Sandrakala A/P Sandasagran v LIM Swee Siang (NA-24NCvC-278-06/2023)

LIM SWEE SIANG

PEJABAT DAERAH DAN TANAH JEMPOL, NEGERI SEMBILAN …RESPONDEN-RESPONDEN DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SEREMBAN DALAM NEGERI SEMBILAN DARUL KHUSUS, MALAYSIA SAMAN PEMULA NO.: NA-24NCVC-278-06/2023 Dalam Perkara Mengenai Seksyen 326 Kanun Tanah Negara 1965 DAN Dalam Perkara Hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik 14/03/2024 15:41:54 NA-24NCvC-278-06/2023 Kand. 34 S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 2 GM 3073, Lot 1430 Mukim Serting Ulu, Daerah Jempol, Negeri Sembilan DAN Dalam Perkara mengenai Perjanjian Jual Beli Tanah bertarikh 18.06.2021 antara Lim Swee Siang, Lim Swee Jiat, Lim Swee Yang dan Sandrakala A/P Sandasagran. DI ANTARA SANDRAKALA A/P SANDASAGRAN (NO. K/P: 880911-05-5490) …Pemohon DAN 1. LIM SWEE SIANG

PEJABAT DAERAH DAN TANAH JEMPOL, NEGERI SEMBILAN …Responden-Responden S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 3 ALASAN PENGHAKIMAN

Di dalam kes ini Perayu / Pemohon telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 12/01/2024 (Lampiran - 25) terhadap keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini pada 20/12/2023 di mana Mahkamah ini telah memutuskan untuk menolak Saman Pemula Terpinda Perayu / Pemohon di bawah Lampiran - 5 dengan kos. Selanjutnya, Mahkamah juga telah memutuskan bahawa kos Saman Pemula ini adalah sebanyak RM1,500.00 dan ianya mesti dibayar oleh Perayu / Pemohon kepada Responden / Responden Pertama dalam tindakan ini tertakluk kepada bayaran fi alokatur.

Oleh itu Notis Rayuan yang difailkan oleh Perayu / Pemohon dalam kes ini adalah terhadap keseluruhan keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini bertarikh pada 20/12/2023 tersebut. Saman Pemula Terpinda Pemohon / Perayu (Lampiran - 5)

Di dalam Lampiran - 5, Perayu / Pemohon memohon di bawah Seksyen 326 Kanun Tanah Negara untuk mendapatkan perintah-perintah seperti berikut:- S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 4

Bahawa pemohon diberi kebenaran untuk memanjangkan tempoh kaveat persendirian yang telah dimasukkan pada 5 Januari 2022 melalui Nombor Perserahan: 4/2022 dalam hartanah yang dipegang di bawah hakmilik GM 3073, Lot 1430 Mukim Serting Ulu, Daerah Jempol, Negeri Sembilan (‘Hartanah Tersebut’).

(ii) Bahawa Pemohon dan Responden Pertama meneruskan dengan transaksi Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/01/2022 tersebut;

(iii) Satu deklarasi bahawa suatu hubungan kontrak adalah terjalin dan dicapai di antara Pemohon dan Responden Pertama, di mana Responden Pertama telah bersetuju untuk menjual Hartanah Tersebut kepada Pemohon dengan harga belian berjumlah RM648,000.00.

(iv) Suatu perintah untuk perlaksanaan spesifik supaya Responden Pertama akan meneruskan dengan Perjanjian Jual Beli dengan pemohon.

Responden Pertama dikehendaki untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli bagi Hartanah tersebut, Borang Pindahmilik (Borang 14A) serta segala dokumen-dokumen yang berkenaan dalam tempoh S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 5 masa 7 hari dari tarikh penyerahan dokumen-dokumen tersebut;

(vi) Jika Responden Pertama gagal menandatangani Perjanjian Jual Beli bagi Hartanah tersebut, Borang Pindahmilik (Borang 14A) serta segala dokumen-dokumen yang berkenaan dalam tempoh 7 hari dari tarikh penyerahan dokumen-dokumen tersebut, maka Timbalan Pendaftar dan / atau Penolong Kanan Pendaftar diberi kuasa untuk menandatangani dokumen-dokumen tersebut bagi pihak Responden Pertama;

(vii) Pemohon diberi kebebasan untuk memohon semula kepada Mahkamah Yang Mulia ini untuk melaksanakan perintah-perintah selanjutnya jika diperlukan;

(viii) Bahawa Responden Pertama akan menanggung segala kos dan fi sekiranya Cadangan Pemotongan Persendirian (Removal) yang dimasukkan pada 5.01.2023 melalui No. Perserahan: 4/2022 di bawah hakmilik GM 3073, Lot 1430 Mukim Serting Ulu. Daerah Jempol, Negeri Sembilan dibatalkan; S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 6

(ix) Kos dan fi pemfailan tindakan ini ditanggung oleh Responden Pertama; dan

Apa jua perintah dan / atau relif yang Mahkamah Yang Mulia ini fikir suai manfaat.

Saman Pemula Terpinda Perayu / Pemohon ini (Lampiran - 5) telah disokong oleh Afidavit Sokongan Terpinda yang diikrarkan oleh Perayu / Pemohon sendiri di dalam kes ini iaitu Sandrakala a/p Sandasagran yang bertarikh pada 5.07.2023 (Lampiran - 6). Alasan-Alasan Permohonan

Di antara alasan-alasan yang telah diberikan oleh Perayu / Pemohon di dalam afidavit sokongannya (Lampiran - 6) untuk menyokong Saman Pemula Terpinda ini (Lampiran - 5) adalah seperti berikut:-

Bahawa Responden Pertama telah memasukkan permohonan memotong kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Pemohon yang telah didaftarkan pada 5.01.2022 melalui No. Perserahan 4/2022 bagi hakmilik yang dipegang di bawah GM 3073, Lot 1430 Mukim Serting Ulu, Daerah Jempol, Negeri Sembilan; dan S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 7

(ii) Lain-lain alasan sepertimana yang terkandung di dalam afidavit sokongan Sandrakala a/p Sandrasagran yang diikrarkan dan difailkan bersama di sini. Ringkasan Fakta Kes

Di dalam kes ini berdasarkan kepada Afidavit Sokongan Terpinda Pemohon, Sandrakala a/p Sandasagran yang telah diikrarkan pada 5.07.2023 (Lampiran - 6) dan Afidavit Jawapan Responden Pertama yang telah diikrarkan oleh Lim Swee Siang bertarikh pada 9.08.2023 (Lampiran - 7), Mahkamah telah mendapati fakta-fakta seperti berikut:-

Pada kesemua masa yang material, atas permintaan Pemohon, Responden Pertama dan Pemohon telah memasuki Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/01/2021 (“Perjanjian Jual Beli tersebut”) di mana Responden Pertama sebagai pihak penjual telah bersetuju untuk menjual Hartanah tersebut kepada Pemohon sebagai pihak pembeli untuk harga belian berjumlah sebanyak RM648,000-00. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 8

Di bawah klausa 2 Perjanjian Jual Beli tersebut, Baki Harga Belian berjumlah RM583,200-00 hendaklah dibayar oleh pihak Pemohon sebelum / pada Tarikh Penyelesaian, 25/05/2021. Pihak Pemohon gagal untuk menyelesaikan Baki Harga Belian tersebut pada Tarikh Penyelesaian dan pihak Responden Pertama memberikan lanjutan sebanyak 30 hari daripada Tarikh Penyelesaian untuk Baki Harga Belian tersebut dibayar oleh Pemohon sehingga Tarikh Lanjutan Penyelesaian, 25/06/2021.

Klausa 10 Perjanjian Jual Beli Tersebut menyatakan bahawa pihak Pemohon hendaklah membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (RGPT) (bersamaan dengan 3% daripada harga belian) kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) pada 18/03/2021 iaitu 60 hari selepas tarikh Perjanjian Jual Beli Tersebut. Pihak Pemohon yang bertanggungjawab untuk melunaskan kewajipan di bawah Perjanjian Jual Beli Tersebut telah enggan, ingkar, gagal dan/ atau cuai untuk membayar Baki Harga Belian tersebut dan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RGPT) pada tarikh yang ditetapkan. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 9

Responden Pertama melalui peguamcaranya telah berulangkali mengingatkan pihak Pemohon berkenaan kewajipan-kewajipan tersebut dengan menghantarserah surat-surat bertarikh 18/01/2021, 08/02/2021, 24/02/2021, 04/03/2021, 10/03/2021, 19/03/2021, 29/03/2021, 05/04/2021 dan 12/04/2021 pada tarikh-tarikh tersebut kepada pihak Pemohon namun pihak Pemohon masih enggan, ingkar, gagal dan/ atau cuai dalam melaksanakan kewajipan-kewajipan tersebut.

Pihak Pemohon yang hanya memberikan maklum balas kepada Responden Pertama pada 13/09/2021 iaitu hampir tiga (3) bulan selepas Tarikh Lanjutan Penyelesaian tersebut melalui peguamcaranya mendakwa telah mendapatkan pinjaman daripada pihak AGRO Bank dan meminta untuk lanjutan dan / atau sambungan diberikan untuk keesahan Perjanjian Jual Beli Tersebut. Pemohon juga ingin membuat sebahagian pembayaran Baki Harga Belian sebanyak RM50,000-00 oleh sebab pinjaman AGRO Bank tersebut akan mengambil masa untuk diproses. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 10

Responden Pertama melalui peguamcaranya telah bersetuju untuk melanjutkan keesahan Perjanjian Jual Beli Tersebut dengan syarat pembayaran RM50,000-00 harus dilaksanakan sebelum / pada 15/10/2021 dan jumlah wang tersebut akan dilucuthakkan (“forfeit”) sekiranya Perjanjian Jual Beli Tersebut ditamatkan dan meminta untuk pihak Pemohon memajukan dan melampirkan Surat Tawaran Pinjaman daripada AGRO Bank tersebut dan juga resit pembayaran Cukai Keuntungan Harta Tanah (RGPT) sebagai bukti pembayaran sebelum / pada 15/10/2021.

Responden Pertama hanya menerima jumlah RM50,000-00 tersebut sahaja pada 15/10/2021. Responden Pertama juga mendapat maklumat bahawa pihak Pemohon mendapatkan pinjaman sebanayak RM260,000-00 daripada Public Bank Berhad dan bukan AGRO Bank hanya setelah dimaklumkan oleh Tetuan Lee Boon Peng & Co yang mewakili Public Bank Berhad melalui surat bertarikh 09/11/2021 yang meminta daripada pihak Responden Pertama dokumen-dokumen yang berkenaan. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 11

Seterusnya, Pemohon melalui peguamcaranya berhasrat untuk keesahan Perjanjian Jual Beli tersebut dilanjutkan dan / atau disambung sehingga penyelesaian kesemua transaksi-transaksi dan hendak membuat sebahagian pembayaran untuk Baki Harga Belian sebanyak RM70,000-00 pada 29/11/2021 dan juga meminta tempoh masa sehingga hujung tahun 2021 untuk menyelesaikan jumlah perbezaan (“differential sum”) sebanyak RM203,200-00.

Responden Pertama melalui peguamcaranya bersetuju untuk melanjutkan tarikh penyelesaian Perjanjian Jual Beli tersebut sehingga 31/01/2022 sekiranya pihak Pemohon membayar sebahagian pembayaran Baki Harga Belian sebanyak RM70,000.00 tersebut pada 06/12/2021 (di mana jumlah wang tersebut akan dilucuthakkan (“forfeit”) sekiranya Perjanjian Jual Beli Tersebut ditamatkan), membayar caj faedah pembayaran lewat sebanyak RM30,041.25 setakat 31/12/2021, membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (RGPT) tersebut dan membayar baki jumlah perbezaan sebanyak RM183,760.00 sebelum / pada 31/12/2021. Namun, Pemohon hanya membuat pembayaran S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 12 RM70,000.00 tersebut sahaja pada 06/12/2021 dan enggan, ingkar, gagal dan/ atau cuai untuk memenuhi syarat-syarat lain.

Responden Pertama telah dimaklumkan bahawa pihak Pemohon telah mendepositkan jumlah wang sebanyak RM19,440-00 kepada peguamcara Pemohon untuk tujuan pembayaran Cukai Keuntungan Harta Tanah (RGPT) tersebut namun pembayaran cukai tersebut masih belum dibuat dan pihak Pemohon melalui peguamcaranya juga memohon untuk lanjutan tempoh satu (1) bulan untuk pembayaran baki jumlah perbezaan sebanyak RM183,760.00 tersebut.

Responden Pertama melalui peguamcaranya telah membalas kepada pihak Pemohon dengan menuntut pihak Pemohon memajukan resit pembayaran cukai tersebut dengan kadar segera, menuntut pihak Pemohon membayar caj faedah pembayaran lewat sebanyak RM30,041-25 tersebut dan juga keseluruhan Baki Harga Belian berjumlah RM443,760-00 (baki jumlah perbezaan sebanyak RM183,760-00 tambah (+) jumlah pinjaman Public Bank Berhad sebanyak RM260,000-00) dibayar selewat-lewatnya pada 31/01/2022. Namun, pihak Pemohon S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 13 enggan, ingkar, gagal dan / atau cuai untuk memenuhi syarat-syarat dan tuntutan tersebut.

Responden Pertama juga melalui surat bertarikh 11/05/2022 meminta dan mengingatkan Pihak Pemohon dalam tempoh lima

hari dari tarikh surat tersebut untuk membayar caj faedah pembayaran lewat sebanyak RM42,224-05 tersebut setakat 31/05/2022 dan membayar keseluruhan Baki Harga Belian berjumlah RM443,760-00. Pihak Pemohon sebaliknya telah memohon untuk caj faedah pembayaran lewat yang ditanggung sepanjang tahun 2021 untuk dikecualikan.

Responden Pertama telah membalas melalui surat bertarikh 27/05/2022 bahawa Responden Pertama tidak bersetuju dengan pengecualian caj faedah pembayaran lewat tersebut dan meminta untuk pihak Pemohon membuat pembayaran-pembayaran dan memajukan dokumen-dokumen yang berkaitan selewat-lewatnya pada 31/05/2022 dan menyatakan bahawa surat bertarikh 27/05/2022 ini merupakan notis akhir dan jika pihak Pemohon gagal untuk memperbetulkan kemungkiran-kemungkiran kewajipan di bawah Perjanjian Jual Beli Tersebut, S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 14 pihak Pemohon akan dianggap telah membatalkan / menolak / menafikan (“repudiate”) Perjanjian Jual Beli tersebut.

Pemohon pada 01/12/2022 (6 bulan selepas tarikh akhir Pemohon wajib memperbetulkan kemungkiran-kemungkiran kewajipan di bawah Perjanjian Jual Beli Tersebut (31/05/2022)) melalui peguamcaranya telah menyerahkan cek berjumlah sebanyak RM183,760-00 namun pihak Responden Pertama melalui peguamcaranya telah memulangkan cek tersebut pada 05/12/2022 disebabkan pihak Pemohon tidak mematuhi tarikh akhir pembayaran yang telah ditetapkan dan enggan, ingkar, gagal dan/ atau cuai untuk membayar baki Harga Belian tersebut. Pihak Responden Pertama telah memberikan banyak lanjutan masa untuk pihak Pemohon menyelesaikan kewajipan-kewajipan mereka atas permintaan mereka sendiri namun Pemohon berulang kali menangguh dan melengahkan tanggungjawab mereka dalam memenuhi kewajipan-kewajipan tersebut dan tangguhan-tangguhan yang dibuat adalah tidak wajar, lama dan merugikan pihak Responden Pertama. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 15

Responden Pertama telah memberikan pelbagai peluang lanjutan masa untuk menyelesaikan keseluruhan Baki Harga Belian seperti berikut:-

Lanjutan sebanyak 30 hari daripada Tarikh Penyelesaian sehingga Tarikh Lanjutan Penyelesaian, 25/06/2021;

Lanjutan daripada Tarikh Lanjutan Penyelesaian, 25/06/2021 sehingga tarikh 15/10/2021;

Lanjutan daripada tarikh 15/10/2021 sehingga tarikh 31/01/2022; dan

Lanjutan daripada tarikh 31/01/2022 sehingga tarikh 31/05/2022; di mana tempoh sebanyak empat (4) kali lanjutan dan 341 hari telah diberikan.

Pemohon tidak dan gagal menggunakan dan memanfaatkan peluang-peluang lanjutan masa di atas yang diberikan oleh Responden Pertama sebagai Penjual atas permintaan Pemohon sendiri untuk menyelesaikan baki harga belian berkenaan. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 16

Oleh itu, tindakan pihak Pemohon yang tidak mematuhi notis akhir dan kegagalan untuk memperbetulkan kemungkiran-kemungkiran kewajipan tersebut dalam jangka masa yang ditetapkan iaitu pada 31/05/2022 telah membatalkan / menolak / menafikan (“repudiate”) Perjanjian Jual Beli Tersebut.

Pemohon telah memasukkan kaveat persendirian (No. Perserahan 4/2022) terhadap Hartanah tersebut yang telah didaftarkan pada 05/01/2022. Responden Pertama setelah sedar tentang kewujudan kaveat persendirian tersebut telah membuat permohonan untuk membatalkan dan / atau menarik balik kaveat persendirian yang telah dimasukkan oleh Pemohon terhadap Hartanah tersebut dan permohonan tersebut telah diserahkan dan didaftarkan pada 5 Januari 2023 melalui No. Perserahan 21/2023. Notis Berkenaan dengan Cadangan Hendak Memotong Kaveat (Borang 19C) bartarikh 13/04/2023 telah disampaikan kepada Pemohon pada 17/04/2023 dan tempoh dua (2) bulan yang diperuntukkan dalam notis tersebut adalah dari tarikh penyampaian notis tersebut, 17/04/2023 sehingga tarikh 17/06/2023 (Rujuk Ekshibit A, Afidavit Jawapan Responden Kedua) dan tempoh tersebut telah pun berakhir. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 17

Responden Pertama melalui peguamcaranya telah dimaklumkan oleh Pejabat Daerah dan Tanah Jempol, Negeri Sembilan melalui surat bertarikh 04/07/2021 bahawa catatan kaveat persendirian atas Hartanah Tersebut melalui No. Perserahan 4/2022 telah dikemaskini dan sudah tiada dalam rekod. Responden Pertama melalui peguamcaranya telah membuat Carian Persendirian pada 3/8/2023 di mana Catatan Carian Persendirian tersebut tidak mempunyai sebarang rekod kaveat persendirian (No. Perserahan 4/2022) yang telah dimasukkan oleh Pemohon. Analisis Mahkamah Kedudukan Undang-Undang berkenaan perlanjutan kaveat persendirian

Undang-Undang berkenaan perlanjutan kaveat diperuntukkan di bawah Seksyen 326 Kanun Tanah Negara. Menurut Seksyen 326

Kanun Tanah Negara, ianya memperuntukkan seperti berikut:- Pemotongan kaveat-kaveat sendirian oleh Pendaftar

Mana-mana orang atau badan tanah atau kepentingan siapa adalah terikat oleh kaveat persendirian boleh pada bila-bila masa memohon dalam Borang 19H kepada Pendaftar untuk pemotongannya, dan permohonan tersebut hendaklah disertai dengan fee yang ditetapkan. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 18

Apabila menerima sesuatu permohonan untuk pemotongan di bawah Seksyen ini, Pendaftar hendaklah:

menyampaikan kepada orang atau badan atas permintaan siapa kaveat itu telah dimasukkan, suatu notis pemotongan yang dicadangkan dalam Borang 19C; dan

membuat pengendorsan di atas dokumen hakmilik daftaran bahawa notis dalam Borang 19C telah disampaikan kepada orang atau badan atas permintaan siapa kaveat itu telah dimasukkan dan tarikh penyampaian tersebut, dan hendaklah menandatangani dan memeterai pengendorsan itu. (1AA) Walau apa pun seksyen 431, penyampaian notis dalam Borang 19C boleh dikuatkuasakan melalui transmisi faksimili kepada orang atau badan atas permintaan siapa kaveat itu dimasukkan dan ia hendaklah disifatkan sebagai telah disampaikan dengan sewajarnya jika terdapat akuan penerimaan melalui kaedah elektronik atau kaedah lain yang menyatakan bahawa notis itu telah diterima oleh orang atau badan tersebut.

Dalam kes di mana suatu notis pemotongan yang dicadangkan dalam Borang 19C telah disampaikan di bawah subseksyen (1A), kaveat itu hendaklah luput dan tidak ada kuat kuasa apabila habis tempoh dua bulan yang dinyatakan dalam notis itu melainkan sebelum habis tempoh itu suatu perintah Mahkamah yang memanjangkan tempoh yang diperuntukkan dalam notis tersebut hendaklah disampaikan kepada Pendaftar. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 19

Mahkamah boleh, atas permohonan mana-mana orang atau badan kepada suatu siapa suatu notis tersebut telah disampaikan di bawah Subseksyen (1A) (dan bertindak, jika keadaan-keadaan memerlukan demikian, ex parte), dari masa ke semasa melanjutkan tempoh dua bulan tersebut; dan Pendaftar, apabila disampaikan dengan sempurna suatu Perintah Mahkamah di bawah subseksyen ini, hendaklah membuat suatu pengendorsan di atas dokumen hakmilik daftaran tentang tarikh penyampaian kepadanya perintah itu dan tempoh lanjutan, dan hendaklah menandatangani dan memeterai pengendorsan itu.

Pendaftar hendaklah memotong mana-mana kaveat menurut seksyen ini dengan membatalkan pemasukan kaveat itu di atas dokumen hakmilik daftaran, dan mencatatkan di atasnya sebab untuk pembatalan itu dan tarikh baginya.

Tiap-tiap pembatalan di bawah subseksyen (3) hendaklah ditandatangani dan dimeteraikan. Isu Pertama: Samada Kaveat Persendirian tersebut telah luput dan Mahkamah mempunyai kuasa untuk menghidupkan semula atau memperbaharui kaveat yang telah luput atau pun dibatalkan

Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa bahawa Kaveat Persendirian tersebut telah luput dan Mahkamah tidak S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 20 mempunyai kuasa untuk menghidupkan semula atau pun untuk memperbaharui semula kaveat yang telah luput atau pun yang telah dibatalkan kerana peluputan / pembatalannya adalah muktamad dan ianya tidak dapat ditarik balik (“irrevocable”).

Mahkamah mendapati bahawa kaveat persendirian tersebut telah luput memandangkan pihak Pemohon telah gagal untuk mendapatkan Perintah Mahkamah bagi memanjangkan atau pun untuk melanjutkan tempoh yang diperuntukkan di dalam Notis Berkenaan dengan Cadangan Hendak Memotong Kaveat bertarikh 13.04.2023 (Borang 19C yang dikeluarkan di bawah Seksyen 326 Kanun Tanah Negara) yang dengan jelas telah menyatakan bahawa jangka masa atau pun tempoh masa untuk kaveat persendirian tersebut berkuatkuasa yang ditetapkan adalah untuk tempoh selama dua (2) bulan daripada tarikh penyampaian Notis tersebut. Fakta atau pun keterangan ini telah dibuktikan melalui Ekshibit “A” yang terdapat di dalam Afidavit Jawapan Responden Kedua (Lampiran - 11) dan juga Ekshibit “S- 9” yang terdapat dalam Afidavit Sokongan Terpinda Pemohon (Lampiran - 6) yang telah difailkan di dalam kes atau tindakan ini. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 21

Di dalam kes ini, Borang 19C yang bertarikh 13.04.2023 tersebut telah disampaikan kepada Pemohon pada 17.04.2023 sepertimana yang yang dinyatakan di dalam Perenggan 7 Afidavit Jawapan Responden Kedua (Lampiran - 11) dan dibuktikan melalui “Bukti Penyampaian” kepada Pemohon (Ekshibit “A”) dan Pemohon telah mengakui pernyataan dan keterangan tersebut sepertimana yang dinyatakan di dalam Perenggan 7 Afidavit Balasan Kedua Pemohon (Lampiran - 12). Oleh yang demikian, tempoh dua (2) bulan yang diperuntukkan di dalam Notis tersebut adalah daripada tarikh penyampaian Notis tersebut, iaitu bermula daripada tarikh 17.04.2023 sehingga ke tarikh 17.06.2023.

Justeru itu, setelah tarikh 17.06.2023 tersebut, kaveat persendirian tersebut telah luput dan tidak ada mempunyai sebarang kuatkuasa atau memberi apa-apa kesan lagi memandangkan pihak Pemohon telah gagal untuk menyampaikan Perintah Mahkamah untuk melanjutkan tempoh keesahan Kaveat Persendirian tersebut kepada pihak Responden Pertama dan Responden Kedua di dalam kes ini. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 22

Menurut kes Lim Kiat Moy v Hamzah [1966] 1 MLRH 648, di mana Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut dengan jelas menyatakan bahawa operasi subseksyen 326 (2) Kanun Tanah Negara adalah untuk melanjutkan kaveat dan bukannya untuk mengembalikan hak yang telah luput dan telah tamat tempoh, seperti berikut:- “The object of sub-section (2) is to extend the duration of the caveat and the sub-section must therefore be construed so as to give effect to that general purpose. To my mind the word "extend" is used in the common intercourse of mankind and the popular meaning attributed to it is that it enlarges or gives further duration to any existing right rather than re-vest an expired right. To construe it otherwise seems to me not only to place a strained construction on the words of the sub-section but also to introduce a term which is unreasonable in two respects: firstly, it would not be an "extension" but a "re-creation", and predicating the purpose of the section to be to benefit a caveator by the extension of his rights, is adopting a very different idea from recreating an expired right; secondly, it would be inconsistent with the general tenor of the phrase "the Registrar on being duly served with any order of the Court under this sub-section shall not remove the caveat until the expiry of the said period as thereby extended" for that would imply that only when there exists a caveat can the Registrar be said "not to remove" the same. The word "extend" is too strong for me to grapple with; and if the Court were to get rid of its operation, a great public injury would be effected by calling back S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 23 a right that by lapse of time had become extinct. In my view the language of the section is wholly prospective. I would therefore dismiss the application with costs.”.

Seterusnya, prinsip di dalam kes Lim Kiat Moy tersebut telah diikuti di dalam kes Balarajan Shunmugam v. Chidambaram M CT Muthappa & Anor [2023] 1 LNS 496, di mana Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah menyatakan bahawa kuasa Mahkamah terhadap pelanjutan adalah terhad kerana sebarang perintah oleh Mahkamah untuk pelanjutan hayat kaveat mesti dibuat semasa ketergantungan (“pendency”) hayatnya, seperti berikut:- [10] “The powers of the court vis-à-vis the extension is qualified in that any order by the court for the extension of the life of the caveat must be made during the pendency of its life…”

Oleh itu, ia adalah tidak wajar dan tidak tepat sama sekali untuk Mahkamah ini menghidupkan semula Kaveat Persendirian Pemohon yang telah pun luput pada tarikh 17/06/2023 tersebut. Ini adalah jika sekiranya Mahkamah membenarkan permohonan yang dikemukakan oleh Pemohon ini, maka ianya adalah jelas bertentangan dan berlanggaran dengan prinsip undang-undang S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 24 yang telah dinyatakan atau yang telah digariskan di dalam kes Lim Kiat Moy dan Balarajan Shunmugam yang tersebut di atas. Dalam erti kata lain, Permohonan Pemohon untuk melanjutkan kaveat persendirian ini telah pun menjadi akademik semata-mata. Isu Kedua: Sama ada pembatalan / penolakan / penafian (“repudiation”) Perjanjian Jual Beli tersebut telah mengakibatkan kehilangan dan / atau kelenyapan kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) Pemohon dan tiada isu boleh dibicarakan berhubung pembatalan / penolakan / penafian (“repudiation”) Perjanjian Jual Beli tersebut dan tiada sebab untuk melanjutkan kaveat persendirian Pemohon.

Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa tindakan pembatalan / penolakan / penafian (“repudiation”) oleh Pemohon terhadap Perjanjian Jual Beli tersebut telah mengakibatkan kehilangan dan / atau kelenyapan kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) Pemohon dan oleh itu tiada isu yang boleh dibicarakan berhubung pembatalan / penolakan / penafian (“repudiation”) Perjanjian Jual Beli tersebut. Oleh itu, tiada sebab untuk melanjutkan kaveat persendirian Pemohon ini. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 25

Secara amnya, permohonan pihak Pemohon di dalam kes ini adalah berdasarkan kepada Seksyen 326 Kanun Tanah Negara. Adalah merupakan suatu kedudukan undang-undang yang mantap bahawa ianya adalah menjadi tanggungjawab “caveator” dan di dalam kes ini, Pemohon untuk memuaskan hati Mahkamah bahawa terdapat alasan yang mencukupi berdasarkan kepada fakta dan undang-undang untuk meneruskan dengan penguatkuasaan kaveat persendirian tersebut. Perkara yang harus dibuktikan oleh “caveator” untuk mendapatkan lanjutan kaveat persendirian di bawah Seksyen 326 Kanun Tanah Negara ini adalah sama seperti apa yang perlu dibuktikan untuk menentang permohonan penanggung kaveat (“caveatee”) untuk membatalkan kaveat dalam Seksyen 327 Kanun Tanah Negara.

Di dalam kes Kelana Galian Sdn Bhd v. 32 Detahills Sdn Bhd [2021] MLRHU 2087, Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah memutuskan seperti berikut :- “[16] In this regard the law is trite. It is for the caveator to satisfy the court that there are sufficient grounds in fact and law for continuing in force the private caveat. What the caveator must establish to obtain an extension of the caveat is the same as what he would have to establish S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 26 to defeat the caveatee's application for removal of a caveat under s 327 of the National Land Code..”

Seterusnya, di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng & Another Appeal [1995] 1 MLRA 496 di mana Mahkamah Rayuan di dalam kes tersebut telah menyatakan dan menjelaskan dengan terperinci berkenaan tiga (3) peringkat siasatan yang perlu dilaksanakan untuk menentukan pembatalan atau perlanjutan kaveat persendirian tersebut seperti berikut:- “[44] In my judgment, there are three stages through which an inquiry of this nature must go. The first stage is the examination of the grounds expressed in the application for the caveat. If it appears that the grounds stated therein are insufficient in law to support a caveat, then cadit quaestio, and the caveat must be removed without the necessity of going any further… [46] Hashim Yeop A Sani FJ (later CJ, Malaya) stated the proposition (at p115) in language unrivalled for its clarity: To put it more simply, the caveator in this case must first satisfy the Court that he has ’caveatable interest’ in the land. Only if he has such an interest can he qualify to lodge a caveat under s 323 of the National Land Code. In the application to have the caveat removed the onus is cast upon the caveator to satisfy the Court that on the evidence presented his claim to an interest in the land raises a serious question S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 27 to be tried and after having done so he must go on to show that on the balance of convenience the caveat should be extended until the disposal of the main action. [Emphasis Supplied] [49] The matter does not come to an end once the caveator satisfies the Court that his claim as expressed in the application in Form 19B amounts in law to a caveatable interest. He must go on to show, in appropriate cases, that, based on the affidavits filed, his claim discloses a serious question meriting a trial. This then is the second stage. The degree of proof that has to be offered will, of course, vary from case to case. [50] At this the second stage the Court is more concerned with matters of evidence and proof offered to support the caveator’s claim… [52] The third stage is arrived at only after the first two hurdles have been crossed by the caveator. Here the question to be asked relates to the balance of justice, or what Lord Diplock termed in Eng Mee Yong (supra) as ’the balance of convenience’. As to the matters that go to determine in which direction the balance should tilt, these have already been set out in such clear terms by Lord Diplock in Eng Mee Yong that mere repetition becomes unnecessary.

Selanjutnya, di dalam kes Kelana Galian Sdn Bhd, tersebut juga Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah menyebut dan S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 28 menggariskan prinsip di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd sebagai panduan seperti berikut:- [17] The law on removal or extension of a private caveat is trite. The Court of Appeal in Luggage Distributors (M) Sdn Bhd established that an inquiry along the lines stated below ought to be undertaken to make such determination:

The first stage is the examination of the ground expressed in the application for a private caveat, namely Form 19B, to the appropriate land authority. The ground stated by the caveator in Form 19B must disclose a caveatable interest failing which the caveat must be removed;

The second stage is considered only if the applicant surpasses the first stage. At this stage, an examination of the affidavits must be undertaken to find out if the evidence supports the caveatable interest claimed in Form 19B and that such claim raises a serious question to be tried. If there is no serious question meriting a trial the private caveat will be removed or an application for its extension refused;

The third stage also arises for consideration only if the applicant surpasses the second stage. At this stage the question to be asked is whether the balance of convenience lies in favour of the caveat remaining on the register pending the disposal of the suit. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 29

Secara ringkasnya berdasarkan kepada kes-kes yang tersebut diatas, terdapat tiga (3) peringkat siasatan yang perlu dilaksanakan iaitu sebagaimana berikut:-

Peringkat Pertama adalah untuk memeriksa alasan yang dinyatakan dalam permohonan untuk kaveat persendirian kepada pihak berkuasa tanah yang berkenaan di mana alasan tersebut mesti mendedahkan kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) dan jika sekiranya alasan ini gagal, kaveat tersebut harus dibatalkan.

Peringkat Kedua akan dipertimbangkan jika pemohon melepasi peringkat pertama. Pada peringkat ini, pemeriksaan afidavit-afidavit yang berkenaan mesti dilasanakan untuk mengetahui sama ada terdapat bukti yang menyokong kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) yang dituntut dan bahawa tuntutan tersebut menimbulkan persoalan serius untuk dibicarakan. Jika tiada persoalan serius yang patut atau yang perlu dibicarakan, maka kaveat persendirian tersebut juga harus dibatalkan dan permohonan pelanjutannya harus ditolak. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 30

Peringkat Ketiga juga timbul untuk pertimbangan Mahkamah hanya jika pemohon melepasi peringkat kedua. Pada peringkat ini, persoalan yang perlu ditanya ialah samada imbangan kesenangan (“balance of convenience”) memihak kepada kaveat tersebut yang tinggal dalam daftar sementara menunggu pelupusan saman.

Berdasarkan prinsip undang-undang yang tersebut di atas, untuk Peringkat Pertama, di dalam kes Wong Kuan Tan v Gambut Development Sdn Bhd [1984] 1 MLRA 321 ia telah ditetapkan bahawa antara golongan orang yang berhak untuk menyerahkan kaveat persendirian adalah dinyatakan di bawah seksyen 323 Kanun Tanah Negara iaitu orang atau badan yang menuntut hak milik kepada mana-mana tanah beri milik; atau menuntut apa-apa kepentingan boleh daftar dalam mana-mana tanah beri milik; atau menuntut apa-apa hak untuk hak milik atau kepentingan tersebut; termasuk orang atau badan yang mendakwa berhak mendapat faedah secara benefisial di bawah mana-mana amanah yang melibatkan mana-mana tanah atau pun kepentingan sedemikian. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 31

Begitu juga, Mahkamah mendapati bahawa kes Kelana Galian Sdn Bhd adalah material dengan kes ini memandangkan ianya melibatkan situasi atau keadaan yang serupa di antara pihak-pihak di dalam kes tersebut seperti berikut:- “[13] The defendant through its director vide affidavits in opposition to the application, averred that any interest in the land through the agreement had been extinguished when the agreement was terminated due to the failure of BT Bina and the plaintiff to settle the balance of the purchase price. It was averred that the defendant had given BT Bina and the plaintiff ample opportunity by way of extensions of time to pay the balance of the purchase price before finally terminating the sale and purchase agreement on 10 October 2019. In the circumstances it was averred that the plaintiff no longer had any caveatable interest in the land… [23] The plaintiff in its affidavits raises the issue that the notice of termination is unlawful. This issue is not supported by plaintiffs own letters, through its solicitors, seeking time to resolve the issues and for the plaintiff and the defendant to enter into a new sale and purchase agreement with certain terms and conditions. The evidence is irrefutable and clearly shows that plaintiff and defendant had breached the sale and purchase agreement by failing to pay the balance of the purchase price within the time stipulated in the sale and purchase agreement ie 31 January 2019…. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 32

Fakta-fakta di dalam kes Kelana Galian Sdn Bhd tersebut yang hampir serupa dengan kes ini telah dengan jelas menentukan dan memutuskan bahawa sebarang hak dan / atau kepentingan Plaintif sebagai Pembeli di dalam kes tersebut telah lenyap dan terhapus memandangkan Defendan sebagai Penjual telah menamatkan perjanjian jual beli pada 10 Oktober 2019 atas sebab Plaintif tidak menggunakan dan memanfaatkan pelbagai peluang lanjutan masa yang telah diberikan kepadanya untuk menyelesaikan baki harga belian berkenaan. Akibatnya, Plaintif di dalam kes tersebut tidak berhak pun untuk menuntut pelaksanaan spesifik akibat penamatan perjanjian jual beli dan bertitik tolak daripada situ, tidak ada lagi mempunyai sebarang kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”).

Oleh itu, prinsip yang sama wajar atau harus terpakai dalam situasi kes ini meskipun Pemohon mendakwa bahawa beliau masih mempunyai kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) disebabkan beliau adalah pembeli di bawah Perjanjian Jual Beli Tersebut (Rujuk Perenggan 2 dan 3 Afidavit Sokongan Pemohon dan juga Perenggan 9 Afidavit Balasan Pertama Pemohon). Justeru itu, adalah jelas bahawa tindakan pihak S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 33 Pemohon yang tidak mematuhi notis-notis Responden Pertama telah membatalkan / menolak / menafikan (“repudiate”) Perjanjian Jual Beli Tersebut. Dalam erti kata yang lain, Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditamatkan disebabkan pelanggaran dan kemungkiran yang telah dilakukan oleh pihak Pemohon sendiri dan tindakan pihak Pemohon yang ingkar / gagal / abai / cuai untuk menggunakan dan untuk memanfaatkan peluang-peluang lanjutan masa yang telah diberikan kepadanya oleh Responden Pertama untuk tujuan menyelesaikan Baki Harga Belian tersebut.

Akibatnya, tiada lagi jalinan hubungan kontrak di antara pihak-pihak setelah penamatan Perjanjian Jual Beli tersebut dan Pemohon tidak berhak untuk menuntut pelaksanaan spesifik dan meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut bagi Hartanah tersebut. Pemohon juga tidak lagi mempunyai sebarang kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) akibat penamatan Perjanjian Jual Beli Tersebut. Dalam lain perkataan, pembatalan / penolakan / penafian (“repudiation”) Perjanjian Jual Beli tersebut telah menyebabkan Pemohon tidak termasuk di antara golongan orang yang berhak untuk mendapatkan hakmilik atau kepentingan dalam Hartanah tersebut sebagaimana yang S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 34 diperuntukkan di bawah seksyen 323 Kanun Tanah Negara. Oleh itu, kaveat persendirian Pemohon tersebut harus dibatalkan disebabkan kehilangan dan / atau kelenyapan kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) pihak Pemohon tersebut.

Tambahan juga, Mahkamah mendapati bahawa berdasarkan afidavit-afidavit Pemohon iaitu Afidavit Sokongan Pemohon (Lampiran - 6) dan juga Afidavit Balasan Pertama Pemohon (Lampiran - 10) ianya adalah jelas bahawa keesahan notis akhir Responden Pertama tersebut iaitu surat bertarikh 27/05/2022 (Ekshibit “LSS-2”) di dalam Afidavit Jawapan Responden Pertama (Lampiran - 7) adalah tidak disanggah dan dicabar oleh pihak Pemohon kerana tiada apa-apa pernyataan dalam afidavit-afidavit Pemohon tersebut yang mempertikaikan tentang keesahan notis akhir Responden Pertama tersebut. Oleh itu, penamatan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah kerana tiada apa-apa di dalam afidavit-afidavit Pemohon yang menunjukkan bahawa notis akhir Responden Pertama tersebut telah melanggar pada mana-mana klausa di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 35

Justeru itu, berdasarkan kepada fakta-fakta dan bukti-bukti serta keterangan melalui afidavit-afidavit pihak Pemohon tersebut, ianya telah dengan jelas mendedahkan bahawa Pemohon tidak layak untuk mendapat pengisytiharan yang dipohon iaitu untuk menuntut pelaksanaan spesifik dan meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut. Ini adalah kerana kehilangan dan / atau kelenyapan kepentingan yang boleh dikaveat (“caveatable interest”) Pemohon telah menafikan hak pihak Pemohon dalam undang-undang dan / atau ekuiti untuk membeli Hartanah tersebut dan pihak Pemohon tidak mempunyai sebarang hak dalam undang-undang dan ekuiti berhubung dengan Hartanah tersebut. Oleh itu, jika diputuskan bahawa terdapat keperluan untuk siasatan di Peringkat Kedua, kaveat persendirian Pemohon tersebut juga harus dibatalkan kerana tiada isu boleh dibicarakan berhubung pembatalan / penolakan / penafian (“repudiation”) Perjanjian Jual Beli tersebut dan tiada sebarang sebab atau apa-apa alasan untuk melanjutkan kaveat persendirian pihak Pemohon tersebut. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 36 Kesimpulan Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan yang dinyatakan tersebut di atas, Mahkamah dengan ini memutuskan untuk menolak Saman Pemula Terpinda Perayu / Plaintif di bawah Seksyen 326 Kanun Tanah Negara ini (Lampiran - 5) dengan kos sebanyak RM1,500.00 dan jumlah kos ini mesti dibayar oleh Perayu / Plaintif kepada Responden / Responden Pertama dalam tindakan ini tertakluk kepada bayaran fi alokatur. Disediakan oleh: t.t. (Mohamad Haldar bin Abdul Aziz) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi 2 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. Bertarikh: 14 haribulan Mac 2024. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw ALASAN PENGHAKIMAN NA-24NCVC-278-06/2023 37 PEGUAMCARA PERAYU/PEMOHON: TETUAN KARTHIG SHAN No. 103-3, Jalan Haruan 5/4 Oakland Commerce Square 70300 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. PEGUAMCARA RESPONDEN PERTAMA: TETUAN KH CHONG, SIM & CO No. 28, Tingkat 1 Jalan Dato’ Bandar Tunggal 70000 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. PEGUAMCARA RESPONDEN KEDUA: PEGUAM PERSEKUTUAN Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Sembilan Jalan Campbell 70000 Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus. S/N SOQLpgc30arkbOU0jQmvw