sama ada imbangan kesenangan memihak kepada kaveat persendirian dikekalkan. [48] Oleh kerana kedua-dua isu utama di atas telah dijawab secara negatif, maka imbangan kesenangan adalah supaya Mahkamah ini tidak membenarkan pelanjutan kaveat-kaveat persendirian atas hartanah tersebut. H. KESIMPULAN [49] Tuntasnya, berdasarkan alasan-alasan yang diperihalkan di atas, Mahkamah ini menolak Saman Pemula dengan kos RM2,000.00 tertakluk kepada alokator. Bertarikh: 4 April 2025 Ditandatangani ........................................................... HAZIZAH KASSIM Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil (NCvC10) Shah Alam

Bagi Pihak Plaintif : Goik Kenzu dan Melissa Wong Lin Huei Tetuan Goik, Ramesh & Loo (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur)

Bagi Pihak Defendan : Edwin Navis Tetuan Edwin Navis & Associates (Klang, Selangor)