Salmah Binti Ab Salam v Rosma Juliana Binti Deraman (CB-24NCvC-15-03/2022)

Kelulusan ini berkuatkuasa selama 2 (dua) tahun bermula dari tarikh surat ini. Sekiranya urusniaga tidak dilaksanakan dalam tempoh tersebut, maka kelulusan ini akan luput dan tidak berkuatkuasa lagi. [7] Seterusnya Pejabat Pengarah Tanah Dan Galian Pahang juga telah mengeluarkan surat pada tarikh yang sama 03.12.2014 untuk memberikan kebenaran kepada Salmah binti Ab Salam untuk membuat gadaian kedua kepada Affin Bank Berhad. [8] Di dalam affidavit Pemohon juga telah dinyatakan bahawa terdapat satu surat yang dikeluarkan oleh pihak peguam Pemohon bertarikh 24.05.2016 yang ditandakan sebagai ‘SAS-4’. Surat tersebut ialah daripada Responden kepada Pemohon mengenai persetujuan untuk melanjutkan tempoh matang perjanjian tersebut kepada

30.06.2016. Seterusnya pihak Pemohon telah melalui satu notis tuntutan bertarikh 25.02.2022 yang ditandakan sebagai ‘SAS-9’ telah meminta supaya Responden menandatangani borang kebenaran untuk memindah milik dan serta dokumen pengenalan Responden untuk tujuan urusan pindahmilik tersebut. [9] Pihak Responden dalam affidavit jawapannya menyatakan bahawa kelewatan peguamcara Pemohon untuk mengambil tindakan yang sewajarnya telah memprejudiskan Responden sebagai penjual. Ini adalah disebabkan beliau terpaksa meneruskan bayaran bulanan pinjaman yang sedia ada dengan Bank HSBC Amanah Malaysia Berhad sehingga hampir RM60,000.00 dalam tempoh tersebut iaitu daripada 01.04.2014 hingga 20.07.2016. Responden menafikan dakwaan Pemohon bahawa bayaran tebus hutang telah dibuat pada 04.07.2016 dengan nilaian RM220,000.00 sedangkan penyata hutang pertama yang dipohon oleh peguamcara Pemohon menunjukkan setakat 01.04.2014 nilaian hutang tersebut adalah RM260,542.26. [10] Eksibit ‘RJD-1’ iaitu surat bertarikh 22.07.2015 daripada Bank HSBC Amanah Malaysia Berhad yang menyatakan bahawa hutang yang perlu dibayar untuk penebusan ialah sebayan RM274,300.00. [11] Apa yang jelas daripada affidavit jawapan Responden ialah penekanan kepada kelewatan peguamcara Pemohon yang tidak sepatutnya membuat permohonan semula untuk mendaftar hakmilik tersebut yang terdapat di dalam eksibit ‘SAS-7’. Ini adalah disebabkan tempoh untuk jual beli itu telah dilanjutkan oleh pihak Responden sehingga 30.06.2016. [12] Pihak Responden menyatakan bahawa dalam kes ini beliau telah menjalankan tanggungjawab sebagai penjual dan telah menyerahkan dokumen-dokumen yang berkaitan kepada peguamcara Pemohon bagi melepaskan gadaian namun akibat daripada kecuaian peguamcara Pemohon ia telah mengakibatkan transaksi itu tidak dapat disempurnakan seperti yang dipersetujui. Kegagalan pihak peguamcara Pemohon itu telah menyebabkan Responden tidak boleh menjual tanah tersebut kepada pihak lain. Analisa Dan Dapatan [13] Berdasaran kepada fakta dan keterangan yang dideposkan oleh Pemohon dan Responden di dalam affidavit-affidavit yang difailkan serta penelitian kepada eksibit-eksibit yang dilampirkan mahkamah mendapati bahawa Pemohon dan Responden telah menandatangani satu perjanjian jual beli yang melibatkan harta HS (D) 18096, PT 15017 Bandar Temerloh Daerah Temerloh Negeri Pahang Darul Makmur yang beralamat di No. 7 Jalan Cempaka Jaya Off Jalan Pak Sako, 28000 Temerloh, Pahang Darul Makmur. [14] Harga yang dipersetujui adalah RM300,000.00. Pemohon telahpun membayar deposit sebanyak RM50,000.00. Pemohon telah membuat permohonan untuk mendapatkan pembiayaan daripada bank bagi menjelaskan baki bayaran yang kena dibayar kepada pihak Responden. Keterangan juga menunjukkan bahawa hartanah tersebut telahpun terlibat dalam perjanjian dengan bank. Ini telah menyebabkan permohonan perlu dikemukakan kepada Pejabat Tanah bagi kebenaran untuk membuat cagaran kali kedua bagi tanah tersebut. Ini bagi membolehkan pihak bank yang memberikan kemudahan pinjaman kepada Pemohon iaitu pembeli menguruskan pinjaman tersebut. [15] Keterangan juga menunjukkan bahawa Pemohon telahpun memperolehi kebenaran daripada Pejabat Tanah untuk membuat cagaran kali kedua. Pada masa yang sama pihak Responden iaitu penjual juga telah membuat akujanji bagi menjelaskan kembali pembayaran baki kepada pihak bank di mana beliau memperolehi pinjaman tersebut yang telah menjadikan hartanah tersebut dipegang gadai oleh bank yang berkenaan. Ia juga menunjukkan bahawa bayaran penebusan perlu dibayar kepada bank di mana Responden telah membuat pinjaman bagi membolehkan hartanah tersebut dicagarkan kepada bank yang memberi pembiayaan kepada pembeli iaitu Pemohon dalam kes ini. [16] Walau bagaimanapun urusan untuk menyelesaikan urusniaga tersebut telah tidak dapat dilaksanakan setelah berlaku keingkaran dan kegagalan oleh pihak Responden bagi memberikan dokumen-dokumen peribadi dan menandatangani dokumen-dokumen yang berkaitan bagi membolehkan urus niaga tersebut dimuktamadkan. Ini telah menyebabkan hartanah tersebut masih tidak dapat dipindahkan kepada pihak Pemohon. Keterangan juga menunjukkan bahawa bayaran penebusan telahpun dibuat oleh bank Pemohon dan Responden telah membuat akujanji untuk mengembalikan wang tersebut kepada bank beliau sekiranya pemindahan hakmilik dan urusan gadaian kepada pihak bank beliau tidak dapat disempurnakan. [17] Ini menunjukkan bahawa kontrak di antara Pemohon dan Responden telah wujud. Bayaran yang sepatutnya telahpun dilaksanakan. Adalah suatu yang munasabah setelah pembayaran-pembayaran tersebut diselesaikan maka pihak Pemohon iaitu pembeli mempunyai pengharapan bahawa hakmilik tanah tersebut akan dipindahkan kepada beliau. Ini adalah disebabkan segala terma-terma perjanjian telahpun dilaksanakan oleh Pemohon. Apa yang lebih utama adalah kesemua pembayaran tersebut telah diselesaikan dengan sewajarnya oleh Pemohon kepada Responden. Keseriusan Pemohon dapat dilihat melalui tindakan beliau mendapatkan pinjaman perumahan bagi melunaskan baki harga belian yang telah dipersetujui dengan pihak Responden. [18] Setelah meneliti affidavit jawapan Responden adalah jelas menunjukkan bahawa Responden tidak berpuas hati disebabkan kelewatan pihak Peguamcara Pemohon untuk menguruskan dokumen-dokumen yang pada kaca mata Responden adalah satu kelewatan yang disengajakan. Kelewatan tersebut telah menyebabkan beliau terpaksa meneruskan bayaran ansuran kepada bank beliau berkaitan dengan hartanah tersebut. Ia telah menimbulkan kerugian yang ditanggung oleh pihak Responden. [19] Persoalannya ialah adakah Responden boleh menjadikan alasan bahawa kelewatan tersebut telah merugikan beliau sebgai asas kepada keengganan atau keingkaran beliau bagi melaksanakan terma-terma perjanjian yang telah dipersetujui oleh Pemohon dan Responden? Apakah ia mewajarkan tindakan Responden untuk tidak memberikan kerjasama dalam menguruskan dokumen-dokumen pindahmilik dan memberikan maklumat peribadi kepada Pemohon ataupun peguamnya bagi membolehkah pindahmilik dilaksanakan sejajar dengan terma-terma yang dinyatakan di dalam perjanjian tersebut. [20] Mahkamah berpendapat bahawa kerugian yang ditanggung oleh pihak Responden dalam kes ini tidak boleh dikaitkan dengan terma-terma perjanjian Pemohon dan Responden. Apabila pihak Pemohon dan Responden telah menunaikan segala terma-terma di dalam perjanjian tersebut dan tiada mana-mana pihak yang mengutarakan niat untuk membatalkan perjanjian tersebut maka sewajarnya terma-terma dalam perjanjian tersebut dikuatkuasakan sehinggalah ianya dimuktamadkan. [21] Dalam konteks kes ini perjanjian itu dimuktamadkan adalah setelah adanya pindahmilik yang dilakukan oleh Responden kepada Pemohon sebagai hasil akhir kepada perjanjian tersebut. Pada masa yang sama mahkamah perlu melihat sama ada Responden mempunyai alasan yang wajar untuk tidak meneruskan urusan pindahmilik tersebut. Ini mungkin berlaku sekiranya dapat ditunjukkan bahawa terdapatnya frod di dalam perjanjian tersebut atau pihak Pemohon telah tidak mematuhi terma-terma perjanjian tersebut. Misalnya masa yang dipersetujui tidak dipatuhi. Sebaliknya di dalam kes ini tempoh masa telah dipersetujui untuk dilanjutkan oleh pihak Responden atas permohonan Pemohon. Hal ini penting dalam kes ini disebabkan perjanjian telah ditandatangani pada tahun 2014 dan di perenggan 17 perjanjian tersebut dinyatakan bahawa masa adalah merupakan intipati perjanjian. [22] Namun apa yang menarik dalam kes ini tiada fasal yang khas berkenaan dengan bilakah tempoh masa kontrak ini diselesaikan dan dimuktamadkan. Ia adalah penting disebabkan perjanjian ditandatangani pada tahun 2014 dan pinjaman bank telah diluluskan pada 26.02.2014 dan hanya ditandatangani oleh pihak Pemohon dan bank beliau pada 22.03.2016. Namun pihak Responden telah bersetuju untuk melanjutkan tempoh memuktamadkan perjanjian tersebut kepada 30.06.2016 melalui surat beliau kepada Pemohon bertarikh 24.05.2016 di eksibit ‘SAS-4’. [23] Oleh yang demikian tiada sebarang isu berkenaan dengan masa menjadi intipati kepada kontrak dalam kes ini. Ini adalah disebabkan dalam tempoh 2014 sehingga 2016 tiada sebarang bantahan ditimbulkan oleh pihak Responden malahan bersetuju untuk tempoh tersebut dilanjutkan sehingga membolehkan perjanjian kemudahan pembiayaan diberikan kepada Pemohon oleh bank yang berkaitan. [24] Pada masa yang sama berdasarkan kepada affidavit-affidavit yang dikemukakan adalah jelas bahawa kegagalan untuk menyelesaikan kontrak ini adalah disebabkan daripada kegagalan penjual untuk memastikan bahawa dokumen-dokumen yang berkaitan disediakan untuk urusan pindahmilik. Dalam konteks ini mahkamah merujuk kepada Fasal 12 perjanjian tersebut yang menyatakan seperti berikut: KEINGKARAN PENJUAL Jika penjual berbuat apa-apa keingkaran syarat-syarat dan peruntukan-peruntukan perjanjian ini ataupun Penjual gagal/enggan untuk menyempurnakan urusan jualbeli tanah tersebut oleh kerana apa-apa sebab sekalipun, Pembeli berhak menuntut pelaksanaan spesifik terhadap Penjual dan segala kos dan perbelanjaan yang dikeluarkan oleh Pembeli berkaitan dengannya hendaklah ditanggung oleh Penjual. [25] Oleh itu di bawah seksyen 11 Akta Pelaksanaan Spefisik 1950 Pemohon boleh membuat permohonan untuk melaksanakan perjanjian yang telah dimeterai di antara Pemohon dan Responden. Seksyen 11 Akta Pelaksanaan Spesifik 1950 menyatakan seperti berikut: 11 Kes yang baginya pelaksanaan spesifik boleh dikuatkuasakan

(a) apabila perbuatan yang dipersetujui dilakukan itu bagi pelaksanaan secara keseluruhannya atau sebahagiannya, sesuatu amanah; A memegang beberapa stok sebagai amanah untuk B. A secara salah melupuskan stok itu. Undang- undang mewujudkan suatu kewajipan ke atas A untuk memulangkan kuantiti stok yang sama kepada B, dan B boleh menguatkuasakan pelaksanaan spesifik kewajipan ini.

(b) apabila tiada standard yang wujud bagi menentukan kerosakan sebenar yang disebabkan oleh ketidaklaksanaan perbuatan yang dipersetujui supaya dilakukan; A bersetuju membeli, dan B bersetuju menjual, suatu gambar yang dilukis oleh seorang pelukis yang telah mati dan dua buah pasu yang luarbiasa dari negeri China. A boleh memaksa B secara spesifik untuk melaksanakan kontrak ini, kerana tiada standard untuk menentukan kerosakan sebenar yang disebabkan oleh ketidaklaksanaannya.

(c) apabila perbuatan yang dipersetujui supaya dilakukan adalah sedemikian yang pampasan kewangan bagi ketidaklaksanaannya tidak dapat memberikan relief yang memadai; atau

(a) A berkontrak dengan B untuk menjual kepada B sebuah rumah dengan harga RM1,000. B berhak kepada suatu dekri yang mengarahkan A supaya memindahhak rumah itu kepadanya, dan dia membayar wang pembelian itu.

(b) Sebagai balasan bagi pelepasan daripada kewajipan tertentu yang dikenakan ke atasnya oleh Akta pemerbadanannya, suatu syarikat kereta api berkontrak dengan Z untuk membuat suatu pintu gerbang melalui landasan kereta api syarikat itu untuk menyambungkan tanah Z yang terdapat perkhidmatan kereta api itu, untuk membina suatu jalan di antara beberapa tempat tertentu, untuk membayar jumlah wang tahunan yang tertentu bagi penyenggaraan jalan ini, dan juga untuk membina suatu jalan tepi dan dermaga sebagaimana yang ditetapkan dalam kontrak. Z berhak untuk menguatkuasakan kontrak ini secara spesifik kerana kepentingannya dalam pelaksanaan kontrak ini tidak dapat diberi pampasan yang mencukupi dengan wang; dan mahkamah boleh melantik seseorang yang sesuai untuk mengawasi pembinaan pintu gerbang, jalan, jalan tepi dan dermaga itu.

(c) A berkontrak untuk menjual, dan B berkontrak untuk membeli, bilangan tertentu syer kereta api yang berperihalan tertentu. A enggan menyempurnakan jualan itu. B boleh memaksa A secara spesifik untuk melaksanakan perjanjian ini, kerana syer itu terhad bilangannya dan tidak selalu ada dalam pasaran, dan milikannya membawa bersamanya status seorang pemegang syer, yang tidak boleh diperoleh selainnya.

(d) A berkontrak dengan B untuk melukis sekeping gambar untuk B, yang bersetuju untuk membayar A sebanyak RM1,000. Gambar itu dilukiskan. B berhak supaya gambar itu dihantarserahkan kepadanya atas bayaran atau tender sebanyak RM1,000 itu.

(d) apabila berkemungkinan bahawa pampasan kewangan tidak boleh didapati bagi ketidaklaksanaan perbuatan yang dipersetujui untuk dilakukan itu. A memindahkan tanpa pengendorsan, tetapi dengan balasan berharga, suatu nota janji hutang kepada B. A menjadi tidak solven, dan C dilantik menjadi pemegang serah haknya. B boleh memaksa C supaya mengendorskan nota itu, kerana C telah menggantikan liabiliti A dan suatu dekri bagi pampasan kewangan kerana tidak mengendorskan nota itu akan menjadi sia-sia.