Rakiah Binti Abdullah v China Communication Construction (Ecrl) Sdn Bhd (DA-A52-4-08/2021)

bahawa Defendan berliabiliti terhadap pencerobohan dan kerosakan pada hartanah tersebut (prayer 14.5);

bahawa tindakan Defendan menceroboh hartanah Plaintif tanpa sebarang sebab diiktiraf atau dibenarkan undang-undang adalah terjumlah kepada conversion dan detinue yang mengwajarkan gantirugi diberikan kepada Plaintif (prayer 14.6);

supaya Defendan dihalang daripada terus memasuki dan menceroboh hartanah tersebut (prayer 14.1);

supaya Defendan mengeluarkan struktur Defendan daripada hartanah tersebut dan memulihkan/mengembalikan hartanah tersebut seperti asal (prayer 14.2), atau secara alternatif, membayar gantirugi sebanyak RM142,300.00 di atas pencerobohan yang dilakukan ke atas hartanah tersebut (prayer 14.3); dan 5. supaya Defendan membayar gantirugi teladan di atas pencerobohan yang dilakukan ke atas hartanah tersebut (prayer 14.4); Plaintif turut menuntut faedah ke atas amaun gantirugi (prayer 14.7 dan 14.8) bersama kos (prayer 14.9). [2] Defendan tidak menafikan ia telah memasuki hartanah tersebut tanpa mendapat kebenaran daripada Plaintif namun mendakwa ia dilakukan bagi tujuan membina laluan sementara (access road) bersempena dengan pembinaan projek ECRL. Laluan sementara tersebut tidak lagi diperlukan oleh Defendan setelah laluan ECRL tidak lagi melalui kawasan di mana letaknya hartanah Plaintif namun Defendan telah mengekalkan laluan sementara tersebut kerana mendakwa ia memberi manfaat kepada penduduk sekitar. [3] Dalam kes Terra Damansara Sdn Bhd v Nandex Development Sdn Bhd [2006] 6 MLJ 24, Abdul Malik Ishak J menyatakan perkara berikut: trespass quare clausum fregit consists of three significant factors. Firstly, it is the act of entering upon land in the possession of another - here it would be the plaintiff as against the defendant who is the trespasser. Secondly, having entered upon such land the trespasser continues to remain on the land. Thirdly, the trespasser placing or projecting any object upon such land. It must be emphasised that in each case, the entry is without lawful justification (Barker v. The Queen [1983] 153 CLR 338, 356). Trespass to land is actionable per se without any proof of damage (Ashby v White (1703) 2 Ld. Raym 938). And liability is certainly strict. According to the case of Entick v Carrington (1765) 19 St Jr 1029 1066: 'Every invasion of property, be it so minute, is a trespass.' It is not the law that a man cannot be a trespasser unless he knows he is one (Conway v Wimpey & Co (No 2) [1951] 2 KB 266 273). If the entry is intentional, it is actionable even though that entry was made under a mistake or the defendant honestly believed that the land was his own or, like the present case, the land was unoccupied and unalienated or that the defendant believed that he had a right of entry on the land. [4] Berdasarkan keterangan yang telah dikemukakan, saya berpuashati Plaintif telah berjaya membuktikan Defendan telah melakukan pencerobohan dan kacau ganggu terhadap hartanah milik beliau. Sama ada laluan sementara yang dibina itu memberi manfaat kepada penduduk sekitar bukan perkara yang perlu dipertimbangkan. Atas kejayaan Plaintif membuktikan berlakunya pencerobohan dan kacau ganggu itu, saya membuat perintah sebagaimana prayer 14.5 yang dipohon oleh Plaintif. Saya walaubagaimanapun tidak membuat perintah sebagaimana prayer 14.6 memandangkan tort conversion dan detinue tidak terpakai kepada harta tak alih sebagaimana dalam kes ini. [5] Berkenaan gantirugi, Mahkamah Rayuan dalam kes Amm a/l Joy (Suing as Chairman Committee Members of Wat Boonyaram v Chuan Seng Sdn Bhd [2018] 5 MLJ 255 ada menyatakan: Since trespass is actionable per se, once trespass has been proved, whether the claimant can show he could have let out the property to another person, or whether he would have used the property himself, is in fact, immaterial. The claimant is entitled to damages for the trespass without bringing evidence of such intentions. In the absence of anything Swordheath Properties Ltd v Tabet and others [1979] 1 All ER 240. Kenyataan Megaw LJ dalam kes Swordheath Properties yang dimaksudkan oleh Mahkamah Rayuan dalam penghakiman di atas adalah: It appears to me to be clear, both as a matter of principle and of authority, that in a case of this sort of the plaintiff, when he has established that the defendant has remained on as a trespasser on residential property, is entitled, without bringing evidence that he could or would have let the property to someone else in the absence of the trespassing defendant, to have as damages for the trespass the value of the property as it would fairly be calculated; and, in the absence of anything special in the particular case it would be the ordinary letting value of the property that would determine the amount of damages. [6] Plaintif dan Defendan telah melantik jurunilai hartanah masing-masing bagi tujuan menilai kadar sewa hartanah tersebut. Kedua-dua jurunilai yang dilantik oleh Plaintif (SP3) dan oleh Defendan (SD2) telah menyediakan laporan penilaian masing-masing (ekshibit P4 oleh SP3 dan ekshibit D16 oleh SD2). Walaubagaimanapun, SP3 dan SD2 telah menggunakan kaedah yang berlainan bagi menilai kadar sewa yang patut dikenakan. [7] SP3 telah menggunakan kaedah pelaburan di mana beliau telah terlebih dahulu menggunakan kaedah perbandingan bagi mendapatkan nilai pasaran bagi hartanah tersebut iaitu RM452,700.00 (RM188.18 bagi setiap meter persegi yang didarab dengan keluasan hartanah sebanyak 2,408 meter persegi). Berdasarkan kadar hasil atau rate of return sebanyak 2% setahun, kadar sewa bagi hartanah dengan nilai pasaran RM452,700.00 tersebut adalah sebanyak RM9,054.00 setahun. Ini adalah kadar sewa pada masa penilaian dibuat pada 26 Disember 2021 dan adalah terpakai untuk tempoh ke belakang dari bulan Jun 2022 hingga Julai 2019. Bagi bulan Jun 2019 sehingga masa hartanah tersebut mula diceroboh dan dikacau ganggu sekitar bulan Julai 2017, pelarasan negatif sebanyak 5% dibuat, menjadikan kadar sewa pada masa tersebut adalah RM8,601.00 setahun. Pada masa yang sama hartanah tersebut masih bersyarat tanaman padi sebelum bulan Jun 2018, maka pelarasan negatif 30% lagi dibuat bagi tempoh Jun 2018 hingga Julai 2017, menjadikan kadar sewa sebenar bagi tempoh 1 tahun itu sebanyak RM6,021.00. Bagi mendapatkan jumlah tunggakan sewa bagi tempoh Julai 2017 hingga Jun 2022, kadar faedah sebanyak 4% setahun perlu dikenakan dan diambil kira terhadap kadar sewa tahunan tersebut. Berdasarkan perkiraan SP3, kadar sewa bagi tempoh Julai 2017 hingga Jun 2022 setelah mengambil kira faedah sebanyak 4% setahun yang dikenakan, adalah sebagaimana berikut:

Tempoh Julai 2017 hingga Jun 2018 (tunggakan 4 tahun hingga Jun 2022)

RM6,021.00 x (1.04 x 1.04 x 1.04 x 1.04) = RM7,043.69 Tempoh Julai 2018 hingga Jun 2019 (tunggakan 3 tahun hingga Jun 2022)

RM8,601.00 x (1.04 x 1.04 x 1.04) = RM9,675.26 Tempoh Julai 2019 hingga Jun 2020 (tunggakan 2 tahun hingga Jun 2022)

RM9,054.00 x (1.04 x 1.04) = RM9,792.81 Tempoh Julai 2020 hingga Jun 2021 (tunggakan 1 tahun hingga Jun 2022)

RM9,054.00 x 1.04 = RM9,416.16 Tempoh Julai 2021 hingga Jun 2022 (tiada tunggakan) RM9,054.00 x 1 = RM9,054.00 Ini menjadikan jumlah sewa bagi hartanah tersebut bagi tempoh Julai 2017 hingga Jun 2022 adalah RM44,981.92 (RM7,043.69 + RM9,675.26 + RM9,792.81 + RM9,416.16 + RM9,054.00). [8] SD2 pula telah menggunakan kaedah perbandingan iaitu membandingkan kadar sewa bagi 12 lot tanah yang berdekatan. Hasil pembandingan tersebut mendapati hartanah di kawasan sekitar telah disewakan pada kadar RM0.89 hingga RM0.98 bagi setiap meter persegi. Kemudian SD2 telah membuat penilaian kadar sewa bagi hartanah milik Plaintif ini pada 2 tarikh yang berbeza iaitu pada 10 Disember 2017 ketika hartanah tersebut masih bersyarat tanaman padi dan pada 1 Julai 2018 ketika syarat hartanah tersebut telah ditukar kepada bangunan. Pada penilaian SD2, kadar sewa hartanah tersebut pada 10 Disember 2017 dan 1 Julai 2018 adalah masing-masing RM0.90 dan RM1.30 setahun bagi setiap meter persegi atau masing-masing RM2,200.00 dan RM3,100.00 setahun bagi keluasan 2,408 meter persegi. Jika bahagian 189.3 meter persegi yang diceroboh sahaja diambil kira, kadar sewa yang patut dikenakan pada 10 Disember 2017 dan 1 Julai 2018 adalah masing-masing RM170.00 dan RM246.00 setahun. [9] Peguam Plaintif dan peguam Defendan telah menghujahkan penilaian kadar sewa yang dibuat oleh penilai hartanah mereka masing-masing yang patut dijadikan asas bagi menentukan amaun gantirugi yang perlu diberikan kepada Plaintif. Malah, peguam Defendan telah menghujahkan hanya kadar sewa bagi bahagian yang diceroboh sahaja yang patut diambil kira, dan itu juga hanya bagi tempoh tahun 2017 hingga 2018 sahaja, memandangkan Defendan tidak lagi menggunakan laluan sementara yang dibina itu selepas tahun 2018. Sekiranya pun gantirugi perlu dibayar sehingga tahun 2025, jumlahnya hanya RM1,892.00 (RM170.00 + (RM246 x 7)). [10] Saya tidak bersetuju dengan penilaian kadar sewa yang dibuat oleh SD2. Kesemua 12 kadar sewa yang digunakan sebagai perbandingan bagi menilai kadar sewa hartanah Plaintif ada disenaraikan dalam laporan penilaian ekshibit D16 di muka surat 87 hingga 89 Ikatan Dokumen Tambahan Defendan (Ikatan D). Kesemuanya melibatkan penyewaan hartanah kepada Defendan. Seorang saksi Defendan (SD1) telah mengesahkan tanah-tanah di kawasan sekitar yang diperlukan bagi pembangunan projek ECRL telah diwartakan bagi pengambilan balik di bawah peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960 pada 24 Mei 2018. Saya telah menyemak warta tersebut dan mendapati kesemua 12 hartanah yang disewakan itu turut tersenarai sebagai hartanah yang dicadangkan bagi pengambilan untuk projek ECRL. Tambah SD1 lagi, bagi membolehkan projek ECRL dilangsungkan sebelum proses pengambilan tanah itu selesai, Defendan telah memutuskan untuk menyewa terlebih dahulu tanah-tanah yang berkaitan supaya laluan sementara dapat dibina pada kadar segera. [11] SD2 menyatakan asas kepada penilaian beliau adalah nilai pasaran (market value). Malaysian Valuation Standard Sixth Edition 2019 yang diterbitkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah & Pengurus Harta telah mentafsirkan penilaian berasaskan nilai pasaran di Standard 4 sebagaimana berikut: Market Value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller-length transaction after proper marketing where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Jika tuan punya kepada hartanah yang memasuki perjanjian sewa dengan Defendan sedar hartanah mereka akan diambil bagi tujuan projek ECRL itu, saya tidak fikir mereka akan berkeras untuk menyewakan hartanah mereka kepada Defendan berdasarkan nilai pasaran sebagaimana yang ditakrifkan oleh Standard 4 di atas. Pengambilan hartanah di bawah peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960 memberi kesan mengeluarkan hartanah tersebut dari pasaran sewa kerana tiada penyewa yang mahu menyewa hartanah yang akan diambil oleh kerajaan. Apabila ini berlaku, saya percaya tuan punya hartanah berkenaan akan menerima apa sahaja kadar sewa yang ditawarkan oleh Defendan, memandangkan apa sahaja jumlah sewa yang diterima adalah lebih baik daripada tiada bayaran sewa langsung. Dalam keadaan ini, kadar sewa yang dikenakan bagi 12 hartanah yang dimaksudkan itu tidak patut dijadikan asas untuk kaedah perbandingan oleh SD2 memandangkan kemungkinan ia bukan berasaskan nilai pasaran yang adil adalah besar. [12] Saya sebaliknya berpendapat penilaian kadar sewa yang dibuat oleh SP3 adalah adil. Nilai pasaran hartanah sebanyak RM188.00 bagi setiap meter persegi, atau RM452,700.00 keseluruhannya adalah munasabah dengan mengambil kira nilai jualan hartanah yang berhampiran yang dijadikan perbandingan. Kadar hasil atau rate of return sebanyak 2% setahun bagi penyewaan hartanah tersebut juga adalah munasabah dengan mengambil kira lokasi hartanah tersebut yang berdekatan dengan Bandar Baru Tunjung yang sedang membangun. Saya seterusnya berpendapat kadar sewa harus dikenakan ke atas keseluruhan hartanah tersebut dan bukan ke atas bahagian yang diceroboh sahaja sebagaimana yang dihujahkan oleh peguam Defendan. Ini kerana pencerobohan yang dilakukan oleh Defendan melalui pembinaan laluan sementara tersebut telah menyebabkan hartanah Plaintif terpisah kepada 2 bahagian. Kehadiran laluan sementara yang merentas hartanah beliau itu telah membataskan cara Plaintif boleh menggunakan hartanah tersebut. Dalam kes Amm a/l Joy yang dirujuk di atas, Mahkamah Rayuan membenarkan gantirugi yang dikira berdasarkan keluasan kawasan yang diceroboh sahaja. Walaubagaimanapun, fakta kes tersebut boleh dibezakan dengan fakta kes ini. Dalam kes Amm a/l Joy, perayu adalah pemilik hartanah yang terletak di tengah-tengah dan dikelilingi oleh hartanah milik reponden. Perayu telah membina bangunan di atas hartanah miliknya untuk dijadikan tempat beribadat dan sebahagian bangunan tersebut telah menceroboh ke dalam hartanah milik responden. Bahagian hartanah responden yang diceroboh oleh perayu hanya seluas 0.28 hektar berbanding luas keseluruhan sebanyak 3.8251 hektar. Dalam penghakimannya, Mahkamah Rayuan menyatakan perkara berikut: whole of its land when that is not true on the facts. Neither is it the evidence of the respondent that its whole land was disaffected or that it was deprived of its use of the whole of th own valuation report, the respondent was not at all adversely affected in respect of the balance of its land, which was substantial. Any award of Berbeza dengan kes ini, hartanah responden dalam kes Amm /l Joy tidak terputus menjadi 2 bahagian akibat pencerobohan yang dilakukan oleh perayu. Berbeza dengan kes ini juga, bahagian hartanah yang tidak diceroboh dan masih boleh digunakan oleh responden masih sangat luas. Luas hartanah Plaintif dalam kes ini hanya 2,408 meter persegi atau 0.2408 hektar. Memandangkan pencerobohan yang dilakukan oleh Defendan terhadap hartanah milik Plaintif dalam kes ini telah secara langsung membataskan bagaimana Planitif boleh menggunakan keseluruhan hartanah beliau, adalah wajar untuk Plaintif dibayar pampasan berdasarkan luas keseluruhan hartanah tersebut. [13] Saya juga tidak bersetuju Defendan hanya perlu membayar gantirugi bagi tempoh ia menggunakan laluan sementara tersebut dari tahun 2017 hingga 2018 sahaja. Ini kerana pencerobohan yang dilakukan oleh Defendan adalah dengan melonggokkan tanah dan batu di atas hartanah tersebut bagi tujuan pembinaan laluan sementara. Tanah dan batu berkenaan masih berada di atas hartanah Plaintif sehingga masa kes ini dibicarakan dan oleh itu pencerobohan tersebut adalah sesuatu yang masih berterusan. [14] Berdasarkan perkara-perkara yang telah dinyatakan, saya membenarkan gantirugi sebanyak RM44,981.92 bagi pencerobohan yang dilakukan oleh Plaintif dari bulan Julai 2017 hingga Jun 2022. Memandangkan pencerobohan tersebut masih berterusan pada masa kes ini dibicarakan, saya turut membenarkan gantirugi pada kadar RM9,054.00 setahun bagi tempoh bulan Julai 2022 hingga Jun 2025. Ini menjadikan gantirugi bagi sepanjang tempoh pencerobohan sehingga bulan Jun 2025 sebanyak RM72,143.92 (RM44,981.92 + RM9,054.00 + RM9,054.00 + RM9,054.00). [15] Bagi kos mengeluarkan struktur laluan sementara yang dibina oleh Defendan daripada hartanah tersebut dan memulihkan/mengembalikan hartanah tersebut seperti asal, amaun RM142,300.00 yang dituntut melalui prayer 14.3 adalah tidak disokong oleh apa-apa keterangan. Peguam Defendan telah sebaliknya menghujahkan bahawa Defendan bersedia untuk melaksanakan kerja-kerja membuang struktur laluan sementara tersebut memandangkan ia mempunyai peralatan, tenaga kerja dan kepakaran untuk berbuat demikian. [16] Memerintahkan Defendan melaksanakan kerja-kerja membuang struktur laluan sementara di atas hartanah Plaintif tersebut boleh memberi kesan memanjangkan litigasi antara Plaintif dengan Defendan. Tiada keterangan yang menunjukkan keadaan asal hartanah itu sebelum struktur laluan sementara tersebut dibina di atasnya dan ini boleh menyebabkan perbalahan yang berterusan antara Plaintif dengan Defendan tentang sama ada kerja-kerja yang dilaksanakan oleh Defendan nanti adalah memadai bagi mematuhi perintah mahkamah. Litigasi antara Plaintif dengan Defendan ini perlu ditamatkan dalam suatu tempoh masa yang boleh dijangkakan dan oleh yang demikian adalah lebih praktikal jika Defendan diperintahkan membuat restitusi kewangan dan seterusnya menyerahkan kepada Plaintif untuk menguruskan kerja-kerja pembuangan struktur laluan sementara tersebut. [17] SP3 dalam laporan ekshibit P4 ada menilaikan struktur laluan sementara seluas 189.3 meter persegi tersebut mempunyai isipadu bahan binaan sebanyak 461 meter padu. Kesemua bahan tersebut memerlukan 115 lori untuk dialihkan dengan kos RM400.00 bagi setiap lori. Selain itu, terdapat juga kos untuk membersih residu bahan binaan sebanyak RM4,000.00 dan kos membaik pulih tanah kepada keadaan asal sebanyak RM4,000.00. Ini menjadikan kos keseluruhan bagi membuang struktur laluan sementara tersebut sebanyak RM54,000.00. [18] Kos yang dinilaikan oleh SP3 itu dipertikaikan oleh SD2.

Apabila projek tersebut disambung semula pada bulan April 2020, jajaran ECRL tidak lagi melalui kawasan berkenaan. [24] Walaupun Defendan sudah mengetahui sejak tahun 2018 yang Plaintif tidak membenarkan laluan sementara tersebut berada di atas hartanah milik beliau, walaupun Defendan sudah mengetahui sejak bulan November 2019 bahawa kerajaan tidak akan meneruskan dengan pengambilan hartanah milik Plaintif bagi projek ECRL dan walaupun Defendan sudah mengetahui sejak bulan April 2020 yang ia tidak lagi memerlukan laluan sementara yang dibina di atas hartanah milik Plaintif memandangkan jajaran ECRL tidak lagi melalui kawasan tersebut, Defendan tiada mengambil apa-apa tindakan, sebagaimana yang telah dinyatakan sebelum ini, sehingga kes ini dibicarakan, untuk menghentikan pencerobohan terhadap hartanah milik Plaintif tersebut dengan mengeluarkan bahan-bahan yang digunakan untuk membina laluan sementara tersebut. Tindak-tanduk Defendan ini merupakan faktor yang harus diambil kira dalam menilai amaun gantirugi teladan yang perlu diperintahkan terhadap Defendan. Alasan Defendan bahawa laluan sementara tersebut telah dikekalkan kerana ia memberi manfaat kepada penduduk sekitar telah mengabaikan sama sekali hak Plaintif untuk menggunakan hartanah milik beliau secara ekslusif dan pada masa yang sama Defendan telah menggalakkan orang lain untuk turut sama menceroboh hartanah milik Plaintif dengan melalui kawasan tersebut. Alasan Defendan bahawa pembinaan laluan sementara tersebut telah meningkatkan nilai hartanah milik Plaintif juga bukan sesuatu yang perlu dipertimbangkan memandangkan tujuan gantirugi teladan bukan untuk memberi pampasan kepada Plaintif, tetapi sebaliknya untuk menghukum Defendan di atas tindakannya. Perkara ini disahkan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Sambaga Valli a/p KR Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors and another appeal [2018] 1 MLJ 784 dengan menyatakan: The exemplary damages or punitive damages the two terms now regarded as interchangeable are additional damages awarded with reference to the conduct of the defendant, to signify disapproval, and to punish the defendant. Exemplary damages may be awarded where the defendant has acted with vindictiveness or malice, or where he has acted purpose of an award of exemplary damages may be deterrent, or punitive and retributory, and the award may also have an important function in vindicating the rights of the plaintiff. [25] Mahkamah Rayuan dalam kes Sin Heap Lee Marubeni telah bersetuju dengan gantirugi teladan pada kadar 25% daripada jumlah gantirugi pampasan (compensatory damages) yang ditaksirkan. Mahkamah yang sama dalam kes Sambaga Valli telah mengikut keputusan dalam kes Sin Heap Lee Marubeni dan turut membenarkan gantirugi teladan pada kadar 25% daripada jumlah gantirugi pampasan. Jumlah gantirugi pampasan yang dibenarkan dalam kes ini adalah RM126,143.92 (RM72,143.92 + RM54,000.00). Berdasarkan keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Sin Heap Lee Marubeni dan kes Sambaga Valli, saya membenarkan gantirugi teladan sebanyak RM31,535.98 iaitu pada kadar 25% daripada jumlah gantirugi pampasan. [26] Saya turut membenarkan faedah ke atas keseluruhan amaun gantirugi termasuk gantirugi teladan pada kadar 5% setahun dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh. Kos penyediaan laporan penilaian dan kos bagi kehadiran saksi memberi keterangan dijadikan kos tindakan. Kos tindakan yang mengikut skala diberikan kepada Plaintif. Bertarikh 10 Disember 2025 ....... [AZMAN BIN MUSTAPHA] Hakim Mahkamah Sesyen Kota Bharu Kelantan Bagi pihak Plaintif : Nurul Muhaniza Hanafi & Nor Albina Alleseana binti Mohd Jaib (Tetuan Abu Zahar Syed Mohd Fuad & Partners) Bagi pihak Defendan : Teo Poh Oon (Tetuan Teo & Chew)