REAL PROSPECT DEVELOPMENT SDN BHD v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat (BA-15-22-01/2024)

High Court of Malaysia19 Sept 2024

The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.

Open official source PDF Report an issue

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA RUJUKAN TANAH NO. BA-15-22-01/2024 ANTARA REAL PROSPECT DEVELOPMENT SDN BHD [NO. SYARIKAT: 886660-P] PERAYU DAN PENTADBIR TANAH DAERAH HULU LANGAT RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Ini adalah rujukan tanah yang timbul daripada pengambilan tanah yang dimiliki oleh pemohon untuk projek bagi Projek Menaik Taraf Jalan Persekutuan FT 3210 Dari Persimpangan Batu 9 Ke Termasuk Pembinaan Jejambat Merentasi Persimpangan Batu 9, Cheras, Daerah Hulu Langat, Selangor Darul Ehsan. Di akhir pendengaran rujukan tanah ini, mahkamah dengan bantuan dua pengapit, telah membuat keputusan untuk mengekalkan awad Pentadbir Tanah . Berikut adalah alasan mahkamah ini. 09/12/2024 12:18:29 Kand. 19 Latar belakang Rujukan Tanah [2] Hartanah yang menjadi perkara subjek di dalam Rujukan Tanah ini dipegang di bawah hakmilik Lot 31444 GRN105255 Mukim Cheras, Daerah Hulu Langat, Selangor ("Lot Subjek

Pengambilan tanah di bawah Seksyen 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah 1960 17.02.2022 melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 637.

Maklumat Lot Subjek adalah seperti berikut: No. Lot Lot 31444 No. Hakmilik GRN105255 Mukim Cheras Daerah Hulu Langat Luas 2,331 smp Taraf pegangan Selama-lamanya Kategori Kegunaan Tanah Bangunan Syarat Nyata Bangunan Perniagaan Sekatan Kepentingan Tiada Pemilikan REAL PROSPECT DEVELOPMENT SDN BHD (NO. SYARIKAT: 886660-P) Tanggungan dan Bebanan No. Perserahan: 65071/2012 Pindahmilik Tanah No. Perserahan: 17988/2016 Tukar alamat

No. Perserahan : 33898/2016 Kaveat Persendirian Atas Tanah

No. Perserahan : 84732/2016 Gadaian menjamin wang pokok

Pengambilan tanah telah diwartakan mengikut APT 1960 melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor, No. 637 (Seksyen 4) bertarikh 17 Februari 2022 dan No. 5733 (Seksyen 8) bertarikh 22 Disember 2022.

Tidak berpuas hati dengan awad responden, pemohon telah memfailkan Borang N. Alasan bantahan adalah:

pampasan yang diberikan ke atas nilai tanah tidak mencukupi mengikut harga pasaran;

(ii) tanah baki yang tinggal hanya berkeluasan 0.1750 hektar tidak dipertimbangkan untuk diambil bersekali bersama bahagian terjadual; dan

III

(iii) pampasan ke atas kesan kemudaratan (IA) bagi tanah baki tidak dipertimbangkan. Undang-Undang Berkaitan Rujukan Tanah [7] Pengambilan tanah adalah dibenarkan oleh Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan yang memperuntukkan seperti berikut: law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property [8] Prosedur berhubung rujukan tanah diperuntukkan dalam APT 1960. Mahkamah Rayuan dalam kes Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2011] 4 MLJ 403 telah menyatakan: procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads:

Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being n force relating to civil procedure shall apply to all proceedings before the Court [9] Awad untuk pengambilan tanah ini dinilai dan diputuskan oleh pentadbir tanah di bawah seksyen 14 APT 1960. Setelah awad dibuat, seksyen 36 APT 1960 memberi bidang kuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan berkenaan awad yang dibuat oleh pentadbir tanah. Seksyen 36 APT 1960 memperuntukkan:

Reference to Court

No reference to Court under this Act shall be made otherwise than by the Land Administrator.

The Land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to

the true construction or validity or effect of any instrument;

the person entitled to a right or interest in land;

the extent or nature of such right or interest;

the apportionment of compensation for such right or interest;

the persons to whom such compensation is payable;

the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.

Without prejudice to the powers of the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.

After an award has been made under section 14 or compensation made under section 35 or Part VII the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such award or compensation duly made in accordance with this Part. [10] Seksyen 37 APT 1960 pula memperuntukkan pihak yang tidak menerima awad Pentadbir Tanah berhak untuk membantah awad yang diberikan oleh Pentadbir Tanah melalui rujukan tanah kepada Mahkamah Tinggi. Ini adalah dengan syarat bahawa jumlah keseluruhan yang diawadkan sebagai ganti rugi tidak kurang daripada Ringgit Malaysia Lima Ribu Sahaja. [11] Manakala prosedur berhubung pendapat para pengapit telah dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561, seperti berikut: court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;

at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;

the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and

the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be awarded to the Analisa dan Dapatan [12] Dalam rujukan tanah ini, mahkamah ini dibantu oleh Puan Siti Rafidah binti Kasmori pengapit kerajaan dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta dan Encik Azman Mamat, pengapit swasta dari Nilai Harta Consultant Sdn Bhd. Kedua-dua penilai telah dilantik untuk membantu mahkamah ini dalam menentukan bantahan yang dibuat oleh pemohon terhadap awad responden. Secara ringkasnya, kedua-dua penilai kerajaan dan penilai swasta berpendapat bahawa awad yang diberikan oleh responden adalah adil dan munasabah. [13] Undang-undang memperuntukkan bahawa bagi bantahan dalam kes rujukan tanah, pemohon hendaklah membuktikan kes prima facie bahawa awad pampasan yang diberikan oleh responden adalah tidak mencukupi. Dalam kes Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405, mahkamah telah menyatakan: n cases the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; hould [14] Dalam menentukan jumlah pampasan yang mencukupi, mahkamah merujuk kepada perenggan 1(1A) Jadual Pertama APT 1960 seperti berikut: may use any suitable method of valuation to arrive at the market value provided that regard may be had to the prices paid for the recent sales of lands with similar characteristics as the scheduled land which are situated within the vicinity of the scheduled land and with particular consideration being given to the last transaction on the scheduled land within two years from the date with reference to which the scheduled land is to be ass [Penekanan ditambah] [15] Dalam kes rujukan tanah ini, pemohon membantah terhadap nilaian tanah, tuntutan supaya tanah baki diambil bersama tanah Lot Subjek dan kesan kemudaratan. [16] Responden telah mengawadkan pemohon sebanyak RM1,813,626.36 (RM3,121.56 semeter persegi) bagi nilai pasaran Lot Subjek. Responden juga telah mengawadkan RM100,000.00 bagi kos kehilangan sewa, RM35,680.00 bagi kos Plot C, RM40,400.00 bagi kos Plot D dan Kos Pembangunan Tanah sebanyak RM 177,216.55. Nilai pasaran [17] Bagi nilai pasaran, responden telah mengawadkan sebanyak RM1,813,626.36 iaitu RM3,121.56 semeter persegi. Penilai Swasta telah menilai nilai pasaran sebanyak RM1,876,626.00, iaitu RM3,230.00 semeter persegi. Manakala Penilai Kerajaan telah menilai sebanyak RM1,394,400.00 iaitu RM2,400.00 semeter persegi. [18] Bagi nilai pasaran, APT 1960 memperuntukkan di Perenggan 1(1A),

Schedule

Jadual Pertama: -mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu [19] Penilai responden telah mengemukakan tiga perbandingan di kawasan sekitar dengan kedudukan dan persekitaran secara konsisten bagi menyokong nilaian. Penilai pemohon telah mengemukakan empat perbandingan di dalam Laporan Penilaiannya. Namun, tiada perbandingan sepunya antara kedua-dua penilai responden dan penilai pemohon. [20] Apabila tiada perbandingan sepunya, perbandingan yang terbaik adalah perbandingan yang mana penjualannya adalah terkini. Oleh itu, Perbandingan 1 penilai responden iaitu PT 75978 merupakan perbandingan terbaik. Penilai responden telah mengesyorkan kadar RM2,400.00 semeter persegi sebagai asas nilaian tanah lot subjek. [21] Berdasarkan Perbandingan 1 penilai responden, dan setelah mengkaji dan menilai Perbandingan 1 penilai responden serta Perbandingan 4 penilai pemohon, pengapit swasta berpandangan bahawa Nilai Pasaran hartanah berkenaan adalah RM1,743,000.00 iaitu lebih kurang RM3,000.00 semeter persegi. Pentadbir Tanah telah pun memberikan pampasan sebanyak RM1,813,626.36 iaitu lebih kurang RM3,121.56 semeter persegi. Sehubungan itu, pengapit swasta berpandangan jumlah pampasan oleh responden adalah mencukupi. [22] Pengapit Kerajaan pula berpandangan bahawa pelarasan kadar nilai tanah yang dituntut Penilai Pemohon adalah tidak konsisten terutamanya bagi pelarasan masa, pegangan dan saiz. [23] Oleh itu, berdasarkan perkara-perkara di atas, nilai tanah yang diawadkan oleh responden telah dikekalkan. Tanah Baki [24] Penilai Pemohon telah mencadangkan tanah baki seluas 1,750 meter persegi untuk diambil sekali bersama Lot Subjek. Penilai pemohon telah mencadangkan pengambilan tanah baki seluas 1,750 meter persegi pada kadar nilai tanah RM3,230 semeter persegi. [25] Asas tuntutan penilai swasta adalah merujuk kepada subseksyen 14 (3) APT 1960 yang perbezaan antara keluasan berkenaan dengan awad itu dibuat dan keluasan tanah dijadualkan tidak melebihi suku hektar atau satu dan menuntut supaya tanah tersebut diambil secara keseluruhan. Asas lain adalah tanah baki kecil, sukar menjalankan perniagaan dan tidak ekonomik untuk dimajukan. [26] Luas tanah yang telah diwartakan untuk pengambilan adalah 581 meter persegi sahaja. Sehubungan itu, tuntutan cadangan pengambilan terhadap tanah baki ini tidak dipertimbangkan kerana tidak mempunyai justifikasi yang kukuh bagi menyokong permohonan tuntutannya. Tuntutan Kesan Mudarat [27] Penilai pemohon telah membuat tuntutan terhadap kesan kemudaratan (Injurious Affection) ke atas baki tanah disebabkan pengambilan pada kadar 80% bagi tanah baki seluas 1,750 meter persegi. [28] Berhubung kesan mudarat, APT 1960, di bawah Jadual Pertama ditanggung atau mungkin ditanggung oleh orang yang berkepentingan disebabkan oleh pengambilan tanah itu telah [29] Rujukan tanah ini melibatkan pengambilan bahagian hadapan Lot Subjek dengan tujuan pengambilan untuk Projek Menaiktaraf Jalan Persekutuan FT 3210 Dari Persimpangan Batu 9 Ke Persimpangan Termasuk Pembinaan Jejambat Merentasi Persimpangan Batu 9, Cheras. Secara fizikalnya, Lot Subjek berbentuk trapezium dan selepas pengambilan masih mengekalkan bentuk asalnya sebagai trapezium. Oleh itu, tiada berbezaan dari segi bentuk tanah sebelum dan selepas pengambilan. Pengambilan ini juga tidak melibatkan sebarang binaan kekal seperti pembinaan jejambat, kehilangan fungsi harta atau kehilangan pandangan dan sebagainya. [30] Penilai pemohon menyatakan berlakunya kehilangan empat jalan masuk. Namun, Mahkamah ini mendapati kenyataan ini tidak disokong oleh bukti dari pemohon bagi membuktikan bahawa adanya atau berlaku kehilangan empat jalan masuk. Memandangkan tiada bukti untuk kenyataan bahawa berlakunya kehilangan empat jalan masuk, maka Mahkamah ini menolak tuntutan pemohon ini. Kesimpulan [31] Berdasarkan analisa di atas, dan setelah mengaplikasikan Jadual Pertama APT 1960 serta prinsip-prinsip yang berkenaan seperti yang ditetapkan oleh kes-kes terdahulu, awad yang diberikan oleh pentadbir tanah sebagai responden adalah dikekalkan. Awad mahkamah adalah: (i) Nilai tanah di bawah seksyen 2 (a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 adalah dikekalkan pada RM3,121.56 semeter persegi; (ii) Tuntutan lain dikekalkan; (iii) Lain-lain awad PTD dikekalkan; (iv) Deposit dikembalikan kepada pemohon; (v) Kos Pengapit Swasta RM500.00 dan kos Pengapit Kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh keputusan. Tarikh: 9 Disember 2024 (SHAHNAZ BINTI SULAIMAN) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Shah Alam Counsel: Bagi pihak Pemohon: Mugelen Chandran Tetuan Krishna Dallumah & Indran Advocates & Solicitors Plaza Damas, G-2-12, Block G, Jalan Sri Hartamas 1, Taman Sri Hartamas, 50480 Kuala Lumpur general@kdilaw.com.my/ kdi.lawfirm@gmail.com +603 6419 9288 Bagi pihak Responden: Cempaka Sari binti Kamarudin Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Darul Ehsan, Tingkat 4, Podium Utara, Bangunan Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah 40512 Shah Alam, Selangor. +603 5544 7183

Something wrong on this page?

Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.

Report an issue Request removal

Schedule