Saraf Bin Maru v Khatammi Development Sdn Bhd (BL-24NCvC-148-10/2024)

Atas permintaan Defendan, Plaintif telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 30.9.2016 (SPA 1) bersama Defendan bagi tanah tersebut untuk sejumlah RM 4,708,836.00. Selanjutnya, bagi memudahkan urusan melibatkan tanah tersebut, Plaintif telah bersetuju memasuki satu Surat Kuasa Wakil bertarikh 14.10.2016 (PA 1), memberi kuasa kepada Defendan untuk menguruskan tanah tersebut dan sebarang transaksi yang berkaitan.

Plaintif seterusnya mendakwa Defendan telah gagal dan/atau cuai untuk menyelesaikan pembayaran ansuran seperti yang sepatutnya dan telah memungkiri terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung dalam SPA 1 tersebut. Plaintif kemudiannya telah mengadakan perbicangan dengan Defendan pada 18.4.2017 dan pihak-pihak bersetuju untuk membatalkan SPA1 dan PA 1 tersebut akibat kemungkiran Defendan. S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 4

Defendan sekali lagi meminta dari Plaintif untuk membeli tanah tersebut dan Plaintif telah memberikan peluang kedua untuk Defendan memasuki Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.7.2018 (SPA 2) dan menjadualkan pembayaran secara ansuran sebanyak 5 ansuran dan jadual pembayaran adalah : i. Pada atau sebelum 15.10.2018 – RM 200,000.00 ii. Sebaik sahaja Kebenaran Merancang diluluskan dan/atau pada 26.7.2019 - RM 800,000.00 iii. Pada 25.1.2020 iv. Pada 24.7.2020 v. Pada 23.12.2020

Sekiranya berlaku kemungkiran daripada Defendan selaku pembeli, Plaintif selaku penjual adalah berhak untuk merampas RM 200,000.00 sebagai gantirugi sekiranya Defendan gagal untuk membayar mana-mana jumlah yang kena dibayar sepertimana yang termaktub di bawah Klausa 22; dan berikutan dengn kemungkiran ini dan rampasan sejumlah RM 200,000.00 oleh Plaintif, Klausa 23 memperuntukkan Plaintif untuk membayar balik mana-mana wang yang telah dibayar oleh Defendan (jika ada) setakat tarikh tersebut. S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 5

Defendan sekali lagi gagal untuk membuat pembayaran ansuran seperti yang ditetapkan didalam SPA 2 tersebut dan telah memungkiri terma-terma dan syarat-syarat yang ditetapkan. Defendan pernah berjumpa dengan Plaintif untuk meneruskan kontrak walaupun tempoh masa untuk pembayaran ansuran telah tamat, namun Plaintif tidak lagi berminat untuk meneruskan kontrak dengan Defendan setelah kedua-dua SPA tersebut diingkari Defendan apabila gagal membuat bayaran. Sepanjang SPA 2, Defendan hanya membuat sebahagian bayaran harga belian iaitu sejumlah RM395,000.00 sahaja secara berkala.

Plaintif kemudiannya melalui peguamnya membuat tuntutan keatas Defendan untuk baki bayaran sebanyak RM3,605,000.00 dari SPA 2 tersebut, namun Defendan masih gagal membuat bayaran. Pada 21.9.2023, Plaintif melalui peguam caranya telah mengeluarkan notis penamatan SPA 2 itu akibat kemungkiran yang berpanjangan oleh Defendan. Plaintif juga turut membatalkan PA 2 tersebut lanjutan dari notis penamatan SPA 2 itu.

Defendan melalui surat peguam caranya bertarikh 4.12.2023 enggan menandatangani Perjanjian Pembatalan PA tersebut. Plaintif telah pada 12.10.2023 telah mendaftarkan kaveat S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 6 persendirian atas tanah tersebut; namun begitu Plaintif juga mendapati Defendan telah juga mendaftarkan kaveat persendirian atas tanah tersebut pada 6.12.2023 walaupun Defendan tidak lagi mempunyai kepentingan atas hartanah tersebut setelah SPA 2 dibatalkan.

Plaintif kemudian memfailkan permohonan Saman Pemula No.: BL- 24NCvC-12-02/2024 di Mahkamah Tinggi Klang kerana keengganan Defendan untuk membatlkan PA 2 tersebut. Didalam permohonan ini, Plaintif memohon pengisytiharan penamatan SPA 2 dan juga penamatan PA dan Mahkamah Tinggi Klang telah membenarkan permohonan Plaintif pada 21.6.2024. Selepas penerimaan perintah ini, peguam cara Plaintif telah meminta Defendan untuk menarik balik kaveat persendirian Defendan melalui surat bertarikh 1.7.2024 namun Defendan enggan berbuat demikian. B. JAWAPAN DEFENDAN [10] Defendan tida mempertikaikan fakta bahawa mereka ada memasuki kedua-dua SPA dan telah membuat bayaran sejumlah RM395,000.00 kepada Plaintif setakat ini dan meninggalkan baki sejumlah RM3,605,000.00. Defendan tidak menjelaskan baki S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 7 bayaran harga jual beli di bawah SPA 2 kerana tidak dapat menjalankan perniagaannya dan perkara ini telah dimaklumkan kepada Plaintif sendiri.

Defendan kini telah sanggup, berkebolehan dan sedia untuk menjelaskan keseluruhan baki harga jual beli tersebut di bawah SPA 2 namun Plaintif enggan menerimannya. Walaupun Plaintif tahu Defendan mengalami masalah namun Plaintif tidak mengambil endah dan meneruskan dengan notis penamatan SPA 2 tersebut dan pembatalan PA tersebut.

Defendan bertindak memasukkan kaveat persendirian atas tanah tersebut kerana dengan berpandukan PA tersebut telah melakukan kerja-kerja menukar syarat pada suratan hakmilik daripada “status pertanian” kepada “status perumahan”; cuma tinggal pembayaran premium atas penukaran tersebut kepada pihak berkuasa berkenaan. Defendan juga telah mula bekerja untuk membangunkan 10 unit kedai pejabat (2 tingkat), 8 unit rumah teres (2 tingkat), 41 unit rumah teres (2 tingkat), kawasan lapang bagi rawatan kumbahan, pencawang elektrik berpandukan PA tersebut. S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 8

Defendan akan mengalami kerugian sekiranya kaveat ini dibatalkan kerana banyak kos tekah dikeluarkan oleh Defendan atas projek ini. Defendan juga telah memfailkan satu tindakan di MTSA pada 29.1.2024 melalui Guaman No: BA-22NCvC-26-01/2024 untuk satu perlaksanaan spesifik memerintahkan Plaintif untuk memberi perlanjutan masa sehingga 36 bulan dari tarikh perintah untuk melaksanaka SPA bertarikh 27.7.2018 dan PA bertarikh 21.11.2018. Defendan juga memohon perintah Plaintif dihalang dari membatalkan Surat Kuasa Wakil bertarikh 21.11.2018 tersebut. Defendan juga memohon perintah Mahkamah supaya mereka berhak untuk memegang tanah tersebut sehingga 36 bulan dari tarikh perintah bagi melaksanakan kerja-kerja pembangunan di tanah itu.

Defendan juga merayu atas keputusan Mahkamah Tinggi Klang pada 21.6.2024 ke Mahkamah Rayuan dan kini berada pada tahap pengurusan kes. C. KEPUTUSAN [12] Ini adalah permohonan oleh supaya kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan atas tanah milik Plaintif yang dipegang di bawah PM 1039, Lot No. 23682, Mukim Kapar, tempat Kampung S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 9 Bukit Kapar, Daerah Klang, Daerah Klang, Selangor dibatalkan dan Pendaftar Tanah melakukan segala yang perlu dalam tempoh (7) hari dari pemberitahuan bertulis terhadap perintah ini kepada Pendaftar Tanah dan Defendan membayar gantirugi.

Asas kepada Defendan memasukkan kaveat persendirian atas tanah tersebut, kerana keengganan Plaintif meneruskan dengan SPA 2 dan PA yang diberi Plaintif kepada Defendan untuk menguruskan tanah tersebut. Plaintif enggan meneruskan dengan SPA 2 dan PA tersebut kerana Defendan telah dua (2) kali memungkiri untuk membuat bayaran pembelian tanah Plaintif yang dibeli mereka. SPA 2 adalah perjanjian jual beli kedua yang dimasuki pihak-pihak pada 27.2.2018 selepas perjanjian jual beli pertama dibatalkan atas kegagalan Defendan menjelaskan harga belian. Defendan mengakui untuk SPA 2 ini, hanya membayar sejumlah RM395,000.00 sahaja dan meninggalkan baki sejumlah RM3,605,000.00. Walaupun Plaintif menuntut bayaran baki ini, ianya masih gagal dijelaskan oleh Defendan. Seterusnya melalui surat peguam cara Plaintif bertarikh 21.9.2023, Plaintif mengeluarkan notis penamatan SPA 2 kerana kemungkiran berpanjangan oleh Defendan. Defendan telah membalas surat S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 10 Plaintif dan menyatakan keengganan mereka untuk membatalkan SPA 2 dan PA tersebut.

Plaintif mendapat tahu bahawa Defendan telah memasukkan kaveat persendirian pada 6.12.223 apabila Plaintif mendaftarkan kaveat atas tanah tersebut. Seterusnya, Plaintif telah memfailkan satu Saman Pemula No: BL-24NCvc-12-02/2024 di MT Klang untuk satu pengisytiharan bahawa SPA 2 dan PA dibatalkan dan pada 21.6.2024, MT Klang telah membenarkan permohonan tersebut; Defendan merayu ke Mahkamah Rayuan atas keputusan ini.

Dalam isu membatalkan kaveat, Mahkamah merujuk kepada keputusan Privy Council dalam Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 2 MLJ 212: “ This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under section 327 for removal of a caveat; he must first satisfy the court that on the evidence presented to his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried; and having done so he must go on to show that on balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party. S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 11 Peguam cara Plaintif telah mengemukakan keputusan Mahkamah Rayuan dalam Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng [1995] 1 MLJ 719, dimana Gopal Sri Ram (ketika menjadi HMR) menjelaskan tentang ruang lingkup kepentingan kaveat seperti yang diperuntukkan di bawah Seksyen 323 Kanun Tanah Negara: “CAVEATABLE INTEREST To paraphrase s 323(1) (a) of the Code, a private caveat may be entered at the distance of any person or body who claims either:

the title to land; or

any registrable interest in land The parametres of caveatability under s.323(1) (a) are therefore circumscribed by these words: ‘title’ and ‘registrable interest’. It is only one who makes a claim to either of these in land may enter a private caveat. Although the words ‘title’ and ‘registrable interest’ are not defined by the Code, their meaning may be gathered from the scheme of the Code and from indefeasibility provision, namely, s340(1). The latter points to a bifurcation between the title (the equivalent of the English fee simple) and registrable interests, that it leases, charges and easements.”. S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg In considering an application of the removal of a caveat, the procedure to be adopted should be a simple and summary one. At first stage, the court will examine the grounds expressed in the application for the caveat to see whether they show a caveatable interest. Once the court is satisfied that the caveator’s claim amounts in law to a caveatable interest, it must then go on to consider whether the claim disclosed a serious question meriting a trial. After these two stages have been crossed, the court must decide where the balance of convenience”. [21] Persoalan yang timbul disini, bolehkah dikatakan Defendan mempunyai ‘caveatable interest’ atas tanah tersebut walaupun dia hanya membayar sebahagian sahaja harga belian tanah tersebut dan kini MT Klang telah pada 21.6.2024 telah membatalkan SPA 2 dan PA yang diberi oleh Plaintif kepada Defendan. Seperti yang diputuskan didalam kes Safaruan bin Mohamad v Kamaludin bin Ibrahim & Anor [2008] MLJU 83: “Prinsip undang-undang mengenai perkara ini adalah jelas. Seseorang pengkaveat mesti mempunyai kepentingan boleh kaveat dan bukan semata-mata kepentingan wang didalamnya sebelum dia boleh mengemukakan kaveat di bawah s.323 KTN. Adalah merupakan undang-undang mantap bahawa satu tuntutan untuk hutang sahaja tidak boleh membangkitkan satu hak yang boleh dikaveatkan.” S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg Selain itu, Defendan bukan sahaja perlu menunjukkan dia mempunyai ‘caveatable interest’ tetapi juga satu hak yang boleh didaftarkan atas tanah itu (registrable interest). Mahkamah Persekutuan dalam Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd [2012] 6 MLRA 216: “[36] Emphasis should be given to the words “registrable interest’ in s 323(1) of the NLC. To be caveatable, the interest must be an interest in the land and that interest must be capable of registration. In short, it must represent a transaction that can ultimately lead to its registration on the register. …………… Present Interest As Opposed To Potential Interest [39] It is also our considered view that the caveator under s 323(1)

of the NLC must have a present interest as opposed to a potential interest in the land. The registrable interest that the caveator is claiming for, must be an existing interest. The caveator under s. 323 (1) (a) of the NLC must be limited to those who are claiming to an existing interest in the land or right to such existing interest and cannot include potential interest or interest in future”. Defendan tidak mempunyai ‘caveatable interest’ apa lagi ‘registrable interest’atas tanah berkenaan untuk dia memasukkan S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg kaveat persendirian. Defendan tidak menafikan bahawa mereka memungkiri terma-terma dan syarat-syarat SPA 2 dan SPA 2 dan PA tersebut telah dibatalkan oleh Mahkamah pada 21.6.2024. [22] Defendan menghujahkan bahawa mereka telah mengambil langkah-langkah yang melibatkan kewangan untuk memajukan tanah tersebut seperti menukar status tanah dan telah menjalankan beberapa projek pembangunan disitu. Ini pada pendapat Mahkamah adalah tanggungan risiko yang diambil oleh Defendan kerana di dalam pengetahuan mereka, Plaintif telah membatalkan SPA 2 dan juga PA yang diberi kepada Defendan. Tanah tersebut masih lagi milik Plaintif yang sah. Defendan gagal menunjukkan dia mempunyai kepentingan boleh daftar atas tanah tersebut. Adalah beban atas Defendan untuk membuktikan mereka ada kepentingan boleh daftar atas tanah tersebut untuk mengekalkan kaveat persendirian yang dimasukkan. Inilah yang diputuskan didalam Eng Mee Yong v Letchumanan (supra). [23] Defendan juga mendakwa mereka mengalami kerugian dan kerosakan namun ianya gagal dibuktikan. Hak Defendan wujud seandainya SPA 2 itu wujud dan dilaksanakan dengan sempurna tetapi ianya tidak berlaku disini; oleh itu kepentingan boleh daftar S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg atas hartanah itu juga tidak wujud. Peguam cara Plaintif merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan dalam Simcity - ETe Venture Sdn Bhd v Koperasi Pembangunan Kampung Tradisional Tasek Pulau Pinang Berhad [2022] 2 MLRA 472: “[62] It is clear that, after the 128 Lots being legally transferred to D3, the plaintiff has no longer registrable interest on those lands. Even if the learned HCJ is correct in his decision on the issue on unjust enrichment, the plaintiff’s right is only confined to the monetary interest or a right in personam against D3 and that right did not create any caveatable interest on the 128 Lots. Therefore, those caveats entered by the plaintiff should be removed in limine. Apa yang jelas dari fakta-fakta yang dibentangkan bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang kepentingan boleh daftar dan kepentingan kaveat atas tanah Plaintif kerana SPA 2 itu ditamatkan tanpa sebarang pertikaian. Namun tidak dinafikan sepanjang kaveat tersebut berada atas tanahnya, Plaintif telah kehilangan hak untuk menikmati kegunaan tanahnya sendiri selama kaveat tersebut dimasukkan atas tanahnya. S/N 3Bd/vgaNSk6fS1l03Jh0Sg [24] Kesimpulannya, berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah memutuskan untuk membenarkan permohonan Plaintif di