Raman A/L Sinathamby v Velamal A/P Munusamy (NA-21NCvC-2-02/2025)

VELAMAL A/P MUNUSAMY

SENTHAMARAI DEVI A/P MUNUSAMY (NO. KAD PENGENALAN : 640902-05-5656) …DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN

Tindakan ini adalah berkenaan pertikaian mengenai pemilikan hartanah antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan Defendan 27/11/2025 22:16:20 NA-21NCvC-2-02/2025 Kand. 52 Kedua. Akibat dari pertikaian tersebut, Plaintif telah memfailkan tuntutan ini terhadap Defendan-Defendan untuk mendapatkan hak pemilikan hartanah yang dikenali sebagai PM 1516 Lot 6787 Mukim Labu, Negeri Sembilan seluas 12,594 kaki persegi bersama rumah satu tingkat yang didirikan di atasnya yang beralamat No. 141, Peringkat 3, Felda Sendayan, 17950, Seremban (hartanah tersebut). Pada 22.12.2024, Plaintif telah memasukkan kaveat persendirian melalui perserahan No. 2132/2023 di Pejabat Tanah Seremban untuk melindungi kepentingannya ke atas hartanah tersebut. Melalui notis permohonan di Lampiran 3, Plaintif telah memohon perintah untuk melanjutkan tempoh Kaveat Persendirian ke atas hartanah tersebut sehingga pelupusan tindakan ini.

Pada 25 Jun 2025, Mahkamah ini telah memutuskan bahawa Notis Permohonan Plaintif di Lampiran 3 untuk melanjutkan tempoh kaveat persendirian atas hartanah tersebut ditolak dengan kos sebanyak RM3,000.00. Plaintif yang tidak berpuashati dengan keputusan berkenaan telah memfailkan rayuan ini.

Untuk tujuan rayuan ini, pihak-pihak akan dirujuk dalam kapasiti asal mereka di Mahkamah Tinggi iaitu sebagai Plaintif dan Defendan-Defendan.

4.

Hartanah yang diluluskan tersebut mengandungi tanah dan rumah yang diperolehi daripada Lembaga Kemajuan Tanah Persekutuan (FELDA). i. PM 15151 Lot 6476 (6 ½ ekar); ii. ROH 9676 Lot 1233 (2 ekar); iii. PM 1516 Lot 6787 berserta rumah setingkat yang dikenali sebagai No. 141, Peringkat 3, Felda Sendayan, 71950, Seremban, Negeri Sembilan. (Rumah tersebut).

Bagaimanapun, Plaintif mendakwa bahawa sejak tahun 1974, dengan persetujuan keluarga, dia yang menduduki rumah tersebut dan mengusahakan tanah tersebut. Malah, Plaintif yang menyelesaikan semua bayaran kepada FELDA sebanyak RM25,000.00.

Setelah Singgaramwathy meninggal dunia, hartanah tersebut telah diwarisi oleh waris-warisnya. Pada tahun 2010, sebahagian tanah telah diambil alih oleh FELDA untuk tujuan pembangunan dan wang pampasan sebanyak RM494,760 dibayar kepada estet Singgaramwathy. Bagaimanapun, hartanah rumah Lot 6787 telah dipindahmilik kepada Defendan Pertama (D1) dan Defendan Kedua (D2) sebagai pemilik benefisial.

Plaintif mendakwa D1 dan D2 telah bersetuju untuk memindahmilik rumah tersebut kepadanya. Bagi menyokong dakwaannya, Plaintif mengemukakan keterangan-keterangan berikut :- i. Surat Ikatan Penyerahan Hak dan Surat Kuasa Wakil bertarikh 10.3.2010, yang ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan Pertama dan Defendan Kedua (D1 dan D2) di mana Defendan-Defendan bersetuju menyerahkan rumah tersebut kepada Plaintif dengan balasan pembayaran sebanyak RM150,000.00. (salinan surat ikatan penyerahan hak dikepilkan sebagai ekshibit – R-2 afidavit sokongan). ii. Borang pindahmilik 14A untuk memindahkan rumah tersebut kepada Plaintif yang telah ditandatangani oleh D1 dan D2.

Bagaimanapun, pindahmilik tersebut tidak dapat dilaksanakan atas beberapa alasan, antaranya adalah keengganan D1 dan D2 untuk memberi kerjasama untuk membolehkan supaya pindahmilik hartanah tersebut ke atas namannya dapat dilaksanakan. Sehingga kini, D1 dan D2 masih merupakan pemilik benefisial hartanah tersebut. Plaintif mendakwa bahawa berdasarkan kepada Surat Ikatan Penyerahan Hak dan Surat Kuasa Wakil serta Borang 14A yang telah dikemukakan, dia mempunyai kepentingan atas hartanah tersebut.

Pada 22.12.2024, Plaintif telah memasukkan kaveat persendirian melalui perserahan No. 2132/2023 di Pejabat Tanah Seremban untuk melindungi kepentingannya. Bagaimanapun, kaveat persendirian tersebut akan luput pada 21.2.2025. Melalui permohonan ini, Plaintif memohon untuk melanjutkan tempoh kaveat persendiriannya sehingga tindakan ini dilupuskan.

Bapa Defendan-Defendan yang memohon untuk menyertai rancangan FELDA dan permohonannya telah diluluskan. Memandangkan bapa mereka adalah kakitangan Kerajaan, hartanah tersebut didaftarkan atas nama ibu mereka yang merupakan Orang Kurang Upaya. Sebagai abang sulung, bapa mereka membenarkan ibu dan adik-adiknya termasuk Plaintif untuk tinggal disitu.

Berkenaan dengan Surat Ikatan Penyerahan Hak dan Borang pindahmilik 14A, D1 dan D2 mendakwa mereka telah menandatangani dokumen-dokumen tersebut atas pengaruh tidak wajar oleh Plaintif terhadap mereka.

Sebelum ini, melalui kes 22-105-1997, Plaintif telah mengemukakan tindakan untuk menuntut hak ekuitinya ke atas hartanah tersebut terhadap mendiang ibu mereka. Rujuk salinan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan bagi kes 22-105-1997 di ekshibit VS-1 di afidavit jawapan Defendan-Defendan.

Kedua-dua Defendan menandatangani dokumen-dokumen atas desakan Plaintif dan dengan jaminan untuk Plaintif menyelesaikan tindakan tersebut. Malah, Plaintif juga berjanji untuk membayar sejumlah RM150,000.00 kepada Defendan-Defendan sebagai penyelesaian terhadap tindakan tersebut.

Defendan-Defendan mendakwa bahawa perjanjian penyelesaian tersebut tidak disempurnakan. Ini adalah kerana :- i. Plaintif gagal membayar RM150,000.00 seperti yang dijanjikan. Tiada sebarang bukti yang menunjukkan bahawa pembayaran tersebut telah dibuat. ii. Surat ikatan penyerahan hak juga tidak disempurnakan. Ini boleh dilihat berdasarkan surat tersebut tidak mengandungi sebarang ‘initials’. iii. Pindahmilik tersebut juga tidak dapat dilaksanakan kerana permohonan untuk memindahmilik hartanah tersebut telah ditolak oleh Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Sembilan seperti yang dinyatakan dalam surat bertarikh 16.8.2013.

Atas sebab-sebab tersebut, Defendan-Defendan menyatakan bahawa pihak-pihak tidak dapat meneruskan dengan perjanjian penyelesaian tersebut. Atas alasan tersebut, Defendan-Defendan mendakwa bahawa Plaintif tidak mempunyai sebarang hak ke atas hartanah tersebut, sebaliknya berdasarkan keterangan-keterangan yang ada, Defendan-Defendan adalah pemilik benefisial yang sah terhadap hartanah berkenaan. Analisa dan Dapatan Undang-Undang

Melalui Notis Permohonannya di Lampiran 3, Plaintif memohon untuk melanjutkan tempoh kaveat yang telah dimasukkan ke atas hartanah tersebut bagi melindungi kepentingan ekuitinya yang didakwanya wujud atas hartanah tersebut.

Prinsip undang-undang yang mengawal selia sebarang permohonan untuk mengenepikan atau melanjutkan kaveat yang telah dimasukkan oleh Pendaftar Pejabat tanah adalah sebagaimana yang dinyatakan di bawah Seksyen 323 (1) Kanun Tanah Negara.

Mahkamah merujuk kepada kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng & Anor [1995] 1 MLJ 719 (CA) yang antara lain menggariskan prinsip-prinsip sebagai panduan sama ada untuk membenarkan sebarang permohonan untuk melanjutkan tempoh kaveat. Prinsip-prinsip tersebut adalah seperti berikut :- i. Whether the respondent, on the material set out by him in his application under section 323(1) of the NLC has disclosed a caveatable interest; ii. If he has established a caveatable interest, then whether the evidence he produced before the court in support of his claim to that caveatable interest discloses a serious issue to be tried; iii. If the first two questions are resolved in the respondents’ favour, then, whether the balance of convenience, or more appropriately the balance of justice, lies in favour of the caveat remaing on the register pending the disposal of the suit.

Mahkamah juga merujuk kepada kes Wong Kuan Tan v Gambut Develoment Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 113, dimana Hashim Yeop Abdullah Sani (FJ – as he then was) menyatakan :- “to put it more simply, the caveator in this case must first satisfy the court that he has a caveatable interest in the land”.

Berdasarkan otoriti-otoriti di atas, dalam menentukan sama ada kaveat yang telah dimasukkan oleh Plaintif ke atas hartanah tersebut boleh dilanjutkan, isu utama yang perlu diputuskan oleh Mahkamah adalah sama ada Plaintif sebagai pemohon mempunyai kepentingan mengkaveat ke atas hartanah tersebut.

Berdasarkan kepada fakta-fakta dan keterangan yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif tidak memiliki sebarang kepentingan menkaveat. Alasan-alasan terhadap keputusan Mahkamah adalah sebagaimana yang di bawah.

Dalam permohonannya untuk melanjutkan tempoh kaveat ke atas hartanah tersebut, Plaintif bersandar kepada dokumen-dokumen berikut iaitu Surat Ikatan Penyerahan Hak yang menyatakan bahawa Defendan-Defendan bersetuju untuk memindah milik hartanah tersebut kepada Plaintif dengan balasan sebanyak RM150,000.00 dan juga borang 14A yang telah ditandatangani oleh kedua-dua Defendan. Persoalannya adalah sama ada dokumen-dokumen berkenaan telah memberikan kepentingan mengkaveat kepada Plaintif.

Untuk menentukan perkara tersebut, Mahkamah hendaklah melihat sama ada dokumen-dokumen tersebut mengikat pihak-pihak terlibat dan boleh dikuatkuasakan. Mahkamah merujuk kepada kes Murugappa Chettiar Lakshmanan v Lee Teck Mook [1995] 1 MLJ 782 yang antara lain memutuskan bahawa sehingga dan melainkan terdapatnya satu kontrak yang boleh dikuatkuasakan untuk penjualan tanah yang telah dimasuki oleh pihak-pihak, mana-mana rundingan terdahulu tidak terjumlah kepada satu kontrak yang mengikat.

Mahkamah meneliti dokumen-dokumen yang telah dikemukakan oleh Plaintif untuk menyokong tuntutannya. Mahkamah tidak menafikan kewujudan Surat Ikatan Penyerahan Hakmilik Hartanah dan borang 14A yang telah ditandatangani oleh D1 dan D2 yang menunjukkan kesediaan D1 dan D2 untuk memindahmilik hartanah tersebut kepada Plaintif.

Bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa berdasarkan keterangan-keterangan yang ada, dokumen-dokumen tersebut belum mencapai peringkat dimana ianya boleh dilaksanakan.

Berdasarkan Surat Ikatan Penyerahan Hakmilik Hartanah tersebut, balasan yang dipersetujui kepada pindahmilik hartanah tersebut oleh D1 dan D2 kepada Plaintif adalah pembayaran sebanyak RM150,000.00. Tetapi, Mahkamah mendapati yang Plaintif gagal mengemukakan sebarang keterangan untuk menyokong dakwaannya bahawa Plaintif telah membuat pembayaran sebanyak RM150,000.00 tersebut kepada D1 dan D2.

Kegagalan Plaintif mengemukakan sebarang bukti mengenai pembayaran tersebut menunjukkan bahawa Plaintif gagal membuktikan bahawa fakta bahawa dia telah membuat pembayaran tersebut (Seksyen 103 Akta Keterangan 1950). Ini bermakna, perjanjian tersebut telah dibuat tanpa sebarang balasan. Adalah satu prinsip undang-undang yang mantap bahawa ketiadaan balasan akan menjadikan sesuatu perjanjian terbatal.

Ketiadaan balasan terhadap perjanjian di bawah Surat Ikatan Penyerahan Hakmilik Hartanah tersebut juga bermakna bahawa Plaintif tidak mempunyai sebarang hak atau kepentingan ke atas hartanah tersebut.

Mahkamah juga merujuk kepada borang 14A yang dikemukakan oleh Plaintif yang dikatakan telah ditandatangani oleh D1 dan D2. Plaintif bergantung kepada dokumen ini untuk menunjukkan kepada Mahkamah bahawa D1 dan D2 secara asasnya telah memberi persetujuan untuk memindahmilik hartanah tersebut kepadanya, tetapi telah gagal memberi kerjasama untuk melengkapkan dokumen ini bagi meneruskan dengan proses pindahmilik. Plaintif menegaskan bahawa kewujudan borang tersebut yang telah ditandatangani oleh D1 dan D2 menunjukkan bahawa Plaintif telah mempunyai kepentingan ekuiti terhadap hartanah tersebut.

Prinsip undang-undang jelas menyatakan bahawa hanya pihak-pihak yang mempunyai kepentingan mengkaveat yang boleh memasukkan kaveat ke atas sesuatu hartanah. Secara prinsipnya, memiliki borang 14A yang telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak itu sendiri tidak bermakna bahawa seseorang itu telah mempunyai sebarang kepentingan mengkaveat ke atas hartanah tersebut.

Apatah lagi, dalam permohonan ini, Mahkamah mendapati bahawa borang 14A belum disempurnakan atas alasan-alasan berikut :- i. Dokumen tersebut belum diproses, i.e. pembayaran duti setem dan cukai berkaitan masih belum dilaksanakan. ii. Hartanah ini adalah hartanah di bawah Tanah Rancangan FELDA. Ini bermakna, sebarang pindahmilik hartanah tersebut hendaklah tertakluk kepada kebenaran pihak kerajaan negeri dan pengurusan FELDA. Dengan kata lain, sebelum hartanah tersebut boleh dipindahkan kepada Plaintif menggunakan borang 14A, D1 dan D2 perlu mendapatkan kebenaran daripada pengurusan FELDA terlebih dahulu. iii. Mahkamah merujuk ekshibit VS-2 di dalam afidavit jawapan D1 dan D2 di Lampiran 19 yang menyertakan satu surat daripada Pejabat Setiausaha Kerajaan, Negeri Sembilan Darul Khusus bertarikh 16.8.2013 yang dengan jelas menyatakan bahawa permohonan D1 dan D2 untuk memindahkan hartanah tersebut kepada Plaintif ditolak. Mahkamah juga mendapati bahawa Plaintif gagal mengemukakan sebarang keterangan untuk menyanggah fakta ini. iv. Mahkamah turut meneliti bahawa kedua-dua Surat Ikatan Penyerahan Hak dan Borang 14A ditandatangani pada tahun 2010, manakala surat penolakan daripada FELDA telah dikeluarkan pada tahun 2013. Ini bermakna, surat penolakan tersebut dikeluarkan selepas pihak-pihak menandatangani dokumen-dokumen tersebut. v. Tanpa kebenaran daripada pihak FELDA, hartanah ini tidak boleh dipindahmilik dan ini bermakna, berdasarkan fakta dan keterangan yang ada di hadapan Mahkamah, pada masa ini, borang 14A tersebut tidak boleh dan tidak berkelayakan untuk didaftarkan.

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah berpendapat bahawa kewujudan Surat Ikatan Penyerahan Hak dan Borang 14A di atas hanya memberi satu gambaran tentang niat pihak-pihak yang merancang untuk penjualan dan pembelian hartanah tersebut. Bagaimanapun, rancangan tersebut gagal dilaksanakan kerana tidak mendapat kebenaran daripada pihak FELDA. Mahkamah seterusnya mendapati bahawa dokumen-dokumen tersebut belum mencapai peringkat dimana ianya telah disempurnakan dan telah secara sah mengikat pihak-pihak.

Pada hemat Mahkamah, pada peringkat ini, kepentingan yang dimiliki oleh Plaintif terhadap hartanah tersebut adalah kepentingan yang bersifat masa hadapan dan bukannya kepentingan yang telah wujud dan berupaya untuk didaftarkan. (rujuk kes Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd [2012] 6 MLJ 475.

Prinsip undang-undang adalah jelas bahawa hanya pihak yang mempunyai kepentingan mengkaveat yang boleh memasukkan kaveat persendirian ke atas mana-mana hartanah (seksyen 323 Kanun Tanah Negara 1965). Kepentingan tersebut hendaklah satu kepentingan yang telah sedia wujud di atas hartanah berkenaan dan berkeupayaan untuk didaftarkan dibawah Kanun Tanah Negara (Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 1 MLJ 719 (CA), Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd [2012] 6 MLJ 475).

Plaintif menyatakan bahawa berdasarkan dokumen-dokumen yang dibawanya iaitu Surat Ikatan Penyerahan Hak dan Borang 14A yang telah ditandatangani oleh D1 dan D2 yang menunjukkan persetujuan kedua-duanya untuk menjual dan memindahmilik hartanah tersebut kepadanya telah memberikan satu kepentingan ekuiti ke atas hartanah tersebut kepadanya.

Bagaimanapun, berdasarkan alasan-alasan yang dikemukakan di atas, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif gagal membuktikan tuntutannya. Mahkamah mendapati bahawa dokumen-dokumen tersebut gagal menunjukkan bahawa Plaintif mempunyai sebarang kepentingan benefisial, apatah lagi kepentingan berdaftar ke atas hartanah tersebut. Dengan itu, Mahkamah memutuskan bahawa permohonan Plaintif di Lampiran 3 ditolak dengan kos. Bertarikh : 27 November 2025 t.t WAN FADHILAH NOR BINTI MD TAHIL HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA SEREMBAN NEGERI SEMBILAN Peguam bagi pihak Plaintif : MANIAN K. MARAPPAN Tetuan Manian K. Marappan & Company Peguam bagi pihak Defendan :