Saraf Bin Maru v Khatammi Development Sdn Bhd (BL-24NCvC-12-02/2024)

Perisytiharan bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.7.2018 adalah ditamatkan;

Perisytiharan bahawa Surat Kuasa Wakil bertarikh 22.11.2018 (No. Pendaftaran: 242/2018) adalah dibatalkan dan Defendan tidak lagi mempunyai kuasa keatas tanah yang dikenali sebagai 22/07/2024 11:19:05 BL-24NCvC-12-02/2024 Kand. 24 PM 1039, Lot No. 23682, Mukim Kapar, tempat Kampung Bukit Kapar, Daerah Klang, Negeri Selangor dengan keluasan sementara 1.889 hektar, bertempat di Kampung Bukit Kapar;

Pengisytiharan bahawa Bahagian Surat Kuasa Wakil Mahkamah Tinggi Malaya di Shah Alam dan Pejabat Tanah dan Daerah, Klang hendaklah memberi kesan penuh keatas pembatalan Surat Kuasa Wakil bertarikh 22.11.2018 (No. Pendaftaran: 242/2018);

Plaintif berhak merampas sejumlah wang RM 200,000.00 dari pembayaran sebahagian daripada Harga Belian yang telah dibayar oleh Defendan kepada Plaintif sebagai gantirugi berdasarkan Klausa 23 Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.7.2018 atas kegagalan dan/ atau keingkaran Defendan untuk meremedikan keingkarannya;

Plaintif memulangkan sejumlah wang sebanyak RM 195,000.00 (setelah mengambil kira perenggan (4) diatas) kepada Defendan bagi sebahagian pembayaran Harga Belian yang telah dibuat oleh Defendan dalam tempoh empat belas (14) hari selepas menerima Perintah ini; dan

Kos permohonan ini. A. LATAR BELAKANG [1] Plaintif adalah merupakan pemilik tanah yang dikenali sebagai PM 1039, Lot No. 23682, Mukim Kapar, Tempat Kampung Bukit Kapar, Daerah Klang, Negeri Selangor dengan keluasan sementara 1.889 hektar, (“Hartanah”). [2] Atas permintaan Defendan, Plaintif telah bersetuju untuk memasuki satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 30.9.2016 (“Perjanjian Jual Beli Pertama”) bersama Defendan bagi hartanah tersebut yang berjumlah RM 4,708,836.00. Defendan telah membuat bayaran sejumlah RM 94,176.72 semasa memasuki perjanjian jual beli pertama dan baki sejumlah RM 4,708,836 hendaklah dibayar oleh Defendan secara bayaran ansuran sebanyak dua (2) kali menurut klausa 1 dan 2 perjanjian jual beli tersebut. [3] Selanjutnya, bagi memudahkan urusan hartanah tersebut, Plaintif telah bersetuju untuk memasuki satu Surat Kuasa Wakil bertarikh 14.10.2016 (“Surat Kuasa Wakil Pertama”) bagi memberi kuasa kepada Defendan untuk menguruskan hartanah dan sebarang transaksi yang berkaitan dengannya. [4] Defendan kemudiannya didapati gagal membuat bayaran ansuran seperti yang sepatutnya dan telah memungkiri terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung didalam perjanjian jual beli pertama tersebut. Plaintif telah berkali-kali mengingatkan dan meminta Defendan untuk membuat bayaran, namun Defendan masih enggan, gagal dan/atau cuai membuat bayaran. [5] Akibat daripada kegagalan Defendan membuat bayaran, satu perbincangan telah diadakan pada 18.4.2017 bersama dengan Defendan yang mana kedua-dua pihak bersetuju untuk membatalkan Perjanjian Jual Beli Pertama tersebut dan Surat Kuasa Wakil Pertama tersebut akibat dari kemungkiran Defendan yang berterusan. Namun begitu, Defendan masih berminat untuk membeli hartanah tersebut, dan Plaintif telah memberikan peluang sekali lagi kepada Defendan dan pada 27.7.2018, pihak-pihak telah memasuki Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.7.2018 (“perjanjian jual beli kedua”) dan menjadualkan semula pembayaran secara ansuran sebanyak (5) kali bagi pembelian hartanah tersebut. [6] Antara terma-terma dan syarat-syarat lain di bawah Perjanjian Jual Beli Kedua tersebut adalah:-

Sekiranya berlaku kemungkiran daripada Defendan selaku pembeli, Plaintif selaku penjual adalah berhak untuk merampas RM 200,000.00 sebagai gantirugi sekiranya Defendan gagal untuk membayar mana-mana jumlah yang kena dibayar seperti mana yang termaktub dibawah Klausa 22 dan 23 Perjanjian Jual Beli Kedua;

Berikutan kepada kemungkiran daripada Defendan dan rampasan sejumlah RM 200,000.00 oleh Plaintif sebagaimana yang dinyatakan diatas, Klausa 23 Perjanjian Jual Beli Kedua juga memperuntukkan Plaintif untuk memulangkan lebihan wang yang telah dibayar oleh Defendan(jika ada) setakat tarikh tersebut. [7] Plaintif juga telah memasuki Surat Kuasa Wakil bertarikh 22.11.2018 (“Surat Kuasa Wakil Kedua”) dan memberikan kuasa kepada Defendan untuk menguruskan hartanah tersebut dan sebarang transaksi atas hartanah tersebut. [8] Sepanjang Perjanjian Jual Beli Kedua berkuatkuasa, Defendan hanya membuat sebahagian pembayaran harga belian tersebut berjumlah keseluruhan RM 395,000.00 sahaja secara berkala. Defendan sekali lagi gagal untuk membuat bayaran ansuran seperti yang ditetapkan didalam perjanjian jual beli kedua dan gagal menjelaskan baki yang terhutang. Defendan pernah berjumpa dengan Plaintif untuk meneruskan kontrak walaupun tempoh masa pembayaran ansuran telah tamat tetapi Plaintif tidak lagi berminat untuk meneruskan kontrak dengan Defendan sejak Defendan memungkiri Perjanjian Jual Beli Pertama dan Kedua . Plaintif kemudian telah meminta peguamcaranya terdahulu iaitu Tetuan Khamdan & Co untuk mengeluarkan satu surat bertarikh 5.5.2023 kepada Defendan menuntut baki pembayaran harga belian sejumlah RM 3,605.00, namun Defendan gagal menyelesaikan baki ini. [9] Seterusnya, Plaintif telah meminta peguamcaranya Tetuan Zahir Khailani mengeluarkan Notis Penamatan bertarikh 21.9.2023 kepada Defendan, memaklumkan bahawa Perjanjian Jual Beli Kedua juga ditamatkan akibat kemungkiran yang berpanjangan oleh Defendan. Didalam salah satu surat balasan Defendan bertarikh 3.11.2023, Defendan telah membuat pengakuan keingkaran untuk membuat bayaran ansuran sepertimana yang dijadualkan didalam Lampiran 1, perjanjian jual beli kedua. Plaintif seterusnnya telah menghantar Notis Penamatan kepada Defendan beserta Perjanjian Pembatalan Surat Kuasa Wakil namun Defendan enggan menandatangani Perjanjian Pembatalan Surat Kuasa Wakil itu. Plaintif menegaskan tidak ingin meneruskan dengan Perjanjian Jual Beli Pertama dengan Defendan dan akan menguatkuasakan klausa 22 dan 23 didalam Perjanjian Jual Beli Kedua tersebut. B. JAWAPAN DEFENDAN [10] Defendan tidak menafikan Plaintif adalah pemilik hartanah tersebut dan pihak-pihak telah memasuki Perjanjian Jual Beli untuk membeli hartanah tersebut. Defendan tidak menafikan ada membuat bayaran sejumlah RM 395,000.00 dan meninggalkan baki sejumlah RM 3,605,000.00 setakat ini. Defendan juga tidak menafikan Plaintif telah memberikan kuasa kepada Defendan untuk melaksanakan kerja-kerja berkaitan dengan hartanah tersebut. [11] Kegagalan Defendan menjelaskan keseluruhan harga belian kepada Plaintif dibawah Perjanjian Jual Beli Kedua adalah disebabkan oleh pandemic Covid-19 dan syarikat Defendan tidak dapat beroperasi dan perkara ini telah dimaklumkan kepada Plaintif. Kini, syarikat Defendan sanggup dan bersedia untuk menjelaskan baki harga jual beli tersebut di bawah Perjanjian Jual Beli Kedua tersebut kepada Plaintif, namun Plaintif enggan menerimanya. [12] Walaupun Plaintif sedia maklum akan masalah yang dihadapi oleh Defendan, bertindak melalui peguamcaranya menghantar Notis Penamatan bertarikh 21.9.2023 untuk membatalkan Perjanjian Jual Beli kedua dan juga Surat Kuasa Wakil tersebut. Ekoran dari ini, Defendan telah memasukkan kaveat persendirian atas hartanah tersebut pada 12.10.2023 melalui Perserahan No.: 7374/2023 bagi menjaga kepentingan Defendan atas hartanah tersebut. Ini adalah kerana Defendan telah menjalankan kerja-kerja pembangunan atas hartanah tersebut dan menyebabkan Defendan telah menanggung pelbagai kos dan perbelanjaan. Defendan melakukan kerja-kerja ini atas kepercayaan bahawa satu perlanjutan masa telah dipersetujui antara Defendan dan Plaintif berikutan dengan Pandemik Covid 19. Defendan akan mengalami kerugian sekiranya Perjanjian Jual Beli ini tidak diteruskan. C. KEPUTUSAN MAHKAMAH [13] Tuntutan Plaintif melalui Saman Pemula ini adalah dia ingin menamatkan Perjanjian Jual Beli Pertama dan Kedua dan juga Surat Kuasa Wakil yang dimasuki dengan Defendan. Ini adalah kerana Defendan telah gagal mematuhi terma-terma perjanjian jual beli yang dimasuki oleh pihak-pihak, dimana Defendan gagal menjelaskan baki bayaran harga belian walaupun peluang diberi melalui Perjanjian Jual Beli Kedua iaitu bayaran secara ansuran. [14] Akibat daripada keingkaran ini, Plaintif telah menghantar Notis Penamatan bertarikh 21.9.2023 kepada Defendan. Defendan kemudian membalas Notis Penamatan dan membuat pengakuan berkenaan dengan keingkaran dalam membuat bayaran ansuran sepertimana yang tertakluk didalam Perjanjian Jual Beli Kedua tersebut. Namun, Defendan enggan menandatangani Perjanjian Pembatalan Surat Kuasa Wakil yang dihantar oleh Peguamcara Plaintif. [15] Selain daripada pengakuan melalui surat, Defendan juga didalam affidavit balasan mereka iaitu Lampiran 7 iaitu di perenggan 11, 12, 22, 22.1 mengakui akan keingkaran mereka membayar penuh harga belian hartanah tersebut kerana syarikat Defendan tidak boleh beroperasi akibat pandemic Covid-19. Pengakuan Defendan ini terjumlah kepada pengakuan dibawah Aturan 27 kaedah 3 KKM 2012 yang membolehkan satu penghakiman diberikan memihak kepada Plaintif. A.27 k. 3 KKM 2012 memperuntukkan: - “(1) Jika pengakuan fakta dibuat oleh satu pihak kepada suatu kausa atau perkara sama ada melalui plidingnya atau selainnya, mana mana pihak lain kepada kausa atau perkara itu boleh memohon kepada Mahkamah untuk mendapatkan apa-apa penghakiman atau perintah sebagaimana yang berhak didapatinya berdasarkan pengakuan itu, tanpa menunggu penentuan apa-apa persoalan lain antara pihak-pihak, dan Mahkamah boleh memberikan apa-apa penghakiman, atau membuat apa-apa perintah, atas permohonan itu sebagaimana yang difikirkannya adil”. [16] Defendan didalam affidavit jawapan dan hujahannya menyatakan mereka telah melakukan beberapa kerja awalan untuk memastikan projek perumahan itu berjalan lancar; namun ianya tidak boleh menjustifikasikan obligasi Defendan untuk menyelesaikan sepenuhnya harga belian di bawah Perjanjian Jual Beli Kedua. Kerja-kerja yang dilakukan oleh Defendan atas hartanah tersebut adalah satu risiko yang perlu diambil oleh Defendan kerana mereka mempunyai pengetahuan bahawa harga belian hartanah tersebut belum dijelaskan sepenuhnya dan mereka juga telah memungkiri Perjanjian Jual Beli Kedua. [17] Klausa 22 Perjanjian Jual Beli Kedua memperuntukkan: - “22. Pihak-pihak bersetuju bahawa sekiranya Pembeli -

gagal membayar mana-mana jumlah wang yang kena dibayar dibawah Perjanjian ini dalam tempoh yang ditetapkan untuk pembayaran;

gagal melaksanakan atau memungkiri mana-mana peruntukan Perjanjian ini; atau

membuat penyelesaian secara paksa atau sukarela atau dihadapkan dengan proses penggulungan maka Penjual hendaklah menyampaikan notis bertulis yang menyatakan kemungkiran yang dilakukan dan menghendaki Pembeli meremedikan kemungkiran tersebut dalam bentuk dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh Pembeli menerima notis tersebut. Didalam tindakan ini, Defendan tidak pernah mempertikaikan Notis Penamatan yang dihantar oleh Plaintif kerana ianya dihantar mengikut terma-terma didalam Perjanjian Jual Beli Kedua. [18] Defendan mendakwa kegagalan mereka untuk menyelesaikan baki harga belian adalah kerana akibat pandemic Covid-19, syarikat Defendan tidak beroperasi. Persoalan yang timbul, disini adalah bayaran ansuran yang dikenakan keatas Defendan melalui Perjanjian Jual Beli Kedua adalah bermula dari sebelum pandemik Covid-19 melanda iaitu pada atau sebelum 15.10.2018, 26.7.2019 dan 25.1.2020, namun ini gagal dilakukan oleh Defendan. Oleh itu, alasan pandemic Covid 19 adalah satu alasan yang tidak munasabah dan cuba menafikan hak Plaintif dibawah perjanjian jual beli tersebut. Perjanjian Jual Beli Kedua tidak memperuntukkan apa-apa klausa force majeure untuk membolehkan Defendan menggunakan alasan pandemic Covid 19 untuk tidak mematuhi aturan bayaran untuk harga belian hartanah tersebut. [19] Akibat keingkaran Defendan untuk menjelaskan baki harga belian, maka Plaintif memohon untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli Kedua, maka Surat Kuasa Wakil Kedua yang memberikan Defendan kuasa untuk menguruskan itu seharusnya dibatalkan seperti yang dipohon Plaintif kerana sekiranya Perjanjian Jual Beli Kedua ditamatkan kerana Defendan tidak lagi mempunyai hak untuk menguruskan hartanah tersebut. Mahkamah ini mendapati terdapat keingkaran di pihak Defendan untuk menjelaskan bayaran baki harga belian seperti yang diperuntukkan dibawah Perjanjian Jual Beli Kedua, maka remedy yang ada pada Plaintif adalah untuk menamatkan perjanjian tersebut dan kesan dari penamatan ini adalah Surat Kuasa Wakil Kedua juga dibatalkan. [20] Plaintif turut ingin menguatkuasakan Klausa 23 Perjanjian Jual Beli Kedua iaitu merampas sejumlah RM 200,000.000 dari jumlah yang diterima olehnya dari Defendan. Klausa 23 Perjanjian Jual Beli Kedua memperuntukkan: - “ 23. Jika Pembeli gagal untuk meremedikan kemungkiran yang dinyatakan dalam tempoh masa yang ditetapkan, Penjual boleh pada bila-bila masa selepas itu, menamatkan Perjanjian ini dengan memberikan notis bertulis yang berkuatkuasa serta merta bagi tujuan tersebut maka Penjual mempunyai hak untuk merampas sejumlah wang sebanyak Ringgit Malaysia Dua Ratus Ribu (RM 200,000.00) sebagai gantirugi dan Penjual hendaklah membayar balik mana-mana wang yang telah dibayar oleh Pembeli kepada Penjual (jika ada) setakat tarikh tersebut kepada Pembeli tanpa faedah. Sekiranya Penjual gagal membayar balik mana-mana wang yang telah dibayar oleh Pembeli kepada Penjual (jika ada), maka Pembeli berhak memasukkan kaveat persendirian keatas Harta tersebut sehingga Penjual membayar balik mana-mana wang yang telah dibayar oleh Pembeli kepada Penjual. [21] Keseluruhan jumlah bayaran yang telah dibayar oleh Defendan untuk pembelian hartanah tersebut adalah RM 395,000.00 dan sekiranya Plaintif menguatkuasakan Klausa 23 keatas Defendan, maka terdapat lebihan sejumlah RM 195,000.00 (RM 395,000 - RM 200,000) dan Plaintif bersedia untuk memulangkan jumlah ini kepada Defendan. [22] Defendan tidak mempunyai hak untuk dikuatkuasakan atas hartanah tersebut walaupun dari segi ekuiti kerana hak Defendan atas hartanah tersebut adalah ditentukan dengan penyempurnaan obligasi Defendan dibawah terma-terma Perjanjian Jual Beli Kedua yang mana diakui oleh Defendan mereka gagal mematuhinya. Obligasi Defendan yang utama adalah menjelaskan keseluruhan jumlah harga belian hartanah dalam tempoh masa yang ditetapkan dibawah Perjanjian Jual Beli Kedua, jika terma ini tidak dipatuhi, maka ianya melibatkan pelanggaran asas kontrak mengikut otoriti yang dikemukakan oleh peguamcara Plaintif iaitu keputusan Mahkamah Rayuan didalam kes Sik Hong Photo Sdn Bhd v Ch’ng Beng Choo [2010] 1 MLRA 414: - “[26] The essence of time in the SPA comes under s. 56(1) and the failure of consideration is within the ambit of s. 40. Section 40 must be read conjunctively with s. 56 (1) when determining whether the defendant as a promisor has committed a breach of such nature that goes to root of the contract ie, a fundamental breach: Berjaya Times Square Sdn Bhd v M - Concept Sdn. Bhd. [2009] 3 MLRA 1; [2010] 1 MLJ 597; [2010] 1 CLJ 269, per Zulkefli Makinudin FCJ at p. 277 D; and per Gopal Sri Ram FCJ at p. 286 H. The words “his promise in its entirety” in s. 40 are singularly significant, as the non-defaulter’s right to repudiate a contract accrues when the defaulter has refused to perform or has disabled himself or herself from performing the whole promise: per Gopal Sri Ram FCJ in Berjaya Times Square, supra, at p. 286A-B. [23] Kesimpulannya berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan diatas, Mahkamah membenarkan tuntutan Plaintif seperti di perenggan (a),

(b), (c), (d) dan (e). Kos permohonan ini adalah sebanyak RM5000.00. Bertarikh 21 Jun 2024 t.t. (NORLIZA BINTI OTHMAN) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MAHKAMAH TINGGI MALAYA KLANG PEGUAMCARA PEMOHON : Tetuan Zahir Khailani (Petaling Jaya) No 11-2, 2nd Floor, Jalan Wangsa Delima 5, Wangsa Delima 53300 Kuala Lumpur PEGUAMCARA RESPONDEN : Tetuan Rama Velu & Associates Bangunan CIMB, Tingkat 2, Main Road,42700 Banting, Kuala Langat, Selangor Darul Ehsan.