SANIAH BINTI HAMZAH v HAMINAH @ RAMLAH BINTI ISMAIL @ SEMAIL [wakil diri kepada Abu Bakar bin Ismail (DA-22NCVC-33-06/20219)

Dalam kes ini Plaintif sebagai pembeli 2/6 bahagian hartanah GM 394, Lot 157, Mukim Merbol, Daerah Jeram, Jajahan Pasir Puteh, Kelantan (selepas ini dipanggil “Tanah Tersebut”) menuntut bahagian tersebut di pindah milik kepadanya.

Plaintif adalah pembeli 2/6 bahagian Tanah Tersebut, manakala Defendan Pertama adalah penerima turun milik harta pesaka penjual (Si Mati) termasuk 3/6 bahagian Tanah Tersebut. Defendan 2 Kedua adalah isteri Defendan Pertama dan merupakan pemilik berdaftar terkini 3/6 bahagian Tanah Tersebut.

Deraman bin Mat Ail (selepas ini dipanggil “Si Mati”) sebagai pemilik berdaftar 3/6 bahagian Tanah Tersebut telah menjualkan 2/6 bahagian kepada Plaintif pada bulan Disember 1994. Di sebabkan isu “keluasan tanah yang dijual tidak mencukupi keluasan yang dibenarkan oleh undang-undang”, Pejabat Tanah dan Jajahan telah menolak permohonan pindah milik 2/6 bahagian Tanah Tersebut. Oleh yang demikian suatu Surat Perjanjian Jual Beli (selepas ini dipanggil “SPJB”) bertarikh 26.11.1996 telah dimasuki antara Plaintif dengan Si Mati sebagai jaminan dan bukti transaksi jual beli tersebut.

Sehingga Si Mati meninggal dunia pada 2.2.1999, 2/6 bahagian Tanah Tersebut masih belum boleh dipindah milik kepada Plaintif. Dengan kematian Si Mati, Tanah Tersebut menjadi pesaka Si Mati dan melalui pembahagian pesaka bertarikh 27.12.1999, Defendan Pertama mendapat 3/6 bahagian. Pada tahun 2015 Defendan Pertama memindah milik kesemua 3/6 bahagian Tanah Tersebut kepada Defendan Kedua (isterinya). 3

Isu yang perlu diputuskan mahkamah dalam perbicaraan ini adalah:

(I) sama ada SPJB bertarikh 26.11.1996 sah dan boleh dikuatkuasakan;

sama ada SPJB berkenaan mengikat Defendan-Defendan;

sama ada pendudukan Plaintif di atas Tanah Tersebut boleh di anggap sebagai suatu pencerobohan;

sama ada tuntutan Plaintif dibatasi had masa;

(V) sama ada ujud unsur-unsur pengaruh tidak berpatutan (undue influence) terhadap Si Mati dalam memasuki SPJB. Pengemukaan Ikatan Dokumen Tambahan (2) Plaintif [6] Seramai tiga orang saksi (termasuk Plaintif sendiri) telah memberikan keterangan dalam kes Plaintif. Kes telah di separuh dengar oleh Yang Arif Dato’ Wan Ahmad Farid bin Wan Salleh. Semasa SP2 disoal balas pada 13.2.2020, YA Dato’ Wan Ahmad Farid telah mengarahkan SPJB dirujuk ke Jabatan Kimia bagi menentukan kesahihan cap jari Si Mati. [7] Semasa kes ini disambung bicara oleh saya pada 12.4.2021, Plaintif telah membuat permohonan untuk memasukan laporan kimia berhubung dengan kesahihan cap jari Si Mati sebagai Ikatan Dokumen Tambahan (2) Plaintif. Pihak Defendan telah membantah kepada kemasukan ikatan dokumen ini kerana sepatutnya permohonan dibuat sebelum perbicaraan bermula dan tidak timbul isu berhubung dengan kesahihan cap jari Si Mati. 4 [8] Saya bersetuju dengan hujahan Pihak Defendan ini atas alasan isu sebenarnya adalah unsur undue influence terhadap Si Mati dan bukannya kesahihan cap jarinya. Kes Plaintif [9] Plaintif membeli 2/6 bahagian dari keluasan 3/6 bahagian Tanah Tersebut yang dimiliki Si Mati pada bulan Disember 1994 dan membayar harga penuh kepada Si Mati sebanyak RM14,000. Si Mati kemudiannya membina rumah di bahagian tanah yang dibelinya. [10] Pindah milik dari Si Mati kepada Plaintif telah ditolak oleh Pejabat Tanah dan Jajahan kerana kerana keluasan dan syarat tanah (pertanian) 2/6 bahagian tersebut tidak mematuhi peruntukan Seksyen 205 (3) Kanun Tanah Negara. Oleh yang demikian bagi menjadi bukti berlakunya transaksi jual beli tersebut dan bertujuan pindah milik di masa hadapan, Si Mati dan Plaintif memasuki SPJB bertarikh 26.11.1996 (eksibit P3). Antara terma SPJB itu adalah jika mana-mana pihak kepada perjanjian ini mati, ianya akan bersambung dan mengikat anak-anak atau waris-waris pesaka (perenggan 7). [11] Namun sehingga Si Mati meninggal dunia pada 2.2.1999, 2/6 bahagian Tanah Tersebut masih belum boleh dipindah milik kepada Plaintif kerana kategori tanah belum diubah dari pertanian kepada bangunan bagi mematuhi keluasan yang dibenarkan pindah milik di bawah Seksyen 205 (3) Kanun Tanah Negara. 5 [12] Dengan kematian Si Mati, Tanah Tersebut menjadi pesaka Si Mati dan melalui pembahagian pesaka kecil bertarikh 27.12.1999 oleh Pejabat Tanah dan Jajahan Pasir Puteh, Defendan Pertama mendapat 3/6 bahagian. Plaintif memasukan kaveat persendirian pada tahun 2002. Setelah tempoh kaveat tamat, pada 27.10.2015 Defendan Pertama memindah milik kesemua 3/6 bahagiannya dalam Tanah Tersebut kepada Defendan Kedua (isterinya). Kes Defendan-Defendan [13] Plaintif telah memfailkan beberapa kes berhubung dengan tuntutan ini. Kali terakhir adalah pada tahun 2002 vide Usul Pemula No: 25- 38-2002. Selepas tindakan tersebut, Plaintif tidak mengambil tindakan lain lagi selama 14 tahun. Berdasarkan Seksyen 9(1) Akta Had Masa 1953, Plaintif hanya mempunyai tempoh 12 tahun untuk membuat tuntutan mendapat balik tanah. Writ saman ini hanya difailkan pada 13.6.2019 dan dihujahkan tuntutan Plaintif telah di batasi masa. [14] Tuntutan Plaintif ini juga terhalang oleh doktrin res judicata kerana sebelum ini tiga Usul Pemula Plaintif telah dibatalkan oleh mahkamah bertujuan untuk penyelesaian di luar mahkamah (No. 25-38-2002, No. 25-28-2004 dan No. 25-21-2007). [15] Selanjutnya Pihak Defendan menghujahkan Si Mati adalah seorang yang buta huruf dan tidak berpelajaran. Keadaan ini menjadikannya tidak faham kepada kesan dan akibat SPJB dan menimbulkan unsur pengaruh tidak berpatutan terhadapnya oleh Plaintif. Dengan 6 itu SPJB berkenaan adalah tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan. Penelitian dan penemuan mahkamah [16] Si Mati dan Plaintif memasuki transaksi jual beli 2/6 bahagian Tanah Tersebut dengan penuh pengetahuan bahawa pindah milik tidak dapat dilaksanakan kerana keluasan tanah pertanian berkenaan tidak mematuhi peruntukan Seksyen 205(3) Kanun Tanah Negara. Seksyen tersebut memperuntukan: Section 205. Dealings capable of being effected, and persons capable of taking thereunder

Subject to subsection (4), no dealing in respect of any alienated land subject to the category “agriculture” or to any condition requiring its use for any agricultural purpose shall be effected if such dealing would have the effect of creating any undivided share of such size that, if the land is to be partitioned in proportion to the several shares, the area of any resulting individual portion would be less than two-fifths of a hectare. [17] Atas kesedaran dan pengetahuan tersebutlah SPJB dimasuki oleh kedua-dua pihak pada 26.11.1996 (eksibit P3 di muka surat 14-18 Ikatan Dokumen “A”). Ini jelas diperuntukan di perenggan 3 SPJB: “Pihak yang pertama mengaku disini Bahawasanya: Pindahmilik Tanah tersebut diatas tidak dapat diperbuat dan disempurnakan hari ini disebabkan tanah tersebut keluasannya kurang daripada hak yang dibenarkan olih pihak 7 yang Berkuasa (KTN). Walau bagaimana pun saya berjanji dan bersedia untuk pindah milik Tanah tersebut kepada nama milik yang kedua pada atau bila-bila masa jua setelah tanah tersebut diatas dibuat paling lot: kepada Bangunan dan diluluskan oleh pihak yang Berkuasa kelak.” [18] Si Mati telah berjanji akan memindah milikan 2/6 bahagian Tanah Tersebut kepada Plaintif setelah kategori tanah ditukar kepada pembangunan. Si Mati juga berjanji tidak akan menggadaikan Tanah Tersebut kepada pihak lain (perenggan 4). [19] Si Mati dan Plaintif mengesahkan bahawa jika berlaku kematian kepada salah seorang atau kedua-dua pihak dalam SPJB, anak-anak atau waris-waris mereka akan terikat dengan perjanjian yang telah dibuat. Ini telah di peruntukan di perenggan 7 SPJB: “Kedua-dua pihak mengaku disini Bahawasanya: Jika sekiranya berlaku kematian keatas salah satu pihak atau kedua-dua sekali, sebelum dibuat penyelesaian pindahmilik ke atas tanah tersebut, maka perjanjian ini bersambong kepada anak-anak atau waris-waris yang berhak menerima Pesaka masing-masing mesti mematohi syarat-syarat perjanjian ini dengan sempurnanya.” [20] Semasa menjualkan 2/6 bahagian Tanah Tersebut, Si Mati berumur 55 tahun dan semasa memasuki SPJB berumur 57 tahun. Transaksi jual beli tanah merupakan suatu transaksi mudah dan tidak memerlukan pendidikan tinggi atau celek huruf. Ianya bukanlah suatu transaksi yang kompleks atau komplikated. Dengan usia sedemikian Si Mati telah matang, boleh berfikir secara rasional dan memahami transaksi berkenaan. 8 [21] Keterangan juga menunjukan sebelum SPJB dimasuki, Si Mati dan Plaintif telah dibacakan dan diterangkan kandungan SPJB oleh Penghulu Kampong Saring (Abdullah bin Yusof – SP1) dan seorang yang bernama Mahmood bin Mat Saad (muka surat 3 SPJB). Mahmood bin Mat Saad dan SP1 juga menjadi saksi pada SPJB tersebut (muka surat 3 SPJB). SPJB juga telah disetemkan di pejabat hasil (muka surat 1 SPJB). Mahmood bin Mat Saad tidak dapat dibawa untuk memberikan keterangan kerana telah meninggal dunia pada (sijil mati di eksibit P4). [22] Keterangan SP1 sebagai seorang saksi bebas ini boleh diterima selagi tiada berkepentingan seperti yang diputuskan dalam kes Karthiyayani & Anor v Lee Leong Sia & Anor [1975] 1 MLJ 119: “If a witness is independent ie if he has no interest in the success or failure of a case and his evidence inspires confidence of the Court such evidence can be acted upon.” [23] Selepas memasuki SPJB, Si Mati tidak pernah mempertikaikan jual beli atau SPJB berkenaan sehinggalah kematian beliau pada 2.2.1999 (salinan sijil mati di muka surat 6, Ikatan Dokumen “A”). [24] Berdasarkan pada penemuan tersebut, saya berpendapat Si Mati memasuki SPJB secara sukarela dan tidak ujud unsur-unsur pengaruh tidak berpatutan seperti yang diperuntukan di bawah Seksyen 16(1) Akta Kontrak 1950 (undue influence). Dengan demikian SPJB bertarikh 26.11.1996 adalah sah, berkuatkuasa dan mengikat anak-anak atau waris kedua-dua pihak seperti peruntukan Seksyen 38(2) Akta Kontrak 1950: 9 OBLIGATION OF PARTIES OF CONTRACTS

Promises bind the representatives of the promisors in case of the death of the promisors before performance. unless a contrary intention appears from the contract. [25] Tidak ujud pencerobohan oleh Plaintif yang mendiami 2/6 bahagian Tanah Tersebut sejak membelinya dari Si Mati. [26] Saya juga berpendapat setelah Defendan Pertama mendapat 3/6 bahagian Tanah Tersebut sebagai pesaka Si Mati pada 27.12.1999, beliau sepatutnya mematuhi terma SPJB dengan mengusahakan untuk kategori Tanah Tersebut diubah dari pertanian kepada bangunan bagi membolehkan 2/6 bahagian dipindah milik pada Plaintif. Defendan Pertama juga tidak sepatutnya memindahkan kesemua 3/6 bahagian Tanah Tersebut kepada Defendan Kedua. [27] Selanjutnya saya meneliti pada penghujahan Pihak Defendan bahawa tuntutan Plaintif ini telah dibatasi had masa. Kausa tindakan (cause of action) Plaintif terhadap Pihak Defendan bermula pada tahun 2002 iaitu apabila Plaintif memasukan kaveat persendirian dan memfailkan Usul Pemula pertama pada 2002 (Usul Pemula No: 25-38-2002). Ini bermaksud Plaintif telah mengambil tindakan berkaitan dengan hakmilik Tanah Tersebut bermula dari tahun 2002 sehinggalah writ saman ini difailkan pada 13.6.2019. [28] Plaintif memfailkan Usul Pemula terakhir pada tahun 2007 i.e. Usul Pemula No: 25-21-2007. Dari tarikh pemfailan Usul Pemula No: 25- 21-2007 hingga ke notis tuntutan bertarikh 25.10.2018 (Eksibit P7), ianya masih dalam tempoh 12 tahun dan tidak dihalang dengan 10 peruntukan Seksyen 9 Akta Had Masa 1965. Berdasarkan kepada fakta-fakta ini, saya berpendapat Plaintif hanya akan dihalang oleh batasan masa 12 tahun jika tidak mengambil apa-apa tindakan dalam tempoh 12 tahun tersebut setelah kausa tindakan wujud

tetapi dalam kes ini tindakan Plaintif masih dalam tempoh yang dibenarkan. [29] Akhir sekali saya berpendapat disebabkan tiada keputusan muktamad oleh mahkamah dalam ketiga-tiga Usul Pemula yang difailkan Plaintif, maka isu pindah milik dan tuan punya berdaftar 2/6 bahagian Tanah Tersebut masih belum selesai. Dengan itu doktrin res judicata adalah tidak terpakai. Keputusan [30] Berdasarkan kepada penemuan-penemuan tersebut dan atas imbangan kebarangkalian, saya membenarkan tuntutan Plaintif ini seperti berikut:

pelaksanaan spesifik dan penyempurnaan kandungan SPJB bertarikh 26.11.1996 yang melibatkan jual beli dan pindah milik Tanah Tersebut seluas 2/6 bahagian antara tuan punya asal (Allahyarham Deraman bin Mat Ail – Si Mati) dan pembeli (Plaintif);

(ii) Defendan-Defendan diperintahkan untuk membuat permohonan menukar kategori/penggunaan Tanah Tersebut kepada bangunan/kediaman dalam tempoh 3 bulan dari keputusan hari ini; 11

(iii) kos bagi permohonan dan proses penukaran kategori/penggunaan Tanah Tersebut ditanggung bersama oleh kedua-dua pihak;

(iv) mahkamah tidak boleh melanggar peruntukan statutori Seksyen 205 (3) Kanun Tanah Negara bagi mengisytiharkan 3/6 bahagian atas nama Defendan Kedua dibatalkan dan di daftarkan semula 2/6 bahagian atas nama Plaintif dan 1/6 bahagian atas nama Defendan Kedua selagi kategori/penggunaan tanah tidak ditukar;

pengisytiharan itu hanya boleh berkuatkuasa setelah kategori/penggunaan tanah ditukar kepada bangunan/kediaman;

(vi) setelah kelulusan diberikan oleh Pihak Berkuasa Negeri, Defendan Kedua diperintahkan untuk menandatangani dokumen-dokumen berkaitan termasuk Borang 14A untuk diserahkan kepada Pejabat Tanah dan Jajahan Pasir Puteh bagi tindakan mendaftar bahagian pemilik-pemilik baharu. [31] Tuntutan untuk gantirugi am dan khas oleh Plaintif ditolak kerana tiada keterangan dikemukakan semasa perbicaraan bagi menunjukan sedemikian. [32] Mahkamah mengawardkan kos bagi perbicaraan ini sebanyak RM12,000 kepada Plaintif dan tertakluk kepada 4% alokatur. 12 [33] Tuntutan balas oleh Defendan-Defendan. Berdasarkan pada keterangan-keterangan dan alasan-alasan yang saya berikan dalam tindakan ini dan atas imbangan kebarangkalian, saya menolak tuntutan balas Defendan-Defendan. Bertarikh: 15 November 2021. (ROSLAN BIN HAJI ABU BAKAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kota Bharu. 13 PIHAK-PIHAK: Bagi pihak Plaintif: Noradilah bt Othman, Tetuan Fauzana Nurihan & Harwani, Lot No 43F, Jalan Kasturi, Taman Uda Murni, 15400 Kota Bharu, Kelantan. Bagi pihak Defendan: Mohd Nasir bin Abdullah, Tetuan Mohd Nasir & Co, PT 311-T1, Wisma Jaza, Seksyen 22, Jalan Kuala Krai 15200 Kota Bharu, Kelantan.