Schedule
Schedule 1 herein) at the Selangorku Selling Price (as defined below) (hereinafter referred to as the “Ex-Estate Workers”). [8] Manakala perenggan 3A.2 perjanjian tersebut mengandungi syarat duluan yang secara khusus merujuk kepada hak dan kepentingan bekas pekerja estet, iaitu – 3A.2 Therefore, the commencement of this Agreement is subjected to the condition precedent as below – S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw a) The Proprietor shall at its own costs and expenses entered into agreement(s) with each of the Ex-Estate Workers to determine the entitlement of the Ex-Estate Workers and the responsibility and liability of the Proprietor in fulfilling the conditions of providing them houses (137 Ex-Estate Workers Agreement). b) The term of the 137 Ex-Estate Workers Agreement shall consists of, among others, the following salient terms: i. offer to sell the SelangorKu houses to the Ex-Estate Workers and their acceptance or rejection, either option selected shall be the obligation of the Proprietor to fulfil the same and they shall have no claim whatsoever against the Developer; ii. the delivery of the SelangorKu houses to the Ex-Estate Workers shall be agreeable by the relevant authorities i.e. LPHS; iii. the terms and condition of delivering the SelangorKu houses to the Ex-Estate Workers shall be in accordance with the terms of this Agreement and at the absolute discretion of the S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw Developer, in particular, the date of delivery and selling price of the SelangorKu houses; iv. all entitlement of the Ex-Estate Workers, be it in cash or in kind, shall be borne by the Proprietor irrespective whether they agree to purchase the SelangorKu houses or otherwise; v. all costs and expenses relating to the preparation, negotiation, discussion, execution, enforcement and/or implementation of the 137 Ex-Estate Workers Agreement shall be solely borne by the Proprietor. [9] Plaintif telah memaklumkan defendan-defendan pada sekitar bulan April 2024 secara bertulis mengenai cadangan membangunkan projek Rumah Selangorku di tanah tersebut. Plaintif memberi dua pilihan kepada defendan-defendan, iaitu – (i) Defendan-defendan membeli sebuah unit projek Rumah Selangorku berkeluasan 750 kaki persegi yang mempunyai tiga bilik pada harga RM191,250.00; atau (ii) Defendan-defendan melepaskan hak mereka untuk membeli sebuah unit projek Rumah Selangorku dan bersetuju menerima pampasan sebanyak RM10,000 daripada plaintif sebagai penyelesaian penuh dan muktamad. S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw [10] Pada 9.11.2024 defendan pertama memasukkan kaveat persendirian melalui No. Perserahan 00B62036/2024. Begitu juga pada tarikh yang sama defendan kedua melalui Perserahan 00SD24694/2024, defendan kedua memasukkan kaveat persendirian atas hartanah tersebut. Kaveat tersebut dimasukkan selepas defendan-defendan menyedari yang mereka diberi penjelasan berbeza daripada maksud sebenar surat berhubung pilihan sama ada membeli unit rumah atau melepaskan hak membeli dengan menerima pampasan daripada plaintif. [11] Pendirian plaintif adalah kaveat-kaveat tersebut wajar dibatalkan kerana defendan-defendan telah memilih menerima pampasan RM10,000.00 daripada plaintif. [12] Melalui Afidavit Jawapan defendan-defendan yang diikrarkan oleh Patmawathy a/p Subramaniam, defendan-defendan menegaskan bahawa – (i) UMW Holdings Berhad telah memindahmilik tanah tersebut kepada plaintif iaitu lapan ekar sebagai tapak penempatan bekas pekerja-pekerja ladang New Serendah Estate dan dua ekar lagi dijadikan tapak sekolah jenis kebangsaan Tamil. Plaintif telah berjanji untuk bertanggungjawab menjaga kepentingan pekerja-pekerja dan keluarga bekas pekerja estet. Hal perkara ini telah diterbitkan dalam laman sesawang UMW Holdings Berhad pada 8.3.2012. S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw (ii) Defendan-defendan selaku bekas pekerja estet mempunyai hak benefisial atas tanah tersebut dan berhak memasukkan kaveat persendirian. (iii) Defendan-defendan mempertikaikan kesahihan perjanjian usahasama yang tidak bertarikh, tanpa saksi dan tidak disetemkan. (iv) Defendan-defendan membuat carian SSM bagi plaintif dan Leegenda Housing Development Sdn Bhd yang telah mendedahkan fakta bahawa-a) Pengarah dalam plaintif selain deponen Rama Rao a/l Appalanadiu, adalah isteri Rama Rao bernama Vanitha a/p Suppiah dan anak-anak Rama Rao, Priya a/p Rama Rao dan Manoj Chandra a/l Rama Rao. b) Carian SSM bertarikh 17.9.2025 menzahirkan pemaju bagi projek Rumah Selangorku yang dicadangkan atas tanah tersebut, iaitu Leegenda Housing Development Sdn Bhd merupakan syarikat yang menjalankan perniagaan dalam bidang pegangan pelaburan dan bukannya pemaju hartanah. (v) Penemuan defendan-defendan terhadap fakta dalam perenggan (iv) di atas mencetuskan keraguan terhadap kesahan perjanjian usaha sama tersebut. S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw (vi) Cadangan memajukan tanah tersebut sebagai projek Rumah Selangorku bercanggah dengan tujuan pindahmilik tanah tersebut oleh UMW kepada plaintif sebagai pemegang taruh dalam membangunkan kawasan penempatan rumah kos rendah kepada bekas pekerja-pekerja New Serendah Estate. PERMOHONAN PLAINTIF [13] Melalui Saman Pemula yang disokong dengan Afidavit oleh Rama Rao a/l Appalanadiu selaku pengarah plaintif, plaintif memohon perintah-perintah yang berikut – (i) kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Defendan Pertama pada 09.11.2024 melalui Perserahan 00B62036/2024 ke atas hartanah tersebut adalah dimasukkan secara salah dan tanpa sebab yang munasabah. (ii) Suatu deklarasi bahawa kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan Kedua pada 09.11.2024 melalui No. Perserahan 00SD24694/2024 ke atas hartanah tersebut adalah dimasukkan secara salah dan tanpa sebab yang munasabah. (iii) Suatu perintah bahawa kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Defendan Pertama pada 09.11.2024 melalui No. Perserahan 00B62036/2024 ke atas hartanah tersebut dibatalkan dengan serta merta daripada dokumen hakmilik hartanah tersebut. S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw (iv) Suatu perintah bahawa kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan Kedua pada 09.11.2024 melalui No. Perserahan 00SD24694/2024 ke atas hartanah tersebut dibatalkan dengan serta merta daripada dokumen hakmilik hartanah tersebut. (v) Defendan-Defendan membayar gantirugi kepada Plaintif seperti yang ditaksirkan oleh Mahkamah Yang Mulia menurut Seksyen 329 Kanun Tanah Negara. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG [14] Seksyen 327 Kanun Tanah Negara memperuntukkan tentang penyingkiran kaveat persendirian – (1) Any person or body aggrieved by the existence of a private caveat may at any time apply to the Court for an order for its removal, and the Court (acting, if the circumstances so require, ex parte) may make such order on the application as it may think just. [15] Tafsiran ‘aggrieved body’ yang dirujuk dalam seksyen 327 KTN telah dijelaskan dalam kes Soon Seng Company Sdn Bhd v Toko Palayakat Jamal (M) Sdn Bhd [1996] 6 CLJ 397, iaitu – An aggrieved person is one whose legal right or interest in property is adversely affected by the wrongful act or conduct of another person or body. The plaintiff was an aggrieved person under s. 327(1) of the NLC as it was S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw obvious on the facts that the defendant's caveat would affect the plaintiff's legal right to the property. [16] Turut diputuskan dalam kes Soon Seng Company Sdn Bhd v Toko Palayakat Jamal (M) Sdn Bhd (supra) bahawa beban membuktikan kewujudan hak yang boleh dikaveatkan terletak di bahu orang yang memasukkan kaveat tersebut. ISU UNTUK DIPUTUSKAN [17] Isu utama untuk diputuskan adalah sama ada defendan-defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas tanah tersebut. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu: Sama ada defendan-defendan mempunyai kepentingan yang boleh dikaveatkan atas tanah tersebut. [18] Defendan-defendan dalam kes ini menegaskan bahawa mereka mempunyai kepentingan benefisial atas tanah tersebut. Seksyen 323 Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa – (1) The persons and bodies at whose instance a private caveat may be entered are: (a) any person or body claiming title to, or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to such title or interest; S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw (b) any person or body claiming to be beneficially entitled under any trust affecting any such land or interest; and (c) the guardian or next friend of any minor claiming to be entitled as mentioned in paragraph (b). [19] Mahkamah ini mendapati bahawa fakta berkenaan pindahmilik tanah tersebut daripada UMW kepada plaintif untuk satu tujuan iaitu membangunkan perumahan bagi seramai 137 bekas pekerja estet adalah diakui oleh pihak-pihak. [20] Namun demikian, plaintif telah membawa naratif pendirian yang ketara berbeza daripada persetujuan yang dicapai antara UMW dan plaintif sendiri berkenaan tujuan kegunaan tanah tersebut dan hubungannya dengan kepentingan defendan-defendan sebagai bekas pekerja estet yang tersenarai. [21] Plaintif menyatakan bahawa oleh kerana plaintif mempunyai obligasi untuk memajukan tanah tersebut dan memandangkan pindahmilik berdasarkan bayaran yang nominal, plaintif perlu mencari pemaju yang sanggup mengeluarkan dana bagi membangunkan tanah tersebut. [22] Mahkamah ini berpandangan bahawa tindakan plaintif melantik Leegenda Housing Development Sdn Bhd untuk memajukan tanah tersebut bagi projek Rumah Selangorku tersasar daripada tujuan tanah tersebut dipindahmilik oleh UMW berdasarkan alasan bahawa – S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw (i) Dokumen kontemporari menunjukkan tanah tersebut hendaklah dibangunkan hanya bagi satu tujuan tunggal iaitu perumahan bagi bekas pekerja-pekerja ladang. (ii) Pembangunan hendaklah dimulakan segera. Sebaliknya cadangan pembangunan Rumah Selangorku tertakluk kepada syarat-syarat tertentu dan mengambil masa. (iii) Pemaju yang dilantik bagi melaksanakan projek tersebut telah didedahkan oleh defendan-defendan sebagai bukan syarikat pemaju perumahan. (iv) Plaintif gagal menunjukkan sebarang terma persetujuan dengan UMW yang menzahirkan bahawa tanah tersebut boleh dimajukan sebagai projek Rumah Selangorku yang kelak akan dijual kepada pembeli-pembeli lain yang bukan bekas pekerja-pekerja estet atau pun keluarga mereka. [23] Pada hemat Mahkamah ini, defendan-defendan sebagai bekas pekerja estet secara nyata merupakan pihak yang mempunyai kepentingan benefisial atas tanah tersebut. Bahkan senario yang dinyatakan tersebut di atas akan memberi kesan terhadap kepentingan defendan-defendan dan hal ini memenuhi maksud defendan-defendan sebagai aggrieved person dan layak memasukkan kaveat persendirian atas tanah tersebut. [24] Selain itu terma syarat duluan dalam perjanjian usahasama menatijahkan kesan yang tidak memihak kepada defendan-defendan S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw sebagai bekas pekerja estet yang sememangnya diberi hak untuk menikmati kediaman di atas tanah tersebut kelak. [25] Mahkamah ini turut merujuk alegasi fakta yang dibangkitkan oleh pihak defendan-defendan berkenaan dengan penerangan oleh plaintif kepada defendan tentang pilihan untuk melepaskan hak dengan pampasan RM10,000.00 yang ketara berbeza dengan versi defendan-defendan selain pampasan pengambilan sebahagian tanah tersebut yang diterima oleh plaintif. [26] Jika tujuan pemberian tanah kepada plaintif dan terma syarat duluan yang berikut diperhalusi, jelas dan nyata kepentingan defendan-defendan berkemungkinan sekali terjejas akibat pilihan yang diberikan kepada bekas pekerja estet untuk sama ada membeli unit rumah atau menolak dengan dibayar RM10,000.00. Terma tersebut yang berkaitan adalah – 3A.2 Therefore, the commencement of this Agreement is subjected to the condition precedent as below – c) The Proprietor shall at its own costs and expenses entered into agreement(s) with each of the Ex-Estate Workers to determine the entitlement of the Ex-Estate Workers and the responsibility and liability of the Proprietor in fulfilling the conditions of providing them houses (137 Ex-Estate Workers Agreement). S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw [27] Mahkamah Rayuan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng @ Tan Tien Chi & Anor [1995] 1 MLRA 225 memutuskan bahawa dalam menentukan sama ada kaveat harus diketepikan, ujian yang terpakai adalah sama ada defendan telah menunjukkan persoalan serius untuk dibicarakan. Maka, defendan hanya perlu menerangkan kewujudan isu utama melibatkan fakta dan undang-undang yang memerlukan penentuan kehakiman. [28] Berdasarkan panduan dan ujian tersebut, pada hemat Mahkamah ini defendan-defendan yang mempunyai kepentingan benefisial atas tanah tersebut telah berjaya menunjukkan wujud persoalan serius yang mewajarkan ia dibicarakan. Justeru, menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa kemasukan kaveat persendirian adalah sah dan teratur menurut subseksyen 323(1)(b) KTN. KESIMPULAN [29] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini menolak Saman Pemula dengan kos RM4,000.00 tertakluk kepada alokator. Bertarikh pada 5 Februari 2026. Ditandatangani ………………………………………. Hazizah binti Kassim Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Keluarga (2) Shah Alam, Selangor S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw 1. Bagi Pihak Plaintif : V. Satchitanandan dan Adeline Loh Tetuan Preakas & Partners (Petaling Jaya, Selangor) 2. Bagi Pihak Defendan-defendan : Datuk Anandan P. Thatchanamoorthy dan Fatin Farzana bt Mohd Redzuan Tetuan Nazrin Nasir T. Anand & Co. (Kuala Kubu Bharu, Selangor) S/N bl7wnhVZvUuOg17yaE1jaw