tindakan undang-undang melalui Saman Pemula ini adalah sah memandangkan terdapatnya suatu Gadaian berdaftar dan Plaintif adalah pemiutang bercagar. [16] Plaintif dengan itu memohon agar Mahkamah ini membenarkan permohonan Plaintif bagi perintah jualan dan Saman Pemula ini dibenarkan agar Plaintif boleh mendapat jumlah yang terhutang dan patut dibayar oleh Defendan-Defendan. Penilaian dan Dapatan Mahkamah Had masa [17] Isu utama dibangkitkan oleh Defendan-Defendan adalah bahawa tindakan Saman Pemula ini telah melebihi had masa di bawah seksyen 21(1) Akta Had Masa 1963 kerana tindakan ini sepatutnya bermula daripada kausa tindakan terakru iaitu pada 10-4-2011 atau 11-4-2011 iaitu berdasarkan kepada kemungkiran oleh Defendan-Defendan dalam mematuhi Penghakiman Persetujuan bertarikh 11-10-2010. Memandangkan tindakan ini difailkan dalam bulan Ogos 2023, ianya telah melampaui had masa 12 tahun seperti dihadkan oleh seksyen 21 (1) Akta Had Masa 1963. [18] Peguam cara terpelajar Defendan-Defendan telah merujuk kepada kes Thameez Nisha Thameez Nisha Hasseem (as the administrator of the estate of Bee Fathima @ dll, deceased) v. Maybank Allied Bank Bhd [2023] 4 MLJ 145 yang memutuskan bahawa − “……Hence, the period of limitation in s 21(1) of the LA began from the date of the failure to repay the debt and not from the failure to remedy the Form 16D notice of default… .” [19] Peguam cara terpelajar Defendan-Defendan berhujah bahawa tarikh kegagalan membayar tunggakan tersebut hendaklah bermula daipada tarikh Penghakiman Persetujuan dimasuki kedua-dua pihak. [20] Bagi Plaintif pula, kausa tindakan bermula sejak proses permohonan Perintah Jualan dibuat dan difailkan di Pejabat Tanah Hulu Langat pada 7- 3-2022 dan Perintah Jualan telah diperoleh pada 11-8-2022. Peguam cara terpelajar Plaintif berhujah bahawa tindakan ini masih dalam had masa kerana tindakan ini difailkan dalam bulan Ogos 2023 di Mahkamah Tinggi adalah kausa tindakan yang berterusan dan bukannya suatu tindakan baharu. Ini disokong oleh fakta bahawa tiada Borang 16D yang baharu dikeluarkan. [21] Bagi isu had masa ini, Mahkamah mendapati bahawa tindakan ini masih dalam tempoh had masa. Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam cara terpelajar Plaintif bahawa kausa tindakan di Mahkamah Tinggi adalah tindakan yang berterusan yang berpunca daripada permohonan jualan yang diperoleh di Pejabat Tanah. [22] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam cara terpelajar Plaintif bahawa untuk pengiraan bila tindakan lelongan Hartanah ini telah dimulakan, tarikh yang patut diambil adalah pada 7-3-2022 iaitu apabila Plaintif memfailkan permohonan di Pejabat Tanah Daerah Hulu Langat. Oleh itu ianya adalah dalam tempoh masa 12 tahun yang dibenarkan sekiranya kemungkiran diambil daripada masa kemungkiran Penghakiman Persetujuan (iaitu pada 10/4/2011 atau 11/4/2011). [23] Fakta ini disokong oleh tindakan Plaintif yang tidak mengeluarkan Borang 16D yang baharu tetapi sebaliknya menggunapakai Borang 16D tesebut bagi meneruskan Perintah Julaan/lelongan di Mahkamah Tinggi. Tindakan ini adalah tepat kerana tindakan lelongan di Mahkamah Tinggi dilakukan setelah Hartanah tersebut gagal dijual via Pejabat Tanah. [24] Tarikh pemfailan tindakan ini tidak wajar dikira kerana ini bukan tindakan yang baharu dimulakan bagi tuntutan tunggakan hutang ini. Plaintif sebenarnya telah memulakan tindakan permohonan lelongan di Pejabat Tanah dan telah memperolehnya. Tindakan ini dibuat setelah Defendan-Defendan gagal membuat pembayaran tunggakan yang dituntut oleh Plaintif. [25] Berdasarkan kepada fakta kes, Defendan-Defendan telah hadir semasa prosiding di Pejabat Tanah dan telah memohon lanjutan selama 6 bulan untuk menyelesaikan tunggakan tersebut. Namun, Defendan-Defendan gagal dan/atau mungkir berbuat demikian. Fakta ini adalah jelas untuk menunjukkan bahawa Defendan-Defendan telah mengakui tuntutan tersebut. Tindakan pengakuan ini juga sebenarnya telah menyebabkan kausa tindakan ini telah terakru semula dan menyebabkan tarikh kausa tindakan dihidupkan semula. [26] Namun bagi memberikan benefit of the doubts kepada Defendan-Defendan, Mahkamah ini mengambil kira tarikh Borang 16D dikeluarkan atau difailkan iaitu pada 7-2-2022 dan memgikut kes Thameez Nisha (supra), tarikh tersebut merupakan tarikh kausa tindakan bermula. Memandangkan Saman Pemula ini difailkan dalam bulan Ogos 2023 maka ianya masih dalam had masa mengikut statut. [27] Berkenaan dengan persoalan yang telah ditimbulkan oleh Defendan-Defendan bahawa tarikh pengeluaran Borang 16D tersebut bukan tarikh wajar dikira sebagai tarikh kausa tindakan tetapi tarikh Penghakiman Persetujuan dimasuki adalah tarikh pengiraan kausa tindakan, Mahkamah ini berpendapat bahawa tindakan lelong merupakan tindakan yang berterusan daripada tindakan asal iaitu daripada Pejabat Tanah yang dikira daripada tarikh lelongan. [28] Tindakan lelongan di Pejabat Tanah ini berpunca daripada kegagalan Defendan-Defendan membayar hutang yang disebut dab direkodkan melalui Penghakiman Persetujuan. Tindakan lelongan di Mahkamah Tinggi ini bukanlah kausa tindakan baharu tetapi di didasarkan kepada peruntukan Kanun Tanah Negara di mana membenarkan permohonan lelongan dilakukan di Mahkamah Tinggi yang mana juga Pejabat Tanah telah merujukkan lelongan ke Mahkamah Tinggi. Di sini, permohonan untuk perintah jualan ini berbangkit daripada satu rujukkan daripada Pejabat Tanah Hulu Langat kepada Mahkamah Tinggi di mana Hartanah Defendan–Defendan telah berada dalam bidangkuasa Pejabat Tanah Hulu Langat. Satu Perintah Jualan bertarikh 11-8-2022 telah diperolehi di Pejabat Tanah Hulu Langat dan tiga lelongan awam telah dijalankan tetapi tidak berjaya. Maka, adalah jelas bahawa tindakan tersebut adalah tindakan berterusan di mana undang-undang tidak memerlukan suatu Borang 16D baharu dikeluarkan tetapi masih boleh meneruskan tindakan di Mahkamah Tinggi dengan penemtuan harga rizab berdasarkan kepada Laporan Penilaian yang disediakan untuk rujukan di Pejabat Tanah tertakluk kepada sah laku laporan penilaian tersebut. [29] Mahkamah ini telah meneliti hujahan peguam cara terpelajar Plaintif yang merujuk kepada kes Lee Gee Pheng v. RHB Bank Bhd [2004] 1 MLJ 618 yang memutuskan bahawa − “Section 265(3) of the Code cannot be construed as requiring the High Court to treat the originating summons as a fresh application for an order for sale of land held under registry title therebyrequiring compliance by the respondent with the provisions applicable thereto. Section 265 (3) of the Code merely conferred upon the High Court the power to substitute the first order for sale under s 256. The procedure for saleprescribed under s 265(3) is merely a continuation of the proceeding of transforming the order for sale by the Land Administrator into that of the High Court. There was thus no need for a fresh Form 16D to be issued in the instant case (see paras 9–11); Arab Malaysia Finance Bhd v. Shamsuddin bin Hj Ahmad & Anor [1998] 5 MLJ 337 folld; and Bank Islam Malaysia Bhd v. Shamsuddin bin Haji Ahmad [1999] 450 MLJU 1 followed.”. Dakwaan perintah jualan tidak sah [30] Defendan-Defendan pada peringkat ini telah cuba menimbulkan pelbagai isu untuk membantah Saman Pemula ini. Antaranya ialah tiada perisytiharan jualan yang wajar, harga rizab, tiada laporan penilaian. tiada apa-apa iklan di suratkhabar untuk Hartanah tersebut dan harga rizab yang dimaklumkan oleh Plaintif adalah cacat dan salah. [31] Hujahan Defendan-Defendan ini adalah bertentangan dengan fakta yang dikemukakan. Dalam kes ini, Defendan-Defendan telah hadir semasa perintah jualan dibuat. Defendan-Defendan telah mengakui tuntutan tersebut tetapi hanya memohon lanjutan masa untuk menyelesaikan kes ini dan Plaintif telah bersetuju untuk memberikan penangguhan selama 6 bulan namun Defendan-Defendan masih lagi gagal membuat sebarang bayaran bagi baki yang tertunggak tersebut. [32] Bagi Mahkamah ini, tindakan Defendan-Defendan ini merupakan suatu tindakan afterthought. Ini adalah kerana, Defendan-Defendan sewajarnya telah mencabar tindakan Plaintif ini sebagai tidak sah di Pejabat Tanah. Bantahan Defendan-Defendan ini adalah terlalu lewat kerana Defendan-Defendan juga tidak pernah membangkitkan kesemua isu ini di hadapan Pejabat Tanah semasa Perintah Jualan diberikan. Malahan Defendan-Defendan mengakuinya dan memohon lanjutan masa. Merujuk kepada kes Lee Gee Pheng v. Rhb Bank Bhd [2004] 1 MLJ 618 yang memutuskan bahawa − “Since all the requirements to obtain the first order for sale of the land held under Land Office title had been duly complied with and no challenge had ever been made against it, the appellant could not at the originating summons stage question the merits of the first order for sale granted by the land administrator. The appellant could have appealed to the HighCourt under s 418 of the Code which she initially did only to withdraw it later. The validity of the first order for sale could not therefore be challenged (see para 12).”. [33] Dalam kes Arab Malaysia Finance Bhd v. Shamsuddin Bin Hj Ahmad & Anor [1998] 5 MLJ 337 diputuskan bahawa − “It, therefore, follows that the reference to s 256 in sub-s 3(c) of s 265 cannot be construed as the imposition of a duty or the conferment of a right on the chargee to make a fresh application for sale under s 256; neither can the chargor be permitted to treat the reference as such. A construction such as this would not only depart from the very purpose of the reference, as pointed out earlier, but would also cause an injustice to the chargee who has had, in compliance with s 260, already successfully obtained an order for sale from the land administrator. The order of the land administrator has not been challenged either by way of an appeal or otherwise (the draft ‘saman pemula’ — exh DMF-1 of encl 18 — is only an intended course of action by the respondents to challenge the order of the land administrator). The respondents must be deemed to have conceded that the land administrator had correctly made the order for sale. Accordingly, I allow the plaintiff's application with costs. The date of the public auction to be carried out by the court shall be 12 June 1997.” Isu laches [34] Isu ini juga hanya dibangkitkan sekarang buat pertama kali iaitu di peringkat prosiding Saman Pemula. Isu ini tidak pernah dibangkitkan pada bila-bila masa dalam kes ini maka hujahan mengenai laches ini tidak boleh dipakai. [35] Dalam kes Leo Leslie Armstrong (as the President and Committee of The Young Men' s Christian Association of Kuala Lumpur) (Persatuan Pemuda Kristian Kuala Lumpur) v. Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (previously held by Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor) [2015] 1 MLJ 255 diputuskan bahawa − “The law on laches is clear, in that there is no laches if there is no acquiescence. In para 1478, Vol 16 Halsbury's Laws of England, (4th Ed), it is said that the chief element in laches is acquiescence. In the case of Alfred Templeton & Ors v Low Yat Holdings Sdn Bhd & Anor [1989] 2 MLJ 202, cited to us by learned counsel for the appellant in his written submission, Justice Edgar Joseph Jr said that ‘… In determining whether there has been such delay as to amount to laches the court considers whether there has been acquiescence on the plaintiff's part and any change of position that has occurred on the part of the defendant …’. The same view was expressed by the Supreme Court in Ng Yee Fong & Anor v EW Talalla [1986] 1 MLJ 25. This case was referred to us by learned counsel for the appellant. In that case the Supreme Court held: … The term ‘acquiescence’ is used where a person refrains from seeking redress when there is brought to his notice a violation of his rights of which he did not know at the time, and in that sense acquiescence is an element in laches.”. [36] Dalam kes Loh Seng Lee v. Yunley Enterprise Sdn Bhd and another appeal [2009] 2 MLJ 242 diputuskan bahawa − “As stated above we had allowed the appeal. We were of the view that a decision or direction by the land administrator to auction the two pieces of land together was a ‘decision’ within the definition of s 418(3) of the NLC. On the proper reading of s 418(1) of the NLC, the correct course of action for the respondent to take was to file an appeal, of which it had failed to undertake, instead of taking the circuitous route (Land Executive Committee of Federal Territory v Syarikat Harper Gilfillan Bhd [1981] 1 MLJ 234).”. [37] Dalam kes ini, tindakan Defendan-Defendan sendiri telah mengakibatkan tindakan ini tertangguh dan sekiranya wujud sebarang kerugian, ianya adalah sebenarnya lebih memberikan kesan kepada Plaintif berbanding dengan Defendan-Defendan. Plaintif tidak dapat menikmati jumlah penghakiman yag telah diperoleh akibat tindakan Defendan-Defendan sendiri. Defendan-Defendan tidak boleh bergantung kepada laches apabila beliau sendiri telah gagal mematuhi Perintah Jualan tersebut. [38] Dalam kes Tahan Steel Corp Sdn Bhd v. Bank Islam Malaysia Bhd [2004] 6 MLJ 1 at p 35, Abdul Malik Ishak J memutuskan bahawa − “where the plaintiff had committed a breach of a contract, the court will not come to the aid of the plaintiff who seeks an injunctive relief in respect of the subject contract. In particular, at p 35, His Lordship stated thus: [103] … In the circumstances, this court must certainly be slow to aid a party who, being in breach itself, attempts to obtain an injunction against a defendant who simply wishes to exercise its securities to recover the monies owed to it … [104] Here, there is more than an impending breach. Here, there is pre-existing breach on the part of the plaintiff and for that reason this court will not come to the aid of the plaintiff.”. [39] Mahkamah mendapati bahawa Defendan-Defendan gagal membuktikan bahawa laches, sekiranya wujud, akan memihak kepada beliau. Hak untuk menebus telah bergabung dengan hak Penghakiman Persetujuan [40] Isu ini tidak berbangkit kerana berdasarkan Penghakiman Persetujuan tersebut, Plaintif berhak untuk meneruskan tindakan bagi menguatkuasakan Penghakiman Persetujuan sebagaimana terma persetujuan tersebut. Tiada keperluan bagi perintah larangan diperoleh terlebih dahulu oleh Plaintif atau melaksanakan hak di bawah Aturan 45 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 kerana Plaintif mempunyai kepentingan selaku pihak yag memegang sekutriti bagi menjual Hartanah tersebut. Bagi mendapatkan kembali hutang, Penghakiman Persetujuan boleh dikuatkuasakan secara berasingan sepertimana diputuskan dalam kes Solaris Estates Sdn Bhd v Mat Shah bin Safuan [2021] 6 MLJ 317 diputuskan bahawa − “The consent judgment did not merge with the MSA and was not superseded by the MSA. The MSA preserved Mat Shah’s rights to enforce the consent judgment in the event there was a default under the MSA. There was no evidence or even a suggestion that the MSA had been complied with. It was not for Solaris to raise the issue that it had not been proven that SPKL had approved the arrangement as per the consent judgment whereby Mat Shah alone was to receive the judgment sum. If at all, it should be SPKL to take issue with this. It was therefore questionable whether Solaris even had the requisite locus standi to raise this as an issue. Any query or issue as regards the position of SPKL should have been taken up prior to the consent judgment being recorded. It was way too late in the day for Solaris to be bringing up these matters. Hence, there was a breach of the MSA, and Mat Shah’s right to enforce the consent judgment were at all times preserved under the MSA. And as agreed per the consent judgment, the judgment sum was payable to Mat Shah alone. On that premise, it was clear that under the consent judgment, Solaris was liable to pay the judgment sum to Mat Shah, and Solaris had not established any bona fide dispute in regards to their indebtedness for the amount as stated in the statutory notice which was due and payable by Solaris to Mat Shah.”. [41] Sebagai pemegang Gadaian bercagar, Plaintif memerlukan tindakan undang-undang dimulakan terhadap Defendan-Defendan melalui Saman Pemula ini kerana Plaintif terpaksa merealisasikan hartanah-hartanah dalam senarai Lampiran A Penghakiman Persetujuan dan Penyata Akaun yang dilampirkan bersama surat tuntutan Plaintif menunjukkan bahawa jumlah terakhir yang diterima bagi hartanah lain yang dicagarkan adalah pada 17.6.2019 dalam jumlah RM3,500,000.00 yang merupakan baki penjualan Hartanah Ijok Land dan sejumlah RM35,962.13 iaitu bayaran daripada R & M pada 17.7.2020. Masih terdapat baki tertunggak Kemudahan Pinjaman oleh Defendan-Defendan dan satu-satunya hartanah yang ada ialah Hartanah yang menjadi perkara pokok dalam Saman Pemula ini. Kesimpulan [42] Sebagai kesimpulan kepada alasan yang dinyatakan, Mahkamah ini memutuskan bahawa terdapatnya Gadaian yang berdaftar memihak kepada Plaintif. Plaintif adalah pemiutang bercagar (secured creditor) yang mempunyai kepentingan dalam hartanah yang dinyatakan dalam Lampiran A Penghakiman Persetujuan yang direkodkan secara teratur di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur. Sebagai Pemiutang Bercagar, pihak Plaintif dibenarkan untuk menjual Hartanah tersebut yang mana Plaintif mempunyai sekuriti ke atas Hartanah tersebut. Bagi melepaskan Gadaian Hartanah ini (discharge of charge), pihak penggadai (charger)/Defendan-Defendan harus membuat pembayaran yang sepatutnya ataupun Pemegang Gadaian iaitu Plaintif boleh melaksanakan haknya untuk merealisasikan Hartanah tersebut. [43] Kausa tindakan iaitu berlakunya kemungkiran atau pelanggaran syarat dalam Penghakiman Persetujuan, maka remedi yang boleh digunakan oleh Plaintif adalah untuk secara terus mendapatkan perintah jualan berasaskan kepada Penghakiman Persetujuan tersebut dan gadaian yang telah dilaksanakan oleh Defendan-Defendan. [44] Hartanah yang terlibat dalam Guaman ini merupakan gadaian di bawah bidangkuasa Pejabat Tanah dan Plaintif telah sahnya memulakan prosiding halang tebus dengan mengeluarkan Notis Tuntutan dan Borang 16D dan selanjutnya memfailkan permohonan di Pejabat Tanah Hulu Langat untuk mendapatkan Perintah Jualan. Tatacara ini adalah sah dan menurut peruntukan undang-undang. [45] Saman Pemula dibenarkan seperti dipohon dan kos permohonan sebanyak RM1000.00 dibenarkan. Bertarikh: 7 Jun 2024. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Sivil NCvC12 Peguam cara: Bagi pihak Plaintif − Navamalar A/P A Ganesan Tetuan Anad & Noraini, Kuala Lumpur Bagi pihak Defendan-Defendan−